NORMAUNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE · Immobiliare Periferia Appartamento Nuovo 1.500 1.900...

NORMA UNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE

Art. 5 CONOSCENZE, ABILITÀ E COMPETENZE ASSOCIATE ALL'ATTIVITÀ

PROFESSIONALE DEL VALUTATORE IMMOBILIARE

4) nell'applicazione degli standard di valutazione nazionali e internazionali:

5) nell'applicazione dei procedimenti di stima del valore dei beni immobiliari:

6) nella redazione del rapporto di valutazione:

7) nell'audit immobiliare:

8) nel riesame di un rapporto di valutazione.

Qualora il valutatore non possieda un adeguato livello di competenza attinente una

specificità della stima, al fine di gestire alcuni aspetti dell'incarico - previa autorizzazione del

committente - deve coinvolgere le appropriate figure professionali, ad esempio: valutatori

competenti nello specifico ambito, consulenti ambientali, esperti contabili o legali. In questo

caso il rapporto di valutazione specificherà i soggetti coinvolti per le relative competenze.

Il valutatore deve accertarsi che i dati necessari all'analisi ai fini della redazione della stima

siano corretti e affidabili, salvo esplicitare limitazioni nelle verifiche effettuate ed eventuali

condizioni limitanti, in conformità a quanto previsto dall'incarico ricevuto.

IVS, EVS, il CVI e Linee guida ABI, UNI 11558

strumenti appropriati per favorire condizioni di maggiore

trasparenza, equità, dinamicità, integrazione e competitività

dei mercati

INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS

Edito Appraisal Institute Cbi Corporation

e tradotta in Italiano da GeoVal

www.ivsc.org

www.tegova.org

Si consiglia:

GLI STANDARD EUROPEI PER LAVALUTAZIONE (blue book)

Edito da TEGoVA (tradotto da GEOVAL)TEGoVA,The European Group of Valuers' Associations

Settima edizione 2012

Si consiglia:

CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI

Edito da Tecnoborsa

Quarta edizione 2011

www.tecnoborsa.com

Si consiglia

Libro di testo:

METODI DI STIMA IMMOBILIARE

Applicazione degli standard internazionali

di Marco Simonotti

DARIO FLACCOVIO EDITORE – Palermo

Libro di riferimento:

Manuale Operativo delle Stime Immobiliari

Agenzia del Territorio

FRANCOANGELI EDITORE - Milano

Inoltre, per completezza di documentazione e di

lettura, si consiglia di scaricare dal sito ABI

LE LINEE GUIDA PER LE VALUTAZIONI

DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA

DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE

Edite da ABI nel maggio 2011

Infine si consiglia di leggere larecente Norma UNI

11558:2014 dell’Ente Italianodi Normazione

“VALUTATORE IMMOBILIARE”

Requisiti di conoscenza,abilità ecompetenza

INTRODUZIONE

Il mercato della valutazione immobiliare in Italia

LE NORME

IVS, CVI, codice ABI

Il “nuovo” rapporto di valutazione, gli obiettivi

gli standard richiesti

CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE

Gli standard valutativi ed i requisiti del professionista

LA CERTIFICAZIONE ISO 17024

La norma per la certificazione delle competenze

IL MERCATO IMMOBILIARE E LA SUA SEGMENTAZIONE

Definizioni, cicli del mercato immobiliare

Il processo di segmentazione

I parametri caratteristici dei segmenti

Le schede di rilevazione del segmento di mercato

Il dato immobiliare

Le schede di rilevazione del dato immobiliare

LE SCALE DI MISURA E LE MISURAZIONI

Prezzi di mercato, Scale di misura, Nomenclatori

Superfici immobiliari

I POSTULATI ESTIMATIVI

I fondamenti del giudizio estimativo

I CRITERI DI STIMA

Valore di mercato

Valore di costo

Valore di trasformazione

Valore complementare

Valore di sostituzione

Valori diversi dal valore di mercato

MARKET APPROACH

Rapporti mercantili, Tabelle dei dati,

Analisi dei prezzi marginali, Tabelle di valutazione

Le conclusioni del rapporto di valutazione

Il “Sistema di stima”

