VOGLIA DI AUTONOMIA? - UPPI – Bologna...2016/09/01 · Agenda dei fornitori per la casa ANTIFURTI...

VOGLIA DI AUTONOMIA?

CON ECO TERMO LOGIC PUOI RENDERE AUTONOMO L’IMPIANTO CENTRALIZZATO OTTIMIZZANDO IL CLIMA DEL TUO APPARTAMENTO, RISPARMIANDO FINO AL 30%.

Con il DL 102/2014 è stata recepita la direttiva euro-pea sul risparmio energetico che prevede la dotazione in ogni condominio di un sistema di regolazione e ri-partizione dei costi energetici (riscaldamento e acqua calda). Una piccola rivoluzione, che promuove l’uso razio-nale dell’energia, da realizzare entro il 31 dicem-bre 2016. Con l’installazione del cronotermostato potrai final-mente regolare la temperatura della tua casa come se fosse un impianto autonomo.Novità anche per la spesa dell’acqua calda che dovrà essere ripartita in ragione dei reali consumi e dei reali costi di produzione.

Eco Termo Logic, azienda leader con oltre cinquant’an-ni d’esperienza nel settore, con il proprio ufficio tecnico e un’organizzazione di esperti installatori, è in grado di progettare, installare e gestire qualsiasi sistema con-dominiale di ripartizione dei costi. I dati e i prospetti potranno essere consultati sul sito internet sul quale ogni amministratore codominiale e ogni utente potrà accedere con proprie credenziali per controllare i con-sumi, la spesa attuale e quella delle stagioni preceden-ti, scaricando i riparti e tutte le informazioni inerenti al proprio sistema. I nostri uffici sono a disposizione per il necessario supporto, per la redazione di progetti e pre-ventivi, e per illustrare all’assemblea del condominio tutti gli aspetti tecnici, funzionali ed economici.

Per informazioni:Eco Termo Logic Via Tolmino, 54 - 40134 Bologna Tel. 051.78.11.96-051.56.35.35 - Fax 051.56.07.14www.ecotermologic.it - e-mail: [email protected]

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Area Metropolitana Bolognese

n. 3 Trimestrale - Settembre 2016 - Anno XXDirettore Responsabile: Claudio ContiniDirettore Editoriale: Claudio ContiniProgetto grafico:Arcobaleno Pubblicità - BolognaStampa:MIG - Moderna Industrie Grafiche SrlUfficio Pubblicità:Arcobaleno PubblicitàBologna - Tel. 051320424

Registrato al Tribunale di Bologna in data12/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa.

SOMMARIO

I CONTATTI UPPIPer ogni richiesta e infor-mazione sui servizi fornitidall’UPPI, per appuntamentie ogni altra comunicazione:

Area MetropolitanaBologneseVia Testoni, 1/B40123 BolognaTel. 051 232790

051 222258Fax 051 [email protected]

ORARI D’APERTURA:dal lunedì al venerdìore 9-12 • 14-18

Editoriale 6Primo Congresso Nazionale: dal 19 al 22 ottobre“Forum delle Associazioni storiche della proprietà immobiliare” 12L’U.P.P.I. e la messa in sicurezza del patrimonio edilizio 13Rischio sismico. Sei preparato? 14La prevenzione dagli effetti degli eventi sismici in edilizia 16Detrazioni fiscali: spettano anche al convivente 18Il revisore condominiale 19L’anagrafe condominiale 20Catasto e fiscalità immobiliare 22Patrimonio immobiliare 2015 26L’obbligo di registrazione del contratto di locazione 30Il regime patrimoniale nelle unioni civili e nelle convivenze 34

TUTTI I SERVIZI UPPI 37SPECIALE: CONVENZIONI UPPI 40-41

Nullità dei contratti di locazione verbali 48Il rumore intollerabile della lavatrice 49Debiti del condominio 50I contratti di convivenza 54Quesiti On line 56Tabelle millesimali: non serve l’unanimità 58Locazioni commerciali e canoni non percepiti 60Casa in affitto e danni dell’inquilino 62Sfrattare l’inquilino moroso: la procedura corretta 64“Ascoltare” la casa per soddisfare il cliente 66La contabilizzazione del calore e la ripartizione dei consumi 68Ristrutturazioni...noi accendiamo i tuoi progetti!! 72Barriere architettoniche 74(Ri) Cominicia lo spettacolo 76Casalecchio di Reno: Festa del Gelato Artigianale,60.000 presenze! 79

LE RUBRICHE

Agenda dei fornitori per la casa 4INVESTCASA: annunci immobiliari 8Gli orientamenti dei giudici 32Affidati all’UPPI: novità nei servizi

29-31-51-53-61-71-78Condominio: Domande e Risposte 10David Bowie Is 80

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Agenda dei fornitori per la casaANTIFURTICasa • Ufficio

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CIACCIO CASAVia della Filanda, 2 - BolognaTel. 051 6151301 - 051 6178281339 4988426www.ciacciocasa.it

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Fax 051 279340

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Vigili del fuoco 115

Polizia di Stato 113

Guardia di finanza 117

Soccorso sanitario 118

Corpo forestale 1515

Telefono Azzurro 19696

Comune di Bologna 051.219.31.11

Numero unicoemergenze 112

GuardiaMedica 051.3131

Pronto InterventoHera Gas 803.713.666

Polizia MunicipaleCentrale Radio Operativa 051.266626

SegnalazioneGuasti Enel 803.500

Pronto InterventoHera Acqua 803.713.900

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Mattone contro BTP:può essere il momento buono?

Si parla in questi giorni del confronto trainvestimenti immobiliari e quelli mobi-liari e più precisamente si sta discu-tendo della convenienza, in momenti

come questi, a reinvestire nel mattone. Ricordiamoche anche il comprare casa è un investimento, pro-prio come acquistare titoli. Ma naturalmente cisono i pro ed i contro.I titoli mobiliari possono essere a reddito fisso ovariabile e nel variabile si inseriscono, natural-mente, anche le eventuali minusvalenze derivatedall’andamento del mercato (vedi l’uscita dellaGran Bretagna dalla UE – c.d. Brexit, che ha cau-sato una valanga di vendite di titoli e svalutazionimonetarie) quindi, per chi crede nel recupero delmercato mobiliare ed in particolare di quello azio-nario, potrebbe essere un momento positivo conquantità proporzionate alle proprie esigenze edalla personale propensione al rischio. Elementopositivo è l’immediata liquidità dei titoli e cioè latrasformazione della carta in denaro, in manieraveloce.L’investimento nel mattone è ancora un buon af-fare? Per chi ha la liquidità, con gli attuali tassidi interesse bassi come non mai, potrebbe essereconveniente sottoscrivere mutui bancari e con laliquidità investire in parte in titoli a rischio. Perchi deve acquistare la propria casa di abitazionesenz’altro è un momento favorevole: tassi bancari

edito

riale

bassissimi, prezzi di mercato immobiliare moltobuoni (allo stato attuale inoltre la prima casa diabitazione è esentata dal pagamento dell’IMU oTASI). La stessa cosa potrebbe convenire a chivuole investire in una seconda casa per destinarlaalla locazione: stipulando un contratto a canoneconcordato con l’opzione alla cedolare secca, finoal 31/12/2017 si versa al fisco solamente il 10%del canone annuo (ma solo se l’immobile è ubicatoin uno dei Comuni considerati ad alta tensioneabitativa oppure in un Comune che nei 5 anni pre-cedenti al maggio 2014 ha richiesto ed ottenuto lostato di calamità naturale).L’UPPI chiede con forza, per rilanciare il mercatoimmobiliare e per rigenerare ricchezza (materiaimponibile da assoggettare ad imposte) di proro-gare i benefici per chi affitta a canone concordato.Richiede, inoltre, di estendere i benefici fiscali an-che a tutti gli immobili situati in Comuni non adalta tensione abitativa affittati a canone concor-dato. Incentivare i proprietari a sottoscrivere con-tratti di locazione a canone concordato aiuterebbe,infine, i Comuni, sia in termini economici che po-litici, con la sicura riduzione dell’emergenza abi-tativa.

Rag. Andrea Casarini

Presidente Provinciale UPPI Bologna

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Domande e RisposteLa parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti

RIPARTO SPESERIPARAZIONE TERRAZZAA LIVELLOAbito in un condominio composto da 16 ap-partamenti uno degli appartamenti posti al-l’ultimo piano ha una terrazza a livello che,a causa di notevoli infiltrazioni, occorre ri-strutturare. L’amministratore ha dispostoun riparto su preventivo come segue: 1/3 acarico del proprietario della terrazza alivello e i restanti 2/3 a carico degli appar-tamenti sottostanti alla terrazza a livello.Dato che nutro dei forti dubbi sulla esattezzadi detto riparto mi rivolgo a voi per avereuna delucidazione in merito.Ringrazio e saluto cordialmente.

Filippo Masi

La terrazza a livello rappresenta una coperturadell’intero fabbricato pertanto come è correttoche il proprietario paghi 1/3 della spesa (art.1126 del c.c.) è corretto che tutto il condo-minio partecipi alla spesa dei restanti 2/3.Se al posto della terrazza vi fosse un copertoa coppi tutti i condomini parteciperebberocosì pure se vi è una terrazza a livello o unlastrico solare ad uso esclusivo. È moltotriste che nonostante da anni la cassazionesi sia espressa nei termini sopra elencati eche nel 1979 la cassazione antecedente abbiaconfermato il concetto su esposto, Vi sianoamministratori che ignorano o fanno fintadi ignorare la giurisprudenza. Onde chiariredi nuovo quanto su questo sito è stato pub-blicato da anni, questo studio riporta gli e-stremi dell’ultima sentenza della cassazionea sezioni unite del 10 maggio 2016 nr.9449.“In tema di condominio negli edifici, qualoral’uso del lastrico solare non sia comune atutti i condomini, dei danni che derivano dainfiltrazioni nell’appartamento sottostanterispondono sia il proprietario o l’usuario e-sclusivo del lastrico solare (o della terrazzaa livello), in quanto custode del bene ai

sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio,in quanto la funzione di copertura dell’interoedificio, o di parte di esso, propria de/lastrico(o della terrazza a livello), ancorché di pro-prietà esclusiva o in uso esclusivo, imponeall’amministratore l’adozione dei controllinecessari alla conservazione delle parti co-muni (art. 1130, comma l, n. 4 c.c.) e all’as-semblea dei condomini di provvedere alleopere di manutenzione straordinaria (art.1135, comma l, n. 4 c.c.). Il concorso di taliresponsabilità, salva la rigorosa prova con-traria, della riferibilità del danno all’uno oall’altro, va di regola stabilito secondo ilcriterio di imputazione previsto dall’art.1126 c.c., il quale pone le spese di riparazioneo di ricostruzione per un teno a carico delproprietario o usuario esclusivo del lastrico(o della terrazza) e per i restanti due terzi acarico del condominio.”Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili

ASCENSORE IN ADERENZAALLA FACCIATAAbito in un condominio di 15 appartamentisenza ascensore. Abito all’ultimo piano emi trovo nella situazione di vendere l’ap-partamento o mettere in opera l’ascensorein aderenza alla facciata esterna. Unitamentead alcuni condomini interessati ho segnalatoil problema all’amministratore il quale miha risposto che se non vi è il consenso una-nime di tutti i condomini non è possibile in-stallare l’ascensore. Mi rivolgo al Vs. Studioper avere ulteriori informazioni.La saluto cordialmente.

Ferrari Paolo

È molto triste cha da anni la giurisprudenzasia costante nell’affermare che non vi possanoessere ostacoli alla messa in opera di una a-scensore in aderenza e vi sono ancora ammi-nistratori che pongono dei veti.Mi sembra corretto riportare quanto stabilito

dalla sentenza della cassazione nr. l 0852 del06/5/2014: “ è opportuno anticipare subito chela sent. n° 10852 del 16 maggio 2014 dellaCassazione pure con riguardo a questa specificasituazione ha confermato - e non poteva esserediversamente - le regole già enunciate ingenerale su questi temi e quindi che:l. ciascun condomino può, a sue esclusivespese, installare un ascensore in virtù dell’art.1102 cod. civ. (entro i limiti da esso previsti) esull’opera non produce nessun effetto la disci-plina relativa alle innovazioni condominiali;2. l ‘ascensore, in qualunque situazione vengacollocato, realizzato da un condomino su partedi un cortile e di un comune deve considerarsiindispensabile ai fini dell’accessibilità dell’e-dificio e della reale abitabilità dell’apparta-mento;3. la disciplina prevista dall’art. 907 cod. civ.non produce alcun effetto, nonostante il richiamoa essa fatto dall’art., comma 2, della legge13/1989, dal momento che tale disposizionenon trova applicazione nell’ipotesi che riguardanon un fabbricato distinto da quello comune,ma una unità immobiliare ubicata all’internodell’edificio comune. La sentenza, applicandocosì le regole ordinarie al caso particolare del-l’installazione di un ascensore esterno, completail quadro generale delle ipotesi che si presentanonella prassi e che da anni sono oggetto delledecisioni giurisprudenziali, ormai abbastanzacostanti nei loro contenuti, seppure qualchevolta denotate da soluzioni alternative, perfinoda parte della Suprema Corte che talvoltaemette sentenze contrastanti coi suoi stessiprecedenti.”Sperando che quanto sopra esposto valga achiarire il Suo dubbio porgo, cordiali saluti.Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili

Ulteriori chiarimentipotranno essere richiesti agliUffici UPPI - Via Testoni, 1/B - Bologna

DRe

BOLOGNAPiazza dei Martiri, 1/2Tel. 051 249140/248718/240794BOLOGNAVia Mengoli, 34 (di fianco all’ASL)Tel. 051 304656BOLOGNAVia Emilia Ponente, 16/2Tel. 051 310523BOLOGNASan Lazzaro di SavenaVia Emilia, 251/DTel. 051 452619ADRIACorso Mazzini, 78Tel. 0425 908283

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FERRARAPiazza Castello, 6Tel. 0532 202140FORLìVia Regnoli, 101Tel. 0543 35984MODENAV.le Menotti, 15-17-19(angolo L.go Garibaldi)Tel. 059 239152MODENAVia Giardini, 11Tel.059 245060RAVENNAPiazza Kennedy, 24(Galleria Rasponi)Tel. 0544 35366

REGGIO EMILIAViale Timavo, 87/DTel. 0522 453285RIMINIVia Gambalunga, 67Tel. 0541 54295ROVIGOCorso del Popolo, 357(angolo Via Toti)Tel. 0425 27172SASSUOLOViale Gramsci, 15/ATel. 0536 884860

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U na discussione sul mondodel condominio, riservataesclusivamente ai presi-denti delle Associazioni

Storiche che operano a vario titolo nelsettore.Si tratterà di un confronto costruttivo,alla presenza non soltanto del sottose-gretario al Ministero della GiustiziaCosimo Ferri, ma anche di numerosealtre istituzioni, che saranno interessatead acquisire informazioni sul compartocondominiale disponendosi a una fat-

tiva collaborazione al fine di valoriz-zare la professione di amministratoredi condominio.Il prezioso contributo garantito da chi,come l’UPPI, ha vissuto e lavoratocreando i presupposti per una migliorequalità professionale, sicuramente po-trà indirizzare i referenti politici ed isti-tuzionali verso lo sviluppo di una nor-mativa più corretta e aderente alle realinecessità degli amministratori condo-miniali.“CONDOMINIOITALIA expo” verrà

inaugurata a BolognaFiere mercoledì19 ottobre 2016 e chiuderà i battentisabato 22 ottobre 2016.L’incontro con i presidenti delle As-sociazioni Storiche della prooprietàimmobiliare e degli Amministratoridi Condominio avrà luogo venerdì21 ottobre 2016 dalle ore 14,30 alle18. Saranno invitati ad assistere alladiscussione le Associazioni della pro-prietà immobiliare, gli amministratoridi condominio, ingegneri, geometri,architetti ed impiantisti.

PRIMO CONGRESSO NAZIONALE

Dal 19 al 22 ottobre“Forum delle

Associazioni storichedella proprietàimmobiliare”

Organizzato nell’ambito di “Condominioitalia expo” presso BolognaFiere

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L ’Unione Piccoli ProprietariImmobiliari si stringe at-torno alla popolazione dellavasta area del centro Italia

colpita dal terribile sisma del 24 ago-sto che ha raso al suolo borghi e centriabitati causando molte vittime e disa-stri ambientali irreversibili.Lasciamo la ricerca delle colpe a chiè preposto alla vigilanza del territorioo ai professionisti della polemica, oracontano solidarietà e partecipazionefattiva e concreta, uniche azioni utiliper dare aiuto a chi sta vivendodrammi indicibili per aver perso tuttii riferimenti e le sicurezze primariecome gli affetti, la famiglia e la propriacasa.L’UPPI ritiene che questo sia il mo-mento di far sprigionare un’energiavirtuosa finalizzata alla pronta rina-scita dei luoghi distrutti e ad un so-stenibile ritorno alla normalità per lepersone così profondamente colpite,

evitando gli errori del passato delle“città nuove” e quando possibile ri-costruendo laddove era già costruito.La sicurezza è sempre stata una prio-rità per i piccoli proprietari, spesso incontrotendenza rispetto a quanti con-tinuano ad anteporre interessi econo-mici o paventare presunte “complica-zioni burocratiche” al benessere dellepersone, posizioni che di fatto favori-scono lo status quo e l’inerzia.La tutela delle vite umane e la sicu-rezza sono obiettivi imprescindibili eper ottenerli l’Uppi si batterà su tuttifronti, a partire dalla promozione diuna vera politica per mettere in sicu-rezza e salvaguardare le migliori ri-sorse dell’Italia come il patrimonioedilizio, il territorio e il paesaggio,fino all’ormai improrogabile provve-dimento sul contenimento del con-sumo di suolo.Non è più rinviabile neanche l’intro-duzione di norme che dispongano

sulla prevenzione, vero e proprio in-vestimento per le generazioni future,trovando idonee soluzioni attraversola certezza degli incentivi fiscali e so-prattutto individuando modalità e ca-nali di distribuzione delle risorse sicurial riparo da dispersioni e sprechi.Ricordiamo infine che l’Italia interasta aspettando la riforma del catasto,il cui fine è l’equità fiscale per gli im-mobili di tutto il territorio nazionale,e agli atti della commissione parla-mentare preposta giace una richiesta,presentata unicamente dall’Uppi, sulriconoscimento di un bonus fiscalepermanente attraverso la riduzionedella rendita catastale per tutti i fab-bricati che all’atto dell’accatastamentodimostrino di avere strumenti idoneia conoscere il proprio livello di sicu-rezza e qualità ambientale.Ma adesso è l’ora dell’emergenza el’Uppi non farà mancare il proprioaiuto attraverso la capillare presenzadelle proprie sedi sul territorio, giàsperimentata in altri simili eventi, cosìcome sarà al fianco di chi avrà bisognodi sostegno nella complessa fase delritorno alla vita normale.

Il Presidente NazionaleAvv. Gabriele Bruyère

Il Presidente dellaCommissione UrbanisticaArch. Giovanni Battista Varotto

L’U.P.P.I.e la messa

in sicurezza delpatrimonio edilizio

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I l territorio italiano è esposto alrischio sismico, quindi prepa-rarsi ad affrontare il terremotoè fondamentale.

La sicurezza dipende soprattutto dallacasa in cui abitate. Se è costruita inmodo da resistere al terremoto, nonsubirà gravi danni e vi proteggerà.Ovunque siate in quel momento, èmolto importante mantenere la calmae seguire alcune semplici norme dicomportamento.

Cosa sapere

L’Italia è un Paese sismicoNegli ultimi mille anni, circa 3000 ter-remoti hanno provocato danni più omeno gravi. Quasi 300 di questi (conuna magnitudo superiore a 5.5) hannoavuto effetti distruttivi e addiritturauno ogni dieci anni ha avuto effetticatastrofici, con un’energia paragona-bile al terremoto dell’Aquila del 2009.Tutti i comuni italiani possono subiredanni da terremoti, ma i terremoti piùforti si concentrano in alcune aree benprecise: nell’Italia Nord-Orientale(Friuli Venezia Giulia e Veneto), nellaLiguria Occidentale, nell’AppenninoSettentrionale (dalla Garfagnana al Ri-minese), e soprattutto lungo tuttol’Appennino Centrale e Meridionale,in Calabria e in Sicilia Orientale. An-che tu vivi in una zona pericolosa,dove in passato già si sono verificati

terremoti o se ne sono avvertiti gli ef-fetti. E ciò potrà accadere ancora infuturo.Cosa succede a un edificio?Una scossa sismica provoca oscilla-zioni, più o meno forti, che scuotonoin vario modo gli edifici. Le oscilla-zioni più dannose sono quelle oriz-zontali. Gli edifici più antichi e quellinon progettati per resistere al terre-moto possono non sopportare talioscillazioni, e dunque rappresentareun pericolo per le persone. È il crollodelle case che uccide, non il terremoto.Oggi, tutti i nuovi edifici devono es-sere costruiti rispettando le normativesismiche.Anche il prossimo terremoto faràdanni?Dipende soprattutto dalla forza del ter-remoto (se ne verificano migliaia ognianno, la maggior parte di modestaenergia) e dalla vulnerabilità degli edi-fici. Nella zona in cui vivi già in pas-sato i terremoti hanno provocato dannia cose e persone. È possibile quindiche il prossimo forte terremoto facciadanni: per questo è importante infor-marsi, fare prevenzione ed essere pre-parati a un’eventuale scossa di terre-moto.Quando avverrà il prossimo terre-moto?Nessuno può saperlo, perché potrebbeverificarsi in qualsiasi momento. Suiterremoti sappiamo molte cose, ma

non è ancora possibile prevedere concertezza quando, con quale forza eprecisamente dove si verificheranno.Sappiamo bene, però, quali sono lezone più pericolose e cosa possiamoaspettarci da una scossa: essere pre-parati è il modo migliore per preveniree ridurre le conseguenze di un terre-moto.Gli effetti di un terremoto sono glistessi ovunque?A parità di distanza dall’epicentro,l’intensità dello scuotimento provo-cato dal terremoto dipende dalle con-dizioni del territorio, in particolare daltipo di terreno e dalla forma del pae-saggio. In genere, lo scuotimento è

Rischio sismico.Sei preparato?

