Nota territoriale - Andamento del mercato …...NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare...
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NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2015 Settore residenziale GENOVA a cura dell’ Ufficio Provinciale -Territorio della Direzione provinciale di GENOVA Alessandro Drago (referente OMI) data di pubblicazione: 30 giugno 2016 periodo di riferimento: secondo semestre 2015
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NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2015 Settore residenziale
GENOVA a cura dell’ Ufficio Provinciale -Territorio della Direzione provinciale di GENOVA Alessandro Drago (referente OMI)
data di pubblicazione: 30 giugno 2016 periodo di riferimento: secondo semestre 2015
NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2015
Provincia di GENOVA - Settore residenziale
a cura dell’Ufficio Provinciale -Territorio della Direzione provinciale di GENOVA
con la collaborazione dell’Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi
Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
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Indice
1 Introduzione .................................................................................................................................. 1
2 Mercato regionale ......................................................................................................................... 2
3 Mercato provinciale ....................................................................................................................... 7
4 Mercato del comune di Genova .................................................................................................... 16
5 Note metodologiche .................................................................................................................... 25
1 Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2015 è stata realizzata dall’ Ufficio Provinciale -Territorio della Direzione provinciale di Genova, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Genova.
Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare della regione Liguria con approfondimenti sulla provincia di Genova ed in particolare sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:
Mercato regionale - numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni, quotazioni medie e relative variazioni di periodi, analisi dei singoli Capoluoghi e Non Capoluoghi provinciali, intensità del mercato immobiliare (IMI);
Mercato provinciale - numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni, quotazioni medie e relative variazioni di periodi, numero indice quotazioni dal I semestre 2004, intensità del mercato immobiliare (IMI);
Mercato del comune di Genova - numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni, quotazioni medie e relative variazioni di periodi, stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
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2 Mercato regionale Le analisi del mercato immobiliare residenziale ligure, redatte in funzione delle rilevazioni eseguite nel II semestre 2015, mostrano nel loro insieme un incremento (+7,6%) delle transazioni osservate a livello regionale.
E' importante notare, Tabella 1, come questo dato abbia declinazioni nettamente diverse nelle quattro province liguri: incremento delle compravendite a Genova (+12,4%), Imperia (+10,4%), e La Spezia (+6,9%); riduzione delle stesse a Savona (-4,2%). In Tabella 1 è anche possibile osservare il differente andamento del NTN tra i Comuni capoluogo ed il resto della Provincia: a Genova si osserva l’unico dato con segno positivo pari a +10,4%, mentre nei capoluoghi di Imperia (-8,4%), La Spezia (-8,9) e Savona (-15,00%), risultano notevoli riduzioni delle compravendite.
Tabella 1: NTN e variazioni %
Province
Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi
NTN II sem 2015
Var % NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Regione
NTN II sem
2015
Var % NTN II sem
2015 / II sem 2014
Quota % NTN
Regione
NTN II sem
2015
Var % NTN
II sem 2015 / II
sem 2014
Quota % NTN
Regione
Genova 4.241 12,4% 51,15% 2.821 10,4% 76,74% 1.420 16,6% 30,77%
Imperia 1.318 10,4% 15,89% 177 -8,4% 4,82% 1.141 14,0% 24,71%
La Spezia 1.039 6,9% 12,53% 436 -8,9% 11,86% 603 22,3% 13,07%
Savona 1.694 -4,2% 20,43% 242 -15,0% 6,59% 1.452 -2,1% 31,46%
Liguria 8.292 7,6% 100,00% 3.676 4,7% 100,00% 4.616 10,0% 100,00%
Le quotazioni medie, Tabella 2, rilevate nel 2° semestre 2015 risultano a livello regionale in leggera flessione, rispetto al I semestre 2015 si osservano ribassi nelle province di Genova (-0,6%) e La Spezia (-0,8%). In tabella le contrazioni osservate nei Comuni Capoluogo e nel resto dei Comuni della Provincia risultano contenute tra i valori -0,1% e -1,0%. Solo nella Provincia di Savona si osserva un leggero rialzo delle quotazioni pari a +0,3%.
Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %
Province
Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I
sem 2015
N. indice quotazioni
II sem 2015
(base = I sem 2004)
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I
sem 2015
N. indice quotazioni
II sem 2015
(base = I sem 2004)
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I
sem 2015
N. indice quotazioni
II sem 2015
(base = I sem 2004)
Genova 2.503 -0,6% 147,6 2.389 -0,8% 148,1 2.666 -0,3% 146,9
Imperia 2.379 0,0% 127,1 2.445 -0,1% 133,8 2.368 0,0% 126,0
La Spezia 1.854 -0,8% 115,1 1.700 -0,4% 106,6 1.939 -1,0% 119,7
Savona 2.870 0,3% 116,2 2.203 0,1% 102,3 2.975 0,3% 118,1
Liguria 2.482 -0,3% 131,3 2.296 -0,6% 137,6 2.596 -0,1% 128,1
In Tabella 3 sono pubblicati i valori consuntivi annui del NTN, del raffronto % con valori NTN annualità precedente, e i valori dell’Intensità del Mercato Immobiliare (IMI). L’indice % IMI, è elaborato su base annua e consente di comprendere quante unità sono state compravendute (NTN) in funzione di quelle censite. Dalla lettura dei dati si evince come nel 2015 il mercato residenziale segna una leggera ripresa a livello Regionale. Si osserva una diminuzione nella sola Provincia di Savona, mentre per le Province di Genova, Imperia e La Spezia si osservano valori positivi, rilevando significativi aumenti degli NTN nei Comuni provinciali rispetto ai Comuni Capoluogo delle tre Provincie.