Market approach e Sistema di stima

Sistema di regressione lineare

INCOME APPROACH

Direct capitalization

Yield capitalization

DCFA - Discounted Cash Flow Analysis

COST APPROACH

Valore del terreno edificato

Costo di ricostruzione deprezzato

Calcolo deprezzamento lineare e UEC

ESERCITAZIONI PRATICHE

STRUMENTI MANUALI (CALCOLATRICE):

determinazione dei prezzi marginali

procedimento MCA

simulazione esame di certificazione di qualità ISO 17024

STRUMENTI INFORMATICI (FOGLIO ELETTRONICO):

procedimento mediante regressione lineare

individuazione della linea di tendenza

visualizzazione dell’equazione di risoluzione

procedimento mediante regressione lineare a più variabili

stesura perizia con procedimento MCA

utilizzo del sistema di stima con matrici

CHI PUO’ STABILIRE IL VALORE DI MERCATO

Struttura del Codice ABI

R.i=Requisiti

N.i=Note esplicative

A=Appendice

Il codice ABI si occupa, ovviamente, anche della professionalità e della condotta dei periti valutatori. Il dispositivo è descritto nel “REQUISITO R2”, -“Codice di condotta dei Periti”:

Il perito deve autotutelare la propria professionalità, conoscere e mettere in pratica i concetti etici e professionali. Il Requisito integra la condotta deontologica del valutatore con quella già descritta nelle Regole dell’Albo professionali di appartenenza.

E’ necessario dimostrare capacità e competenza attraverso la certificazione ISO 17024, rilasciata da un Ente accreditato.

Requisito R2 - Codice di condotta dei periti

R.2.2. Principi etici

R.2.2.1. I periti devono mantenere sempre autonomia professionale.

R.2.2.2. Un perito non deve agire in modo ingannevole e fraudolento….

R.2.2.3. Un perito non deve agire in conflitto d’interesse… Ad esempio: intermediazione immobiliare sull’immobile oggetto di valutazioneabbia rapporti di parentela/professionale con il richiedente il finanziamento.sia interessato direttamente all’operazione immobiliareLa presenza di conflitti va immediatamente comunicata alla Banca…..

L’attività di agente immobiliare non è compatibile con l’indipendenza peritale.



Il Codice di condotta mira a considerare alcuni concetti

etici (saper essere) e a fornire riferimenti

comportamentali (sapere e saper fare) per svolgere

l’attività di valutazione nell’ambito di applicazione dei

requisiti per le esposizioni garantite da immobili (ABI

R.2.1.3).

Per svolgere la valutazione di proprietà immobiliari è

necessario possedere un’istruzione, una formazione ed

un’esperienza specifiche ed essere iscritti ad Albi e/o

Ordini professionali il cui Ordinamento consenta di

svolgere l’attività di valutazione immobiliare, in quanto la

stima immobiliare implica normalmente competenze

tecniche, economiche e giuridiche (ABI R.2.1.5)

INTRODUZIONE


LE NORME













Il dato immobiliare







I CRITERI DI STIMA

Valore di mercato

Valore di costo





MARKET APPROACH







INCOME APPROACH




COST APPROACH







procedimento MCA










La realizzazione del mercato unico ha consentito oltre alla libera circolazione di beni

materiali, servizi e risorse finanziarie, anche la libera circolazione delle risorse umane.

Questo ha fatto emergere la necessità di una garanzia preventiva da offrire al mercato

in merito alla professionalità di coloro che vi operano, individuando un rilevatore immediato,

oggettivo e garantito delle competenze, al fine di tutelare i clienti, e conseguentemente i

professionisti preparati, dall'assalto di "improvvisatori" sedicenti professionisti.

Tale attestazione di competenze può essere rappresentata dalla certificazione di terza

parte delle professionalità rilasciata da un Organismo di Certificazione del Personale

operante in conformità alla norma 1S0/IEC 17024 "Conformity assessment - General

requirements for bodies operating certification of Persons«.

In Italia è recepita come UNI CEI ISO/IEC 17024


Cosa si intende per certificazione di terza parte delle professionalità ?