Breve prontuario per capire e comprendere meglio gli effetti del sisma: prima e dopo

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maggiore nelle zone in cui i terrenisono soffici, minore sui terreni rigidicome la roccia; anche la posizione haeffetti sull’intensità dello scuotimento,che è maggiore sulla cima dei rilievie lungo i bordi delle scarpate.Cosa fa lo Stato per aiutarti?Nel 2009, dopo il terremoto dell’A-quila, lo Stato ha avviato un piano na-zionale per la prevenzione sismica,che prevede lo stanziamento alle Re-gioni di circa un miliardo di Euro insette anni con diverse finalità:• indagini di microzonazione sismica,per individuare le aree che possonoamplificare lo scuotimento del terre-moto;• interventi per rendere più sicuri gliedifici pubblici strategici e rilevanti;• incentivi per interventi di migliora-mento sismico di edifici privati.In quale zona viviL’Italia è un Paese interamente si-smico, ma il suo territorio è classifi-cato in zone a diversa pericolosità. Chicostruisce o modifica la struttura dellacasa è tenuto a rispettare le norme si-smiche della propria zona, per proteg-gere la vita di chi ci abita. Per cono-scere la zona sismica in cui vivi e qualisono le norme da rispettare, rivolgitiagli uffici competenti della tua Re-gione o del tuo Comune.La sicurezza della tua casaÈ importante sapere quando e come è

stata costruita la tua casa, su qualetipo di terreno, con quali materiali. Esoprattutto se è stata successivamentemodificata rispettando le norme sismi-che. Se hai qualche dubbio o se vuoisaperne di più, puoi rivolgerti all’uf-ficio tecnico del tuo Comune oppurea un tecnico di fiducia.

Cosa fare prima

Con il consiglio di un tecnicoA volte basta rinforzare i muri portantio migliorare i collegamenti fra paretie solai: per fare la scelta giusta, fatticonsigliare da un tecnico di fiducia.Da solo, fin da subito• Allontana mobili pesanti da letti odivani.• Fissa alle pareti scaffali, librerie ealtri mobili alti; appendi quadri e spec-chi con ganci chiusi, che impediscanoloro di staccarsi dalla parete.• Metti gli oggetti pesanti sui ripianibassi delle scaffalature; su quelli alti,puoi fissare gli oggetti con del nastrobiadesivo.• In cucina, utilizza un fermo per l’a-pertura degli sportelli dei mobili dovesono contenuti piatti e bicchieri, inmodo che non si aprano durante lascossa.• Impara dove sono e come si chiu-dono i rubinetti di gas, acqua e l’in-terruttore generale della luce.

• Individua i punti sicuri dell’abita-zione, dove ripararti in caso di terre-moto: i vani delle porte, gli angolidelle pareti, sotto il tavolo o il letto.• Tieni in casa una cassetta di prontosoccorso, una torcia elettrica, una ra-dio a pile, e assicurati che ognuno sap-pia dove sono.• Informati se esiste e cosa prevede ilPiano di protezione civile del tuo Co-mune: se non c’è, pretendi che sia pre-disposto, così da sapere come com-portarti in caso di emergenza.• Elimina tutte le situazioni che, in casodi terremoto, possono rappresentare unpericolo per te o i tuoi familiari.

Se arriva il terremoto

Durante un terremoto• Se sei in un luogo chiuso, mettitisotto una trave, nel vano di una portao vicino a una parete portante.• Stai attento alle cose che cadendopotrebbero colpirti (intonaco, contro-soffitti, vetri, mobili, oggetti ecc.).• Fai attenzione all’uso delle scale:spesso sono poco resistenti e possonodanneggiarsi.• Meglio evitare l’ascensore: si puòbloccare.• Fai attenzione alle altre possibili con-seguenze del terremoto: crollo diponti, frane, perdite di gas ecc.• Se sei all’aperto, allontanati da edi-fici, alberi, lampioni, linee elettriche:potresti essere colpito da vasi, tegolee altri materiali che cadono.Dopo un terremoto Assicurati dello stato di salute dellepersone attorno a te e, se necessario,presta i primi soccorsi. Esci con pru-denza, indossando le scarpe: in stradapotresti ferirti con vetri rotti. Se sei inuna zona a rischio maremoto, allonta-nati dalla spiaggia e raggiungi un po-sto elevato. Raggiungi le aree di attesapreviste dal Piano di protezione civiledel tuo Comune. Limita, per quantopossibile, l’uso del telefono. Limital’uso dell’auto per evitare di intralciareil passaggio dei mezzi di soccorso.

Fonte: www.protezionecivile.gov.it

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I drammatici eventi di questigiorni hanno riproposto in ma-niera drammatica l’esigenza diapprontare una strategia pre-

ventiva al fine di minimizzare i dannidovuti ai sismi, preso atto dell’impos-sibilità ad oggi di avere delle previ-sioni attendibili.Minimizzare comunque e non elimi-nare, perché è bene precisare che nonesisterà mai un edificio inattaccabileda qualunque sisma e ci dovrà sempreessere un rapporto costi benefici inogni edificio ovvero questo dovrà es-sere realizzato per resistere a terremotidi media intensità ed assicurare una

“certa” resistenza anche ai terremotipiù violenti.Questa resistenza diminuirà inevita-bilmente all’aumentare del grado delsisma perché è impensabile garantireuna resistenza assoluta anche in casodi sismi di elevatissimo grado d’in-tensità.Come avviene per le auto, l’attenzionedella tecnologia è creare delle struttureche abbiano un certo grado di elasti-cità e, superato quello, possano defor-marsi plasticamente in modo che sianoin grado di assorbire le sollecitazionisismiche: in altre parole si vuole evi-tare di avere strutture resistenti, ma

che a seguito di un determinato sismaabbiano un comportamento fragile chene determini il collasso.Fatta questa premessa, e senza volerentrare in dettagli troppo tecnici, oc-corre ragionare sugli strumenti attual-mente presenti nella normativa ita-liana.Come in molti altri campi il problemanon è in realtà nella normativa tecnicache viene periodicamente aggiornatae tiene conto dello stato dell’arte deglistudi scientifici (per esempio oggi adifferenza del passato si studia l’edi-ficio dal punto di vista dinamico e nonsolo statico), ma nella gestione tec-

La prevenzionedagli effetti

degli eventi sismiciin edilizia

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nico-amministrativa degli interventisia pubblici che privati.Per gli interventi privati la procedurasi è fatta via via più complessa proprioal fine di ingabbiare il procedimentoe garantire da parte del progettista edell’esecutore un’elevata qualità dellacostruzione. Nelle pratiche edilizie re-lative ad interventi che abbiano rile-vanza strutturale (ad esempio compor-tino interventi sulle murature portantio sui solai) è obbligatorio svilupparesia a livello grafico che di calcolo leopportune verifiche che garantiscanoche l’edificio per effetto delle modifi-che realizzate sia comunque in gradodi assicurare il necessario grado di re-sistenza in presenza di un evento si-smico.Permangono però due criticità:• La complessità (e l’onerosità) del-l’iter può “consigliare” qualcuno a tro-vare delle scorciatoie per limitare itempi ed i costi

• L’iter prevede che in molti passaggila qualità dell’edificio e l’aderenzaalla normativa venga autocertificata,il che, se da un lato responsabilizzal’operatore e decongestiona l’ufficiopubblico, dall’altro lascia spazio adeventuali abusi soprattutto in man-canza di efficaci controlli da parte del-l’amministrazione pubblica.Per gli interventi pubblici il problemaè diverso e dipende essenzialmente da2 fattori:• la burocrazia che gestisce gli inter-venti è stata strutturata per garantireun controllo assoluto del procedi-mento. Ciò comporta delle procedurelunghe e complicate che spesso por-tano ad un incremento dei tempi e deicosti in fase esecutiva e, non di rado,avviene che il finanziamento stabilitomolti anni prima, al momento dellarealizzazione non sia più disponibile.Tutto ciò si riflette in cantieri eternied incompiuti, o che, quando vengono

finalmente ultimati, sono figli di pro-getti ormai “obsoleti”.• La corruzione che nonostante lamacchina burocratica o forse propriograzie ad essa, pervade ancora il set-tore e trova terreno fertile di incontrotra gli enormi interessi dell’imprendi-toria privata ed una pletora di funzio-nari pubblici non di rado demotivatiin termini di riconoscimenti economicie professionali.In definitiva affinché l’Italia possasentirsi maggiormente garantita incaso di sisma, opinione dello scriventeè quella di evitare di emanare ulteriorinorme, ma impegnarsi a rendere piùefficienti le procedure esistenti, elimi-nando le zone d’ombra degli appaltipubblici, garantendo tempi e costicerti, incrementando i controlli e mo-tivando e responsabilizzando maggior-mente i funzionari pubblici.

Ing. Massimo Corsini

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C on la Legge n.76/2016(c.d. legge Cirinnà), tuttele norme che si riferisconoal matrimonio (ad esclu-

sione di quelle riferite all’adozione diminori), si applicano anche per leunioni civili tra persone dello stessosesso. Il convivente, pertanto, non avrànecessità di dimostrare possesso o de-tenzione dell’immobile oggetto dei la-vori edilizi che danno il diritto alladetrazione decennale e quindi, se so-sterrà le spese documentate dal boni-fico bancario, usufruirà del diritto alladetrazione fiscale.La richiamata legge n. 76 del 2016,infatti, equipara il matrimonio alleunioni civili, stabilendo che – fattesalve le previsioni del codice civilenon richiamate espressamente e quelledella legge sull’adozione (legge 4maggio 1983, n. 184) – “le disposi-zioni che si riferiscono al matrimonioe le disposizioni contenenti le parole“coniuge”, “coniugi” o termini equi-valenti, ovunque ricorrono nelle leggi,negli atti aventi forza di legge, nei re-golamenti nonché negli atti ammini-strativi e nei contratti collettivi, si ap-plicano anche ad ognuna delle partidell’unione civile tra persone dellostesso sesso.” (comma 20)Per quanto attiene, invece, alle c.d.unioni di fatto, costituite tra personemaggiorenni unite da legami affettiviai fini dell’accertamento di “stabile

convivenza” viene richiamata il con-cetto di famiglia anagrafica. La citatalegge n. 76 del 2016 estende, però, aiconviventi di fatto alcuni specifici di-ritti spettanti ai coniugi (quale, tra glialtri, il diritto di visita, di assistenza edi accesso alle informazioni personaliin ambito sanitario, come e quantoprevisto oggi per i coniugi e i fami-liari) e riconosce al convivente super-stite il diritto di abitazione, per un pe-riodo determinato, nonché lasuccessione nel contratto di locazionedella casa di comune residenza in casodi morte del conduttore o di suo re-cesso dal contratto.L’Agenzia delle Entrate, quindi, con

la risoluzione n. 64e del giorno28/7/2016 ha esteso il principio delladetrazione fiscale, dal coniuge unitoin matrimonio, anche alle convivenzedi fatto ed alle unioni civili. I presupposti per la corretta detrazionesono:• che il convivente sostenga le speseper l’opera;• che la convivenza nell’unità immo-biliare sia già esistente con l’inizio deilavori e dovrà essere certificata da una“dichiarazione sostitutiva dell’atto dinotorietà”, se la normativa non pre-vede alcun titolo abilitativo per lo spe-cifico intervento agevolato (ris. n.184/E del 2002 e circ. n. 15/E del2005, par. 7.2).Il convivente more uxorio (come sefosse coniuge) che sostenga le spesedi recupero del patrimonio edilizio(nel rispetto delle condizioni previstedal richiamato art. 16-bis) può, dun-que, fruire della detrazione alla streguadi quanto chiarito per i familiari (legatida vincolo matrimoniale) conviventi.Così, ad esempio, come chiarito nellarisoluzione n. 184/E del 2002, con ri-ferimento ai predetti familiari, il con-vivente non proprietario dell’immo-bile può fruire della detrazione ancheper le spese sostenute per interventieffettuati su una delle abitazioni nellequali si esplica il rapporto di convi-venza (anche se diversa dall’abita-zione principale della coppia).

Detrazioni fiscali:spettano ancheal convivente

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RAG. ANDREA CASARINIPresidente Provinciale

UPPI Bologna

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H o qualche sospetto sull’o-perato dell’amministratoredi condominio? aaa-Non sono chiare le voci

del bilancio condominiale e l’ammi-nistratore è restio a consegnare la do-cumentazione comprovante le varievoci del bilancio? Non riesco a comprendere i movi-menti desunti dall’estratto conto ban-cario del condominio? Ora si potrà far intervenire un revisore,con regolare mandato da parte di unsingolo condomino o dell’assembleastessa, con un obiettivo: CONTROL-LARE!Il nuovo articolo 1130-bis del codicecivile, infatti, introdotto dalla Legge220/2012, regola l’attività di verificadella contabilità del condominio. Il professionista incaricato, in forza diregolare mandato, avrà cura di perse-guire con precisione ed ordine gli in-teressi del mandante.A tal uopo chi meglio degli iscrittiall’Ordine dei Dottori Commercialistied Esperti Contabili possono essere isoggetti più adatti a cui conferire ilmandato sulla revisione-controlli deiconti e della contabilità del condomi-nio!

Revisione per la corretta verificadella contabilità del condominio

Ha lo scopo di individuare la confor-

mità rispetto al quadro finanziario-normativo di riferimento e quindi diverificare il livello di annullabilità delrendiconto condominiale in quanto ca-rente rispetto le normative di riferi-mento.Trattasi quindi di un controllo formaledel rendiconto annuale.

Revisione per la corretta veri-fica della regolarità del condo-minio

Ha lo scopo di verificare la regolaritàfiscale, previdenziale ed assicurativadel condominio; quindi di verificarel’apertura del codice fiscale del con-

dominio e gli adempimenti fiscali ine-renti (verifica della documentazioneper la detrazione fiscale del 50% o del65%, regolarità delle eventuali assun-zioni dei dipendenti del condominio,ecc.).Il tutto con l’obiettivo di verificare ipresupposti per richiedere la nullitàdel rendiconto annuale del condomi-nio.

Sospetto di appropriazioneindebita

Ha lo scopo di verificare la documen-tazione (fatture, ricevute e quant’al-tro) finalizzata ad accertare posizioniirregolari a cui non corrispondono,ad esempio, gli esatti e precisi movi-menti dall’estratto conto bancario,ovvero di determinare se esistonocasi di appropriazione indebita daparte dell’amministratore. In questocaso, probabilmente sarà necessarioanche l’intervento di un legale di fi-ducia.In ogni caso chi ha ricevuto il man-dato di revisore condominiale dovràavere competenze specifiche e il suoobiettivo sarà anche quello di tuteladelle parti a garanzia della corret-tezza dell’operato dell’amministra-tore di condominio che ha redatto ilbilancio condominiale e dei condò-mini che gli hanno affidato il loropatrimonio.

Il revisorecondominiale

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RAG. ANDREA CASARINIPresidente Provinciale

UPPI Bologna

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L’anagrafecondominiale

Facciamo luce sugli adempimenti per locatori e nuovi proprietari

L ’anagrafe condominialerappresenta una importan-tissima novità, introdottanel nostro ordinamento

dalla recente riforma sulle normecondominiali (art. 130, n. 6 del Co-dice Civile).In pratica, si tratta di un registro chel’amministratore deve aggiornarepuntualmente e che deve contenere:• generalità dei singoli proprietari edei titolari di diritti reali e di dirittipersonali di godimento, relativi co-dici fiscali e residenza o domicilio;• identificativi catastali di ciascunaunità immobiliare;• dati relativi alle condizioni di sicu-rezza delle parti comuni dell’edifi-cio.La procedura da seguire per la for-mazione iniziale e l’aggiornamentodel registro di anagrafe condominialeè la seguente:• l’amministratore chiede ai condò-mini i dati suindicati, specificandoun termine per l’adempimento;• i condòmini ottemperano alle ri-chieste loro formulate dall’ammini-stratore, osservando le modalità pro-poste;Nel caso di aggiornamento, ad esem-pio di cambio di residenza o di con-duttore, spetta al condomino attivarsiper primo, in quanto non semprel’amministratore può essere a cono-scenza di questi cambiamenti.

Nell’ipotesi di omessa o incompletacomunicazione dei dati da parte delcondòmino - tanto nel caso di forma-zione iniziale, quanto di aggiorna-mento del registro - l’amministratoreprevio sollecito con raccomandataa.r., potrà agire autonomamente perreperire i dati richiesti addebitandole spese all’inadempiente.Ad esempio in caso di mancata co-municazione, da parte del condò-mino, di variazione di residenza o diidentificativi catastali della propriaunità immobiliare, l’amministratorepotrà reperire queste informazionipresso l’ufficio anagrafe del Comuneed il Catasto, attribuendone i costiall’inadempiente.

Dati dei conduttori e problematiche connesse

Se le informazioni in merito ai daticatastali, alla residenza e ai dirittireali esistenti sulle unità immobiliarinon rappresentano un problema, inquanto reperibili presso l’anagrafecomunale, il catasto e i pubblici re-gistri immobiliari, altrettanto non puòdirsi per i diritti personali di godi-mento sull’unità immobiliare, comead esempio la locazione. Infatti nonesiste un’anagrafe pubblica dei con-tratti di locazione in essere, pertantochi volesse sapere se una determinataunità immobiliare è locata o ceduta

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Commercialista in Bologna

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in comodato d’ uso, non potrebbe faraltro che informarsi presso i direttiinteressati.Siccome i contratti di locazione auso abitativo di durata superiore atrenta giorni devono essere registratiall’agenzia delle entrate, teorica-mente è possibile domandare al Tri-bunale di ordinare al suddetto entedi fornire queste informazioni al ri-corrente che il giudice ha autorizzatoconsiderandolo interessato (cfr. d.p.r.n. 131/86).Una procedura lunga e costosa che,nei fatti, non è stata mai utilizzata,quantomeno non è stata utilizzata da-gli amministratori di condominio.La legge di stabilità per l’anno 2016(l. n. 28 dicembre 2015, n. 208, pub-blicata in Gazzetta Ufficiale in data30 dicembre 2015) ha posto parzialerimedio a questa problematica.L’art. 1, cinquantanovesimo comma,Legge n. 208/2015 è intervenuto mo-

dificando l’art. 13, primo comma, l.n. 431/98 (riguardante i contratti dilocazione ad uso abitativo). Talenorma oggi recita:[…]. È fatto carico al locatore diprovvedere alla registrazione nel ter-mine perentorio di trenta giorni, dan-done documentata comunicazione neisuccessivi sessanta giorni, al condut-tore ed all’amministratore del con-dominio, anche ai fini dell’ottempe-ranza agli obblighi di tenutadell’anagrafe condominiale di cui al-l’articolo 1130, numero 6), del codicecivile.In sostanza, si è imposto al proprie-tario dell’unità immobiliare di co-municare all’amministratore dicondominio gli estremi della regi-strazione del contratto.Ciò significa che non sarà più suffi-ciente comunicare all’amministratorele generalità del conduttore, ma entrosessanta giorni dalla registrazione del

contratto presso l’ Agenzia delle En-trate, bisognerà comunicargli i rela-tivi estremi. Il fatto che la comuni-cazione debba essere documentatasembrerebbe fare riferimento alla ne-cessità di allegare alla comunicazionecopia della ricevuta di registrazioneo quanto meno un suo estratto.Tale documento deve entrare a fareparte del registro di anagrafe condo-miniale, in quanto è la stessa normaad imporlo specificando che la co-municazione documentata dev’essereadempiuta anche ai fini della tenutadell’anagrafe condominiale.E se il proprietario non agisce in que-sti termini, cioè non comunica al-l’amministratore gli estremi della re-gistrazione?In tal caso l’amministratore potràagire in giudizio chiedendo l’emis-sione di un decreto ingiuntivo, adde-bitandone i costi al condòmino ina-dempiente.

