1

Axioma

_________________________________________________

2

Sommario Abstract ..................................................................................................................................................................... 3

Il contesto di riferimento .......................................................................................................................................... 4

La problematica ..................................................................................................................................................... 5

Le aste immobiliari in Italia: dati principali ............................................................................................................ 5

Il mercato immobiliare in Italia .............................................................................................................................. 6

Il mercato immobiliare e la cripto-economy ............................................................................................................ 7

Il progetto .................................................................................................................................................................. 7

Il funzionamento ........................................................................................................................................................ 8

Principali benefici .................................................................................................................................................. 9

Possibili linee evolutive ....................................................................................................................................... 10

Project Timeline ................................................................................................................................................... 11

Piano di fattibilità economica ................................................................................................................................. 12

Le ipotesi iniziali ................................................................................................................................................... 12

Axioma Credits ..................................................................................................................................................... 13

Axioma Gains ....................................................................................................................................................... 14

Axioma Returns ................................................................................................................................................... 14

Rendimenti da locazione ..................................................................................................................................... 17

Il rendimento totale ............................................................................................................................................. 18

Piano degli investimenti ...................................................................................................................................... 19

Project feasibility valuation .................................................................................................................................... 19

Modalità d’implementazione ................................................................................................................................. 20

Modalità di partecipazione .................................................................................................................................. 21

Natura del token ..................................................................................................................................................... 22

AXIOMA Token (AXT) ........................................................................................................................................... 22

La vendita del token ............................................................................................................................................ 22

Principali caratteristiche ...................................................................................................................................... 24

Token distribution ............................................................................................................................................... 24

Legal .................................................................................................................... Errore. Il segnalibro non è definito.

Conoscenza richiesta ........................................................................................................................................... 25

Dichiarazione di responsabilità ............................................................................................................................ 25

Rischi .................................................................................................................................................................... 25

Arbitrato .............................................................................................................................................................. 26

Business Advisor ..................................................................................................................................................... 26

3

Abstract

Lo scopo del White Paper è presentare il funzionamento del progetto Axioma.

In particolare, si vogliono evidenziare i benefici conseguibili in seguito all’inserimento della tecnologia

Blockchain all’interno del settore immobiliare.

Potenzialmente realizzabile su scala globale, il progetto verrà inizialmente realizzato in Italia e successivamente

in altri paesi.

Dopo aver esaminato le principali dinamiche riguardanti il settore immobiliare, il documento mostrerà soluzioni

e vantaggi derivanti dall’integrazione delle recenti innovazioni tecnologiche all’interno del settore considerato.

4

Il contesto di riferimento

Il progetto Axioma si sviluppa all’interno del mercato immobiliare. Nello specifico si rivolge al settore delle aste e

quanto ad esso collegato (procedure di pignoramento, sequestro, espropriazione.).

La realizzazione del progetto sarà in grado di ampliare il pubblico di potenziali investitori del mercato immobiliare.

Attraverso l’acquisto dei token di rifermento, sarà possibile entrare in possesso di porzioni di immobili e

beneficiare della redditività degli stessi.

Fino ad oggi, per poter investire nel settore in questione era necessario possedere ingenti capitali; d’ora in poi,

grazie ad Axioma, sarà possibile avvalersi delle opportunità offerte dal settore real estate anche con un

ammontare di risorse limitato.

Real estate market

Axioma Project

€€€€€€€€

€€

€

5

La problematica

Il progetto si inserisce all’interno di un mercato in crescita ma caratterizzato da rilevanti problematiche che ne

compromettono il funzionamento. Le principali sono una conseguenza della recente crisi economico-finanziaria

(2007-2008) e riguardano le difficoltà riscontrate nell’ottenere finanziamenti e le basse valutazioni immobiliari. Si

aggiungono inoltre le complicanze riscontrate dalle strutture governative e la mancanza di soluzioni da utilizzare

in modo tempestivo in caso di scostamenti improvvisi del mercato.

Le problematiche del comparto immobiliare si estendono ad altri settori ad esso collegati. Per quanto concerne il

mercato delle aste, parte essenziale del documento in oggetto, si segnalano inefficienze e debolezze, conseguenti

agli avvenimenti degli ultimi anni ed all’assenza di provvedimenti adeguati. Si segnalano importanti inefficienze

riguardanti le tempistiche delle operazioni con particolare riguardo alle operazioni svolte dai tribunali. Si

aggiungono i disagi psicologici ed economici arrecati alle famiglie proprietarie degli immobili pignorati e delle case

all’asta. Ad aggravare la situazione si inserisce inoltre un altro importante fattore: la perdita di valore degli

immobili che vengono ceduti tramite queste modalità.

Considerata l’importanza del settore di riferimento1 per il buon funzionamento dell’economia di un paese, emerge

la gravità della situazione. In base agli eventi passati e i precedenti in tema di funzionamento del mercato

immobiliare, si temono conseguenze di simile entità2.

La prima fase: “Progetto Italia”

Con l’intenzione di sviluppare il progetto in più fasi, il team di Axioma ha deciso di realizzare il primo step in Italia.

Il seguente White Paper si focalizza sull’implementazione di questa prima

fase: si sottolinea la potenziale riproducibilità della stessa, applicando le

dovute modificazioni sulla base della zona di riferimento.

Essendo il documento relativo al “Progetto Italia”, i dati e le informazioni

presentati d’ora in avanti si riferiranno unicamente al paese in questione,

salvo differenti indicazioni.

Le aste immobiliari in Italia: dati principali3

Il numero di abitazioni all’asta è aumentato in maniera vertiginosa negli anni passati. Nel 2018 si registra un

incremento superiore al 4% rispetto all’anno precedente (da 235.673 a 245.100).