"La certificazione delle professionalità attesta che una determinata persona, valutata da

una terza parte indipendente, secondo regole prestabilite, possiede i requisiti necessari

e sufficienti per operare con competenza e professionalità in un determinato settore di

attività".


l requisiti che una Organizzazione, di terza parte indipendente, deve tenere sempre

presenti nel certificare i professionisti sono essenzialmente i seguenti:

La Norma ISO/IEC 17024

CRITERI

GENERALI

Competenza

Indipendenza

Imparzialità

Riservatezza

Trasparenza

Assenza di conflitto

di interessi


CERTIFICAZIONE DELLE PROFESSIONALITÀ

Requisiti e Percorsi

ISTRUZIONEESPERIENZA LAVORATIVA

FORMAZIONE SPECIFICA

QUALIFICATA

ESPERIENZA LAVORATIVA SPECIFICA

VALUTAZIONE DELLE

COMPETENZE

CERTIFICAZIONE (ISCRIZIONE

REGITRO)

MANTENIMENTO RINNOVO

DURATA DELLA CERTIFICAZIONE

3 ANNI

ESAME


RINNOVOMANTENIMENTO

È necessario dimostrare di avertenuto un comportamento in lineacon il codice deontologico e di nonaver ricevuto reclami dai clienti.

ANNUALE

È indispensabile produrre adeguata

documentazione attestante l'attività

svolta, la soddisfazione dei clienti e la

partecipazione ad attività formative di

aggiornamento professionale.

TRIENNALE


I VANTAGGI DELLA CERTIFICAZIONE

• per il cliente: garanzia preventiva della competenza vantata dal professionista

• per la persona certificata: riconoscimento delle proprie capacità da parte di un ente

terzo

• indispensabile ai professionisti che intendano conformarsi agli standard qualitativi

d'avanguardia europei.

• facilitare il reciproco riconoscimento delle medesime competenze tra soggetti di

nazionalità differente.

la certificazione delle professionalità offre vantaggi:


Cosa bisogna fare per poter ottenere la certificazione?

• Aver frequentato un corso di valutazione immobiliare secondo gli IVS

• Aver redatto rapporti di valutazione conformi agli standard

• Sostenere un esame scritto ( risposte multiple / esercitazione pratica con

carta e calcolatrice)

• Sostenere un esame orale (discussione su un rapporto di valutazione)


Chi sono gli enti di certificazione?

Cepas

CERTIQUALITY

E.L.T.I. S.r.l.

ENIC

ICMQ

IMQ

Inarcheck

Kiwa Cermet

Politecnico di Milano

RICEC

TUV Thuringen

ACCREDIA

ENTE DI ACCREDITAMENTO

INTRODUZIONE


LE NORME













Il dato immobiliare







I CRITERI DI STIMA

Valore di mercato

Valore di costo





MARKET APPROACH







INCOME APPROACH




COST APPROACH







procedimento MCA









L’analisi del mercato immobiliare è da considerare preliminare e indispensabile alla formulazione del giudizio di stima.

Ha caratteristiche peculiari che lo rendono diverso da altri mercati, perché:

Gli immobili sono beni complessi, con destinazioni diverse.

È limitato nello spazio e nel tempo.

Non è concepibile come mercato unitario.

Deve essere suddiviso in segmenti

(processo di segmentazione), in uno dei quali ricade l’immobile

oggetto di stima.

Il mercato immobiliare

QUESTO NON E’ UN MERCATO IMMOBILIARE!!!

Quotazioni di prezzi di abitazioni civili a Trieste

(valori espressi in euro al metro quadrato)

FONTE ZONA TIPOLOGIA STATOVALORE MINIMO

VALORE MASSIMO

VALORE MEDIO

SCARTO

%

Agenzia del Territorio

Periferia Abitazioni civili Ottima 1.600 2.150 1.900 34,4

Consulente Immobiliare

Periferia Appartamento Nuovo 1.500 1.900 1.700 26,7

Sole 24 ore Periferia Abitazioni civili Nuovo - - 2.400 -

La stima del valore di mercato si basi su dati rilevati nel mercato

e non sulle quotazioni immobiliari

Il mercato immobiliare

L’osservazione del mercato immobiliare si conduce rilevando:

Le quotazioni immobiliari

Il dato immobiliare

Il prezzo totale e i prezzi unitari

La superficie commerciale

Le caratteristiche immobiliari

Strumenti per la rilevazione:

Scheda del segmento di mercato

Scheda del dato immobiliare

Il segmento di mercato

rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare non

ulteriormente scindibile nell’analisi economico-estimativa del

mercato stesso.

