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NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2013 Settore residenziale

FIRENZE a cura dell’Ufficio Provinciale di FIRENZE Sergio Mongelli (referente OMI)

data di pubblicazione: 20 giugno 2014 periodo di riferimento: secondo semestre 2013

NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2013

Provincia di FIRENZE - Settore residenziale

a cura dell’Ufficio Provinciale di Firenze

con la collaborazione dell’Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi

[email protected]

Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

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Indice

1 Introduzione .................................................................................................................................. 1

2 Mercato regionale ......................................................................................................................... 2

3 Mercato provinciale ....................................................................................................................... 7

4 Mercato del comune di Firenze .................................................................................................... 18

5 Note metodologiche .................................................................................................................... 30

1 Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2013 è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di Firenze, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Firenze.

Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare della regione Toscana con approfondimenti sulla provincia di Firenze ed in particolare sul capoluogo.

I dati analizzati e presentati nella nota sono:

il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;

l’intensità del mercato immobiliare (IMI);

le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;

lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.

Per una più efficace lettura dei dati, si è ritenuto opportuno suddividere il territorio provinciale in 7 macroaree più il capoluogo di provincia e il territorio comunale in 9 macroaree, caratterizzate al loro interno, per quanto possibile, dalla omogeneità di alcuni parametri fondamentali, quali le caratteristiche geografiche, sociali, immobiliari ed economiche.

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2 Mercato regionale

In questa prima parte è analizzato l’andamento del mercato immobiliare residenziale della Toscana nel II semestre 2013 che con 12.688 transazioni (NTN) rappresenta il 6,28% del mercato immobiliare residenziale italiano.

Nella Tabella 1 sono riportati i dati di transazioni in termini normalizzati (NTN), rispettive variazioni tendenziali e la quota percentuale del NTN rispetto al totale degli scambi realizzatisi a livello nazionale sia per l’intera provincia sia distinti tra capoluoghi e non capoluoghi.

La variazione del numero di transazioni normalizzate (NTN) nel II semestre 2013, rispetto al II semestre 2012, registrata nella regione è pari a -5,8%, valore poco inferiore al dato segnato a livello nazionale (-6,7%). Rispetto ai pesanti cali registrati in Toscana nel I semestre 2012 (-22,9%) e nel II semestre 2012 (-30,5%), si conferma l’attenuazione del tasso di perdita tendenziale già manifestatosi nel I semestre 2013 (-13,0%). Al dato medio nazionale e regionale non si allineano i dati per provincia: si passa, infatti, da cali in doppia cifra, ancora significativi, registrati a Pisa (-17,3%), Prato (-12,0%) e Grosseto (-11,8%) al valore stabile di Firenze (-0,7%), per finire con Arezzo (+3,4%) e Massa (+9,6%) in crescita.

In termini di quote percentuali, come riportato in Tabella 1 e come mostrato dal grafico a torta di Figura 1, con un’incidenza del 28,3% degli scambi rispetto al totale regionale, il capoluogo toscano continua a mantenere la quota maggiore del mercato. La parte restante del mercato è suddivisa, con quote inferiori al 12%, tra tutte le restanti provincie.

Osservando i tassi di variazione percentuale del NTN, tra capoluoghi e non capoluoghi, all’interno della medesima provincia, nel II semestre 2013 il dato del capoluogo è costantemente migliore di quello dei restanti comuni della provincia. Da segnalare, in particolare, i segnali positivi mostrati da Massa Capoluogo (+53,4%), Siena Capoluogo (+11,6%), Arezzo Capoluogo (+8,9%) e Firenze Capoluogo (+4,3%). Tra i dati riferiti ai Non Capoluoghi, solo la provincia di Arezzo (+1,3) mostra timidi segnali di ripresa.

Riguardo alle quotazioni, presentate nella Tabella 2, si evidenzia rispetto al II semestre del 2012 un calo diffuso in tutti gli ambiti provinciali, con le sole eccezioni della provincia di Siena (+2,7%) e di Grosseto (+1,3%). Si distinguono, rispetto ai decrementi più contenuti rilevati nelle altre provincie, i dati di Pisa (-3,0%), Lucca (-2,7%) e Firenze (-2,0%).

Considerando la scala dei valori medi provinciali della regione, la provincia di Firenze (2.573 €/m2) mantiene, nonostante la flessione, la quotazione media più elevata, seguita a poca distanza da Livorno (2.523 €/m2) e Lucca (2.438 €/m2).

Diversa è la lettura fornita dall’IMI (intensità del mercato immobiliare) rispetto al NTN in Tabella 3. Il dato complessivo della Toscana per l’intera provincia (1,22%) è di poco superiore al dato nazionale (1,20%). A livello di comuni capoluogo l’Intensità del Mercato Immobiliare si dimostra leggermente più debole (1,44%) rispetto a quella nazionale (1,45%).

A livello di singola provincia, Firenze (1,41%), Pisa (1,35%)e Livorno (1,30%), pur in ordine diverso, si confermano i mercati più attivi della regione, pur registrando un’ulteriore flessione rispetto all’anno 2012.

A livello di singoli comuni capoluogo, come appare evidente anche dalla figura 2, i mercati più attivi si dimostrano quelli delle città di Firenze (1,66%), Livorno (1,59%), Lucca (1,50%) e Pisa (1,47%) mentre più statici quelli delle città di Pistoia (0,99%) e Prato (1,16%). Diversa è la distribuzione dell’IMI che appare a livello di non capoluoghi (Figura 3), laddove le provincie più dinamiche sono Pisa (1,31%) e Firenze (1,24%) mentre Grosseto (0,94%) e Lucca (1,02%) mostrano i maggiori segnali di sofferenza.

