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N. 2/2016

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RIVISTA DI INFORMAZIONE A CURA DELL’ASSOCIAZIONE U.P.P.I.UNIONE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI

rivista 2-2016_Layout 1 03/11/16 10.41 Pagina 1


SommarioEditorialeavv. Gabriele Bruyère............................................................p. 3

L’obbligatorietà del “libretto del fabbricato”nella prospettiva europeaavv. Nerio Marino ..................................................................p. 5

Ancora sul Dlgs 102/2014 per come ripartirele spese di riscaldamento dopo l’attuazionedel sistema di contabilizzazioneprof. Gilberto Baldazzi ...........................................................p. 6

Il principio di parziarietà dei debiti condominiali verso i terziProblematiche per il recupero coattoLa pignorabilità del conto corrente condominialeavv. Giacomo Carini ...............................................................p. 7

U.P.P.I. ed ENEA insieme nel progettodi riqualificazione energeticaarch. Giovanni B. Varotto.......................................................p. 9

Le tasse sulla casa hanno raggiunto livellinon più sostenibilidr. Jean-Claude Mochet .........................................................p. 10

Marche vi amo, tasse vi odiodott.ssa Irene Fiocchi.............................................................p. 11

Catasto: situazione attuale e novitàMario Romagnoli e Alberto Troianiello.................................p. 12

Agevolazioni per l’acquisto “all’asta”Paolo Ciri ................................................................................p. 13

Quali spese condominiali devo pagarese acquisto un immobile all’asta?avv. Manuela Marinelli ..........................................................p. 14

Applicazione del principio del Foro specialedel consumatore nelle controversietra appaltatore e proprietario committenteavv. Claudia Caruso e Gaetano Fiamma ...............................p. 15

Consumo di suolo:verso lo zero dell’anno 2050arch. Luisa Marabelli .............................................................p. 16

Il Condominio a 3 anni dalla riformaGiuseppina Balducci ..............................................................p. 17

COMUNICATO STAMPA1° Forum nazionale delle associazioni storichedell’amministrazione condominialee della proprietà immobiliare ...........................................p. 18

N. 2/2016

RIVISTA DI INFORMAZIONEA CURA DELL’ASSOCIAZIONE U.P.P.I.UNIONE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI

In copertina:in alto, il colonnato di Piazza San Pietro a Roma;in basso, il porticato superiore nel settecentersco cor-tile dell’Università in via Po a Torino.

Direttorearch. Marco Ravera

Comitato redazionaleavv. Francesco Liorearch. Paolo Allasioarch. Marco Ravera

DirezioneCorso Palestro, 810122 TorinoTel. 011 5613580/[email protected]

Progetto grafico e stampaArti Grafiche San RoccoVia Carlo Del Prete, 1310095 Grugliasco (TO)Tel. 011 [email protected]


Èsicuramente un autunno “caldo” quello del 2016. E calde e appassionatesono le nostre azioni e battaglie in difesa di una proprietà immobiliare checontinua ad essere colpita in maniera decisamente non più tollerabile. Noi,

che siamo e rappresentiamo la proprietà immobiliare e, particolarmente la piccolaproprietà immobiliare, non possiamo che far nostre le battaglie non solo per unareale diminuzione della pressione fiscale, vero cappio al collo dei proprietari di casa,ma anche per evitare che altri nuovi balzelli mascherati da l’Europa lo vuole ol’Europa ce lo impone - balzelli voluti anche e soprattutto da lobby di imprenditoriche hanno intravisto nella installazione delle valvole termostatiche e nella contabi-lizzazione del calore un notevole business – colpiscano indiscriminatamente coloroche sono (viene proprio da dire “sfortunatamente”) proprietari di una casa. La ma-nifestazione del 27 ottobre, voluta fortemente dall’U.P.P.I., è un dovere imprescin-dibile per un Sindacato della proprietà immobiliare. Vero è che la Direttiva2012/27/UE stabilisce un quadro comune di misure per la promozione della effi-cienza energetica nell’Unione Europea, al fine di garantire il conseguimento del-l’obiettivo 20-20-20 entro il 2020 (ridurre del 20C% le emissioni di gas serra ed ilfabbisogno di energia primaria, soddisfare il 20C% dei consumi energetici con fontirinnovabili), ma non si comprende cosa abbia a che vedere con la promozione dellaefficienza energetica l’installazione entro il 31/12/2016 di contatori individuali perla misurazione del consumo di calore o raffreddamento o di acqua calda per cia-scuna unità immobiliare a ciascun radiatore, solo se tecnicamente possibile ed ef-ficiente in termini di costi (art. 9 comma 5 lettera b). Peraltro, la questione non ècosì semplicistica, posto che la nostra legislazione in materia di condominio è assaicomplessa e che appare quindi necessario potere coniugare le disposizioni sul con-dominio con l’aspetto tecnico per l’applicazione di questa direttiva. Necessarioquindi, volenti o nolenti, ed imprescindibile un rinvio del termine indicato nel31/12/2016, non solo per potere permettere una corretta assunzione delle deliberecondominiali, ma anche una corretta compenetrazione tra la normativa de qua edi regolamenti di condominio, non essendo pacifico, così come da qualcuno assunto,che la normativa italiana sarebbe “imperativa” proprio alla luce del fatto che essanon si applica a tutti i cittadini: non si applica infatti agli impianti autonomi, oladdove ci siano “impedimenti di natura tecnica”. È il caso, ad esempio, di case ri-scaldate da pannelli radianti o da termoconvettori. Il punto dolens è che in un mo-mento di difficoltà economiche quale l’attuale, secondo una simulazione del Sole24 Ore, per un appartamento di 80 mq dotato di 6 caloriferi servono 1.055 euro dispesa per installare le valvole termostatiche (in media si tratta di un’operazione checosta 120 euro a calorifero), oltre i costi per adeguare le pompe di circolazione del-l’impianto condominiale da portata fissa a variabile. Si può usufruire della detra-zione fiscale del 65% - in dieci anni - solo se assieme ai contabilizzatori si cambial’impianto di riscaldamento esistente con impianti dotati di caldaie a condensa-zione o con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassaentalpia. In questi casi, il limite di spesa detraibile (per ogni contribuente) è di30.000 euro, ma sempre in dieci anni. Se, invece, i contabilizzatori sono installatisenza che sia sostituito, integralmente o parzialmente, l’impianto di riscaldamento,o qualora questo sia sostituito con uno che non presenta le caratteristiche tecnicherichieste per accedere all’Ecobonus, le relative spese sono ammesse alla detrazionedel 50% per le ristrutturazioni edilizie, sempre in dieci anni. Il rischio, più che con-creto, è che i proprietari di casa si dovranno quindi sobbarcare di una spesa ingente,i cui risultati peraltro si sconteranno solamente tra circa 6 anni. Ciò che sconcertaè che il citato art. 9 della Direttiva Europea fa riferimento specifico ai condominii eagli edifici polifunzionali e che, specificatamente il Titolo II del DLgs 102/2014 art.1 comma 2 specifica che la proposta di interventi riguarda gli edifici privati epubblici, ma per gli edifici pubblici il termine è il 2020 (art. 5) e non sono previsteovviamente sanzioni, mentre nulla si sa sugli edifici polifunzionali dello Stato che ED

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Avv.Gabriele BruyèrePresidente NazionaleU.P.P.I.


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sono interessati dalla normativa come i condominii. Infine le sanzioni, specifical’art. 16 del predetto DLgs, sono irrogate genericamente dalle Regioni (comma 14),o addirittura, nei casi specificatamente previsti direttamente dal Ministero dello svi-luppo economico, o dalla Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idricosenza alcuna specificità in merito. Non possiamo pertanto che portare avanti questanuova battaglia che anche sotto il profilo della costituzionalità nutre dubbi e per-plessità. Non senza tenere presente che proprio il Dlgs 102/2014 nelle disposizionidi cui all’art. 13 disponeva espressamente che l’ENEA, in collaborazione con le as-sociazioni di categoria, con le associazioni dei consumatori, doveva predisporre unprogramma triennale di informazione e formazione finalizzato “a promuovere efacilitare l’uso efficiente dell’energia” e, tra l’altro a stimolare comportamentidei dipendenti pubblici a ridurre i consumi energetici della pubblica ammi-nistrazione, ad educare gli studenti delle scuole di ogni ordine e grado all’usoconsapevole dell’energia, a sensibilizzare le famiglie in particolare quelle chevivono in condominii rispetto ai benefici delle diagnosi energetiche e rispettoad un uso consapevole dell’energia, a favorire la partecipazione delle Banchee degli istituti finanziari al finanziamento degli interventi di miglioramentodell’efficienza energetica, a sensibilizzare le imprese e i clienti domestici al-l’uso efficiente dell’energia, a promuovere programmi di formazione per laqualificazione dei soggetti che operano nell’ambito dei servizi energetici edegli installatori di elementi edilizi connessi all’energia. Non consta che tuttoquesto sia stato fatto, soprattutto l’educazione degli studenti e, per quanto ci inte-ressa, la sensibilizzazione delle famiglie e la partecipazione delle Banche al finan-ziamento degli interventi. Questo significava un lavoro immane che prevedeva lostanziamento di un 1 milione di euro per ciascuno degli anni 2015, 2016 e 2017.Nessuna associazione di categoria dei proprietari e degli amministratori di condo-minio è stata interessata, e non si sa a chi e dove siano finiti i suddetti fondi stan-ziati nel provvedimento. Ma le sanzioni incombono sulla testa dei condomini e deglistabili in condominio. Assurdo. Nè si vede come l’Europa potrebbe essere intransi-gente tanto da sanzionare comunque l’Italia, in caso di una proroga necessaria alfine di potere applicare in modo più tecnico e razionale la direttiva in riferimentoalla nostra legislazione e alla particolare conformazione delle nostre case, laddovesi chiede solo tempo per potere ottemperare e, ad esempio, compiere il lavoro di in-formazione necessario alle famiglie, sia da parte delle associazioni dei proprietariche di quelle degli amministratori di condominio. La legge di stabilità 2016, che ègià all’esame del Parlamento, potrebbe contenere agevolmente un provvedimentodi proroga dovuto alle carenze dello Stato in ordine al proprio provvedimento legi-slativo alle quali è lo Stato che deve supplire e non i proprietari di casa. Allora, diconcerto con le associazioni, si può prevedere non solo di mantenere fede a quantodisposto dal provvedimento legislativo, ma di potere esporre proposte focalizzatesulla necessità di supportare la direttiva europea con le problematiche italiane erendere in tal modo realmente efficace e razionale la necessaria riduzione dei con-sumi energetici. Nel caso la legge di stabilità 2016 si facesse carico di quanto sopra,non si potrebbe che esprimere un generale apprezzamento per lo sforzo del Governonel predisporre una manovra espansiva, che intenda sostenere la direttiva europeae il necessario miglioramento della efficienza energetica e del risparmio energeticoche potrà avvenire nel rispetto del provvedimento legislativo emesso, ma con l’indi-spensabile ausilio delle associazioni di categoria dei proprietari e degli amministra-tori (come peraltro previsto nel provvedimento stesso), depositarie di conoscenze eistanze utili e essenziali per individuare misure efficaci per sensibilizzare ed educarei proprietari di casa, come previsto e voluto nel provvedimento legislativo, tenendoconto anche delle esigenze degli stessi proprietari di casa. Non chiediamo la lunadel pozzo, ma solo di poter svolgere, come sempre, il nostro ruolo nell’interesse deiproprietari di casa e del Paese.EDIT