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Tabella 3: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo
Province
Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi
NTN 2015
Var % NTN 2015 /
2014 IMI 2015
NTN 2015
Var % NTN 2015 /
2014 IMI 2015
NTN 2015
Var % NTN 2015 /
2014 IMI 2015
Genova 7.988 3,5% 1,44% 5.398 1,1% 1,65% 2.590 8,7% 1,14%
Imperia 2.543 7,8% 1,26% 377 2,3% 1,33% 2.166 8,8% 1,25%
La Spezia 1.989 6,0% 1,34% 875 0,3% 1,66% 1.114 10,9% 1,17%
Savona 3.338 -3,4% 1,27% 520 -5,0% 1,45% 2.818 -3,1% 1,24%
Liguria 15.857 2,9% 1,36% 7.169 0,6% 1,61% 8.688 4,8% 1,20%
Il mercato residenziale della Liguria è concentrato maggiormente in provincia di Genova, come si evince in Figura 1, il 51,1% delle compravendite è concentrato nel Capoluogo regionale, seguono in funzione del NTN la Provincia di Savona (20,4%), Imperia (16,8%) e La Spezia (12,5%).
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2015 per provincia
La Figura 2 e la Figura 3 che seguono, rappresentano i grafici polari che consentono, leggendo i valori su ogni raggio, di osservare il confronto tra l’IMI nazionale e regionale, e l’IMI delle singole provincie della Liguria per i soli Comuni Capoluogo (Figura 2) e per i soli Comuni non Capoluogo (Figura 3).
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Figura 2: IMI 2015 - capoluoghi
Figura 3: IMI 2015 - non capoluoghi
L’andamento del mercato residenziale ligure è possibile analizzarlo anche nella serie storica dal primo semestre 2004 al secondo semestre 2015. In Figura 4 con l’ausilio dei numeri indice (I semestre 2004 = 100) è stato tracciato l’andamento dei volumi scambiati a livello nazionale, regionale, Comuni capoluogo e resto Provincia. Da una prima osservazione si evince che dal 2004 al 2015 il NTN risulta quasi dimezzato a livello regionale (-45,5%), l'impatto è stato meno intenso nel contesto dei Comuni non capoluogo (-42,4%)
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rispetto a quelli capoluogo (-49,0%). Analizzando con maggiore attenzione il grafico relativo al livello regionale è possibile constatare come la decrescita già iniziata nel primo semestre 2004, abbia avuto fino al primo decennio di riferimento (anno 2013), contrazioni più o meno intense: dal primo semestre 2006 al primo 2009 la riduzione è stata pari a circa il 30%, come tra il secondo 2011 ed il secondo 2013, queste dinamiche avevano apportato un saldo finale pari a - 53,9% ponendo anche in evidenza come questo andamento negativo abbia avuto una forte accelerazione tra il secondo semestre 2011 ed il primo 2012: circa - 18%. Un cambio di direzione si osserva a partire dal 2014 con una ripresa delle compravendite soprattutto per i comuni capoluogo. Le diverse serie storiche sopra riportate possono essere osservate anche facendo riferimento alla posizione delle rette componenti il grafico: più è grande l’intensità del fenomeno maggiore è l’inclinazione. L'andamento delle linee relativo al secondo semestre 2015 indica come il mercato immobiliare residenziale sia in leggera crescita, dopo la perdita notevole del NTN registrato nell'arco temporale esaminato.
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
L’analisi dell’IMI è possibile osservarla nel periodo compreso tra il 2004 e il 2015. In Figura 5 sono riportati i valori a livello nazionale, regionale, Comuni capoluogo e resto Provincia. Si osserva come nel periodo compreso tra il 2004 ed il 2013 i valori si siano dimezzati. Si evidenzia una leggera ripresa con lievi aumenti costanti dei valori negli ultimi due anni (2014 e 2015) analizzati. Si osserva come i Comuni capoluogo nel complesso hanno avuto dinamiche migliori del resto della Provincia.
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Figura 5: IMI 2004-2015 - capoluoghi e non capoluoghi
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3 Mercato provinciale La Provincia di Genova è caratterizzata da una particolare orografia tale da dividerla in due ambiti ben delimitati: la costa e le alture. Al fine di condurre le analisi del mercato immobiliare residenziale e consentirne una più facile lettura di sintesi, il territorio provinciale, come rappresentato in Figura 6, è stato diviso in n. 9 macroaree, definendo la fascia costiera costituita dalla Riviera di Ponente, Genova, Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio; la fascia collinare dalle Valli: Stura, Scrivia, Fontanabuona e Petronio oltre alla macroarea Entroterra. La tabella 4 analizza il numero di transazioni normalizzate (NTN), le quotazioni medie e le variazioni % delle macroaree provinciali. Il mercato immobiliare provinciale ha avuto un andamento positivo, segnando una crescita del NTN pari a +12,4%, mentre le quotazioni medie hanno avuto una contrazione pari a -0,6%. Si evidenziano saldi % differenti nelle diverse macroaree, risaltano gli incrementi delle vendite nella Val Petronio (+65,0%), Val Fontanabuona (+37,0%), Riviera di Ponente(+37,3) e Golfo Paradiso (+36,5%), di contro l’unico dato negativo si osserva in Valle Scrivia (-16,9).
Figura 6: Macroaree provinciali Genova
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Macroaree provinciali NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015 / II
sem 2014
Quota % NTN Provincia
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione II sem 2015 / I
sem 2015
N. indice quotazioni II
sem 2015 (base = I sem
2004)
GENOVA CAPOLUOGO 2.821 10,4% 66,51% 2.389 -0,8% 148,1
RIVIERA DI PONENTE 139 37,3% 3,28% 3.575 -0,6% 155,4
GOLFO PARADISO 141 36,5% 3,33% 3.897 0,0% 155,7
GOLFO DEL TIGULLIO 631 18,1% 14,88% 3.721 -0,4% 148,9
VALLE STURA 60 28,7% 1,41% 1.176 -0,2% 129,6
VALLE SCRIVIA 176 -16,9% 4,15% 1.237 0,0% 118,2
VAL PETRONIO 30 65,0% 0,71% 1.911 -0,7% 190,7
VAL FONTANABUONA 119 37,0% 2,80% 1.350 0,0% 137,3
ENTROTERRA 124 6,6% 2,92% 1.098 -0,1% 139,6
GENOVA provincia 4.241 12,4% 100,00% 2.503 -0,6% 147,6
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In tabella 5 è possibile osservare l’IMI correlato al NTN, indice espresso su base annua. Il Comune di Genova risulta abbia avuto una dinamica di mercato migliore (+1,65%) del contesto provinciale, mentre la macroarea con la minore dinamicità risulta l’Entroterra (+0,81).
Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali
Macroaree provinciali NTN 2015 Var % NTN
2015 / 2014 IMI 2015
GENOVA CAPOLUOGO 5.398 1,1% 1,65%
RIVIERA DI PONENTE 243 23,9% 1,52%
GOLFO PARADISO 263 17,2% 1,31%
GOLFO DEL TIGULLIO 1.140 9,3% 1,22%
VALLE STURA 110 18,8% 1,18%
VALLE SCRIVIA 329 -15,3% 1,07%
VAL PETRONIO 59 56,6% 1,12%
VAL FONTANABUONA 206 11,5% 0,92%
ENTROTERRA 239 11,7% 0,81%
Genova provincia 7.988 3,5% 1,44%
La lettura delle tabelle 4 e 5 definiscono complessivamente un quadro del mercato immobiliare residenziale genovese in leggero aumento, mantenendo una crescita seppur minima iniziata nel 2014.
La Figura 7e la Figura 8 riportano l’analisi delle serie storiche dei tre indici dell’OMI: NTN, quotazioni medie ed IMI. I volumi delle compravendite (Figura 7) confermano quanto riportato nella tabella 4, l’aumento degli NTN si rileva maggiore nei Comuni provinciali rispetto a Genova, seppur ancora distanti dagli indici del 2011 dove si è verificato l’inizio di una forte contrazione delle compravendite. Le quotazioni medie a differenza degli NTN mantengono dal 2013 un ribasso costante e lineare.
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
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La serie storica dell’IMI, rappresentata in Figura 8, evidenzia che dal 2004 al 2015, i valori sono dimezzati. Il Comune capoluogo ha sempre mantenuto valori più alti rispetto al resto della Provincia. Nel complesso le linee mostrano dal 2014 un modesto recupero nella dinamica delle compravendite di unità immobiliari.
Figura 8: IMI 2004-2015 - capoluogo e resto provincia
3,21%
2,68%
2,74%
2,43%
2,04%
1,98%
2,11% 2,15%
1,59%
1,42%
1,63% 1,65%2,11% 2,14% 2,17%
1,91%
1,61%
1,49% 1,51% 1,52%
1,11%0,99% 1,05%
1,14%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Capoluogo
Resto provincia
La distribuzione delle compravendite (Figura 9) risulta, come nei semestri precedenti, maggiormente concentrata nella città di Genova (66,5%), segue la costa (21,5%) e la fascia collinare (12,0%).
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2015 per macroaree provinciali
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Le compravendite in ambito provinciale possono essere anche analizzate confrontando l’IMI tra le varie macroaree (Figura 10) ed analizzando le mappe tematiche relative all’intensità, per ogni comune della Provincia, dei tre indici propri dell’OMI: NTN (Figura 11), quotazioni medie (Figura 12) ed IMI (Figura 13).
In Figura 11 si osserva che il maggior numero di transazioni è concentrato nel capoluogo e nei Comuni della costa, dove si registrano anche le quotazioni medie più elevate rappresentate in Figura 12.
A conferma di quanto sopradetto, come si evince da Figura 10 e da Figura 13, la dinamica migliore di mercato (IMI), è stata registrata a nel Comune di Genova con un indice pari a 1,65%, seguono i Comuni costieri delle macroaree provinciali: Riviera di Ponente, Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio.
A differenza delle realtà di mercato osservate nei Comuni della Costa, nella macroarea provinciale Entroterra, composta da Comuni presenti nella fascia collinare del territorio, risultano i valori degli indici più bassi in un contesto territoriale molto ampio, confermando la criticità già riscontrata ed esaminata nei periodi precedenti.
Figura 10: IMI 2015 per macroaree provinciali
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Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2015
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
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Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2015
Da Tabella 6 a Tabella 13 sono riportati i valori degli indici OMI per tutti i singoli comuni, aggregati per macoarea provinciale.
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente
Comune NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Provincia
IMI
2015
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II
sem 2015 rispetto alla
media di provincia
ARENZANO 91 20,3% 2,15% 1,70% 3.914 -0,7% 1,56
COGOLETO 48 87,8% 1,13% 1,30% 3.144 -0,5% 1,26
RIVIERA DI PONENTE 139 37,3% 3,28% 1,52% 3.575 -0,6% 1,43
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso
Comune NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Provincia
IMI
2015
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II
sem 2015 rispetto alla
media di provincia
BOGLIASCO 34 140,7% 0,80% 2,08% 3.211 0,0% 1,28
CAMOGLI 27 3,2% 0,63% 0,95% 5.232 0,0% 2,09
PIEVE LIGURE 17 54,5% 0,40% 1,56% 4.170 0,0% 1,67
RECCO 47 44,3% 1,12% 1,41% 3.496 -0,1% 1,40
SORI 17 -16,8% 0,39% 0,88% 2.917 0,0% 1,17
GOLFO PARADISO 141 36,5% 3,33% 1,31% 3.897 0,0% 1,56
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Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio
Comune NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Provincia
IMI
2015
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II
