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STUDIO MARINARI Geom. Marinari Stefano Geom. Giuntini Roberto

Via Prov.le della Botte, 63/A - 56012 Fornacette Pi - Tel. 0587421351 Fax 0587422351 - E-mail: [email protected]

Relazione di stima per la valutazione dell’immobile sito in Vicopisano, frazione San Giovanni alla Vena,

viale Diaz nr.58 “Fabbricato ex bagni pubblici”, di proprietà del Comune di Vicopisano.

INDICE

Premessa.

Parte I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE.

1. Descrizione dell’immobile.

1.1. Ubicazione.

1.2. Descrizione e composizione dell'immobile.

1.3. Caratteristiche costruttive e finiture.

1.4. Dotazione impianti tecnologici.

2. Dati identificativi

2.1. Dati urbanistici.

2.2.Dati catastali.

2.3.Provenienza

2.4.Conformità Urbanistica, Catastale verifica dell'Interesse Culturale

3. Consistenza immobiliare.

Parte II – PROCESSO DI VALUTAZIONE.

4. Scopo della stima.

5. Criteri e metodologie estimative.

6. Determinazione del valore di mercato.

7. Conclusioni

Allegati.

Premessa

Il Comune di Vicopisano, ha incaricato il sottoscritto Geom. Stefano Marinari, con studio in

Fornacette di Calcinaia, Via Prov.le della Botte nr.63/A, iscritto all'Albo dei Geometri della Provincia di

Pisa al nr.916, alla valutazione dell’immobile, di sua proprietà, ubicato in Vicopisano, frazione San

Giovanni alla Vena, Viale Diaz nr.58 “Fabbricato ex bagni pubblici” con particolare riguardo alla sua

trasformazione edilizia.

A seguito dell’incarico ricevuto, il sottoscritto tecnico ha dato inizio alle operazioni peritali,

esaminando la documentazione fornitagli dalla committenza ed eseguendo i necessari sopralluoghi,

generali e di dettaglio, raccogliendo gli opportuni dati elementari di mercato al fine di pervenire alla

valutazione richiesta.

La presente relazione dà conto dei criteri di stima adottati e dei conseguenti procedimenti logici

e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di



mercato del fabbricato in oggetto, il quale, come richiesto, sarà valutato facendo particolare riguardo

alla sua potenziale trasformazione edilizia.

1. Descrizione dell’immobile

1.1. Ubicazione

Trattasi di un fabbricato ad uso magazzino (locale di deposito) di un solo piano fuori terra, oltre ad un

piano seminterrato, libero su quattro lati, ubicato al nr. Civico 58 del Viale Diaz, in angolo con la Piazza

Comunardo Ferrucci, nella Frazione San Giovanni alla Vena del Comune di Vicopisano, in prossimità

della Scuola Media Statale D. Cavalca.

Il fabbricato, a cui si accede dal suddetto Viale Diaz, tramite passo pedonale che da essa si immette

nell'antistante resede di pertinenza, confina con la suddetta viabilità pubblica, con residua proprietà del

Comune di Vicopisano (Terreni, adibiti ad aiuole, circostanti la suddetta Scuola Media Statale, destinati

dal R.E. Comunale a Servizi Pubblici di interesse generale “F1”) e con il resede di terreno di pertinenza

della suddetta Scuola Media statale D. Cavalca.

Detto edificio (ex bagni pubblici), una volta utilizzato come sede dell'Unione Sportiva San Giovanni alla

Vena è attualmente inutilizzato e versa in stato di abbandono.

L'area in cui ricade il fabbricato in oggetto presenta una morfologia prevalentemente pianeggiante, è

ubicata in una zona marginale posta a sud del paese di Vicopisano, caratterizzata da un espansione

edilizia a destinazione residenziale, lungo il suddetto Viale Diaz, che ha aggiunto una serie di nuovi

insediamenti edilizi, per lo più villette e appartamenti, ai fabbricati di vecchia costruzione facenti parte

di un tessuto edilizio, anch'esso di natura residenziale, già consolidato.

Il fabbricato in oggetto si trova stretto fra la Scuola Media Statale D. Cavalca, ubicata sul suo lato sud, e

la Piazza Ferrucci, ubicata sul suo lato nord, mentre a ovest e a est, si trovano rispettivamente ubicati,

l'area adibita ad impianti sportivi (campo di calcio, ecc.) e il più volte citato Viale Diaz.

