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NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

CROTONE a cura dell’Ufficio Provinciale di CROTONE Francesco Guzzo (Referente Regionale OMI)

data di pubblicazione: 18 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre 2012

NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012

Provincia di CROTONE - Settore residenziale

a cura dell’Ufficio Provinciale di Crotone

con la collaborazione dell’Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi

[email protected]

Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

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Indice

1 Introduzione .................................................................................................................................. 1

2 Mercato regionale ......................................................................................................................... 2

3 Mercato provinciale ....................................................................................................................... 8

4 Mercato del comune di Crotone ................................................................................................... 18

5 Note metodologiche .................................................................................................................... 23

1 Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2012, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di Crotone, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Crotone.

Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare della regione Calabria con approfondimenti sulla provincia di Crotone ed in particolare sul capoluogo.

I dati analizzati e presentati nella nota sono:

il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;

l’intensità del mercato immobiliare (IMI);

le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;

lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.

L’analisi della dinamica delle transazioni viene effettuata ponendo a confronto i semestri omologhi, in modo tale da cogliere la tendenza manifestata di medio termine.

Le variazioni delle quotazioni immobiliari vengono, invece, apprezzate per adiacenza temporale fra semestre corrente e semestre precedente, in modo tale da “captare” segnali più sensibili, in relazione all’incidenza economica del fenomeno osservato che si riversa sulle propensioni di acquirenti e venditori.

In continuità con le precedenti edizioni, sono state effettuate valutazioni inerenti l’aggregazione della realtà provinciale in macroaree provinciali, delimitate in ragione delle rispettive specificità orografico-territoriali e connotazioni socio-economiche e di vocazione locale, in modo tale da “leggere”, ad una scala infraprovinciale, dinamiche di mercato salienti in atto, ovvero potenzialmente dispiegantesi.

Le comparazioni a livello di zona OMI comunale sono state effettuate per la sola città di Crotone sulla scorta dell’ipotesi di identica distribuzione dell’omologo stock immobiliare censito al 31 dicembre 2012. Per i rimanenti raffronti si è fatto riferimento ai valori pesati sull’intero stock comunale, ovvero di macroarea, provincia, regione, ai fini di una coerenza maggiormente significativa per le corrispondenti comparazioni.

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2 Mercato regionale

Nel II semestre 2012 la Calabria si conferma stabilmente al di sotto del 3% del mercato residenziale nazionale (2,88% - Tabella 1); la quota si attesta poco al di sopra del 2 % in relazione alla dinamica dei rispettivi centri capoluogo di provincia (2,05% - Tabella 1).

Su base congiunturale la Calabria riduce, rispetto al dato nazionale, l’entità delle perdite pur constatando l’effetto della generale rarefazione del mercato immobiliare residenziale, calando del -24,1% a fronte del -28,9% nazionale (differenza positiva di 480 punti base). I capoluoghi di provincia giocano ancora un effetto di controrecupero, seppur inferiore a quanto constatato un semestre fa. Oggi il calo su specifica base regionale raggiunge il - 16,5% contro un più marcato – 27,7% riscontrato per l’insieme dei capoluoghi su base nazionale.

I centri non capoluogo per il secondo semestre consecutivo continuano a segnare il peggior dato a livello calabrese (-26,1% contro -29,4% su scala nazionale).

Tabella 1: NTN e variazioni %

Province

Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi

NTN II sem 2012

Var % NTN

II sem 12/ II sem 11

Quota % NTN

Italia

NTN II sem 2012

Var % NTN


Quota % NTN Italia

NTN II sem 2012

Var % NTN


Quota % NTN Italia

Catanzaro 1.169 -25,3% 0,55% 265 -30,3% 0,39% 905 -23,7% 0,62%

Cosenza 2.477 -32,1% 1,16% 202 -37,7% 0,30% 2.275 -31,6% 1,55%

Crotone 511 -5,0% 0,24% 185 -0,8% 0,27% 326 -7,3% 0,22%

Reggio Calabria 1.493 -12,0% 0,70% 628 0,4% 0,93% 866 -19,2% 0,59%

Vibo Valentia 528 -24,1% 0,25% 105 -26,4% 0,16% 424 -23,5% 0,29%

Totale Calabria 6.179 -24,1% 2,88% 1.383 -16,5% 2,05% 4.796 -26,1% 3,27%

Totale Italia 214.195 -28,9% 100% 67.539 -27,7% 100% 146.656 -29,4% 100%

Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %

Province


Quotazione II sem 2012

€/m2

Var % quotazione II sem 12 /

I sem 12

N. indice quotazioni

II sem 12 (base =

I sem 04)


€/m2


I sem 12


II sem 12 (base =

I sem 04)


€/m2


I sem 12


II sem 12 (base =

I sem 04)

Catanzaro 803 -2,1% 162,5 1.092 -3,5% 136,7 740 -1,7% 173,1

Cosenza 739 0,0% 151,8 988 -0,8% 105,1 721 0,1% 159,1

Crotone 697 -2,2% 147,3 1.030 -4,2% 134,7 589 -1,1% 155,6

Reggio Calabria 714 0,1% 124,7 976 0,3% 131,3 615 0,1% 121,0

Vibo Valentia 576 0,5% 141,8 827 0,4% 128,3 529 0,5% 146,2

Calabria 727 -0,5% 144,6 996 -1,3% 127,7 673 -0,3% 150,5

In termini congiunturali sono, comunque, i centri non capoluogo a “guidare” la pericolosa china a livello di perdite percentuali, confermando quanto già rilevato in sede di analisi condotta nel semestre precedente. Tali centri evidenziano, infatti, una variazione negativa per il NTN sempre a due cifre, eccezion fatta per i centri non capoluogo in provincia di Crotone (-7,3%). Spicca, in assoluto, la vertiginosa “caduta” della provincia di Cosenza (-31,6%), seguita dalle province di Catanzaro (-23,7%) e Vibo Valentia (-23,5%), mentre la provincia di Reggio Calabria presenta perdite al disotto del 20% .