I valori medi regionali dell’IMI nel 2013, come mostrano con evidenza le serie storiche dell’IMI dal 2004, riportate nella Figura 5, danno continuità al trend negativo che nel 2010 aveva subito una occasionale inversione di tendenza. Tali valori danno una netta percezione di quanto poco attivo sia il mercato immobiliare rispetto ai livelli raggiunti negli anni 2004-2007 in cui tale indice toccava con continuità la soglia del 3%. La linea di tendenza dei capoluoghi nel 2013, invece, mostra i primi deboli segnali di stabilizzazione del mercato.

La serie storica del numero indice NTN dal I semestre 2004, riportata in Figura 4, relativa al mercato toscano mostra ancora una volta un andamento simile a quello nazionale.

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Tabella 1: NTN e variazioni %

Province

Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi

NTN II sem 2013

Var % NTN II sem 2013

/ II sem 2012

Quota % NTN

regione

NTN II sem

2013

Var % NTN II sem

2013 / II sem 2012

Quota % NTN

regione

NTN II sem

2013

Var % NTN

II sem 2013 / II

sem 2012

Quota % NTN

regione

Firenze (FI) 3.588 -0,7% 1,78% 1.648 4,3% 2,51% 1.941 -4,5% 1,43%

Arezzo (AR) 1.085 3,4% 0,54% 314 8,9% 0,48% 771 1,3% 0,57%

Grosseto (GR) 906 -11,8% 0,45% 321 -10,5% 0,49% 585 -12,5% 0,43%

Livorno (LI) 1.338 -9,2% 0,66% 608 -6,2% 0,92% 731 -11,6% 0,54%

Lucca (LU) 1.298 -5,5% 0,64% 340 -2,5% 0,52% 958 -6,5% 0,70%

Massa (MS) 776 9,6% 0,38% 283 53,4% 0,43% 493 -5,9% 0,36%

Pisa (PI) 1.416 -17,3% 0,70% 402 -13,3% 0,61% 1.014 -18,8% 0,74%

Prato (PO) 613 -12,0% 0,30% 464 -8,0% 0,71% 150 -22,4% 0,11%

Pistoia (PT) 827 -7,5% 0,41% 248 -5,1% 0,38% 579 -8,5% 0,43%

Siena (SI) 841 -8,1% 0,42% 188 11,6% 0,29% 652 -12,6% 0,48%

Totale Toscana 12.688 -5,8% 6,28% 4.815 0,2% 7,33% 7.873 -9,1% 5,78%

Totale Italia 201.895 -6,7% 100% 65.728 -4,7% 100% 136.167 -7,6% 100%

Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %

Province


Quotazione II sem 2013

€/m2

Var % quotazione

II sem 2013 / I

sem 2013

N. indice quotazioni

II sem 2013(base

= I sem 2004)


€/m2

Var % quotazione

II sem 2013 / I

sem 2013


II sem 2013(base

= I sem 2004)


€/m2

Var % quotazione

II sem 2013 / I

sem 2013


II sem 2013(base

= I sem 2004)

Firenze (FI) 2.573 -2,0% 128,91% 3.139 -2,4% 128,13% 2.205 -1,6% 129,65%

Arezzo (AR) 1.363 -0,6% 108,93% 1.520 -1,2% 101,81% 1.307 -0,3% 112,15%

Grosseto (GR) 2.195 1,3% 137,55% 1.982 1,0% 138,44% 2.273 1,4% 137,26%

Livorno (LI) 2.523 -1,0% 138,75% 2.207 -0,9% 131,00% 2.700 -1,0% 142,62%

Lucca (LU) 2.438 -2,7% 160,30% 2.200 -2,1% 162,83% 2.498 -2,8% 159,75%

Massa (MS) 1.819 -0,2% 131,49% 2.430 -0,5% 121,81% 1.546 -0,1% 139,24%

Pisa (PI) 1.751 -3,0% 146,94% 2.310 -2,7% 148,12% 1.565 -3,1% 146,37%

Prato (PO) 2.173 -0,1% 123,88% 2.210 0,0% 120,17% 2.068 -0,6% 136,54%

Pistoia (PT) 1.809 -0,4% 130,50% 1.901 0,1% 127,74% 1.770 -0,6% 131,79%

Siena (SI) 1.855 2,7% 79,96% 2.676 5,2% 74,62% 1.650 1,7% 82,35%

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Tabella 3: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo

Province


NTN 2013

Var % NTN 2013 /

2012 IMI 2013

NTN 2013

Var % NTN 2013 /

2012 IMI 2013

NTN 2013

Var % NTN 2013 /

2012 IMI 2013

Firenze (FI) 7.189 -5,8% 1,41% 3.344 -2,3% 1,66% 3.845 -8,7% 1,24%

Arezzo (AR) 2.011 -9,7% 1,07% 595 -4,4% 1,21% 1.416 -11,7% 1,02%

Grosseto (GR) 1.841 -16,6% 1,08% 661 -15,8% 1,44% 1.181 -17,1% 0,94%

Livorno (LI) 2.775 -11,1% 1,30% 1.225 -7,9% 1,59% 1.549 -13,4% 1,13%

Lucca (LU) 2.630 -6,4% 1,12% 705 2,5% 1,50% 1.926 -9,3% 1,02%

Massa (MS) 1.500 4,8% 1,14% 543 26,6% 1,34% 956 -4,6% 1,05%

Pisa (PI) 2.958 -17,1% 1,35% 809 -13,4% 1,47% 2.150 -18,4% 1,31%

Prato (PO) 1.285 -9,7% 1,17% 944 -7,2% 1,16% 341 -16,0% 1,18%

Pistoia (PT) 1.598 -16,0% 1,02% 465 -16,9% 0,99% 1.133 -15,6% 1,03%

Siena (SI) 1.764 -8,3% 1,11% 421 22,9% 1,33% 1.343 -15,1% 1,06%

Totale Toscana 25.552 -9,6% 1,22% 9.712 -4,1% 1,44% 15.840 -12,6% 1,12%

Totale Italia 406.928 -9,2% 1,20% 134.542 -6,7% 1,45% 272.386 -10,5% 1,10%

Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2013 per provincia

28,3%

8,6%

7,1%

10,5%

10,2%

6,1%

11,2%

4,8%

6,5%

6,6%

Firenze (FI) Arezzo (AR) Grosseto (GR) Livorno (LI) Lucca (LU)

Massa (MS) Pisa (PI) Prato (PO) Pistoia (PT) Siena (SI)

I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l’IMI nazionale e regionale e l’IMI delle singole province della Toscana per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3).

