Le nuove agevolazioni - uppi-bologna.it · Campagna del Gruppo Hera per l’installazione di...

Campagna del Gruppo Heraper l’installazione di pannelli solarinegli impianti condominialicon produzione centralizzatadi acqua calda ad uso sanitario.

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dei condomini i quali dovrannosemplicemente cedere il creditod’imposta generato dall’EcoBonus.

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Le nuove agevolazioniper il risparmio energetico

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Area Metropolitana Bolognese

n. 4 Trimestrale - DICEMBRE 2018 - Anno XXIIDirettore Responsabile: Claudio Contini

Direttore Editoriale: Claudio Contini

Progetto grafico:Arcobaleno Pubblicità - BolognaStampa:MIG - Moderna Industrie Grafiche Srl

Ufficio Pubblicità:Arcobaleno Pubblicità

Bologna - Tel. 051.32.04.24

Registrato al Tribunale di Bologna in data12/12/1995. nr. 6510 Registro Stampa.

SOMMARIO

I CONTATTI UPPIPer ogni richiesta e infor-mazione sui servizi fornitidall’UPPI, per appuntamentie ogni altra comunicazione:

Area MetropolitanaBologneseVia Testoni, 1/B40123 BolognaTel. 051 232790

051 222258Fax 051 [email protected]

ORARI D’APERTURA:dal lunedì al venerdìore 9-12 • 14-18CHIUSO giovedì mattina

Editoriale 6

L’UPPI di Bologna al SAIE 2018 10

Manovra di bilancio 2019 18

Bonus ristrutturazioni: vanno comunicati i dati all’Enea 20

La locazione parziale 22

La proroga del contratto concordato 30

TUTTI I SERVIZI UPPI 33

La garanzia per gravi vizi costruttivi 42

Danni derivanti da cattiva manutenzione della rete fognaria 46

Quesiti On line 50

Possibilità di cambiare parte della domanda in corso di causa 52

Minacce tra condòmini che si odiano da tempo 54

Piante, balconi e proprietà sottostante 56

L’allagamento dell’immobile locato 58

Installare un ascensore in un edificio esistente 60

I controlli degli impianti termici 68

LE RUBRICHE

Agenda dei fornitori per la casa 4

Condominio: Domande e Risposte 16

Gli orientamenti dei giudici 26

Affidati all’UPPI: novità nei servizi

13-25-41-45-48-51-55-59-67

Warhol & Friends. New York negli anni ‘80 72

4

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Sede Provinciale di BolognaVia Testoni, 1/B - 40123 BolognaTel. 051 232790 - 051 222258

Fax 051 279340

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Vigili del fuoco 115

Polizia di Stato 113

Guardia di finanza 117

Soccorso sanitario 118

Corpo forestale 1515

Telefono Azzurro 19696

Comune di Bologna 051.219.31.11

Numero unicoemergenze 112

GuardiaMedica 051.3131

Pronto InterventoHera Gas 800.713.666

Polizia MunicipaleCentrale Radio Operativa 051.266626

SegnalazioneGuasti Enel 803.500

Pronto InterventoHera Acqua 800.713.900

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I successi dell’UPPI

L ’anno che sta per concludersi segna l’ennesimosuccesso, di portata eccezionale, raggiunto dal-l’U.P.P.I. in ambito nazionale.

Infatti la “bozza” della Legge di Stabilità per l’anno2019 prevede l’estensione della possibilità di optare peril regime fiscale della c.d. “cedolare secca”, fino ad oggipossibile limitatamente alle abitazioni private, anchealle locazioni di negozi, seppure con alcune limitazioni:ma è già un primo ottimo obiettivo.Sarebbe, tuttavia, necessario un ulteriore sforzo finaliz-zato all’applicazione dei “canoni concordati” anche aicontratti di locazione ad uso commerciale, artigianale eprofessionale con allargamento della possibilità di op-zione per la “cedolare secca” senza limitazioni di tipo-logia e ubicazione. Infatti l’applicazione dei “canoni concordati” agli usiabitativi, con la successiva adozione della “cedolaresecca”, ha dato risultati ottimi, sia in ambito di calmie-ramento di prezzi, sia in termini di numero di immobilireimmessi sul mercato delle locazioni.L’incremento notevole di tassazione immobiliare avve-nuto negli ultimi anni, in particolare con l’ introduzionedell’IMU, richiede interventi urgenti di riduzione del ca-rico fiscale; il sistema opzionale di tassazione a “cedo-lare secca”, inasprendo pesantemente le sanzioni suicanoni non dichiarati, ha avuto l’importante effetto difar aumentare consistentemente il gettito fiscale senza,tuttavia, gravare ulteriormente sui singoli proprietari,ma riducendo di oltre il 40% il “mercato nero”.E’ chiaro che la sola riduzione delle imposte non è la pa-nacea ai problemi che oggi affliggono il mondo del com-mercio, dell’artigianato e delle professioni; conl’introduzione dei “patti concordati” verrebbero calmie-

edito

riale

rati i canoni creando una importante iniezione indirettadi liquidità alle attività, che permetterebbe loro di con-tinuare a lavorare e, in moltissimi casi, scongiurando ladesertificazione dei centri storici. E se i politici, che in campagna elettorale avevanoespresso grande entusiasmo in tal senso, non rispettas-sero fino in fondo le promesse, l’ UPPI non si esimeràdal continuare a svolgere il proprio ruolo, come fa dasempre e in prima linea, di difesa degli interessi dellapiccola proprietà immobiliare. Crediamo nel Vostro sostegno anche per l’anno 2019,confidando che vorrete sottoscrivere la quota associa-tiva, invariata da oramai vari anni, che, oltre a permet-terci di rappresentare la piccola proprietà in ogniambito di competenza, Vi consentirà di usufruire gratui-tamente delle consulenze verbali erogate dai nostri pro-fessionisti.

Andrea Casarini

Presidente Provinciale

Claudio Contini

Segretario Generale

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Quel bene preziosochiamato Albero

Un amico silenzioso che va accudito e tutelato per la sua salute,ma specialmente per il nostro benessere

O gnuno di noi ha un proprioimmaginario vegetale, nelquale custodisce le sueforme ideali, i suoi colori

preferiti, e nel pensare al verde nonbisogna rinunciarvi, per conferire alpaesaggio o al giardino un’improntaoriginale ed esclusiva. Ma occorre an-che fare i conti con tutta una serie difattori ambientali ed ecologici ed, in-fine, applicare le semplici regole chederivano da una tradizione antichis-sima: il giardino non è uno spazio dariempire, ma è il luogo dove le regoledella natura sono in equilibrio conquelle della fantasia, della praticità e

protagonisti, sono loro che dettano glispazi e l’ordine nel giardinaggio.Nei parchi e nei giardini, in quelli sto-rici è più evidente, gli Alberi guidanoed orientano tutto, segnano il percorsodelle strade e dei sentieri, circoscri-vono le piazze parterre, compongonola siepe di bordura o di chiusura diogni ambiente riservato e sono anchesoggetti isolati di esaltazione di unaparte del bosco.Sono sempre gli Alberi, con la lorostruttura, colorazione e maestosità astabilire le regole dello spazio e deltempo.Se attualmente l’uso degli Alberi èperò condizionato dagli spazi a dispo-sizione, non per questo dobbiamo di-menticarci di averne sempre cura.Spesso gli Alberi nel crescere possonocreare diverse problematiche: peresempio se troppo vicini a dei caseg-giati possono invadere con la chiomatetti e terrazze, aggredire muri, fon-dazioni o tubazioni fognarie; possonofar cadere vecchi rami o branche sec-che, possono addirittura schiantarsi aterra se sono presenti patologie di mar-cescenza nei colletti. Per questo è difondamentale importanza il monito-raggio periodico da affidare solo a unospecialista, perché un Albero in per-fetto stato fitosanitario è prima di tuttosicuro anche in condizioni climaticheestreme.

uso dei luoghi.Il progettista deve saper applicare ecombinare insieme al suo stile ed allesue tecniche anche questa regola dellanatura, soprattutto nella botanica,nell’agronomia e nella climatologia.Tra tutti gli aspetti del verde, sono gliAlberi che conferiscono forma e ca-rattere alle architetture, dato che co-stituiscono la vegetazione dalle mag-giori dimensioni e di certo sono ilpunto di riferimento in tutti i giardini.Osservando il loro posizionamento, sinota come siano proprio gli alberi, piùche le costruzioni a conferire forma ecarattere ai luoghi. Sono gli Alberi i

SPECIALE

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ITAR

E

DAVIDE DALL’OLIO

Garden Benito Dall’Olio

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N uove sinergie, novità nor-mative e crediti formativiper i professionisti. Questoil bagaglio che si porta a

casa chi ha partecipato a Condominio

Italia Expo, la prima fiera nazionalededicata alla filiera del condominioche si è svolta al SAIE di Bologna dal17 al 20 ottobre.Nuove sinergie sono quelle che sisono create tra i professionisti e gli ac-cademici che hanno animato, in qua-lità di relatori e ospiti, i convegniformativi e informativi. A cominciare dai due seminari sul-l’importanza della corretta informa-zione sul condominio e sull’efficienzaenergetica degli edifici, che hanno vi-sto relazionarsi tra loro i principaliesponenti degli Ordini professionali:dall’Ordine degli Ingegneri della pro-vincia di Bologna, al Collegio deiGeometri e dei Geometri Laureati diBologna, all’Ordine degli Architetti diBologna, dai professori del Politec-nico di Milano (DASTU) e dell’Or-dine degli Architetti della provincia diTorino, ai presidenti e rappresentantidelle associazioni dell’amministra-zione condominiale (Laic e Alac eAcap) e della proprietà edilizia (Uppi,Ape Torino Confedilizia e Federpro-prietà).Tra gli aspetti caratterizzanti della 4giorni fieristica di quest’anno, la prin-cipale è stata la continua e cospicua

affluenza di persone e la presenza diun pubblico coinvolto e interessato.Ancora più che nelle passate rassegne,quella del 2018 si è confermata, adetta di operatori in primis, un’edi-zione “fortunata” dal punto di vistadelle presenze all’interno del padi-glione 25, teatro di Condominio ItaliaExpo. Anche questo dato fa ben sperare ecostituisce un segnale positivo che, inqualche misura e con le dovute cau-

tele, conferma il proseguimento diquel processo di ripresa dell’interosettore dell’edilizia, a dispetto del pre-cario stato di salute, specie in questistessi giorni, del mercato dei titoli diStato.Tra i convegni di maggior successoquello organizzato dall’UPPI di Bolo-gna dal titolo I CONTRATTI DI