Il II semestre 2012, peraltro, consolida plasticamente i rapporti di forza locali all’interno dei distinti mercati provinciali calabresi, caratterizzato negli anni 2000 da una marcata “polarizzazione” verso i propri centri

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capoluogo, ma che dal I semestre 2001 indica, invece, un trend di riorientamento “mobile” a favore dei centri non capoluogo. Il mercato dei centri non capoluogo, pur in decrescita nei raffronti omologhi, ha, infatti, spostato una quota massima del relativo mercato nazionale pari al 3,27%, mai registrata prima anche in ragione del maggior calo registrato in Italia, nonché “mosso” in Calabria circa il 78% del mercato residenziale registrando un ulteriore incremento di 500 punti base rispetto al semestre precedente.

La situazione si rivela, nel dettaglio, “a macchia di leopardo”.

Gli apporti locali in termini di processi di dismissione immobiliare degli enti locali (Provincia, Azienda Territoriale Edilizia Residenziale Pubblica, Comune capoluogo) per i rispettivi mercati provinciali complessivi sono contenuti e di entità comparabile (29 NTN in provincia di Catanzaro di cui 19 nel capoluogo regionale, 46 NTN in provincia di Cosenza di cui 22 nel capoluogo bruzio, 32 NTN in provincia di Crotone di cui 21 nel capoluogo pitagorico, 29 NTN in provincia di Vibo Valentia di cui 7 nel capoluogo); in provincia di Reggio Calabria, invece, l’apporto significativo è fornito nella città dello Stretto con 191 NTN rispetto al dato complessivo di 219 NTN mosso su base provinciale. La città di Reggio Calabria vede, così, crescere per il secondo semestre consecutivo il proprio “bottino” di transazioni (+0,4% congiunturale) soprattutto per un apporto pari al 30% derivante esclusivamente dalle dismissioni immobiliari di Comune e ATERP.

In termini di transazioni i centri capoluogo nelle province di Catanzaro, Cosenza, Crotone e Vibo Valentia perdono maggiormente nel confronto con l’insieme dei centri non capoluoghi di relativo ambito provinciale di appartenenza, con scarti percentuali che si attestano nel raffronto sempre non inferiori al 6% fra capoluogo e rimanente provincia. L’unico capoluogo in crescita, con conferma dei segnali già espressi nel semestre precedente, è rappresentato dalla città di Reggio Calabria. In riva allo Stretto sono risultati, però, marcati i contributi derivanti dalle operazioni di dismissione immobiliare degli enti locali.

Sul fronte delle quotazioni i centri non capoluogo delle province di Catanzaro e Crotone evidenziano limature al ribasso consistenti; nelle rimanenti province i segnali complessivi indicano una sostanziale “tenuta” rispetto al semestre precedente con una lievissima crescita (+0,5%) per la provincia di Vibo Valentia. Minimi effetti di repricing/positioning in alcune location pervengono, invece, dalle rilevazioni nelle città di Reggio Calabria e Vibo Valentia.

Nel confronto comparato fra mercati di medesimo ambito provinciale (capoluogo, centri non capoluogo) si segnala la provincia di Crotone. Se i centri non capoluogo evidenziano una riduzione delle transazioni (-7,3%) la città di Pitagora, centro egemone quale baricentro socio-economico ed amministrativo provinciale, “segnala” un fisiologico -0,8%. La “fotografia” di massima flessione transattiva registrata nella città di Crotone in raffronto ai restanti capoluoghi su base regionale si riverbera, quasi come in un perfetto “reflex”, sull’andamento delle quotazioni, che calano congiunturalmente di oltre il 4% nella città del Tempio di Hera Lacinia, mentre scendono di un più contenuto 1% nel restante territorio, attesi i relativi rapporti di valori in essere fra i distinti ambiti territoriali (capoluogo; resto della provincia).

I rapporti di forza percentuali fra i rispettivi mercati provinciali al II semestre 2012 sono riportati in Figura 1. In termini complessivi, il principale mercato regionale continua a rimanere la provincia di Cosenza (40,1 % vs 40,3% del I semestre 2012), mentre la città dello Stretto conferma il proprio ruolo di stabile primo capoluogo regionale per dimensione del mercato delle abitazioni (46% circa dei movimenti dei cinque capoluoghi, dato questo rilevabile dall’esame di Tabella 1 e riconducibile ad un consistente avvio delle dismissioni immobiliari del comune).

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Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2012 per provincia

18,9%

40,1%8,3%

24,2%

8,5%

C atanz aro C os enz a C rotone R eggio C alabria V ibo V alentia

Su base annua i centri capoluoghi esibiscono un minor calo, attestato al di sotto del 9%, contro una perdita su base nazionale vicina al 25%, riducendo, cioè, le perdite a circa 1/3 del dato nazionale, a conferma del maggior appeal in Calabria dei centri egemoni territoriali coincidenti con i rispettivi baricentri socio-economici ed amministrativi provinciali.

In sintesi, anche su base annua, la Calabria perde congiunturalmente in misura sempre inferiore rispetto al dato nazionale nel passaggio dal 2011 al 2012. I centri non capoluogo, pur esprimendo quantitativamente i ¾ del mercato regionale, esibiscono il peggior risultato regionale nel confronto con il mercato nazionale (-23,3% vs -26,1% ma con recupero di 610 punti base nel raffronto omologo). Nella finestra di osservazione annuale i capoluoghi di provincia tentano ancora di “resistere” al crollo di transazioni, sulla scorta della rendita posizionale specifica di asset.