sem 2015 rispetto alla
media di provincia
CHIAVARI 158 29,4% 3,72% 1,53% 3.207 -0,3% 1,28
LAVAGNA 83 37,7% 1,95% 1,34% 3.429 -0,3% 1,37
MONEGLIA 29 15,2% 0,68% 1,06% 2.775 0,0% 1,11
PORTOFINO 6 50,0% 0,14% 0,97% 10.375 0,0% 4,15
RAPALLO 180 -10,2% 4,23% 1,18% 3.000 -1,0% 1,20
SANTA MARGHERITA LIGURE 64 31,4% 1,50% 1,03% 5.836 -0,2% 2,33
SESTRI LEVANTE 97 70,9% 2,28% 1,05% 4.577 -0,1% 1,83
ZOAGLI 16 -13,0% 0,37% 0,96% 3.374 0,0% 1,35
GOLFO DEL TIGULLIO 631 18,1% 14,88% 1,22% 3.721 -0,4% 1,49
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Stura
Comune NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Provincia
IMI
2015
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II
sem 2015 rispetto alla
media di provincia
CAMPO LIGURE 9 -30,8% 0,21% 1,01% 1.136 -0,7% 0,45
MASONE 9 24,6% 0,22% 1,04% 1.209 0,0% 0,48
MELE 30 136,4% 0,70% 2,42% 1.576 0,0% 0,63
ROSSIGLIONE 7 -33,0% 0,17% 0,75% 974 0,0% 0,39
TIGLIETO 5 62,7% 0,12% 0,74% 962 0,0% 0,38
VALLE STURA 60 28,7% 1,41% 1,18% 1.176 -0,2% 0,47
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Scrivia
Comune NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Provincia
IMI
2015
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II
sem 2015 rispetto alla
media di provincia
BUSALLA 25 35,7% 0,59% 1,36% 1.214 0,4% 0,48
CAMPOMORONE 27 -8,1% 0,64% 1,32% 1.247 -0,5% 0,50
CASELLA 8 -69,3% 0,19% 1,03% 1.229 0,0% 0,49
CERANESI 10 27,1% 0,24% 0,78% 1.162 0,0% 0,46
ISOLA DEL CANTONE 9 21,4% 0,20% 0,74% 1.038 0,0% 0,41
MIGNANEGO 11 -49,6% 0,25% 0,75% 1.212 0,0% 0,48
RONCO SCRIVIA 13 -52,7% 0,31% 1,01% 985 0,0% 0,39
SANT`OLCESE 21 -11,3% 0,50% 1,07% 1.538 0,0% 0,61
SAVIGNONE 14 -8,9% 0,32% 0,92% 992 0,0% 0,40
SERRA RICCO` 39 9,4% 0,92% 1,20% 1.453 0,0% 0,58
VALLE SCRIVIA 176 -16,9% 4,15% 1,07% 1.237 0,0% 0,49
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
14
Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Petronio
Comune NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Provincia
IMI
2015
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II
sem 2015 rispetto alla
media di provincia
CASARZA LIGURE 21 63,5% 0,50% 1,10% 2.115 -0,9% 0,85
CASTIGLIONE CHIAVARESE 9 68,9% 0,21% 1,16% 1.331 0,0% 0,53
VAL PETRONIO 30 65,0% 0,71% 1,12% 1.911 -0,7% 0,76
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Fontanabuona
Comune NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Provincia
IMI
2015
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II
sem 2015 rispetto alla
media di provincia
AVEGNO 9 63,6% 0,21% 0,88% 1.961 0,0% 0,78
CARASCO 9 12,5% 0,21% 0,94% 1.809 -0,7% 0,72
CICAGNA 9 96,3% 0,20% 0,96% 1.048 0,0% 0,42
COGORNO 20 24,2% 0,48% 1,26% 1.713 0,6% 0,68
COREGLIA LIGURE 0 nd 0,00% 0,48% 835 0,0% 0,33
FAVALE DI MALVARO 0 nd 0,00% 0,40% 599 0,0% 0,24
LEIVI 11 200,0% 0,25% 0,99% 2.030 0,0% 0,81
LORSICA 3 215,0% 0,07% 0,59% 632 0,0% 0,25
LUMARZO 8 6,8% 0,18% 0,67% 598 0,0% 0,24
MOCONESI 10 3,5% 0,23% 0,70% 1.179 0,0% 0,47
NEIRONE 6 200,0% 0,14% 0,84% 751 0,0% 0,30
ORERO 2 -50,0% 0,05% 0,60% 708 0,0% 0,28
SAN COLOMBANO CERTENOLI 21 105,0% 0,48% 1,19% 1.124 0,0% 0,45
TRIBOGNA 1 -66,7% 0,02% 0,16% 1.017 0,0% 0,41
USCIO 11 -9,0% 0,26% 1,01% 1.500 0,0% 0,60
VAL FONTANABUONA 119 37,0% 2,80% 0,92% 1.350 0,0% 0,54
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
15
Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Entroterra
Comune NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015
/ II sem 2014
Quota % NTN
Provincia
IMI
2015
Quotazione II sem 2015
€/ m2
Var % quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II
sem 2015 rispetto alla
media di provincia
BARGAGLI 15 7,1% 0,35% 1,05% 1.376 -0,9% 0,55
BORZONASCA 7 -12,5% 0,17% 0,59% 1.515 0,0% 0,61
CROCEFIESCHI 3 -42,9% 0,07% 0,87% 910 0,0% 0,36
DAVAGNA 9 28,6% 0,21% 1,07% 1.025 0,0% 0,41
FASCIA 4 nd 0,09% 1,93% 528 0,0% 0,21
FONTANIGORDA 4 -58,0% 0,09% 0,55% 695 0,0% 0,28
GORRETO 1 0,0% 0,02% 0,19% 716 0,0% 0,29
MEZZANEGO 7 141,7% 0,17% 1,04% 1.350 0,0% 0,54
MONTEBRUNO 1 -66,7% 0,02% 0,80% 630 0,0% 0,25
MONTOGGIO 13 36,8% 0,31% 0,94% 945 0,0% 0,38
NE 5 -69,8% 0,13% 0,59% 1.211 0,0% 0,48
PROPATA 11 3233,3% 0,26% 2,43% 565 0,0% 0,23
REZZOAGLIO 4 -35,7% 0,10% 0,63% 928 0,0% 0,37
RONDANINA 0 nd 0,00% 0,46% 589 0,0% 0,24
ROVEGNO 3 -36,6% 0,07% 0,74% 729 0,0% 0,29
SANTO STEFANO D`AVETO 9 200,0% 0,21% 0,62% 1.309 0,0% 0,52
TORRIGLIA 17 -0,2% 0,41% 0,86% 1.306 0,0% 0,52
VALBREVENNA 7 126,0% 0,16% 0,73% 958 0,0% 0,38
VOBBIA 3 -14,3% 0,07% 0,37% 768 0,0% 0,31
ENTROTERRA 124 6,6% 2,92% 0,81% 1.098 -0,1% 0,44
NOTA TERRITORIALE
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4 Mercato del comune di Genova Il comune di Genova è una delle più importanti aree metropolitane italiane, il volume delle compravendite di abitazioni nel 2° semestre 2015 risulta pari a 2.821 NTN, il 3,5% della quota di tutti i capoluoghi d’Italia, registrando un incremento delle vendite del 10,4% rispetto al 2° semestre 2014.