LOCAZIONE A CANONE CON-

CORDATO: Uno strumento per af-

fittare pagando meno imposte

L’UPPI di Bolognaal SAIE 2018

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durante il quale consulenti locali e na-zionali dell’UPPI hanno esaminato gliaspetti legali e fiscali dei contratti dilocazione dell’Associazione.Dopo un saluto del Presidente Provin-ciale Andrea Casarini, che ha ricor-dato agli astanti la storia decennaledell’UPPI e la costante presenza ac-canto ai proprietari di immobili checon consulenze appropriate trovanosempre risposte adeguate ai propriproblemi, il Rag. Claudio Contini, Se-gretario Generale della sede UPPI diBologna ha sintetizzato, in veloci maesaustive diapositive, le agevolazionifiscali sui contratti a canone concor-dato con un iniziale excursus sulle ti-pologie:• contratto di locazione a canone “age-volato” ordinario (cosiddetto 3+2)• contratto di locazione ad uso transi-torio per lavoratori fuori sede; • contratto di locazione a favore deglistudenti universitari.Il contratto di locazione ad uso abita-tivo a “canone concordato” si basa sudisposizioni specifiche e differenti daquelle del contratto a canone liberocome la determinazione del canone(fissato da un accordo locale tra orga-

nizzazioni della proprietà immobiliaree quelle dell’ inquilinato) e la determi-nazione della durata del contratto,inoltre può essere stipulato in tutti icomuni, compresi quelli non ad altadensità abitativa.Il contratto di natura transitoria puòessere stipulato esclusivamente in al-cuni casi specifici, ovvero per esi-genze temporanee non turistiche. Ilcanone non potrà superare quello pre-visto per il canale “concordato” e ladurata varia da un minimo di un mesead un massimo di 18, non rinnovabili.Deve contenere, inoltre, l’attestazionedell’esigenza transitoria (esempio ladichiarazione di un datore di lavorocirca il trasferimento temporaneo diun dipendente).Il contratto di locazione per studentiuniversitari è una particolare tipologiadi contratto ad uso transitorio, che an-che in questo caso non potrà preve-dere un canone superiore a quello“concordato”: ha una durata minimadi 6 mesi e una durata massima di 36mesi, non rinnovabili e va inserito ilriferimento al fatto che l’inquilino èuno studente universitario fuori sede.Il reddito imponibile dei fabbricatilocati a canone concordato è ulterior-mente ridotto del 30 per cento, a con-dizione che nella dichiarazione deiredditi relativa all'anno in cui si in-tende usufruire della agevolazionesiano indicati gli estremi di regi-strazione del contratto di locazione,l'anno di presentazione della denun-cia dell'immobile ai fini dell'impostacomunale sugli immobili e il comunedi ubicazione dello stesso fabbricato.Nel caso si decida di optare per la ce-dolare secca, l'aliquota della cedolaresecca calcolata sul canone pattuitodalle parti è ridotta al 10% fino al31/12/2019. (L'applicazione dell'im-posta nella forma della cedolaresecca, sostituisce le imposte di regi-stro e di bollo sul contratto di loca-zione, la cedolare secca sostituisceanche le imposte di registro e di bollosulla risoluzione e sulle proroghe delcontratto di locazione)Ai conduttori di contratti di locazione

di unità immobiliari adibite ad abita-zione principale spetta una detrazione,rapportata al periodo dell'anno du-rante il quale sussiste tale destina-zione, nei seguenti importi: a) euro495,80, se il reddito complessivo nonsupera euro 15.493,71; b) euro 247,90se il reddito complessivo supera euro15.493,71 ma non euro 30.987,41.Ai fini dell'IMU con riferimento agliimmobili locati con contratti a canoneconcordato l'imposta è determinataapplicando rispettivamente l'aliquotaagevolata stabilita dal comune, con ri-duzione al 75 per cento.Nella Gazzetta Ufficiale n.62 del 15marzo 2017, è stato pubblicato il De-creto dei Ministeri delle Infrastrutturee dell’Economia e Finanze che rece-pisce la Convenzione Nazionale chele associazioni della proprietà mag-giormente rappresentative e le asso-ciazioni degli inquilini hannosottoscritto il 25 ottobre 2016; conse-guentemente la disciplina dei contrattidi locazione a “canone concordato”,introdotti dalla legge 431/98, vienenotevolmente aggiornata: nell’ambitodella stesura di un contratto di loca-zione, le parti possono farsi assisterenella definizione del canone effettivodalle rispettive organizzazioni dellaproprietà edilizia e dei conduttori.Qualora, invece, si tratti di contrattonon assistito, le parti devono acquisireun’attestazione, rilasciata da almenouna delle organizzazioni rappresenta-tive della proprietà edilizia e dei con-duttori, della rispondenza delcontenuto economico e normativo delcontratto all’accordo stesso. L’attesta-zione ha valore ai fini del riconosci-mento delle agevolazioni fiscali. L’Avvocato Rosalia Del Vecchio, re-sponsabile della Delegazione UPPI diCastel Maggiore, si è soffermata sulrequisito della forma scritta che il con-tratto deve avere a pena di nullità,quindi, sull’ammissibilità della regi-strazione tardiva con efficacia retroat-tiva affermata dalla recente ordinanzan. 6009 della Corte di Cassazione ri-salente a marzo 2018.Sono stati poi esaminati gli interes-

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santi aspetti concernenti la prorogadel contratto alla luce della pronunciadella Cassazione n. 16279/2016 cheha affermato il principio di diritto se-condo il quale la proroga del contrattoopera automaticamente solo se il con-duttore ha manifestato la propria in-tenzione di rimanere nel contratto eche, dunque, il contratto cessa allaprima scadenza se manca ogni tratta-tiva per il rinnovo.Sono stati poi delineati quali sono icasi in cui la proprietà può esercitareil diniego di rinnovo alla prima sca-denza e quali sono le gravi sanzionipreviste dalla legge (risarcimento inmisura non inferiore a 36 mensilitàdell’ultimo canone e in alternativa ri-pristino del rapporto di locazione allemedesime condizioni) qualora l’inten-zione manifestata dalla proprietà diadibire l’immobile ad un determinatouso non venga poi dalla stessa rispet-tata.Ed ancora il legale ha ripercorso cro-nologicamente le pronunce e gliorientamenti dottrinari inerenti il rin-novo del contratto a canone concor-dato e quindi affrontato l’annosacontroversia inerente la durata delcontratto che segue al 3+2: ilcontratto si rinnova per al-

tri 3+2+3+2 (Tribunale di

Bologna 07.09.2009) op-

pure, allo scadere dei primi

cinque anni, si rinnova di

triennio in triennio (Tribu-

nale civile di Genova e di

Torino)?

Nel solco di tali orientamenticontrastanti ha quindi rife-rito di una recente pronunciadel Tribunale civile di Bolo-gna Sezione SecondaDott.ssa Matteucci pubbli-cata il 20.03.2018 con laquale, in linea con l’orienta-mento espresso dal Tribu-nale di Genova (e dottrinamaggioritaria), ma in contra-sto con la precedente pro-nuncia del medesimoTribunale, è stato riaffermatoil principio per cui il con-

tratto agevolato 4+2 (quale era quelloesaminato nel caso all’esame del tri-bunale ) si rinnova di quadriennio inquadriennio “stante l’eccezionalitàdella proroga ex-lege e una tantum di2 anni”.Il legale ha quindi delineato gli aspettidella locazione abitativa transitoria or-dinaria soffermandosi sulle caratteri-stiche delle esigenze di transitorietàche dovranno essere indicate in con-tratto e documentate, collegate ad unevento certo e data prefissata, pena laconversione del contratto in un 4+4.Da ultimo sono state esaminate le ca-ratteristiche del contratto per studentiuniversitari (durata, preavviso, depo-sito cauzionale etc…).Infine il legale ha concluso con una ri-flessione sulla locazione agevolatache rappresenta, a suo parere, un dut-tile strumento per rispondere alle mol-teplici esigenze del mercatoimmobiliare sia da parte dei proprie-tari (agevolazioni, minor durata, mag-giore garanzia di adempimentoconnessa ai canoni più bassi ) sia daparte dei conduttori (possibilità di re-perire soluzioni abitative a canonecalmierato ).

Interessante l’intervento del DottorJean-Claude Mochet, Presidente dellaCommissione Fiscale NazionaleU.P.P.I. che si è incentrato sul ruolorilevante nell’economia italiana delsettore immobiliare: complessiva-mente la filiera immobiliare contribui-sce per un quinto al prodotto internolordo e ha importanti interazioni congli altri settori dell’economia nono-stante nel giro di 10 anni, il sistema“costruzioni” si sia letteralmente sgre-tolato, in quanto il suo peso sul Pil na-zionale si è praticamente dimezzato,passando dal 29% al 17% attuale, earrivando a rappresentare un serio pe-ricolo per il sistema bancario. Tra lecause di questa contrazione, oltre allacrisi economica che ha investito il no-stro paese, si ha certamente il caricotributario sugli immobili, che am-monta a 50 miliardi di euro l’anno, ilquale costituisce un macigno fiscaleche frena pesantemente il settore im-mobiliare e il suo indotto, specie pereffetto della tassazione patrimoniale,passata da 9 miliardi di euro del 2011(con l’ICI) ai 21 miliardi del 2017(con IMU e TASI). Ridurre le tassegioverebbe all’intera economia che,

per effetto degli aumenti fi-scali, ha, invece, registrato:chiusura di imprese, perditadi posti di lavoro, caduta deiconsumi, aumento dei localicommerciali sfitti, riflessisul settore bancario.Nel 2014, il professor PaoloSavona, ora Ministro, scrisseche, dopo l’esplosione dellacrisi, incassare 24 miliardi ditasse sugli immobili ha cau-sato al paese una perdita diricchezza (a carico di citta-dini e imprese) stimabile trail 20 e il 30% del totale, os-sia dai 1.000 ai 2.000 mi-liardi di euro (dalle 40 alle80 volte circa il gettito otte-nuto). A questi effetti nega-tivi si sono sommati quellisui consumi, a causa diquello che gli economistichiamano “effetto ric-

chezza”, ossia la relazione che inter-corre tra la variazione delle consi-stenze di risparmio a valori correnti ei consumi delle famiglie. Tale scelta di politica fiscale è stata,dunque, una decisione miope e con-troproducente, in contrasto con la vo-lontà, dichiarata dal legislatore, divoler propiziare crescita e occupa-zione, nonché rispettare il risparmio.In base ai dati, dunque, non ci sono ra-gioni tecniche oggettive per sostenereulteriori politiche di austerità, speciese contemplano ulteriori prelievi fi-scali. Tali politiche, come detto, nonsolo non hanno contribuito a risolle-vare l’economia, ma hanno anchepeggiorato la condizione del debitopubblico italiano. Durante il GovernoMonti il rapporto debito/PIL è passatodal 117% del 2011 al 129% del 2013.Per tali motivi, l’U.P.P.I. e il Coordi-namento della proprietà immobiliarehanno richiesto nuovamente al legi-slatore, in occasione del convegno te-nutosi a Roma lo scorso 10 ottobre,l’introduzione della cedolare seccasulle locazioni ad uso diverso daquello abitativo, ossia, su tutte le lo-cazioni che gravitano intorno alle at-tività commerciali, alberghiere,artigianali, già fortemente in crisi acausa della recessione economica eulteriormente penalizzate da una legi-slazione non più adeguata ai tempi eda un’eccessiva tassazione che ha por-tato alla chiusura di molti locali anchenei centri storici.Occorre ribadire, in maniera decisa,che aumentare le tasse sulla casa, in-troducendo patrimoniali come IMU eTASI, genera enorme perdita di ric-chezza. Il Paese ha bisogno di politi-che espansive della domanda, di unatassazione snella e trasparente, di fa-cile e meccanica applicazione, equa esostenibile, che non solo generi bene-ficio alle casse dello Stato, ma sia an-che trampolino di lancio per la ripresadi importanti settori dell’economia,come il settore immobiliare, oltre chedisincentivo all’evasione.

La redazione

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Domande e RisposteLa parola all’esperto a cura del Rag. Fausto Monti

POSA DI PONTEGGIO PERCARICO/SCARICO MATERIA-LE IN CASO DI RISTRUTTU-RAZIONESono il proprietario di un appartamento inun condominio, nel mese di luglio e agostoho eseguito lavori di ristrutturazione conregolare scia. Il regolamento condominialevieta la possibilità di posizionare ponteggiper il carico e scarico del materiale. L’as-semblea condominiale, causa i miei lavori,mi ha addebitato i 2/3 delle spese condomi-niali nel periodo luglio agosto motivando lacosa con l’utilizzo improprio di ascensore epolvere creata dai lavori.È legittima/legale questa decisione??

RISPOSTALa decisione della assemblea di condominio ècompletamente fuori luogo, ma quello che piùsconcerta è la mancanza di qualsiasi elementogiuridico.Un regolamento condominiale non può vietaredi posizionare ponteggi per carico scarico salvoche non vi sia un regolamento contrattualeiscritto in tutti i rogiti che contempli tali divieti.L’assemblea non può addebitare ad un condominospese maggiorate salvo non vi sia il consensodell’interessato. L’assemblea dovrebbe dimostrare che a causadei lavori da Lei eseguiti i restanti condomininon hanno potuto utilizzare l’ascensore.Vi sono tutti gli elementi per sostenere che ledelibere di quell’assemblea limitatamente al-l’argomento da Lei esposto sono nulle non an-nullabili. Sperando di essere stato esaurienteporgo cordiali saluti.Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili

ROTTURA DEL TUBO FLES-SIBILE COPRE L’ASSICURA-ZIONE?Sono proprietario di un appartamento postoal 3° piano di uno stabile composto da 15appartamenti e ho dato in locazione l’ap-partamento ad un gruppo di studenti.