Al momento attuale si contano 374.444 famiglie con la casa all’asta per un totale di (circa) 2.050.020 di individui.

La ripartizione dei dati annuali su base giornaliera genera risultati ancora più allarmanti. Si tratta, nello specifico,

di 640 immobili all’asta ogni giorno e di 27 ogni ora.

Ad innescare e sostenere la <spirale> negativa generata concorrono più elementi connessi tra loro. A cominciare

dalle tempistiche necessarie per portare una procedura d’asta a compimento, proseguendo con l’ammontare di

immobili che continuano ad essere pignorati, si allarga sempre più la forbice che separa l’effettivo valore di

1 Il settore immobiliare presenta, a livello globale, un valore economico superiore a 200 trilioni di dollari.

2 Ci si riferisce a quanto accaduto negli anni 2007-2008 negli USA, quando la crisi del mercato immobiliare ha procurato

una crisi economica e finanziaria senza precedenti, le cui ripercussioni sono tuttora visibili.

3 Fonte: Report aste a cura di Astasy Srl, società che partecipa all’azionariato NPLs RE Solutions del gruppo Gabetti.

6

mercato delle case ed il prezzo base cui le stesse vengono messe all’asta. Visto l’ammontare di immobili all’asta

ed il continuo incremento delle procedure d’asta avviate, un’importante conseguenza riguarda una vera e propria

svalutazione del mercato immobiliare di riferimento.

Al momento, il prezzo base di tutti gli immobili all’asta risulta pari a 51.377.739.746,00 € contro il loro valore di

mercato pari a 128.444.349.360,00 € con un divario superiore a 77 miliardi. Il prezzo medio al quale viene venduto

un immobile all’asta risulta inferiore del 60% rispetto al suo valore di mercato.

Oltre alla perdita di valore degli immobili, ai disagi subiti dagli individui coinvolti nel pignoramento, al dispendio di

risorse dovuto al procrastinarsi delle azioni del tribunale, occorre considerare anche le perdite per l’erario. Queste

ultime sono da attribuire alle minori tasse incassate a causa della vendita degli immobili ad un prezzo più basso

rispetto al loro valore di mercato (pari a 3.082.664.284,00) e al mancato pagamento di tasse e imposte da parte

dei soggetti esecutati (2.670.000.000,00).

La situazione generata rende necessario e prioritario il reperimento di una soluzione in grado di:

• Ripristinare il valore di mercato delle case pignorate;

• Consentire ai proprietari di ritornare o rimanere nelle proprie abitazioni senza subire disagi;

• Permettere al mercato delle aste di funzionare in modo adeguato e ridimensionarsi proporzionalmente

alle dimensioni dell’economia del paese.

Il mercato immobiliare in Italia4

Nell’anno in corso (2019) si sta registrando un aumento delle svendite all’interno del mercato immobiliare. Come

supporto e conseguenza di quanto riportato, si rileva un’ulteriore diminuzione media dei prezzi delle case sul

territorio nazionale (ad eccezione di Milano).

Le difficoltà del mercato immobiliare sono confermate dall’aumento delle compravendite effettuate tramite

l’intermediazione di un’agenzia: la necessità di ricorrere ad un intermediario deriva dall’incapacità di incontro tra

la domanda e l’offerta, tipica caratteristica di un mercato che non funziona. Molti degli immobili arrivano in

agenzia dopo che si è tentato di venderli privatamente.

4 Fonte: www.corriere.it e rapporto immobiliare della FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).

Perdita per il mercato immobiliare 77.066.609.614,00 € perdita al tempo attuale

Perdita per l'erario 5.752.664.284,00 € perdita annuale

Costi globali di giustizia 3.042.000.000,00 € annuali

istituti bancari coinvolti 387 al tempo attuale

Il mercato delle aste in Italia: numeri allarmanti Perdita per il mercato immobiliare 77.066.609.614,00 € perdita al tempo attuale

Perdita per l'erario 5.752.664.284,00 € perdita annuale

Costi globali di giustizia 3.042.000.000,00 € annuali

istituti bancari coinvolti 387 al tempo attuale

Il mercato delle aste in Italia: numeri allarmanti

settore residenziale -2,50%

Settore non residenziale uffici -4,70%

negozi -4,20%

capannoni -5,40%

Deprezzamento immobili (Italia, 2019)

7

Il mercato immobiliare e la cripto-economy Il Progetto Axioma sarà realizzato tramite una campagna Securities Token Offering (STO) caratterizzata

dall’emissione e dalla vendita di <token> e dall’utilizzo della tecnologia Blockchain. L’associazione di una risorsa

digitale (il token) con un bene di valenza prettamente fisica (un immobile) non è un processo immediato e (in

apparenza) potrebbe sembrare poco lineare.

La commistione tra tecnologia e mercato immobiliare è un processo già avviato e caratterizzato da molteplici

potenzialità. Le piattaforme di crowdfunding sono una delle modalità tramite cui questi settori possono cooperare

tra loro. Anche l’utilizzo delle applicazioni realizzate in chiave blockchain consente di ottenere importanti sinergie

e vantaggi per i soggetti partecipanti: le stesse consentono infatti il collegamento tra i token e gli immobili in modo

trasparente, efficiente e sicuro.

La tokenizzazione del mercato immobiliare opera similarmente alle note operazioni di cartolarizzazione. Ciò che

accomuna le due modalità riguarda la capacità di generare liquidità immediata con riferimento al settore in

questione che per sua peculiarità risulta fortemente illiquido (trattasi di un importante punto di debolezza e uno

dei motivi per cui risulta difficile da penetrare)5.