Tabella 14: NTN, IMI e variazioni dei principali capoluoghi
Principali Capoluoghi NTN II sem 2015 Var % NTN
II sem 2015 / II sem 2014
Quota % NTN principali capoluoghi
IMI 2015
Bologna 2.289 6,7% 2,8% 2,01%
Firenze 2.132 12,0% 2,7% 2,04%
Genova 2.821 10,4% 3,5% 1,65%
Milano 9.481 21,2% 11,8% 2,27%
Napoli 2.966 11,2% 3,7% 1,31%
Palermo 2.175 12,2% 2,7% 1,36%
Roma 14.180 4,6% 17,6% 1,93%
Torino 4.947 12,3% 6,1% 1,95%
Principali Capoluoghi 40.991 10,8% 51,0% 1,88%
Al fine di comprendere meglio l'andamento del mercato immobiliare di Genova, si è diviso il territorio comunale in 12 macroaree, facendo sostanzialmente riferimento al centro, al levante e al ponente. In Figura 14 sono rappresentati detti ambiti con indicate le zone OMI che li compongono. In Tabella 16 sono invece disponibili i valori del NTN e le quotazioni medie per ciascuna macroarea urbana.
L’aumento delle vendite registrata in tutta la città (+10,4%) ha avuto saldi positivi differenti nelle diverse macroaree urbane, si osservano incrementi importanti nel Centro Ovest (+52,6%), Bassa Val Bisagno (+49,5%), anche nel Ponente cittadino l’incremento delle transazioni è stato mediamente di circa +35,0% (Medio Ponente +31,1% e Ponente +37,2%). L’unico saldo negativo viene registrato nelle Alture di Levante (-5,1%).
Le quotazioni medie rilevate nel II semestre 2015 sono risultate in lieve calo, in modo particolare nelle macroaree con valori inferiori alla media cittadina come la Val Bisagno (Bassa Val Bisagno -3,1%, Alta Val Bisagno -1,4%), il Centro Ovest (-3,3%) e il Centro Est (-1,5%). Tutte le restanti macroaree risultano con valori negativi compresi tra -0,4% e -1,1%. Si confermano le quotazioni delle alture genovesi.
Come verificatosi nei semestri precedenti, le quotazioni medie più elevate si registrano nel Levante, in alcuni quartieri del Ponente e del Centro cittadino.
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Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Genova
NOTA TERRITORIALE
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Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Genova
Macroaree urbane NTN II sem
2015
Var %NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN Comune
Quotazione
II sem 2015
€/ m2
Var % Quotazione
II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazione II sem 2015 rispetto alla media comunale
Centro Storico 222 12,9% 7,87% 2.774 -0,4% 1,18
Centro Est 286 12,6% 10,14% 2.379 -1,5% 1,01
Centro Ovest 233 52,6% 8,25% 1.439 -3,3% 0,61
Medio Levante 415 33,4% 14,72% 3.227 -1,1% 1,37
Levante 214 11,9% 7,59% 4.380 -0,9% 1,86
Medio Ponente 268 31,1% 9,51% 2.456 -0,7% 1,04
Ponente 232 37,2% 8,22% 2.447 -0,6% 1,04
Bassa Val Bisagno 379 49,5% 13,45% 1.772 -3,1% 0,75
Alta Val Bisagno 159 27,8% 5,64% 1.857 -1,4% 0,79
Val Polcevera 221 0,0% 7,83% 1.489 -0,5% 0,63
Alture di Levante 27 -5,1% 0,97% 2.133 0,0% 0,91
Alture di Ponente 29 64,6% 1,02% 932 0,0% 0,40
ND 135 - 4,78% - - -
Genova 2.821 10,4% 100,00% 2.3521 -1,3% 1,00
Nel grafico di Figura 15 si può osservare il confronto tra le abitazioni vendute (NTN) e quelle censite (stock). Gli istogrammi mostrano come nel II semestre 2015, la distribuzione delle preferenze degli acquisti risultino nel complesso omogenee, orientate su tutte le classi dimensionali, con una lieve preferenza per alloggi con superficie medio piccola/piccola, nonostante la minore presenza di stock.
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Comune
In Figura 16 è riportata la mappa tematica che evidenzia, con i diversi cromatismi della campitura delle zone OMI, la distribuzione del NTN nella città di Genova. Il quartiere di Sestri Ponente (zona D43), Albaro – Boccadasse (zona C06), Castelletto (zona C13), il quartiere di San Fruttuoso (zona C02), e la parte costiera
1 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni
comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND).
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che comprende Quarto e Quinto (zona D20), risultano nel II semestre 2015 i contesti cittadini con il più alto numero di compravendite di abitazioni.
Figura 16: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2015
La Figura 17 riporta le quotazioni medie delle zone OMI nel II semestre 2015. La mappa evidenzia che i valori massimi delle quotazioni medie riferite al segmento residenziale sono presenti nella zona di Carignano (B02), nelle zone del levante cittadino Albaro - Boccadasse (C06), Nervi (D22), e nella zona collinare in ambito costiero di S. Ilario (D24), seguono le quotazioni di alcune zone del Ponente e del Centro. I valori di mercato minimi per le abitazioni sono stati osservati nei quartieri costruiti negli anni settanta: CEEP di Prà (D36), “Lavatrici” (D39), "Biscione"(D15), e Begato (D28), dove la quotazione media residenziale è inferiore alla metà della media comunale.
Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2015
NOTA TERRITORIALE
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Nelle tabelle che seguono vengono riportati, per ciascuna macroarea urbana, il numero delle transazioni (NTN), le quotazioni, le variazioni % e i differenziali delle quotazioni medie per ogni zona OMI.
Il Centro Storico (Tabella 16), risulta una delle macroaree urbane interessate all’aumento delle vendite, Prè-Maddalena (B03) e Molo-Sarzano (B06) risultano le zone con il maggiore NTN. Carignano (B02), risulta il quartiere con la quotazione media più alta della macroarea, segue Via Garibaldi/San Lorenzo (B04) e Centro/Portoria (B01).
Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
B01 CENTRO PORTORIA 19 87,5% 0,66% 3.142 -0,5% 1,34
B02 CARIGNANO 32 14,6% 1,14% 4.213 -0,4% 1,80
B03 PRE` - MADDALENA 82 35,6% 2,89% 2.225 0,0% 0,95
B04 GARIBALDI - S.LORENZO 22 -38,8% 0,78% 3.208 -0,5% 1,37
B05 PORTO ANTICO - DARSENA 3 0,0% 0,11% 2.575 0,0% 1,09
B06 MOLO - SARZANO 65 8,4% 2,29% 2.038 -0,6% 0,87
Centro Storico 222 12,9% 7,87% 2.774 -0,4% 1,18
Nella Tabella 17, il quartiere di Castelletto (C13), risulta la zona OMI dove è stato registrato il maggior numero di vendite, e mantiene la quotazione media più elevata della macroarea Centro Est. Le quotazioni medie delle zone OMI risultano in flessione, la contrazione maggiore, - 4,3% risulta nel quartiere di Oregina, zona OMI C17, seguono Via Montaldo-Bobbio e la zona Omi C01.
Tabella 17: NTN, quotaoni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Est
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
C01 PRINCIPE - CASTELLETTO 36 54,4% 1,29% 2.367 -2,7% 1,01
C09 VIA CANEVARI - BORGO INCROCIATI – CORSO MONTEGRAPPA 18 27,2% 0,64% 2.013 0,0% 0,86
C13 MANIN - S.NICOLA - CASTELLETTO 131 4,3% 4,63% 3.008 -0,3% 1,28
C17 OREGINA 71 9,5% 2,53% 1.688 -4,3% 0,72
C20 VIA MONTALDO - BOBBIO 30 14,6% 1,05% 1.700 -2,9% 0,72
Centro Est 286 12,6% 10,14% 2.379 -1,5% 1,01
NOTA TERRITORIALE
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Nella Tabella 18, si osserva l’incremento degli NTN della macroarea urbana Centro Ovest pari a +52,6%. Consistenti recuperi delle vendite risultano nelle zone C14 (+93,7%) e C15 (+95,2%). Le quotazioni medie della macroarea urbana hanno avuto la flessione massima (-3,3%) a livello cittadino, il quartiere di Sampierdarena (zone Omi C21, D23 e C22) risulta la parte di macroarea con la maggiore flessione delle quotazioni medie.
Tabella 18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Ovest
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
C14 S.TEODORO 59 93,7% 2,08% 1.638 0,0% 0,70
C15 ANGELI - VENEZIA 27 95,2% 0,97% 1.638 0,0% 0,70
C16 LAGACCIO 13 56,3% 0,44% 1.363 -2,7% 0,58
C18 PORTO 0 nd nd nd nd nd
C19 S.BENIGNO 2 -57,1% 0,05% 1.750 0,0% 0,74
C21 ROLANDO - FILLAK 26 38,7% 0,90% 1.258 -8,0% 0,53
C22 CANTORE 6 83,3% 0,19% 1.658 -4,8% 0,70
C23 BURANELLO - SAMPIERDARENA 26 66,1% 0,91% 1.200 -1,0% 0,51
C24 FIUMARA - ERIDANIA - ANSALDO 5 0,0% 0,18% 1.938 0,0% 0,82
D23 SAMPIERDARENA - MARTINETTI - BELVEDERE 71 29,5% 2,52% 1.350 -6,1% 0,57
Centro Ovest 233 52,6% 8,25% 1.439 -3,3% 0,61
Nella Tabella 19, si osserva anche per la macroarea urbana Medio Levante un recupero delle vendite pari a +33,4%. Importanti recuperi degli NTN si registrano nella zona C12 (+92,8%) e nella zona C06 (+51,4%). Le quotazioni medie risultano in flessione, si osserva una flessione pari a -3,4% nella zona di S. Martino (C04) e nella zona Foce - Montevideo (C12). Nella macroarea urbana rimane comunque il terzo valore medio delle abitazioni più elevato della città, rilevato nella zona Omi C06 (Albaro - Boccadasse).
Tabella 19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Levante
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
C04 S.MARTINO 34 6,8% 1,21% 2.163 -3,4% 0,92
C05 STURLA 79 13,1% 2,80% 2.942 -0,6% 1,25
C06 ALBARO - BOCCADASSE 155 51,4% 5,49% 4.738 -0,3% 2,01
C11 FOCE MARE 16 74,1% 0,56% 3.250 -0,5% 1,38
C12 FOCE - MONTEVIDEO 76 92,8% 2,69% 2.100 -3,4% 0,89
Medio Levante 415 33,4% 14,72% 3.227 -1,1% 1,37
In Tabella 20 sono riportati tutti i dati rilevati ed elaborati per la macroarea Levante, ed è possibile osservare come il NTN più alto sia stato rilevato a Quarto – Quinto (zona D20) con un valore pari a 133, seguono Nervi e Quarto Alta, registrando anche importanti incrementi delle vendite. Le quotazioni medie nelle zone OMI di questa macroarea sono tra le più elevate nell’ambito comunale: la quotazione più alta risulta a Nervi (zona D22) che registra un valore di 5.531 €/mq, seguono S. Ilario (zona D24) e Quarto – Quinto (zona D20).