A causa della rottura di una tubazione del-l’acqua da un tubo flessibile che si immettenel muro, si è allagato l’appartamento sot-tostante causando ulteriori danni.L’Amministratore a cui mi sono rivolto, sirifiuta di fare la denuncia all’assicurazione,sostenendo che il danno non è coperto dal-l’assicurazione del condominio.Vorrei il Suo parere in merito.In attesa di una Sua risposta porgo distintisaluti.Rosi Franco

RISPOSTAIl Suo amministratore è in errore perché una tu-bazione che pur essendo del tipo flessibile, mache si immette nel muro è sempre coperta daassicurazione del condominio.In ogni modo sarebbe opportuno verificare sela polizza copre pure i danni da eventuali eventioccasionali che interessano i singoli apparta-menti.Di solito questa copertura è già compresa nellapolizza globale fabbricati.Spero che la risposta sia stata esauriente.Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili

ASCENSORE RICHIESTA DIULTERIORE FERMATA?Abito al 5° piano di un condominio compostoda 12 appartamenti.L’Ascensore del Condominio si ferma al 4°piano per cui ho chiesto ripetutamente al-l’assemblea l’autorizzazione di far prolungarela corsa dell’ascensore a mie spese, ma larisposta dell’assemblea è sempre stata ne-gativa.Sono a chiedere il Suo parere in merito e ri-mango in attesa della risposta.Sig.ra Francesca Rossi

RISPOSTANon conosco le motivazioni per cui l’assembleadi condominio abbia sempre negato l’autoriz-zazione al prolungamento della corsa dell’a-scensore.

Infatti è un Suo diritto esigere quanto richiestopurché detta opera non vada a precludere adaltri di realizzare la stessa opera oppure che ciònon dia luogo ad un impatto negativo quale ilrestringimento della scala oltre i limiti dellalegge.A proposito di quanto sopra le trascrivo quantostabilito dalla cassazione:“La Corte di Cassazione ha da ultimo detto chel’installazione “ex novo” di un ascensore in uncondominio, e di conseguenza anche il prolun-gamento della corsa dello stesso (le cui spese, adifferenza di quelle relative alla manutenzionee ricostruzione dell’ascensore già esistente,vanno ripartite non ai sensi dell’art. 1124 c.c.,ma secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzional-mente al valore della proprietà di ciascun con-domino: Cass. 5975/2004; Cass.3264/2005), co-stituisce innovazione che può essere deliberatadall’assemblea condominiale con le maggioranzeprescritte dall’art.1136 c.c., oppure direttamenterealizzata con il consenso di tutti i condomini,così divenendo l’impianto di proprietà comune.Trattandosi di impianto suscettibile di utilizzazioneseparata, proprio quando l’innovazione, e cioèla modificazione materiale della cosa comuneconseguente alla realizzazione (o al prolunga-mento) dell’ascensore, non sia stata approvatain assemblea (lo stesso art. 1121 c.c., al comma2, parla di maggioranza dei condomini cheabbia “deliberata o accettata” l’innovazione),essa può essere posta in essere a cura di uno odi taluni condomini, naturalmente nel rispettodell’art. 1102 c.c., salvo il diritto degli altri dipartecipare in qualunque tempo ai vantaggi del-l’innovazione, contribuendo nelle spese di ese-cuzione e di manutenzione dell’opera (Cass.20713/2017; Cass. 8746/1993; Cass. 3314/1971).Spero di essere stato esauriente e porgo cordialisaluti.Studio Monti SRL - Centro Gestione Stabili

Ulteriori chiarimenti potranno essere richiestiagli Uffici UPPI - Via Testoni, 1/B - Bologna

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Manovra di bilancio2019

Molte le novità previste per il prossimo anno in corso di approvazione

È in corso, mentre il numerodelle rivista è in fase di de-finizione, l' approvazione daparte del Parlamento della

Legge di Bilancio per l' anno 2019. E'una manovra la cui anticipazione hafatto molto discutere e che, molto pro-babilmente, nel suo iter finale troverànumerose modifiche.• Proroga della possibilità di affranca-mento del valore delle partecipazionie dei terreni con redazione di periziagiurata entro il 30/6/2019 e con versa-mento dell' imposta sostitutiva dell'8% .• Proroga del bonus ristrutturazioni,bonus risparmio energetico, bonus mo-bili ed elettrodomestici, bonus verde.• Concessione di mutui a tasso zeroper giovani che acquistano terreni sucui costruire la loro prima casa..• Pensione di cittadinanza - Le pen-

sioni minime saranno aumentate finoa 780 euro, con una differenziazionein base a condizioni soggettive ed eco-nomico-patrimoniali.• Flat tax per partite Iva e piccole im-prese - Si estendono le soglie minimedel regime forfettario fino a 65 milaeuro, prevedendo un’aliquota piatta al15 per cento.• Ires al 15 per cento – Si taglia dal 24per cento al 15 per cento l’Ires sugliutili reinvestiti per ricerca e sviluppo,macchinari e per garantire assunzionistabili, incentivando gli investimenti el’occupazione stabile.• Cedolare secca al 21 per cento suinuovi contratti di locazione aventi adoggetto i negozi aventi determinate ca-ratteristiche e situati in determinatezone.• Quota cento - Si abrogano i limiti dietà per i pensionamenti previsti dalla

legge Fornero, introducendo la “quota100”: si potrà andare in pensione con62 anni di età e 38 anni di contributiversati, favorendo così chi ha iniziatoa lavorare in età molto giovane e alcontempo agevolando il necessario ri-cambio generazionale nella PubblicaAmministrazione e nel privato. Per ledonne si proroga “Opzione Donna”,che permette alle lavoratrici con 58anni, se dipendenti, o 59 anni, se au-tonome, e 35 anni di contributi, di an-dare in pensione.• Ires verde - Si introducono incentivifiscali per le imprese che riducono l’in-quinamento, usando tecniche di pro-duzione con minori emissioni.• Risarcimento per le vittime delle crisibancarie – Si stanzia un fondo da 1,5miliardi per risarcire tutte le vittimedelle crisi bancarie. Il fondo è così am-pliato di 14 volte rispetto a prima.• Rilancio degli investimenti pubblici- Si stanziano 15 miliardi aggiuntivinei prossimi 3 anni per rilanciare gliinvestimenti pubblici, soprattutto nel-l’ambito infrastrutturale, dell’adegua-mento antisismico, dell’efficienta-mento energetico, dell’intelligenzaartificiale e delle nuove tecnologie. Sicrea inoltre una task force per valutare,monitorare e attivare rapidamente iprogetti d’investimento.• Reddito di cittadinanza: previsteprovvidenze per i cittadini che versanoin particolari condizioni economiche.

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Commercialista in Bologna

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L’U.P.P.I. CRITICA LA PRIMA BOZZA DELLALEGGE DI BILANCIO 2019 CHE INTRODUCELA CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONICOMMERCIALI IN MISURA DIFFERENTE

DALLE PROMESSE ELETTORALI

L ’U.P.P.I. osserva con preoccupazione come, nella prima bozza dellalegge di bilancio 2019, pubblicata nelle scorse giornate, venga introdotta

la cedolare secca al 21% esclusivamente per gli immobili che hanno ad og-getto “la vendita o la rivendita di prodotti”, ovvero solo per i negozi e nonper tutti gli immobili diversi da quelli abitativi come gli uffici, i laboratoriartigianali e gli immobili destinati alle attività alberghiere e ricettive.Questa limitazione è del tutto incomprensibile.L’applicazione della cedolare secca ai soli contratti di locazione che sa-ranno stipulati nel 2019 ed esclusivamente nei casi in cui non risulti giàin essere un contratto tra le medesime parti e per lo stesso immobile al 15ottobre 2018, non considerando nemmeno i contratti che andranno a sca-denza nel 2019, oltre a violare il principio di equità fiscale, limiterà l’ap-plicazione della cedolare secca ad un numero minimo di immobili incen-tivando, invece, gli sfratti al fine di poter sottoscrivere, dal 2019, nuovicontratti con nuove parti e disincentiverà la stipulazione dei contratti finoal 31 dicembre di quest’anno.Tra l’altro nei convegni organizzati in merito dall’UPPI, tutte le forze po-litiche avevano aderito alla richiesta di aprire la cedolare secca alle loca-zioni che gravitano intorno a tutte le attività commerciali, alberghiere eartigianali, già fortemente in crisi a causa della recessione economica, elo avevano promesso in campagna elettorale.L’U.P.P.I. ribadisce che solo un alleggerimento della tassazione sulla pro-prietà immobiliare consentirà al settore di riacquistare spinta e di trainarel’economia del Paese intero verso la ripresa economica, contribuendo,così, al rispetto degli impegni europei in termini di rapporto deficit/PIL.

Il Presidente Nazionale UPPIAvv. Gabriele Bruyère

• Piano di assunzioni straordinario -Si stanziano 500 milioni per un grandepiano di assunzioni per poliziotti, ma-gistrati e personale amministrativo, inmodo da assicurare ai cittadini mag-giore sicurezza, processi civili e penalipiù rapidi e una Pubblica Amministra-zione più efficiente.• Task force per la qualità della spesapubblica - Si crea una task force per larevisione di tutta la spesa pubblica. Ilteam analizzerà nel dettaglio ogni sin-gola voce di spesa nel bilancio delloStato per intervenire sugli sprechi edefficientare la spesa, intervenendo, tral’altro, su auto blu, voli di Stato escorte.• Editoria, stop al finanziamento pub-blico - Si prevede l’azzeramento gra-duale del fondo pubblico per l’editoria.• Pensioni d’oro - Si interviene sullepensioni d’oro, sopra i 4.500 euromensili, in modo da rimodulare i trat-tamenti pensionistici più elevati e ren-derli più equi in considerazione deicontributi versati.• Riduzione delle spese militari - Siprevede una riduzione delle spese mi-litari pari ai fondi necessari per lariforma dei Centri per l’impiego.• Liste d’attesa sanitarie - Si intervieneper ridurre drasticamente le liste d’attesacon lo stanziamento, tra l’altro, di unfondo da 50 milioni per le regioni pergli interventi di abbattimento delle listed’attesa. Inoltre, con l’istituzione delCentro Unico di Prenotazione (CUP)digitale nazionale, si potrà monitorarequando effettivamente sono stati presigli appuntamenti, in modo da evitarepossibili episodi fraudolenti di indebitoavanzamento nelle liste d’attesa.• Più soldi per scuola e istituti tecnicie professionali - Si stanziano i fondinecessari a una profonda riforma dellaformazione tecnica e professionale, inmodo da tornare a formare professio-nisti e tecnici sempre più richiesti nelsettore dell’industria e della moda.• Sgravi per chi assume manager in-novativi - Si investe sull’innovazionetecnologica, con incentivi fiscali im-portanti per tutte le imprese che assu-meranno un manager dell’innovazionealtamente qualificato.• Italia.it - Più fondi per rilanciare Ita-

lia.it e trasformarlo in sito per la pro-mozione del made in Italy.• Potenziamento del fondo per il mi-crocredito alle imprese - Si raddoppiail fondo per le micro e piccole imprese.• Taglio agli sprechi - Si recuperanofino a 2 miliardi di euro grazie allariorganizzazione della spesa, preve-dendo l’obbligo per le amministrazionipubbliche di acquistare beni e servizitramite Consip.• Fondi per la salute - Si stanziano 284milioni per i rinnovi contrattuali ditutto il personale del Servizio sanitarionazionale e altri 505 milioni sarannoattribuiti alle regioni per le spese far-maceutiche.• Abolizione del numero chiuso nelleFacoltà di Medicina - Si abolisce il nu-mero chiuso nelle Facoltà di Medicina,permettendo così a tutti di poter acce-

dere agli studi.• Gestioni commissariali della Sanità-Si reintroduce l’incompatibilità tra lacarica di commissario alla Sanità eogni incarico istituzionale presso la re-gione soggetta a commissariamento.• il decreto legge fiscale 2019, con-tiene, tra l’altro, numerose novità ri-guardanti la pace fiscale.• decreto semplificazioni e deburocra-tizzazione finalizzato a ridurre gli onerie gli adempimenti a carico delle imprese.Il percorso di approvazione dellenorme presentate, è comunque, irto diostacoli. Nel prossimo numero dellarivista sarà nostra cura analizzare indettaglio tutte le disposizioni di mag-gior interesse.I nostri uffici sono a disposizione degliiscritti per fornire loro tutte le infor-mazioni necessarie.