Tabella 3: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo

Province


NTN 2012

Var % NTN 2012 / 2011

IMI 2012

NTN 2012

Var % NTN 2012 / 2011

IMI 2012

NTN 2012

Var % NTN 2012 / 2011

IMI 2012

Catanzaro 2.308 -22,5% 0,90% 552 -28,0% 1,20% 1.756 -20,5% 0,84%

Cosenza 5.001 -27,2% 0,98% 475 -29,2% 1,34% 4.526 -26,9% 0,96%

Crotone 957 -11,5% 0,85% 379 -10,7% 1,37% 578 -11,9% 0,68%

Reggio Calabria 3.105 -8,3% 0,87% 1.415 14,0% 1,45% 1.690 -21,2% 0,66%

Vibo Valentia 1.080 -16,7% 0,90% 244 -6,2% 1,28% 836 -19,4% 0,82%

Totale Calabria 12.450 -20,2% 0,92% 3.064 -8,9% 1,36% 9.386 -23,3% 0,83%

Totale Italia 444.018 -25,8% 1,32% 141.385 -25,1% 1,56% 302.633 -26,1% 1,23%

L’indicatore di mobilità immobiliare (IMI) in Calabria nel 2012 è pari allo 0.92%. La Calabria consegue il minimo valore di serie annua, inferiore al Molise (0,99%) e alla Basilicata (0,98%).

A livello provinciale l’IMI è massimo nella città di Reggio Calabria (1,45%) trainato dall’immissione in “circolo” delle dismissioni immobiliari del comune già avviate dal I semestre 2012, ed è seguita dalla città di Pitagora (1,37%) che vede, invece, in esaurimento la scia di sostegno delle dismissioni immobiliari avviate dal 2005.

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Di converso, i centri non capoluogo della provincia di Reggio Calabria totalizzano il più basso valore di IMI sull’intero panorama regionale (0,66%), evidenziando i “chiaroscuri” dei rapporti di forza fra centro egemone e restante territorio in termini di dinamiche transattive e mobilità di mercato residenziale. I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l’IMI nazionale e regionale e l’IMI delle singole province della Calabria per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3).

Figura 2: IMI 2012 - capoluoghi

1,34%

1,20%

1,37%1,45%

1,28%

0,00%

1,00%

2,00%C Z

C S

K RR C

VV

Italia

C alabria

C apoluoghi

Figura 3: IMI 2012 - non capoluoghi

0,96%

0,84%

0,68%0,66%

0,82%

0,00%

1,00%

2,00%C Z

C S

K RR C

VV

Italia

C alabria

Non capoluoghi

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Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi

103,7

87,7

100,1

82,4

90,0

77,7

94,3103,2

68,369,3

86,4

90,3

114,5

106,9

116,8

109,1

118,5

100,8

114,7

100

63,9

76,578,880,0

95,197,5

85,486,6

94,596,9100,298,699,3

104,8

99,6

89,7

69,7

66,7

83,688,4

88,8

100,9

88,4

109,1106,0

120,0

109,1

122,5

112,1

122,8

101,2

122,6

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12

Italia

C alabria

C apoluoghi

Non capoluoghi

Figura 5: IMI 2004-2012 - capoluoghi e non capoluoghi

1,52%

1,36%

0,83%

1,76%1,87%

1,88%

2,09%2,14%

2,26%

2,13%

1,12%1,16%

1,27%1,47%

1,60%1,68%1,64%1,65%

1,37%

0,92%

1,18%1,26%

1,54%

1,68%1,76%1,74%1,73%

0,75%

1,25%

1,75%

2,25%

2,75%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

C apoluoghi

Non C apoluoghi

C alabria

Italia

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L’andamento del NTN su base storica segnala per il II semestre 2012 un flebile rimbalzo per i centri non capoluogo, mentre si rimarca il tratto in discesa dei centri capoluogo.

Per l’IMI I mercati complessivi regionali osservano una flessione più marcata, in relazione alla contrazione congiunturale delle transazioni nel rapporto con il corrispondente più ampio stock immobiliare.

Su base annua, la flessione in termini di IMI è meno marcata per i centri capoluogo nel raffronto con l’andamento delle transazioni su base semestrale.

In Calabria, verosimilmente, il consolidarsi del ridimensionamento del mercato regionale in termini di posizioni di dinamica transattiva sta faticosamente accompagnandosi ad una fase di minimo depricing, al di là della prima iniziale fase di “riflessione” osservata nel periodo 2008 – 2009. Una minor limatura delle quotazioni, malgrado le maggiori contrazioni di volumi scambiati, continua a caratterizzare, in controtendenza, il complesso dei centri non capoluogo, anche in relazione alla distanza relativa delle quotazioni valoriali dai rispettivi centri capoluoghi.

In definitiva, le quotazioni rilevate indicano, allo stato, segnali di rivisitazione al ribasso, da sorvegliare attentamente nel corso dell’anno a venire.

Si confermano l’aumento dei tempi medi di esposizione sul mercato degli immobili offerti in vendita ed i tempi trascorsi dalla decisione di porre in vendita alla conclusione dell’accordo, mentre continua a ridursi nettamente la capacità di indebitamento per l’acquisto.

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3 Mercato provinciale

A partire dalla Nota Territoriale 2008 l’intero territorio della Provincia di Crotone permane, per il nono semestre consecutivo, suddiviso in 8 macroaree incluso il capoluogo: Acerenthia, Ampollino e dorsali Tacina e Soleo, Baia magnogreca e pianori di mezzo, Cirotano, Crotone, Valle del Neto, Valle del Tacina, Vette del Marchesato (Figura 6), confermandosi sempre raggruppamenti comprensoriali coerentemente delineati, significativamente rappresentativi e rispondenti ad ogni nuovo “passaggio” per questa “lettura” territoriale delle dinamiche di mercato residenziale della provincia pitagorica.

Figura 6: Macroaree provinciali Crotone

Gli ambiti derivanti dalle analisi effettuate costituiscono macroaggregazioni territoriali dove risulta omogeneo l’apprezzamento del mercato immobiliare per principali tipologie edilizie valorizzate nell’OMI, seppure con oscillazioni rispetto a valori minimi (comune “bottom location” di raggruppamento) e valori massimi (comune “top location” di raggruppamento).

In tal senso viene integrata la localizzazione geografica con la corrispondente formazione dei valori da parte del mercato immobiliare locale (convenienze posizionali, vocazionali, di retroterra, di sviluppo per prossimità) .