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Figura 2: IMI 2013 - capoluoghi

1,33%

0,99%

1,16%

1,47%

1,34%

1,50%

1,59%

1,44%

1,66%

1,21%

0,00%

1,00%

2,00%

FI

AR

GR

LI

LU

MS

PI

PO

PT

SI

Italia

Toscana

Capoluoghi

Figura 3: IMI 2013 - non capoluoghi

1,02%

1,24%

0,94%

1,13%

1,02%

1,05%1,31%

1,18%

1,03%

1,06%

0,00%

1,00%

2,00%

FI

AR

GR

LI

LU

MS

PI

PO

PT

SI

Italia

Toscana

Non capoluoghi

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Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi

74,6

45,145,847,9

52,6

68,968,369,3

75,4

72,6

69,0

77,7

83,0

96,2

100,2

101,0104,3

101,598,3101,6100

51,252,151,1

56,7

74,374,5

80,8

74,172,4

80,8

81,8

92,0

98,7100,6

105,5

98,0

98,7

98,5

42,142,646,3

50,6

66,165,366,6

72,671,8

67,3

76,2

83,6

98,3

101,0101,2

103,7

103,3

98,1

103,1

38

48

58

68

78

88

98

108

118

I_04II_04I_05 II_05I_06II_06 I_07II_07I_08 II_08I_09 II_09I_10II_10 I_11II_11I_12 II_12I_13II_13

Italia

Toscana

Capoluoghi

Non capoluoghi

Figura 5: IMI 2004-2013 - capoluoghi e non capoluoghi

1,44%1,51%

2,09%

3,07%3,00%

3,06%

2,79%

2,35%2,09% 2,20%

1,12%1,28%

3,14%3,05%

3,00%

2,85%

2,24%

1,91% 1,89%1,76%

1,97%

3,12% 3,03% 3,02% 2,83%

2,28%1,99%

1,87%

1,36% 1,22%

0,95%

1,45%

1,95%

2,45%

2,95%

3,45%

3,95%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Capoluoghi

Non Capoluoghi

Toscana

Italia

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3 Mercato provinciale La provincia di Firenze, costituita da 44 comuni, è stata ripartita in 7 macroaree più il capoluogo. In alcuni casi tale perimetrazione rispecchia ambiti già istituzionalizzati sotto forma di consorzio di comuni omogenei (Consorzio Empolese Val D’Elsa), in altri riprende una storica identità geografica (Mugello, Chianti e Valdarno), in altri ancora raccoglie comuni fra loro apparentemente disomogenei (Cintura Fiorentina) eppure caratterizzati dalla comune influenza subita dalla città di Firenze.

Figura 6: Macroaree provinciali Firenze

Il numero di transazioni normalizzate (NTN) della provincia pari a 3.588 ha fatto registrare una modesta variazione tendenziale semestrale di -0,7%, facendo segnare, tuttavia, il numero di transazioni minimo dal I semestre 2004.

A livello di macroarea (Tabella 4), spiccano in negativo le performance dell’Alto Mugello (-25,4%), del Chianti (-21,4%) a fronte dei dati timidamente positivi di Firenze (+4,3%) e dell’Empolese Val d'Elsa (+0,1%).

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Le altre macroaree presentano dati piuttosto simili, compresi in una forchetta che va da -5,2% registrato nella Piana a -0,8% rilevato nella macroarea del Valdarno.

Si conferma sostanzialmente, rispetto al semestre precedente, la quota percentuale di scambi riferibili a Firenze rispetto al resto della provincia. Il peso delle compravendite del capoluogo del semestre, pari a 45,92%, risulta infatti tra i più elevati dal 2004. Negli anni più recenti (II semestre 2009 – II semestre 2012) tale quota era rimasta stabilmente sopra il 43%, pur con qualche oscillazione. Nei periodi di maggiore espansione del mercato (2004-2008), tuttavia, la quota % di Firenze si era attestata sotto il 40%, con una punta negativa nel II semestre 2007 pari al 36,10%. Tutto ciò dimostrerebbe quanto sia variato negli anni l’orientamento della domanda di abitazioni tra capoluogo e resto della provincia: negli anni del boom immobiliare, con la città di Firenze caratterizzata da elevati valori immobiliari, inaccessibili ad ampie fasce della popolazione, il mercato si è indirizzato verso i comuni della provincia caratterizzati da quotazioni mediamente più contenute. Negli anni più recenti, il calo delle quotazioni del capoluogo toscano ha innescato un rientro di parte della domanda abitativa verso il mercato fiorentino, rendendo ancora più acuto il fenomeno dello stock abitativo invenduto nei comuni della provincia. L’incrocio delle curve di NTN e IMI per capoluogo e resto provincia nelle Figure 7 e 8 mostra in maniera ancora più plastica il cambiamento dell’orientamento della domanda abitativa all’interno del bacino provinciale.