NOTA TERRITORIALE
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Tabella 20: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Levante
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
D18 QUARTO ALTA 24 49,4% 0,85% 2.588 -1,0% 1,11
D20 QUARTO - QUINTO 133 4,1% 4,72% 4.400 -1,4% 1,90
D21 VIA DEL COMMERCIO 1 -90,0% 0,04% 2.213 0,0% 0,94
D22 NERVI 41 44,1% 1,47% 5.531 0,2% 2,35
D24 S.ILARIO 15 70,6% 0,51% 5.467 0,0% 2,32
Levante 214 11,9% 7,59% 4.380 -0,4% 1,86
In Tabella 21 sono riportati tutti i valori rilevati ed elaborati nella macroarea Medio Ponente, si evidenzia come a Sestri Ponente (zona D43), sia presente il valore più alto del NTN pari a “199” della macroarea urbana, registrando inoltre un incremento importante delle vendite pari a +46,8%. Il saldo delle quotazioni medie della macroarea urbana Medio Ponenete risulta in flessione (-0,7%).
Tabella 21: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Ponente
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
D42 MULTEDO 8 -18,1% 0,27% 1.988 -2,5% 0,84
D43 SESTRI PONENTE 199 46,8% 7,05% 2.613 -0,5% 1,11
D44 CORNIGLIANO 52 5,0% 1,85% 2.275 -1,1% 0,97
D45 CORNIGLIANO ALTA 8 -23,3% 0,27% 1.750 0,0% 0,74
D46 CORNIGLIANO INDUSTRIALE - ACCIAIERIE 0 0,0% 0,00% 1.065 0,0% 0,45
D48 CAMPI 2 506,1% 0,07% nq nd nd
Medio Ponente 268 31,1% 9,51% 2.456 -0,7% 1,04
Nella macroarea urbana Ponente, le rilevazioni nel II semestre 2015 hanno consentito di osservare un aumento delle compravendite pari a +37,2%, nonostante le flessioni registrate nelle zone di Prà, Voltri, Crevari e Vesima. I dati mostrano il NTN più alto nel territorio di Pegli (zone D40 e D41). Le quotazioni medie risultano in lieve flessione.
Tabella 22: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Ponente
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
D33 VESIMA E CREVARI 6 -31,3% 0,19% 2.969 0,0% 1,26
D34 VOLTRI CENTRO STORICO 22 -25,7% 0,79% 1.625 -0,8% 0,69
D35 VOLTRI 11 -11,9% 0,40% 1.650 0,0% 0,70
D36 CEEP DI PRA` 12 35,3% 0,41% 1.065 0,0% 0,45
D37 PRA` PALMARO 75 88,8% 2,67% 1.813 -0,7% 0,77
D38 PRA` CENTRO STORICO 6 -31,3% 0,19% 1.900 -0,7% 0,81
D39 LAVATRICI 1 nd 0,04% 1.065 0,0% 0,45
D40 PEGLI - VIALE MODUGNO 58 194,9% 2,04% 3.338 -0,6% 1,42
D41 PEGLI - PIAZZA BONAVINO 42 -0,8% 1,49% 3.750 -0,7% 1,59
Ponente 232 37,2% 8,22% 2.447 -0,6% 1,04
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
23
Nella Tabella 23 si osserva la zona OMI di S. Frutuoso, con un NTN pari a 161, risulta essere la seconda “piazza” in ambito cittadino per volumi di compravendite, registrando un incremento pari a +79,5%.
Le quotazioni medie delle zone OMI contenute nella macroarea urbana Bassa Valbisagno risultano tutte in flessione con valori compresi tra -1,9% e -4,0%.
Tabella 23: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Bassa Val Bisagno
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
C02 S.FRUTTUOSO 161 79,5% 5,72% 1.800 -4,0% 0,77
C03 MARASSI 93 33,8% 3,30% 1.913 -1,9% 0,81
D01 QUEZZI - FEREGGIANO 59 65,2% 2,10% 1.625 -3,7% 0,69
D04 PARENZO - GINESTRE VECCHIA 66 12,7% 2,34% 1.663 -2,2% 0,71
Bassa Val Bisagno 379 49,5% 13,45% 1.772 -3,1% 0,75
Nella macroarea Alta Val Bisagno, Tabella 24, si osserva un incremento del NTN pari a +27,8%, si evidenzia come a Molassana (zona D03), sia presente il valore più alto del NTN pari a “65” della macroarea urbana, registrando inoltre un incremento importante delle vendite pari a +46,0%. Le quotazioni medie delle zone OMI, risultano complessivamente invariate ad eccezione del dato negativo (-3,3%) della zona OMI Molassana (D03).
Tabella 24: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alta Val Bisagno
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
D03 MOLASSANA 65 46,0% 2,29% 1.813 -3,3% 0,77
D05 GAVETTE - TRENSASCO - CIMITERO DI STAGLIENO 10 35,7% 0,34% 1.325 0,0% 0,56
D06 VOLPARA - MONTESIGNANO - TERPI 16 11,4% 0,55% 1.750 0,0% 0,74
D07 PINO SOPRANO E SOTTANO 3 150,0% 0,09% 2.317 0,0% 0,98
D08 CARTAGENOVA - VALLE GEIRATO 6 -42,9% 0,21% 2.200 0,0% 0,94
D09 S.M. DI STRUPPA - S.SIRO - S.COSIMO - AGGIO - CRETO 6 59,1% 0,21% 2.400 0,0% 1,02
D10 STRUPPA - PRATO - DORIA - GIRO DEL FULLO 18 3,6% 0,64% 1.875 0,0% 0,80
D11 SPONDA SINISTRA ALTA VAL BISAGNO 3 -60,6% 0,11% 2.192 0,0% 0,93
D12 S.EUSEBIO 22 115,0% 0,76% 2.233 0,0% 0,95
D15 BISCIONE 13 38,2% 0,45% 1.065 0,0% 0,45
Alta Val Bisagno 159 27,8% 5,64% 1.857 -1,4% 0,79
La macroarea urbana Val Polcevera, riportata in Tabella 25, presenta dati disomogenei tra le zone OMI che la compongono. Si osservano flessioni del NTN in tutte le zone, ad eccezione di importanti incrementi delle vendite registrate nella zona di Rivarolo (+41,3%) e Pontedecimo-Cesino (+33,8%). La quotazione media della macroarea urbana risulta in lieve flessione.