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Bonus ristrutturazioni:vanno comunicati

i dati all’Enea

È stato pubblicato online ilsito per l’invio della comu-nicazione ENEA sui lavoridi ristrutturazione effettuati

a partire dall' anno 2018.Per alcune tipologie di lavori che ac-cedono alla detrazione del 50% biso-gnerà rispettare la scadenza di 90giorni dal collaudo per l’invio dei do-cumenti. Per i lavori già conclusi l’in-vio della comunicazione ENEA dovràavvenire entro 90 giorni dal 21 no-vembre 2018, data dalla quale il sitoè disponibile agli utenti. L’obbligo,introdotto dalla Legge di Bilancio2018 e in vigore anche nel 2019, è ri-

volto soltanto ad alcune tipologie dilavori.Sono stati pubblicati i dettagli tecnicie operativi sulla comunicazioneENEA per il bonus ristrutturazioni2018, e quello che è chiaro e che l’a-dempimento riguarderà esclusiva-mente i lavori che comportano un ri-sparmio energetico. Così come giàprevisto per l’Ecobonus, al fine di be-neficiare della detrazione fiscale parial 50% delle spese sostenute, sarà ob-bligatorio inviare un’apposita comu-nicazione contenete i dettagli tecnicidel lavoro effettuato. L’obbligo di co-municazione ENEA dei lavori che

danno diritto al bonus per le ristruttu-razioni edilizie è previsto per tutti ilavori ultimati a partire dal 1° gennaio2018. Interessati dall’adempimento edall’invio della documentazione sa-ranno quindi tutti i contribuenti chehanno sostenuto spese ammesse alladetrazione del 50% nel corso del-l’anno, ma limitatamente a specifichecategorie di lavori.La trasmissione dei dati all’ENEA èobbligatoria per gli interventi edilizie tecnologici riportati in tabella.Gli uffici dell’associazione sono a di-sposizione per tutte le informazioninecessarie.

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Componentie tecnologie Tipo di intervento

Strutture edilizie

Riduzione della trasmittanza delle pareti verticali che delimitano gli ambienti riscaldati dall’ esterno, dai vanifreddi e dal terreno;• riduzione delle trasmittanze delle strutture opache orizzontali e inclinate (coperture) che delimitano gli am-bienti riscaldati dall’esterno e dai vani freddi; • riduzione della trasmittanza termica dei Pavimenti che delimi-tano gli ambienti riscaldati dall’esterno, dai vani freddi e dal terreno

InfissiRiduzione della trasmittanza dei serramenti comprensivi di infissi che delimitano gli ambienti riscaldati dal-l’esterno e dai vani freddi

Impianti tecnologici

Installazione di collettori solari (solare termico) per la produzione di acqua calda sanitaria e/o il riscaldamentodegli ambienti;• sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per il riscaldamento degli ambienti (con osenza produzione di acqua calda sanitaria) o per la sola produzione di acqua calda per una pluralità di utenzeed eventuale adeguamento dell’impianto;• sostituzione di generatori con generatori di calore ad aria a condensazione ed eventuale adeguamento dell’impianto;• pompe di calore per climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell’impianto;• sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell’impianto;• microcogeneratori (Pe<50kWe);• scaldacqua a pompa di calore;• generatori di calore a biomassa;• installazione di sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati per una pluralità di utenze;• installazione di sistemi di termoregolazione e building automation;• installazione di impianti fotovoltaici

Elettrodomestici (solo se collegati ad unintervento di recuperodel patrimonio edilizioiniziato a decorrere dal1° gennaio 2017)

• Forni; frigoriferi; lavastoviglie; piani cottura elettrici; lavasciuga; lavatrici

La locazione parziale

L a dimora abituale e la resi-denza anagrafica del pro-prietario, anche quando l'u-nità immobiliare locata

parzialmente conserva le caratteristi-che di abitazione principale, consentedi usufruire di tutte le agevolazioni fi-scali e dell'esenzione dall'Imu.L'articolo 13, secondo comma del De-creto Legge n. 201/2011, convertito

mini di esenzione dall'Imu. Né il Co-dice Civile, né le leggi speciali con-tengono la definizione di contratto dilocazione parziale. Solo l'art. 1571C.C. definisce la locazione come quelcontratto con il quale una parte si ob-bliga a far godere all'altra parte unbene mobile o immobile per un datotempo. La locazione parziale dell'immobile,

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dalla legge n. 214/2011, definisce l'a-bitazione principale come l'unità im-

mobiliare nella quale il soggetto pas-

sivo e il suo nucleo familiare

dimorano abitualmente e risiedono

anagraficamente; pertanto la loca-zione parziale dell'abitazione princi-pale non fa venir meno le agevolazionifiscali sia in termini di esenzione daIrpef della rendita catastale, sia in ter-

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a differenza della locazione totale, non

concede l'esclusività del godimento

del bene, ma lo trasferisce in modo

limitato a uno o più vani dell'immo-bile, sempre dietro pagamento di undeterminato corrispettivo pattuito. Tale tesi viene rafforzata dall'art. 1legge 27.12.2013, n. 147 che identi-fica l'abitazione principale come l'im-mobile con le relative pertinenze,iscritto o iscrivibile nel catasto edili-zio urbano, nel quale il possessore eil suo nucleo familiare dimorano abi-tualmente e risiedono anagrafica-mente, ad eccezione di quelle classi-ficate nelle categorie catastali A/1,A/8, A/9.Pertanto, il legislatore non sembraavere voluto penalizzare il proprieta-rio dell'unico immobile dell'abita-zione principale, anche se parzial-mente locato, a condizione che vidimori abitualmente e vi risieda ana-graficamente.In passato e fino al 31.12.2011, in-vece, la circolare dell'Agenzia delle

Entrate 18.05.2012, n. 3/E chiarivache nel caso esaminato si doveva ap-

plicare l'Imu se l'importo della ren-

dita catastale rivalutata del 5% ri-

sultava maggiore del canone annuo

di locazione (abbattuto della ridu-zione spettante, oppure consideratonel suo intero ammontare in caso diesercizio dell'opzione per la cedolaresecca). Diversamente erano dovute sia l' Imuche l'Irpef nel caso in cui l'importodel canone di locazione (abbattutodella riduzione spettante ovvero con-siderato nel suo intero ammontare nelcaso di esercizio dell'opzione per lacedolare secca) fosse stato di ammon-tare superiore alla rendita catastale ri-valutata del 5%.Allo stato attuale, invece, l'unità im-mobiliare parzialmente locata, se con-serva le caratteristiche dell'abitazioneprincipale, quindi con residenza ana-grafica, non fa perdere per il pro-

prietario le agevolazioni relative. Per di più, nel caso in cui il locatore

“parziale” abbia anche acceso un con-tratto di mutuo per l'acquisto dell' abi-tazione, potrà comunque beneficiareanche della detrazione degli interessipassivi dalle imposte sul reddito dellepersone fisiche. Il reddito maturato dalla locazione par-ziale dovrà essere dichiarato nella Di-chiarazione dei Redditi (mod. 730 omod. Unico) secondo l'aliquota mar-ginale Irpef del proprietario dell'im-mobile, salvo che non sia effettuatal’opzione della tassazione, qualorapiu’ conveniente, per il regime della“cedolare secca”.Si precisa, infine, che ai fini di cui so-pra il Comune di Bologna, a seguitodi interpello proposto dalla nostra as-sociazione, ha chiarito che per bene-ficiare degli sgravi in caso di locazioneparziale dell’abitazione principale, ènecessario che il proprietario riserviper sé almeno una camera da letto po-tendone locare una ad uso esclusivodel conduttore con uso comune di ba-gno e cucina.

TEL. 051 232790051 222258

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C on questa rubrica l’UPPIfornisce ai lettori tem-pestive notizie sulle in-terpretazioni giurispru-

denziali in materie che interessano lacasa ed il territorio.

Impugnazione delibera assem-

bleare.

Il quesito. Si può impugnare una de-libera assembleare che riporti solo va-lutazioni e proposte, senza prenderealcuna decisione in merito?La risposta del Tribunale di Roma:No. “Va rigettata, per carenza d'inte-resse ad agire, l'impugnazione ex art.1137 c.c. contro il verbale d'assembleache riporta solo valutazioni e propostedi singoli condomini, senza una deli-berazione sui punti all'ordine delgiorno (Massima redazionale, 2018,Tribunale Roma Sez. V, 02-10-2018)

Ripartizione spese ascensore.

Il quesito. Come si ripartiscono lespese relative ad un ascensore in con-dominio?La risposta della Corte (Cass. civ.,ord., n. 22157/2018). La giurispru-denza è solita distinguere due ipotesi:quella in cui l’ascensore venga instal-lato ex novo nello stabile e quella in

cui invece l’ascensore sia già presentenel condominio. L'ascensore installatooriginariamente in uno stabile condo-miniale è di proprietà di tutti i condo-mini, compresi coloro le cui unità im-mobiliari si trovano al piano terra. Alcontrario, gli ascensori installati suc-cessivamente appartengono solo aicondomini che hanno contribuito allarelativa spesa, fatta salva la possibilitàdegli altri di parteciparvi, contri-buendo ai costi sostenuti per la rea-lizzazione dell'impianto. Ovviamenteciò incide anche sulla ripartizionedelle spese: a differenza dell'installa-zione "ex novo" di un ascensore in unedificio in condominio (le cui spesevanno suddivise secondo l'art. 1123c.c., ossia proporzionalmente al valoredella proprietà di ciascun condomino),quelle relative alla manutenzione e ri-costruzione dell'ascensore già esi-stente vanno ripartite ai sensi dell'art.1124 c.c. Secondo tale norma le speseper la manutenzione e sostituzionedelle scale vengono così ripartite: permetà in ragione del valore delle sin-gole unità immobiliari e per l'altrametà in ragione dell'altezza di ciascunpiano dal suolo. Inoltre, la giurispru-denza distingue tra ascensori realizzatiin concomitanza con la costruzione

dell'edificio condominiale e ascensoriistallati successivamente.

Assegnazione casa coniugale.

Il quesito. In base a quale criterioviene assegnata la casa coniugale incaso di separazione o divorzio?La risposta della Corte. In materia diseparazione o divorzio, l’assegnazionedella casa familiare, pur avendo riflessianche economici, particolarmente va-lorizzati dalla della Legge 1 dicembre1970, n. 898, art. 6, comma 6, è fina-lizzata all’esclusiva tutela della prole edell’interesse di questa a permanere nel-

A cura dell’ avvocato ROSALIA DEL VECCHIODelegazione UPPI di Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato

Gli orientamenti dei giudiciAppuntamento con le norme

Rubrica

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l’ambiente domestico in cui è cresciuta.Tale principio è stato confermato nelmese di ottobre dalla Suprema Corte diCassazione, in conformità con l’orien-tamento consolidato ed unanime for-matosi dal 2007 sino ad oggi (Cass.sent. n. 24254 del 04.10.2018).

Beni in condominio.