I principali vantaggi forniti dall’utilizzo della tecnologia Blockchain nel contesto del mercato immobiliare e più

precisamente all’interno del progetto Axioma sono i seguenti6:

• Tracciabilità delle operazioni effettuate;

• Corretta esecuzione di tutte le transazioni in modo automatico ed immodificabile;

• Trasparenza delle operazioni;

• Immediatezza nella validazione dei dati relativi alle operazioni effettuate e di conseguenza riduzione dei

tempi e dei costi generali dei processi;

• Conservazione dei dati in modo sicuro e permanente: una volta che questi sono stati registrati all’interno

della piattaforma risulteranno impossibili da modificare/manipolare;

• Eliminazione/riduzione degli intermediari operanti all’interno del mercato dal momento in cui le

operazioni potranno essere convalidate e verificate tramite piattaforma;

• Maggior efficienza nel settore e nella distribuzione dei profitti immobiliari.

Il progetto Il progetto Axioma si propone di intervenire sul mercato immobiliare ed in particolar modo nel settore delle aste,

con l’intento di perseguire gli obiettivi citati nel paragrafo precedente. In particolare, si propone di:

1) Consentire agli attuali proprietari delle case all’asta o pignorate di rimanere all’interno della propria

abitazione;

2) Consentire agli immobili di mantenere il proprio valore di mercato, senza dover incorrere in una

svalutazione causata dalla svendita al prezzo d’asta.

Il primo obiettivo ha un intento meramente sociale: ci si rivolge agli individui caratterizzati da una temporanea

ma grave situazione di illiquidità, la quale impedisce loro di portare a termine un importante impegno finanziario.

L’interesse di questa tipologia di persone nei confronti del progetto Axioma è sicuramente alto in quanto lo stesso

5 Non si tratta tuttavia di cartolarizzazione vera e propria nel senso che non vengono emessi dei titoli obbligazionari garantiti dagli immobili. 6 Si precisa che la tecnologia in questione non si limiterà a fare <da cornice> al progetto ma sarà un elemento fondamentale per l’avvio, lo sviluppo ed il funzionamento dello stesso.

8

consente loro di non abbandonare la propria casa e di non dover incorrere in procedure concorsuali estremamente

dispendiose (temporalmente ed economicamente) e sgradevoli anche dal punto di vista psicologico.

Il secondo obiettivo ha indirizzo socioeconomico: essendo il mercato immobiliare una determinante

fondamentale dell’andamento economico di un paese, si vuole riconoscere agli immobili il loro effettivo valore di

mercato (o comunque un valore approssimativamente simile). In particolare, essendo il mercato delle aste in

espansione, si intende remare in controtendenza rispetto a questo trend, assegnando al mercato in questione una

dimensione proporzionata rispetto all’economia del paese di riferimento.

Il funzionamento

Il progetto si propone di riacquistare un determinato numero di immobili in sede d’asta o in uno dei momenti che

precedono l’asta vera e propria a cominciare dal momento del pignoramento.

Gli immobili verranno acquistati ad un prezzo inferiore rispetto al loro effettivo valore di mercato; questo valore

sarà equivalente al prezzo d’asta o al prezzo di pignoramento ottenuto dal valore di mercato al quale vengono

apportati una serie di “stralci”. Per la selezione degli immobili da inserire nel progetto, verranno esaminate

caratteristiche geografiche e relative al proprietario (o ex-proprietario) dell’abitazione. Quest’ultimo dovrà essere

nella situazione di <illiquidità temporanea> ossia dovrà dimostrare attraverso opportune analisi e test di poter

disporre nel breve-medio termine di un flusso finanziario in grado di sostenere il pagamento di un affitto

concernente la casa in questione.

Il valore dell’abitazione per il progetto Axioma sarà determinato dal valore di mercato dell’immobile al quale viene

sottratto un costo calcolato come percentuale di rischio sulla base dell’ubicazione della costruzione e dei livelli di

addensamento demografico della zona. Il valore ottenuto sarà quindi superiore al costo d’acquisto (e

corrispondente al costo d’asta della casa) ma sarà inferiore rispetto al valore di mercato:

Il Valore Axioma si ottiene aggiungendo al costo d’acquisto il rischio calcolato secondo i termini stabiliti:

Valore Axioma = Costo d’acquisto + Rischio = Costo d’acquisto + %Rischio *Valore di mercato

Si precisa che, per le abitazioni che saranno soggette ad operazioni di ristrutturazione, il valore in questione sarà

comprensivo del valore aggiunto dato dall’effettuazione delle operazioni stesse7.

In base al Valore Axioma, si andrà a determinare un credito (Axioma credit) per l’ex proprietario. Come si

osserva nella rappresentazione sottostante8, tale credito si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato

dell’immobile e il Valore Axioma9.

7 Es. interventi in grado di consentire una riclassificazione energetica delle strutture. 8 CA= costo d’acquisto; VA= Valore Axioma; VM= Valore di mercato. 9 Sostituendo il Valore Axioma con le sue componenti ottengo: Credito =VM – CA - %rischio *VM. In seguito ad opportuni passaggi algebrici: Credito = VM (1 - %rischio) – CA.

9

Il credito potrà essere utilizzato dall’ex-proprietario dell’abitazione per riacquistare l’immobile in un momento

successivo. Qualora egli decidesse di effettuare l’acquisto, potrà infatti scontare il credito ottenuto dal valore di

mercato dell’immobile in quel momento.

Principali benefici

Lo sviluppo del progetto consentirà un maggior equilibrio tra il mercato immobiliare ed il mercato delle aste.

Come di seguito rappresentato, si auspica nel tempo di riuscire a dare a quest’ultimo le dimensioni appropriate.