Le quotazioni per macroarea registrano un calo in quasi tutti gli ambiti territoriali, con tassi di calo compresi tra uno e tre punti percentuali. Spicca in “positivo” la flessione rilevata nella macroarea del Basso Mugello (-0,4%) che, tuttavia, segue un calo nel semestre precedente di -5,1%. Il deprezzamento più elevato è quello del Valdarno pari a -2,7%.

In valore assoluto, le quotazioni medie più elevate rimangono quelle di Firenze (3.139 €/m2) e della Cintura Fiorentina (2.900 €/m2). Per contro le quotazioni più basse si registrano nell’Alto Mugello (1.287 €/m2).

I dati dell’IMI in Figura 5, indicativi della vivacità del mercato residenziale, considerato l’ulteriore calo del numero di transazioni NTN, segnano per tutte le macroaree i valori più bassi a partire dal 2004.

L’osservazione delle serie storiche dei numeri indice delle quotazioni e del NTN riportate nella Figura 7 mostra due fenomeni. Il calo sensibile delle quotazioni continua anche nel semestre in esame, come risulta evidente dalla pendenza, marcatamente negativa, delle curve delle quotazioni. Il numero di transazioni si avvia verso una sostanziale stabilizzazione su livelli pari a circa il 50% del dato registrato nell’anno 2004.

Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN II sem

2013

Var %NTN II sem 2013 / II

sem 2012

Quota % NTN Provincia


€/ m2

Var % quotazione II sem 2013 / I

sem 2013

N. indice quotazioni II

sem 2013 (base = I sem

2004)

Firenze 1.648 4,3% 45,92% 3.139 -2,4% 128,1

Alto Mugello 43 -25,4% 1,19% 1.287 -1,3% 117,8

Basso Mugello 277 -4,3% 7,71% 1.998 -0,4% 130,6

Chianti 112 -21,4% 3,12% 2.457 -1,8% 131,8

Cintura Fiorentina 328 -2,2% 9,15% 2.900 -2,4% 125,6

Empolese Val d'Elsa 518 0,1% 14,43% 1.914 -1,6% 132,1

Piana 484 -5,2% 13,49% 2.427 -1,5% 132,3

Valdarno 179 -0,8% 4,99% 1.841 -2,7% 124,8

Provincia di Firenze 3.588 -0,7% 100,00% 2.573 -2,0% 128,9

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Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN 2013 Var % NTN

2013 / 2012 IMI 2013

Firenze 3.344 -2,3% 1,66%

Alto Mugello 83 -15,5% 0,71%

Basso Mugello 533 -12,2% 1,05%

Chianti 233 -18,6% 1,00%

Cintura Fiorentina 622 -6,6% 1,26%

Empolese Val d'Elsa 1.020 -5,1% 1,22%

Piana 985 -8,4% 1,50%

Valdarno 370 -8,7% 1,47%

Provincia di Firenze 7.189 -5,8% 1,41%

Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia

82,1

131,3128,1

132,0134,1134,5

135,5

136,1

103,0

121,0126,5

130,2133,3

133,7

137,0137,0

137,6137,5

137,0136,5

131,8129,7135,5

136,5136,9

138,6138,8

100,0

103,0

120,0

132,9133,7

137,4

137,8139,6

139,6140,0

140,2139,8

139,4

46,9

46,149,252,7

64,564,7

76,181,7

104,4

69,1

104,5

99,8101,2

97,0102,9

98,4

71,769,1

74,9

59,5

61,357,1

66,6

84,6

72,8

84,493,1 92,388,7

97,7

87,6

93,4

83,0

82,2

92,8

74,078,1

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

130,0

140,0

150,0

I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 I_13 II_13

Quotazioni Firenze

Quotazioni Resto provincia

NTN Resto provincia

NTN Firenze

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

10

Figura 8: IMI 2004-2013 - capoluogo e resto provincia

1,66%1,71%

2,32%2,20%2,15%

2,49%

2,54%

2,70%2,70%

2,92%

1,24%1,37%

1,82%

1,93%1,97%

2,25%

2,94%3,01%

3,13%

3,28%

1,10%

1,60%

2,10%

2,60%

3,10%

3,60%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Capoluogo

Resto provincia

Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2013 per macroaree provinciali

45,9%

1,2%7,7%3,1%

9,1%

14,4%

13,5%

5,0%

Firenze Alto Mugello Basso Mugello

Chianti Cintura Fiorentina Empolese Val d'Elsa

Piana Valdarno

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

11

Figura 10: IMI 2013 per macroaree provinciali

1,66%

0,71%

1,05% 1,00%

1,26% 1,22%

1,50% 1,47%

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

Fire

nze

Alt

o M

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Bas

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Chia

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Cint

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Fio

rent

ina

Em

po

lese

Va

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lsa

Pia

na

Val

darn

o

La mappa della distribuzione del NTN comunale per l’intera provincia, mostrata in Figura 11, evidenzia come il maggior numero di transazioni si concentri nella città di Firenze (1.648) seguita dai popolosi comuni della Piana di Sesto Fiorentino (170) e di Campi Bisenzio (141) e dai comuni di Scandicci (159) e Empoli (141).

Nella Figura 12, la mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla quotazione media provinciale evidenzia con la colorazione più scura (quotazioni più elevate) la città di Firenze e due comuni della Cintura Fiorentina molto vicini al capoluogo toscano (Fiesole con 3.332 €/m2 e Bagno a Ripoli con 3.157 €/m2), caratterizzati da un territorio collinare di grande panoramicità e dalla predominanza di abitazioni tipiche fiorentine, aspetti che risultano molto apprezzati sul mercato immobiliare di livello medio-alto. Le quotazioni medie più basse si registrano nei comuni dell’Alto Mugello di Marradi (1.181 €/m2) e Palazzuolo sul Senio (1.063 €/m2).