I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati, e ricorrendo

le condizioni, devono essere tradotti in una serie di indicatori economico–

estimativi del particolare segmento di mercato

Uno o più immobili ricadono nel medesimo segmento di mercato se presentano

uguali ammontari (numerici e letterali) degli indicatori economico-estimativi, ossia

se si tratta di unità immobiliari simili ai fini della stima


I parametri necessari per definire un segmento di mercato sono:

La localizzazione

Il tipo di contratto

La destinazione

La tipologia immobiliare

la tipologia edilizia

Le dimensioni

I caratteri della domanda e dell’offerta

La forma di mercato

Il livello di prezzo e il numero degli scambi


N Tipologia del parametro Definizione

1 LocalizzazioneIndica la posizione dell’unità immobiliare

nello spazio geografico

2 Tipo di contratto

Riguarda la natura della transazione relativa

a una compravendita, all’affitto, al leasing,

ecc.

3 DestinazioneIndica l’uso al quale è adibito l’immobile

(abitazione, ufficio, commercio, ecc.)

4Tipologia immobiliare

Riguarda le classificazioni degli immobili, in

fabbricati e terreni; in immobili nuovi, usati,

ristrutturati o restaurati, ecc.; in unità in

condominio o in proprietà esclusiva; ecc

5Tipologia edilizia

Si riferisce ai caratteri morfologici e

funzionali dell’edificio (villette, edificio

multipiano, capannoni,


N Tipologia del parametro Definizione

6 Dimensione

Indica se si tratta di unità immobiliari

piccole, medie o grandi rispetto al mercato

immobiliare in esame

7Caratteri della

domanda e dell’offerta

Mirano a descrivere i soggetti che operano

sul mercato, i loro comportamenti, le

interrelazioni tra domanda e offerta e con

altri segmenti di mercato

8Forma di mercato Indica l’uso al quale è adibito l’immobile

(abitazione, ufficio, commercio, ecc.)

9Livello del prezzo

Mira a stabilire il grado di competizione,

ossia il grado di concorrenza dal lato della


cosa NON è un dato immobiliare

QUESTO E’ UN DATO IMMOBILIARE!!

fonte: www.zillow.com

ESEMPIO DI SEGMENTO DI MERCATO

CORRETTO ? ?

SBAGLIATO ??

Unità immobiliare

Superficie mq 65

Destinazione residenziale

Via Roma 5

Unità immobiliare

Superficie mq 72

Destinazione residenziale

Via Roma 7

ESEMPIO DI SEGMENTO DI MERCATO

CORRETTO ? ?

SBAGLIATO ??

Unità immobiliare

Superficie mq 68

Destinazione ufficio

Unità immobiliare

Superficie mq 65

Destinazione

residenziale

FASI DEL MERCATO

FASE DI ESPANSIONE crescita dei prezzi di mercato

FASE DI CONTRAZIONE allungamento collocazione

FASE DI RECESSIONE diminuzione dei prezzi

FASE DI RECUPERO minor invenduto

* …dove siamo?

prezzo

RECOVERY MARKET

Mercato in ripresa

OVERBUILT MARKET

Mercato con troppa disponibilità

MATURITY MARKET

Mercato maturo

FALLING MARKET

Mercato in caduta

IMPROVING MARKET

Mercato in

miglioramento

ESPANSIONE

expansion

CONTRAZIONE

contraction

RECESSIONE

recession

RECUPERO

recovery

tempo

X

X

qui

o qui?