Ci si propone inoltre di restituire al paniere di immobili selezionato un valore di mercato adeguato. In ottica di

più lungo termine (ed in senso più ampio) si intende favorire la ripresa dell’intero settore Real Estate nell’area

selezionata10.

10 Nella rappresentazione grafica si può osservare la modificazione dei trend caratterizzanti i due mercati in seguito all’introduzione del progetto Axioma.

Credito =VM – VA

10

Possibili linee evolutive

In questo paragrafo si presenta il funzionamento del progetto in base alle fasi individuate in sede di progettazione.

Nella fase di selezione si focalizzerà l’attenzione sulla selezione degli individui e delle abitazioni da considerare e

coinvolgere nel progetto. I test di selezione avranno un duplice orientamento:

1. Selezione degli individui. Come anticipato, tali soggetti devono soddisfare il requisito di <illiquidità

temporanea>: dovranno essere in una situazione tale per cui nel momento presente non sono in grado di

adempiere ai loro oneri finanziari ma in un futuro di breve-medio termine sì.

2. Selezione delle abitazioni: le stesse dovranno rispondere a determinati requisiti geografici e di

costruzione.

I momenti individuati spaziano dal tempo 0 (t=0) nel quale l’individuo selezionato decide di entrare a far parte del

progetto, al tempo T (t=T) stabilito in precedenza e corrispondente al momento in cui il soggetto in questione

inizierà a corrispondere le mensilità relative all’affitto dell’abitazione.

Come anticipato, si ricorda l’esistenza della possibilità da parte dei soggetti partecipanti di utilizzare il credito

ottenuto al tempo t=0 e di poterlo utilizzare per acquistare l’abitazione ad un prezzo inferiore al valore di mercato

in un momento futuro.

11

In questo caso non sarà necessario determinare in precedenza se e quando riacquistare l’abitazione: l’ex

proprietario potrà disporre dell’intero tempo della locazione per ritornare in possesso della casa.

Project Timeline

12

Piano di fattibilità economica

Il capitale raccolto sarà suddiviso secondo le seguenti percentuali:

• Il 70% sarà utilizzato per l’acquisto delle abitazioni in sede d’asta o durante la fase di pignoramento e/o

stralcio;

• Il 20% verrà impiegato per effettuare lavori di gestione e ristrutturazione finalizzati al rinnovamento ed

all’eventuale messa a norma degli immobili;

• Il 10% sarà destinato a coprire i costi di gestione del progetto.

La percentuale destinata alle spese di ristrutturazione e rinnovamento, si giustifica sulla base dell’andamento del

mercato delle case a prestazioni energetiche virtuose11. Si rileva che i 2/3 delle abitazioni vendute in cantiere

appartengono a queste categorie e soddisfano determinati requisiti energetici. Infine, si sottolinea come,

nonostante il mercato immobiliare sia ancora caratterizzato da importanti svalutazioni e da un’importante

diminuzione delle vendite, registra un tendenziale incremento la percentuale di abitazioni vendute a seguito di

una ristrutturazione. Sono queste le ragioni che hanno portato ad assegnare una percentuale di ristrutturazione

di tale ammontare.

Le ipotesi iniziali

Sulla base dell’ammontare di risorse necessarie per l’avvio del progetto ed il costo medio delle abitazioni per

Axioma12 si ottiene l’ammontare delle case da selezionare per questa prima fase13.

Per l’individuazione della percentuale di rischio da decurtare al valore di mercato delle abitazioni per la

determinazione dell’Axioma Value si sono svolte analisi in termini di localizzazione e di addensamento

demografico.

Nel grafico sottostante si presentano le percentuali di decurtazioni stimate:

11 Abitazioni di classi A, A+ e B. 12 Determinato dal costo d’asta e/o del valore determinato dall’Istituto (es. Banca) sulla base dell’ammontare del debito /dell’operazione di stralcio. 13 Una volta avviato il progetto si potrà incrementare il numero di abitazioni coinvolte ed eventualmente anche il territorio d’azione.

13

Si è attribuita una percentuale di rischio crescente a mano a mano che ci si muove dalle città verso le zone rurali

e/o meno frequentate14.

Anche l’individuazione del principale range di riferimento è stata fondamentale per determinare la fattibilità del

progetto e per la sua implementazione secondo stime puntuali e veritiere. In base alle ricerche condotte,

l’ammontare di case all’asta più significativo appartiene al Range 2, caratterizzato da abitazioni costituite da un

intervallo di metri quadrati compreso tra 71 e 120. Si precisa, a riguardo, che il campione di riferimento è stato

costruito considerando abitazioni presenti in tutte le regioni della penisola, dando rilevanza alle zone in cui il

mercato delle aste sembra funzionare maggiormente15.

Per completare le considerazioni riguardo le ipotesi iniziali, si presentano le percentuali (presunte) riguardanti le

scelte degli individui successivamente all’avvio del progetto:

Axioma Credits

La determinazione degli Axioma Credits è il risultato delle ipotesi precedentemente indicate.

Sulla base della localizzazione delle abitazioni si sono individuate tre tipologie di Axioma Credits.

Il valore del credito si relaziona quindi a due principali variabili:

• la tipologia di rischio relativa alla localizzazione territoriale;

• il valore di mercato delle abitazioni.