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Avv.Nerio MarinoPresidente U.P.P.I.International

L’obbligatorietà del “libretto del fabbricato”nella prospettiva europea

detto, deve ora, per contrastare i cambiamenti climatici,promuovere un piano specifico di utilizzo delle fonti ener-getiche rinnovabili che garantiscano la medesima effica-cia di quelle tradizionali: cominciando dagli immobili. È iltema di questo congresso. L’U.P.P.I. ha lavorato molto aquesto problema. Le soluzioni tecniche spettano, ovvia-mente, agli esperti; noi potevamo solo suggerire – cosa,peraltro, che abbiamo già fatto in epoca ancora non al-larmistica e che andremo a riproporre a Bruxelles – qualiobiettivi politici debbano essere conseguiti e con qualestrumento giuridico attraverso l’emanda direttiva. Sindagli anni Novanta ci ponemmo il problema, giungendoall’ovvia considerazione che gli approvvigionamenti do-mestici andavano ovviamente ammodernati, ma nel ri-spetto del clima, senza, peraltro, dovere rinunciare aicomfort garantiti dal progresso. Ed è proprio da questacittà che, all’assemblea nazionale della nostra associa-zione tenutosi nell’autunno del 1997, comprendemmocome per la realizzazione di quanto precede non si po-tesse prescindere dalla conoscenza documentale dell’im-mobile che attenesse alla sua struttura, alle sue dotazioniinterne, all’impiantistica e a quant’altro fosse necessarioconoscere per sapere come intervenire. Nessuna cura èpossibile se non viene preceduta da un check-up, seprima, cioè, non si è fatta la diagnosi. Nacque così l’ideadel “libretto del fabbricato”. Di che si tratta? Semplice-mente di fornire l’immobile della sua carta d’identità, ose si vuole, della cartella clinica, paragonabile al “librettodi circolazione” delle auto. Nello specifico ogni immobiledovrebbe essere monitorato sia, come detto, relativa-mente alle sue parti strutturali, sia per quanto attiene al-l’impiantistica. L’obiettivo finale è conseguire sicurezza,efficienza e risparmio. Vorremmo che da questo 1° Con-gresso Europeo si diffondesse l’acronimo S.E.R.: Sicurezza,Efficienza, Risparmio. Sappiamo che l’iniziativa è osteg-giata da taluni settori, dalle varie lobbies che si trinceranodietro il pretesto di non gravare la proprietà immobiliaredi ulteriori spese. L’U.P.P.I. ha fermamente sostenuto cheil libretto immobiliare non deve comportare l’ennesimobalzello, in particolare per i piccoli proprietari. Le perizie,sia statiche che degli impianti, devono essere poste, inprimis, a carico delle società costruttrici e quando ciò nonsia possibile, dovranno fare carico sull’intera collettivitànazionale, al pari di ogni altra pubblica calamità, non daultimo attingendo fondi dall’UE: in questa direzionel’Union Paneuropéenne de la Propriété Immobiliére si stagià alacremente attivando. Conoscere prima le cause perpoi curarle e quindi prevenirle. Questo è il nostro motto.L’iniziativa è stata preceduta dalla stesura di un “LibroBianco sulla proprietà immobiliare in Europa” che rispec-chia la situazione del patrimonio immobiliare nei Paesidell’Unione, Libro presentato ufficialmente a Madrid allapresenza dell’allora vice Presidente del Parlamento Euro-peo Alejo Vidal-Quadras e distribuito, quindi, a tutti i par-lamentari. Prima di chiudere intendo annunciareufficialmente in questa sede che U.P.P.I. International si èresa promotrice di un’iniziativa destinata a tenere vivanel tempo l’attenzione della politica sui problemi immo-biliari, proclamando il 10 dicembre di ogni anno “Gior-nata Europea della Casa”. La data del 10 dicembre non èoccasionale; essa ha un duplice significato, laico e reli-gioso: sotto il profilo laico il riferimento è al 10 dicembre1948, data dell’Adozione della Dichiarazione Universaledei Diritti dell’Uomo, e al 10 dicembre 2000, data dellaPromulgazione dei Diritti Fondamentali dell’Unione Eu-ropea, mentre sotto il profilo religioso il riferimento è al10 dicembre 1294, data della traslazione a Loreto dellaCasa di Nazaret. Per quest’ultima ricorrenza sono in attoaltresì opportune iniziative presso le massime autoritàecclesiali perché la Madonna di Loreto sia proclamataprotettrice della casa.

Ècon vivo piacere che ho accolto l’invito a parteciparea quest’evento internazionale nella qualità di Presi-dente di U.P.P.I. International ed, in particolare, del-

l’Union Paneuropéenne de la Propriété Immobiliére.L’U.P.P.I. è un’organizzazione sindacale autonoma dellaproprietà immobiliare e, più specificamente, dei singoliproprietari di case in condominio e non. Fu costituita dalsottoscritto nel 1974. È diffusa in tutte le Città ed in moltiComuni della Penisola. Unica associazione del settore ri-conosciuta dallo Stato Italiano (Legge 311/73), vi si vo-leva dare una dimensione internazionale, costituendosedi oltreoceano (Australia, Argentina, Stati Uniti, ecc.)nonchè in Europa. Nacque così nel 1996 U.P.P.I. Interna-tional e tre anni dopo, a Strasburgo, l’Union Paneuropé-enne de la Propriété Immobiliére, con la finalità dirappresentare presso gli organi istituzionali dell’UnioneEuropea le varie istanze dei proprietari immobiliari degliStati aderenti. Fummo, così, accreditati al Parlamento Eu-ropeo e, soprattutto, consultati a Bruxelles sui temi spe-cifici della proprietà immobiliare nei Paesi dellaComunità. Fummo invitati e partecipammo alla Confe-renza dei Capi di Governo tenutasi ad Helsinki nel dicem-bre del 1999 e l’anno successivo a quella di Nizza inoccasione della promulgazione dei Diritti Fondamentalidell’Unione Europea. Non poteva esservi occasione mi-gliore per rappresentare a questa qualificatissima plateail pensiero dell’U.P.P.I. in materia d’inquinamento ambien-tale e problemi connessi. La politica della casa non puònon porre in primo piano la tutela dell’ambiente, tutelache a sua volta non può prescindere dalla salubrità del-l’aria che si respira. Definimmo la casa “il luogo d’incontrodell’uomo con l’ambiente”: non sia essa concausa dell’in-quinamento atmosferico attraverso impianti vetusti e,quindi, inadeguati. Dell’energia in generale, applicata aivari usi e, nello specifico, a quello domestico, non puòovviamente farsi più a meno. È una delle conquiste del-l’uomo da difendere ad ogni costo se non si vuole ritor-nare all’età della pietra. Finora si è andati avantipressoché a ruota libera con soluzioni scollegate, non ac-corgendosi dei nefasti effetti collaterali che in siffattomodus agendi si stavano producendo. Era quindi indi-spensabile, e lo è sempre più, correre ai ripari. Come? Micolpì un’affermazione del Vescovo di Rieti, il quale, all’in-domani del recente terremoto che ha colpito alcuni paesidel centro Italia, disse: “Non uccide la natura, ma ad uc-cidere è la mano dell’uomo” (intendendo evidentementeriferirsi alle sue opere). La gran parte delle invenzioni dell’uomo attengono alprocesso di modernizzazione, destinato a non arrestarsimai e, tutto ciò si sintetizza nel termine “progresso”. Èun processo inarrestabile deputato ad assicurare all’uma-nità sempre maggiori comfort: attenzione, però, al rove-scio della medaglia. Puntuale è, quindi, il tema di questocongresso internazionale basato sull’efficienza energeticadegl’immobili da conseguire nel rispetto del cosiddetto“Piano 20-20-20” ideato dalla UE alla scadenza del “pro-tocollo di Kyoto” (fine 2012) per contrastare il cambia-mento climatico che si verifica nel nostro pianeta. Sitratta, come è stato detto dai precedenti relatori, di con-seguire meno immissioni di Co2 del 20%, accrescere del20% le energie rinnovabili e ridurre del 20% l’utilizzo dienergia primaria. Non realizzare questi obiettivi entro iprossimi quattro anni (il termine di scadenza è il 2020)comprometterebbe, a detta degli esperti, la stessa salutedell’uomo ed in prospettiva verrebbe compromesso l’in-tero eco-sistema del nostro pianeta. È stato calcolato chel’ozono nell’atmosfera, alla cui emissione contribuisconosignificativamente le emanazioni domestiche, non do-vrebbe superare 180 microgrammi per metro cubo.L’Unione Europea, che con la direttiva 2009/29 ebbe avarare il pacchetto clima-energia 20-20-20, di cui si è



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Ancora sul Dlgs 102/2014per come ripartire le spese

di riscaldamento dopo l’attuazionedel sistema di contabilizzazione

decidere, se in deroga al sistema di cui allostandard di UNI 10200, ripartire FINO AL 70%in base ai prelievi previsti e indicati dalmisuratore senza ALCUN CORRETTIVO e il RESTOCON ALTRO SISTEMA!