Il quesito. Il muro di recinzione di un

giardino privato è bene comune incondominio?La risposta della Corte (Cass. ord.n. 22155 del 12.09.2018). No, è unbene di proprietà individuale. Infatti,come ha statuito la Cassazione, intema di condominio negli edifici, unmuro di recinzione e delimitazione diun giardino di proprietà esclusiva, chepur risulti inserito nella struttura delcomplesso immobiliare, non può diper sé ritenersi incluso fra le parti co-muni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., conle relative conseguenze in ordine al-l'onere delle spese di riparazione, at-

teso che tale bene può essere com-preso fra le indicate cose condominialisolo ove ne risulti obiettivamente ladiversa destinazione al necessario usocomune, ovvero ove sussista un titolonegoziale che consideri espressamentedetto manufatto di proprietà comune,così convenzionalmente assimilandoloai muri maestri ed alle facciate.

Vendita di immobili e mediatore.

Il quesito. In materia di vendita im-mobiliare, quando il mediatore ha di-ritto alla provvigione?La risposta della Corte (Cass. ord.n. 21559 del 03.09.2018). Ha dirittoalla provvigione il mediatore che hamesso in relazione le parti dell’affare.Secondo quanto statuito dai giudici,infatti, il diritto alla provvigione sorgetutte le volte in cui la conclusione del-l'affare sia in rapporto causale con l'at-tività intermediatrice. È infatti suffi-ciente che il mediatore abbia messoin relazione le parti venditrice ed ac-quirente, anche se non è intervenutoin ogni fase della trattativa ed anchese la formazione della volontà delleparti di acquistare e vendere si è con-solidata nell’arco di un lungo lasso ditempo. Infatti, qualora il mediatoreabbia messo in relazione le parti, avràdi fatto realizzato l’antecedente indi-spensabile per pervenire alla conclu-sione del contratto. Pertanto dal mo-mento della conclusione dell’affare,ad esempio quando si verifica l’accet-tazione della proposta, sorge il dirittodel mediatore alla provvigione.

Regolamento condominiale e di-

vieto esercizio attività commerciali.

Il quesito. Attività commerciali incondominio (palestra): quando il di-vieto del regolamento condominialevale?La risposta del Tribunale di Roma.

Secondo il tribunale di Roma il divietodi esercizio all’attività commerciale èopponibile al condomino che intendasvolgere tale attività solo qualora il di-vieto sia richiamato nell'atto di acqui-sto del regolamento, trascritto ed in-dicato specificatamente nella nota ditrascrizione. Diversamente, nell'ipotesidi omessa specifica indicazione nella

nota di trascrizione della clausola cheimpone tale servitù, al proprietariodella palestra non può essere contestatoil divieto regolamentare che impediscedi adibire il suo immobile ad un'attivitàche inevitabilmente comporta un co-stante flusso di frequentatori (Tribu-nale Roma Sez. V, 01-09-2018).

Modifica alle parti comuni.

Il quesito. E’ legittima la deliberache prevede l’installazione di guainein assenza di infiltrazioni?La risposta del Tribunale di Mo-

dena. Sì. Secondo il tribunale è legit-tima la delibera condominiale che pre-vede di aggiungere una guaina sultetto dell'edificio anche se non ci sonoinfiltrazioni. L'intervento, infatti, nonpuò essere considerato un'innovazionevoluttuaria, anche se costoso e conl'impiego di materiali diversi rispettoa quelli preesistenti, perché non alteradestinazione e consistenza della cosa(Massima redazionale, 2018, Tribu-nale Modena, 21-09-2018).

Assegno di divorzio e pensione

di reversibilità.

Il quesito. Quando non si è titolaridell’assegno di divorzio, alla mortedell’ex coniuge si ha diritto alla pen-sione di reversibilità?La risposta della Cassazione (SS.UUsent. n. 22434 del 24.09.2018): No.Lo scorso 24 settembre le SezioniUnite della Cassazione sono interve-nute a dirimere un contrasto protrattosiper molti anni. Nella pronuncia hannostabilito che ai fini del riconoscimentodella pensione di reversibilità in favoredel coniuge, egli deve essere titolarein modo concreto ed attuale al mo-mento della morte dell'ex di un asse-gno di divorzio. Pertanto, se egli hagià ricevuto l’assegno di divorzio inun’unica soluzione, la cosiddetta unatantum, è già stato integralmente sod-disfatto e non avrà diritto alla pensionedi reversibilità. Quest’ultima, infatti,è basata sul presupposto solidaristicotra gli ex coniugi, sul quale è a suavolta imperniato l’assegno divorzile.Perciò in mancanza dell’assegno didivorzio nessuna pensione di reversi-bilità sarà dovuta.

La prorogadel contrattoconcordato

U no degli aspetti più con-troversi delle locazione a-bitative agevolate riguardail rinnovo del contratto

dopo la scadenza dei primi 5 anni(nell’ipotesi di 3+2).Sul tema si sono pronunciati diversiTribunali e si sono delineati due diversiprincipali orientamenti.Secondo il primo orientamento, cheha trovato espressione nella pronunciadel 07.09.2009 del Tribunale di Bo-logna, il rapporto di locazione agevo-lata, alla scadenza del quinquennio,prosegue con identica scadenza(3+2+3+2…) : durata triennale pro-rogabile per altri due anni in mancanzadi disdetta motivata da parte dellaproprietà e se non è raggiunto dalleparti accordo sul rinnovo.Secondo il Tribunale felsineo poichéil biennio non è che una proroga didiritto, prevista dal legislatore in ra-gione del tipo contrattuale presceltoe quindi conosciuta ex-ante dalle parti,pare preferibile ritenere che la rinno-vazione copra un triennio, salvo il di-ritto del conduttore di fruire dellaproroga biennale, se non è inviatadal locatore disdetta motivata o nonè raggiunto accordo sul rinnovo.Di diverso avviso sono stati i Tribunalidi Genova (sentenza del 04.12.2009)e di Torino (sentenza del 28.06.2008)per i quali allo scadere dei primicinque anni il contratto, in mancanza

di disdetta motivata o accordo sul rin-novo, si rinnova di triennio in triennio(3+2+3+3…).Per il Tribunale di Genova : ogni rin-novo corrisponderà ad una durata ditre anni ed ancora 3+ 3+3 e ciò perchéil rinnovo, stando alla norma, deveattuarsi alle medesime condizioni,della durata convenuta dalle parti (3anni)avendo l’istituto della prorogacarattere eccezionale.La proroga di due anni opera solo alprimo rinnovo così come la disdettamotivata è richiesta solo alla primascadenza contrattuale.Per il Tribunale di Torino: la prorogabiennale opera eccezionalmente allascadenza del primo triennio per favorireuna maggiore stabilità iniziale del rap-porto: il contratto concordato scadecon il triennio e solo alla prima sca-denza lo si intende prorogato di dueanni.Sul tema del rinnovo del contratto

di locazione abitativa agevolata è

tornato di recente a pronunciarsi il

Tribunale di Bologna Sezione secondaGiudice Dott.ssa Matteucci con unasentenza pubblicata in data 20.03.2018che, contravvenendo al precedente o-rientamento espresso dal medesimoTribunale (sentenza 2009), ha aderitoalle tesi dei Tribunali di Genova e To-rino. La sentenza in questione è interessanteanche perché si è soffermata sull’in-

derogabilità del termine di 6 mesi(previsto dall’art. 2 comma 5 legge431/98) entro il quale le parti, al so-praggiungere della prima scadenzacontrattuale, debbono avviare le trat-tative per il rinnovo del contratto o laproprietà inviare disdetta motivata.Veniamo ora al caso specifico sul

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AVV. ROSALIA DEL VECCHIODelegazione UPPI

Castel Maggiore - Granarolo dell’Emilia - Argelato

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quale il Tribunale si è pronunciato.Le parti in contenzioso avevano sti-pulato una locazione abitativa delladurata di 4 + 2 anni.Nell’art. 1 del contratto sottoscritto leparti avevano previsto la facoltà diciascuna parte, al sopraggiungere dellaprima scadenza, di attivare la proceduraper il rinnovo del contratto a nuovecondizioni ovvero di rinunciare al rin-novo, in tale ultimo caso comunicandola propria intenzione con lettera rac-comandata da inviare all’altra partealmeno 3 mesi prima della scadenza.La proprietà, nel rispetto del termine

convenuto in contratto di 3 mesi , a-veva comunicato al conduttore diessere intenzionato a rinnovare il con-tratto ma a nuove condizioni (tra questel’aumento del canone); che il condut-tore non aveva riscontrato detta co-municazione, né aveva rilasciato l’im-mobile e, quindi, la proprietà si era ri-volta al giudice per fare accertare lacessazione del contratto alla primascadenza (4+2) e la detenzione del-l’immobile da parte del conduttoredopo la scadenza dei 4+2 sine titulo.

Il conduttore, costituitosi in giudizio,aveva contestato le domande ex-ad-verso svolte sostenendo che la pro-prietà con la comunicazione sopracitata aveva semplicemente richiestoun aumento di canone e non avevainvece esperito la procedura di rin-novo del contratto, né tantomeno a-veva rinunciato al rinnovo del con-tratto, né aveva dato valida disdetta.Sosteneva inoltre che in ogni casonon erano stati rispettati i termini dilegge per l’invio della raccomandata;che infatti ai sensi dell’art. 2 comma5 della legge 431/1998 (norma nonderogabile avendosi a che fare conun contratto a canone agevolato) ladisdetta avrebbe dovuto essere co-municata con raccomandata con al-meno 6 mesi di anticipo rispetto allascadenza; che quindi il termine dimesi 3 stabilito contrattualmente do-veva ritenersi sostituito ex-lege conquello di 6 mesi; che dunque il con-tatto si era rinnovato alle medesimecondizioni e quindi per ulteriori 4anni (4+2+4+4…).

La decisione del Tribunale di

Bologna.

Il Giudice del Tribunale felsineo ha re-spinto la tesi del locatore secondo laquale il contratto doveva ritenersi cessatodopo i 4+2 anni ed ha accolto la do-manda del conduttore affermando chedopo i 4+2 anni il contratto si era rin-novato per un ulteriore quadriennio.

Le ragioni della decisione.

Il Giudice ha ritenuto, in primis,tardiva la comunicazione inviata dallaproprietà solo 3 mesi prima della sca-denza in luogo dei 6 mesi previsti ex-lege.Secondo il Giudice il termine di 6mesi previsto dalla normativa di settoreper la comunicazione costituisce unaspetto non derogabile dalle partistante la natura del contratto.Infatti, la previsione di 6 mesi risultaoriginata dalla necessità di consentirealle parti (indifferentemente il locatoree il conduttore) nell’ambito di un rap-porto connotato da maggiore stabilitàiniziale (4+2 con unica proroga ex-lege di 2 anni) di avere a disposizione

un congruo lasso di tempo per rifletteresulla proposta/offerta dell’altra partee quindi per valutare se proseguire ilrapporto (a nuove condizioni) o se in-vece porvi fine mediante disdetta.Ne consegue che la previsione di untermine di soli 3 mesi prevista in con-tratto risulta sostituita ex-lege di 6mesi.Secondo il Tribunale di Bologna, dun-que, la proprietà sia che avesse intesoproporre alla conduttrice un rinnovoa nuove condizioni, sia che avesseinteso disdettare il contratto alla primascadenza, non aveva, in ogni caso,rispettato il termine inderogabile di 6mesi. La comunicazione inviata risultavadunque tardiva e, conseguentemente,nel momento in cui la conduttriceaveva ricevuto la raccomandata dellalocatrice il contratto si era già rinnovatoalle medesime condizioni e quindi perulteriori 4 anni; le parti infatti avevanopattuito la durata quadriennale delcontratto invece che triennale mini-ma.Secondo il Giudice “[..]sono state leparti a pattuire il rinnovo del contratto(in caso di mancanza di disdetta)“alle medesime condizioni” in prece-denza pattuite, quindi per ulteriori 4anni (stante l’eccezionalità della pro-roga ex lege e una tantum di 2 anni)conidentico canone identiche spese con-dominiali. Non è quindi consentitodelineare una disciplina ibrida delcontratto in esame in forza della qualeesso potrebbe ritenersi rinnovato persoli 3 anni (come da durata minimaex-lege). Avendo le parti liberamentestabilito una durata di anni 4, taledurata si è rinnovata e si rinnoveràdi quadriennio in quadriennio[..].La questione del rinnovo del contrattoa canone concordato rimane comunqueaperta.La considerazione che possiamo trarneè che la materia locatizia (soprattuttoquella che riguarda le locazioni age-volate) continua ancora oggi, a distanzadi circa 20 anni dalla entrata in vigoredella legge 431/98, ad alimentare icontenziosi nei nostri Tribunali quandoinvece si avrebbe necessità di darealle certezza del diritto.