14 La percentuale di rischio da decurtare al valore dell’immobile è inversamente proporzionale alla domanda di acquisto di abitazioni per la zona di riferimento. 15 si è selezionato un numero maggiore di abitazioni per le zone nelle quali un maggior numero di case viene messo all’asta

Range intervallo Mq % case all'asta sul totale

Range 1 [0 -70 ] 20%

Range 2 [71 - 120] 36%

Range 3 [121 - 170 ] 33%

Range 4 [171 - over] 11%

Suddivisione proprietari % Valore medio Tipologia di Profitto per Axioma

Ri-acquisto immobile [10% - 20%] 15% Plusvalenza

Affitto [90% - 80%] 85% Rendita annuale

14

Axioma Gains

La determinazione degli Axioma Gains è connessa alle percentuali di stima relative alle abitazioni che saranno

presumibilmente riacquistate dagli ex-proprietari. Con riferimento al tempo T si sono considerati tre scenari

riguardanti l’evoluzione del mercato immobiliare:

1. Lo scenario 1 è caratterizzato da una rivalutazione del mercato immobiliare pari al 5%;

2. Lo scenario 2 prevede una stagnazione del mercato immobiliare e quindi un valore di mercato delle

abitazioni corrispondente al valore delle stesse al tempo t=0;

3. Lo scenario 3 prevede una svalutazione del mercato immobiliare pari al 5%;

Le percentuali d’incremento e decremento (scenari 1 e 2) sono contenute in quanto il tempo t=T si colloca nel

breve/medio termine, un lasso di tempo in cui non si dovrebbero verificare variazioni maggiori.

Dall’incrocio dei tre scenari (1, 2, 3) sopra elencati e la tipologia di Axioma Credits come determinata in base alla

percentuale di rischio da decurtare (A, B, C), si sono stimate nove ipotetiche tipologie di plusvalenze ottenibili in

seguito alla rivendita delle abitazioni. I risultati ottenuti sono stati utilizzati per la determinazione del rendimento

totale del progetto.

Axioma Returns

Le componenti risultanti dal possedimento e dalla gestione degli immobili sono le seguenti:

1. Rendite derivanti dagli affitti ottenuti come corrispettivo mensile da parte degli ex-proprietari delle

abitazioni;

2. Plusvalenze ottenute dalla rivendita degli immobili qualora gli inquilini decidessero di riacquistare le

abitazioni.

Le macro-aree individuate sono direttamente influenzate dalle seguenti variabili:

a) Percentuale di candidati che deciderà di riacquistare la casa;

15

b) Andamento del mercato immobiliare (rivalutazione, svalutazione e stagnazione dello stesso);

c) Andamento del mercato degli affitti il quale si lega in parte al mercato immobiliare ed in parte conserva

una porzione di autonomia e di qui la nascita della sotto-variabile i);

i) Componente del mercato degli affitti indipendente dal mercato immobiliare.

Come da rappresentazione grafica si può osservare il legame tra la variabile B e la porzione di variabile C

dipendente dall’andamento del mercato immobiliare (in seguito denominata C dipendente) e l’assenza di legame

tra la variabile B e la porzione di C indipendente (i) rispetto al mercato in questione.

Sulla base delle considerazioni effettuate si determinano due componenti principali:

Componente 1: deriva dalle rendite degli affitti corrisposti dagli inquilini delle abitazioni. Trattasi di una

componente certa in quanto compresa nelle direttive del progetto secondo le quali gli individui selezionati

dovranno iniziare a corrispondere l’affitto delle abitazioni ad un tempo T precedentemente concordato. La

componente 1 dipende dalla variabile C) ossia dall’andamento del mercato degli affitti comprensivo sia della parte

collegata all’andamento del mercato immobiliare (variabile B) sia della parte autonoma (sotto-variabile i).

Componente 2: la seconda componente si collega alle plusvalenze ottenute dalla rivendita degli immobili. Non si

tratta di una rendita ma di una quota ricevuta sulla base dei soggetti che decideranno di riacquistare le abitazioni

usufruendo dell’Axioma credit. Viene quantificata come differenza tra il presunto valore degli immobili al tempo

del riacquisto al netto degli Axioma credit (equivalente al prezzo pagato dall’acquirente) ed il costo pagato da

Axioma per l’acquisto degli immobili in questione. Si precisa che questa seconda componente dipenderà dalla

variabile A) intesa come percentuale di candidati che deciderà di riacquistare l’abitazione e dalla variabile B) ossia

dall’andamento del mercato immobiliare (il quale sarà fondamentale per la determinazione della plusvalenza in

questione).

Di seguito si propone una rappresentazione del legame tra le due componenti e le principali variabili del progetto:

Componente 1 : C

Componente 2 : A + B

B

i

16

Per comprendere al meglio la specificità delle componenti, si può far riferimento alla rappresentazione

sottostante16. La componente in azzurro (N.1) rimane più o meno stabile in quanto rappresentata dalla riscossione

degli affitti. La componente 2 dipenderà dalla percentuale di partecipanti che deciderà di riacquistare la casa17.

Per quanto concerne l’andamento delle variabili si rimanda al grafico “PREVISIONE VARIABILI”. Al netto della

variabile A che non può essere rappresentata nemmeno in via previsionale trattandosi di una quota percentuale

dei partecipanti del progetto e non un valore andamentale, si è riportato un ipotetico scenario relativamente alle

altre variabili individuate. Come si può osservare, mentre le Variabili B e C dipendente sono caratterizzate dallo

stesso andamento, il trend della variabile i (indipendente) risulta totalmente svincolato dagli altri due. La variabile

C totale, essendo la somma di C dipendente ed i, presenta un andamento simile a B ma non perfettamente

corrispondente.

Le componenti connesse alle variabili B e C possono subire variazioni in positivo o negativo sulla base

dell’andamento del mercato18.

16 Trattasi di riproduzione semplificata per agevolare la comprensione. 17 Qualora vi fossero più date previste per poter riacquistare le abitazioni, si tratterebbe di ottenere più componenti di tipo due in differenti periodi a seconda degli accordi e delle possibilità economiche dei candidati. 18 Una svalutazione del mercato immobiliare può causare una diminuzione delle rendite delle abitazioni o una riduzione dei profitti conseguibili dalla loro rivendita.