Quale?

Di norma sarebbero rilevanti i criteri già inessere con riparto delle tabelle millesimali delservizio che già ebbero una approvazionecondominiale; altri criteri sarebbero dasottoporre a un mandato a un professionistaper la redazione di un nuovo ripartomillesimale in base a volumi (se le tabelleprecedenti non lo fossero) o con altricervellotici metodi tutti da approvare e quindiaprendo nuovi fronti di discussione inassemblea.

Una delibera in merito ex art. 1136 2° del C.Civile dovrebbe essere legittima nel silenzio(ennesimamente assordante…) del legislatoreche omette tale precisazione nel Dlgs141/2016 citato.

Alato del congresso Nazionale U.P.P.I.tenutosi a Firenze (vedasi una fotopanoramica dell’evento) tecnici e giuristi

si sono avvicendati in un convegno illustrativodella normativa.

Nel numero precedente di questa Rivista l’avv.Marco Gaito ha illustrato gli aspetti salientigiuridicamente rilevanti di tale normativa insede attuativa, così come tecnicamenteillustrati nel convegno dall’ing. Paolo Morini.

Ora siamo alla fase delle valutazioni per comeripartire la spesa dei consumi in attuazionedell’impianto in particolare per alcunealternative.

Infatti il Dlgs 141/2016 è modificativo eintegrativo della normativa in particolare inpresenza di differenze di fabbisogno termicofra le unità immobiliari dell’edificio di valoresuperiore al 50%.

Il caso è molto frequente nei grandi fabbricatipolifunzionali e l’assemblea di condomini potrà

Prof.Gilberto BaldazziCoord. Gen. Naz. ePresidente U.P.P.I.Firenze

Da sin.: avv. Violi Giovanni, Vice Presidente Nazionale; avv. Antonia Negri, Vice Presidente Nazionale; avv.Giacomo Carini, Presidente Onorario; dott. Gilberto Baldazzi, Coordinatore Generale Nazionale; avv. Ga-briele Bruyère, Presidente Nazionale; avv. Nerio Marino, Presidente U.P.P.I. International; geom. AngeloDe Nicola, Coordinatore Vice Presidenti Nazionali; avv. Fabio Pucci, Segretario Generale.


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Il principio di parziarietàdei debiti condominiali verso i terzi

Problematiche per il recupero coatto

La pignorabilità del conto correntecondominiale

degli articoli 1292 e 1294 del cod. civ., è da evi-denziare che tale interpretazione è stata, a pa-rere del sottoscritto, codificata dalla legge diriforma perché l’art. 63 delle disposizioni di at-tuazione del codice civile, ha espressamenteprevisto che “I CREDITORI NON POSSONO AGIRENEI CONFRONTI DEGLI OBBLIGATI IN REGOLA CONI PAGAMENTI SE NON DOPO L’ESCUSSIONE (in-fruttuosa) DEGLI ALTRI CONDOMINI (non in re-gola)”, stabilendo con ciò che la solidarietà èsolo sussidiaria.Tale nuovo principio, anche se moralmente ac-cettabile, ha però creato enormi difficoltà aicreditori del condominio e, in genere, a tutti glioperatori del settore.Ottenuta infatti una sentenza di condanna delcondominio, secondo una parte della giurispru-denza non basta notificare il titolo al solo am-ministratore ma occorre notificarlo a tutti gliobbligati perché l’esecutando deve essereposto in condizione di conoscere personal-mente le ragioni della pretesa creditoria.Senonchè l’art. 476 del c.p.c. sancisce che nonpuò spedirsi più di una copia esecutiva allastessa parte SENZA GIUSTO MOTIVO, PER CUI VIÈ DA CHIEDERSI SE L’AFFERMARSI DEL PRINCIPIODI PARZIARIETÀ PUÒ ESSERE RITENUTO UN GIU-STO MOTIVO PER OTTENERE TANTI TITOLI PERQUANTI SONO GLI ESECUTORI, DEROGANDOQUINDI A TALE DISPOSIZIONE.Altro problema è poi quello di individuare i con-domini “non in regola con i pagamenti” le lorogeneralità e recapiti, le quote dovute da cia-scun condomino specie allorquando si tratta dispese da ripartire in base ai comma 2° e 3° del-l’art. 1123 del cod. civ. ovvero in base all’art.1126 nel caso di lastrico solare, di proprietàesclusiva, che coprono solo una verticale dellostabile in condominio.In proposito è d’ausilio la seconda parte del 1°comma dell’art. 63 delle disposizioni di attua-zione del Cod. Civ., laddove stabilisce l’obbligodell’amministratore di COMUNICARE AI CREDI-TORI NON ANCORA SODDISFATTI che lo interpel-lino, I DATI DEI CONDOMINI MOROSI e quantodovuto di ciascuno di essi. Ma qual è la soluzione se l’amministratore,come spesso accade, non fornisce tali dati maaddirittura RIFIUTA DI FORNIRLI? Qual è il rime-

Come è noto l’articolo 1292 del Codice Ci-vile sanciva e sancisce il principio gene-rale che quando più debitori sono

obbligati tutti per la MEDESIMA PRESTAZIONE,l’obbligazione è da ritenersi solidale in modoche ciascuno di essi può essere costretto al-l’adempimento per la totalità e l’adempimentoda parte di uno libera gli altri.Tali principi sono stati costantemente ritenutiapplicabili non solo dalla giurisprudenza di me-rito, ma anche da quella di legittimità anche intema di condominio.La giurisprudenza, infatti, era pressocchè una-nime nel ritenere che per i debiti condominialiverso i terzi fosse applicabile il principio dellaSOLIDARIETÀ, mentre nei rapporti interni tra isingoli condomini le spese comuni andavanoripartire pro-quota secondo i criteri di cui all’art.1123 del codice civile (tra le altre Cass. 1978sent. 6073; Cass. n. 2085 del 5 aprile 1982;Cass. n. 4558 del 17 aprile 1993; Cass. n. 17563del 31.8.2005 ecc..)Rispetto a tale copiosa giurisprudenza, solopoche voci discordanti, tra cui la sentenza n.8530 del 27.9.1996 che ritenne applicabile ilprincipio della parziarietà “non riscontrandosi,a parere degli estensori, alcuna disposizioneche giustificasse il concetto di solidarietà percui da applicarsi quello di parziarietà in quantoil disposto dell’art. 1123 del cod. civ., applica-bile anche ai rapporti con i terzi” prevede chetutte le obbligazioni contratte dal condominiodevono essere pagate in proporzione ai mille-simi di ciascuno.Al fine di dirimere l’apparente contrasto di opi-nioni, la questione fu alla fine rimessa alle Se-zioni Unite, il relatore presidente dr. Corona,affermò la seguente massima: “In tema di con-dominio degli edifici, deve escludersi che le ob-bligazioni contratte nell’interesse delcondominio ABBIANO CARATTERE SOLIDALE.ESSE INFATTI sono obbligazioni connotate daPARZIARIETÀ”.Ne deriva che il creditore non può richiederel’intero adempimento ad un solo o più condo-mini in via solidale.Tralasciando di approfondire le varie critiche ri-volte a tale decisione, che appariva una forza-tura rispetto al contenuto letterale del disposto

Avv.Giacomo CariniPresidente onorarioU.P.P.I.



tuato dai singoli condomini e/o da terzi, per cuiè sicuramente opinabile la tesi che i versa-menti sul conto corrente diventino spersonaliz-zati;- che è semplicemente assurda la pretesa di ri-conoscere al condominio una qualsiasi forma di“SOGGETTIVITÀ GIURIDICA” esclusa tassativa-mente dalla legge di riforma che, dopo bensette anni di diatribe su tale argomento, haconfermato la natura di ENTE DI GESTIONE DELCONDOMINIO PRIVO DI QUALSIASI SOGGETTIVITÀGIURIDCA, come voluto principalmentedall’U.P.P.I. vincendo il “braccio di ferro” con ipoteri forti che volevano annullare i diritti deipiccoli proprietari condomini;- che tutte le tesi favorevoli alla pignorabilitàdel “conto corrente” violano in maniera paleseil disposto dell’art. 63 comma 2° del conto cor-rente, consente al creditore di perseguireANCHE I CONDOMINI non morosi senza il ri-spetto del tassativo beneficio della “preventivaescussione dei morosi” SANCITA dal legislatoredella riforma nonché il principio di “parziarietàdal debito condominiale dal momento che sulconto corrente condominiale confluiscono, ingenere, proprio i versamenti dei solo condo-mini non morosi;- dal punto di vista giuridico è poi da escludersiche “il conto corrente CONDOMINIALE” abbiauna propria autonomia distinta dai singoli con-domini.Il conto corrente condominiale NON APPAR-TIENE AL CONDOMINIO ma ai singoli condomini.Infatti il contratto concluso con l’istituto di cre-dito è STIPULATO dall’amm.re NON quale fanto-matico organo di una altrettanto fantomaticaPERSONA GIURIDICA, ma solo ed unicamentenella sua qualità di mandatario dei condominiper cui, anche in base all’art. 1388 cod. civ., talecontratto è DIRETTAMENTE IMPUTABILE cometutte le somme che vi confluiscono: Cass. Se-zione Unite n. 9148/2008: il condominio nonè titolare di un patrimonio autonomo, né di di-ritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sullecose, gli impianti e i servizi di uso comune, ineffetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessicondomini sono ascritte le obbligazioni per lecose, gli impianti ed i servizi comuni e la rela-tiva responsabilità; le obbligazioni contratte nelcosiddetto interesse del condominio non si con-traggono in favore di un ente ma nell’interessedei singoli partecipanti. Secondo la giurispru-denza consolidata, poi, l’amministratore delcondominio rappresenta un ufficio di dirittoprovato assimilabile al mandato con rappresen-tanza: con la conseguente applicazione, neirapporti tra l’amministratore e ciascuno dei con-domini, delle disposizioni sul mandato.