REGIMI O FORME DI MERCATO

Caratteri:

Complessi

Diversificati

Atipici

Rari ed unici

Irriproducibili (terreni)

Non trasferibili fisicamente

Soggetti ad effetti esterni ambientali

Indistruttibili

Peculiarità:

Erogano un reddito ed un guadagno in termini capitali (capital gain)

Garanzia per finanziamenti

Soggetti a pianificazione urbanistica ed a provvedimenti di esproprio

Presentano un livello di prezzo elevato in relazione alla priorità del bene

Presentano elevati costi di transazione

Presentano un investimento di basso rischio con tempi medio – lunghi

Fruiscono di agevolazioni amministrative e fiscali

I BENI IMMOBILI


Suolo e patrimonio edilizio

PREZZO

Espresso in funzione delle caratteristiche

tecniche ed economiche

Posizione

Densità edilizia

Rivalutazione speculativa

Caratterizzato da una interazione della


LA FORMA DI MERCATO

INFLUENZA IL PREZZO


NUMEROSITÀ DEGLI OFFERENTI

NUMEROSITÀ DEI RICHIEDENTI

NATURA DEL PRODOTTO

CONDIZIONI DI ENTRATA

FORMAZIONE DEL PREZZO

CONDIZIONI CHE INFLUENZANO LE FORME DI MERCATO

CONCORRENZA

PERFETTAMONOPOLIO

CONCORRENZA

MONOPOLISTICAOLIGOPOLIO

MONOPOLIO

BILATERALE

Numerosità

degli offerentiMOLTI UNO MOLTI POCHI UNO

Numerosità

dei

richiedenti

MOLTI MOLTI MOLTI MOLTI UNO

Natura del

prodottoOMOGENEO

SENZA

SOSTITUTIDIFFERENZIATO

OMOGENEO

DIFFERENZIATOUNICO

Condizioni di

entrataLIBERA BLOCCATA LIBERA BLOCCATA BLOCCATA

Formazione

del prezzoUNICO DISCRIMINATO DISCREZIONALE DISCRIMINATO INDETERMINATO



Il mercato è caratterizzato da un solo offerente e da molti compratori.

Il bene è unico e non sostituibile, il prezzo è determinato dalle

strategie di chi detiene il monopolio, che può fissare la quantità di

vendita e accettare il prezzo offerto dal mercato, oppure può usare un

prezzo diverso in base a chi è venduta la merce. In questo ultimo

caso si deve prevedere la formazione di sottomercati che sono

influenzati da preferenze diverse dei consumatori.

Nel mercato edilizio i beni che soddisfano questa particolare

condizione sono generalmente quelli ubicati in particolari pregio.

MONOPOLIO


La forma di mercato è caratterizzata da numerosi offerenti e da

numerosi compratori e il prodotto è differenziato. La concorrenza

monopolistica caratterizza in modo particolare il mercato dell'usato. Il

prodotto immobiliare offerto è differenziato per: localizzazione, diversa

tipologia, funzionalità e tecnologia, diversa forma di pubblicità del

prodotto e dei servizi legati alla vendita. Questa forma di mercato

assomiglia alla concorrenza perfetta, l'unica differenza è la non

omogeneità del prodotto, il che fa assumere al bene nella formazione

del prezzo sia le caratteristiche del monopolio, sia della libera

concorrenza. Il venditore può esercitare potere discrezionale sul

prezzo legato alla naturale disomogeneità degli immobili nel quadro

ad esempio del quartiere o dell'isolato, ma subisce la concorrenza di

altri venditori dello stesso segmento di mercato.

CONCORRENZA

MONOPOLISTICA


Il mercato è costituito da pochi offerenti e da molti compratori. Il

prodotto può essere sia omogeneo sia differenziato, riguarda il

mercato del nuovo e, essendo caratterizzato da poche imprese, si

può verificare una rivalità tra le imprese presenti. In questo caso si

parla di oligopolio non collusivo, oppure se le imprese si mettono

d'accordo, formando un cartello, si ha un oligopolio collusivo. A

secondo dell'accordo tra le aziende che può essere: a quantità libera,

a prezzo concordato, o a quote di mercato a prezzo concordato, il

prezzo che ne deriva è altamente discriminato.

OLIGOPOLIO


Esiste un solo venditore ed un solo compratore. Il bene è solo quello,

non esistono altri tali da soddisfare il bisogno d’acquisto.

Un tipico esempio sono due appartamenti confinanti tra loro sul

medesimo pianerottolo con il muro divisorio in comune. In questi casi

il prezzo si determina con il criterio della doppia stima delle proprietà,

effettuando la valutazione dell'immobile nella situazione ante e post

vendita e ante e post acquisto.

