Pocket Casa - Maggio 2011

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i contratti liberi ed ulteriore deduzione del 30% per i contratti concordati. Sulla base imponibile così ottenuta si applica l’aliquota Irpef in base al reddito complessivo del locatore; si versano inoltre l’imposta di registro nella misura del 2% del canone annuo, (più eventuali rinnovi, proroghe e risoluzioni) e l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

DISCIPLINA TRANSITORIA PER L’ANNO 2011La cedolare secca si applica, per il periodo di imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche se scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima del 7 Aprile 2011. Per i contratti scaduti, anche per risoluzione volontaria, prima del 7 Aprile 2011,nonché per i contratti ancora in corso al 7 Aprile 2011, per i quali è stata eseguita la registrazione, e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il pagamento dell’imposta di registro, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nel 2012. Per i contratti registrati invece a partire dalla data del 7 Aprile 2011, l’opzione si esercita con appositi modelli approvati il 7 Aprile 2011,che possono essere gia’scaricati e che adesso sono 2: il primo, nuovo e semplifi cato, chiamato “Siria” utilizzabile solo in forma telematica ed il secondo, il rivisto “modello 69”, utilizzato per la registrazione manuale presso l’uffi cio dell’Agenzia delle Entrate; entrambi comunque con l’opzione per la scelta del nuovo regime. L’Agenzia delle Entrate comunque ha diramato una circolare precisando che c’è tempo fi no al 6 Giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono il 7 Aprile. Questo tempo è stato concesso per far conoscere meglio agli interessati la nuova normativa ed esercitare l’opzione con più con-sapevolezza. Per effettuare un calcolo “ fai da te” e relativa convenienza si puo’ fare riferimento alle tabelle qui sotto indicate che illustrano le conseguenze che si avranno sull’Irpef, sia per i contratti a canone libero e sia per quelli agevolati per i locatori che opteranno per il regime della cedolare. Rimane sempre utile consultare il proprio consulente fi scale.

EFFETTI SULL’IRPEFCONTRATTI LIBERI - Tabella A Canone di locazione = 100

SCAGLIONE DI REDDITO(E ALIQUOTA RELATIVA)

IMPOSTA DOVUTA IRPEF

IMPOSTA CED. SECCA DEL 21%

Fino a 15.000 € (23%) 19,55

Tra 15.000 € e 28.000 € (27%) 22,95

Tra 28.000 € e 55.000 € (38%) 32,3 -21-

Tra 55.000 € e 75.000 € (41%) 34,85

Oltre 75.000 € (43%) 36,55

CONTRATTI AGEVOLATI CONCORDATI - Tabella B Canone di locazione = 100 SCAGLIONE DI REDDITO(E ALIQUOTA RELATIVA)

IMPOSTA DOVUTA IRPEF

IMPOSTA CED. SECCA DEL 19%

Fino a 15.000 € (23%) 13,68

Tra 15.000 € e 28 .000 € (27%) 16,06

Tra 28.000 € e 55.000 € (38%) 22,61 -19-

Tra 55.000 € e 75.000 € (41%) 24,39

Oltre 75.000 € (43%) 25,58

La base imponibile è costituita nell’attuale regime fi scale, dal canone di locazione al netto della deduzione del 15% e – per i contratti agevolati – dell’ulteriore deduzione del 30%; Esempio (1° fascia)Tab. A: 23% - 15% = 19,55%; Esempio (1°fascia) Tab. B: 23% - 15% = 19,55% - 30% = 13,68%; nel regime fi scale della cedolare secca, dall’intero canone di lo-cazione. Ma occorre porre particolare attenzione alle possibili conseguenze per coloro che non ottemperano agli obblighi di legge; infatti se da un lato il consiglio dei Ministri ha voluto agevolare proprietari ed inquilini dall’altro ha voluto operare per contrastare gli affi tti in nero: 1) La durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o di uffi cio.2) Al rinnovo si applica la disciplina prevista per i contratti a canone libero.3) A decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fi ssato nel minore fra l’importo stabilito tra le parti e quello pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai.4) Stesse conseguenze anche per contratti registrati:

- per locazioni contenenti un importo inferiore a quello effettivo;- per comodati fi ttizi;- le locazioni “sottodichiarate” e comodati fi ttizi anche se registrati si considerano nulli.

Per evitare che si attivi questo pacchetto di norme, ci si può ancora “emendare” registrando, cioè, i contratti già stipulati entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo. L’inasprimento più notevole delle sanzioni si è avuto a livello di imposte sui redditi. In pratica sono state raddoppiate le sanzioni amministrative fi ssate nei casi di dichiarazione omessa o infedele (dal 200% al 400%) . Altre novità sono previste con il federalismo municipale a partire dal 2014 che vedra’sostituire l’ICI con l’IMU, attraverso una profonda riforma che semplifi ca le attuali imposte di registro, catastali e ipo-tecarie. Insomma previsioni che lasciano ben sperare in un rilancio del settore immobiliare che fa, si sa, da traino per tante altre attività collaterali….. del resto “IL MATTONE NON HA MAI TRADITO !!!”

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