Detto Viale si diparte dal vicino incrocio con la Strada Provinciale Vicarese e si sviluppa in maniera

rettilinea da sud verso nord, mettendo in comunicazione la zona in cui e' ubicato il fabbricato in

oggetto, con il vicino centro del paese di Vicopisano.

Il suddetto viale è costeggiato, sul suo lato ovest, da una pista ciclabile, di recente realizzazione, che

rende ancora più agevole e completo il collegamento della zona in cui è ubicato il fabbricato in

oggetto con il centro del paese.

Per accedere al fabbricato dal suddetto Viale Diaz, viene, di fatto, esercitata servitù di passaggio

pedonale sulla sopracitata pista ciclabile, posta fra la strada pubblica e il resede di pertinenza del

fabbricato.

Mentre, relativamente all'accesso carrabile, sarà necessario costituire apposita servitù di passaggio

carrabile e pedonale sui terreni di proprietà comunale, a servizio della adiacente Scuola Media, per

garantire tale accessibilità al resede tergale del fabbricato.

1.2.Descrizione e composizione dell'immobile



L'edificio si articola su un solo piano fuori terra oltre ad un piano sottostrada, rispetto al suddetto Viale

Diaz, ma ubicato allo stesso livello del resede di terreno che lo circonda sugli altri tre lati in quanto il

terreno è posto su due livelli. Il piano terra, o meglio piano rialzato, in quanto vi si accede attraverso un

ampia scalinata di nr.5 alzate, si compone di nr.2 stanze oltre locali accessori.

Le due stanze sono fra loro comunicanti, una è posta centralmente al fabbricato ed è quella da cui si

accede al fabbricato stesso, attraverso una piccola loggia di ingresso ed in cui è ubicata la scala di

collegamento al piano sottostante, l'altra è posta sul suo lato nord.

I locali accessori, ubicati sul lato sud del fabbricato, si compongono di due w.c., un locale docce e un

ripostiglio e sono disimpegnati da un corridoio collegato alla stanza centrale sopradescritta.

Complessivamente il piano terra/rialzato sviluppa una superficie lorda di circa 80 mq., oltre a 8 mq. Di

loggia, e un altezza utile variabile, che va dai 3,30 ml. della stanza centrale ai 2,93 ml. ( 2,62 ml. Per le

porzioni controsoffittate) delle altre stanze.

Il piano sottostante, avente anche accesso indipendente dal resede esterno, si compone di due stanze

e una loggia.

Complessivamente il piano sottostante sviluppa una superficie lorda di circa 40 mq., oltre a 24 mq. Di

loggia, e un altezza utile di 2,40 ml.

Il suddetto fabbricato gode della pertinenza esclusiva di un resede di terreno, che lo circonda per tutti e

quattro i lati, della superficie di circa 484 mq.

1.3. Caratteristiche costruttive e finiture

Dal sopralluogo effettuato e dalla lettura dell'elaborato grafico fornitomi dalla committenza, la struttura

portante appare in muratura, solai di piano in laterizio armato così come il solaio di copertura.

Il tetto è coperto con un manto di copertura in tegole “marsigliesi”.

Le facciate esterne sono intonacate e tinteggiate, alla base delle facciate è presente una fascia in

pietra, a vista, sul prospetto frontale (lato Viale Diaz) è ubicata un ampia scalinata, rivestita in marmo

chiaro, da cui si accede al piano terra/rialzato dell'edificio tramite un piccola loggia e attraverso una

grande porta in alluminio anodizzato entrambe ubicate al centro della facciata.

Il fabbricato è dotato di un adeguato marciapiede che lo circonda su tutti i lati oltre ad una ampia

pavimentazione sul lato est in collegamento con il marciapiede pubblico e la pista ciclabile che lo

fronteggia, mentre il resto del resede è in erba.

Le docce e le calate sono in rame, quest'ultime, per la verità, risultano essere state parzialmente

asportate, nelle parti terminali.

Le finestre sono completamente incorniciate da lastre di marmo chiaro.

Il collegamento verticale con il piano sottostante è assicurato da una scala ad una rampa che si

diparte dal vano ubicato centralmente all'edificio ed è ubicata in adiacenza alla parete esterna lato

ovest.