Da Tabella 6 a Tabella 12 sono riportate per ciascuna macroarea, nel dettaglio dei comuni, i valori di NTN e quotazione medie delle abitazioni registrati nel II semestre 2013, le rispettive variazioni di periodo, l’incidenza percentuale degli scambi sul totale della provincia, i valori di IMI e il differenziale della quotazione media comunale rispetto alla quotazione media provinciale.

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

12

Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2013

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

13

Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

14

Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2013

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

15

Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello

Comune NTN II sem

2013

Var %NTN II sem 2013

/ II sem 2012

Quota % NTN

Provincia

IMI

2013


€/ m2


sem 2013

Differenziale quotazione II

sem 2013 rispetto alla

media di provincia

Firenzuola 19 -33,7% 0,52% 0,67% 1.264 0,0% 0,49

Londa 5 -25,4% 0,13% 0,88% 1.625 -5,1% 0,63

Marradi 10 -10,4% 0,28% 0,72% 1.181 0,0% 0,46

Palazzuolo sul Senio 3 -50,0% 0,09% 0,78% 1.063 -4,5% 0,41

San Godenzo 6 20,0% 0,17% 0,65% 1.475 -1,3% 0,57

Alto Mugello 43 -25,4% 1,19% 0,71% 1.287 -1,3% 0,50

Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello

Comune NTN II sem

2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

Provincia

IMI

2013


€/ m2


sem 2013



media di provincia

Barberino di Mugello 33 -18,6% 0,93% 0,98% 2.021 0,0% 0,79

Borgo San Lorenzo 55 -5,5% 1,53% 0,99% 1.833 0,0% 0,71

Dicomano 21 31,3% 0,59% 1,01% 1.750 -5,9% 0,68

Pelago 20 -28,5% 0,56% 1,10% 1.996 0,0% 0,78

Pontassieve 50 -17,0% 1,40% 1,03% 2.335 0,0% 0,91

Rufina 20 13,2% 0,56% 1,05% 1.830 0,0% 0,71

San Piero a Sieve 16 -7,3% 0,45% 1,51% 1.870 0,0% 0,73

Scarperia 22 -0,1% 0,60% 1,03% 1.875 -0,5% 0,73

Vaglia 14 7,1% 0,40% 1,14% 2.615 -0,8% 1,02

Vicchio 25 66,3% 0,69% 1,01% 1.638 0,0% 0,64

Basso Mugello 277 -4,3% 7,71% 1,05% 1.998 -0,4% 0,78

Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti

Comune NTN II sem

2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

Provincia

IMI

2013


€/ m2


sem 2013



media di provincia

Barberino Val D Elsa 11 -35,3% 0,31% 0,82% 1.894 -4,7% 0,74

Greve in Chianti 35 -23,0% 0,97% 1,00% 2.744 0,0% 1,07

San Casciano Val di Pesa 31 -39,1% 0,87% 0,87% 2.475 -3,6% 0,96

Tavarnelle Val di Pesa 35 20,1% 0,98% 1,39% 2.233 -0,5% 0,87

Chianti 112 -21,4% 3,12% 1,00% 2.457 -1,8% 0,96

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

16

Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina

Comune NTN II sem

2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

Provincia

IMI

2013


€/ m2


sem 2013



media di provincia

Bagno a Ripoli 83 3,5% 2,31% 1,20% 3.157 -2,7% 1,23

Scandicci 159 2,4% 4,42% 1,44% 2.695 -2,2% 1,05

Fiesole 50 -2,0% 1,38% 1,27% 3.332 -2,1% 1,29

Impruneta 37 -25,6% 1,04% 0,82% 2.688 -2,5% 1,04

Cintura Fiorentina 328 -2,2% 9,15% 1,26% 2.900 -2,4% 1,13

Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa

Comune NTN II sem

2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

Provincia

IMI

2013


€/ m2


sem 2013



media di provincia

Capraia e Limite 33 -1,7% 0,91% 1,47% 2.071 -3,7% 0,81

Castelfiorentino 43 -7,0% 1,19% 1,02% 1.673 -4,3% 0,65

Cerreto Guidi 20 -26,8% 0,55% 1,20% 1.780 0,0% 0,69

Certaldo 57 53,2% 1,59% 1,45% 1.950 -3,3% 0,76

Empoli 141 -7,9% 3,92% 1,31% 2.023 -1,1% 0,79

Fucecchio 52 -2,0% 1,46% 0,99% 1.641 0,0% 0,64

Gambassi Terme 20 11,4% 0,54% 1,00% 1.713 0,0% 0,67

Montaione 39 57,7% 1,09% 1,62% 1.638 -3,0% 0,64

Montelupo Fiorentino 44 -3,4% 1,22% 1,48% 2.194 -0,6% 0,85

Montespertoli 39 -6,5% 1,09% 1,12% 2.215 -0,6% 0,86

Vinci 32 -18,6% 0,88% 0,97% 1.875 -2,0% 0,73

Empolese Valdelsa 518 0,1% 14,43% 1,22% 1.914 -1,6% 0,74

Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana

Comune NTN II sem

2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

Provincia

IMI

2013


€/ m2


sem 2013



media di provincia

Calenzano 65 -2,8% 1,82% 1,57% 2.480 -0,8% 0,96

Campi Bisenzio 141 -19,5% 3,94% 1,74% 2.161 -0,7% 0,84

Lastra a Signa 51 13,3% 1,41% 1,02% 2.292 -0,5% 0,89

Sesto Fiorentino 170 2,1% 4,73% 1,51% 2.761 -2,9% 1,07

Signa 57 0,1% 1,59% 1,33% 2.217 -0,3% 0,86

Piana 484 -5,2% 13,49% 1,50% 2.427 -1,5% 0,94

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

17

Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno

Comune NTN II sem

2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

Provincia

IMI

2013


€/ m2


sem 2013



media di provincia

Figline Valdarno 64 -18,5% 1,79% 1,41% 1.771 -2,0% 0,69

Incisa in Val d'Arno 22 110,0% 0,61% 1,73% 1.719 -4,0% 0,67

Reggello 62 -0,2% 1,71% 1,32% 1.786 -4,4% 0,69

Rignano sull'Arno 31 5,7% 0,87% 1,71% 2.180 0,0% 0,85

Valdarno 179 -0,8% 4,99% 1,47% 1.841 -2,7% 0,72

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