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Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN

II sem 2012

Var % NTN

II sem 12 / II sem 11

Quota % NTN

Provincia


€/ m2


I sem 12


II sem 12 (base =

I sem 04)

Acerenthia 6 -9,4% 1,24% 504 0,0% 139,1

Ampollino e dorsali Tacina e Soleo 66 -0,6% 12,92% 480 0,0% 142,5

Baia magnogreca e pianori di mezzo 96 3,8% 18,80% 765 -1,3% 175,8

Cirotano 123 -2,4% 24,01% 624 -2,2% 153,8

Crotone 185 -0,8% 36,14% 1.030 -4,2% 134,7

Valle del Neto 7 -57,2% 1,46% 451 0,0% 150,9

Valle del Tacina 17 -38,8% 3,29% 503 0,0% 145,9

Vette del Marchesato 11 -28,7% 2,15% 407 0,0% 129,2

Provincia di Crotone 511 -5,0% 100,00% 697 -2,2% 147,3

Siamo di fronte al secondo minimo “storico” registrato dal I semestre 2000, dopo il primo toccato appena nel semestre precedente.

La città di Crotone approfondisce i segnali di malessere rilevati a partire dal I semestre 2011, a valle di un ultimo quinquennio del 2000 descritto in velocità nel primo tratto e di un rallentamento successivo che, oggi, si consolida e conferma congiunturalmente rilevante e preoccupante.

L’osservato dato di contrazione congiunturale riscontrato per l’intera provincia (- 5,0%) dispiega sul territorio un assetto a “geografia” variabile, anche all’interno dei comparti minori.

La classifica delle maggiori perdite congiunturali è guidata dai comprensori a minor “peso specifico” provinciale, caratterizzati nel semestre analizzato dalla leadership negativa della Valle del Neto (-57,2%), tradizionale area satellite del capoluogo pitagorico, che, invece, vede fortemente “sgonfiarsi” la propria capacità attrattiva malgrado la particolare vicinanza ed accessibilità alla città di Crotone. Solo un semestre fa il comprensorio aveva, infatti, salutato una crescita congiunturale in maggior modo sostenuta dal primo comune di cintura urbana, Scandale. Anche in questo caso la cautela, allora assunta, si è rivelata appropriata in ragione alla necessaria verificazione su un periodo maggiormente ampio.

Seguono, nell’ordine, la Valle del Tacina (-38,8%) malgrado una buona performance quantitativa (17 NTN), le Vette del Marchesato (-28,7%) che, però, totalizzano 11 NTN ed Acerenthia (-9,4%), con transazioni al di sopra delle 5 NTN.

Molto a ridosso si classificano nelle perdite percentuali totalizzate, rispettivamente, il Cirotano (-2,4%) e l’Ampollino e dorsali del Tacina e Soleo, che perde poco meno del centro capoluogo (20 punti base di minor caduta percentuale).

Il forte controrecupero congiunturale con l’unico segno positivo in provincia, seppur contenuto ad una cifra (+3,8%), è stato ottenuto nell’ambito turistico-ambientale della Baia magnogreca e dei pianori di mezzo.

Il Cirotano , in termini numerici, rappresenta il secondo mercato provinciale, distanziando fortemente tanto la Baia magnogreca e pianori di mezzo (poco meno di 100 NTN in più) che l’Ampollino e dorsali Tacina e Soleo (poco meno di 70 NTN in più).

Tutte le quotazioni dei comprensori minori si mantengono invariate, in attesa attenta di “possibili” segnali che, però, sono di contrazione e depressione in termini di transazioni (conferma del secondo peggior risultato semestrale di serie, al pari del II 2011). Per i comprensori tradizionalmente più dinamici e “locomotive” del mercato provinciale (Cirotano, Baia magnogreca e pianori di mezzo) si rilevano segnali di riduzione delle quotazioni, in misura inferiore o poco superiore alla metà della “caduta” delle quotazioni registrate a livello di città capoluogo, che registra la massima riduzione per l’intero mercato regionale.

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I mercati infraprovinciali si avvantaggiano anche degli apporti, diversificati per singola macroarea, di vendite derivanti dall’avvio/prosecuzione dei processi di dismissione immobiliare degli Enti pubblici (ATERP). Su base provinciale, le dismissioni immobiliari, hanno “spostato” poco più del 9% del mercato complessivo. La percentuale registrata è circa doppia con il dato rilevato appena un semestre fa, e fornisce un ulteriore elemento di sostegno in momenti di “crisi di numeri”.

In generale, si conferma in modo congiunturalmente stabile lo “sboom” del mercato cittadino per il quale tutti gli operatori del settore stanno tentando faticosamente di imprimere indicazioni di percorso per sostenere e rianimare il mercato residenziale, perlustrando forme, ad esempio, di rent to buy (locazione con patto di riscatto) ovvero di buy to rent (cessione immediata con prezzo dilazionato e possibilità per il venditore di tornare proprietario in caso di inadempimento del compratore).

Le condizioni osservate indicano una possibile propensione in atto per il depricing-repricing anche nella provincia pitagorica, almeno per i mercati immobiliari infraprovinciali più consolidati.

Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali

Macroaree provinciali NTN 2012 Var % NTN

2012 / 2011

IMI

2012

Acerenthia 14 -20,3% 0,42%

Ampollino e Dorsali Tacina e Soleo 115 -10,0% 0,66%

Baia magnogreca e pianori di mezzo 157 -14,8% 0,70%

Cirotano 212 -9,3% 0,94%

Crotone 379 -10,7% 1,37%

Valle del Neto 34 -22,2% 0,45%

Valle del Tacina 23 9,7% 0,47%

Vette del Marchesato 23 -19,7% 0,34%

Totale Provincia di Crotone 957 -11,5% 0,85%

Il più robusto risultato del II semestre 2012 ha comportato su base annuale il superamento delle 950 transazioni, migliorando la previsione nel semestre precedente che indicava la possibile collocazione dell‘asticella al di sotto delle 900 transazioni. In tal senso sono ravvisabili minimi segnali verso un’apparente stabilizzazione al ribasso dopo il drastico ridimensionamento a fronte della fase di declino avviatasi nel II semestre 2011. Siamo, comunque, di fronte al minimo storico annuo di transazioni dal 2000, quando si erano registrate ben 1.110 NTN, superiori del 14% rispetto al dato annuo totalizzato al 2012.