dio per ottenere l’adempimento coattivo di taleobbligo?La giurisprudenza ha escluso la possibilità delricorso alla procedura ex art. 700 c.p.c. perchémancherebbe l’elemento del “periculum”.Non si può richiedere il decreto ingiuntivo per-ché tale rimedio non può avere ad oggetto “unobbligo di fare”.Allo stato l’unica soluzione è quella della pro-cedura degli articoli 702 bis e seguenti da c.p.c.con contestuale richiesta di condanna dell’am-ministratore “in proprio”, ai sensi dell’art. 614bis del codice di procedura civile, AL PAGA-MENTO DI UNA SOMMA DI DENARO, fissata dalGiudice adito, per ogni giorno di ritardo nellaesecuzione del provvedimento che sancisce“l’obbligo di fare”.Ma anche tale rimedio non risolve il problemae non si attua in tempi brevi.Ecco perché molti hanno tentato la esecuzionenei confronti del condominio, in persona del-l’amministratore, con pignoramento del contocorrente condominiale in relazione a quote dicredito non riscosse.I primi interventi giurisprudenziali dei giudici dimerito (Tribunale di Pescara sentenzadell’8.5.2014; Tribunale di Reggio Emilia, sen-tenza del 16.5.2014; Tribunale di Milano, sen-tenza del 27.5.2014, nonché parte delladottrina, in particolare il consigliere Scarpa)hanno ritenuto legittimo tale espediente fon-dando il loro parere sulla considerazione che lasomma versata sul conto corrente condomi-niale verrebbe a costituire un “patrimonio con-dominiale autonomo” per cui sarebbe sottrattaalla disponibilità dei singoli condomini e nonsarebbero più individuabili le causali del versa-mento né la provenienza dello stesso; laddoveil conto corrente sia intestato al condominio (enon poteva essere diversamente vista l’obbli-gatorietà sancita della legge di riforma) SI REA-LIZZEREBBE una “seppur embrionale autonomiapatrimoniale derivante proprio dall’attività digestione che, per ciò solo, determinerebbe laimputazione della titolarità del conto “AL CON-DOMINIO” come rettamente ritenuto dal Giu-dice dr. Giannandrea Chiesi, addetto almassimario della Cassazione. Tali “forzate” in-terpretazioni tuttavia non tengono assoluta-mente conto:- del fatto che la legge di riforma, con l’istitu-zione, ai sensi dell’art. 1130 c.c. “DEL REGISTROOBBLIGATORIO DI CONTABILITÀ” nel quale de-vono essere annotati dall’amministratore,ENTRO TRENTA GIORNI DA CIASCUN VERSA-MENTO, i singoli movimenti IN ENTRATA EDUSCITA, rendendo così “tracciabile e quindi spe-cificamente imputabile, ogni pagamento effet-

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nazionaleUPPInazionaleU.P.P.I. ed ENEA insieme

nel progettodi riqualificazione energetica

energetici, all’adeguamento sismico e alla ri-qualificazione edilizia. Il Dlgs 102/14 prevedeanche il fondo per l’efficienza energetica, a cuipuò accedere il patrimonio edilizio privato, masenza la prerogativa dell’esclusione dal Pattodi Stabilità riconosciuta invece agli interventisul patrimonio pubblico. Coinvolgere più soggetti possibili nella riquali-ficazione edilizia e nell’efficientamento ener-getico è lo scopo, inserendo nel progettointerventi che ridefiniscano le murature peri-metrali per raggiungere prestazioni elevate dicontenimento, che migliorino l’efficienza degliimpianti di riscaldamento, che provvedano al-l’installazione di impianti da fonti rinnovabili,anche apportando modifiche alla distribuzionedegli spazi interni ed esterni creando corpi asbalzo o terrazze con funzione di schermaturasolare ecc. È questa la strada che le grandi città europeestanno percorrendo e che dobbiamo sperimen-tare anche noi se vogliamo davvero migliorarele condizioni di vivibilità negli edifici evitandoi costi inutili per manutenzioni superficiali o perdemolizioni-ricostruzioni ingestibili e spesso ir-realizzabili.Per dirla in breve, il risparmio futuro può finan-ziare l’efficientamento energetico e la riquali-ficazione degli edifici e potrebbe essere unabuona opportunità per evitare la minaccia didepauperamento della grande ricchezza delnostro patrimonio edilizio.

“Proteggere il clima, e riqualificare i si-stemi energetici, anche in mancanzadi fondi”, sembra uno slogan, invece

è il principio basato sulla reale esperienza tec-nica e commerciale che apre nuove frontierenei servizi energetici. Occorre però affrontareimportanti questioni irrisolte come la ge-stione/ripartizione degli incentivi, ma soprat-tutto occorre individuare dei modellicontrattuali flessibili.Per portare in Europa una serie di proposte in-novative da tradurre in direttive europee equindi in leggi nazionali, è nato il progetto“GuarantEE”, che vedrà allo stesso tavolol’U.P.P.I. (unica associazione rappresentantedella proprietà immobiliare), l’ENEA e altri sog-getti interessati alle finalità dell’iniziativa.L’ambizione del progetto, di respiro europeo, èquella di sviluppare un business con modelli fi-nanziari innovativi, affrontando e risolvendo laquestione degli incentivi. Ciò potrà essere con-seguito condividendo in modo calibrato costi ebenefici tra l’utente, il proprietario (e il locata-rio) dell’edificio e le società di gestione del-l’energia (ESCo) aprendo così nuoveopportunità. Per comprendere meglio lo scopodel progetto è necessario richiamare il Dlgs n.102/104 in materia di efficienza energetica,nel quale con il modello contrattuale EPC(Energy Performance Contract) si introduce l’in-novativo concetto di retribuzione dell’energiaconsumata, e dove l’obbligazione contrattualea carico delle Energy Service Company fulcrodel progetto, è quella di massimizzare la per-formance e quindi “ottenere un determinatorisultato” dietro una remunerazione commisu-rata al risparmio ottenuto.Vale qui ricordare che la riqualificazione di edi-fici e interi complessi condominiali è un temadifficile da affrontare in Italia, quasi sempre acausa della complessità dei rapporti che coin-volgono più soggetti proprietari, e della diffi-coltà di applicazione degli incentivi o delleprocedure di intervento. In Italia circa 24 mi-lioni di persone abitano in edifici condominiali,spesso con strutture provate dal tempo e invo-lucri colabrodo di energia, dove i consumienergetici sono altissimi, specie in quelli co-struiti dopo gli anni cinquanta. Appare urgentepertanto creare condizioni favorevoli per inter-venti finalizzati alla riduzione dei consumi

Arch.Giovanni B. VarottoPresidente Comm.Urbanistica Naz.U.P.P.I.


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Dr.Jean-Claude MochetPresidente Comm.Fiscale NazionaleU.P.P.I.


Le tasse sulla casahanno raggiunto

livelli non più sostenibili

sempre meno in una tassa sui servizi facendovenire meno le finalità per cui era stata intro-dotta.L’U.P.P.I. ha invitato il Governo a stabilizzare ledetrazioni Irpef per le ristrutturazioni immobi-liari del 50% e quella sul risparmio energeticodel 65% in scadenza al 31 dicembre 2016.Stabilizzare tali detrazioni agevolerebbe nonsolo la maggioranza dei cittadini, ma eviden-temente di più coloro i quali sono stati colpitidal terremoto dello scorso mese di agosto. Lastabilizzazione nel tempo, inoltre, renderebberealmente appetibile tale scelta, scongiurandol’incontro tra domanda e offerta nell’economiasommersa.Le principali proposte che l’U.P.P.I. ha portatoin occasione della prossima legge di stabilitàall’attenzione del governo e delle forze politi-che presenti in Parlamento riguardano: a) l’in-troduzione della cedolare secca sulle locazionidi immobili ad uso diverso dall’abitativo checonsentirebbe di dare una spinta al piccolocommercio attraverso una calmierazione deicanoni di locazione e consentirebbe l’emer-sione del sommerso nelle locazioni commer-ciali; b) la cancellazione del regime fiscale cheprevede la tassazione dei canoni di locazioneper gli immobili ad uso diverso dall’abitativoindipendentemente dall’incasso da parte dellocatore, chiedendo di estendere alle locazioniad uso diverso dall’abitativo la disposizione disalvaguardia prevista dall’art. 26 del TUIR cheopera solo con riferimento agli immobili abi-tativi; c) la modifica all’agevolazione IMU sugliimmobili dati in comodato d’uso a figli o ge-nitori prevedendo l’eliminazione della previ-sione che il comodante debba possedere unsolo immobile in Italia (oltre alla propria abi-tazione principale) e debba risiedere anagra-ficamente nonché dimorare abitualmentenello stesso Comune in cui è situato l’immo-bile concesso in comodato e l’introduzionedella possibilità che, in caso di più figli, l’age-volazione possa essere estesa a tutti gli im-mobili ceduti in comodato ai figli.Considerato il contesto sociale, economico epolitico di grande incertezza e tenuto contodell’assenza di punti di riferimento attendibiliin ambito istituzionale, è giusto oggi più chemai che le associazioni sindacali tutelino gliinteressi dei loro iscritti. L’U.P.P.I., pur privile-giando i canali di pressione legali, nonesclude, in presenza di condizioni che lo ri-chiedano, di poter ricorrere a forme di protestapiù radicali.

