PIANI URBANISTICI ATTUATIVI

Ricordiamo

I piani urbanistici attuativi costituiscono un approfondimento tecnico delle previsioni del Prg.

Essi sono disegnati a un livello di dettaglio molto maggiore di quello del Prg: questo è rappresentato generalmente alle scale da 1:5.000 a 1:2.000, mentre i piani attuativi sono disegnati alle scale da 1:1.000 a 1:200.

Contengono di conseguenza molte più informazioni rispetto al Prg.

Nel dopoguerra, sono nate nuove esigenze che hannodato luogo a una proliferazione di

piani urbanistici attuativi.Li esamineremo, in rapporto anche al ruolo chesvolgono nei confronti della rendita immobiliare

I PIANI URBANISTICI ATTUATIVIE LA RENDITA IMMOBILIARE

Nel dopoguerra si abbandonò la legge urbanistica e si affidò la ricostruzione alla spontaneità delle forze del mercato.

Venne definita, con un decreto legge del 1945, un nuovo tipo di piano, il “piano di ricostruzione”.

Contenuti molto più sommari del PRG, procedurepiù rapide (e meno garantiste), meno controlli: ciòavrebbe dovuto garantire speditezza, favorìpoderosamente la speculazione urbanistica e ladevastazione del territorio.

IL PIANO DI RICOSTRUZIONE

�Alla fine degli anni Cinquanta lo sviluppo industrialedel paese si consolida.� I settori produttivi più avanzati raggiungonosoddisfacenti livelli di concorrenzialità internazionale e sisvincolano dal meccanismo di accumulazione fondatosull’edilizia.� Viene alla luce la contraddizione fra il settoredell’edilizia speculativa e quelli industriali più avanzati.� Si avverte l’esigenza di un più razionale uso delterritorio che consenta di realizzare economie di scala alivelli più elevati.� Si assiste alla fioritura di innumerevoli iniziative dipianificazione.

LA SOCIETÀ È CAMBIATA

Alla fine degli anni 50 la pianificazione riprende.

Con essa il dibattito: si pone il tema della riforma urbanistica.

Non si approda al rinnovamento radicale degli strumenti del governo del territorio. In compenso, si foggiano nuovi strumenti di pianificazione per nuove esigenze.

Prima di individuarli, un breve riepilogo

LA “RIFORMA URBANISTICA”

Un riepilogo: diversi tipi di piani

Possiamo distinguere i piani:

o Secondo il livello territoriale (es: comunale, provinciale, regionale, nazionale)

o Secondo che definisca l’insieme dell’ambito amministrativocui si riferisce (piano generale) o che attui il piano generale in riferimento a una determinata porzione compresa al suo interno (piano attuativo o esecutivo)

oSecondo che riguardi l’insieme degli aspetti che riguardano l’assetto del territorio (piano ordinario) o che regoli un solo aspetto particolare (piano specialistico o di settore)

Nuovi piani negli anni ’60 e ‘70

Negli anni ’60 riprese la pianificazione.

Si aprì il dibattito sulla riforma urbanistica: cioè suun rinnovamento profondo del modo di pianificare.

Il dibattito non portò a conclusioni operative, ma siampliò l’armamentario soprattutto dei piani attuativi.

Nuovi tipi di piani attuativi nacquero in relazione anuove esigenze.

CHE COSA SONO I PIANI ATTUATIVI

I piani urbanistici attuativi costituiscono nella sostanzaun approfondimento tecnico delle previsioni del Prg.

Essi sono disegnati a un livello di dettaglio moltomaggiore di quello del Prg: questo è rappresentatogeneralmente alle scale da 1:5.000 a 1:2.000, mentre ipiani attuativi sono disegnati alle scale da 1:1.000 a1:200.

Contengono di conseguenza molte più informazionirispetto al Prg.

IL PIANO ATTUATIVO: UN TRAMITE ESECUTIVO

passaggio all’esecutività delle previsioni e prescrizioni del Prg.Il Prg non è (generalmente) sufficiente per passare

dalla generica attribuzione di una parte del territorio alla “destinazione” residenziale, produttiva ecc.alla specifica indicazione di quali lotti siano concretamente

edificabili, con quali quantità, forme ecc.: cioè, non è sufficiente a dare i “comandi” necessari per il progetto edilizio.

Il Piano attuativo è quindi il tramite tra Prg e progetto edilizio.In genere, si attua il PRG attraverso il piano attuativo là dove sonopreviste trasformazioni consistenti dell’assetto urbano, attraversoil semplice progetto (concessione edilizia o progetto di opera) làdove è prevista la conservazione dell’assetto urbano

I NUOVI PIANI URBANISTICI ATTUATIVICon la legge 167 del 1962, per “agevolare l’acquisizione delle aree da destinare all’edilizia economica e popolare”, si introducono i piani per l’edilizia economica e popolare (e i piani per gli insediamenti produttivi).

Con la “legge ponte” del 1967, per risolvere alcuni più urgentiproblemi di disciplina dell’edilizia e di razionalizzazionedell’urbanizzazione, si introducono i piani di lottizzazione convenzionata.

Con la legge 457 del 1978, per rilanciare la programmazionedell’intervento pubblico nell’edilizia e a favorire il recuperodell’edilizia abitativa esistente, si introducono ipiani di recupero.

IL PIANO ATTUATIVO: ATTRIBUZIONE DI VALORI

I diversi piani attuativi che abbiamo illustrato sono identici dal punto di vista tecnico, sono differenti per quanto riguarda la diversa incidenza sulle proprietà immobiliari.