Il riepilogo su base annua evidenzia la “parabola” improvvisa della Valle del Tacina, unico comparto a crescere congiunturalmente grazie allo strepitoso risultato del I semestre, quasi a due cifre percentuali, mentre le Vette del Marchesato si confermano il minimo mercato provinciale.

Le perdite percentuali massime su base annua sono in capo al mercato periurbano nordovest della città di Pitagora (Valle del Neto), con un – 22% ca. Sensibili si rivelano i cali percentuali nei mercati costieri (Cirotano, Baia magnogreca e pianori di mezzo) e di pregio naturalistico-paesaggistico-ambientale in quota (Ampollino e dorsali Tacina e Soleo).

Al secondo giro di boa per il 2012, malgrado la conferma della progressiva contrazione/stabilizzazione al ribasso dei numeri di transazioni (terzo minimo storico semestrale provinciale dal 2000; primo minimo storico annuale), la città di Pitagora, se faticosamente tenta di imporre la propria supremazia e leadership gravitazionale, sembra adagiarsi in un contesto che vede drasticamente ridurre le proprie pretese ed ambizioni.

Sembra, comunque, ancora prematuro poter dire se siamo al termine del tunnell (smart hope) o se è ancora lontana l’uscita dalla “crisi di numeri” in pericoloso approfondimento (high deep plus).

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

11

Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia

108,2114,7

82,5

69,6

80,5

57,5

110,5112,0

115,7138,6

136,2

134,8

139,2

134,7

140,6

100 100,0

144,5 145,9

148,4149,0

157,8 157,1 155,6

157,3

89,0 74,7

132,6

104,0

125,3117,0

109,1

122,3

83,8

95,0

73,3

85,686,390,1104,2

145,2

144,2

160,8

150,8

164,8 164,3

130,8 133,0

162,0 160,9

136,8

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

I_04II_04I_05II_05 I_06II_06 I_07II_07 I_08II_08 I_09II_09 I_10II_10 I_11II_11I_12II_12

Quotaz ioni C rotone

Quotaz ioni R es to provinc ia

NTN R es to provinc ia

NTN C rotone

Figura 8: IMI 2004-2012 - capoluogo e resto provincia

2,50%

1,59%

1,37%

0,91%0,84%

0,68%

2,00%

2,79%2,92%

3,00%

2,40%2,54%

1,56% 1,52% 1,46% 1,47%

1,27%1,09%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

C apoluogo

R es to provinc ia

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

12

Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2012 per macroaree provinciali

1,2%

12,9%

18,8%

24,0%

36,1%

1,5%3,3% 2,2%

Acerenthia

Ampollino e Dors ali Tac ina e S oleo

B aia magnogrec a e pianori di mez z o

C irotano

C rotone

V alle del Neto

V alle del Tac ina

V ette del Marches ato

La “caratterizzazione” per segmentazione di appartenenza e vocazione territoriale e socio-economica operata dal 2008 rivela ancora un mercato provinciale ripartito sostanzialmente in cinque grandi blocchi geofisici (Figura 6), seppur con proporzioni modificate il cui avvio era già iniziato con il I semestre del 2011:

- la città di Pitagora (36,1% II sem 2012 vs 44,03% I sem 2012; - 793 punti base rispetto ai + 943 punti base acqui siti nel confronto precedente);

- la litoranea meridionale ed i centri egemoni (18,8% II sem 2012 vs 13,3% I sem 2012; + 550 punti base);

- la litoranea settentrionale ed i centri egemoni (24,0% II sem 2012 vs 20,2% I sem 2012; + 380 punti base);

- il comprensorio naturalistico dell’Ampollino (12,9% II sem 2012 vs 11,0% II sem 2012; + 129 punti base);

- i mercati interni dal Marchesato fino alle propaggini con la Sila cosentina (8,2% II sem 2012 vs 11,5% I sem 2012; - 330 punti base).

L’effetto “polarizzante” della città di Crotone ritorna a collocarsi in zona minimo storico dal 2000, ed era immaginabile come il controrecupero, ancora una volta, dovesse/potesse “pescare” fra i mercati maggiormente strutturati, riappropriandosi di quote significative che, dove perse, attestano i contestuali segnali congiunturali di high deep plus.

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

13

Figura 10: IMI 2012 per macroaree provinciali

0,42%

0,66%0,70%

0,94%

1,37%

0,45% 0,47%

0,34%

0,85%

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

Ace

ren

thia

Am

po

llin

o e

Do

rsa

li

Ta

cin

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So

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Ba

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ag

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l Ma

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to

PR

OV

INC

IA

Detta “caratterizzazione” si riflette anche in termini di ranking IMI:

- i mercati residuali non superano mai il valore massimo soglia di 0,50%, con punte minime (Vette del Marchesato) pari a 0,34%;

- rispetto al dato medio provinciale dello 0,85%, questa volta è il Cirotano a risultare più elevato, distanziando i comparti di maggior peso specifico, con IMI mai inferiore a 0,65%;

- il mercato più dinamico continua a confermarsi sempre il capoluogo con un IMI 1,35%, circa 1/3 del lontanissmo e stellare 3% sfiorato nel 2006 e raggiunto nel 2007, periodi “d’oro” che sono irremediabilmente irraggiungibili e forse mai più eguagliabili.

Immediate sintesi cromatiche su base territoriale provinciale per quanto attiene le distribuzioni di valori di NTN, di differenziali di quotazioni medie comunali rispetto al dato provinciale e dell’IMI comunale sono ritratte nelle Figure 11, 12 e 13.