Il crollo delle compravendite, la diminuzionedegli interventi per ristrutturazione sullesingole unità immobiliari, il fallimento di

numerose imprese del settore, la perdita dicentinaia di migliaia di posti di lavoro nell’edi-lizia e la crisi delle locazioni, sono oggi alcunidegli effetti della penalizzante imposizionesugli immobili.Semplificazione, riduzione del prelievo fiscalee stabilità delle normative fiscali sono oggi gliobiettivi dei piccoli proprietari, obiettivi larga-mente interconnessi e interdipendenti. Dettociò, è della massima evidenza che la sempli-ficazione è uno strumento necessario alla mo-dernizzazione del Paese. Il primo “avversario”della riduzione del prelievo fiscale è l’Europae la sua reiterata pressione nei confronti delGoverno italiano per una maggiore tassazionesugli immobili. Infatti, nell’ultima delle “racco-mandazioni” all’Italia, il Consiglio dell’Unioneeuropea ha chiesto al nostro Governo di “tra-sferire il carico fiscale dai fattori di produzioneverso il consumo e il patrimonio” e di “com-pletare la riforma del catasto entro il primo se-mestre 2017”, rilevando che “sviluppi recenti,ad esempio l’abolizione dell’imposta patrimo-niale sulla prima casa, paiono incoerenti conl’obiettivo di allargare la base imponibile e ditrasferire il carico fiscale dai fattori produttivial patrimonio e al consumo”. C’è da chiedersise qualcuno abbia informato la Commissioneeuropea che, in Italia, dal 2012, la tassazionepatrimoniale sugli immobili è triplicata! Forsea Bruxelles non è giunta notizia del fatto che,rispetto al 2011, con l’introduzione dell’IMU,la tassazione sugli immobili di natura patrimo-niale è passata da Euro 9 a 25 miliardi, con unaumento negli ultimi tre anni del 160%. Letasse sugli immobili hanno superato, nel 2014,i 42 miliardi di euro.L’aumento della pressione fiscale sugli immo-bili ha danneggiato il settore dell’edilizia edelle costruzioni. La stessa Corte dei Conti haevidenziato come la tassazione sulla casaabbia ormai raggiunto livelli insostenibili.Non è difficile immaginare che una riduzionedella tassazione permetterebbe ai proprietaridi dedicare maggiori risorse economiche allamanutenzione degli edifici, incoraggiando, so-prattutto nelle zone a rischio di calamità na-turali, la via della prevenzione. La legge distabilità 2016 ha, invece, trasformato la TASI(tassa sui servizi indivisibili) sempre più inun’imposta sulla proprietà immobiliare (unavera e propria patrimoniale) al pari dell’IMU e


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Dott.ssaIrene FiocchiPresidenteU.P.P.I. Ancona

Marche vi amo, tasse vi odioimmobiliare.La casa è ora considerata l’unica “attivitàindustriale” a reddito dell’Italia e perciò l’Europa sisente autorizzata ad attingervi a piene mani, main cambio di che ???!!! Mentre le tasse continuanoad aumentare.Siamo feriti ed è una ferita che non guarisceperché bisogna trovare la causa per debellare lapiaga che ci affligge.La medicina è l’espansione reticolare della U.P.P.I.,sia come singoli che nell’insieme, per realizzareun progetto in tutta Italia che sfidi la crisi che ciimprigiona e vinca il pessimismo e ci porti sempreavanti a non arrenderci, come dice anche il Papa,ed è U.P.P.I. o niente!

Vi ringrazio per avere scelto per la terza voltacome sede di Assemblea Nazionaledell’U.P.P.I. la città di Ancona, capoluogo delle

Marche, regione duramente colpita dal recenteterremoto nel patrimonio degli affetti e delleproprie radici con la scomparsa di interi villaggi.In questa regione che porta come bandiera laMadonna di Loreto (della quale siamo in attesa diricevere il patrocinio) e la Sua Santa Casa, atestimoniare che per il marchigiano la casa èinvestimento del cuore oltre che del portafoglio datramandare ai figli ed ai nipoti come viatico dilaboriosità, coraggio, ingegno e tradizione sonostate disattese e tradite tutte le aspettative dicrescita, investimento e protezione della proprietà


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Catasto: situazione attuale e novitàstente.È comparsa la Circolare Agenzia delle Entrate16/E/2016 che fra le molte cose indica la necessitàdi garanzie procedurali, opportunità di significativitàdelle verifiche, attenzione alla consistenza logica enon generica delle valutazioni, per quanto risultaancora scarsamente applicata. Vi sono alcune decisioni di vari livelli della Magistra-tura esprimenti la necessità per i classamenti del-l’obbligo di presenza di ragioni e termini diconfronto, di necessaria valutazione delle opereeseguite piuttosto che generica esposizione di pa-rametri della microzona di riferimento, di esigenzaper gli atti di chiare motivazioni Le Commissioni Tributarie hanno già iniziato ad as-sumere atteggiamenti più razionali, aperti al con-fronto circa le ragioni dei cittadini contribuenti, perla necessità di sopralluogo e contraddittorio, per sin-golarità di ciascun provvedimento, contraddittorio enecessità di considerazione delle opere ediliziecompiute, per la affermazione del fatto individualedi ogni operazione di classamento, per incongruitàdi classamento senza studio delle opere ediliziecompiute, per la affermazione della individualitàdelle valutazioni per le operazioni di classamento.Le uniche novità positive sono le poche ed incertesopra esposte.Da quasi un anno in certi casi per le unità immobi-liari Ordinarie, verosimilmente quelli ove l’Agenziane dispone per i DO.C.FA presentati, sulle Visure Ca-tastali è riportata la superficie catastale nelle forme“Totale” e “Totale escluse aree scoperte”, perquanto risulta superficie comprendente quella dellemurature così come da DPR 138/1998, Decreto delquale peraltro non si considera il quadro delle Ca-tegorie che ancora vengono chiamate come dal pre-cedente DPR 1142/1949, ad esempio per laperdurante definizione in A/1,A/2 ecc. In alcuni casieffettivamente possono aversi aspetti positivi perla presenza di tali superfici determinate come daDecreto a metro quadrato: ad esempio per un con-trollo comparato delle incerte dichiarazioni o pian-tine e planimetrie presentate dai locatori per ladeterminazione dei canoni nei contratti concordati.Viceversa si possono quasi certamente avere aspettinegativi sia per controlli generici di Agenzia delleEntrate Territorio sia per la possibilità di strani com-portamenti dei Comuni, ad esempio per la Tari. Non sono ancora valutabili eventuali espressioni delDEF 2017.Non appare apprezzabile apporto di azione delleForze Politiche, quelle dell’area di Centro Sinistrasono boccate dall’azione della loro minoranza perinfastidire per quanto possibile il loro Governo;quelle di Centro Destra, per la parte più consistentein Parlamento, per affermare una sorta di totale in-capacità del Governo ed in particolare del Presi-dente del Consiglio in qualsiasi atto ocomportamento; le Forze che gravitano intorno ainuovi Movimenti politici, così come Cinque Stelle,non hanno sinora espresso decisioni in materia.Rimane come sempre l’impegno delle associazionidella proprietà, ed in particolare quello sempre ap-passionato e anche a volte risolutore dell’U.P.P.I., perla difesa dei cittadini dal fisco e la difesa di una pic-cola proprietà attualmente destinata ad una sortadi estinzione. Altre forme di ricchezze slegate dalvalore concreto storico e sociale della casa e forsetalora anche rischiose, comunque più facilmentemanovrabili, sembrano essere più gradite al Go-verno ed a parte del Parlamento, così come a partedell’alta finanza ed imprenditoria, come dimostratodai crolli di borsa e le pesanti relative perdite.

Con la legge 23 del 11-03-2014 Delega al Go-verno recante disposizioni per un sistema fi-scale più equo, trasparente e orientato alla

crescita, doveva iniziare un periodo di ricerca inno-vativa sulla fiscalità per le Istituzioni e per i cittadinimediante le loro rappresentanze ed associazioni. Con essa si doveva iniziare la revisione del sistemaestimativo del catasto dei fabbricati per attribuire aciascuna unità immobiliare il valore patrimoniale ela rendita, senza peraltro alcuna definizione del si-gnificato di questi, con i necessari principi e criteridirettivi come di seguito indicato.- Coinvolgimento dei Comuni, singoli o associati, siaper capacità organizzative sia in effetti per il loro in-teresse alla tassazione.- Definizione di ambiti territoriali del mercato im-mobiliare di riferimento, mercato peraltro non defi-nito non potendosi ritenere valida una affermazioneunilaterale della Agenzie delle Entrate sulla basedell’OMI osservatorio mercato immobiliare.- Formazione per le unità immobiliari a destinazioneordinaria di un processo estimativo utilizzante ilmetro quadrato non definito nel suo calcolo, pre-sentata come novità trascurando l’esistenza dal DPR138/1998. - Utilizzo di funzioni statistiche atte ad esprimere larelazione tra il valore di mercato, la localizzazionee le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna de-stinazione catastale e per ciascun ambito territo-riale. Funzioni di difficile determinazione meglioprobabilmente sostituibili con studi specifici e logicisui territori dei Comuni senza pretesa di invenzioni.Del resto infatti nel caso di impossibilita di forma-zione di tali funzioni statistiche la legge stessa giàproponeva la logica metodologia esistente per leunità immobiliari a destinazione catastale speciale.- Ridefinizione delle competenze, composizione efunzionamento delle Commissioni Censuarie Localie di quella Centrale, effettivamente compiuta conpresenza di rappresentanze di vario tipo dei citta-dini, U.P.P.I. compresa, ma sino ad ora non mai con-vocate, segno evidente di sopraggiunta volontà dinon attuare la legge di cui parliamo, sia del Governoe per il suo atteggiamento anche del Parlamento.- Garantire invarianza del gettito delle singole im-poste e comunque garanzia generale di invarianzadel gettito contributivo. Garanzia che Governo e Par-lamento mostrano di non potere e probabilmente,non volere dare.La spesa dello Stato continua ad aumentare per ilcontinuo aggravio della burocrazia, per interventicostosi vani ed ingiustificabili, per assunzione di ul-teriori prebende dei Parlamentari e dei ConsiglieriRegionali, per uno scontro continuo fra le Forze Po-litiche che appare teso più a produrre difficoltà alleavversarie che al bene dei cittadini che costituireb-bero lo Stato Sovrano, ma risultano purtroppo inmolti casi più una fonte di sfruttamento per Istitu-zioni e Forze Politiche.Così la situazione attuale del Catasto è sostanzial-mente la stessa di prima.Il Governo con il già superato DEF (documento dieconomia e finanza) 2016 ha affermato la revisionedei valori catastali in ambito di interventi più gene-rali ed organici dopo complesse operazioni di alli-neamento delle base dati, il proseguimento delleattività correnti e straordinarie legate per l’accata-stamento delle unità immobiliari, la possibilità diinterventi mirati di revisione annuale del classa-mento delle unità immobiliari urbane. Nessun rifer-mento alla esistenza della legge in oggetto ed allaavvenuta costituzione delle Commissioni CensuarieLocali, ma pericolosa riconferma del sistema esi-