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Catasto e fiscalitàimmobiliare

Le nuove disposizioni dell’Erario fanno chiarezza su diversi temi

C on la circolare 27/E del 13giugno 2016, l’Agenziadelle Entrate fornisce chia-rimenti su problematiche

generate da nuove disposizioni legi-slative su importanti temi, come revi-sione delle rendite, “imbullonati”, age-volazioni nelle compravendite, bonus.

Costruzioni “scoperte”

Le abitazioni e gli immobili produttivicaratterizzati dalla presenza di muriperimetrali e interni sostanzialmenteintegri, ma privi della copertura,quando lo stato di fatto non ne con-sente comunque l’iscrizione in altracategoria catastale, possono essere re-gistrate nella “F/2 – unità collabenti”,che identifica le costruzioni caratte-rizzate da un notevole livello di de-grado, tale da impedire l’attribuzionedi una propria rendita catastale.

Costruzioni “non ultimate”

In caso di immobili non ultimati, “par-cheggiati” impropriamente a tempoindeterminato nelle categorie catastali“F/3 – Unità in corso di costruzione”ed “F/4 – Unità in corso di defini-zione” (categorie, per forza di cose,provvisorie), il Comune sul cui terri-torio insistono può sempre segnalarela circostanza al competente ufficiodell’Agenzia delle Entrate per le ve-

rifiche del caso. A tal fine, può avva-lersi della legge 662/1996 (articolo 3,comma 58), quando il classamento ri-sulta non aggiornato o palesementenon congruo rispetto a fabbricati si-milari, ovvero della legge 311/2004(articolo 1, comma 336), per segnalaresituazioni non più coerenti per inter-venute variazioni edilizie.

Non tutti i sostegni sono pali

Dallo scorso 1° luglio, gli elementi direte e le infrastrutture realizzate perle istallazioni di telefonia mobile(come tubature, piloni, cavidotti, pozzidi ispezione, pozzetti, centraline, edi-fici o accessi a edifici, installazioni diantenne, tralicci e pali) non devonoessere presi in considerazione nelladeterminazione della rendita catastale.Il discorso cambia quando si parla distrutture di sostegno degli aerogene-ratori delle centrali eoliche. Tali strut-ture sono vere e proprie torri immo-bilizzate al suolo, con un interno,spesso dotate di scale; in pratica, piùche di pali, si tratta di vere e propriecostruzioni. Quindi, vanno stimate infase di determinazione della renditacatastale della centrale.

Gli input della revisione catastale

La rendita catastale di un’unità im-mobiliare dipende non solo dalle ca-

ratteristiche intrinseche del fabbricatoche la ospita e dalla destinazionedell’unità stessa, ma anche da quelleestrinseche, come l’ubicazione e i ser-vizi territoriali disponibili. Sono que-ste ultime a determinare il livello diredditività (la classe) dell’immobile,che può modificarsi nel tempo.Nei processi di revisione catastale av-viati su richiesta dei Comuni, infatti,gli uffici delle Entrate effettuano una

autonomamente accatastate (ciascunaintestata a un diverso soggetto, adesempio moglie e marito), di fatto co-municanti, nell’impossibilità di attuareuna fusione catastale (considerata ladiversa titolarità), non basta chiedereall’ufficio delle Entrate l’inserimentodi un’apposita annotazione negli atticatastali per dare evidenza dell’unionedi fatto ai fini fiscali, ma vanno pre-sentate due distinte dichiarazioni divariazione.

Contratti di locazione

Registro: la solidarietà fiscale“resiste”La norma della Stabilità 2016 che haintrodotto l’obbligo, per il solo pro-prietario, di registrare il contratto dilocazione nel termine perentorio ditrenta giorni dalla data della sua sti-pula, ha natura civilistica; poiché nonè mutata la disciplina dell’imposta diregistro, l’obbligo di richiedere la re-gistrazione e di pagare la relativa im-posta resta in capo alle parti contraenti(quindi, locatore e conduttore) ovveroall’eventuale agente immobiliare in-tervenuto per la conclusione del con-tratto.

verifica generalizzata dei classamentiattribuiti a tutte le unità immobiliariubicate in specifici contesti territoriali(microzone) in cui è stato riscontratoun anomalo scostamento tra valorimedi di mercato e valori medi cata-stali, finalizzata a una maggiore pere-quazione fiscale. La revisione dei clas-samenti avviene tramite comparazioneo con le “unità tipo” che hanno desti-nazione e caratteristiche analoghe ocon unità già censite aventi analoghecaratteristiche. Se lo reputa necessario,l’ufficio può anche promuovere l’in-tegrazione del quadro tariffario, perincludervi tipologie edilizie, destina-zioni d’uso o classi originariamentenon previste.

Imbullonati di pertinenza

Le installazioni fotovoltaiche realiz-zate su edifici (come l’impianto insitosul tetto, non integrato) e su aree dipertinenza, comuni o esclusive, di fab-bricati o unità immobiliari, non de-vono essere accatastate come unitàimmobiliari autonome, in quanto pos-sono essere assimilate agli impianti dipertinenza degli immobili.In caso di installazioni che sono per-

tinenze di unità immobiliari a desti-nazione speciale e particolare (gruppicatastali D ed E), c’è l’obbligo di di-chiarazione di variazione, per la ride-terminazione della rendita, se le com-ponenti rilevanti ai fini della stimacatastale dell’impianto ne incremen-tano il valore capitale di una percen-tuale pari al 15%.

Inquadramento catastalead alta quota

Gli impianti di risalita (alla cui renditacatastale non concorrono più le funi, icarrelli, le sospensioni, le cabine e imotori che azionano i sistemi di tra-zione), quando hanno destinazioneesclusivamente o prevalentementecommerciale per il soddisfacimento difini ricreativi, sportivi o turistico-escur-sionistici, continuano a dover essereaccatastati nella categoria “D/8 – Fab-bricati costruiti o adattati per le spe-ciali esigenze di un’attività commer-ciale e non suscettibili di destinazionediversa senza radicali trasformazioni”.

Due cuori, due capanne contigue

In caso di due abitazioni contigue e

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Nessun impatto anche sulla possibilitàdi ravvedimento operoso in caso ditardiva od omessa registrazione delcontratto.

Proroga tacita tra le parti,esplicita con l’Agenzia

La proroga, anche non scritta, del con-tratto di locazione deve essere comu-nicata in ogni caso all’Agenzia delleEntrate con il modello RLI, entrotrenta giorni dall’evento e dopo averpagato l’eventuale relativa imposta. Il modello va inviato tramite i servizitelematici o presentato all’ufficio delleEntrate presso il quale è stato regi-strato il contratto di locazione.

Compravendite

Mancata vendita dell’immobile en-tro l’anno (o entro i due anni)Nell’ipotesi di inottemperanza del-l’obbligo di alienazione dell’immobilepre-posseduto entro un anno dall’ac-quisto del nuovo, con l’agevolazione“prima casa”, il contribuente può av-valersi delle procedure descritte nellerisoluzioni nn. 105/2011 e 112/2012,con le quali l’Agenzia ha indicato lemodalità per comunicare l’impossibi-lità di assolvere agli impegni assuntial momento dell’acquisto della “primacasa di abitazione” ed evitare l’appli-cazione della sanzione amministrativa,o corrisponderla in misura ridotta, be-

neficiando dell’istituto del ravvedi-mento operoso (i termini per stabilirela diversa entità della riduzione de-corrono dal giorno in cui si è verificatala decadenza dall’agevolazione fruitaper il nuovo acquisto, cioè dal giornoin cui matura l’anno dalla stipuladell’atto).Analogamente a quanto previsto inmateria di “prima casa”, anche in casodi mancato trasferimento entro dueanni dell’immobile acquisito nell’am-bito di una procedura giudiziaria diespropriazione (articolo 16 del Dl18/2016), il contribuente che si trovanella condizione di non poter o volerrispettare l’impegno assunto, può ri-volgere apposita istanza all’ufficiodell’Agenzia delle Entrate, secondo leprocedure previste dalle risoluzioni102 e 115 del 2012, e ottenere la rili-quidazione dell’imposta in misura or-dinaria e dei relativi interessi. Cosìcome, nel caso trascorrano i due annie si realizzi la decadenza dall’agevo-lazione fruita, può avvalersi del rav-vedimento operoso, presentando ap-posita istanza all’ufficio delle Entratepresso il quale è stato registrato l’atto.

Dentro lo stesso comune il bonusprima casa non spettaIl contribuente già proprietario nel co-mune di una abitazione non acquistatacon l’agevolazione “prima casa”, nonpuò comprare una nuova casa nellostesso comune beneficiando del bo-nus, anche se s’impegna a vendere en-tro un anno l’immobile pre-posseduto.Così facendo contravverrebbe allacondizione stabilita dalla lettera b)della Nota II-bis) del Dpr 131/1986,che impone all’acquirente di dichia-rare di non possedere, in via esclusivao in comunione con il coniuge, altracasa di abitazione nel territorio delComune in cui è situato l’immobileda acquistare.

Casa comprata e poi locata:orizzonte più ampio sul bonus

Le abitazioni nuove, con determinatecaratteristiche, acquistate per esseredate in locazione per almeno otto anni,che godono dell’incentivo fiscale con-

ANCORA TENTATIVI DI TRUFFA CAMUFFATI DA LETTERE

DELLE ENTRATE

F inte richieste, a nome dell’Agenzia, di consistenti pagamenti (oltre

4mila euro) a seguito di presunti controlli automatizzati, sono

state recapitate a numerosissime persone.

Non si fermano neanche nel periodo estivo i tentativi di truffa in nome

del Fisco!

Ad alcuni contribuenti è arrivata una lettera di richieste di chiarimenti

in seguito a ipotetici controlli automatizzati effettuati sulle dichiarazioni

dei redditi e sulla base del redditometro.

Nella missiva, che imita nella forma quelle ufficiali dell’Agenzia delle

Entrate, con tanto di logo e riproduzione della firma di un dirigente,

viene chiesto ai destinatari di regolarizzare la propria posizione con il

Fisco, versando una significativa somma tramite conto corrente postale

o bonifico bancario a favore di una società.

L’Agenzia precisa che non si tratta di comunicazioni ufficiali dell’am-

ministrazione finanziaria e ribadisce che in nessun caso richiede ver-

samenti tramite conto corrente postale o bonifico bancario, ma solo ed

esclusivamente attraverso l’utilizzo dei modelli di pagamento F23 o

F24.

Chiunque riceva lettere analoghe, è invitato a non darvi seguito e a de-

nunciare il tentativo di truffa a qualsiasi ufficio delle Entrate e alle

forze di polizia.

La Redazione

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55.000 Euro) per accedere alla detra-zione delle spese sostenute per i con-tratti di leasing abitativo (articolo 15,comma 1, lettere i-sexies.1) e i-sexies.2), del Tuir) devono essere ve-rificati solo al momento della stipuladel contratto; è irrilevante il fatto che,durante il periodo di fruizione dell’a-gevolazione, si raggiungano i 35 annidi età o si dichiari un reddito com-plessivo superiore al tetto indicato.In merito agli oneri accessori, nonsono detraibili quelli sostenuti per l’e-ventuale stipula di contratti di assicu-razione sugli immobili né gli eventualicosti di intermediazione sostenuti dachi concede il finanziamento per la ri-cerca dell’immobile. Rientrano invecefra le spese detraibili i costi di stipuladel contratto di leasing.

Sì al bonus mobili se si comprauna casa ristrutturata

Tra gli interventi edilizi che costitui-

scono il presupposto per usufruire an-che del bonus per l’acquisto di mobilie grandi elettrodomestici rientrano an-che quelli di restauro, risanamentoconservativo e ristrutturazione edili-zia, riguardanti interi fabbricati, ese-guiti da imprese di costruzione o ri-strutturazione e da cooperativeedilizie, che entro diciotto mesi daltermine dei lavori provvedono allasuccessiva vendita o assegnazione del-l’immobile.

Beni significativisolo per consumatori finali

La disciplina dei “beni significativi”(Iva al 10% fino a concorrenza delvalore dell’intervento di recupero) èriservata ai consumatori finali dellaprestazione, non può trovare appli-cazione nei rapporti tra soggetti pas-sivi d’imposta (è confermato quantosostenuto con le circolari 71/2000 e37/2015).

sistente nella deduzione del 20% delcosto di acquisto o di costruzione (ar-ticolo 21, Dl 133/2014), non devonoessere obbligatoriamente cedute “daimprese di costruzione e da coopera-tive edilizie”: l’attuale norma nonpone alcun vincolo alla qualifica delcedente. L’ambito di applicazionedella norma riguarda tutti i contrattidi locazione che hanno una durata diotto anni, includendo anche le ipotesiin cui il contratto ha lo stesso periododi efficacia per effetto di proroghe,previste per legge o concordate tra leparti (ad esempio, i contratti stipulatisolo per quattro anni rinnovabili, comeprevisto dalla norma sulle locazioni,per altri quattro anni).

Leasing abitativo:conta la data di stipula

I requisiti anagrafico (se si hanno 35o più anni, i vantaggi fiscali sono di-mezzati) e reddituale (non oltre i

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Patrimonioimmobiliare 2015Pubblicato dall’Agenzia delle Entrate lo studio particolareggiato,

aggiornato allo scorso 31 dicembre, sulla composizione e la naturadei beni censiti negli archivi catastali

“ Mi conviene di più la tassa-zione ordinaria o la tassa-zione con cedolare secca?”Normalmente un locatore

inesperto si porrà per prima questa do-manda quando deciderà di cedere inlocazione un immobile. Preliminar-mente, però, prima ancora di scegliereil regime fiscale più opportuno, va ef-fettuata un’attenta valutazione.L’ Agenzia delle Entrate ha pubblicatoun’interessante studio che restituisceuna minuziosa fotografia sulla com-posizione e la natura del patrimonioimmobiliare censito negli archivi ca-tastali, aggiornato al 31 dicembre2015, grazie al quale è possibile otte-nere un esaustivo sguardo d’insiemesu una rilevazione di 74 milioni fraunità immobiliari urbane e altre tipo-logie immobiliari che non produconoreddito, dettagliata per categoria ca-tastale ed elaborata su base comunale.Di questo stock, sono 64,2 milioni leunità immobiliari censite nelle cate-gorie catastali ordinarie e speciali, allequali è attribuita una rendita, mentreoltre 3 milioni appartengono al gruppoF (unità non idonee, anche solo tem-poraneamente, a produrre reddito subase ordinaria) e oltre 6 milioni sonobeni comuni non censibili, cioè di pro-prietà comune e che non produconoreddito, o unità ancora in lavorazione(a quest’ultima categoria apparten-gono appena 115.000 unità circa su

tutto il territorio nazionale).Se consideriamo, quindi, esclusiva-mente quella porzione di stock nazio-nale a cui è attribuita una rendita, lamaggior parte è censita nel gruppo A(oltre il 55%) e nel gruppo C (oltre il40%), dove sono compresi, oltre a im-mobili commerciali (negozi, magaz-zini e laboratori), anche le pertinenzedelle abitazioni, cioè soffitte, cantine,

box e posti auto.La restante parte dello stock è costi-tuita principalmente da immobili cen-siti nei gruppi a destinazione speciale(gruppo D, 2,4%), particolare (gruppoE, 0,3%) e d’uso collettivo (gruppoB, 0,3%).Anche in termini di rendita catastale,la quota maggiore è rappresentata da-gli immobili dei gruppi A e C, ma

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scende al 65% circa del totale. Leunità del gruppo D rappresentano, dicontro, una rilevante quota di renditadel patrimonio immobiliare italiano,quasi il 30%, a fronte di una quota disolo 2,4% in numero. La rendita cata-stale complessiva attribuita allo stockimmobiliare italiano ammonta nel2015 a 37,5 miliardi di Euro (+0,1%rispetto al 2014), di cui circa il 60%relativa a immobili di proprietà dellepersone fisiche (22,6 miliardi di Euro)e il restante 40% (14,9 miliardi diEuro) detenuto dalle persone non fi-siche).Risulta, invece, pari a circa 25 milionidi Euro (appena lo 0,1% del totale) larendita catastale dei beni comuni cen-sibili.Le unità immobiliari censite nelle ca-tegorie catastali del gruppo A, dallacategoria A/1 alla A/11 con eccezionedella A/10 (uffici e studi privati), sonoa uso abitativo e ammontano a 34,8milioni, circa 80.000 unità in più diquelle rilevate con riferimento al 2014.Nel dettaglio delle singole categorie,sono aumentate nel 2015 le abitazioninelle categorie A/2 (tipo civile), A/3(tipo economico) e A/7 (ville e villini).

Sono diminuite di circa l’1% le abita-zioni signorili (A/1) e le abitazioni po-polari (A/4) e di circa il 4% le abita-zioni di tipo ultrapopolare e rurale(A/5 e A/6). Quasi il 90% delle unitàresidenziali è censito in catasto tra leabitazioni civili (A/2), economiche(A/3) e popolari (A/4).Lo stock abitativo è soprattutto di pro-prietà delle persone fisiche (circa 32,1milioni di unità), una quantità pari aquasi il 92% del totale. Agli altri sog-getti risultano intestate 2,7 milioni diunità e sono circa 9.000 le abitazionicensite tra i beni comuni.Tra le categorie catastali delle abita-zioni, quelle che presentano una mag-gior quota di unità delle Pnf rispettoal dato complessivo, sono le abitazionidi maggior pregio (A/1, A/8 e A/9) ele abitazioni classificate come tipichedei luoghi (A/11).Alle abitazioni censite al 31 dicembre2015 negli archivi catastali italianicorrisponde una rendita pari a 16,8miliardi di Euro, circa 82 milioni diEuro in più del 2014.Lo stock abitativo di proprietà dellepersone fisiche presenta una renditacatastale complessiva pari a 15,4 mi-

liardi di Euro (92% circa del totale).La rendita attribuita alle abitazioni dialtri soggetti, ammonta a 1,4 miliardidi Euro e a circa 3 milioni di Euro perle abitazioni censite tra i beni comuni.Sempre in termini di rendita catastale,la quota delle abitazioni di proprietàdelle persone non fisiche supera il20% per le abitazioni signorili (A/1)e assume particolare rilievo, quasi il60%, per le abitazioni di maggiorepregio (A/9). Per le ville (A/8) e leabitazioni tipiche dei luoghi (A/11),la quota di rendita catastale delle unitàdelle persone non fisiche è all’incircasuperiore a un quarto del totale.La media nazionale della rendita ca-tastale di un’abitazione è circa 480euro; è circa 500 Euro per quelle diproprietà delle Pnf, con punte di oltre4.000 Euro per le abitazioni di mag-gior pregio, sempre delle Pnf. Inferioria 100 Euro sono le rendite medie delleabitazioni popolari, ultra popolari otipiche dei luoghi.La superficie media delle abitazionicensite negli archivi, calcolata comerapporto tra la superficie catastalecomplessiva e il numero di unità, èpari a circa 117 mq; è inferiore a 100mq per le abitazioni di categoria A/4,A/5, A/6 e A/11, mentre va ben oltre i200 mq per le unità nelle categorieA/1, A/8 e A/9.Le unità del gruppo B, che racchiudeal suo interno tutte quelle unità im-mobiliari la cui destinazione ordinariaè l’uso collettivo, sono aumentatedell’1% rispetto al 2014. Le quotemaggiori sono quelle destinate ordi-nariamente a scuole (B/5, 32,4%), col-legi e convitti (B/1, 23,2%) e ufficipubblici (B/4, 21,7%).Nelle categorie catastali del gruppo Csono censite, invece, unità immobiliaria destinazione commerciale e varia.Si tratta di circa 26,8 milioni di unità(+1% circa rispetto al 2014), detenuteper circa l’88% dalle Pf.La maggior quota di questi immobiliè rappresentata dalle unità in categoriaC/6 (63,2%), prevalentemente box eposti auto, e dalle unità in categoriaC/2 (25,9%), prevalentemente cantinee soffitte. Rilevante è anche la quotadei negozi (C/1), che rappresentano il

7,4% del totale.La distribuzione delle unità secondola tipologia di intestatari, evidenzia laprevalenza della quota con intestatariPnf solo per le unità nelle categorieC/4 e C/5, rispettivamente immobiliper esercizi sportivi e stabilimenti bal-neari.Nel gruppo D sono censite le unitàimmobiliari a destinazione speciale a

fine produttivo, terziario o commer-ciale che presentano caratteristichespecifiche determinate dal loro uso eper le quali il cambio di destinazionenon può avvenire senza radicali tra-sformazioni. Sono presenti negli ar-chivi catastali circa 1,6 milioni diunità, per la maggior parte classificatenelle categorie D/1 (opifici), D/7 (im-mobili per le attività industriali), D/8(immobili per le attività commerciali)e D/10 (immobili produttivi per le at-

tività agricole).Le persone non fisiche sono titolari didiritti reali della maggior parte degliimmobili del gruppo D (54,4%); trale singole categorie di questo gruppofa eccezione solo la D/10, per la qualela quota di intestatari Pf supera il 90%.Pur rappresentando solo il 2,4% dellostock censito in catasto, portano indote una rendita catastale pari a circa

11 miliardi di Euro, quasi il 30% deltotale nazionale. Oltre il 70% di questarendita è attribuito alle unità delle ca-tegorie D1 (opifici), D/7 (immobiliper le attività industriali) e D/8 (im-mobili per le attività commerciali) che,come già posto in evidenza, sono traquelle categorie del gruppo D con lostock più numeroso. Alle unità appar-tenenti alla categoria D/10, a frontedi un’elevata quota di stock (26%circa del totale), la rendita attribuita

rappresenta solo il 7,8%. Anche in ter-mini di rendita, la quota delle Pnf su-pera ampiamente quella delle Pf, conla sola eccezione delle unità censitein categoria D/10.Nel gruppo E rientrano, infine, tuttequelle unità immobiliari che hanno ca-ratteristiche singolari e sono a usopubblico o di interesse collettivo. Sitratta in totale di circa 96.000 unità,

la cui rendita catastale complessivaammonta a circa 730 milioni di Euro,per la gran parte attribuita alle unitàimmobiliari delle categorie E/1 (sta-zioni per servizi di trasporto), E/3 (im-mobili per speciali esigenze pubbli-che) e E/9 (immobili particolari conaltre destinazioni), che rappresentanooltre il 90% del totale. Rispetto al2014, la rendita complessiva degli im-mobili censiti in questo gruppo è au-mentata dell’1,9 per cento.