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

14

Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2012

Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

15

Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2012

Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acerenthia

Comune NTN

II sem 2012

Var % NTN


Quota % NTN

Provincia

IMI 2012


€/ m2


I sem 12

Differenziale quotazione II sem 2012 rispetto alla

media di provincia

Caccuri 2 -30,7% 0,41% 0,26% 533 0,0% 0,76

Castelsilano 2 100,0% 0,39% 0,43% 430 0,0% 0,62

Cerenzia 2 -24,7% 0,44% 0,70% 533 0,0% 0,76

Acerenthia 6 -9,4% 1,24% 0,42% 504 0,0% 0,72

Perdite congiunturali della stessa entità si ravvisano per Caccuri e Cerenzia, mentre Castelsilano, dopo momenti di stanca, registra un nuovo segnale di “dinamismo”. Il comparto complessivamente riflette in termini numerici l’ordinaria fotografia operativa, con quotazioni stabili, anche in relazione al loro modesto livello valoriale, fatte salve le emergenze turistiche a vocazione ambientale montana di Villaggio Palumbo.

Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Ampollino e Dorsali Tacina e Soleo

Comune NTN II sem 2012

Var % NTN


Quota % NTN

Provincia

IMI 2012


€/ m2


I sem 12


media di provincia

Cotronei 36 -13,3% 7,05% 1,19% 555 0,0% 0,80

Mesoraca 9 -24,1% 1,76% 0,34% 500 0,0% 0,72

Petilia Policastro 21 61,5% 4,11% 0,43% 398 0,0% 0,57

Ampollino e Dorsali Tacina e Soleo 66 -0,6% 12,92% 0,66% 480 0,0% 0,69

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

16

Si registra una improvvisa “resurrezione” per Petilia Policastro, al di là del minimo contributo delle dismissioni immobiliari degli enti locali (ATERP) (2 NTN), con numeri ragguardevoli che verosimilmente sono leggibili in termini di regolarizzazioni patrimoniali per assi familiari. Ancora stabili le quotazioni, che non accennano a scendere anche in relazione al loro modesto livello valoriale.

Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Baia magnogreca e pianori di mezzo


Var % NTN


Quota % NTN

Provincia

IMI 2012


€/ m2


I sem 12


media di provincia

Cutro 36 -10,4% 7,10% 0,56% 647 0,0% 0,93

Isola di Capo Rizzuto 60 14,8% 11,70% 0,84% 872 -2,2% 1,25

Baia magnogreca e pianori di mezzo 96 3,8% 18,80% 0,70% 765 -1,3% 1,10

Iniziale controrecupero (+14,8%) sulla costa sud magnogreca crotonese, dopo le perdite addirittura prossime al 40% per il maggior centro turistico di Isola Capo Rizzuto registrate congiunturalmente nel semestre scorso, prescindendo da un timido segno di dismissioni immobiliari ATERP. Limatura del 2,2% al ribasso per le quotazioni. Per la limitrofa Cutro, che si sviluppa come territorio comunale anche all’interno dove risulta ubicato il nucleo di antico impianto, le perdite sono superiori al 10%. Sempre stabili le quotazioni, malgrado la crisi di numeri di transazioni.

Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cirotano


Var % NTN


Quota % NTN

Provincia

IMI 2012


€/ m2


I sem 12


media di provincia

Cirò 5 0,0% 0,98% 0,30% 553 0,0% 0,79

Cirò Marina 47 -24,5% 9,20% 1,07% 730 -4,9% 1,05

Crucoli 17 41,7% 3,33% 1,01% 542 0,0% 0,78

Melissa 16 -23,8% 3,13% 0,79% 563 0,0% 0,81

Strongoli 38 47,8% 7,37% 1,05% 569 0,0% 0,82

Cirotano 123 -2,4% 24,01% 0,94% 624 -2,2% 0,89

Comparto a geografia variabile, con Crucoli e Strongoli che guidano la risalita per effetto di incrementi superiori al 40%, di contro a Melissa che vede confermato il tratto discendente, seppur in proporzioni meno drammatiche (-23,8%). Cirò è stabile, si fa per dire, con sole 5 NTN, mentre una considerevole riduzione caratterizza il centro egemone di Cirò marina (-24,5%), malgrado sia l’unico comune di comparto a rivedere al ribasso le quotazioni di circa il 5% (riduzione massima in provincia di Crotone).

Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle del Neto


Var % NTN


Quota % NTN

Provincia

IMI 2012


€/ m2


I sem 12


media di provincia

Belvedere di Spinello 6 26,6% 1,24% 0,70% 516 0,0% 0,74

Casabona 4 133,3% 0,68% 0,25% 440 0,0% 0,63

Rocca di Neto 6 -40,0% 1,17% 0,45% 533 0,0% 0,76

Scandale 1 -90,9% 0,20% 0,46% 515 0,0% 0,74

Valle del Neto 17 -38,8% 3,29% 0,45% 503 0,0% 0,72

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

17

L’unica transazione di Scandale è derivante da vendita ATERP per dismissione immobiliare evidenziando un calo congiunturale di poco superiore al -90%. Continuano a mantenersi “accesi” momentaneamente i riflettori su Belvedere di Spinello, ma parliamo, in termini assoluti, di sole 6 transazioni per un incremento congiunturale di poco più del 25%, come si riaccendono su Casabona, che recupera congiunturalmente oltre il 130%.

Il centro egemone si attesta su minimi storici, perché il 50% sono da dismissioni immobiliari ATERP.

Anche per la Valle del Neto si registra stagnazione delle quotazioni immobiliari da più semestri.

Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle del Tacina


Var % NTN


Quota % NTN

Provincia

IMI 2012


€/ m2


I sem 12


media di provincia

Roccabernarda 0 -100,0% 0,00% 0,16% 418 0,0% 0,60

San Mauro Marchesato 6 -12,6% 1,26% 0,95% 393 0,0% 0,56

Santa Severina 1 -80,0% 0,20% 0,33% 555 0,0% 0,80

Valle del Tacina 7 -57,2% 1,46% 0,47% 451 0,0% 0,65

L’unica transazione di Santa Severina è derivante da vendita ATERP per dismissione immobiliare e con calo congiunturale del -80%. Roccabernarda rimane “alla finestra” (nessuna transazione) e San Mauro riduce la velocità di dinamismo acquisita da qualche semestre.

Anche per la Valle del Tacina si registra stagnazione delle quotazioni immobiliari da più semestri.

Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vette del Marchesato


Var % NTN


Quota % NTN

Provincia

IMI 2012


€/ m2


I sem 12


media di provincia

Carfizzi 9 28,6% 1,76% 0,96% 425 0,0% 0,61

Pallagorio 0 -100,0% 0,00% 0,00% 395 0,0% 0,57

San Nicola dell'Alto 1 -33,3% 0,20% 0,19% 395 0,0% 0,57

Savelli 0 -100,0% 0,00% 0,00% 395 0,0% 0,57

Umbriatico 1 0,0% 0,20% 0,15% 395 0,0% 0,57

Verzino 0 n.c. 0,00% 0,13% 410 0,0% 0,59

Vette del Marchesato 11 -28,7% 2,15% 0,34% 407 0,0% 0,58

Continuiamo a parlare di mercato “monomarca”, nel senso che oltre l’80% è interamente totalizzato, per il secondo semestre consecutivo, nel centro albanofono di Carfizzi, di recente apprezzato anche dalla stampa specializzata turistica internazionale per slow lifestyle, slow food ed amministrazione civica retta interamente al femminile oltre che essere balzata alle cronache come paese natale dello scrittore Carmine Abate, vincitore dell’ultimo premio letterario Campiello nel settembre 2012 per un racconto sui luoghi del ricordo dell’infanzia e delle radici forti della terra di provenienza.

La “rondine” ritorna dopo molti anni anche ad Umbriatico e fa tappa anche a San Nicola dell’Alto, mentre calma piatta si registra a Verzino, solo fino a qualche tempo fa centro egemone di comparto caratterizzato da maggior dinamismo immobiliare.

Anche per le Vette del Marchesato si registra stagnazione delle quotazioni immobiliari da più semestri.

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

18

4 Mercato del comune di Crotone

L’analisi della città di Crotone approntata in continuità, in prima istanza, per macroaree urbane deriva dall’aggregazione delle zone OMI, in modo da poter cogliere le variazioni significative per circuiti cittadini ampi, e di immediata connotazione di area vasta infracittadina secondo la rappresentazione di Figura 14.

Lo “schema” di lettura predisposto, confermandosi rispondente alle dinamiche immobiliari aggregate, si avvale di delimitazioni ampie di centro, semicentro e periferia, declinate secondo le direttrici spaziali e naturalistiche, scandite dai principali assi di collegamento e di interconnessione viari, secondo l’effettiva fruizione del vasto territorio cittadino crotonese.

Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Crotone

L’“istantanea” prestazionale aggregata del II semestre 2012 per macroaree urbane di Crotone è affidata all’esame della Tabella 13, mentre la declinazione cromatica delle dinamiche interne (NTN, IMI, Differenziali di quotazione) per rispettiva zona OMI comunale di appartenenza è desumibile dall’esame congiunto delle Figure 15, 16 e 17.

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

19

Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Crotone

Macroaree urbane NTN

II sem 2012

Var % NTN II sem 12 /

II sem 11

Quota % NTN

comune

IMI 2012


€/ m2


I sem 12


media comunale

Centro (1) 66 -15,2% 35,52% 1,28% 1.292 -9,1% 1,12

Semicentro (2) 37 39,8% 20,08% 1,21% 1.169 -11,4% 1,01

Litoranea meridionale (3) 7 -12,5% 3,79% 1,18% 1.432 0,0% 1,24

Direttrice Sud/Aeroporto (4) 45 -25,4% 24,22% 2,16% 1.000 -1,8% 0,87

Innesto SS 107/ Litoranea settentrionale (5) 16 31,3% 8,70% 1,34% 803 0,0% 0,70

Papanice e frazioni rurali meridionali 14 609,5% 7,68% 1,04% 767 0,0% 0,67

città di Crotone 185 -0,8% 100,00% 1,37% 1.152* -7,5% 1,00

(1) Circuito cittadino (2) Villa Giose / Tufolo (3) Casa Rossa / Lidi / Capocolonna / Campione-Alfieri (4) San Francesco / Farina / Poggio Pudano (5) Iannello / Passovecchio / Margherita / Cannoniere / Bucchi

* La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2 in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND).

La situazione di dinamica transattiva fra centro e semicentro è ribaltata rispetto alla situazione verificata congiunturalmente lo scorso semestre, nel senso che il centro vede ridursi la propria quota di poco più di ¼ rispetto al dato al II semestre 2011, mentre si apprezza un forte recupero di circa il 40% per il semicentro. Una lettura di maggior scandaglio rileva un contributo strutturante delle dismissioni immobiliari in Semicentro pari al 46% ca, di contro ad un più contenuto 6% in centro per dismissioni immobiliari del solo Comune di Crotone.

La “lettura” di mercato privato attesta, cioè, che il centro si difende ancora, malgrado il rallentamento/crisi, mentre il semicentro è “premiato” dalla dismissione immobiliare degli enti locali, visto che solo il 53% di transazioni si è determinato per libera contrattazione fra le parti.

Le cadute sono superiori al 12% nella zona “elite” della Litoranea meridionale (che recupera vistosamente rispetto al precedente calo congiunturale del 50% registrato un semestre fa), si attestano al 25% fra Farina e Poggio Pudano.

C.da Margherita ridetermina una possibile “ripartenza” desumibile a partire dai dati relativi al I semestre 2011, mentre non può ritenersi significativo e tendenziale, data la minima portata del mercato locale, l’iperbolico rialzo constatato nelle periferie rurali (+ 610%), piuttosto segnala la accertata “sensibilità” a “regolarizzare” vendite ovvero trasferimenti già avvenuti per immobili esistenti ma or ora censiti, anche in verosimile ragione della perdita di requisiti di ruralità.

Centro e periferia estrema sembrano ancora incontrare modesti slanci d’interesse da parte degli investitori e di chi, per necessità residenziali connesse a motivazioni diverse, è alla ricerca di prime location integrate nell’inner center ovvero di soluzioni much expensive, in relazione alle rispettive disponibilità/capacità di contrarre mutui.

La fotografia ritratta ripropone gli assetti di ripartizione del mercato già tracciati dall’analisi relativa al I semestre 2012, con cadute significative proprio nelle zone che negli anni passati hanno rappresentato i presidi di sviluppo del mercato immobiliare residenziale (Farina/Poggio Pudano).