È il piano urbanistico attuativo che effettua una precisa attribuzione di utilizzazioni e di valori alle singole proprietà.

All’interno di una “zona” genericamente destinata alla residenza, oall’industria ecc., il Prg prevede solo una determinata quantitàcomplessiva di volumi, alloggi, ecc., determinati indici e parametri,e determinate quantità di spazi da destinare a strade, verde, servizi ecc.

Il piano attuativo distribuisce queste quantità alle singole porzioni di territorio, alle singole proprietà, e definisce l’organizzazionemorfologica della porzione di città “disegnata” dal piano attuativo.

Il piano particolareggiatoPrima della formazione del Ppe tutti i proprietari compresi all’interno di un ambito, di cui il Prg prevede la trasformazione mediante urbanizzazione ed edificazione, sono proprietari della loro area, sulla quale hanno un’aspettativa di edificabilità.

Dopo l’approvazione del Ppe i proprietari risultano divisi in due grandi categorie:

quelli le cui proprietà sono destinate dal piano alla realizzazione di spazi pubblici,

e quelli ai quali il Ppe attribuisce una concreta possibilità di edificazione (o trasformazione edilizia) private.

IL PIANO PARTICOLAREGGIATO (PPE)

Il Ppe e la renditaIn definitiva, alcuni proprietari sono privati della loro proprietà, contro il ristoro di una somma (l’indennità di espropriazione) inferiore a quella che otterranno gli altri proprietari.

Questi ultimi resteranno invece proprietari della loro area, e otterranno un vantaggio derivante dalla previsione certa di edificazione, e dalla valorizzazione indotta dalla realizzazione di servizi sulle aree dei primi proprietari.

Il piano particolareggiato d’esecuzione funziona quindi come strumento di valorizzazione della rendita e di suo trasferimento da una parte all’altra dei proprietari.

PIANO PER L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (PEEP)

Il “boom” economico degli anni sessanta e il conseguente processo crescita delle nostre città generano la necessità diacquisire nuovi terreni per realizzare edilizia a costi contenutiper le classi meno abbienti.

La L. 167 del 1962 rende possibile l’esproprio a tali scopi congelando il valore dei terreni a due anni prima.

Nascono in questo modo molte periferie, esempi più o meno nobilidi un momento sicuramente importante della recente storia urbanistica italiana

I più grandi maestri dell’architettura contemporanea si cimentano nella progettazione di nuovi modelli abitativi.

Il Peep

Nel Peep tutte le aree vengono preliminarmente espropriate ed urbanizzate dal comune, il quale le cede poi, in proprietà o in uso, a determinati soggetti abilitati a realizzare edilizia “di tipo economico e popolare” (enti pubblici, cooperative, singoli soggetti, imprese di costruzione.

I comuni possono stipulare convenzioni nelle quali gli assegnatari delle aree assumono determinati impegni circa il livello degli affitti e dei prezzi di vendita.

Il Peep e la rendita

Il Peep consente di intervenire drasticamente sulla rendita immobiliare urbana, almeno in linea teorica

Il Peep infatti

elimina la rendita fondiaria nel momento del passaggio del terreno dal valore agricolo a quello urbano (poiché l’indennitàespropriativa tende a ridursi al valore agricolo),

ne può impedire la ricostituzione nel passaggio da rendita fondiaria urbana a rendita edilizia, mediante il convenzionamentodei prezzi degli edifici.

IL PIANO PER GLI INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (PIP)

PIANO DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATO (PLC)

il Plc è di iniziativa privata: sono i proprietari, in accordo tra loro, che lo redigono e lo propongono al comune;

le aree necessarie per gli spazi pubblici vengono cedute gratuitamente al comune;

i privati realizzano a loro carico, le opere di urbanizzazione primaria (modellamento del terreno, strade, fogne, acquedotto e altre reti, verde pubblico) e parte delle opere di urbanizzazione secondaria (asili, scuole, sport ecc.);

i proprietari firmano una convenzione con il comune, nella quale si impegnano a realizzare le opere di urbanizzazione e a cedere al comune le aree dovute.

Il PLC e la renditaIl Plc è uno strumento di valorizzazione della rendita fondiaria e suo trasferimento perequato alla rendita edilizia.

Infatti la cubatura teorica (e quindi il valore teorico di rendita urbana) che era attribuita dal Prg a ciascuna proprietà si trasforma proporzionalmente in cubatura reale; se il proprietario XY possedeva originariamente il 4% della superficie compresa nell’ambito del Plc, adesso possiede il 4% della cubatura edificabile.

L’area che è stata ceduta al comune non ha alcun valore, poiché tutta la cubatura che le competeva è stata trasferita alle aree edificabili.

IL PIANO DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA (PLC)

IL PIANO DI RECUPERO (PdR)

Il Piano di recupero (PdR) è stato introdotto dalla legge 457 del1978.

La legge si propone di incoraggiare il recupero dell’edilizia esistente, assegnando finanziamenti e definendo procedure snelle.

In questo quadro, la legge introduce il Piano di recupero comeun piano particolareggiato, d’iniziativa sia pubblica che privata,specializzato, da applicare nelle zone ove si rende opportuno ilrecupero del patrimonio edilizio esistente mediante interventirivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione ealla migliore utilizzazione del patrimonio stesso.

IL PIANO DI RECUPERO (PdR)

PIANI ATTUATIVI: RIFERIMENTI E SOGGETTI

LIVELLI DI GOVERNO DELTERRITORIO