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ISEE 2016Necessario per la richiesta di prestazioni sociali agevolate, ovvero di tutte leprestazioni o servizi sociali o assistenziali la cui erogazione dipende dalla si-tuazione economica del nucleo familiare del richiedente. La Dichiarazione puòessere utilizzata anche per l’accesso a servizi di pubblica utilità a condizioniagevolate (telefono fisso, luce, gas ecc.) qualora sia così previsto dalle autoritàe dalle amministrazioni pubbliche competenti.

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Documenti necessari • Codice Fiscale e Documento d’identità del dichiarante • Codice Fiscale di tutti i componenti del nucleo familiare • Contratto di affitto registrato (in caso di residenza in locazione)

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L’obbligodi registrazione del

contratto di locazioneLa tardiva registrazione col Ravvedimento Operoso sana la posizione fiscale,

ma non la nullità.

D al 1° gennaio 2016, la re-gistrazione del contratti dilocazione deve essere ef-fettuata dal locatore il

quale avrà a disposizione 30 giorni ditempo dalla sottoscrizione stessa e poi,nei successivi 60 giorni, dovrà infor-mare il conduttore e l’amministratoredi condominio. La mancata registrazione del contrattofarà si che il contratto verrà conside-rato nullo e, in caso di mancato paga-mento del canone o di mancato sgom-bero dell’immobile alla data discadenza stabilita, non si potrà proce-dere allo sfratto abbreviato, ma biso-gnerà istruire una causa ordinaria dioccupazione senza titolo, soluzione

lunga e dispendiosa.All’atto della registrazione, il locatorenei successivi 60 giorni dovrà comu-nicare l’assolvimento dell’onere fi-scale al conduttore e all’amministra-tore del condominio in modo che sipossa aggiornare il registro dell’ana-grafe condominiale: la comunicazionealle parti può essere effettuata tramiteraccomandata a.r. o posta elettronicacertificata. La Legge di Stabilità prevede che, es-sendo obbligato il locatore alla regi-strazione del contratto, ricade su que-st’ultimo la responsabilità sull’omessoversamento dell’imposta di registro ilcui pagamento può essere effettuatoanche in via telematica tramite mo-

dello F24. L’imposta si può pagarecon cadenza annuale o in un’unica so-luzione per tutta la durata della loca-zione: in entrambi i casi in riferimentoalla prima annualità, il versamento nonpotrà essere inferiore a € 67,00. In caso di tardivo pagamento, ai finidell’imposta di registro, la normativaprevede la sanzione dal 120% al 240%dell’imposta dovuta e degli interessi.Potrà essere eseguito spontaneamentel’adempimento dal locatore, utiliz-zando, per ridurre le sanzioni, l’istitutodel Ravvedimento Operoso.In caso di omessa registrazione, in-vece, si verificano due casi:• l’esistenza di un canone del 10% delvalore dell’immobile (determinato at-traverso la rivalutazione della renditacatastale);• la presunzione che il rapporto di lo-cazione sia esistente dai 4 periodi diimposta precedenti a quello in cui èavvenuto l’accertamento.L’omessa registrazione del contrattodi locazione entro il termine previsto,darà diritto al conduttore di richiedereal giudice di rimodulare il contrattostesso secondo e di richiedere la re-stituzione dei maggiori importi versatirispetto a quanto dovuto.La norma prevede che è responsabileil locatore in caso di volontaria omis-sione della registrazione del contrattodi locazione o di registrazione per unimporto inferiore.

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Opzione e/o revoca cedolare secca- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle Entrate- comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioniesercitate

Proroga del contratto di locazione- predisposizione della comunicazione al competenteUfficio delle Entrate;

- invio telematico della comunicazione al competenteUfficio delle Entrate;


Invio delle comunicazionidi disdetta ai conduttori(su espressa richiesta della proprietà) tramite RACCOMANDATA A.R.

Risoluzione anticipata delcontratto di locazione- predisposizione della comunicazione al competenteUfficio delle Entrate;

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Nuovo servizio di gestione globaledel contratto di locazione- incasso diretto dei canoni di locazione- servizio pronto intervento per manutenzionie riparazioni

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C on questa rubrica l’UPPIfornisce ai lettori tem-pestive notizie sulle in-terpretazioni giurispru-

denziali in materie che interessano lacasa ed il territorio.

Locazione

Si può concedere in locazione l’im-mobile pignorato?Nel caso di immobile pignorato, ilproprietario può concederlo in loca-zione e pretendere il pagamento deirelativi canoni?La risposta della Cassazione (Sen-tenza n.13216/2016).No. “Il proprietario-locatore di unbene pignorato non è legittimato adesercitare le azioni derivanti dal con-tratto di locazione concluso senzal’autorizzazione del giudice dell’ese-cuzione, ivi compresa quella del pa-gamento dei canoni, poiché la titolaritàdi tali azioni non è correlata ad un ti-tolo convenzionale o unilaterale (ilcontratto di locazione o la proprietà),ma spetta al custode, in ragione deipoteri di gestione e amministrazionea lui attribuiti e della relazione quali-ficata con il bene pignorato derivantedall’investitura del giudice.”

Locazione

Il contratto di locazione verbale ènullo?Sì: il Tribunale di Verona (Sentenzan. 170 del 26.01.2016) recepisce perla prima volta l’orientamento dellaCassazione a Sezioni Unite 2015.Il Tribunale di Verona con la pronun-cia in esame ha richiamato quanto èstato affermato dall’ultima pronunciain materia della Cassazione a Sez.Unite con la Sentenza del 17 settembre2015, n. 18214, ove è stato precisatoche “il contratto di locazione ad usoabitativo stipulato senza la formascritta ex art. 1, comma 4, della l. n.431 del 1998 è affetto da nullità as-soluta, rilevabile da entrambe le partie d’ufficio, attesa la “ratio” pubbli-cistica del contrasto all’evasione fi-scale; fa eccezione l’ipotesi previstadal successivo art. 13, comma 5, incui la forma verbale sia stata abusi-vamente imposta dal locatore, nel qualcaso il contratto è affetto da nullitàrelativa di protezione, denunciabiledal solo conduttore”.Pertanto, conformemente a quanto de-lineato dalla Suprema Corte a Sez.Un., ai sensi dell’art. 1 comma 4 1.431/98 per la stipula di validi contratti

di locazione è richiesta la formascritta; il conduttore può sì ottenerela riconduzione della locazione di fatto(invalida) alle condizioni di un validocontratto del tipo legale (art. 2 I.431/98), ma solo nel caso in cui il lo-catore “abbia preteso” l’instaurazionedi un rapporto solo di fatto (subito daparte del conduttore contro la sua vo-lontà). Nel caso sottoposo all’esamedel Tribunale alcuna deduzione, ancorprima di alcuna prova, è risultata es-sere stata proposta sul punto dal con-venuto-inquilino. Conseguentementeil Tribunale adito, conformementeall’evoluzione legislativa e in princi-pio della pronunzia della SupremaCorte a Sez. Unite del 2015, ha accer-tato e dichiarato la nullità del contrattodi locazione verbale dell’immobile;per l’effetto, ha condannato il conve-nuto al rilascio immediato e al risar-cimento del danno dell’occupazionesine titulo.Fonte: www.condominioweb.com

Condominio

Lancio di immondizia dai piani su-periori del condominio su terrazzodi proprietà esclusiva: il danno è ri-sarcibile dal condominio o dal suo

A cura dell’ avvocato ROSALIA DEL VECCHIODelegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato

Gli orientamenti dei giudiciAppuntamento con le norme

Rrubrica

amministratore?La risposta della Cassazione (Ordi-nanza Cassazione n.15662/2016).No, perché manca l’individuazione delresponsabile. I giudici della SupremaCorte sul ricorso proposto dalla dan-neggiata per avere la Corte d’Appelloescluso la sussistenza della pretesaresponsabilità del condominio e/odell’amministratore condominiale inordine ai danni lamentati hanno cosìstatuito: “il motivo del ricorso apparemanifestamente infondato in quantoi giudici di merito hanno puntual-mente spiegato - con motivazioneesente da vizi logici e giuridici -come il regolamento di condominiovietasse il lancio di immondizie e di

oggetti dai piani superiori preve-dendo conseguenti sanzioni per i tra-sgressori, che tuttavia non si è riuscitiad individuare a causa dell’omertàdei condomini, con ciò nulla poten-dosi addebitare all’amministratore oal condominio.(Fonte: Studio Castaldi)

Diritto di famiglia

Matrimonio via Skype, si può? È da considerarsi valido in Italia ilmatrimonio celebrato all’estero tra unitaliana ed uno straniero e tramitemezzi di comunicazione, come te-lefono o Skype?La risposta della Cassazione (Sen-

tenza n. 15343/2016). Si, il matrimonio è valido, ma solose lo è nel paese in cui è stato cele-brato. La Corte infatti ha evidenziatoche, pur trattandosi di matrimonio ce-lebrato alla sola presenza dello sposo,mentre la sposa era in collegamentotelematico, questo doveva conside-rarsi valido: “se l’atto matrimonialeè valido per l’ordinamento straniero(nella specie Pakistan), in quanto daesso idoneo a rappresentare il con-senso matrimoniale dei nubendi inmodo consapevole, esso non può ri-tenersi contrastante con l’ordine pub-blico solo perché celebrato in unaforma non prevista dall’ordinamentoitaliano.

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Il regime patrimonialenelle unioni civili

e nelle convivenze

R ecentemente il Parlamentoha approvato la legge n. 76del 2016, recante il nome“Regolamentazione delle

unioni civili tra persone dello stessosesso e disciplina delle convivenze”pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 21maggio 2016.Come si evince dal nome, la stessa sipropone di disciplinare, da un lato leunioni civili, ossia le coppiedi persone maggiorennidello stesso sesso, e, dall’al-tro, le convivenze (eteroses-suali ovvero omosessuali).In particolare, la rilevanzadella convivenza di due per-sone risulta affidata alla ri-correnza di vari presupposti,positivi (maggiore età, sta-bilità del legame affettivo“di coppia” e di reciproca as-sistenza morale e materiale)e negativi (assenza di paren-tela, affinità, adozione, ma-trimonio o unione civile).A seguito dell’approvazionedella legge abbiamo dunque3 forme familiari: matrimo-nio, unione civile e convi-venza. Accanto al matrimo-nio, inteso come il negoziosolenne mediante il quale unuomo e una donna assumonol’impegno di stabile convi-venza e di reciproco aiuto

come marito e moglie, sono inseritel’unione civile, ossia la formazionesociale costituita - mediante dichiara-zione di fronte all’ufficiale di stato ci-vile ed alla presenza di due testimoni- da due persone maggiorenni dellostesso sesso, unite stabilmente da le-gami affettivi di coppia e di reciprocaassistenza morale e materiale, nonchéle “convivenze di fatto” tra due per-

sone maggiorenni unite stabilmenteda legami affettivi di coppia e di reci-proca assistenza morale e materiale,non vincolate da rapporti di parentela,affinità o adozione, da matrimoni oda un’unione civile.In questo articolo ci proponiamo dianalizzare i regimi patrimoniali checaratterizzano i nuovi istituti familiari,in attesa di pronunce giurisprudenziali

che facciano luce sugliaspetti ancora ambigui dellanormativa, caratterizzata datendenze divergenti e traloro contraddittorie alla dif-ferenziazione e omologa-zione tra matrimonio eunione civile. Almeno dal punto di vistadegli aspetti patrimonialidell’unione civile, il legisla-tore sembra essersi orientatoverso una prospettiva di so-stanziale parificazione conil matrimonio. Così ilcomma 13 testualmente re-cita “il regime patrimonialedell’unione civile tra per-sone dello stesso sesso, inmancanza di diversa con-venzione patrimoniale, è co-stituito dalla comunione deibeni. In materia di forma,modifica, simulazione e ca-pacità per la stipula delleconvenzioni patrimoniali si

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AVV. BEATRICE BERTI

Delegazione UPPI Imola

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applicano gli articoli 162, 163, 164 e166 del codice civile. Le parti nonpossono derogare né ai diritti né aidoveri previsti dalla legge per effettodell’unione civile. Si applicano le di-sposizioni di cui alle sezioni II, III,IV, V e VI del capo VI del titolo VIdel libro primo del codice civile”.Anche nei confronti della coppia omo-sessuale è espressa testualmente l’ap-plicazione del regime della comunionelegale dei beni, laddove naturalmentenon abbia operato una scelta di tipodiverso. Stante l’espresso richiamoall’art. 162 cod. civ., la coppia civil-mente unita potrà optare per il regimedi separazione dei beni nella stessa di-chiarazione di fronte all’ufficiale distato civile resa alla presenza di duetestimoni. Ancora, sempre nell’ottica di una so-stanziale trasposizione delle normeche disciplinano il matrimonio, inter-vengono i commi 11 e 12 che così re-citano: “con la costituzione dell’u-nione civile tra persone dello stessosesso le parti acquistano gli stessi di-ritti e assumono i medesimi doveri;dall’unione civile deriva l’obbligo re-ciproco all’assistenza morale e mate-riale e alla coabitazione. Entrambe leparti sono tenute, ciascuna in relazionealle proprie sostanze e alla propria ca-pacità di lavoro professionale e casa-lingo, a contribuire ai bisogni comuni.Le parti concordano tra loro l’indi-rizzo della vita familiare e fissano laresidenza comune; a ciascuna delleparti spetta il potere di attuare l’indi-rizzo concordato”.Dal comma 11 tuttavia sono scom-parsi, rispetto alla versione codicistica,“il dovere di fedeltà, la collaborazionenell’interesse della famiglia e la fis-sazione della residenza secondo le esi-genze di entrambi i coniugi e quellepreminenti della famiglia stessa”.Per quanto riguarda invece il regimepatrimoniale delle convivenze, i con-viventi di fatto possono disciplinare irapporti patrimoniali relativi alla lorovita in comune con la sottoscrizionedi un contratto di convivenza. Il sud-detto contratto non ha efficacia costi-tutiva della convivenza di fatto, marimane una facoltà dei conviventi.

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della Sicurezza D. lgs. 9 aprile

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sono stati fortemente tassatidalle imposte sui redditi.

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sponsabilità e incombenzadi mantenere in efficienza

l’immobile e per farlo oc-corrono risorse e capitali,ma le leggi italiane in-

sieme alla pesante tassazioneimposta sugli immobili rendono diffi-cile, se non impossibile, questo com-pito.

Le tasse colpiscono la casa pesan-temente e la legislazione italiana vi-gente non tutela il proprietario, ma lopunisce.Il Governo italiano ha deciso di pe-nalizzare ancora una volta i piccoliproprietari, ossatura sana dell’ Italia,

saccheggiando i sacrifici di una vita.

Il bene casa è in pericolo, le nor-mative burocratico - legislative e fi-scali che pesano su di essa (TA.RI,TA.SI, IRPEF, PASSI CARRAI, IVA,REGISTRO, IMU) costringono i pro-prietari a pagare anche dove non c’èreddito, ma solo perdita, lo Stato diDiritto non c’è più.

Organizziamoci per protestare alfine di ottenere una drastica ridu-zione dell’imposizione fiscale sullacasa e la possibilità di dedurre dalreddito tutte le spese sostenute permanutenzioni.

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BAZZANOPiazza Garibaldi, 26Tel. e Fax 051 0828435Dal lunedì al venerdìdalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 17,[email protected]

CASALECCHIO DI RENO NORDVia Caravaggio, 36Tel. 051 43.99.088 - Fax 051 43.90.661Previo appuntamento [email protected]

CASALECCHIO DI RENO SUD ZOLA PREDOSA - SASSO MARCONIVia Guglielmo Marconi, 126 - Casalecchio di RenoTel 051 57.01.66 - Fax 051.61.30.076Dal lunedì al venerdìdalle ore 10,00 - 12,00 e -15,00 - 18,00Previo [email protected]

CASTEL MAGGIORE - GRANAROLO DELL’EMILIAARGELATOPiazza Amendola, 2Tel. 051 63.20.872 - Fax 051 58.26.23Martedì e giovedì dalle ore 15,30 - 19,00Previo [email protected]

CASTEL SAN PIETRO TERMEVia Meucci, 25/A Tel./Fax 051 0872310 - Cell. 348 2808202Dal lunedì al venerdìdalle ore 9,20-12,00 e 15,00-18,00Sabato su [email protected]

IMOLAVia Emilia, 1Tel. e Fax 0542 28.885Dal lunedì al venerdì dalle ore 9,00-12,30 e 15,30-19,30 Sabato solo su [email protected]

PIANOROLoc. Rastignano, Via Mattei, 9Tel. 051 74.174.45 - Fax 051 74.17.446Previo [email protected]

PIEVE DI CENTOVia Provinciale Cento, 8Tel. 051 68.61.262Dal lunedì al venerdì dalle ore 9,30 - 12,30 e 16,00 - 19,[email protected]

PORRETTA TERMEVia Mazzini, 177Tel. e Fax 0534 21.227Previo [email protected]

SAN GIOVANNI IN PERSICETOVia Guardia Nazionale, 21 Tel. e Fax 051 82.39.96Dal lunedì al venerdìdalle ore 9,00 - 12,00 e 15,00 - 16,[email protected]

SAN LAZZARO DI SAVENAVia Emilia, 219 Tel. 051 71.62.286 - Fax 051 05.44.959Lunedì e mercoledì dalle ore 15,30 - 19,00 Previo [email protected]

LE SEDI DELL’UPPIPER LA PROVINCIA DI BOLOGNA

Siamo uniciL’UPPI è l’unica associazione sindacale

a carattere nazionale di proprietari immobiliari

Il Ministero del Lavoro e delle PoliticheSociali, con il protocollo n. 15/0014502del 15/12/2004 ha riconosciuto l’UPPI

Unione Piccoli Proprietari Immobiliari comeAssociazione sindacale a carattere

nazionale ai sensi della Legge 311/73.

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rimborso dell’eventuale eccedenzaversata in corso di rapporto;• viceversa, in tutti i casi in cui la co-stituzione di un rapporto locatizio invia di mero fatto sia concordata trale parti, e/o sia richiesta dallo stessoconduttore (e/o non emerga compro-vato in giudizio il comportamento uni-lateralmente pretensivo del locatoresopra ricordato), la nullità segue ilregime ordinario e il locatore potràgiovarsene, attivandosi per riottenereil rilascio dell’immobile occupatosenza titolo, non trovando per con-verso spazio l’azione di accertamentodel contratto appena citata;• sotto un profilo istruttorio, il con-duttore che faccia valere la nullitàspeciale di protezione in esame do-vrà provare il comportamento unila-teralmente pretensivo del locatore (chedovrà assumere tratti analoghi a quellidi una vera e propria violenza mo-rale);• inoltre, se il detto conduttore intendaanche ottenere il rimborso di quantoversato, nel corso del rapporto locati-zio di fatto, in eccedenza rispetto alcanone legale accertato dal giudice,ex art. 13, 5° co., L. 431/1998, saràsuo onere anche quello di allegare edare almeno un principio di provacirca il fatto che il canone concordatoverbalmente sia effettivamente supe-riore a quello determinato dalla leggeper la tipologia contrattuale di specie.