MONOPOLIO

BILATERALE

CONCORRENZA

PERFETTAMONOPOLIO

CONCORRENZA

MONOPOLISTICAOLIGOPOLIO

MONOPOLIO

BILATERALE

Numerosità

degli offerentiMOLTI UNO MOLTI POCHI UNO

Numerosità

dei

richiedenti

MOLTI MOLTI MOLTI MOLTI UNO

Natura del

prodottoOMOGENEO

SENZA

SOSTITUTIDIFFERENZIATO

OMOGENEO

DIFFERENZIATOUNICO

Condizioni di

entrataLIBERA BLOCCATA LIBERA BLOCCATA BLOCCATA

Formazione

del prezzoUNICO DISCRIMINATO DISCREZIONALE DISCRIMINATO INDETERMINATO


INTRODUZIONE


LE NORME













Il dato immobiliare







I CRITERI DI STIMA

Valore di mercato

Valore di costo





MARKET APPROACH







INCOME APPROACH




COST APPROACH







procedimento MCA









Le scale di misura

La misura è un’operazione che trasforma una serie di eventi in

grandezze numeriche.

In altre parole si cerca di stabilire una corrispondenza biunivoca

tra numeri ed eventi.

La scala di misura è la funzione di relazione che si stabilisce tra

il sistema empirico degli eventi e quello dei numeri.

Esistono diversi tipi di scale di misura:

LA SCALA

CARDINALE

LA SCALA ORDINALE

A INTERVALLI

LA SCALA

NOMINALE

È rappresentata da nomi che classificano gli oggetti descrivendoli.

(esempio: esistenza o meno di impianti fotovoltaici, esistenza o meno di ascensore... )

SCALA ORDINALE:

Si utilizza questa scala quando si tratta una variabile le cui modalità di espressione sono in rapporto di “maggiore di” o “minore di”.

(esempio: prospetto dell’immobile:

a) su cortile interno = 1;

b) su strada secondaria = 2;

c) su strada principale = 3 )

SCALA NOMINALE:

È una scala ordinale nella quale la distanza tra le classi è un numero cardinale.

(esempio - stato di manutenzione: scarso = 1°; mediocre = 2°; buono = 3°;

ottimo = 4°),

Non è importante qual è il numero (o lettera) assegnato, ma è fondamentale che sia rispettato l’ordine;

SCALA CARDINALE:

E’ rappresentata da numeri che indicano una quantità di elementi contenuti in un insieme finito. L’origine è costituita dallo zero assoluto.

(esempio – prezzo di mercato; superfici reali e commerciali).

La scala cardinale può essere:

DISCRETA – numeri interi (impianti, servizi, ecc.)

CONTINUA – numeri reali (superfici, balconi,ecc.)

SCALA A INTERVALLI:

Nei passaggi da una scala qualitativa (nominale e ordinale o a intervalli) ad una

quantitativa (cardinale) si ha una perdita di contenuto qualitativo delle

informazioni rilevate, mentre si consegue un più elevato livello di sintesi che

consente di impiegare le misure quantitative in operazioni di calcolo

complesse.

Di conseguenza per l’osservatore si pone una situazione di conflitto nella misura di

un fenomeno, per la quale alla perdita di contenuto qualitativo dell’informazione

grezza si contrappone la possibilità di applicare gli strumenti di calcolo

statistico ed estimativo.

Caratteristiche quantitative:

(consistenza fisica)

Caratteristiche qualitative:

(pregi e difetti)

Applicazione delle scale di misura

Scala cardinale

Scala nominale

Scala ordinale

Scala ad intervalli

Caratteristiche

intrinseche(elementi distintivi e particolari

specifici dell’immobile)

Caratteristiche locazionaliRelative all’ubicazione dell’immobile nel contesto urbano territoriale

(infrastrutture, servizi, viabilità, ecc.)

Caratteristiche posizionaliRelative alla collocazione dell’immobile nel contesto edilizio (esposizione,

livello di piano, ecc.)

Caratteristiche tipologicheRelative alla classificazione delle proprietà edilizie dell’immobile (superficie,

stato di manutenzione, impianti, ecc.)