18

4 Mercato del comune di Firenze Nella tabella sotto riportata (Tabella 13) è inquadrato il comune di Firenze, fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo toscano rappresenta il 2,5% della quota di NTN sul totale delle transazioni osservate nei capoluoghi italiani. Nel confronto con le altre principali città, Firenze mantiene inalterata la quota di NTN, in relazione ai principali capoluoghi, rispetto al precedente semestre. In termini di variazione la crescita tendenziale percentuale di +4,3%, da accostare ai dati positivi di Milano e Bologna, contrasta con quanto registrato nelle altre principali città.

Tabella 13: NTN IMI e variazioni dei principali capoluoghi

Principali Capoluoghi NTN

II sem 2013

Var % NTN II sem 2013 /

II sem 2012

Quota % NTN principali capoluoghi

IMI 2013

BOLOGNA 1.813 6,8% 2,8% 1,64%

FIRENZE 1.648 4,3% 2,5% 1,66%

GENOVA 2.277 -6,7% 3,5% 1,42%

MILANO 7.464 11,3% 11,4% 1,91%

NAPOLI 2.358 -34,4% 3,6% 1,28%

PALERMO 1.850 -4,9% 2,8% 1,16%

ROMA 11.681 -5,8% 17,8% 1,65%

TORINO 4.025 -9,3% 6,1% 1,72%

Principali capoluoghi 33.115 -4,8% 50,4% 1,61%

Italia capoluoghi 65.728 -4,7% 100,0% 1,45%

Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Firenze

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

19

I dati relativi al NTN, come già detto, positivi a livello comunale, mostrano un quadro variegato a livello di macroarea urbana. Osservando, in particolare, le macroaree più ampie, si segnalano la crescita del “Centro Storico” (308 NTN) che, con un tasso di crescita di +11,2%, inverte decisamente la performance osservata nel semestre precedente (-22,7%), e ancora la variazione positiva della macroarea “Novoli-Castello-Rifredi” che con 344 NTN incrementa di +10,5% gli scambi ( invertendo anch’essa il trend negativo già rilevato nel I semestre 2013, -20,3%). Sostanzialmente stabili appaiono le transazioni in una delle altre tre macroaree “forti” del comune quale “Semicentrale e centrale di pregio”, con (+1,3%). Rilevanti, invece, le perdite della macroarea “Europa - Bellariva – Varlungo” (-21,5%) e, più contenute, quelle di “Isolotto - Ponte a Greve” (-9,1%), quest’ultima, tuttavia, in calo per il sesto semestre consecutivo.

Tutte in calo le tre macroaree “pregiate” marginali di Firenze: la “Collinare di pregio a Sud” (-24,8%), la “Collinare di pregio a Nord-Est” (-35,0%) e la macroarea “Galluzzo-Le due Strade”, al più contenuto (-1,0%), che segue la marcata flessione (-44,9%) del semestre precedente.

Sotto l’aspetto delle quotazioni, svetta la macroarea “Collinare di pregio a Sud”, 4.225 €/m2, nota per le panoramiche colline che guardano su Firenze e per la presenza del Piazzale Michelangelo, seguita dalla macroarea “Collinare di pregio a Nord-Est”, 3.564 €/m2, e dal “Centro Storico” che con 3.475 €/m2.

Come mostra cromaticamente la mappa nella Figura 17, le quotazioni più elevate del comune si dispiegano lungo l’asse che va da Nord-Est a Sud-Ovest e taglia la città, interessando le zone collinari, il Centro Storico e le zone semicentrali e centrali di pregio, queste ultime molto ricercate dai residenti per la buona dotazione di servizi e di urbanizzazioni. Le variazioni negative registrate dalle quotazioni rispetto al I semestre 2013, sono sensibili in quasi tutte le zone, con il dato più basso (-4,7%) della zona D2, a fronte del dato più “positivo” della D8 che registra quotazioni stabili.

Come negli altri semestri, si conferma che, pur in presenza di una diversa distribuzione del patrimonio abitativo per classi dimensionali, sulle diverse macroaree, una costante ricorrente è che il mercato movimenta principalmente i tagli più piccoli. Soltanto nelle macroaree “Collinare di pregio a Nord-Est”, “Collinare di pregio a Sud” e “Semicentrale e centrale di pregio” caratterizzate dalla prevalenza di tagli medi e grandi, il mercato risulta più attivo per le classi più elevate.

Tabella 14: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze

Macroaree urbane NTN II

sem 2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione II sem 2013

/ I sem 2013


sem 2013rispetto

alla media comunale

Centro Storico 308 11,2% 18,70% 1,69% 3.475 -1,4% 1,12

Collinare di pregio a Nord-Est 29 -35,0% 1,75% 1,24% 3.564 -2,2% 1,15

Collinare di pregio a Sud 21 -24,8% 1,26% 1,06% 4.225 -2,7% 1,36

Europa - Bellariva - Varlungo 129 -21,5% 7,80% 1,27% 3.129 -2,4% 1,01

Galluzzo-Le due Strade 34 -1,0% 2,03% 1,01% 3.351 -2,9% 1,08

Isolotto - Ponte a Greve 174 -9,1% 10,55% 1,35% 2.654 -3,2% 0,85

Novoli - Castello - Rifredi 344 10,5% 20,90% 1,62% 2.760 -0,9% 0,89

Peretola - Osmannoro 57 25,7% 3,43% 1,26% 2.384 -3,4% 0,77

Semicentrale e centrale di pregio 327 1,3% 19,87% 1,48% 3.355 -2,1% 1,08

ND 226 - 13,70% - - - -

Firenze 1.648 4,3% 100,00% 1,71% 3.1061 -2,0% 1,00

1 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con

lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND)