17

Rendimenti da locazione

Per la determinazione dei rendimenti relativi agli affitti si sono considerati tre scenari riguardanti la tipologia di

abitazione e la zona di collocamento. In particolare, si sono calcolati rendimenti elevati, medi e bassi. Si sono

determinate le rate d’affitto relative alla diversa tipologia di abitazione considerando diverse fasce di prezzo in

relazione alla metratura delle abitazioni19.

Si è giunti alla determinazione del rendimento lordo e netto di mercato considerando i valori degli immobili e le

rate per fascia di prezzo. Per la determinazione del rendimento netto non si è considerato il valore di mercato ma

il costo d’acquisto delle case corrisposto inizialmente per l’avvio del progetto. Nel grafico di seguito riportato si

presentano i risultati comparati tra loro; è importante precisare che la differenza tra i rendimenti lordi e netti si

riferisce alle spese per la manutenzione, le tasse, la gestione dell’immobile (ecc.), mentre il divario tra i rendimenti

del progetto e quelli di mercato è da ricercare nel differente denominatore considerato per la loro computazione.

Per il calcolo del rendimento da locazione medio del progetto, si è costruito un ipotetico paniere di abitazioni da

acquistare nella fase di avvio. In particolare, si sono ipotizzati nove casi differenti e derivanti dall’incrocio di due

variabili:

• Il valore della casa;

• l’affitto corrispondente.

Il risultato dell’intersezione è riportato di seguito; si sono ottenute diverse tipologie di rendimento in base

all’abbinamento <valore della casa> e <affitto corrispondente>.

19 Che rimane comunque compresa nel range di riferimento inizialmente individuato.

CASA/AFFITTO C dipendente (alto

affitto)

C dipendente (medio

affitto)

C dipendente

(basso affitto)

Valore alto medio rendimento medio/basso rendimento basso rendimento

Valore medio medio/alto rendimento medio rendimento basso rendimento

Valore basso alto rendimento alto rendimento medio rendimento

18

Considerando un paniere iniziale di cento abitazioni, si è ritenuto opportuno suddividere le stesse secondo la

seguente modalità: per diversificare e valorizzare il paniere complessivo, si acquisteranno più abitazioni a

<rendimento maggiore> e meno abitazioni a minor rendimento.

Considerando i rendimenti netti di Axioma come precedentemente stimati, sulla base del paniere di abitazioni

costruito in questa sede, si ottiene un rendimento medio del 9,47%, risultato dell’intersezione dei vari

rendimenti e del numero di abitazioni inserite nel paniere per tipologia.

La composizione del paniere oggetto di studio è la seguente20:

Il rendimento totale

Sulla base delle considerazioni effettuate, si presenta una stima del rendimento complessivo per i potenziali

partecipanti, dato dalla somma delle due componenti precedentemente descritte:

• il rendimento derivante dalla riscossione degli affitti al netto di una percentuale pari al 10% per Axioma:

8,52%21;

• il rendimento derivante dalla rivendita delle abitazioni, stimato sulla base dell’ipotesi di acquisto al

termine del quinto anno dall’inizio del progetto ed al netto della percentuale pari al 15% per Axioma:

1,04%22.

20 Come anticipato, si è cercato di dare più peso alle abitazioni ad alto e medio rendimento, e meno peso alle abitazioni

a minor rendimento.

21 9,47% come prima calcolato al netto del 10%. 22 Per il calcolo in questione si è considerato il costo medio dell’abitazione come precedentemente determinato (94.000) ed il valore di mercato della stessa nell’ipotesi di stagnazione al netto del credito da riconoscere agli ex

n. case da

selezionare

C dipendente (alto

affitto)

C dipendente (medio

affitto)

C dipendente

(basso affitto)

valore alto 12 10 8

valore medio 10 12 8

valore basso 14 14 12

Paniere

omogeneo e

diversificato

19

Il rendimento totale annuo sarà pari alla somma delle due componenti:

Si sottolinea che la parte più rischiosa del risultato ottenuto riguarda la rivendita delle abitazioni23 che ha un peso

del 12% sul rendimento totale.

Piano degli investimenti

Per l’implementazione del progetto si sono considerate spese per l’acquisto degli immobili, per la gestione degli

stessi e per la loro ristrutturazione/riqualificazione.

Sulla base dalle analisi svolte, il costo medio d’acquisto per gli immobili risulta pari a 94.000 €. Considerando la

composizione del paniere iniziale ed il costo medio calcolato, il piano degli investimenti sarà strutturato come

segue:

Sulla base delle analisi di fattibilità, a questa prima fase del progetto sono stati assegnati 12.220.000,00 € di spese

di investimento.

Project Feasibility Valuation Il valore attribuito al progetto è il risultato di più elementi e analisi. Ai fini valutativi è fondamentale l’analisi e la

quantificazione dei benefici ottenibili dall’intera implementazione del progetto i quali, traducendosi in valore

aggiunto per la società, costituiscono di per sé una fonte di valore rilevante per il progetto stesso.

proprietari per finalizzare l’operazione come stabilito. Il rendimento risultante, riferendosi ad un periodo di tempo pari 5 anni, è stato infine <convertito> in rendimento annuale. 23 Mentre tutti gli individui selezionati saranno tenuti a pagare l’affitto, solo una parte di essi sceglierà di riacquistare l’abitazione.

20

L’individuazione di obiettivi chiari e misurabili è un presupposto necessario per intraprendere le analisi

successive, così come l’elaborazione di un’adeguata analisi di mercato per identificare l’idoneità del progetto

rispetto al contesto di riferimento.