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
24
Tabella 25: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Val Polcevera
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
D25 PONTEDECIMO - CESINO 36 33,8% 1,29% 1.613 0,0% 0,69
D26 BOLZANETO 21 -27,8% 0,73% 1.613 -2,3% 0,69
D27 MURTA 6 -7,9% 0,22% 2.333 0,0% 0,99
D28 BEGATO 47 -14,8% 1,67% 1.200 0,0% 0,51
D29 VAL SECCA 5 -28,6% 0,18% 1.200 0,0% 0,51
D30 S.QUIRICO 9 2,8% 0,33% 1.313 0,0% 0,56
D31 S.BIAGIO 5 -28,0% 0,18% 1.813 0,0% 0,77
D32 FEGINO 4 -36,4% 0,12% 1.200 0,0% 0,51
D47 BORZOLI 9 -43,3% 0,30% 1.538 0,0% 0,65
D49 RIVAROLO 72 41,3% 2,56% 1.550 -0,8% 0,66
E1 BEGATO - GEMINIANO - FREGOSO 7 -17,7% 0,26% 1.463 0,0% 0,62
Val Polcevera 221 0,0% 7,83% 1.489 -0,5% 0,63
Nella Tabella 26 si rileva per la macroarea urbana Alture di Levante una flessione delle vendite pari a -5,1%. Le quotazioni medie risultano invariate, a seguito delle scarse transazioni conseguenti della scarsa urbanizzazione delle zone rilevate ed analizzate.
Tabella 26: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Levante
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
D02 BAVARI 9 33,4% 0,33% 2.263 0,0% 0,96
D13 ALTA VALLE STURLA 10 -13,6% 0,34% 2.150 0,0% 0,91
D14 S.FRUTTUOSO ALTA 8 37,0% 0,29% 1.700 0,0% 0,72
D17 APPARIZIONE 1 -75,0% 0,02% 2.775 0,0% 1,18
R1 CONFINE CON DAVAGNA AAB.B (LOCALITA`NOCETO) 0 -100,0% 0,00% 1.575 0,0% 0,67
R2 MONTE FASCE - PRATI DI BAVARI 0 -100,0% 0,00% 1.525 0,0% 0,65
Alture di Levante 27 -5,1% 0,97% 2.133 0,0% 0,91
Nella Tabella 27 si rileva per la macroarea urbana Alture di Ponente una crescita delle vendite pari a +64,6%. Nonostante l’incremento, il totale delle compravendite (29) è il risultato che evidenzia come per le Alture di Levante una scarsa urbanizzazione delle zone.
Tabella 27: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Ponente
Zona OMI
Denominazione NTN
II sem 2015
Var % NTN II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
comune
Quotazione II sem 2015
€/m2
Var % Quotazione II sem 2015 / I sem 2015
Differenziale quotazioni II
sem 2015 rispetto alla
media comunale
R3 VAL CERUSA 4 16,7% 0,12% 765 0,0% 0,33
R5 ENTROTERRA DI VOLTRI E PRA` - SESTRI ALTURE 14 35,0% 0,48% 875 0,0% 0,37
R6 VAL VARENNA 12 162,2% 0,42% 1.300 0,0% 0,55
Alture di Ponente 29 64,6% 1,02% 932 0,0% 0,40
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
25
5 Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici utilizzati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
SETTORE RESIDENZIALE
(Categoria catastale) (Descrizione)
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Glossario
NTN
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all’unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all’unità dei valori non arrotondati.
STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale.
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
26
IMI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE)
Rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo..
QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili).
QUOTAZIONE MEDIA PESATA
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale.
QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI
La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona.
DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell’aggregazione di livello superiore.
ZONA OMI
La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
27
Indice delle figure Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2015 per provincia .............................................................................................. 3
Figura 2: IMI 2015 - capoluoghi .......................................................................................................................................... 4
Figura 3: IMI 2015 - non capoluoghi ................................................................................................................................... 4
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ............................................................ 5
Figura 5: IMI 2004-2015 - capoluoghi e non capoluoghi .................................................................................................... 6
Figura 6: Macroaree provinciali Genova ............................................................................................................................. 7
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia ............................. 8
Figura 8: IMI 2004-2015 - capoluogo e resto provincia ...................................................................................................... 9
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2015 per macroaree provinciali .......................................................................... 9
Figura 10: IMI 2015 per macroaree provinciali ................................................................................................................. 10
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2015 ........................................................................... 11
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale .......... 11
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2015 ........................................................................................ 12
Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Genova ..................................................................................................... 17
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Comune ............................................................................ 18
Figura 16: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2015............................................................. 19
Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2015 .................................................... 19
Indice delle tabelle Tabella 1: NTN e variazioni % ............................................................................................................................ 2
Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % ....................................................................................................... 2
Tabella 3: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo ..................................................................................... 3
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali ........................................................ 7
Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali ................................................ 8
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente .................................. 12
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso ........................................ 12
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio .................................... 13
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Stura .............................................. 13
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Scrivia .......................................... 13
Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Petronio .......................................... 14
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Fontanabuona ................................ 14
Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Entroterra ............................................. 15
Tabella 14: NTN, IMI e variazioni dei principali capoluoghi ............................................................................ 16
Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Genova ........................................ 18
Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico ................................. 20
Tabella 17: NTN, quotaoni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Est .......................................... 20
Tabella 18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Ovest ................................... 21
Tabella 19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Levante ................................ 21
Tabella 20: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Levante ............................................ 22
Tabella 21: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Ponente ............................... 22
Tabella 22: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Ponente ........................................... 22
Tabella 23: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Bassa Val Bisagno ............................ 23
Tabella 24: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alta Val Bisagno .............................. 23
Tabella 25: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Val Polcevera ................................... 24
Tabella 26: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Levante ............................. 24
Tabella 27: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Ponente ............................ 24