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

20

Figura 15: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2013

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

21

Figura 16: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2013

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

22

Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2013

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

23

Tabella 15: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico

Zona OMI

Denominazione NTN II

sem 2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012

Differenziale quotazione II sem 2013 rispetto alla

media comunale

B1 Centro Storico 308 11,2% 18,70% 1,69% 3.475 -1,4% 1,12

Centro Storico 308 11,2% 18,70% 1,69% 3.475 -1,4% 1,12

Tabella 16: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est

Zona OMI


sem 2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012


media comunale

C12 La Pietra Camerata 20 41,0% 1,24% 1,32% 3.733 -2,2% 1,20

D10 Careggi Cercina Trespiano 7 -61,0% 0,44% 1,64% 3.283 -1,5% 1,06

D13 Settignano 1 -90,9% 0,06% 0,36% 3.650 -3,5% 1,18

Collinare di pregio a Nord-Est 29 -35,0% 1,75% 1,24% 3.564 -2,2% 1,15

Tabella 17: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud

Zona OMI


sem 2013

Var % NTN

II sem 2013 / II

sem 2012

Quota % NTN

comune

IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012


media comunale

C10 Bobolino Poggio Imperiale Pian Dei Giullari 14 -28,3% 0,84% 0,79% 4.325 -2,8% 1,39