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La casa è un bene prezioso ac-quistato con i risparmi di

una vita che sonostati fortemente

tassati dalleimposte suiredditi.

Il proprieta-rio ha la grossa re-sponsabilità eincombenza di man-

tenere in efficienzal’immobile e per farlo oc-

corrono risorse e capitali, ma leleggi italiane insieme alla pesantetassazione imposta sugli immobilirendono difficile, se non impossibile,questo compito.

Le tasse colpiscono la casa pesan-temente e la legislazione italiana vi-gente non tutela il proprietario, ma lopunisce.

Il Governo italiano ha deciso di pe-nalizzare ancora una volta i piccoliproprietari, ossatura sana dell’ Italia,saccheggiando i sacrifici di una vita.

Il bene casa è in pericolo, le nor-mative burocratico - legislative e fi-scali che pesano su di essa (TA.RI,TA.SI, IRPEF, PASSI CARRAI, IVA,REGISTRO, IMU) costringono i pro-prietari a pagare anche dove non c’èreddito, ma solo perdita, lo Stato diDiritto non c’è più.

Organizziamoci per protestare alfine di ottenere una drastica ridu-zione dell’imposizione fiscale sullacasa e la possibilità di dedurre dalreddito tutte le spese sostenute permanutenzioni.

Difendiamoci dalla voracità del fisco.

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La garanziaper gravi vizi

costruttivi

R ecentemente il Tribunaledi Bologna ha emessoun’interessante sentenza inmateria di garanzia ex art.

1669 c.c., ovvero la garanzia operantein materia di appalto in favore delcommittente (o i propri aventi causa– terzi acquirenti) quando l’opera rea-lizzata presenti gravi vizi costruttivi.La vertenza, patrocinata dal sotto-scritto avvocato, traeva origine dallarichiesta di un associato, il quale, ac-quistato il proprio immobile nell’anno2005, aveva avuto contezza della pro-babile presenza dei vizi nel 2012 esolo un anno più tardi (2013) ottenevaconferma della presenza e della gra-vità dei vizi presenti nel suo immobilecon la perizia del Tribunale, depositataall’esito di un procedimento di accer-tamento tecnico preventivo (ovveroquel procedimento nel quale viene no-minato un perito del Tribunale, cui sidemanda l’indagine di verificare i luo-ghi ed accertare quanto lamentato dalricorrente e che termina appunto conil deposito dell’elaborato del consu-lente).La causa ordinaria, attivata nell’anno2014 dall’associato dopo il depositodella consulenza del Tribunale, con-fermando la ricostruzione operatadall’attore e la tesi giuridica difensiva,ha visto il riconoscimento di un risar-cimento di oltre 400.000,00 euro perun immobile acquistato con un

esborso di circa 500.000,00 euro.La sentenza in commento è la n. 2265del 27.07.2018 ed offre un’interes-sante approfondimento ed una con-ferma su alcuni temi piuttosto spinosiin materia.

La responsabilità dei vizi

Risulta ormai consolidato l’orienta-mento secondo il quale, in tema di re-sponsabilità per gravi vizi costruttivi,rispondono in solido tutti coloro chehanno partecipato alla realizzazionedell’opera ed alla causazione del vi-zio.La giurisprudenza di Cassazione hapiù volte ribadito come, oltre all’ap-paltatore, risultino responsabili ancheil Progettista ed il Direttore dei La-vori.Tale elenco risulta di fatto esemplifi-cativo e non esaustivo e coerente-mente il Giudice designato ha am-pliato il novero dei soggettiresponsabili.Nel caso di specie il Giudice del Tri-bunale di Bologna ha, infatti, estesola responsabilità sino ai lavori prepa-ratori e, quindi, agli studi preliminaredell’opera, ritenendo responsabile an-che il Geologo che era stato incaricatodi effettuare uno studio del terreno sulquale sarebbe stata poi edificato l’im-mobile.Altro aspetto interessante della sen-tenza risulta essere la conferma im-

plicita che il diritto di attivare la ga-ranzia di cui trattasi spetta anche alterzo acquirente, ovvero colui che nonè stato committente dell’opera, ma hasolo acquistato dal committente, anchese quest’ultimo non è un’impresa co-struttrice, bensì un semplice privato

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AVV. MARCO PERRINADelegazione UPPI

San Lazzaro di Savena

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quisto) e, tenuto conto che la denunciadei vizi avveniva solo nell’anno 2012,ad avviso dei convenuti l’associatodoveva ritenersi decaduto dall’azionedi garanzia.Il Giudice di Bologna, con un’attentaanalisi dell’evoluzione del dissestodell’immobile e recependo l’orienta-mento di Cassazione consolidatosi ne-gli ultimi anni, rigettava tale ecce-zione, poiché riteneva che nell’anno2006 la manifestazione dei vizi nonera tale da poter indurre l’attore (ol-tretutto privo di specifiche compe-tenze tecniche in materia) ad averechiara contezza della problematica.Nemmeno in seguito, vista la com-plessità dell’indagine dei vizi specifi-catamente presenti sull’immobile, po-teva ritenersi che l’associato avesseacquisito quella specifica conoscenzadei vizi idonea a far decorrere il ter-mine decadenziale di 1 anno per ladenuncia dei vizi.Uniformemente a quanto affermato apiù riprese dalla Corte di Cassazione,il Tribunale di Bologna riteneva,

quindi, che il termine per la denunciadoveva farsi decorrere dal giorno deldeposito della Consulenza Tecnica de-positata al termine del procedimentodi accertamento tecnico preventivo,ovvero dall’anno 2013, nonostante leprime crepe si fossero presentate,quindi, 7 anni prima.Altra eccezione sollevata dai profes-sionisti convenuti in causa era l’asse-rita prescrizione del diritto dell’asso-ciato, poiché le proprie prestazioni sierano esaurite nell’anno 2000 o nel-l’anno 2001, ovvero oltre 10 anniprima della prima denuncia dei vizi.Questo è probabilmente il tema piùinteressante della sentenza in esame,poiché si addentra pregevolmentenello spinoso tema della natura dellaresponsabilità disciplinata dall’art.1669 c.c. in relazione al termine pre-scrizionale decennale.Il Giudice bolognese, ancorando ilproprio ragionamento ad una recenteed accorta Giurisprudenza, rigettavaanche tale eccezione.Il Tribunale di Bologna riteneva infattiirrilevante il momento di conclusionedel rapporto professionale di coloroche avevano concorso alla causazionedel vizio proprio per la natura extra-contrattuale della responsabilità ex art.1669 c.c., che quindi non è collegatoai rapporti contrattuali dei soggetti chehanno realizzato l’opera.Il termine decennale disciplinato dallanorma non è, infatti, previsto per l’a-zione (che può essere esperita anchedopo il decennio), ma attiene solo allamanifestazione del vizio.In buona sostanza, il vizio deve ma-nifestarsi entro 10 anni dal compi-mento dell’opera (e non dalla singolaprestazione dei co-responsabili), la de-nuncia deve essere effettuata entro unanno dalla compiuta conoscenza delvizio (che può quindi avvenire anchea distanza di molto tempo dalla com-parsa delle prime avvisaglie) e l’a-zione deve essere intrapresa entro unanno dalla denuncia dei vizi (e quindianche oltre il decennio dal compi-mento dell’opera) verso tutti coloroche hanno concorso alla realizzazionedell’opera ed alla causazione del vi-zio.

(che aveva incaricato professionisti edimprese di realizzare l’opera poi rive-latasi viziata).

Decadenza e Prescrizione del di-

ritto di garanzia

La normativa in esame prevede che,qualora nel corso dei dieci anni suc-cessivi al compimento dell’operaemergano gravi vizi costruttivi, ilcommittente (o i propri aventi causaappunto) ha diritto di ottenere il risar-cimento dei danni, purché abbia ef-fettuato la denuncia dei vizi entro 1anno dalla scoperta degli stessi e chel’azione venga intrapresa entro 1 annodalla denuncia.Sul punto, la sentenza del Tribunaledi Bologna si presenta assai interes-sante, poiché si addentra in specificheeccezioni di decadenza e prescrizionesollevate da tutti i convenuti.L’eccezione di decadenza sollevata incorso di giudizio atteneva al fatto chele crepe si presentavano nell’immobiledell’associato già nell’anno 2006 (ov-vero dopo appena 1 anno dal suo ac-


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AVV. FRANCESCA URSOLEOConsulente Legale

UPPI Bologna

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Danni derivanti dacattiva manutenzione

della rete fognaria

S i verificano spesso svariaticasi di rottura della rete fo-gnaria, che creano ingentidanni ai singoli immobili

o, addirittura a intere porzioni di im-mobili e che richiedono una precisaindividuazione di responsabilità, alfine di comprendere l’imputabilità re-lativa al risarcimento del danno.

Una recente sentenza in materia, lanumero 13485 del 7 luglio 2016 dellaCorte di Cassazione, terza sezione, haaffrontato una questione relativa, ap-punto alla responsabilità ed alla con-seguente risarcibilità dei danni da al-lagamento per cattiva manutenzionedella rete fognaria. Nel caso pratico, una società, in qua-

lità di proprietaria di un immobile, ci-tava in giudizio il Comune chiedendoil risarcimento dei danni sopportatidal garage in seguito ad un allaga-mento dovuto ad una cattiva manu-tenzione della rete fognaria, soste-nendo che la custodia dell’impiantofognario ricadesse nell’ambito degliobblighi di custodia dell’Ente locale

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ai senti dell’articolo 2051 c.c. ,Il Comune eccepiva ogni responsabi-lità rilevando che la strada luogodell’evento dannoso era di proprietàprivata e non comunale e chiedendo,quindi il rigetto della domanda. Il Comune, peraltro, indicava un con-sorzio quale realizzatore dei lavoridella rete fogniaria nel Condominioove si era verificato l’evento dannosoimputando a quest’ultimo la respon-sabilità, ma la sentenza di primogrado si concludeva con la condannadell’Ente locale al risarcimento deidanni sopportati dalla Condomina cheaveva promosso la causa, con un ri-sarcimento che si aggirava attorno aiventiquattromila euro. Detta Sentenza veniva impugnata inCorte d’Appello che, però confer-mava la decisione del Tribunale con-dannando il Comune al pagamentodelle spese di giudizio Il Comune si lamentava del fatto chela sentenza del Tribunale di Roma nonaveva considerato che la fognaturacomunale della Società che avevapromosso la causa non riversava i li-quami direttamente nella fognaturacomunale ma in una consortile chericadeva nell’ambito di un’area pri-vata, su cui il Comune non aveva ob-bligo di manutenzione. Detto motivo veniva però smentito dauna comunicazione con cui il Comuneriteneva invece sussistente la propriaresponsabilità.Quando il caso è arrivato in Corte diCassazione, il Comune lamentava chela sentenza fosse viziata poiché nonera mai stata esaminata la questionein ordine alla inesistenza di un sistemaantirigurgito in relazione alla fogna-tura condominiale, imputando la re-sponsabilità al Condomonio stesso. Secondo il Comune, quindi, questaquestione doveva essere esaminatad’ufficio in quanto evento colposo delcreditore (la Società condomina dan-neggiata) che aveva concorso al veri-ficarsi dell’allagamento.Con la sentenza di cui qui si argo-menta, invece, cioè la numero13495/2016, la Suprema Corte ha ri-gettato il ricorso ritenendo che il casodi specie si colloca nell’ambito di un


051 222258FAX 051 279340 ATTESTAZIONE

CONTRATTIDI LOCAZIONEA CANONECONCORDATOSono stati sottoscritti nuovi accorditerritoriali per la stipula dei contratti dilocazione a canone concordato.