Nel mentre, location paesaggistiche di elevato apprezzamento dal punto di vista delle quotazioni richieste (Capo Colonna) tentano di manifestare e riaffermare il maggior appeal in termini di asset.

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

20

Figura 15: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2012

Figura 16: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2012

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

21

Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2012

Tabella 14: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - zone OMI città di Crotone

Zona OMI

Denominazione NTN

II sem 2012

Var % NTN


Quota % NTN

comune

IMI 2012


€/ m2


I sem 12


media comunale

B4 Circuito cittadino 66 -15,2% 35,52% 1,28% 1.292 -9,1% 1,12

C1 Villa Giose/ San Fancesco/ Tufolo 37 39,8% 18,53% 1,21% 1.169 -11,4% 1,01

D1 Farina/ Poggio Pudano 45 -25,4% 20,81% 2,16% 1.000 -1,8% 0,87

D2 Casa Rossa/ Lidi/ Promontorio di Capo Colonna 7 -6,7% 3,08% 1,48% 1.558 0,0% 1,35

D3 Litoranea ed entroterra Sud/ Prestica 0 -100,0% 0,00% 0,00% 933 0,0% 0,81

D4 Passovecchio 0 nd 0,00% 0,00% 825 0,0% 0,72

D5 Margherita 14 52,2% 5,95% 2,11% 867 0,0% 0,75

D6 Iannello/ Cannoniere 2 -33,3% 0,54% 0,47% 675 0,0% 0,59

D7 Papanice 3 219,0% 3,79% 0,54% 800 0,0% 0,69

E1 Zone rurali meridionali 11 1000,0% 0,54% 4,69% 525 0,0% 0,46

città di Crotone 185 -0,8% 100,00% 1,37% 1.152 -7,5% 1,00 1,00

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

22

Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Città di Crotone

9,8%

15,9%

20,7%

40,0%

13,5%

7,9%

24,3%22,0%

36,6%

9,2%

Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande

Stock NTN

La fotografia generale di confronto STOCK – NTN del mercato cittadino testimonia attitudini e propensioni effettive di acquisto, in linea con la disponibilità concreta dello stock immobiliare censito. Dall’inizio delle rilevazioni semestrali in termini di distribuzione percentuali per tagli dimensionali (transati; disponibilità complessiva) il mercato cittadino si presenta ben strutturato in termini generali di ricerca soddisfatta e non modificato nel breve-medio termine.

In conclusione, al suo termine, l’anno 2012 ha indicato per il mercato immobiliare residenziale cittadino una ripidissima china con orizzonti di forte ridimensionamento della dinamica interna rispetto alle traiettorie “magiche” di ipotizzabili sorti magne e progressive della metà degli anni ‘2000 .

I segnali emersi, anche in considerazione del funding bancario e di avvitamento da credit crunch, accreditano, per l’ennesima volta, timori convergenti che non lasciano ben sperare, accompagnandosi all’approfondimento dei tempi medi di esposizione sul mercato e di chiusura delle trattative.

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

23

5 Note metodologiche

Le fonti utilizzate

I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni.

Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note.

Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).

I criteri metodologici utilizzati

L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.

Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali

SETTORE RESIDENZIALE

(Categoria catastale) (Descrizione)

A1

A2

A3

A4

A5

A6

A7

A8

A9

A11

Abitazione di tipo signorile

Abitazioni di tipo civile

Abitazioni di tipo economico

Abitazioni di tipo popolare

Abitazioni di tipo ultrapopolare

Abitazioni di tipo rurale

Abitazione in villino

Abitazione in villa

Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.

Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale

Monolocali fino a 2,5 vani catastali

Piccola da 3 e fino a 4 vani catastali

Medio piccola da 4,5 e fino a 5 vani catastali

Media da 5,5 e fino a 7 vani catastali

Grande maggiore di 7 vani catastali

Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

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Glossario

NTN

Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all’unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all’unità dei valori non arrotondati.

STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale.

IMI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE)

Rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo..

QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE

La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in €/m

2 a livello comunale è calcolata come media

dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili).

QUOTAZIONE MEDIA PESATA

Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale.

QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI

La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona.

DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell’aggregazione di livello superiore.

ZONA OMI

La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.

NOTA TERRITORIALE

CROTONE

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Indice delle figure Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2012 per provincia ...................................................................................................................4

Figura 2: IMI 2012 - capoluoghi ...............................................................................................................................................................5

Figura 3: IMI 2012 - non capoluoghi ........................................................................................................................................................5

Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi .................................................................................6

Figura 5: IMI 2004-2012 - capoluoghi e non capoluoghi .........................................................................................................................6

Figura 6: Macroaree provinciali Crotone .................................................................................................................................................8

Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia ................................................11

Figura 8: IMI 2004-2012 - capoluogo e resto provincia .........................................................................................................................11

Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2012 per macroaree provinciali .............................................................................................12

Figura 10: IMI 2012 per macroaree provinciali ......................................................................................................................................13

Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2012 ................................................................................................14

Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale ...............................14

Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2012 ..............................................................................................................15

Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Crotone..........................................................................................................................18

Figura 15: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2012 ..................................................................................20

Figura 16: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2012 ............................................................................................20

Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2012 ..........................................................................21

Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Città di Crotone .....................................................................................22

Indice delle tabelle Tabella 1: NTN e variazioni % ..................................................................................................................................................................2

Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % .............................................................................................................................................2

Tabella 3: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo ...........................................................................................................................4

Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali ...............................................................................................9

Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali .....................................................................................10

Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acerenthia .....................................................................................15

Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Ampollino e Dorsali Tacina e Soleo ...............................................15

Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Baia magnogreca e pianori di mezzo ............................................16

Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cirotano ........................................................................................16

Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle del Neto ..............................................................................16

Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle del Tacina ...........................................................................17

Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vette del Marchesato .................................................................17

Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Crotone .......................................................................19

Tabella 14: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - zone OMI città di Crotone ..............................................................................21

Nota territoriale KR - Andamento del mercato immobiliare ... · segnala la provincia di Crotone. Se...

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