(Fonte: Ragionando_weblog, Il notiziariogiuridico indipendente v. 4.0 – ISSN 2464-8833. Avv. Luca Lucenti)

Nullità dei contrattidi locazione verbali

A ll’esito della pronunciadelle Sezioni Unite Cass.Civ. SS.UU., 17/09/2015,n. 18214 e delle prime pro-

nunce di merito (Tribunale Verona1706 del 2015), sulla questione checoncerne la nullità dei contratti di lo-cazione verbali, vogliamo delineare sin-teticamente, per punti, il quadro attuale.• Il contratto di locazione ad uso abi-tativo (fatte salve alcune specificheeccezioni di legge) è un contratto chedeve essere fatto per iscritto a penadi nullità ex art. 1, 4° co., L.09/12/1998, n. 431;• il contratto è fatto per iscritto se esolo se sia consacrato in un documentosottoscritto dalle parti, che rappresenti

e descriva la volontà delle medesimein termini idonei ad integrare il con-tenuto minimo negoziale;• in presenza di un comportamento dellocatore inteso a “imporre” a parteconduttrice un contratto non scritto,la nullità di cui all’art. 1, 4° co., L.09/12/1998, n. 431 assume la caratte-ristica di “nullità di protezione” in fa-vore del conduttore e, in quanto tale,non può essere rilevata dal locatorestesso;• nell’ipotesi appena formulata (e soloin essa), al conduttore, ex art. 13, 5°co., L. 431/1998, è data altresì azionedi accertamento del contratto di lo-cazione, con rideterminazione delcanone nei limiti legali e diritto al

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AVV. ROSALIA DEL VECCHIODelegazione UPPI

Castel Maggiore – Granarolo dell’Emilia - Argelato

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AVV. GIUSEPPE DONATO NUZZO

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colarità della situazione concreta, percui il giudice ben potrà considerareintollerabili ex art. 844 c.c. le immis-sioni inferiori ai parametri fissati danorme pubbliche o, viceversa, consi-derare tollerabili rumori superiori adetti parametri (Cass. civ. n.2319/2011).

La soluzione del casoNel caso di specie, è stato accertatoche il rumore prodotto dalla lavatrice,quando lavorava a pieno carico e nellafase centrifuga, superava effettiva-mente i 3 decibel del rumore di fondo,normalmente individuato dalla giuri-sprudenza quale limite di tollerabilitàdelle immissioni rumorose.Tuttavia – osserva la Corte – il con-domino non ha provato in giudizio néuna frequenza particolarmente intensanell’uso dell’elettrodomestico, né chei lavaggi avvenissero in orario not-turno e di riposo pomeridiano. È statoinvece accertato che il rumore oggettodella contesa si protraeva solo per 5-10 minuti al giorno, in orari non de-stinati al riposo e, presumibilmente,non più di una volta al giorno.Per gli Ermellini, dunque, la decisionedella Corte d’appello è corretta e vaconfermata. Infatti, valutate tutte lecircostanze del caso concreto, il ru-more prodotto dalla lavatrice nonpuò essere ritenuto obiettivamenteintollerabile, sia alla luce dei para-metri indicati dall’art. 844 c.c. sia an-che considerando la soglia massimadi rumorosità fissata dalle norme spe-ciali (5 decibel in orario diurno).

Il rumore intollerabiledella lavatrice

Utilizzo della lavatrice in condominio. Si può accendere la centrifuga anche di notte.

N iente risarcimento per irumori provenienti dallalavatrice del vicino, anchese superiori a 3 decibel del

rumore di fondo (normalmente indivi-duato dalla giurisprudenza quale limitedi tollerabilità), se l’utilizzo dell’elet-trodomestico si protrae per 5-10 minuti(il tempo di una centrifuga…), per nonpiù di una volta al giorno e in orari nondestinati al riposo. Lo ha stabilito la se-conda sezione civile della Corte di Cas-sazione con la sentenza n. 22105 del29 ottobre 2015. Gli Ermellini hannodefinitivamente respinto la richiesta dirisarcimento avanzata da un condò-mino, ritenendo che il rumore prove-niente dalla lavatrice del vicino, consi-derata la concreta situazione di fatto,non possa ritenersi obiettivamente in-tollerabile. L’eccessivo rumore, infatti,può disturbare i vicini oltre i limiti dellanormale tolleranza solo se l’utilizzodella lavatrice avviene nelle ore not-turne o di riposo pomeridiano.

Il caso

La vicenda presa in esame riguardavala richiesta di risarcimento danni avan-zata da un condòmino per i rumoriprovenienti dall’abitazione del vicinoe, in particolar modo, dalla sua lava-trice, posizionata in una stanza situataal piano superiore rispetto a quellodell’attore, in corrispondenza della ca-mera da letto. In questi casi, comenoto, la norma da applicare è l’art.844 c.c.: “Il proprietario di un fondonon può impedire le immissioni di

fumo o di calore, le esalazioni, i ru-mori, gli scuotimenti e simili propa-gazioni derivanti dal fondo del vicino,se non superano la normale tollera-bilità, avuto anche riguardo alla con-dizione dei luoghi. Nell’applicare que-sta norma l’autorità giudiziaria devecontemperare le esigenze della pro-duzione con le ragioni della proprietà.Può tener conto della priorità di undeterminato uso”.

Il limite della normaletollerabilità

Già in precedenti occasioni la Corteha avuto modo di affermare che il li-mite di normale tollerabilità delle im-missioni non ha carattere assoluto,ma relativo, cioè deve essere fissatocaso per caso, tenendo conto dellecondizioni naturali e sociali dei luoghie delle abitudini della popolazione (trale tante, Cass. civ. 10735/2001).È stato altresì puntualizzato che i pa-rametri eventualmente fissati danorme pubbliche speciali (ad esempio,il D.M. 1° marzo 1991), pur potendoessere considerati criteri minimi dipartenza per stabilire l’intollerabilitào meno delle immissioni, non sonoassolutamente vincolanti per il giu-dice civile. Si tratta, infatti, di normeche operano esclusivamente nei rap-porti tra privati e pubblica ammini-strazione, a tutela di beni della collet-tività (ad esempio, l’ambiente,l’inquinamento acustico, ecc.). L’art.844 c.c., invece, regola i rapporti traprivati in considerazione della parti-

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del diritto.”Vediamo ora cosa si intende per par-ziarietà dell’obbligazione ed in chemodo si estrinseca nella fattispecieconcreta dei debiti condominiali.In merito alle eventuali azioni per ilrecupero dei crediti nei confronti delCondominio debitore, la norma pre-scrive chiaramente: “I creditori nonpossono agire nei confronti degli ob-bligati in regola con i pagamenti, senon dopo l’escussione degli altri con-

domini”.Sembrerebbe, pertanto, che lafigura del condomino in re-gola con i pagamenti sia stataricondotta a quella del fideius-sore, avente una vera e propriafunzione di garanzia sussidia-ria (ovvero una garanzia chepuò essere escussa dal credi-tore solo dopo l’inutile esecu-zione in danno del patrimoniodell’effettivo condomino mo-roso). A ciò si aggiunga come

la predetta funzione di garanzia sus-sidiaria del condomino in regola coni pagamenti, sulla scorta della giuri-sprudenza formatasi ante riforma, lettacon riferimento all’art. 1123 cod. civ.(per il quale le spese necessarie per laconservazione e il godimento delleparti comuni e per i servizi in Condo-minio sono sostenute in misura pro-porzionale al valore della proprietà deisingoli condomini) porti a ritenere

Debiti del condominioCosa succede quando un condòmino non contribuisce alla spesa

e rende moroso l’intero condominio

C on la sentenza n. 9148dell’8.04.2008, le SezioniUnite della Corte di Cas-sazione hanno fortemente

limitato i casi di solidarietà passivafra i condomini in merito alle obbli-gazioni pecuniarie assunte dal Con-dominio verso terzi, affermando l’in-novativo principio per cui “Lasolidarietà passiva, in linea di princi-pio, esige la sussistenza non soltantodella pluralità dei debitori e dellaidentica causa dell’obbliga-zione, ma altresì della indivi-sibilità della prestazione co-mune; in mancanza diquest’ultimo requisito e in di-fetto di una espressa disposi-zione di legge, la intrinsecaparziarietà della obbligazioneprevale”.Successivamente, il legislatoredel 2012, con la legge diriforma del Condominio, haintegralmente recepito i prin-cipi espressi dalle Sezioni Unite, no-vellando l’art. 63 disp. att. cod. civ.,ove ha espressamente previsto che:“I. Per la riscossione dei contributiin base allo stato di ripartizione ap-provato dall’assemblea, l’amministra-tore, senza bisogno di autorizzazionedi questa, può ottenere un decreto diingiunzione immediatamente esecu-tivo, nonostante opposizione, ed è te-nuto a comunicare ai creditori non

ancora soddisfatti che lo interpellinoi dati dei condomini morosi.II. I creditori non possono agire neiconfronti degli obbligati in regola coni pagamenti, se non dopo l’escussionedegli altri condomini.III. In caso di mora nel pagamentodei contributi che si sia protratta perun semestre, l’amministratore può so-spendere il condomino moroso dallafruizione dei servizi comuni suscetti-bili di godimento separato.

IV. Chi subentra nei diritti di un con-domino è obbligato solidalmente conquesto al pagamento dei contributi re-lativi all’anno in corso e a quello pre-cedente.V. Chi cede diritti su unità immobiliariresta obbligato solidalmente con l’a-vente causa per i contributi maturatifino al momento in cui è trasmessaall’amministratore copia autentica deltitolo che determina il trasferimento

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AVV. MARCO PERRINADelegazione UPPI

San Lazzaro di Savena

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051 222258FAX 051 279340 DICHIARAZIONE

DI SUCCESSIONE

Non è necessario il notaioTariffe agevolateConsulenza sulla redazionedei testamentiDeposito fiduciario testamentiRiunioni di usufruttoPratiche successorie


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come l’anzidetta garanzia sussidiariarisulti prestata nei limiti del valoredella quota millesimale di ogni con-domino. In altri termini, con la riformadella materia condominiale e, in parti-colare, con la riformulazione dell’art.63 disp. att. cod. civ., il legislatore pareabbia voluto assegnare ai condominiin regola con i pagamenti una funzionedi garanzia secondaria parziale, ope-rante solo nei casi e con i limiti sopradescritti.

L’azione del creditore

Nonostante la parziarietà dell’obbli-gazione debitoria, l’azione che il cre-ditore deve esperire (es. ricorso peringiunzione) dovrà essere attivata neiconfronti del Condominio e non delsingolo condomino moroso.Ciò poiché, in primis, l’obbligazionepecuniaria è sorta in capo al Condo-minio nella sua interezza e non neiconfronti dei singoli, nei confronti deiquali, pertanto, il creditore nonavrebbe alcun titolo idoneo a fondareun credito nei confronti di ciascun par-tecipante alla comunione; in secundis,poichè il singolo condomino è obbli-gato esclusivamente nei confrontidell’amministratore per la propriaquota e in ragione dei millesimi diproprietà (fatto salvo il dovere del-l’amministratore di versare la stessain favore del creditore del Condomi-nio).Da ciò discende che il condomino nonè abilitato a versare la sua quota partedirettamente nelle mani del creditoredel Condominio, non avendo assuntoalcuna obbligazione diretta nei con-fronti dello stesso, ma neppure lostesso potrebbe considerarsi liberatodall’obbligazione nei confronti dellostesso Condominio per la quota partedelle spese necessarie al godimento ealla conservazione della cosa comuneo dei servizi usufruiti.Il creditore dovrà, dunque, dapprimamunirsi di titolo nei confronti del Con-dominio e, una volta notificato lostesso, dovrà attendere che l’ammini-stratore, convocata l’assemblea, ripar-tisca il debito tra tutti i condominisulla scorta dei rispettivi millesimi di

proprietà. Pertanto, è lo stesso ammi-nistratore a doversi fare carico di re-perire le somme dai condomini mo-rosi, per estinguere l’obbligazionecontratta dal Condominio (sullo stessoincombe, infatti, un vero e proprio ob-bligo di agire nei confronti dei morosientro un semestre ex art. 63 disp. att.cod. civ.).Nel caso di condomino moroso, il cre-ditore insoddisfatto potrà, poi, chie-dere all’amministratore i dati dellostesso (art. 63, secondo comma, disp.att. cod. civ.). Solo in questo caso,pertanto, il creditore, una volta muni-tosi del titolo esecutivo nei confrontidel Condominio nella sua interezza,potrà agire personalmente nei con-fronti dei condomini morosi, per laquota di rispettiva pertinenza, notifi-cando agli stessi il titolo esecutivo giàformatosi nei confronti del Condomi-nio.

Solidarietà

Vale la pena evidenziare che il princi-pio di parziarietà in materia condomi-niale non risulta applicabile in assolutoa tutte le fattispecie, infatti in presenzadi un’esplicita previsione normativache imponga la solidarietà dell’obbli-gazione, la stessa non potrà ritenersiparziaria. Conseguentemente pure inambito condominiale, qualora l’obbli-gazione sia espressamente ritenuta so-lidale dalla norma di riferimento, ilcreditore potrà esigere l’intero importodell’obbligazione anche nei confrontidel singolo condomino.Nello specifico l’obbligazione risultasolidale in tutti i casi di responsabilitàdisciplinati dall’art. 2055 cod. civ., se-condo il quale “Se il fatto dannoso èimputabile a più persone, tutte sonoobbligate in solido al risarcimento deldanno. Colui che ha risarcito il dannoha regresso contro ciascuno degli al-tri, nella misura determinata dallagravità della rispettiva colpa e dal-l’entità delle conseguenze che ne sonoderivate. Nel dubbio, le singole colpesi presumono uguali”.Tipico esempio di obbligazione soli-dale è quella relativa al fatto doloso ocolposo che cagiona ad altri un danno

ingiusto, ex art. 2043 cod. civ., ovveroquella relativa al risarcimento deldanno cagionato dalle cose in custo-dia, giusto il disposto dell’art. 2051cod. civ. In questi casi, il danneggiatoavrebbe diritto di chiedere il risarci-mento del danno per intero al singolocondomino, il quale a sua voltaavrebbe il diritto di rimborso verso glialtri condomini per le somme cheeventualmente sarebbe stato costrettoa pagare per loro conto.

Conto corrente condominiale

Infine, risulta di capitale importanzasottolineare come, a prescindere dallaparziarietà o meno dell’obbligazione,il creditore del Condominio può ag-gredire le somme depositate sul contocorrente condominiale, anche se peripotesi sullo stesso versassero solo icondomini in regola con i pagamenti.Sul punto, la giurisprudenza di meritoha correttamente osservato che ilconto corrente intestato all’ente con-dominiale presuppone pur sempre unacerta autonomia patrimoniale deri-vante proprio dalle attività di gestione,che, per ciò solo, determina l’imputa-zione della titolarità in capo esclusi-vamente al Condominio.In buona sostanza, alle somme pre-senti sul conto viene impresso un vin-colo di destinazione che, al pari delleparti comuni dell’edificio, determinal’elisione del legame giuridico tra isingoli condomini e il Condominio(Trib. Mantova, ordinanza 25 maggio2014; Trib. Reggio Emilia, ordinanza16 maggio 2014).Pertanto, tenuto conto che “La pigno-rabilità del conto corrente condomi-niale non è esclusa dal disposto del-l’art. 63 disp. att. cod. civ. laddoveprevede l’obbligo del creditore di pre-ventivamente escutere il patrimoniodel condomino moroso, valendo il be-neficio delle preventiva escussione so-lamente a favore dei condomini vir-tuosi e non del condominio” (Trib.Ascoli Piceno, 26 novembre 2015), ilcreditore del Condominio potrà sem-pre soddisfarsi aggredendo immedia-tamente il conto corrente condomi-niale.


051 222258FAX 051 279340 I.U.C.

(imposta Unica Comunale)

La nuova imposta comunale colpiscei beni immobili. Rivolgiti a noi per nonincorrere in sanzioni pecuniarie. Tiassisteremo provvedendo ai calcoli e

a verificare la tua si-tuazione catastale ri-chiedendo visure eplanimetrie per gli im-mobili in tutta Italia.


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AVV. FRANCESCA URSOLEOConsulente Legale

UPPI Bologna

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I contrattidi convivenza

La nuova Legge sui rapporti patrimoniali tra i conviventi.(Legge n. 76/2016 entrata in vigore il 05/06/2016)

L a Legge numero 76/2016 èentrata in vigore dopo unlungo dibattito politico e deimass media, ma si configura

come molto rilevante per la formaliz-zazione e l’introduzione di importantitutele giuridiche sia per le coppie diconviventi che per le coppie dellostesso sesso (unioni civili).La Legge si divide dunque in dueparti, in quanto le unioni civili restanodestinate alle coppie omosessuali,mentre le convivenze di fatto si rivol-gono a tutte le coppie di fatto, nonsolo omosessuali ma anche eteroses-suali, che hanno deciso di non con-trarre matrimonio.Si spiegheranno, nel presente articolo,le importanti novità in tema di convi-venza di fatto, avendo le due tipologiedi nuclei familiari la necessità di unautonomo approfondimento, vista larilevanza per entrambi.La convivenza di fatto, detta anche fa-miglia di fatto, può definirsi come talel’unione di due persone non fondatasul matrimonio.Le tutele giuridiche sono, però, rivoltea quelle convivenze caratterizzate dauna tendenziale stabilità, una comu-nanza di vita e interessi e una reci-proca assistenza morale e materiale;più in particolare, laddove si instauritra due persone maggiorenni (dellostesso sesso o di sesso diverso); trapersone unite stabilmente da legami

affettivi e di reciproca assistenza; coa-bitanti ed aventi dimora nello stessoComune; tra loro non vincolati da rap-porti di parentela, affinità, adozione,matrimonio o unione civile.Non sarà necessario (come invece av-viene per le unioni civili) una forma-lizzazione del rapporto di convivenza,ma la sua rilevanza giuridica imporràun approfondito accertamento, richie-dendo, quanto meno, che la coabita-zione risulti da un certificato di statodi famiglia.Da un punto di vista personale, sonostate introdotte importanti novità e, inparticolare, sono stati estesi gli stessidiritti spettanti al coniuge nei casi pre-visti dall’ordinamento penitenziario(visita del convivente in carcere, pos-sibilità di colloqui et similia); è statointrodotto il diritto di visita, di assi-stenza nonché di accesso alle infor-mazioni personali con riferimento allestrutture ospedaliere e di assistenzapubblica, private o convenzionate, giàpreviste per i coniugi e i familiari incaso di malattia o ricovero; è stato,altresì, introdotto l’importante poteredi conferire in forma scritta e perso-nalmente sottoscritta, un mandato conil quale designare l’altro conviventequale rappresentante con pieni poterisui propri beni, nonché la possibilitàdi assumere decisioni in materia di sa-lute nel caso di incapacità di intendereo di volere del proprio convivente,

così come in caso di morte o di ne-cessità di decidere in materia di do-nazione di organi.È stata anche introdotta la possibilitàdi essere nominato tutore, curatore oamministratore di sostegno.Per quanto invece riguarda i diritti pa-trimoniali, primariamente è bene spie-gare cosa accadrà per quanto riguardala casa di abitazione, distinguendo levarie casistiche, come sotto elencate:• in caso di morte del convivente pro-prietario della casa comune di resi-denza, il convivente di fatto superstite

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ha diritto di continuare ad abitare nellastessa casa per due anni (che aumen-tano a tre anni se nella stessa casa coa-bitino figli minori o figli disabili delconvivente superstite) o per un pe-riodo comunque non superiore a cin-que anni, nel caso in cui trattasi diconvivenza di lunga durata; tale dirittoviene meno in ogni caso quando ilconvivente superstite cessi di abitarenella casa di residenza comune stabil-mente oppure contragga matrimonio,unione civile o intraprenda una nuovaconvivenza con un’altra persona.Le ipotesi di rottura della convivenzanon hanno una tutela automatica,bensì devono essere eventualmentespecificate attraverso apposite previ-sioni contrattuali;• in caso di morte del conduttore o disuo recesso dal contratto di locazionedella casa di comune residenza, il con-vivente ha facoltà di succedergli nelcontratto, diventando titolare dellostesso.Viene, poi, riconosciuto il diritto dipreferenza nell’assegnazione di al-loggi di edilizia popolare , nel caso incui l’appartenenza ad un nucleo fami-liare di conviventi costituisca titolo ocausa di preferenza nelle graduatorie.Il diritto a partecipare ad una impresafamiliare; si riconosce, infatti, al con-vivente di fatto che lavori stabilmente

all’interno dell’impresa dell’altro con-vivente, una partecipazione agli utilidell’impresa familiare e ai beni acqui-stati con essi, nonché agli incrementidell’azienda, sempre sulla base del la-voro prestato .Viene introdotta un’altra importantenovità, riguardante il diritto agli ali-menti in caso di cessazione della con-vivenza: il Giudice potrebbe, infatti,riconoscere al convivente il diritto diricevere dall’altro convivente gli ali-menti, per un periodo proporzionalealla durata della convivenza stessa, eladdove versi in stato di bisogno o,comunque, non sia in grado di prov-vedere al proprio mantenimento .Per quanto invece riguarda i dirittisuccessori , la convivenza non trovaancora una specifica tutela, dunquenessun diritto automatico in caso dimorte del compagno/a.La nuova normativa consente, comun-que, ai conviventi di disciplinare invia programmatica i loro rapporti pa-trimoniali mediante la sottoscrizionedi un apposito contratto, definito con-tratto di convivenza.Detto tipo di contratto deve essere ne-cessariamente redatto in forma scritta,per non incorrere in ipotesi di nullità,con atto pubblico o scrittura autenti-cata da un notaio o da un avvocatoche ne attestano la conformità e la va-

lidità. L’atto dovrà poi essere tra-smesso in copia al Comune di resi-denza dei conviventi entro dieci giorniper l’iscrizione all’anagrafe.Esso potrà contenere l’indicazionedella comune residenza, le modalitàdi contribuzione alla necessità di vitacomune, in relazione alle sostanze diciascuno e alle capacità di lavoro pro-fessionale e casalingo, la scelta del re-gime patrimoniale di comunione deibeni.Il contratto di convivenza può, comun-que, essere cessato per : • accordo tra le parti;• disdetta da parte di uno dei due con-viventi (che, però, potrà essere eser-citata con una dichiarazione formalericevuta da notaio e autenticata da unnotaio o da un avvocato, con la previ-sione, laddove la casa familiare sianella disponibilità del convivente cheesercita il recesso, di dover comuni-care il termine, non inferiore a novantagiorni, concesso al convivente per ri-lasciare l’abitazione); • matrimonio o unione civile tra i con-viventi o tra un convivente e un’altrapersona;• morte di uno dei due conviventi.Laddove i conviventi avessero adot-tato il regime patrimoniale della co-munione dei beni, la sua risoluzionedetermina lo scioglimento della co-munione medesima e l’applicazionedella stessa normativa riguardante loscioglimento della comunione tra co-niugi.Un caso particolare è previsto nel casoin cui entrambi o uno dei due convi-venti non sia di nazionalità italiana.In tal caso, onde evitare conflitti traleggi diverse, la nuova Legge ha prov-veduto ad inserire un articolo di dirittointernazionale privato che prevede chein caso di cittadinanza plurima si ap-plicherà la legge del luogo in cui laconvivenza è prevalentemente loca-lizzata.Con questa Legge, dunque, si è for-malmente riconosciuta la rilevanzagiuridica cui è conseguita una mag-giore tutela della stabile convivenzadelle coppie non coniugate, incremen-tate negli ultimi decenni a seguito delmutamento dei costumi sociali.