L’U.P.P.I., quale firmatariadell’accordo, è abilitata adare assistenza nella corretta sottoscrizione deicontratti di locazione ed arilasciare l’appositaattestazione dirispondenza, necessariaall’ottenimento delleagevolazioni fiscali.


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trollo dell’Ente Pubblico che, qualecustode, risponde ai sensi dell’articolo2051 c.c. dei danni causalmente col-legati alla cosa, salvo la prova deldanno fortuito.Nel caso di specie, l’assenza del casofortuito e il principio di responsabilitàsolidale previsto dall’articolo 2055c.c. hanno dato luogo ad una con-danna piena a carico del Comune, chenon può essere diminuita rispetto aldanneggiato neanche a voler ipotiz-zare un concorso di colpa del condo-

minio per non aver dotato l’impiantofognario di un adeguato sistema antirigurgito, in quanto tale circostanzapotrà essere fatta vlalere solo in unaazione di regresso dell’ente nei con-fronti del Condominio.L’orienamento della Sentenza de-scritta nel presente articolo è, dunque,quello più ampiamente consolidato,cui andrà fatto riferimento laddove siverifichino, come spesso accade,danni agli immobili conseguenti a rot-ture degli impianti fognari.

orientamento già consolidato preci-sando che “ gli impianti fognai, dachiunque realizzati, una volta inseritinel sistema delle fognature comunali,rientrano nella sfera di controllo del-l’ente pubblico, che, come custode,risponde ai sensi dell’articolo 2051c.c., dei danni causalmente collegatialla cosa, salva la prova del caso for-tuito; il concorrente apporto causaledi un terzo, rilevante in sede di even-tuale regresso, in base ai principi dellaresponsabilità solidale, non vale a di-minuire la responsabilità del custodenei confronti del danneggiato, salvoche non integri il fortuito” (rif Cassa-zione 19.03.2009 n° 6665).L’aspetto più rilevante della sentenzadella Suprema Corte è che evidenziacome la responsabilità del Comunenon possa essere diminuita rispetto aldanneggiato, neanche a voler ipotiz-zare un concorso di colpa con il Con-dominio, per non aver dotato il si-stema fogniario di un adeguatosistema antirigurgito, in quanto talecircostanza potrà essere eventual-mente oggetto di una azione dell’entelocale nei confronti del Condominio. Secondo la Suprema Corte, quindil’ente risponde dell’impianto in que-stione ed in qualità di custode, ex ar-ticolo 2051 c.c. è obbligato al risarci-mento dei danni causati dal bene incustodia, salvo la possibilità di provareche l’evento derivi da caso fortuito, In buona sostanza, da un lato la Cortedi Cassazione, da un punto di vistaprocessuale ha rigettato la richiestadi riesame del documento che il Co-mune aveva allegato per dimostrarela responsabilità di un consorzio chesi occupava del sistema fogniario delCondominio, affermando non possi-bile in quella sede una richiesta di rie-same delle prove, appartenendo il po-tere di valutazione probatoria solo alGiudice di merito. Per quanto riguarda, invece la pro-blematica del merito, la Corte di Cas-sazione ha confermato un orienta-mento già preesistente e haconfermato che gli impianti fogniari,da chiunque realizzati, una volta in-seriti nel sistema delle fognature co-munali, rientrano nella sfera di con-

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Quesiti On LineDi seguito alcuni quesiti posti dai nostri associati tramite

il nostro indirizzo di posta elettronica: [email protected]

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AVV. MARCO LANDUCCI Delegazione UPPI

Casalecchio di Reno - Zola Predosa - Sasso Marconi

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Cos’è e come funziona la

garanzia rischio loca-

tivo?

Con la garanzia “Rischio Locativo” siintende la copertura assicurativa di re-sponsabilità civile, nei limiti dellasomma assicurata, che può gravare sullocatario per danni materiali e direttisubiti dall’immobile in locazione, inconseguenza di eventi che colpiscanol’immobile o la porzione di immobilelocata. Da non confondere dunque conquella del condominio (spesso un pro-

prietario di immobile che concede inaffitto il suo immobile è convinto diessere assicurato, perché è in possessodi quella stipulata dall’amministratore).Per maggiore chiarezza riporto qual-che definizione ad hoc:• Locatario, affittuario o conduttore oinquilino = Chi riceve un bene immo-bile in locazione.• Locatore = Chi cede un bene in lo-cazioneCon un’assicurazione con coperturarischio locativo, in caso di scoppio eincendio riconducibili a fattori esterni

i beni dell’inquilino sono tutelati ; seinvece ad aver causato il danno è l’af-fittuario stesso, la compagnia assicu-rativa provvederà al risarcimentodanni nei confronti del proprietario.Può essere molto utile aggiungere aquesta polizza la garanzia chiamata“ricorso terzi”, che protegge anche ibeni dei terzi (per esempio i vicini),qualora subissero dei danni. Per scegliere la copertura migliore èperò da valutare tra primo rischio as-soluto e a valore intero.

Come stipulare una polizza ri-

schio locativo?

Tale garanzia la si trova all’internodelle cosiddette polizze casa.Vi consiglio di rivolgerVi a un pro-fessionista del settore che possa con-sigliarVi la soluzione ideale per le vo-stre esigenze.Pensiamo anche a casi particolaricome gli eventi atmosferici, calamitànaturali, ma anche situazioni derivantida furto, rapina. Assicurare l'immobile significa quindigarantirsi un risarcimento nel caso siverificasse di uno di questi eventi, tu-telando così l'intero fabbricato e tuttoil suo contenuto, non solo se la casa èdi proprietà, ma anche se si vive inuna casa in affitto.

Fonti: web info assicurazioni e assi-curazione ideale.


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Verifica giuridicoamministrativadel contratto e classificazionesecondo il tipo di normativa.

Aggiornamento ISTAT del contrattoe rinnovo annuale:- calcolo dell’ISTAT alla scadenza contrattuale;- calcolo della relativa imposta di registro;- versamento dell’imposta tramite banca o posta;- predisposizione della comunicazione al conduttorecon evidenziato il canone aggiornato, richiesta dirimborso dell’imposta di registro di competenza delconduttore e trasmissione di copia del versamento;invio della stessa comunicazione tramite RACCO-MANDATA A.R.;

- invio di copia di quanto sopra al locatore tramiteRACCOMANDATA A.R.;

Opzione e/o revoca cedolare secca- esercizio dell’opzione per i contratti in corso- comunicazioni all’Agenzia delle Entrate- comunicazioni ai conduttori in relazione alle opzioniesercitate

Proroga del contratto di locazione- predisposizione della comunicazione al competenteUfficio delle Entrate;

- invio telematico della comunicazione al competenteUfficio delle Entrate;


Invio delle comunicazionidi disdetta ai conduttori(su espressa richiesta della proprietà) tramite RACCOMANDATA A.R.

Risoluzione anticipata delcontratto di locazione- predisposizione della comunicazione al competenteUfficio delle Entrate;

- invio telematico della comunicazione al competenteUfficio delle Entrate


Nuovo servizio di gestione globaledel contratto di locazione- incasso diretto dei canoni di locazione- servizio pronto intervento per manutenzionie riparazioni- controllo solvibilità inquilino

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AVV. BEATRICE BERTI

Delegazione UPPI Imola

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Possibilità di cambiareparte della domanda

in corso di causa

F ino a pochi anni fa, unavolta iniziata una causa, ilricorrente non poteva mo-dificare quanto richiesto

durante il processo. Se il ricorrenteaveva necessità di aggiungere qual-cosa di ulteriore rispetto alle richiesteiniziali, doveva necessariamente in-tentare una nuova causa. Non era pos-sibile quindi cambiare la domandapromossa di fronte al giudice. Con lasentenza n. 12310 del 2015, la Su-prema Corte modificava il Suo orien-tamento sui limiti da attribuire allememorie -ex art. 183 c.p.c.- e quindisulla possibilità di modificare, in corsodi causa, quanto richiesto al giudice.I giudici della Corte di Cassazione, siposero un quesito. E' ammissibile unadomanda radicalmente diversa enuova rispetto alla prima (cd mutatiolibelli) o solamente una domanda chesi configuri come una precisazione omodificazione di quella originaria (cdemendatio libelli)? Per trovare una so-luzione, è necessario comprenderecosa si intenda con “domanda nuova”.I giudici della Cassazione evidenzia-vano come l'elemento differenziale tradomande nuove e domande modifi-cate, stesse nel fatto che queste fosseroalternative, l'una all'altra. Se fosse pos-sibile solo una precisazione, una cdemendatio libelli, si obbligherebbe laparte che intende solamente precisareattentamente la propria domanda a

proporre un nuovo giudizio, semprenei confronti della stessa persona av-versa. Per i giudici, la modifica delladomanda ammessa dall’art. 183 c.p.c.,può riguardare sia ciò che viene chie-sto (cd petitum) sia le ragioni delladomanda (cd causa petendi), ma soloquando tale modifica costituisca la so-luzione più adeguata per gli interessidella parte. Il vero limite risiede nelfatto che la vicenda sia quantomenocollegata a quella dedotta in giudiziocon l’atto introduttivo, per evitare chela controparte possa essere “sorpresa”dalla modifica e vedersi mortificate leproprie potenzialità difensive. Un in-teressante applicazione di questi prin-cipi, è la recente sentenza n. 11282del 2018, sempre della Suprema Corte,sull'enfiteusi. L'enfiteusi, istituto diorigine romana, permette al proprie-tario di concedere un proprio terrenoad un enfiteuta, un soggetto che avràun pieno dominio sul terreno (cdfondo enfiteutico), ma dovrà miglio-

rarlo, coltivandolo e pagare un canoneannuo in denaro o in alimenti da luiprodotti. Questa sentenza ha stabilitoche l'enfiteuta che chieda al giudicedi accertare la proprietà di un fondo evoglia incorporarne le costruzioni dalui realizzate, non possa chiedere ul-teriormente, in sede di presentazionedelle memorie di cui abbiamo parlato,l'attribuzione del fondo a se stesso. Invia di principio infatti, sarebbe possi-bile una modifica della propria do-manda originaria, ma ciò che l'enfi-teuta richiede va ben al di là di ciòche aveva richiesto. Questo, sottoli-neano i giudici, sarebbe una vera epropria mutatio libelli, che andrebbeben oltre i limiti ed i principi stabilitidalla sentenza n. 12310 della stessaCorte. Un accoglimento di una taledomanda, inciderebbe troppo nei di-ritti difensivi della controparte, che sivedrebbe opposta una domanda com-pletamente diversa da quella origina-ria.

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AVV. ALESSANDRO GALLUCCI

www.condominioweb.com

Minaccetra condòmini chesi odiano da tempoMinaccia e pessimi rapporti in condominio. Ecco come comportarsi.