C11 Marignolle Monte Oliveto Le Campora 7 -16,7% 0,42% 1,84% 3.950 -2,5% 1,27

Collinare di pregio a Sud 21 -24,8% 1,26% 1,06% 4.225 -2,7% 1,36

Tabella 18: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo

Zona OMI


sem 2013

Var % NTN II sem

2013 / II sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012


media comunale

C7 Madonnone San Salvi Bellariva 59 -18,1% 3,55% 1,33% 3.200 -2,0% 1,03

C8 Bandino Viale Europa Anconella 33 -33,4% 2,00% 1,17% 3.167 -2,6% 1,02

D3 Nave A Rovezzano Ponte A Ema 19 -35,4% 1,13% 1,43% 3.050 -2,7% 0,98

D11 Varlungo Rovezzano 19 31,1% 1,12% 1,22% 2.933 -2,8% 0,94

Europa - Bellariva - Varlungo 129 -21,5% 7,80% 1,27% 3.129 -2,4% 1,01

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

24

Tabella 19: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade

Zona OMI


sem 2013


/ II sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012


media comunale

B4 Galluzzo 16 -16,2% 0,94% 0,77% 3.150 -3,1% 1,01

C1 Le Due Strade San Gaggio 15 21,7% 0,91% 1,53% 3.667 -2,7% 1,18

D4 Cascine Del Riccio Certosa 3 0,0% 0,18% 0,77% 3.450 -2,8% 1,11

Galluzzo-Le due Strade 34 -1,0% 2,03% 1,01% 3.351 -2,9% 1,08

Tabella 20: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve

Zona OMI


sem 2013

Var % NTN

II sem 2013 / II

sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012


media comunale

D1 Legnaia Soffiano Monticelli Pignone 76 -19,6% 4,64% 1,20% 2.867 -1,7% 0,92

D2 Isolotto 31 -4,8% 1,87% 1,93% 2.525 -4,7% 0,81

D5 Argingrosso San Bartolo A Cintoia 48 -0,3% 2,88% 1,19% 2.400 -5,0% 0,77

E1 Ponte A Greve Ugnano Mantignano 19 17,4% 1,16% 1,85% 2.617 -3,4% 0,84

Isolotto - Ponte a Greve 174 -9,1% 10,55% 1,35% 2.654 -3,2% 0,85

Tabella 21: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi

Zona OMI


sem 2013

Var % NTN

II sem 2013 / II

sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012


media comunale

C2 San Jacopino Ponte Alle Mosse Cascine 99 -8,0% 6,00% 1,60% 2.883 -1,1% 0,93

C3 Dalmazia Romito 39 2,4% 2,40% 1,63% 2.917 -1,1% 0,94

D8 Novoli Piana Di Castello 119 22,4% 7,20% 1,64% 2.525 0,0% 0,81

D9 Castello Il Sodo Rifredi 87 27,0% 5,31% 1,62% 2.867 -1,7% 0,92

Novoli - Castello - Rifredi 344 10,5% 20,90% 1,62% 2.760 -0,9% 0,89

Tabella 22: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro

Zona OMI


sem 2013

Var % NTN

II sem 2013 / II

sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012


media comunale

D6 Le Piagge 8 33,3% 0,49% 0,47% 2.317 -3,5% 0,75

D7 Peretola Brozzi Quaracchi San Donnino 46 16,8% 2,76% 1,54% 2.417 -3,3% 0,78

D12 Cupolina Osmannoro 3 NB 0,18% 3,45% 2.250 -4,3% 0,72

Peretola - Osmannoro 57 25,7% 3,43% 1,26% 2.384 -3,4% 0,77

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

25

Tabella 23: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio

Zona OMI


sem 2013

Var % NTN

II sem 2013 / II

sem 2012

Quota % NTN

comune IMI 2013


€/ m2

Var % quotazione

II sem 2013/ II

sem 2012


media comunale

B2 Lungarno Donatello Beccaria Liberta 92 29,1% 5,58% 1,55% 3.467 -1,9% 1,12

B3 Piazza Ferrucci Ricorboli 16 -46,5% 0,99% 1,65% 3.292 -1,7% 1,06

C4 Poggetto Statuto Ponte Rosso 86 -2,9% 5,19% 1,45% 3.250 -2,5% 1,05

C5 Le Cure 35 12,2% 2,14% 1,49% 3.550 -1,4% 1,14

C6 Campo Di Marte 63 -0,6% 3,82% 1,36% 3.283 -1,5% 1,06

C9 Coverciano 35 -8,5% 2,14% 1,54% 3.350 -3,4% 1,08

B2 Lungarno Donatello Beccaria Liberta 92 29,1% 5,58% 1,55% 3.467 -1,9% 1,12

Semicentrale e centrale di pregio 327 1,3% 19,87% 1,48% 3.355 -2,1% 1,08

Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico

12,1%

26,2%

19,5%

24,8%

17,5%

10,9%

32,6%

23,0%

20,4%

13,1%

Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande

Stock NTN

Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est

4,4%

23,9%22,3%

39,5%

9,8%8,1%

24,2%

8,9%

37,3%

21,5%


Stock NTN

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

26

Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud

4,2%

19,9%

22,9%

42,1%

10,9%

5,3%

21,2%18,6%

33,6%

21,2%


Stock NTN

Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo

4,3%

18,8%21,5%

40,7%

14,6%

6,9%

30,9%

17,0%

37,4%

7,8%


Stock NTN

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

27

Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade

5,0%

20,1%18,3%

35,3%

21,3%

9,8%

26,2%

23,0%24,6%

16,4%


Stock NTN

Figura 23: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve

5,1%

18,4%

21,9%

41,5%

13,1%

8,5%

18,5% 19,2%

43,2%

10,7%


Stock NTN

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

28

Figura 24: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi

3,8%

14,5%

18,0%

47,5%

16,2%17,2%

30,9%

20,9%

24,9%

6,1%


Stock NTN

Figura 25: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro

5,5%

24,6% 24,2%

39,6%

6,1%8,0%

41,0%

21,8%24,0%

5,3%


Stock NTN

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

29

Figura 26: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio

5,5%

19,0% 20,0%

35,7%

19,7%

3,9%

24,1%

16,9%

36,7%

18,4%


Stock NTN

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

30

5 Note metodologiche

Le fonti utilizzate

I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni.

Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note.

Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).

I criteri metodologici utilizzati

L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.

Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali

SETTORE RESIDENZIALE

(Categoria catastale) (Descrizione)

A1

A2

A3

A4

A5

A6

A7

A8

A9

A11

Abitazione di tipo signorile

Abitazioni di tipo civile

Abitazioni di tipo economico

Abitazioni di tipo popolare

Abitazioni di tipo ultrapopolare

Abitazioni di tipo rurale

Abitazione in villino

Abitazione in villa

Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.

Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale

Monolocali fino a 2,5 vani catastali

Piccola da 3 e fino a 4 vani catastali

Medio piccola da 4,5 e fino a 5 vani catastali

Media da 5,5 e fino a 7 vani catastali

Grande maggiore di 7 vani catastali

Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

31

Glossario

NTN

Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all’unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all’unità dei valori non arrotondati.

STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale.

IMI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE)

Rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.

QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE

La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in €/m

2 a livello comunale è calcolata come media

dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili).

QUOTAZIONE MEDIA PESATA

Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale.

QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI

La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona.

DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell’aggregazione di livello superiore.

ZONA OMI

La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.

NOTA TERRITORIALE

FIRENZE

32

Indice delle figure Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2013 per provincia .............................................................................................. 4

Figura 2: IMI 2013 - capoluoghi .......................................................................................................................................... 5

Figura 3: IMI 2013 - non capoluoghi ................................................................................................................................... 5

Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ............................................................ 6

Figura 5: IMI 2004-2013 - capoluoghi e non capoluoghi .................................................................................................... 6

Figura 6: Macroaree provinciali Firenze ............................................................................................................................. 7

Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia ............................. 9

Figura 8: IMI 2004-2013 - capoluogo e resto provincia .................................................................................................... 10

Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2013 per macroaree provinciali ........................................................................ 10

Figura 10: IMI 2013 per macroaree provinciali ................................................................................................................. 11

Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2013 ........................................................................... 12

Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale .......... 13

Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2013 ........................................................................................ 14

Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Firenze ...................................................................................................... 18

Figura 15: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2013............................................................. 20

Figura 16: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2013 ....................................................................... 21

Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2013 .................................................... 22

Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico .................................................................. 25

Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est .......................................... 25

Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud .................................................. 26

Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo ........................................... 26

Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade .................................................... 27

Figura 23: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve ................................................... 27

Figura 24: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi ................................................. 28

Figura 25: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro ...................................................... 28

Figura 26: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio .................................... 29

Indice delle tabelle Tabella 1: NTN e variazioni %.............................................................................................................................................. 3

Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % ........................................................................................................................ 3

Tabella 3: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo ...................................................................................................... 4

Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali .......................................................................... 8

Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali .................................................................. 9

Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello ............................................................ 15

Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello .......................................................... 15

Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti ...................................................................... 15

Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina .................................................... 16

Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa ................................................. 16

Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana ...................................................................... 16

Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno ................................................................ 17

Tabella 13: NTN IMI e variazioni dei principali capoluoghi ............................................................................................... 18

Tabella 14: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze ................................................... 19

Tabella 15: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico ............................................ 23

Tabella 16: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est .................... 23

Tabella 17: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud ............................. 23

Tabella 18: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo ...................... 23

Tabella 19: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade ............................... 24

Tabella 20: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve ............................. 24

Tabella 21: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi ............................ 24

Tabella 22: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro ................................ 24

Tabella 23: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio .............. 25

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