Al piano sottostante si accede anche autonomamente dal resede posteriore, sia tramite la loggia

ubicata sul lato sud-ovest, che direttamente tramite la porta di accesso ubicata sul lato ovest.



Al suo interno l’edificio si presenta attualmente in stato pressoché di abbandono, i pavimenti sono

ricoperti di uno spesso strato di polvere, vari ambienti sono ingombrati da vecchi fascicoli di archivio e

da mobilio inutilizzabile.

In dettaglio, l'edificio in esame presenta ai vari piani le seguenti destinazioni d’uso:

� Piano interrato: Loggia e Magazzini (locali di deposito);

� Piano terra: Locali di deposito, disimpegno, rip. Docce e w.c.;

Per quanto riguarda le finiture interne, i pavimenti degli ambienti sono per la maggior parte in

monocottura (piano terra /rialzato) o monocottura e nudo cemento (piano sottostante).

I servizi igienici, seppure da ripulire, appaiono in genere in discrete condizioni con pavimentazione e

rivestimenti in ceramica.

I serramenti interni in legno appaiono in condizioni discrete, così come gli infissi esterni in alluminio

anodizzato e ferro.

Parte dei locali del piano terra/rialzato risultano controsoffittati con struttura leggera in laterizio.

1.4. Dotazione impianti tecnologici

Si riepilogano qui di seguito le dotazioni impiantistiche complessive:

� impianto idrico: ad adduzione diretta dall’acquedotto comunale;

� impianto elettrico: ormai obsoleto e non a norma;

� impianto telefonico: obsoleto;

� impianto di condizionamento: non è presente;

� impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria: alimentato attraverso la rete di distribuzione

pubblica di gas metano, con caldaia posta al piano seminterrato, corpi scaldanti a termosifone negli

ambienti;

� impianto contro le scariche atmosferiche: non esiste;

� impianto antincendio: non esiste.

Le dotazioni impiantistiche appaiono comunque ormai tutte obsolete, in generale di livello scadente e

non conformi alla vigente normativa.

2. Dati identificativi

2.1. Dati urbanistici

Dal punto di vista urbanistico il fabbricato, ricade in zona B1 (Tessuto Residenziale Consolidato) normato

dall'art. 24 delle Norme Tecniche di Attuazione.

Il fabbricato in oggetto è stato recentemente inserito nella suddetta zona urbanistica a seguito di

variante al regolamento Urbanistico vigente, allegato alla deliberazione nr.17 del 30 Aprile 2012, assieme

al Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari 2012-2014, con l'elenco dei beni da alienare

2.2. Dati catastali

Il fabbricato in oggetto risulta essere censito all'Agenzia del Territorio della Provincia di Pisa, Catasto

Fabbricati del Comune di Vicopisano, in giusto conto al Comune di Vicopisano, con sede in Vicopisano,



codice fiscale 00230610503, ed è rappresentato nel foglio di mappa nr.25 dalla particella nr.751,

categoria C/2, Classe 3^, consistenza mq.130, rendita catastale €uro 349,13.

Al Catasto Terreni il suddetto fabbricato e il relativo resede di pertinenza è rappresentato nel foglio di

mappa nr.25 dalla particella nr.751, qualità Ente Urbano, superficie 570 mq., senza redditi.

2.3. Provenienza

Il suddetto fabbricato è stato costruito sul terreno pervenuto al Comune di Vicopisano a seguito degli

atti di compravendita ai rogiti del Notaio Mario Speranzini del 14 Maggio 1963, Rep. nr.54 Fascicolo

nr.28, registrato a Pontedera il 24 Maggio 1963 al Vol.158 Nr.2337, con cui veniva acquistato una

porzione di terreno dal Sig. VIVALDI Adolfo e precedente atto di compravendita sempre ai rogiti del

Notaio Speranzini, con cui veniva acquistato il terreno dal Sig. BRACALONI Guido, così come riportato

nel sopracitato atto di compravendita.

2.4. Conformità Urbanistica, Catastale e verifica dell'Interesse Culturale

Il suddetto fabbricato è stato costruito in data antecedente il 1° Settembre 1967, come da Delibera di

C.C. nr.34 del 01/02/1960 “Approvazione di Progetto Esecutivo”. Negli archivi del Comune di Vicopisano

non sono stati reperiti gli elaborati grafici relativi al suddetto progetto, con cui verificarne l'effettiva

conformità allo stato dei luoghi, ma, dalla documentazione ivi reperita, siamo in grado di affermare che

la sua costruzione è stata ultimata in data antecedente l'anno 1967.