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Occorre fare alcune premesse.A riguardo del lastrico solare, la leggeintroduce un principio di presunzionedi comunione, salvo che il titolo (pertale intendendosi gli atti di acquisto deisingoli appartamenti, o delle altre unitàimmobiliari) non disponga diversa-mente in modo chiaro ed univoco.

Quesiti On LineDi seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite

il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected]

Èlegittima la colloca-zione da parte dellatrattoria, posta alpiano terra del condo-

minio dove risiedo, di tavolinie sedie all’esterno del locale incui viene esercitata l’attività?E l’eventuale collocazione daparte della stessa attività eco-nomica di tavolini e sedie sullastrico solare a piano terra?

Venendo al primo quesito, si rilevacome attualmente la stessa trattoria ab-bia collocato alcune sedie e tavoliniall’esterno dei propri locali, su un’areache, salvo prova contraria, parrebbe es-sere parte del cortile condominiale, equindi proprietà comune tra i condò-mini.Al riguardo, l’art.10 del Regolamentoprescrive che “è fatto divieto occupare,anche temporaneamente, (…) tutti glispazi e vani di proprietà e di uso co-mune anche ad un solo gruppo di con-domini, con oggetti più o meno ingom-branti”.Peraltro, non è stata rinvenuta alcunadelibera condominiale che autorizzassela trattoria ad occupare parte del cortile.Sotto questo profilo, dunque, il com-portamento della trattoria è doppia-mente illegittimo: poiché contrario alRegolamento condominiale, ed in ognicaso perché mai autorizzato dal Con-dominio.

Passiamo ora al secondo quesito.È noto che i proprietari dell’immobileove è ubicata l’attività di ristorazionehanno stipulato con la trattoria contrattodi comodato (in forma scritta, e regi-strato presso l’agenzia delle Entrate),avente ad oggetto la zona sovrastanteil locale di loro proprietà.

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AVV. MARCO LANDUCCI Delegazione UPPI

Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi

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L’art. 1117 c.c. (parti comuni dell’edi-ficio) recita infatti: “sono oggetto diproprietà comune dei proprietari deidiversi piani o porzioni di piani di unedificio, se il contrario non risulta daltitolo: 1) il suolo su cui sorge l’edificio,le fondazioni, i muri maestri, i tetti e ilastrici solari, le scale, i portoni d’in-gresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, icortili e in genere tutte le parti dell’e-dificio necessarie all’uso comune”.Sarebbe pertanto preliminarmente op-portuno chiedere alla proprietà di esi-bire il titolo che dimostri inequivoca-bilmente tale loro caratteristica di uniciproprietari del lastrico.Qualora il lastrico solare rientrasse –per assenza di specifiche indicazionicontrarie - nel novero delle parti co-muni dell’edificio ex art. 1117 c.c., nonvi è dubbio che l’uso che la trattoriavuol farne sarebbe vietato sia dall’art.1102 c.c. che dal Regolamento condo-miniale.La norma codicistica appena menzio-nata, nel disciplinare l’uso della cosacomune, fa espresso divieto al singolodi utilizzare il bene in modalità tali da

impedire il pari diritto di godimentodegli altri comproprietari.Il Regolamento, invece, come illustratosopra, vieta all’art. 15 l’occupazionedegli spazi comuni con materiale in-gombrante. Tali limiti non operano in-vece nell’eventualità opposta, che cioèil lastrico appartenga in via esclusivaalla proprietà.In quanto pieni ed unici proprietari,avrebbero il diritto di concedere il benein comodato per essere occupato da ta-volini e sedie dell’attività economica.Ciò però solo in linea di principio.L’art. 5 del Regolamento condominiale,rubricato “divieti e limitazioni nella de-stinazione”, disegna confini stringentianche nell’utilizzo che ciascun proprie-tario fa del proprio bene esclusivo vie-tando espressamente le “attività ecces-sivamente rumorose, a meno che nonsiano state adottate tutele e/o protezionidi buona qualità tecnica, tali da evitareogni disturbo e molestia per gli abitantidei piani superiori”.Senza dubbio, non è facile stabilire apriori quando un’attività possa definirsieccessivamente rumorosa, poiché il pa-

rametro che viene in rilievo ha naturafortemente soggettiva. È però di facileintuizione che, soprattutto durante leserate estive, l’utilizzo del lastrico neitermini in esame rischia seriamente dicompromettere il riposo dei condòmini.A mio parere, insomma, sussistono pie-namente le condizioni affinché il Con-dominio, pur senza poter vietare toutcourt la collocazione sul lastrico di se-die e tavolini, abbia diritto di tutelarela propria quiete imponendo alla pro-prietà l’adozione di “protezioni tali daevitare ogni disturbo e molestia per gliabitanti dei piani superiori” di cui al-l’art. 5 del Regolamento Condominiale.Inoltre, qualora tale divieto non fosserispettato, si configurerebbe certamenteuna violazione del Regolamento stesso,ma anche e soprattutto un illecito am-ministrativo, atteso che pure il Rego-lamento Comunale sanziona le con-dotte rumorose che recano molestia aicittadini; nel qual caso, basterebbe ef-fettuare una segnalazione alla PoliziaMunicipale.

Fonte normativa lex Sole 24 ore.

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AVV. MAURIZIO TARANTINO


in precisi termini aritmetici un pree-sistente rapporto di valore tra i pro-prietari esclusivi.Questi i fatti di causa. Un condo-mino, con citazione chiedeva la revo-cazione della sentenza di secondogrado, per errore di fatto (art. 395 n. 4c.p.c.), con cui era stata rigettata l’im-pugnazione da lui proposta della deli-bera condominiale; invero, l’attore contale azione, ha impugnato la sentenzadella stessa Corte che, seguendo l’er-rore di fatto dell’assemblea condomi-niale e del giudice di primo grado,

Tabelle millesimali:non serve l’unanimitàIn tema di condominio, la tabella millesimale serve solo a esprimere in precisi

termini aritmetici un già preesistente rapporto di valoretra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.

L a deliberazione che approvale tabelle millesimali non sipone come fonte direttadell’obbligo contributivo del

condomino, che è nella legge prevista,ma solo come parametro di quantifi-cazione dell’obbligo, determinato inbase ad una valutazione tecnica; l’attodi approvazione della tabella fa capoa una documentazione ricognitiva ditale realtà, donde il difetto di note ne-goziali.Pertanto, l’atto di approvazione delletabelle millesimali, al pari di quello

di revisione delle stesse, non ha naturanegoziale e ne consegue che il mede-simo non deve essere approvato conil consenso unanime dei condomini,essendo a tal fine sufficiente la mag-gioranza qualificata di cui all’art.1136, comma 2, c.c.Così si è pronunciata la Corte di Ap-pello di Taranto nella sentenza n.27 del 21 gennaio 2016, ove è statoprecisato che l’approvazione delle ta-belle millesimali non ha natura nego-ziale né stabilisce diritti in capo aicondomini ma serve solo a esprimere

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aveva confermato l’approvazione ditabelle millesimali, errate, contro cuisi era opposto. Costituendosi in giu-dizio, il Condominio convenuto con-testava e resisteva alle difese di partericorrente.Orbene, preliminarmente giova ri-cordare che la revocazione della sen-tenza è uno strumento che la leggemette a disposizione delle parti perimpugnare sentenze pronunciate ingrado di appello o in unico grado neicasi indicati dall’articolo 395 del co-dice di procedura civile. A tal propo-sito, nella vicenda in esame, la Cortedi appello ha avuto modo di precisareche l’errore di fatto previsto dall’art.395, n. 4, c.p.c., idoneo a costituireuno dei tassativi motivi di revocazionedella sentenza emessa, deve consisterenell’affermazione o supposizionedell’esistenza o inesistenza di un fattola cui verità risulti essere, invece, inmodo indiscutibile, esclusa o accertatain base al tenore degli atti o dei docu-menti di causa.

Tale errore deve essere non solo ma-nifesto ed obiettivo, ma anche deci-sivo nel senso che deve esistere unnecessario nesso di causalità tra l’er-ronea supposizione e la decisione resae non deve cadere su un punto con-troverso sul quale la Corte si sia pro-nunciata. (Cassazione civile, sez. lav.,03/09/2015, n.17513 e Corte appelloMilano, n. 3147 del 16/12/2009).Premesso quanto innanzi esposto,quanto all’errore di fatto sulle tabellemillesimali, la Corte tarantina ha evi-denziato come, la giurisprudenza dilegittimità (Cass. Sez. Unite n. 18477del 09/08/2010), ha ormai fatto chia-rezza su un punto controverso: l’attodi approvazione delle tabelle mille-simali, al pari di quello di revisionedelle stesse, non ha natura negoziale;ne consegue che il medesimo nondeve essere approvato con il con-senso unanime dei condomini, es-sendo a tal fine sufficiente la mag-gioranza qualificata di cui all’art.1136, comma 2, c.c.

Ebbene, nella precedente pronunciadella Corte di appello, vi era errore difatto perché tale decisione aveva af-fermato che la maggioranza dell’art.1136 c.c. era stata raggiunta nell’as-semblea, circostanza tuttavia smentitadai valori millesimali; sicché, l’erroredi fatto, essenziale e decisivo, per laequa distribuzione delle spese, costi-tuisce vizio revocatorio ex articolo395, numero 4 c.p.c.A tal proposito, si osserva che l’ap-provazione a maggioranza delle ta-belle millesimali non comporta incon-venienti di rilievo nei confronti deicondomini, in quanto, nel caso di er-rori nella valutazione delle unità im-mobiliari di proprietà esclusiva, coloroi quali si sentono danneggiati possonochiedere, senza limiti di tempo, la re-visione ex art. 69 disp. att. c.c.Alla luce di tutto quanto innanzi espo-sto, la domanda del condomino è stataaccolta con la revoca del capo di sen-tenza con cui era stata rigettata l’op-posizione alle tabelle millesimali.

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AVV. LEONARDA COLUCCI


che la ricorrente in data 23 marzo 2010ha presentato al Tribunale di Velletriun’intimazione di sfratto per morositàdel conduttore e che, successivamente,lo stesso Tribunale ha emesso, a mag-gio dello stesso anno, ordinanza di con-valida di sfratto intimando al condut-tore moroso il rilascio dell’immobile.In virtù di tale provvedimento di sfrattola ricorrente, quindi, ritiene di doverdichiarare esclusivamente le somme ef-fettivamente incassate considerato cheil provvedimento dell’autorità giudi-ziaria di convalida dello sfratto è ante-

Locazionicommerciali e canoni

non percepitiRisoluzione del contratto di locazione e dichiarazione canoni non percepiti

L a giustizia tributaria affrontanuovamente il tema della tas-sazione dei canoni derivantidal contratto di locazione

ad uso commerciale stabilendo che sei canoni di locazione non sono statipercepiti, nel momento in cui sia inter-venuto un procedimento di convalidadi sfratto oppure una qualsiasi causa dirisoluzione del contratto prima dellascadenza del termine di presentazionedella dichiarazione di redditi, il locatorenon è tenuto a dichiararli.Una contribuente ha proposto ri-corso dinanzi alla Commissione tribu-taria provinciale contestando l’avvisodi accertamento emesso dall’Agenziadelle Entrate che ha accertati, perl’anno finanziario 2009, un reddito im-ponibile superiore a ventimila euro de-sunto dal contratto di locazione con-cluso nel 2008.La ricorrente sostiene che per l’anno2009 ha dichiarato esclusivamente lesomme versate dal conduttore a titolodi deposito cauzionale, precisando cheil conduttore non ha mai versato alcuncanone di locazione tanto da indurla aintraprendere un procedimento disfratto per morosità.L’Agenzia delle Entrate, invece, hacontestato che il contribuente avrebbecomunque dovuto dichiarare i canonidi locazione, dato che oggetto del con-tratto era un immobile ad uso commer-

ciale, e che di conseguenza bisognavadichiarare i canoni percepiti dal loca-tore fino al momento in cui non fosseintervenuta la risoluzione del contratto.Secondo l’Agenzia delle Entrate,quindi, la mancata percezione del ca-none da parte della locatrice non esen-tava quest’ultima dall’obbligo di di-chiarare il reddito risultante dalcontratto di locazione stipulato nel2008.La sentenza della Commissione tribu-taria provinciale di Frosinone con lasentenza in commento ha evidenziato

riore rispetto alla scadenza della pre-sentazione della dichiarazione dei red-diti.Il provvedimento adottato dalla com-missione tributaria provinciale lazialeha stabilito, quindi, aderendo alla tesidella ricorrente ha stabilito che il ca-none di locazione di un immobile aduso commerciale, anche se previstocontrattualmente, non deve essere di-chiarato dal locatore se non percepitoe se il contratto si è risolto prima dellascadenza del termine per la presenta-zione della dichiarazione dei redditi.Tale decisione, fra l’altro, condividepienamente l’orientamento dellastessa giurisprudenza di legittimitàche già da tempo precisato che “… Inbase all’ art. 35, D.P.R. n. 597 del 1973(ora art. 35 del D.P.R. n. 917 del 1986),si presume che il reddito imponibiledegli immobili locati sia quello risul-tante dal contratto di locazione, ma èconsentito al contribuente fornire laprova che i canoni non sono stati inconcreto percepiti e quindi non sonosoggetti a tassazione …” (Cass. civ.Sez. V, 07-05-2003, n. 6911)Secondo i giudici di legittimità, inoltre,tale interpretazione trova fondamento:• nell’art. 53 della Costituzione se-condo cui il carico fiscale deve essereragguagliato in relazione alla effettiva"capacità contributiva", cioè tenendoconto della effettiva ricchezza a dispo-sizione del contribuente,• nonché nello "statuto dei diritti delcontribuente", approvato con L. 27 lu-glio 2000, n. 212 , laddove ha sancitoil principio di buona fede, che imponealla Amministrazione di far riferimentoil più possibile a dati di ricchezza reali.Alla luce di tali considerazioni, condi-videndo pienamente il principio stabi-lito dalla giurisprudenza di legittimità,la Commissione Tributaria provin-ciale ha accolto il ricorso della con-tribuente (locatrice) che legittima-mente non aveva indicato i canoni dilocazione dell’immobile adibito ad usocommerciale, mai percepiti, nella di-chiarazione dei redditi poiché il pro-cedimento di convalida di sfratto delconduttore moroso si era conclusoprima del termine previsto per taleadempimento fiscale.

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AVV. GIUSEPPE DONATO NUZZO


namente la richiesta di condanna alpagamento dei canoni e delle spesecondominiali.Quanto alle domande risarcitorie, illocatore aveva anzitutto il rimborsodelle spese di acquisto di un fornonuovo; ma la domanda è stata rigettataper non aver il proprietario dimostratoné l’effettivo acquisto del forno, néche lo stesso fosse destinato all’im-mobile locato.Invece, come anticipato, il Tribunale

Casa in affittoe danni dell’inquilino

Quando i danni non paiono riconducibili al normale uso della cosascatta il risarcimento del danno a carico dell’inquilino

I ncombe al conduttore, ai sensidegli artt. 1590 e 1588 c.c., l’o-nere di dare piena prova libe-ratoria della non imputabilità a

lui di ogni singolo danno riscontratoall’immobile locato al termine dellalocazione ed all’atto della riconsegna,restando esclusi solo i danni da nor-male deterioramento o consumo dellacosa in costanza di rapporto.Sulla base di tale principio di dirittoil Tribunale di Ivrea, sentenza n. 378del 6 maggio 2016, ha condannatol’inquilino al risarcimento dei danniderivanti dalla rottura della serraturadel portoncino d’ingresso, della ma-niglia della porta finestra e della funeriavvolgibile, rilevando che i danni diquesto genere “non paiono ricondu-cibili al normale uso della cosa sicché,in assenza di prova liberatoria daparte della resistente, gli stessi vannorisarciti”.Rigettata invece la richiesta di risar-cimento dei danni connessi ai buchinelle piastrelle, perché secondo il giu-dice essi rientrerebbero invece nel nor-male deterioramento della cosa in co-stanza di rapporto.La sentenza in esame si occupa dunquedi una controversia relativa alla chiu-sura di un contratto di locazione, sof-fermandosi sugli obblighi risarcitoriche possono gravare sull’inquilino altermine del rapporto locatizio, nonchédell’onere probatorio gravante su que-

st’ultimo per evitare di pagare i danni.Nella fattispecie in esame, in partico-lare, il proprietario dell’immobile hapresentato ricorso ex art. 447-bis c.p.c.contro il conduttore, nel frattempo re-sosi irreperibile e rimasto contumaceper tutto il giudizio, lamentando ilmancato pagamento di molte mensilitàe delle spese condominiale, e chie-dendo altresì il risarcimento dei danniriscontrati nell’immobile.Il giudice piemontese ha accolto pie-

ha accolto la richiesta di risarcimentodanno derivanti dalla rottura della ser-ratura del portoncino d’ingresso, dellamaniglia della portafinestra e dellafune riavvolgibile, tutti danni non ri-conducibili al normale deterioramentodella cosa, dunque risarcibili dal con-duttore. Al contrario, rientrano tra idanni conseguenti al normale uso dellacosa, dunque non sono risarcibili,quelli alle piastrelle documentati dalproprietario.Il principio ricavabile dal combi-nato disposto degli art. 1590 e 1588c.c., coordinato con l’art. 1218 c.c.in materia di responsabilità contrat-tuale, stabilisce che l’inquilino ri-sponde della perdita e del deteriora-mento della cosa locata, qualora nonprovi che il fatto si sia verificato percausa a lui non imputabile.Si tratta di una vera e propria presun-zione di colpa a carico del conduttore,dalla quale quest’ultimo può liberarsisolo fornendo la prova liberatoria.In pratica, si presume il buono statodell’immobile all’inizio della loca-zione, con conseguente possibilità diaddebitare al conduttore tutti i danniriscontrati al termine del contratto,esclusi solo quelli connessi al normaledeterioramento o consumo della cosa

quisto del forno) e riconducibile alnormale uso della cosa (i danni allepiastrelle).In cosa consiste la prova liberato-ria? Tenendo conto delle circostanzedel caso concreto, in termini generalila prova liberatoria a carico del con-duttore per andare esente da respon-sabilità potrà consistere anzitutto di-mostrare che i danni rientrano intutto o in parte tra quelli ricondu-cibili al normale uso della cosa lo-cata, dunque non risarcibili.Per gli altri danni, il conduttore devetrovare il modo di dimostrare che essinon dipendono da sua colpa e sonoinvece riconducibili al caso fortuito oforza maggiore, escludendo qualsiasinesso di causalità tra i danni e la con-dotta da lui tenuta nel corso del con-tratto. Il caso fortuito o forza maggiorecostituisco eventi che si collocanofuori dalla sfera di controllo dell’in-quilino, dunque da lui assolutamenteimprevedibili e inevitabili. Peraltro,per espressa previsione del comma 2dell’art. 1588 c.c., l’inquilino ri-sponde comunque dei danni cagio-nati dal fatto colposo di terzi che lostesso abbia, anche temporaneamente,ammesso all’uso o godimento dellacosa locata.

durante il rapporto di locazione.Per liberarsi da ogni responsabilità ilconduttore deve fornire la prova libe-ratoria, cioè dimostrare di aver adem-piuto con la diligenza dovuta a tuttigli obblighi di custodia della cosa pre-visti a suo carico, e che la causa dieventuali danni non è a lui imputabile.Una prova che può rivelarsi tutt’al-tro che agevole, se si considera che,tra l’altro, per espressa previsione con-tenuta in molti contratti, l’immobileconcesso in locazione si considera,all’atto della consegna, “in condizioniottimali” e “idoneo all’uso pattuito”.Ciò facilita evidentemente il proprie-tario, che potrà lamentare qualunquedanno sorto durante il contratto, datoche l’immobile era stato consegnatoin perfette condizioni; nell’altro lato,complica la situazione del conduttore,che deve dimostrare non imputabilitàa sé dei danni.Nel caso preso in esame dal Tribu-nale di Ivrea, il conduttore si era resoirreperibile, è rimasto contumace pertutto il giudizio, senza dunque fornirealcuna prova liberatoria. Di conse-guenza, il giudice ha condannato l’in-quilino al risarcimento dei danni la-mentati dal proprietario, con la solaesclusione dei danni non provati (l’ac-

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AVV. MAURIZIO TARANTINO


contratto con il quale una parte (dettalocatore) si obbliga a permettere a unaltro soggetto (conduttore o locatario)l’utilizzo di una cosa per un datotempo in cambio di un determinatocorrispettivo (la cosiddetta "pigione"o "canone").Nel caso di morte del locatore, dalpunto di vista strettamente civilistico,gli eredi, anche se non hanno alcunobbligo, possono subentrare al dece-duto nei rapporti giuridici, in corsoalla data della morte.Il decesso, quindi, non comporta unarisoluzione anticipata del contratto,in quanto lo stesso rimane valido, allemedesime condizioni.Per quanto riguarda, invece, il casoin cui muore il conduttore, l’articolo6 della Legge 392/1978 dispone chegli eredi conviventi abituali hannodiritto a continuare ad occupare l’im-mobile; gli eredi non conviventi abi-tuali, invece, non possono avanzarealcun diritto o pretesa in merito allalocazione e lo stesso possessore (lo-catore) può rescindere il contrattocome stabilito dal comma 6, dell’ar-ticolo 3, della Legge 392/1978.Premesso ciò, nella fattispecie inesame, alla morte dei conduttori (ge-

Q uesto è il principio di di-ritto espresso dalla Cortedi Cassazione Penalecon la sentenza n. 16932

del 22 aprile 2016 in merito all’oc-cupazione di un immobile oltre iltempo concesso dal proprietario.