Attraverso l’adeguatezza del timing si sono determinate e convalidate le tempistiche del progetto e per

completare questa prima parte sono state misurate le competenze degli sviluppatori riguardo il settore analizzato.

Per quanto concerne la valutazione economica, è stato verificato il soddisfacimento dei requisiti riguardanti le

aree di studio principali con riferimento alla sostenibilità del progetto ed alla redditività potenziale. Per maggiori

informazioni si rimanda al paragrafo riguardante gli Axioma Gains e gli Axioma Returns.

Modalità d’implementazione

Il progetto Axioma verrà implementato tramite Security Token Offering (STO). A tal fine si farà affidamento su

apposito token realizzato per sostenere la campagna STO. Le ragioni che hanno portato a scegliere questa

modalità d’implementazione riguardano:

• Le potenzialità delle campagne ICO/STO24 che consentono la realizzazione di progetti su larga scala (se

caratterizzate dagli elementi necessari per la loro attuazione);

• La versatilità e l’adattabilità delle campagne ICO/STO;

• La commistione che si sta venendo a creare tra la cripto-economia ed il settore immobiliare.

I vantaggi e le potenzialità delle Security Token Offering verranno espletate nel paragrafo “Natura del token”.

24 Initial Coin Offereing e Security Token Offering

Principali elementi Test Justification

Obiettivi del progetto Gli obiettivi identificati sono chiari e misurabili

Conoscenza del contesto Il progetto colma dei gap importanti riguardanti il mercato immobiliare

Timing Il momento per implementare il progetto è adeguato

Conoscenza del mercato Gli ideatori e sviluppatori conoscono il mercato in modo approfondito

Sostenibilità generale Valutazione di sostenibilità svolta tramite analisi di pre-fattibilità

Sostenibilità economica Valutazione di sostenibilità economica svolta tramite Cash Flow Evaluation

Potenzialità di crescita Potenzialità di crescita presenti ed ottenute tramite valutazione prospettica

Redditività Livello di redditività elevato ed analizzato tramite Business Plan

General

valuation

Economic

valuation

21

Modalità di partecipazione

La realizzazione del progetto prevede l’emissione di due differenti tipologie di token. Il Token A, emesso per

consentire l'avvio del progetto ed il token B per consentirne il funzionamento. Una volta depositati i token A negli

immobili selezionati, i partecipanti riceveranno i token B a cui saranno collegati i certificati di partecipazione

corrispondenti.

Si precisa che i processi inerenti l’emissione ed il funzionamento di entrambe i token saranno gestiti tramite la

tecnologia Blockchain.

TOKEN A

•Da acquistare per partecipare al progetto

•Possibile rivendita presso gli Exchange in cui Axioma

sarà listato

•Vendibili anche ad Axioma stesso (al prezzo nominale

di investimento)

TOKEN B

•Ricevuti dopo collocazione dei token A nell’immobile

selezionato

•Consentono di ricevere la quota di ricavo dagli affitti

(in valuta FIAT o cripto)

•Cedibili solo ad altri possessori di Token A

22

Natura del token

AXIOMA Token (AXT)

Il finanziamento per lo sviluppo del progetto e la realizzazione della piattaforma avverrà tramite la realizzazione

di una STO – Security Token Offering e l’emissione di un Security token denominato Axioma Token (AXT Token).

La scelta della Security Token Offering è dovuta ai numerosi vantaggi della stessa rispetto alle altre modalità di

finanziamento alternative all’intermediazione bancaria, ad esempio i minori costi necessari per l’implementazione

della campagna25.

La possibilità di decentralizzare le operazioni consente inoltre di effettuare la STO senza impiego di intermediari:

ed è questa caratteristica a consentire la realizzazione di rendimenti importanti e maggiori rispetto agli

investimenti tradizionali nell’ambito dello stesso settore.

Il mondo delle ICO/STO inoltre, tramite l’utilizzo dell’architettura Blockchain richiede minori costi anche in termini

di Compliance ed in generale dal punto di vista della normativa risulta meno impegnativo26.

Grazie all’Axioma token sarà possibile consentire a chiunque di partecipare a progetti immobiliari senza dover

impiegare ingenti capitali, un’importante barriera all’entrata riguardo il mercato in questione. La possibilità di

partecipare utilizzando un ammontare di denaro ridotta, oltre a rendere il progetto accessibile a chiunque,

ampliando lo spettro dei potenziali partecipanti può agevolare la raccolta dei capitali per l’avvio ed il

funzionamento del progetto.

La vendita dei token AXT apre le porte del mercato immobiliare consentendo la partecipazione anche a chi

non possiede capitali elevati: per partecipare sarà sufficiente impiegare l’importo stabilito, qualsiasi esso sia.

Questo è possibile in quanto sarà possibile acquistare anche solo una quota degli immobili senza dover

acquistare e/o vendere un immobile intero.

La vendita del token

Come indicato nel paragrafo riguardante gli investimenti, per l’avvio del progetto sono richiesti 13 milioni di euro,

comprensivi delle spese d’acquisto, di gestione, di ristrutturazione delle abitazioni e delle spese di start (per poter

implementare quanto programmato secondo i termini stabiliti).

Per l’implementazione del progetto verranno emessi un totale di 182.000.000 di token del controvalore di 0,20 €

l’uno.

Il 30% del totale dei token emessi sarà destinato al team di fondatori e advisor (quota gruppo), mentre il restante

70% sarà destinato alla vendita.