Caratteristiche economicheRelative alle condizioni d’uso dell’immobile (locazioni, servitù, ecc.) e di

finanziamento

Caratteristiche

estrinseche(elementi distintivi al contesto

territoriale ed ambientale ove

l’immobile è posto)

Classificazione delle caratteristiche immobiliari

0-1

Funzioni di

Distanza

Nomenclatori di qualità

Scala cardinale

Scala nominale

Scala ordinale

Scala ad intervalli

I nomenclatori hanno il compito di descrivere e catalogare in modo sistematico le

classi di una caratteristica immobiliare qualitativa, attribuendo un nome alle

singole classi e descrivendole in modo univoco.

I punteggi si assegnano in modo arbitrario sino a quando non si definisce la

funzione di distanza tra una classe e l’altra;

I nomenclatori

La misurazione delle caratteristiche qualitative prevede due livelli:

Al 1° livello si fissano:

a) Il numero delle classi,

b) I nomi delle classi,

c) Il loro ordine gerarchico;

Al 2° livello si assegnano alla

caratteristica:

• misurata nella scala nominale i

numeri binari (0–1),

• misurata nella scala ordinale i

punteggi associati alle classi.

Misura della caratteristica immobiliare

“Stato di conservazione dell’edificio”

Misura della caratteristica immobiliare

“Inquinamento”

Caratteristica

immobiliare

Acr Classe Nomenclatore Punto Prezzo

marginale

Inquinamento INQ Presente presenza di inquinamento

da traffico veicolare

1

- € 0-1Assente assenza di inquinamento

da traffico veicolare

0

1° livello 2° livello Operazione

estimativa

Quadro riassuntivo delle scale di misura

RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE

TIPI DI

CARATTERISTICHEMISURABILI ESEMPIO PREZZI MARGINALI

DESCRITTIVE SI

EDIFICIO IN

COSTRUZIONE /

COSTRUITO, ANNO DI

COSTRUZIONE,

STRUTTURA PORTANTE

ETC.

NON SERVONO

QUANTITATIVE SI

SUPERFICIE, LIVELLO DI

PIANO, STATO DI

MANUTENZIONE,

IMPIANTO DI

RISCALDAMENTO,

SI CONOSCONO O SI POSSONO

FACILMENTE CALCOLARE (ANALISI

PREZZI MARGINALI)

QUALITATIVE SI

INQUINAMENTO,

PROSPICIENZA,

ESPOSIZIONE,

PANORAMICITÀ,

LUMINOSITÀ,

FUNZIONALITÀ, QUALITÀ

DI FINITURE ETC..

NON SI CONOSCONO, NON SONO

STIMABILI DIRETTAMENTE, SI

POSSO CALCOLARE CON I

PROCEDIMENTI: SISTEMA DI STIMA

E REGRESSIONE

LE MISURAZIONE DELLE SUPERFICI

La superficie immobiliare è una caratteristica di primaria

importanza nella valutazione dei beni immobili.

La misurazione delle superfici degli immobili deve avvenire

secondo uno standard univoco di misura metrica.

La misurazione delle superfici immobiliari è volta

primariamente alla misura della consistenza dell’immobile,

articolata in vari tipi di superfici principali e secondarie,

annesse e collegate, coperte e scoperte, interne ed esterne

( C.V.I. cap.19 p.1.1 e ABI N.5.1.1).


SCUSI SIG. GEOM. / ING. / ARCH. / PERITO

... QUANTO E’ GRANDE IL MIO

APPARTAMENTO?????


Il suo appartamento

misura 85 mq lordi senza

terrazzo, 75 mq netti ma

solo 68 mq calpestabili.

Con il poggiolo si

raggiungono 90 mq

commerciali, mentre la sua

superficie catastale risulta

essere di 4,5 vani.

SEMPLICE NO??


• Sulla definizione della Superficie Commerciale

tutti concordano (misura convenzionale e fittizia

data dalla somma della superficie principale e

delle superfici secondarie per i relativi indici

mercantili) mentre su come si misurano le

superfici pochi, se non nessuno, concordano!

• Ogni valutatore, chiamato a definire la superficie

commerciale di un immobile, definirà valori di

superficie differenti!!!!


NORMA UNI 10750Servizi – agenzie immobiliari – requisiti del servizio

25% dei balconi e terrazzi scoperti

35% dei balconi e terrazzi coperti

35% dei patii e porticati

60% delle verande

15% dei giardini di appartamento

10% dei giardini di ville e villini

RAPPORTI “MERCANTILI”

DEFINITI!