Preliminarmente

È importante evidenziare che per li-berare l’immobile dai conduttori mo-rosi o soggetti privi di titolo, l’unicaalternativa è incardinare una causacivile, ovvero una procedura esecu-tiva di sfratto.Per tale azione, giova ricordare de-vono sussistere 2 presupposti fonda-mentali: che sia stato stipulato e re-gistrato un contratto di locazione (seil contratto non è registrato, si deveprocedere con la causa ordinaria dioccupazione senza titolo a cui si ag-giungerà l’ulteriore esecuzione for-zata); che il conduttore dell’immobilenon ha pagato il canone.In questo caso, il soggetto cui siastato intimato lo sfratto per morositàpuò evitare la pronunzia della con-valida pagando i canoni pregressiprima dell’udienza di comparizione.

I fatti di causa

Mevia (proprietaria di un immobile),conveniva in giudizio dinanzi al com-petente Giudice di Pace, Tizio e Caia,contestando loro il reato di cui all’art.633 c.p. (Invasione di terreni o edi-fici), in quanto senza alcun titolo econtro la volontà della proprietaria,arbitrariamente lo occupavano.Tuttavia gli imputati venivano assolti,in quanto, a parere del giudice, lacondotta posta in essere non era ca-ratterizzata dal requisito della arbi-trarietà: la proprietaria aveva consen-tito il possesso dell’immobile daparte degli imputati, sia pure al finedi liberarlo dalle suppellettili dei ge-nitori di Tizio, che in precedenza, efino alla loro morte, avevano legitti-mamente occupato quell’apparta-mento con un regolare contratto dilocazione. Avverso tale pronuncia, laricorrente proponeva ricorso pressola Corte di Cassazione.

Il problema della vicenda: l’oc-cupazione dell’immobile controla volontà del proprietari

La locazione, in diritto, costituisce il

Sfrattarel’inquilino moroso:

la procedura correttaIn tema di locazione, fra le armi a disposizione del proprietario contro l’inquilino

che non vuole andare via, se sono venute meno le condizioniper la sua permanenza all’interno della casa, non c’è mai la denuncia penale,

ma solamente il procedimento di sfratto o l’azione di occupazione senza titolo.

nitori di Tizio), la proprietaria avevaautorizzato Tizio e Caia (conviventinon abituali) al possesso dell’appar-tamento, al fine di liberare l’apparta-mento dai suppellettili (mobilio).Sicché, in questo caso, non vi era unafattispecie penale (invasione arbitra-ria dall’esterno in un immobile altrui)in quanto vi era stata la volontà dellalocatrice, anche se di breve periodo,all’occupazione dell’immobile.

L’interpretazione della Corte diCassazione

Conformemente ai principi espostidalla giurisprudenza di legittimità, laCorte ha avuto modo di precisare chela condotta tipica del reato di inva-sione di terreni o edifici consistenell’introduzione dall’esterno in unfondo o in un immobile altrui di cuinon si abbia il possesso o la deten-zione, di talché l’invasione non ri-corre laddove il soggetto, entrato le-gittimamente in possesso del bene,prosegua nell’occupazione contro lasopraggiunta volontà dell’avente di-ritto.(In senso conforme Corte di Cassa-zione Penale Sentenza n. 51754 del03/12/2013; Cass. n. 43393 del 2003e n. 2337 del 2006).Difatti, risulta accertato che nel casodi specie deve escludersi la sussi-stenza del requisito dell’invasione,nell’irrilevanza della sopravvenutamanifestazione di volontà contraria,espressa dalla proprietaria. La giuri-sprudenza citata conferma la tesi delgiudice di pace, trattandosi di fatti-specie caratterizzata da un prelimi-nare consenso al possesso dell’im-mobile (la consegna delle chiavi).

Le conclusioni

Alla luce di tutto quanto innanziesposto, conformemente al ragiona-mento esposto dal Giudice di Pace,la Corte di Cassazione, ha rigettatoil ricorso. Quindi, alla proprietarianon rimane che incardinare una causacivile.

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“Ascoltare”la casa

per soddisfare il cliente

Perchè consigli di cambiare le fine-stre?“Per migliorare la qualità di vita, perun risparmio energetico e per tutelarel’ambiente. È presto detto, se si CON-SUMA POCA ENERGIA per il riscal-damento: si paga poco, si inquinameno e di conseguenza ne guadagnail benessere delle persone. La scelta della finestra è, a mio pa-rere, la più importante in quanto è laparte più fragile di tutto il contenitorecasa, essendo costituita per lo più davetro. Quindi, i dettagli da controllare sono:il doppio o triplo vetro selettivo, il di-stanziatore del vetrocamera, profilo apiù camere, collegamento tra finestrae muro, soglia, il vano per l’avvolgi-bile della tapparella e spazzolino nelleguide degli avvolgibili. Insomma an-che una POSA FATTA A DOC. Personalmente installo con il sistemaCasaClima che garantisce materialievoluti. Ho seguito un corso di formazione perdiventare esperto di riqualificazioneenergetica del foro finestra, credomolto in questo aspetto che è determi-nante.”

D opo aver fissato un appun-tamento nello show-roomin via Antonio Zanolini, 29a Bologna, il titolare Ro-

berto Castellari ci accoglie con un sor-riso molto disponibile e subito ci fasentire a casa.Infatti Roberto crede nel contatto di-retto con le persone, per seguirle almeglio, con la possibilità di far TOC-CARE CON MANO materiali e ideeper offrire una consulenza davveromirata.Non si limita a vendere un prodotto,tantissimi esercizi commerciali già lofanno, ma consiglia con sincerità per-ché vuole essere un professionista enon solo un fornitore. Castellari trattaporte finestre, portoni, schermaturesolari, zanzariere, inferriate e poi por-toni industriali con tecnologia di ca-rico-scarico, porte tecniche.

Quale servizio può offrire ad uncliente che desidera acquistare unserramento?“Attraverso il sistema che chiamoporta a porta offro un servizio a 360gradi. Un servizio efficiente per sem-plificare la vita ed eliminare stress edisagi. La prima operazione da fare è quelladi studiare l’esigenza specifica quindiscegliere tra le ampie possibilità diforme, materiali e stili decorativi.

La seconda operazione è il sopral-luogo per misure e rilievi tecnici. SULPOSTO SI VERIFICA la posizionedella casa, nord piuttosto che sud, iltipo di costruzione, se ci si trova inuna città o al mare, il tipo di riscalda-mento utilizzato e se ci sono rumorimolesti.

Si procede con un preventivo e in casodi necessità, offriamo la pratica Eneaper le detrazioni fiscali eseguita da untermotecnico abilitato, entrambe gra-tuitamente.Segue la posa e, nel caso di una ri-strutturazione, smontaggio e smalti-mento dei serramenti sostituiti.”

SETTORE TE

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ROBERTO CASTELLARI

Titolare di “Castellari porte e finestre”

Roberto Castellari

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ING. MASSIMO CORSINI

La contabilizzazionedel calore

e la ripartizionedei consumi

rire il risparmio energetico attraversoun uso più consapevole del riscalda-mento e dell’acqua calda indotto dalrapporto diretto tra consumo volon-tario e costi addebitati, prevede l’uso

F ino ad oggi spesso la ripar-tizione dei consumi è stataper lo più effettuata inmodo qualitativo, sulla

base di criteri a dir poco approssima-tivi, come ad esempio i millesimi diproprietà o il volume dell’unità im-mobiliare, che, se da un lato sono me-todi semplici ed immediati, dall’altrorisultano certamente errati, perchénon tengono assolutamente in consi-derazione i reali consumi da parte de-gli utenti. Per l’utente singolo poterregolare autonomamente la tempera-tura e i consumi del proprio apparta-mento pagando soltanto in base al-l’effettivo uso del riscaldamentosignificherebbe un concreto rispar-mio.A questa esigenza si è data rispostanel corso degli anni con la crescentediffusione di impianti autonomi di ri-scaldamento per singolo apparta-mento, che offrono l’indubbio van-taggio di poter gestireautonomamente i tempi di accensionee temperatura. Tuttavia, questo tipodi impianto comporta anche alcunisvantaggi che si traducono in mag-giori costi di installazione e gestioneper il singolo utente. Inoltre la possi-bilità di “distaccarsi” dal centralizzatoè oggi meno praticata sia in virtù dialcuni limiti posti dalla normativa siaperché l’effettivo vantaggio è mitigatodal dover comunque continuare a con-

tribuire alla spese di manutenzionedell’impianto centralizzato ed aglieventuali maggiori oneri conseguentidal distacco (dispersioni, squilibri,inefficienze,…).Ecco, quindi, che la soluzione piùvantaggiosa è l’adozione di un si-stema centralizzato con contabilizza-zione del calore, in grado di unire ivantaggi dell’impianto centralizzato(autonomie di scala, con minori costi)all’autonomia e all’indipendenza diun impianto singolo.Da un punto di vista normativo leconsiderazioni suddette hanno portatonegli ultimi anni ad una sempre mag-gior incentivazione dei riscaldamenticentralizzati ed, in base al DecretoLegislativo 102/2014, a partire dal31.12.2016 l’obbligo della contabi-lizzazione dei consumi individuali.Le difficoltà applicative sia in sensotecnico che gestionale legate all’ap-plicazione dei Decreto Legislativo102/2014 in tema di contabilizzazionedei costi di riscaldamento, ne avevanofatto ipotizzare una deroga che inrealtà non c’è stata. Pertanto restaconfermato, nonostante i dubbi e ledifficoltà applicative, il termine del31.12.2016 entro il quale l’utilizzo dienergia termica per riscaldamento eproduzione di acqua calda andrà con-tabilizzata sulla base dei consumi ef-fettivi delle singole unità immobiliari.La norma, che ha l’obiettivo di favo-

scaldanti di ogni unità immobiliare eleggere direttamente i consumi, tra-mite i suddetti dispositivi viene ese-guita una contabilizzazione indirettadell’energia termica utile ovvero unaragionevole stima (mediante calcolo)del singolo corpo scaldante e quindiil consumo effettivo dell’unità immo-biliare è la somma dei consumi sti-mati dei singoli corpi scaldanti. In al-tre parole, misurando il calore erogatodai radiatori, viene indirettamente de-terminato, attraverso la misura deiloro parametri di funzionamento e laconoscenza delle loro potenze nomi-nali, il reale consumo.Nel caso poi in cui nessuno dei duesistemi suddetti fosse applicabile (sipensi al caso di riscaldamento tramitepannelli radianti affogati nella pavi-mentazione) oppure la predisposi-zione di un sistema di contabilizza-zione non consentisse un realevantaggio economico (ovvero l’one-rosità della contabilizzazione supe-

di dispositivi di misura che consen-tano una contabilizzazione il più pos-sibile precisa di tali consumi sia infase di ripartizione che di fornitura.Il problema di misurare a monte delcondominio la quantità di energia for-nita dalla rete è il primo passo peruna corretta contabilizzazione e pre-vede che sia installato un contatoredi fornitura in corrispondenza delpunto di fornitura o, in caso di colle-gamento alla rete di teleriscalda-mento, dello scambiatore di calore,che non solo misuri con assoluta pre-cisione i consumi ma sia anche ingrado di fornire indicazioni sul tempoeffettivo di utilizzo dell’energia conriferimento alle singole fasce tempo-rali.Una volta misurata la quantità totaledi energia consumata, occorrerà poiripartirla tra le unità immobiliari chela utilizzano mediante le seguenti mo-dalità alternative:• La soluzione più efficiente è l’in-

stallazione di un sotto-contatore al-l’ingresso della zona di cui si intendemisurare il consumo effettivo quandol’architettura distributiva dell’im-pianto consenta di isolare le zone diriscaldamento di pertinenza di cia-scuna unità immobiliare (come nelcaso di sistemi di distribuzione oriz-zontale). In tal caso la lettura è direttae consente di leggere i consumi sulcontabilizzatore.• Dove la prima soluzione non sia pra-ticabile come nel caso, molto diffusonei nostri condomini soprattutto deglianni 60-80, di impianti di riscalda-mento a distribuzione verticale percolonne montanti che collegano inverticale i corpi scaldanti di unità im-mobiliari diverse, possono essere ilalternativa installati dei ripartitori suciascun corpo scaldante all’internodell’unità immobiliare. In tal caso,non essendo possibile intercettare amonte dell’unità immobiliare unpunto a cui siano collegati tutti i corpi

rasse i benefici di risparmio energe-tico) un’adeguata perizia tecnica con-sentirà la deroga dall’applicazionedella norma.A parte quest’ultimo caso, la suddi-visione dei costi del riscaldamentopasserà quindi a partire dal31.12.2016 da base millesimale aquella proporzionale ai consumi, pa-gando solo in funzione del suo con-sumo individuale. Le spese condominiali di riscalda-mento vengono, infatti, ripartite tra leunità immobiliari in proporzione alleletture dei contatori di calore. Solouna piccola parte della spesa vienesuddivisa secondo i millesimi riscal-damento, a compensazione dei costicomuni e delle dispersioni di caloredell’impianto di riscaldamento.Per la ripartizione dei costi occorreràfare riferimento alla norma UNI10200 attualmente in corso di revi-sione (la nuova versione dovrebbe es-sere pronta entro la fine dell’anno).Alcuni aspetti di tale norma tecnicahanno sollevato obiezioni (per esem-pio l’eccessiva penalizzazione checolpisce i consumi delle unità immo-biliari con molte pareti o solai versol’esterno o confinanti con ambientinon riscaldati) e la normativa prevedeche in caso di modifica della UNI an-che coloro che avevano già effettuatoil calcolo della ripartizione delle spesedi riscaldamento in base alla “vecchiaregola” “potranno” (è una facoltàdell’assemblea) inserire le nuove pre-scrizioni.È facilmente intuibile che la contabi-lizzazione del calore ha senso solo seil singolo utente ha la possibilità diagire autonomamente variando i con-sumi stessi in funzione delle sue esi-genza. Per tale ragione, quando siparla di contabilizzazione del calore,implicitamente si richiama il concettodi termoregolazione che prevede l’in-stallazione di sistemi di controllodella temperatura per ambiente o perzona. Le valvole termostatiche costitui-scono il sistema più facile per regolarela temperatura ambiente in impiantia distribuzione verticale.Il funzionamento è semplice: mano a

mano che il locale comincia a riscal-darsi, la valvola termostatica, sullaquale viene impostata la temperaturadesiderata, inizia a chiudersi, andandoa parzializzare la quantità d’acqua inentrata nel radiatore finché la tempe-ratura raggiuge il valore voluto e lavalvola si chiude.In questo modo nel radiatore entreràsolo la giusta quantità di acqua caldaatta a mantenere costante la tempera-tura del locale. Entrando meno acqua, il ricircolo al-l’interno del radiatore sarà più lento

e il rendimento sarà il massimo pos-sibile. Il radiatore risulterà essere inparte freddo, perché il calore dell’ac-qua calda sarà sfruttato al massimo:un’acqua di ritorno fredda, significache ho utilizzato tutto il calore a di-sposizione ottenendo una miglioreresa. Nei radiatori senza valvole ter-mostatiche, non essendoci nessuncontrollo di portata, l’acqua passa ingrande volume a velocità elevata e ilradiatore non riesce a sfruttarne il ca-lore, riportandolo nelle tubazioni diritorno e in caldaia.

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speso. L’importante è che le spesesiano correttamente documentate confattura e bonifico. Dalla sostituzionedegli infissi agli interventi per il ri-sparmio energetico. Gli interventi diriqualificazione energetica che per-mettono di ridurre la quantità di ener-gia necessaria per il riscaldamento del-l’intero edificio, i pannelli solari, o lasostituzione degli impianti di clima-tizzazione invernale, oppure la sosti-tuzione di scaldacqua tradizionali conquelli a pompa di calore: fino al 31dicembre 2016 ti spetta una detrazionedel 65% della spesa sostenuta, dal 1°gennaio 2017 si passa al 36 %. Per tutto ciò che riguarda la ristruttu-razione ordinaria e straordinaria, el’acquisto dei mobili, sempre con do-cumentazione di fattura e bonifico fi-scale, l’attuale detrazione fino al 31dicembre 2016 e del 50%, dopo il 1°gennaio 2017 si tornerà al 36 %.