Mario RomagnoliAlberto TroianielloU.P.P.I. Latina


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Paolo CiriPresidente U.P.P.I.Spoleto

nazionaleUPPInazionaleAgevolazioni

per l’acquisto “all’asta”capacità contributiva, così come immaginatadai padri costituenti quando scrissero l’Articolo53 della nostra Costituzione (da rileggerespesso...). Tantomeno questo tipo di imposta èprogressiva, in relazione al reddito delsoggetto passivo. Se ne potrebbe, dunque,sostenere la incostituzionalità.Anche se non è più una novità, ricordo ancheche, secondo l’Articolo 572 c.p.c. comemodificato da D. L. 35/2005, si possono fareanche offerte al ribasso (purché non oltre il25% del prezzo base). Però, se si fa un’offertaal rialzo ci si aggiudica il bene, se la si fa alribasso il Giudice deciderà tra l’aggiudicare ilbene a quel prezzo oppure procedere ad unnuovo esperimento di vendita. In parolepovere, e molto approssimativamente, si puòcomprare un bene offerto a 100.000 Euro per75.000 euro anziché per 109.000 (tassecomprese).Ma su quale base imponibile vanno applicatele percentuali, agevolate o meno che siano? Sipaga sul valore di aggiudicazione o sul valorecatastale (prezzo valore)? Con sentenzanumero 6 del 15/1/14 la Corte Costituzionaleha stabilito che la regola del “prezzo valore”deve essere applicata, quando ne ricorrano inormali presupposti, anche agli acquistiall’asta. La differenza in termini di imposte èalta. E questa, ovviamente, essendo unasentenza non ha la succitata scadenza a fineanno. Per la normativa detta, in gergo, del“prezzo valore” si veda la L. 266/2006, Art. 35,Comma 212, covertito con modificazioni nellaL. 248/2006 (c.d. Decreto Bersani-Visco) edalla L. 296/2006 (finanziaria 2007), Art. 1,Comma 309.

Ètornato, o sta tornando, convenienteacquistare mediante procedure esecutive.Infatti, per molti mesi, se non anni, il calo

dei prezzi di mercato aveva reso, in molti casi,troppo alte le stime dei periti e quindi pococonveniente partecipare alle aste. Ora però,con i successivi ribassi, l’opzione può di nuovoessere praticabile, anche per gli sgravi fiscaliconnessi.Infatti, al momento dell’offerta, per qualunquetipo di immobile, si può dichiarare che siintende rivendere entro due anni. In questocaso, non si pagano le imposte di registro edipocastali del 9%, ma solo un’impostasostitutiva di 200,00 Euro. Ovviamentebisognerà poi vendere entro due anni ed inquella vendita, che sarà una vendita“normale”, chi comprerà pagherà le imposte.Ma se poi non si riesce a rivendere entro dueanni? Si pagheranno le imposte che non sierano pagate più il 30% di sanzione, più gliinteressi legali (ad oggi lo 0,2%). Considerandoanche che si sono pagati “ a vuoto” i 20,00Euro iniziali. Quindi bisogna fare unavalutazione sulla probabilità di rivendita e sullaconvenienza, semmai, di non pagare oggi, mapagare tra due anni, sebbene con il 30% in più.In sede di conversione del Decreto 18, inoltre,è stata aggiunta un’agevolazione solo a favoredi soggetti che non svolgono attività diimpresa (che operano cioè nell’ambito dellavita privata) e che acquistino all’asta una primacasa non di lusso. Si può pagare una tassa di400,00 Euro (200,00 Euro per registro e 200,00Euro per ipocatastale) senza necessità diimpegnarsi alla rivendita, per il solo fatto chesi acquista una prima casa.Ambedue queste norme sono contenutenell’Articolo 16 del Decreto Legge 18 del14/2/2016 convertito nelle Legge 49 del14/4/2016. La disposizione è in scadenza, èvalida fino al 31 dicembre 2016. Però sembradebba essere riproposta per la reiterazione.Essa è chiaramente volta a favorire le venditeall’asta ed in questo senso è stata letta anchecome un “favore” alle banche. Ma nondimentichiamoci che tra i creditori procedentici sono anche molti privati!Dal punto di vista strettamente giuridico è unanorma interessante perché si tratta di un“vulnus” alla “decima” che lo Stato chiedesulle compravendite. In realtà queste, inassenza di plusvalore e comunque dal latodell’acquirente, non sono certo sintomo di


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nazionaleUPPInazionale Quali spese condominiali

devo pagare se acquistoun immobile all’asta?

azione di rivalsa nei confronti di quello prece-dente, ma si può tuttavia agevolmente com-prendere come un tale recupero risultiimprobabile, se non impossibile.Nessun riferimento legislativo, invece, perquanto riguarda le spese condominiali non pa-gate dal precedente proprietario e risalenti aun periodo anteriore sia all’esercizio in corso altempo dell’acquisto, che all’esercizio prece-dente (ad esempio risalenti a due, tre o piùanni prima).I tempi lunghi delle procedure esecutive im-mobiliari possono portare all’aggiudicazione di-versi anni dopo il pignoramento dell’immobile,anni in cui il debitore pignorato ha natural-mente smesso di versare i contributi di suacompetenza, accrescendo il debito nei con-fronti del Condominio.La norma in esame tuttavia specifica per qualispese precedenti il nuovo proprietario risultiobbligato, peraltro in solido con il debitore ese-cutato; quindi quelle antecedenti alle annualitàivi indicate rimangono sempre a carico dell’excondomino moroso e l’amministratore del Con-dominio – a rigore – potrà agire nei suoi con-fronti e tentare di escutere il credito medianteesecuzione su altri beni di proprietà dellostesso. Anche in tale circostanza, si immagina,con risultati scarsi o, meglio, nulli.Pertanto, all’amministratore non resterà altroche distribuire i contributi non versati e non ad-debitabili all’aggiudicatario fra tutti i condomini(aggiudicatario compreso) sulla base delle ri-spettive quote millesimali.

L’acquirente di un immobile all’asta, chediventa tale mediante decreto di trasfe-rimento emesso dal giudice dell’esecu-

zione, non sfugge alle regole cui sottostal’acquirente che diventa condomino a seguitodi contratto di compravendita. Entrambi i sog-getti in questione hanno il dovere di parteci-pare alle spese condominiali.Succede non di raro che, dopo l’aggiudicazionedi un immobile a un’asta giudiziaria, il nuovoproprietario si veda richiedere dall’amministra-tore del Condominio il pagamento di oneri con-dominiali maturati prima dell’acquisto.Mentre non ci sono dubbi per quanto riguardagli oneri relativi all’anno di acquisto e a quelloprecedente, nulla dice la Legge in merito aicontributi maturati negli anni precedenti.Nel primo caso, infatti, interviene l’art. 63, IIco. disp. att. cod. civ.: “Chi subentra nei dirittidi un condomino è obbligato, solidalmente conquesto, al pagamento dei contributi relativiall’anno in corso e a quello precedente”.Il primo comma della medesima disposizioneprevede inoltre la possibilità per l’amministra-tore condominiale di ottenere un decreto in-giuntivo immediamente esecutivo, nonostanteopposizione, nei confronti del condomino su-bentrato.La legge non specifica a quale titolo il nuovoproprietario subentri a quello precedente, sic-chè ciò ha portato dottrina e giurisprudenza astabilire che la regola di cui all’art. 63 sopra ci-tato si applichi anche all’aggiudicatario dell’im-mobile all’asta.Non è fatta distinzione fra spese ordinarie estraordinarie e visono ricompresequelle inerenti lamanutenzione del-l’immobile e le inno-vazioni; ne consegueche il nuovo proprie-tario non ha modo disottrarsi al paga-mento dei contributidovuti per l’anno incorso alla data deldecreto di trasferi-mento e per quelloprecedente.È vero che il proprie-tario attuale ha