L'ultima planimetria agli atti dell'Agenzia del Territorio, relativamente al fabbricato in oggetto, risulta

conforme allo stato dei luoghi.

Dalle verifiche telematiche effettuate presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari di Pisa, risulta che il bene è di

piena proprietà del Comune di Vicopisano, libero da ipoteche, vincoli e altre trascrizioni pregiudizievoli.

L'immobile appartiene al patrimonio disponibile del Comune di Vicopisano.

Relativamente alla verifica dell'interesse culturale del patrimonio immobiliare pubblico – art.12 D.Lgs.

42/2004 e ss.mm.ii., si rileva che il suddetto immobile non presenta interesse artistico, storico,

archeologico o etnoantropologico, per le motivazioni riportate nel campo “valutazione” visibile nel

sistema, non rientrando tra i beni di cui all'art.10 comma 1 del D.Lgs. 42/2004 e ss.mm.ii., così come

evidenziato nella raccomandata inviata al Comune di Vicopisano dalla Direzione Regionale per i Beni

Culturale e Paesaggistici della Toscana, protocollo nr.17142 del 3 Novembre 2011.

3. Consistenza Immobiliare

Ai fini del calcolo della consistenza immobiliare le superfici sono state ricavate dalle planimetrie catastali

in scala 1:200 fornite dalla proprietà.

Le consistenze sono state calcolate in mq. lordi commerciali, comprensive quindi dei muri interni e di

quelli perimetrali esterni, computati per intero.

Parte II – PROCESSO DI VALUTAZIONE

4. Scopo della stima



Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all’attualità del fabbricato

in oggetto, compreso il suo resede di pertinenza, in relazione alla sua trasformazione come fabbricato a

destinazione commerciale (bar/negozio e/o simili).

La destinazione d'uso commerciale è espressa volontà dell'amministrazione comunale che ha vincolato

a tale destinazione il fabbricato, per i primi 5 anni.

E' necessario far presente che in considerazione sia dello stato di abbandono in cui si trova l'edificio

ormai da alcuni anni e sia della necessità di potenziare ed adeguare alle normative attualmente vigenti

gli impianti di cui l'immobile dovrà essere dotato e le strutture che lo compongono, in virtù della

variazione nella sua destinazione d'uso, l'attività estimativa che è stata svolta dal sottoscritto perito si

compone in sostanza di due fasi.

Nella prima viene individuato il più probabile valore di mercato dell'immobile supposto in ordinario stato

di manutenzione, nella destinazione d'uso commerciale, visto che al momento attuale è l'unica

destinazione d'uso in cui è possibile trasformarlo.

Nella seconda a tale valore verrà sottratto il costo, sinteticamente determinato, necessario per riportare

l'edificio dallo stato attuale ad uno stato di manutenzione normale e per adeguarlo alle normative

vigenti, in virtù della sua nuova destinazione d'uso.

5. Criteri e metodologie estimative

Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello sintetico in

base al parametro tecnico del mq. di superficie lorda, perché meglio si adatta a riassumere

considerazioni dettate dall'esperienza personale, dallo stato di conservazione, dall'uso, dall'epoca di

costruzione, dalla zona in cui ricade l'immobile e dai prezzi medi applicati in essa.

Ad ausilio sono stati consultati i dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato

immobiliare dell'Agenzia del Territorio (da cui si sono estrapolate le sottostanti schede), nonché i dati

riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati del settore, dati opportunamente ragguagliati al

caso specifico e di quant'altro concorre alla determinazione del prezzo unitario della superficie

convenzionale presa a riferimento.

- SCHEDA 1 -

DESTINAZIONE COMMERCIALE

Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato

Risultato interrogazione: Anno 2011 - Semestre 2

Provincia: PISA

Comune: VICOPISANO

Fascia/zona: Suburbana/ULIVETO, CAPRONA, LUGNANO, CUCIGLIANA, S.GIOVANNI ALLA VENA

Codice di zona: E1

Microzona catastale n.: 1

Tipologia prevalente: Abitazioni civili



Destinazione: Commerciale

Valore Mercato

(€/mq)

Valori Locazione (€/mq

x mese) Tipologia Stato

conservativo Min Max

Superficie

(L/N) Min Max

Superficie (L/N)

Negozi NORMALE 1100 1600 L 5,3 7,9 N

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di

ZONA

• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero

Lorda (L)

• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di

Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.

• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento

del mercato secondo lo stato conservativo

• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non

allo stato conservativo dell'unità immobiliare

- SCHEDA 2 -

DESTINAZIONE RESIDENZIALE

Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato

Risultato interrogazione: Anno 2011 - Semestre 2

Provincia: PISA

Comune: VICOPISANO

Fascia/zona: Suburbana/ULIVETO, CAPRONA, LUGNANO, CUCIGLIANA, S.GIOVANNI ALLA VENA

Codice di zona: E1

Microzona catastale n.: 1

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione: Residenziale

Valore Mercato

(€/mq)

Valori Locazione

(€/mq x mese) Tipologia Stato

conservativo Min Max

Superficie

(L/N) Min Max

Superficie

(L/N)

Abitazioni

civili NORMALE 1500 2200 L 5,5 8,2 N

Box NORMALE 750 900 L 3,2 4,6 N



Ville e Villini NORMALE 1700 2300 L 6,7 9,9 N

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di

ZONA

• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero

Lorda (L)

• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di

Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.

• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento

del mercato secondo lo stato conservativo

• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non

allo stato conservativo dell'unità immobiliare

Pertanto tenuto conto di qualsiasi elemento intrinseco ed estrinseco influente nella presente valutazione,

di quanto esposto nei punti precedenti, assorti gli accertamenti del caso in data 20 Giugno 2012, si

determina il valore come segue:

6. Determinazione del valore di mercato

Valore unitario al mq. di superficie convenzionale (compreso il resede di pertinenza), del fabbricato

trasformato ad uso commerciale.

€uro 1.600,00/mq.

superficie lorda piano terra/rialzato

circa mq. 80

superficie lorda piano seminterrato/sottostante

circa mq. 40

coefficiente di ragguaglio

50%

superficie logge

circa mq.32


35%

superficie resede di pertinenza

circa mq.480


10%

Totale Superficie convenzionale

80+20+11+48= mq.159,00



Valore Fabbricato a Nuovo

159,00 x 1.600,00 = €uro 254.400,00

ARROTONDANO €URO 254.000,00

Costi dei lavori necessari alla trasformazione e adeguamento del fabbricato.

A tale scopo si precisa, come già sopra specificato, che per tale trasformazione sarà necessario

costituire apposita servitù di passaggio carrabile e pedonale sui terreni di proprietà comunale, a servizio

della adiacente Scuola Media, per lo scarico e il carico delle merci e per l'accessibilità al resede tergale

del fabbricato, condizione necessaria a garantire una agevole fruibilità dell'immobile stesso in relazione

alla sua futura destinazione commerciale.

1) Costo dei lavori di ristrutturazione edilizia conglobati nella cifra forfettaria di €uro 700,00/mq. di

superficie convenzionale del solo edificio (escluso il resede di pertinenza).

mq. 111,00 x 700,00 = €uro 77.700,00

2) Oneri comunali, progetto e direzione dei lavori di ristrutturazione.

A corpo €uro 25.000,00

3) Sistemazione esterna, varie e imprevisti.

A corpo €uro 15.000,00

Totale Costi

€uro 117.700,00

ARROTONDANO €URO 118.000,00

7. Conclusioni

Sulla base delle considerazioni sopra esposte e dei conteggi eseguiti, si esprime il parere che, con

riferimento alla data attuale, il valore del fabbricato in esame sia il seguente.

€uro 254.000,00 - €uro 118.000,00 = €uro 136.000,00

Il valore determinato rappresenta il più probabile valore di mercato delle singole unità immobiliari nella

situazione di fatto e di diritto in cui si trovano.

Tanto si doveva per l'incarico conferito.

Fornacette, 02 Luglio 2012

(Geom. Stefano MARINARI)

Allegati

Sono acclusi alla presente relazione i seguenti allegati:

1. veduta aerea dell'immobile

2. estratto di mappa catastale

3. estratto del R.U.

4. planimetria catastale

5. visura catasto terreni e catasto fabbricati

6. documentazione fotografica

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