I l concetto di casa è molto cam-biato negli ultimi decenni: neglianni ‘80/’90 era caratterizzatada ambienti chiusi, ben definiti,

e divisi da corridoi e porte. Ambientiproporzionati e mai superflui, dove sieliminano corridoi spazi di passaggio,e si cerca una netta divisione tra lazona giorno e la zona notte con stanzeda letto caratterizzate dalla ricerca diriservatezza e silenzio per la casa con-temporanea che rispecchia una so-cietà con famiglie poco numerose,dove i componenti sono la maggiorparte del tempo a lavoro. Gli spazisono ottimizzati con armadi a muro esoppalchi, mobili spesso su misura, econ balconi e terrazzi che acquistanosempre più importanza diventandofruibili anche in inverno grazie a paretiscorrevoli e spesso ospitano aree ri-postiglio e la caldaia. Un ampio livingcontiene l’angolo cottura, il soggiornoe la zona pranzo. In questo ambienteprincipale spesso è posizionato l’in-gresso dell’appartamento. I bagni sonogeneralmente piccoli, ma numerosi eben strutturati. Anche i materiali sonocambiati: si ricercano superfici hi-tech, con effetti particolari, e di facilemanutenzione. Elettrodomestici ad alta efficienzaenergetica, impianti di riscaldamentotradizionali o a pannelli a pavimentocon caldaie a condensazione di nuovagenerazione per rispettare l’am-biente…e perché no….anche per ri-sparmiare sulla bolletta!!! Insomma,le richieste sono cambiate, e quindinasce l’esigenza di ristrutturare le abi-tazioni per creare spazi ottimali. Ma

ristrutturare casa, per necessità o perinvestimento è un momento impor-tante della propria vita con costi e sa-crifici non indifferenti. Le scelte daeffettuare sono molte: normative,adempimenti burocratici, rapporti conla ditta, scelta dei materiali e degli ar-redi, soluzioni innovative o tradizio-nali.Noi ci occupiamo della soddisfazionedel nostro committente consigliandole migliori soluzioni per le sue esi-genze e per il tipo di investimento cheintende effettuare. Ricerchiamo unrapporto continuo e completo con l’o-biettivo comune di ottenere una ri-strutturazione di qualità, grazie ancheal supporto dei nostri fornitori.Ristrutturare casa può essere ancheuna buona occasione per risparmiaresulla dichiarazione dei redditi.A conti fatti, in 10 anni, si può recu-perare più della metà di quanto si è

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MICHELA ZUMPANOAmministratore Condominiale

Consulente UPPI Bologna

Barrierearchitettoniche

Come viene normato in Italia un argomento molto critico e di grande rilevanza

liare. Vengono considerati spazi di re-lazione gli spazi di soggiorno dell’al-loggio e quelli dei luoghi di lavoro,servizio e incontro, nei quali il citta-dino entra in rapporto con la funzioneivi svolta• ADATTABILITÀ: possibilità di mo-dificare nel tempo lo spazio costruitoa costi limitati, allo scopo di renderlocompletamente e agevolmente fruibileanche da parte di persone con ridottao impedita capacità motoria o senso-riale.Sempre il D.M. n. 236/1989 stabilisceanche, per gli edifici e gli spazi pri-vati, i parametri tecnici e dimensio-nali correlati al raggiungimento deitre livelli di qualità sopra riportati:

Definizione normativa di“barriere architettoniche”aaaaa aaaaaL’articolo 1, comma 2, del

D.P.R. 503/1996 definisce le barrierearchitettoniche come:• Gli ostacoli fisici che sono fonte didisagi per la mobilità di chiunque edin particolare di coloro che, per qual-siasi causa, hanno una capacità moto-ria ridotta o impedita in forma perma-nente o temporanea;• Gli ostacoli che limitano o impedi-scono a chiunque la comoda e sicurautilizzazione di spazi, attrezzature ocomponenti;• La mancanza di accorgimenti e se-gnalazioni che permettano l’orienta-mento e la riconoscibilità dei luoghio delle fonti di pericolo per chiunqueed in particolare per non vedenti, pergli ipovedenti e per i sordi.

Quadro legislativo di riferimento

La legge che disciplina le disposizioniper favorire il superamento e l’elimi-nazione delle barriere architettonichenegli edifici è la L. 9 gennaio 1989n.13, integrata dal DM LLPP 14 giu-gno 1989 n.236 contenente le prescri-zioni tecniche necessarie a garantirel’accessibilità adattabilità e visibilitàdegli edifici privati e di edilizia resi-denziale pubblica, ai fini del supera-mento e dell’eliminazione delle bar-

riere architettoniche.Il D.M. 236 tra le varie definizionitecniche che fornisce individua tre di-versi livelli di qualità dello spazio co-struito:• ACCESSIBILITÀ; possibilità perpersone con ridotta o impedita capa-cità motoria o sensoriale di raggiun-gere l’edificio e la sue singole unitàimmobiliari e ambientali di entrarviagevolmente e di fruire di spazi e at-trezzature in condizioni di adeguatasicurezza e autonomia;• VISITABILITÀ: possibilità per per-sone con ridotta o impedita capacitàmotoria o sensoriale di accedere aglispazi di relazione e ad almeno un ser-vizio igienico di ogni unità immobi-

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per esempio le dimensioni minimedelle porte, le caratteristiche dellescale, la pendenza delle rampe pedo-nali, gli spazi necessari alla rotazionedi una sedia a ruote, le dimensionidegli ascensori e le casistiche dellaloro necessità, le caratteristiche di unservizio igienico accessibile e altriancora. I requisiti vengono stabilitiin modo differenziato a seconda dellatipologia degli edifici e degli spazi.Ogni nuova costruzione deve infattirispettare tali norme, e i vecchi edificidevono essere opportunamente ade-guati alla normativa in caso di ristrut-turazione.Successivamente viene emanato ilD.P.R 24 luglio 1996 n. 503 regola-mento recante norme per l’elimina-zione delle barriere architettoniche ne-gli edifici, spazi e servizi pubblici e ilT.U. 380/2001 Capo ///- Disposizioniper favorire il superamento e l’elimi-nazione delle barriere architettonichenegli edifici privati, pubblici e privatiaperti al pubblico Art. 77- 82 T. U.380/2001 Art. 78. Deliberazione sul-l’eliminazione delle barriere architet-toniche(L. n.13/89 art.2)• Le deliberazioni che hanno per og-getto le innovazioni da attuare negliedifici privati dirette ad eliminare leb. a. di cui all’art. 27, primo commaL. n.118/1971 ed all’art. 1 del D.P.Rn.503/1996, nonché la realizzazionedi percorsi attrezzati e la installazionedi dispositivi di segnalazione atti a fa-vorire la mobilità dei ciechi all’interno

degli edifici privati, sono approvatedall’assemblea del condominio, inprima o in seconda convocazione conle maggioranze previste dall’articolo1136, secondo e terzo comma del co-dice civile.• Nel caso in cui il condominio rifiutidi assumere, o non assuma entro tremesi dalla richiesta fatta per iscritto, ledeliberazioni di cui al comma 1, i por-tatori di handicap, ovvero chi ne eser-cita la tutela o la potestà di cui al titoloIX del libro primo del codice civile,possono installare, a proprie spese, ser-voscala, nonché strutture mobili facil-mente rimovibili e possono anche mo-dificare l’ampiezza delle ported’accesso, al fine di rendere più age-vole l’accesso agli edifici, agli ascen-sori e alle rampe delle autorimesse T.U. 380/2001 Art. 79 Opere finalizzateall’eliminazione delle barriere architet-toniche realizzate in deroga ai regola-menti edilizi (L. n.13/89 art.2)• Le opere di cui all’articolo 78 pos-sono essere realizzate in deroga allenorme sulle distanze previste dai re-golamenti edilizi, anche per i cortili ele chiostrine interni ai fabbricati o co-muni o di uso comune a più fabbricati• È fatto salvo l’obbligo di rispettodelle distanze di cui agli articoli 873907 del codice civile nell’ipotesi incui tra le opere da realizzare e i fab-bricati alieni non sia interposto alcunospazio o alcuna area di proprietà o diuso comune.La legge n. 220/2012 è intervenutaparificando, in relazione a prima e se-conda convocazione i quorum delibe-rativi necessari per decidere le inno-vazioni volte all’eliminazione dellebarriere architettoniche.L’assemblea può deliberare le inno-vazioni finalizzate all’eliminazionedelle barriere architettoniche con il se-guente quorum: la maggioranza degliintervenuti all’assemblea e 500 mil-lesimi.Si tratta di un leggero innalzamentodel quorum poiché nel vigore dellaprecedente Disciplina (Legge n.13/89)in seconda convocazione era suffi-ciente il voto favorevole di 1/3 deipartecipanti al condominio e di 1/3dei millesimi.

Considerazioni finali

Le problematiche più frequenti ine-renti alle barriere architettoniche chesi possono riscontrare in condominiopossono essere:• Mancanza di una rampa in corri-spondenza dei gradini posti subitoprima o immediatamente dopo il por-tone d’ingresso;• Portone d’ingresso troppo stretto• Mancanza dell’ascensore o cabinadell’ascensore inadeguata.Tali interventi rappresentano delle in-novazioni nel condominio e fino al1989 per realizzarle sarebbe stato ne-cessario deliberare con quorum parialla maggioranza dei condomini e i2/3 dei millesimi; a partire dal 1989,con la legge n. 13 e successivamentecon la riforma del condominio (Leggen. 220/2012) i quorum deliberativisono stati modificati nei modi prece-dentemente indicati.In relazione agli importi economici dasostenere per l’eliminazione delle bar-riere architettoniche si evidenzia chefatta la richiesta dal condomino pro-prietario portatore di handicap se l’as-semblea accetta di eseguire i lavori,tutte le spese da sostenere sono a ca-rico di tutti i condomini Art. 1123 cod.civ. mentre nel caso di rifiuto assem-bleare o silenzio protrattosi per più di90 giorni gli oneri relativi sona caricodel richiedente. Anche se nello stabilenon vi risiedono portatori di handicap,per cui non sussiste l’imminente am-modernamento dello stabile stesso conl’inserimento di elementi per abbatterele barriere architettoniche, ciò non si-gnifica che l’assemblea non possa de-cidere ugualmente di introdurre taliaccorgimenti, si possono deliberare leinnovazioni comportanti l’elimina-zione delle barriere architettoniche an-che in assenza di condomini disabili.La giurisprudenza sembra attualmenteindirizzarsi verso ad una valutazionedi prevalenza della soluzione di pro-blematiche per l’eliminazione dellebarriere architettoniche e quindi ridu-zione dell’ handicap rispetto alle limi-tazioni che tali soluzioni possonocomportare nei confronti dei diritti de-gli altri condomini.

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Il Teatro EuropAuditoriumalza il sipario sulla nuovastagione

Teatro EuropAuditorium è prontoad inaugurare la stagione 2016/2017con eventi eccezionali fatti di ballo,musica e teatro. Ad aprire le danzeStomp, il famoso gruppo di balle-rini-percussionisti-attori-acrobati che

(Ri) Comincialo spettacolo

Prende il via la stagione di spettacoli di due storici teatri bolognesi:Europauditorim e Teatro Il Celebrazioni propongono un cartellone

tra classico e modernità

quest’anno ritornerà in Italia e sarà aBologna dal 28 al 30 ottobre. Dopo25 anni di attività trascorsi animandoi più importanti festival e teatri delmondo, Stomp metterà nuovamentein scena il suono del nostro tempo consfregamenti, battiti e percussioni diogni tipo su bidoni della spazzatura,pneumatici, lavandini e tanti altri og-getti comuni. Danza, teatro e musica

in un unico elettrizzante evento rock.Un altro ritorno è quello di EnricoBrignano, che dal 24 al 27 novembreporterà in scena il suo nuovo spetta-colo, un appassionante ed ironicoviaggio che attraverserà passato e pre-sente per ripercorrere le strade intra-prese dall’artista. Il 3 dicembre Fran-cesco Guccini si racconterà nel suoIncontro con Francesco Guccini, il

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13 dicembre riavremo l’Harlem Go-spel Choir, il 17 e il 18 dicembresarà la volta del pluripremiato musicalcampione di incassi a Broadway e nelWest End londinese Jersey Boys, il20 dicembre de Lo Schiaccianoci di-retto dal Maestro Amedeo Amodio eil 21 dello stesso mese dell’attesissimoconcerto che vedrà Ornella Vanoniesibirsi accompagnata dal trombettistaPaolo Fresu. Il 2016 si concluderàcon Virginia Raffaele, sul palco conPerformance il 30 e il 31 dicembre,che porterà in scena le sue mascherepiù famose, come quelle di Belen Ro-driguez, del ministro Boschi e dellacriminologa Bruzzone. Dal 6 all’8gennaio sarà il turno del musical deimusical, Sister act, che vanta tra i suoiinterpreti la madrilena Belia Martin,il noto attore Pino Strabioli e la spe-cial guest Suor Cristina. Per rimanerein tema di classici Un americano aParigi, musical ispirato all’omonimofilm, tributo al genio di George Ger-shwin, andrà in scena il 14 e il 15 gen-naio. Il 28 e il 29 sarà il quick changeperformer più famoso del mondo, Ar-turo Brachetti in Solo, a far sognare

il pubblico con un nuovo spettacolofatto di magia, arte e mistero, mentreil 4 e il 5 febbraio sarà impossibilenon farsi contagiare da La febbre delsabato sera, che in occasione del 40°anniversario dell’uscita del celebrefilm ritorna con una nuova veste. Lamusica travolgente suonata dal vivofarà da sfondo alle avventure del gio-vane e sensuale Tony Manero che met-terà in campo la sua voglia di riscatto.Dal 3 al 5 marzo Alessandro Siani eChristian De Sica saranno interpretide Il Principe abusivo che, ispiratoall’omonimo film, acquisterà tridi-mensionalità ed energia sul palcosce-nico teatrale. Situato all’interno delPalazzo della Cultura e dei Congressidi Bologna, con le sue 1.348 poltronedisposte a ventaglio, 850 in platea e498 in balconata, il Teatro EuropAu-ditorium si può considerare il piùgrande dell’Emilia-Romagna, unodei pochi esempi di architettura mo-derna dedicata alle manifestazioni tea-trali e musicali di qualità.

Per maggiori informazioni:www.teatroeuropa.it

Il nuovo cartellone del TeatroIl Celebrazioni

“Con voi”: questo lo slogan con cui ilTeatro Il Celebrazioni di Bolognaha scelto di aprire la stagione2016/2017, la seconda targata Thea-tricon Srl. È infatti insieme al suopubblico e agli artisti che il Teatrorialza il suo sipario proponendo spet-tacoli di prosa, di danza internazionale,di grandi comici, di teatro civile edentusiasmanti concerti che strizzanol’occhio alla contemporaneità. A scal-dare i motori ci penserà il 15 ottobreSamuele Bersani che, dopo aver pre-sentato il suo nuovo album, farà tappaa Bologna con La fortuna che abbiamotour. Altra tappa musicale sarà quelladei Tiromancino fissata per il 25 no-vembre. Tanti gli spettacoli di prosain programma, come Calendar Girls,che vedrà le spumeggianti Angela Fi-nocchiaro e Laura Curino in scenadal 4 al 6 novembre, Diamoci del tucon Anna Galiena e Enzo De Caro,dal 18 al 20 dello stesso mese, e Pro-vando..dobbiamo parlare, con cui Fa-brizio Bentivoglio, Michela Cescon,

Isabella Ragonese e Sergio Rubinirileggeranno, dal 9 all’11 dicembre,il film “Dobbiamo parlare” dello stessoRubini. E poi ancora Rocco Papaleoin Buena Onda, Raoul Bova e ChiaraFrancini in Due, Gioele Dix in Vorreiessere figlio di un uomo felice e Ga-briele Pignotta insieme a VanessaIncontrada nella simpatica commediaMi piaci perché sei così!. L’allegria ele risate saranno garantite con Lillo& Greg, Vito e Claudia Penoni, Giu-seppe Giacobazzi, Giorgio Comaschi,Ennio Marchetto e Paolo Cevoli cheproporrà una sua personale riletturade La Bibbia.Anche per gli appassionati di danzanon mancheranno le occasioni per ap-prezzare la ricca programmazione delTeatro Il Celebrazioni: dal Ballettodi Mosca “La Classique” all’ameri-cana Parsons Dance, dal Balletto diRoma con Giulietta e Romeo ai Ka-taklò in Eureka fino ad arrivare aidanzatori-acrobati del Cirque Éloizeche, attraverso la loro arte fatta dicirco, danza e teatro, si ribellerannoalla città-fabbrica in cui sono costrettia vivere, Cirkopolis. Il 12 novembreFederico Buffa porterà il pubblicoalla scoperta de Le Olimpiadi del1936, mentre il 29 e il 30 dello stessomese Vittorio Sgarbi andrà in scenacon Caravaggio. Imperdibili gli ap-puntamenti con Paolo Rossi, che il 2dicembre sarà protagonista di Ros-sintesta, e con Michele Riondino cheil 27 gennaio farà dialogare Don Galloe Fabrizio De André nel suo Angeli-camente Anarchici. E poi ancora at-tesissimi Angelo Pintus, le SorelleMarinetti e Gianni Fantoni nellacommedia musicale Risate sotto lebombe, la compagnia berlinese FamilieFlöz che strega da anni gli spettatoridi tutto il mondo, Catapult in MagicShadows e le note gospel del Dexterwalker & Zion movement. Per i piùpiccoli non mancheranno tante sorpresecon il Fantateatro e lo spettacoloMia and Me.

Per maggiori informazioni:www.teatrocelebrazioni.i

CONVENZIONEUPPI

EUROPAUDITORIUME IL CELEBRAZIONI

STAGIONE TEATRALE 2016/2017

Per la stagione 2016/2017 l’UPPI ha stipu-lato convenzioni con il Teatro Europau-ditorium e il Teatro Il Celebrazioni diBologna che permetteranno a tutti gli as-sociati UPPI di ottenere sconti sull’ac-quisto di abbonamenti e biglietti.

Il prezzo riservato è nelle tabelle prezzi del pro-gramma riportato con la dicitura "RIDOTTO". Restano esclusi da questo vantaggio gli eventiche non riportano la dicitura RIDOTTO all’internodella tabella prezzi.

Gli sconti verranno applicati solo dietro presenta-zione della tessera UPPI alla biglietteria.

Per maggiori informazioni:www.uppi-bologna.itwww.teatrocelebrazioni.it www.teatroeuropa.it

(Le Direzioni si riservano la facoltà di apportare modificheal calendario degli spettacoli per cause di forza maggiore,variare i prezzi dei biglietti e abolire le riduzioni in particolarioccasioni)

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È calato il sipario sull’undi-cesima edizione della Festadel gelato Artigianale diCasalecchio di Reno in ca-

lendario lo scorso 22-23-24 luglio2016.Nonostante le minacce di maltempo,in queste tre serate casalecchiesi traVia Marconi e le Piazze annesse sisono superate le aspettative con benoltre le 60.000 presenze che hannopotuto godere di musica, spettacolo,compagnia, buon cibo ma soprattuttoottimo gelato.Sono state tante le emozioni vissutenelle tre serate: a partire dall’inaugu-razione della Festa con il taglio delnastro e l’InsolitoBus con Malandrinoe Veronica; la consegna dell’assegnosolidale alla Protezione Civile di 1.500euro, frutto di anteprime e cena di so-lidarietà con Pizzocchi; la biciclettatadel gusto fatta ogni sera in collabora-zione con Avis e Polizia Municipaleper assaggiare il gusto “Ricotta e Pere”nelle diverse gelaterie dentro e fuoriil percorso della Festa; lo spettacolodi venerdì sera degli artisti emergentiche hanno partecipato alla rassegna“Tieni il Palco” presentato da FranzCampi; l’emozionante concerto tributoa David Bowie del gruppo musicale“Starmen” che sabato ha fatto cantaretutto il pubblico presente; il ritornodei Cantastorie di domenica; la pre-miazione sul palco di Piazza Rita

Casalecchio di Reno:Festa del

Gelato Artigianale,60.000 presenze!

Levi-Montalcini della gelateria IceCream vincitrice del concorso “Votail gusto Casalecchio 2016”; per finirela briosa parata afrobrasiliana con iMarakatimba e il gruppo di ballerineSambeleza. Tantissimi gli odori e isapori che hanno riempito Via Marconi,e le Piazze lungo il percorso, grazieai 41 punti ristoro e alla varietà dicibo proposto. Molte le aziende, i commercianti e

gli espositori che hanno partecipatoattivamente alla Festa tra cui la no-stra delegazione UPPI con sede inVia Marconi 126 capitanata dagliAvvocati Landucci e Vicariotto.Tutto questo abbinato alla presenza ealla qualità delle sedici gelaterie hareso, come tutti gli anni, la Festa delGelato Artigianale una garanzia!

Arrivederci…alla prossima edizione!

David Bowie Is

MAMbo14 luglio 2016 - 13 novembre 2016

L a mostra David Bowie Is è

la prima retrospettiva inter-

nazionale della straordinaria

carriera di David Bowie, uno dei perfor-

mer più influenti e visionari dei tempi

moderni.

I curatori della mostra Victoria

Broackes e Geoffrey Marsh presen-

teranno oltre 300 oggetti tra i quali:

testi originali scritti a mano, costumi

di scena originali, fotografie, allestimenti

scenografici, copertine di album e raro

materiale delle esibizioni che percorrono

cinque decadi di attività dell’artista

raccolte ed esposte, per la prima volta

in assoluto ed in esclusiva in Italia, dal

David Bowie Archive.

La mostra conferma come il lavoro di

Bowie da un lato abbia influenzato i

più ampi movimenti nel campo dell’arte,

del design, del teatro e la cultura con-

temporanea e dall’altro ne abbia subito

la contaminazione, focalizzandone i

processi creativi, modificandone lo stile

e portandolo a collaborare con vari de-

signers nel campo della moda, del

suono, della grafica del teatro e del ci-

nema.

Il progetto di fruizione multimediale

della mostra introdotto con la tecnologia

di avanguardia di Sennhieser, affiancato

ad allestimenti teatrali e video installa-

zioni originali ed animazioni video, è

stato concepito per condurre il visitatore

in un viaggio emozionale attraverso le

influenze artistiche che lo stesso Bowie

ha citato come formative.

David Bowie Is, partita da Londra nel

2013, dopo essere stata a Chicago, San

Paolo, Toronto, Parigi, Berlino, Mel-

bourne e Groningen, rimarrà fino al

13 novembre 2016 al MAMbo.

Sarà l’unica tappa italiana e l’ultima

tappa europea.

Per tutte le informazioni e prevendita

dei biglietti: www.davidbowieis.it.

MAMboVia Don Minzoni, 14

Bologna

VOGLIA DI AUTONOMIA? - UPPI – Bologna...2016/09/01 · Agenda dei fornitori per la casa ANTIFURTI...

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