Avv.Manuela MarinelliPresidente U.P.P.I.Trieste


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nazionaleUPPInazionaleApplicazione del principio del Foro speciale

del consumatore nelle controversietra appaltatore e proprietario committente

da un avvocato per ottenere il compenso perl’attività prestata, ha sostenuto che il foro delconsumatore deve essere ritenuto prevalenteperché la competenza del Giudice del luogo diresidenza o di domicilio elettivo è una compe-tenza esclusiva che prevale su ogni altra. Lostesso principio è stato applicato dalla SupremaCorte anche nelle ipotesi relative al contrattodi appalto.In forza dei superiori principi, il Giudice com-petente ad emettere il decreto ingiuntivo nonè certo il Tribunale di Siracusa, bensì, il Tribu-nale di Monza, del cui circondario fa parte il Co-mune di Cologno Monzese (MI), ove risiedel’opponente (foro speciale del consumatore).Ne consegue che il decreto ingiuntivo opposto,in quanto emesso da Giudice incompetenteterritorialmente, irrimediabilmente deve es-sere revocato e/o dichiarato nullo e/o ineffi-cace con conseguente condanna alle spese dilite della parte opposta. Nel caso di specie, la Ditta ha, in sede di di-scussione, aderito all’eccezione di incompe-tenza territoriale sollevata e chiesto ai sensidel co. 2, dell’art. 38 c.p.c., l’emissione dell’or-dinanza di cancellazione della causa dal ruoloal fine di poterla riassumere al Tribunale com-petente.Nel caso di specie, contrariamente a quantosostenuto dalla Ditta appaltata, non trova ap-plicazione l’art. 38 secondo comma c.p.c., conconseguente cancellazione della causa dalruolo.In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, ilprovvedimento di incompetenza del Giudiceche ha emanato il decreto monitorio, poichépresenta un duplice contenuto di accoglimentodel rito dell’opposizione e di caducazione pernullità del decreto, non può rivestire la formadell’ordinanza bensì la forma della sentenza(vedasi Cassazione civile sez. VI 21 agosto2012 n. 14594). Si ribadisce il principio consolidato sia in giuri-sprudenza che in dottrina, secondo cui nel pro-cedimento di opposizione a decretoingiuntivo qualora la parte convenuta-op-posta dichiari di aderire all’indicazione delgiudice ritenuto competente da parte at-trice-opponente non trova applicazionel’art. 38 2 comma c.p.c. talché il giudicedell’opposizione non può pronunciare ordi-nanza di cancellazione della causa dal ruoloma, nell’esercizio della propria competenza

Nel caso che ci occupa, e da cui prendele mosse l’articolo in oggetto, un pro-prietario di immobile, nella cui difesa è

stata sollevata la questione di incompetenzaterritoriale del Tribunale adito, residente nelComune di Cologno Monzese (MI), si rivolgevaad una Ditta di Siracusa per far ristrutturare ilproprio appartamento sito nel Comune di Ca-tania. A seguito di contrasti insorti fra le parti inerentil’esecuzione delle opere ed il mancato paga-mento di fatture emesse, la Ditta ha propostodecreto ingiuntivo al Tribunale di Siracusa aidanni dell’appaltante, che si difendeva propo-nendo a sua volta opposizione al decreto in-giuntivo emesso.Ai sensi dell’art. 33 2° comma lettera U delDlgs n. 206/2005 nelle controversie tra consu-matore e professionista la competenza territo-riale spetta al Giudice del luogo in cui ilconsumatore ha la residenza.Difatti, la disciplina di tutela del consumatoreprescinde dalla tipologia contrattuale posta inessere dalle parti e dalla natura della presta-zione oggetto del contratto, essendo rilevanteil mero fatto che il contratto risulti concluso traun soggetto (professionista) nell’esercizio del-l’attività professionale o imprenditoriale edaltro soggetto (consumatore) per il quale ilcontratto sia funzionale a soddisfare esigenzedella vita comune.Nel caso di specie, la Ditta, stipulando il con-tratto di appalto e le sue integrazioni ha agitonell’esercizio della propria attività imprendito-riale, mentre, la committente ha agito per sod-disfare esigenze di carattere personali relativealla ristrutturazione del proprio immobile sitoa Catania. Ricorrono tutte le condizioni per l’applicabilitàdella disciplina di tutela del consumatore, giac-ché, l’opponente agendo per realizzare le sueesigenze di proprietaria, è soggetto debole ri-spetto alla parte opposta, per la quale la stipu-lazione del contratto di appalto ha integrato unatto della professione. Oltretutto, la Ditta mediante la predisposizioneunilaterale del contenuto del contratto di ap-palto e delle sue integrazioni ha manifestatola propria autorità (di fatto) contrattuale sul-l’opponente. A conferma di quanto sopra, si rileva che laCorte Suprema, con l’ordinanza n. del12.04.2014 n. 5703, in un giudizio promosso

AvvocatiClaudia Carusoe Gaetano FiammaU.P.P.I. Catania


ziale delle spese processuali.Ne consegue che la parte convenuta in appli-cazione del disposto di cui all’art. 91 c.p.c. deveessere condannata alle spese di giudizio per-ché soccombente.In particolare, la parte opponente che abita aCologno Monsese (MI), ha dovuto difendersi,sostenendo le relative spese, innanzi al Tribu-nale di Siracusa - incompetente territorial-mente - adito da parte opposta in violazionedelle norme a tutela del consumatore.La parte opposta ha adito il Tribunale di Sira-cusa, pur sapendo che nel caso di specieavrebbe trovato applicazione il Foro esclusivodel consumatore; pertanto, anche in anche inapplicazione del principio generale di causalità,dovrà essere condannata alle spese di lite.

funzionale ed inderogabile sull’opposizionedeve dichiarare con sentenza l’incompe-tenza del giudice che ha emesso il decretoingiuntivo e conseguentemente la nullitàdel medesimo regolando le spese di lite inbase ai principi della soccombenza (vedasiTribunale di Torino 22.12.2014 n. 8312, Tribu-nale di Modena sez. I 07.02.2013 n. 194; Tri-bunale di Torino sez. III del 1.7.2010 n.2407/2010 Tribunale di Torino 22.2.2007 n.1182/2007).In ogni caso, l’aver aderito all’eccezione di in-competenza territoriale, certamente non giu-stifica in alcun modo l’eventualecompensazione delle spese legali, atteso chenon si ravvisano oggettivamente i presuppostiper disporre la compensazione integrale o par-

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Consumo di suolo:verso lo zero dell’anno 2050

”Disposizioni per la riduzione del consumo disuolo e per la riqualificazione del suolodegradato”) e pertanto la legge dispone che leazioni del Governo del Territorio siano orientateverso interventi edilizi in area già urbanizzate,degradate o dismesse, sottoutilizzate, dariqualificare o rigenerare ”anche al fine dipromuovere e non compromettere l’ambiente, ilpaesaggio, nonché l’attività agricola”. Per farequesto, oltre alla previsione di specificapianificazione, mette in atto meccanismieconomici sia premiali e di incentivazione pertutte le forme di rigenerazione urbana emeccanismi disincentivanti per il consumo disuolo previsto e non ancora attuato (onerimaggiori dal 5% al 30%). Le finalità generali dellaLegge Regionale sono largamente condivise,occorreranno circa 3 anni per adeguare tutti glistrumenti urbanistici, una strada necessaria, macertamente faticosa e complessa. Questo significa,per tornare ai temi di U.P.P.I., che l’esistente, iltanto abusato nei termini ”patrimonio edilizioesistente”, diventerà più prezioso, che le nostrecase, intelligentemente adeguate ad un minorconsumo di energia, saranno maggiormente unbene più rispettato, perché indispensabile pervivere ed abitare. Questo lo capiamo noi, chedella tutela della proprietà abbiamo fatto unaragione di esistere. Ci auguriamo che lorecepiscano anche i nostri amministratori pubblici,diminuendo la pressione fiscale in ogni modopossibile, semplificando le procedure burocraticheche resistono pervicacemente ad ogni livello,mantenendo gli sgravi fiscali sulle ristrutturazioniche hanno dato ottimi risultati, permettendo cosìdi mantenere una qualità elevata dei luoghidell’abitare, una sostenibilità ambientale allargatadal centro alle periferie, un maggior utilizzo deiservizi esistenti, una ritrovata identità del nostroessere “abitanti”.

Si parla molto, di questi tempi, di sostenibilità:sul lavoro, sulla famiglia, sul territorio,nell’alimentazione. Ma cosa significa quando

si parla di “consumo di suolo”? Cosa sta scrittonelle proposte di legge nazionale, nelle leggiregionali, negli indirizzi della Comunità Europea?È obiettivo europeo che, dall’anno 2050, ilconsumo di suolo sia pari allo zero.Quando si parla di suolo, si parla di suolo agricolo,destinato all’uso agroalimentare; superfici che neltempo sono state destinate ad altri usi: solo inLombardia, negli ultimi vent’anni sono stati resiimpermeabili migliaia di metri quadrati, dal 1955al 2007 si sono persi 279.000 ettari di suoloagricolo: il 30% in abitazioni, ma ben il 70% ininfrastrutture, cioè edifici pubblici, strade,parcheggi,...Una rete di servizi che ci rende la vita spesso piùagevole, ci offre più possibilità di lavoro, piùpossibilità di svago e di consumo. Ovviamentetutto questo ha un prezzo molto alto, in termini disostenibilità ambientale: più consumi di energiaper spostarci, lavorare, divertirci… abitare, vivere.Il danno in termini ambientali è evidente, unagrande “impronta ecologica” che facciamo faticaa moderare, a ridurre. Per questo sonointervenute norme e leggi che dovrebbero aiutarcia rispettare il patrimonio “suolo”, così come ariae acqua, un impegno forte in favore nostro, masoprattutto per le nuove generazioni. Da moltianni si discute di questo e i temi sono vastissimi.Per tornare alle norme e leggi e per tornare a casanostra, in Lombardia, cosa si prescrive?Si dice che: ”Il suolo, risorsa non rinnovabile, èbene comune di fondamentale importanza perl’equilibrio ambientale, la salvaguardia dellasalute, la produzione agricola finalizzata allaalimentazione umana e/o animale, la tutela degliecosistemi naturali e la difesa dal dissestoidrogeologico.” (L.R. n. 31/2014 art.1

Arch.Luisa MarabelliComm. UrbanisticaNazionale U.P.P.I.