25 Generalmente la realizzazione di una STO richiede un dispendio di costo pari (in media) ad 1/3 rispetto ai costi necessari per la quotazione in borsa, anche se gli stessi variano comunque da caso a caso. 26Al momento, la regolamentazione riguardante le Security Token Offering è in via di implementazione nella maggior parte dei paesi che hanno iniziato a sviluppare progetti su Blockchain.

23

Le fasi di vendita saranno strutturate come segue:

1. Private Sale: a questa prima fase sono riservati circa il 14% di token in vendita27 (18.200.000 token) i

quali potranno essere acquistati con il 40% di sconto sul valore nominale. Per poter acquistare token

in modalità private, sarà necessario impiegare un importo minimo pari al controvalore di 1000 €. Le

somme ricavate saranno impiegate per la creazione della società di diritto maltese e per dare

attuazione a tutti i contratti necessari allo start del progetto.

2. Public Sale: le somme ricavate dalla vendita dei token in questa fase (86%) sono destinate

all’implementazione del progetto in tutta la sua struttura. La scontistica prevista per i token acquistati

in questa seconda fase corrisponde al 20% sul valore nominale.

27 Il 10% del totale dei token emessi.

Categoria % Nr. Token Sconto Market Cap

Private Sale 14% 18.200.000 40% € 2.184.000,00

Sale 86% 109.200.000 20% € 17.472.000,00

Totali 127.400.000 € 19.656.000,00

Ripartizione Token emessi

Quota gruppo 30% 54.600.000

Private Sale 10% 18.200.000

Public Sale 60% 109.200.000

24

Principali caratteristiche

Il token creato per finanziare lo sviluppo della piattaforma (AXT Token), verrà realizzato sulla blockchain di

Etheurem e dipenderà dalle capacità informatiche distribuite della blockchain stessa. I token saranno venduti al

pubblico secondo le modalità precedentemente descritte. Di seguito sono riportate le principali caratteristiche del

AXT Token:

Token distribution

Disclaimer

Il progetto Axioma sarà creato in territorio maltese e rispetterà tutta la normativa legale presente e futura dello

stato di Malta.

Il progetto Axioma si prefigge di migliorare la funzionalità del mercato delle aste immobiliari riportando le

abitazioni selezionate ad essere valorizzate secondo il proprio valore di mercato e a non subire svalutazioni

importanti come spesso accade all’interno del mercato in questione.

Simbolo Token XMT

n. token emessi 182.000.000

n. token venduti 127.400.000

Metodi di acquisto Web Platform

Controvalore di ciascun token 0,20 €

Token in Private Sale 18.200.000

Token in Public Sale 109.200.000

Token features

25

Per finanziare lo sviluppo di Axioma Project, verranno creati 182 milioni di token ETH (in seguito chiamati Axioma

Token o AXT Token) sulla blockchain di ETHEREUM che saranno venduti al pubblico e assegnati al team di

fondatori.

La vendita di Axioma Token è definitiva e non rimborsabile. Gli Axioma Token appartengono alla categoria di Asset

Token o Security Token.

Chi acquista i Axioma Token riconosce espressamente e dichiara di aver esaminato attentamente questo white

paper e di comprendere appieno i rischi, i costi e i benefici associati all'acquisto.

Conoscenza richiesta

L'acquirente di Axioma Token è una persona con una adeguata conoscenza ed esperienza in termini di

criptovalute, di sistemi e servizi blockchain e comprende pienamente i rischi associati al crowdsale e il meccanismo

correlato all'uso delle criptovalute. I fondatori del progetto Axioma non saranno responsabili di alcuna perdita

relativa i gli AXT Token o di situazioni che rendano impossibile l'accesso agli stessi token, che potrebbero derivare

da eventuali azioni o omissioni dell'utente o di qualsiasi persona che si impegna ad acquistare gli Axioma Token,

così come in caso di attacchi da parte di hacker.

Dichiarazione di responsabilità

Questo white paper non deve e non può essere considerato un invito a partecipare a un investimento.

Il white paper non include né contiene alcuna informazione o indicazione che possa essere presa in considerazione

per:

• acquistare il token dove la giurisdizione è vietata, limitata o soggetta a ulteriori condizioni di qualsiasi tipo;

• ad utilizzare il crowdsale per qualsiasi attività illecita, inclusi ma non limitati al riciclaggio di denaro sporco e al finanziamento del terrorismo;

• acquistare Axioma Token ai fini di attività speculative o finanziarie.

Rischi

L’acquisto di Axioma Token comporta alcuni rischi da tenere in considerazione al momento dell’avvio del progetto.

1. Il progetto potrebbe non essere avviato;

2. La regolamentazione sulle offerte di token potrebbe subire variazioni o interruzioni;

3. Alcuni servizi e prodotti che si intendono implementare potrebbero non essere sviluppati.

Prima di acquistare gli Axioma Token bisogna valutare attentamente i rischi in relazione ai possibili benefici e se necessario farsi supportare da specialisti del settore. Se una persona non fosse consapevole dei rischi o non fosse in una posizione tale da poterli accettare, dovrebbe evitare di acquistare gli Axioma Token.

26

Arbitrato

Tutte le controversie derivanti dai White Paper pubblicati saranno risolte da un arbitrato in conformità con le

norme maltesi di arbitrato internazionale in vigore alla data nella quale sarà presentata la richiesta di arbitrato.

L’arbitrato sarà costituito da un solo arbitro. La sede dell’arbitrato sarà in una delle sedi ufficiali sul territorio di

Malta e in lingua inglese.

Business Advisor

L'assistenza nell'attuazione della STO è fornita da:

STUDIO GAMBERA & PARTNERS SRLS

Via G. Agnini 47 – Mirandola (MO)

https: //www.studiogambera.it

info@studiogambera.it

Axioma