D.P.R. n°138/1998

Si applicano nelle stime fiscali degli immobili (consistenza catastale) e sono in palese contrasto con

la prassi del mercato immobiliare

NORMA UNI ISO 9836Norme prestazionali in edilizia

Definizioni e calcolo degli indicatori di superficie e di volumi per misurare le prestazioni degli edifici

come ausilio all’attività di progettazione


• Il Codice delle Valutazioni Immobiliari e le Linee

Guida ABI, entrambe recependo gli standard

internazionali, hanno prefigurato uno standard di

rilevazione metrica, ovvero un insieme di criteri

uniformi e condivisi che, recepiti da tutti gli

operatori del mercato immobiliare, possano

consentire di adottare una unica metodologia di

misurazione.

• Oggi anche il MOSI si è conformato con la

superficie commerciale omogeneizzata (cap.3)


La superficie reale rappresenta la dimensione fisica di un immobile,

determinata secondo le modalità di rilievo.

La superficie reale si distingue in Superficie principale e Superfici

secondarie.

Con riferimento alla realtà immobiliare italiana e ai criteri adottati a livello

europeo, i criteri univoci di misurazione delle superfici reali degli immobili

possono essere:

• SUPERFICIE ESTERNA LORDA (SEL)

• SUPERFICIE INTERNA LORDA (SIL)

• SUPERFICIE INTERNA NETTA (SIN)

SEL – Superficie Esterna Lorda

Per superficie esterna lorda si intende l’area di un edificio

delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata

esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla

quota convenzionale di m 1,50 dal piano di pavimento.

Capitolo 2 - 4.2.1 pag. 35 C.V.I.


Include Non include

• Spessore muri perimetrali

• ½ spessore murature contigue confinanti

• Spessore dei muri interni portanti e dei

tramezzi

• Pilastri e colonne interne

• Spazio di circolazione verticale (scale,

ascensori, scale mobili)

• Spazio circolazione orizzontale (corridoi,

disimpegni)

• Cabina elettrica, centrale termica, sale

impianti interni o contigui all’edificio

• Condotti verticali dell’aria o di altro tipo

• Rampe d’accesso esterne non coperte

• Balconi, terrazzi e simili

• Porticato ricavato all’interno della

proiezione dell’edificio

• Aggetti a solo scopo ornamentale

• Aree scoperte da muri di fabbrica

SIL – Superficie Interna Lorda

Per superficie interna lorda si intende l’area di una unità

immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro

perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra,

rilevata alla quota convenzionale di m 1,50 dalla quota

pavimento.



Include Non include

• Spessore muri interni e dei tramezzi

• Pilastri e colonne interne

• Spazio interno di circolazione verticale

(scale, ascensori, scale mobili)

• Spazio interno di circolazione orizzontale

(corridoi, disimpegni)




interni

• Spessore muri perimetrali

• Balconi, terrazzi e simili

• Porticato ricavato all’interno della proiezione

dell’edificio o contiguo

• Spazio di circolazione verticale e orizzontale

esterno

• Vani ad uso comune


…. E nel caso di sottotetti?

SIN – Superficie Interna Netta

Per superficie interna netta si intende l’ area di una unità

immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che

costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro

interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o

entro terra, rilevata alla quota convenzionale di m 0,50 dal

piano pavimento e di m 1,50 per i locali sottotetto.



Include Non include

• Spessori della zoccolatura

• Superfici delle sottofinestre (sguinci)

• Superfici occupate in pianta dalle pareti

mobili

• Superfici di passaggio ottenute nei muri

interni per porte e/o varchi

• Superfici occupate da armadi a muro

• Spazio interno di circolazione verticale

(scale, ascensori, scale mobili)

• Spazio interno di circolazione orizzontale

(corridoi, disimpegni)



(interne)


interni

• Spessore dei muri sia perimetrali che

interni

• Porticato ricavato all’interno della

proiezione dell’edificio o contiguo

• Spessore dei tramezzi

• Spazio occupato dalle colonne ed i

pilastri

NORMAUNI 11558:2014 VALUTATORE IMMOBILIARE · Immobiliare Periferia Appartamento Nuovo 1.500 1.900...

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