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Giuseppina BalducciPresidente U.P.P.I.Foligno


Il Condominioa 3 anni dalla riforma

degli oneri tra proprietario e inquilino, se l’im-mobile è all’interno di un condominio, in quantol’amministratore può ripartire le spese condo-miniali seguendo vari criteri: 1) quello previstodalla tabella del decreto 30/12/2002 del Min.delle Infrastrutture e dei Trasporti di concertocon quello dell’Economia e delle Finanze; 2)quello della tabella della Confedilizia; 3) può ri-partirle secondo la tabella redatta dal Sicet; 4)può ripartirle secondo la tabella redatta dalSunia.La relatrice ritiene che il comportamento cor-retto sia quello di portare all’attenzione dei con-domini di deliberare quale tabella adottare perla ripartizione degli oneri accessori. Oggi perciòsi può appurare che lo stesso immobile in con-dominio abbia una quota condominiale mensilediversa se calcolata da un amministratore ri-spetto ad un altro per effetto del tipo di tabellaadottata per fare il calcolo.La proposta della delegazione U.P.P.I. di Folignoè che la tabella prevista dal decreto del30/12/2002 divenga obbligatoria per tutti icontratti di locazione.La stessa relatrice, nel concludere il suo inter-vento, propone di cogliere l’occasione del primoForum nazionale delle associazioni storichedegli amministratori, che si terrà a BolognaFiere dal 20 al 22 ottobre 2016, per porre all’at-tenzione dei parlamentari che interverrannoeventuali proposte legislative finalizzate ad unrisanamento di tali anomalie.

Il 30 settembre 2016 si è svolto a Parma,nella sala di Palazzo Sanvitale messa gentil-mente a disposizione da Intesa Sanpaolo, il

convegno organizzato dall’U.P.P.I. di Parma perfare il punto sulla riforma del condominio ap-provata ormai da tre anni.Animatore e moderatore l’avvocato Michele Laidel Centro Studi Giuridici dell’U.P.P.I., che ha ac-colto i partecipanti - personalità, tecnici e ad-detti ai lavori - provenienti da varie parti d’Italia.Dall’U.P.P.I. di Foligno è intervenuta la respon-sabile Giuseppina Balducci, che ha posto all’at-tenzione dei presenti una problematica da leiparticolarmente sentita, in quanto spesso pre-sente nei condomini da lei amministrati e che,ritiene, anche in tutti gli altri in generale, e cheriguarda la Tabella degli oneri accessori.Con l’avvenuto deposito degli accordi locali inpiù di 70 comuni umbri, ha esordito, tutti i con-tratti agevolati stipulati contengono in allegatouna tabella oneri accessori (All. G del Decretodel Ministero delle Infrastrutture e dei Trasportidel 30/12/2002).Questa tabella è molto utile in quanto indica percapitoli gli oneri che sono a carico del locatoree quelli che sono a carico del conduttore du-rante la durata del contratto di locazione. Pur-troppo ci sono in circolazione numerose altretabelle per ripartire gli oneri tra proprietari e in-quilini e dagli stessi adottate, redatte dalla Con-fedilizia, ad esempio, oppure dal Sunia. Questocrea numerosi problemi in sede di ripartizione

Foto ricordo con gli intervenuti al Convegno


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COMUNICATO STAMPA1° Forum nazionale delle associazioni storiche

dell’amministrazione condominiale e della proprietà immobiliare

Formazione, giudici di pace, contabilizzazione:acceso dibattito a CondominioItalia Expo

fettiva frequenza dei corsi di formazione (ini-ziale e periodica) da parte degli stessi ammi-nistratori, in quasi tutti i casi delegata ai solicondòmini; infine, la natura medesima dellalegge, che continua a garantire la pratica dellaprofessione anche ai cosiddetti “improvvisati”nella fattispecie in cui amministrino i condo-mini in cui abitano. Una situazione che, a detta di tutti i presidentipresenti, se da una parte non favorisce l’eman-cipazione dell’amministratore condominiale daquella cosiddetta condizione di “Dopolavori-smo” che la ha storicamente, in buona parte,caratterizzata, e che si sperava la Riforma po-tesse sovvertire, dall’altra parte non offre al-cuna tangibile tutela ai condòmini, generandoulteriore conflittualità.

I GIUDICI DI PACEE qui è stato inevitabile il collegamento con ilsecondo argomento caldo del Forum: quellorelativo alla riforma della magistratura. Unfuoco polemico sul quale l’avvocato MassimoLibri ha cercato di gettare acqua spiegando sin-teticamente agli ospiti e alla foltissima plateai contenuti della misura e ponendo l’accento suun cambiamento, a suo dire, più formale chesostanziale, tanto che, “per buona parte a ge-stire le cause in materia condominiale saranno,alla fine, gli stessi giudici che le hanno affron-tate fino ad ora, anzi, ulteriormente specializ-zati e formati”. Affermazioni che, tuttavia, nonhanno convinto i presidenti delle associazioni,seriamente preoccupati non solo che gli ex giu-dici di pace non abbiano sufficiente compe-tenza per districarsi in una materia complessae delicata quale quella condominiale, maanche che ne scaturisca un’ondata di ricorsi taleda ingolfare ulteriormente un apparato giudi-ziario già attualmente inefficiente.

LA CONTABILIZZAZIONEE di certo non promette di rendere più fluidala situazione un’altra controversia che prestofarà avvertire i propri effetti: l’entrata in vigoredell’obbligo di contabilizzazione in ambito con-dominiale a partire dal prossimo 31 dicembre.Una misura - ricordiamolo - introdotta dal De-creto 102/2014 di recepimento della Direttivaeuropea sull’efficienza e che ora, a due mesi

Formazione degli amministratori; causecondominiali assegnate ai giudici di pace;contabilizzazione del calore obbligatoria a

partire dal 31 dicembre 2016. Queste le tema-tiche protagoniste del “1° Forum nazionaledelle associazioni storiche della proprietà im-mobiliare e dell’amministrazione condomi-niale”, andato in scena, con l’innovativo formatdel talk show, nel pomeriggio di venerdì 21 ot-tobre a BolognaFiere, nell’ambito di Condomi-nioItalia Expo, la manifestazione internazionaleorganizzata da “Il Condominio Editrice” e dalletestate “Italia Casa” e “Quotidiano del Condo-minio”.Davanti a un foltissimo pubblico, il dibattito, inalcune fasi particolarmente acceso, ha vistoconfrontarsi il presidente nazionale U.P.P.I., Ga-briele Bruyère (affiancato dal presidente diU.P.P.I. International, Nerio Marino); GiuseppeDe Pasquale, presidente Anaip; Giuseppe Bica,presidente Anammi; Andrea Tolomelli, presi-dente Alac; Matteo Rezzonico, presidente Con-fappi; l’avvocato Massimo Libri, vicepresidentedella Confederazione dei Giudici di Pace; eHans Paul Griesser, presidente di Ancca.Una sorta di arena, che in prima battuta haaperto virtualmente le porte al Sottosegretarioalla Giustizia, Cosimo Maria Ferri, intervenutoin diretta skype e messo sotto il fuoco di filadelle associazioni, alle quali - dopo aver co-munque difeso il valore della Riforma del con-dominio - ha garantito la piena disponibilità adaprire appositi tavoli di discussione, pur mani-festando qualche scetticismo circa l’effettivapossibilità di trovare in tempi brevi soluzionialternative, e soprattutto univoche, ai problemisollevati. A partire, appunto, dalla formazione.

LA FORMAZIONESu quest’ultimo versante, tre sono state le cri-ticità espresse dai presidenti intervenuti al di-battito: in primis, l’assenza di controlli sullaqualità e sulla validità dei corsi, moltiplicatisidopo l’entrata in vigore della legge 220/2012e del relativo Decreto, e sovente organizzati darealtà imprenditoriali terze, attratte dal nuovobusiness, ma impreparate sulla figura profes-sionale dell’amministratore di condominio esulle competenze che essa è chiamata ad ac-quisire; in seconda battuta, la verifica sull’ef-


prietà immobiliare. Almeno quelle che, comerimarcato da Giovanni Caldarone - event ma-nager di CondominioItalia Expo - nell’inter-vento di apertura del convegno “hannoraccolto costruttivamente l’invito a confrontarsisul futuro della professione di amministratorecondominiale e sulle sue svariate ripercussioni,sia sul comparto immobiliare, sia sulla vitaquotidiana di milioni di condòmini in Italia”.Realtà, quelle intervenute, che per la primavolta sono state chiamate a confrontarsi con laformula del talk show, il che ha contribuito atenera altissima l’attenzione della platea e agenerare un dibattito proficuo e incalzante: ilprimo passo sulla strada di un cambiamentoche magari sarà soltanto parziale, magari nonaccontenterà tutti, ma di certo gioverà a molti:amministratori condominiali, proprietari di casee, non da ultimi, i condòmini.

dalla sua entrata in vigore, numerose associa-zioni chiedono di prorogare. Sul punto è statoparticolarmente incisivo l’avvocato Bruyère,che ha posto l’accento, oltre che sull’aspettoeconomico, sulle lacune del provvedimento le-gislativo. Una norma, in effetti, che presta ilfianco a diversi errori di interpretazione e chenon cesserà di far discutere, come si è già ca-pito durante il Forum, con l’accalorato scambiodi vedute tra il presidente Confappi, Silvio Rez-zonico, e il presidente di Ancca, Hans PaulGriesser.

IL CONFRONTOQuali che ne saranno gli effetti e la possibilitàdi incidere concretamente sulle misure nell’oc-chio del ciclone, il Forum ha avuto il merito diaggregare in un unico contesto le principali as-sociazioni del mondo condominiale e della pro-


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N. 2/2016 UPPI 2 2016.pdf · sumi energetici. Nel caso la legge di stabilità 2016 si facesse...

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