Astio e minacce tra

condòmini aaLa vicenda non è affatto in-solita, ahimè. Tutti sap-

piamo che i rapporti di condominio,complice la convivenza protratta neltempo, spesso possono deteriorare atal punto da varcare le aule di tribu-nale. Si badi, non si tratta sempre esolo del tribunale civile, dove, si sa, irapporti di vicinato costituiscono unabuona fetta delle liti; tanto che ancheper questo le controversie in materiadi condominio sono tra quelle per lequali si è tentato di ridurre il conten-zioso mediante la mediazione civileobbligatoria di cui all'art. 5, D.Lgs. n.28/2010. Quel che è peggio, infatti, èche può succedere, che i litiganti tra-scendano financo nel penale.Il codice penale prevede illeciti di di-versa entità: tra le fattispecie criminosepiù gravi che possono trovare con piùprobabilità adito in condominio, sipensi allo stalking, il quale anzi ha tro-vato una specifica qualificazione nellostalking condominiale (v. ad es. Cass.n. 20895/2011); per quelle meno gravi,si pensi invece al reato di cui parliamoqui, cioè al reato di minaccia.Nel caso qui in commento, deciso dallaCorte di Cassazione con la sentenzan. 28567/2018, la condotta incriminataera consistita nell'affermazione dellafrase, che si riporta con un certo im-barazzo: "Si...guarda, te la farò pagare,

brutta t….". Tale frase, ricondotta nellecircostanze di fatto in cui è stataespressa, è stata ritenuta dai giudici,appunto, idonea ad integrare la fatti-specie criminosa della minaccia.L'illecito in parola è quello previstodall'art. 612 c.p., secondo cui "Chiun-que minaccia ad altri un ingiustodanno è punito, a querela della per-sona offesa, con la multa fino a euro1.032. Se la minaccia è grave, o èfatta in uno dei modi indicati nell'ar-ticolo 339, la pena è della reclusionefino a un anno. Si procede d'ufficio sela minaccia è fatta in uno dei modiindicati nell'articolo 339."I modi indicati dall'art. 339 c.p. sonoquelli delle circostanze aggravanti,quali, ad es. se la minaccia è com-messa con armi, da più persone, etc.

Minaccia e pessimi rapporti in

condominio

Secondo il ricorrente in Cassazione,nel giudizio appunto deciso dalla sen-

tenza n. 28567/2018, la frase su citatanon si sarebbe potuta ritenere idoneaad integrare la fattispecie criminosa:non poteva cioè qualificarsi tecnica-mente come una minaccia, data la suainidoneità intimidatoria; ad es. conil secondo motivo di ricorso, il ricor-rente contesta la ritenuta sussistenza,in sentenza di appello, "della minacciadi un danno ingiusto e della sua ido-neità a turbare la libertà psichica dellapersona offesa": la condotta non sa-rebbe idonea, insomma, ad integrareun male ingiusto né a menomare lasfera di libertà morale.Secondo i giudici dell'appello, invece,al di là della volgarità dell'espressione,l'effetto di minaccia reale ed attuale -in ogni caso insito nella frase "te lafarò pagare" era da ricondursi "al com-plicato rapporto di vicinato fra le parti,sicché la parte offesa poteva fondata-mente temere che il vicino di casa, pro-prio in virtù di tali cattivi rapporti edella sua condizione di condomino,

avrebbe potuto recarle danno". In so-stanza, la circostanza che i due si odinoda anni e che abitino vicino poteva in-durre la condòmina a temere con fon-damento che il vicino avrebbe potutodanneggiarla. Se l'episodio si fosse ve-rificato tra due estranei, quindi, le con-clusioni non sarebbero state le stesse.

Minaccia e libertà morale

Interrogata dunque sul punto, la Cortedi Cassazione conferma la giustezzadella sentenza della Corte di appellorichiamando il principio - più volte af-fermato dalla giurisprudenza con rife-rimento all'illecito in parola - secondocui "la minaccia è penalmente rilevantequando sia tale da incidere sulla libertàmorale del soggetto passivo, indipen-dentemente dagli effetti ottenuti"; intal senso la Corte fa riferimento allasentenza n. 46528/2008, nonché allacostante giurisprudenza di legittimità.In particolare, la sentenza n.46528/2008, decise che, perché si po-tesse ritenere integrato il reato di mi-nacce, non era importante che il sog-getto che subiva la condotta potessesentirsi intimidito, essendo sufficienteche la condotta adottata dall'agentefosse potenzialmente idonea ad inci-dere sulla libertà morale del soggettopassivo. Insomma, come è stato dettoad es. in un'altra sentenza (Cass. n.31693/2001), non è necessario che unostato di intimidazione "si verifichi con-cretamente nella vittima, bastando -poiché si tratta di reato di pericolo - lasola attitudine ad intimorire"; peraltro,in quella sentenza si faceva riferimento,quale elemento atto all'intimidazione,proprio alla convivenza quotidiana,unita in quel caso alla gerarchia delrapporto di lavoro: in quel caso la fraseincriminata era stata "questa me lapaga, me la lego al dito ...".La stessa frase detta in contesti diversipuò subire una diversa valutazione, daparte della vittima e dunque anche daparte dei giudici; se il contesto può farpresumere una concreta realizzabilitàdi quanto minacciato è un conto; se, alcontrario il contesto porta ad escluderedetta realizzabilità, viene meno l'ido-neità intimidatoria (v. Cass. n.17470/2018).

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AVV. VALENTINA PAPANICE


Piante, balconi eproprietà sottostante

È possibile apporre fioriere o vasi al di fuori del balcone quando al piano di sottovi è una unità immobiliare di proprietà esclusiva?

Fioriere e proprietà esclu-

siva sottostante

È possibile apporre fioriere o vasi aldi fuori del balcone quando al pianodi sotto vi è una unità immobiliare diproprietà esclusiva? La risposta, in li-nea generale, è, naturalmente, sì. Sì,perché senza dubbio rientra nelle pre-rogative del proprietario quella di de-cidere come arredare il proprio bal-cone, e dunque, anche quello diapporvi delle fioriere; e anche di ap-porle al di fuori del balcone.Il fondamento giuridico di tale asser-

zione è, quanto alla proprietà, nellanorma di cui all'art. 832 c.c., che, nel-l'indicare il contenuto del diritto, san-cisce che "Il proprietario ha diritto digodere e disporre delle cose in modopieno ed esclusivo, entro i limiti e conl'osservanza degli obblighi stabilitidall'ordinamento giuridico". Ma il go-dimento del bene spetta ad es. ancheal conduttore (v. art. 1571 c.c.).Ciò vale sia che il balcone appartengaad un'unità immobiliare, sia che appar-tenga ad un condominio, e sia dunquequalificabile come parte comune.Tale libertà certamente ha dei limiti: ilimiti dettati da eventuali disposizioni

regolamentari di origine condominialee/o comunale, ma anche i limiti deri-vanti dalla scorretta apposizione dellefioriere o, comunque, dai danni prodottia persone o cose (o in certi casi dal sem-plice pericolo di danni a persone o cose).La responsabilità del proprietario delbalcone sussiste in ogni caso, che sottovi sia una proprietà esclusiva, condo-miniale o pubblica.Entriamo un po' più nel dettaglio.

Fioriere, vasi e condominio

In condominio la tenuta delle fiorieree dei vasi può essere disciplinata dalregolamento e, in ogni caso, incontra

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i limiti del decoro.Quanto al regolamento di condominiodi natura contrattuale, questo può pre-vedere specifici limiti e, può, ad es.,addirittura vietarne l'apposizione al difuori o al di sopra dei balconi.Ugualmente, il limite può essere sta-bilito all'unanimità dall'assemblea.Inoltre, ricordiamo che, ai sensi del-l'art. 1120 c.c., in condominio le in-novazioni sono ammesse a condizioneche rispettino il decoro architettonico;a proposito di piante, ad es., l'apposi-zione di una struttura di sostegno dellepiante medesime è stata consideratadalla Corte di Cassazione un'innova-zione non lesiva del decoro architet-tonico, con riferimento allo stato deiluoghi, con la sentenza n. 15552/2013;così come in una più remota sentenzadi merito (Trib. A. Irpino, 9 marzo1999) è stata esclusa la violazione deldecoro nell'apposizione di piante sottola finestra ed in corrispondenza dellemura perimetrali dell'abitazione.Peraltro, come ci insegna anche la co-mune esperienza, l'altra faccia dellalibertà è la responsabilità, che, incampo giuridico, si traduce nella pre-visione di illeciti di tipo amministra-tivo, civile o penale.

Fioriere, vasi e regolamento co-

munale

Gli illeciti amministrativi in questosettore sono solitamente previsti dalregolamento comunale.Il regolamento comunale può infatti

vietare il collocamento su parti esternedelle case, come parapetti di terrazzi,balconi, finestre, di oggetti amovibilicome (anche) vasi o casse con piantein assenza di strutture atte a impedirnela caduta; altre prescrizioni riguardanospesso l'adozione di ripari atti ad evi-tare il problema dello stillicidio, cioèdella caduta di acqua da acque piovaneo da innaffiatura nella parte sotto-stante, sui piani di proprietà altrui osul suolo pubblico, a danno di terzi.Naturalmente, la violazione delle dettenorme, salvo che integrino illecito pe-nale, è punita con sanzioni ammini-strative.

Fioriere e responsabilità civile

In campo civile, la responsabilità puòderivare da accidenti di varia natura:generalmente si tratta di caduta condanni sui persone e/o cose, stillicidio,infiltrazioni.Ove un vaso, ad es. a causa di un' im-provvisa e violenta folata di vento -rovini al piano di sotto producendodanni a persone o cose, di tali dannirisponde il proprietario (e/o il condut-tore) in qualità di custode (ex art. 2051c.c.), a meno che non dimostri che l'e-vento è stato causato da caso fortuito.Dunque, data la pericolosità insita nelposizionamento di un vaso su partiesterne di una casa, dovrebbe risultareche le fioriere siano state poste in con-dizioni di sicurezza.Così come, se un vicino dovesse la-mentare, dimostrando, la situazione di

pericolo, il proprietario del balconepotrebbe essere costretto con provve-dimento giudiziale ad adottare i dovutirimedi.Altro tipo di danno può essere causatodalla fuoriuscita di acqua da vasi ofioriere, o, ancora, da infiltrazioni.

Fioriere e responsabilità penale

In campo penale la caduta di una fio-riera al piano di sotto può ad es. inte-grare l'illecito di getto pericoloso dicose, di cui all'art. 674 c.p., a mentedel quale "Chiunque getta o versa, inun luogo di pubblico transito o in unluogo privato ma di comune o di altruiuso, cose atte a offendere o imbrattareo molestare persone, ovvero, nei casinon consentiti dalla legge, provocaemissioni di gas, di vapori o di fumo,atti a cagionare tali effetti, è punitocon l'arresto fino a un mese o con l'am-menda fino a 206 euro".Ma il reato di getto pericoloso di coseè stato visto dai giudici anche con ri-ferimento all'ipotesi di stillicidio (v.ad es. Cass. n. 15956/2014).Altre figure di reato ipotizzabili sonoquelle di lesioni (v. art. 590 c.p.) o,nei casi più gravi, di omicidio colposo(v. art. 581 c.p.).

Fioriere e responsabilità verso il

proprietario sottostante

Con particolare riferimento alle re-sponsabilità nei confronti del proprie-tario sottostante, i casi più probabilisono ad es. dati dai danni prodottidallo stillicidio su beni di proprietàdel vicino, come i panni stesi; o comeil danno prodotto dalla caduta su per-sone o cose, o come, ancora, alle in-filtrazioni.Tutti fenomeni che costituiscono unclassico delle liti condominiali, e ri-schiano di portarci in tribunale; se ilvicino del piano di sotto non può, in-fatti, salvo previsioni specifiche a re-golamento condominiale o comunaleo situazioni particolari di fatto (es. si-tuazioni di pericolo già esistenti), im-pedire il collocamento di piante sulbalcone, può, però, comunque, suc-cessivamente, in caso di collocamentopericoloso o dannoso, invocare la tu-tela giudiziale.

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AVV. GIUSEPPE DONAZZO NUZZOForo di Lecce


L’allagamentodell’immobile locato

Responsabilità in caso di

perdita o deteriora-

mento della cosa locata

aaIl fatto. La controversia affrontatadalla Suprema Corte trae origine daun allagamento avvenuto all'internodi una villa concessa in locazione, du-rante un periodo di assenza del con-duttore, da cui erano derivati dannialle strutture e al mobilio interni.Nel giudizio di primo grado, avviatodalla proprietaria della villa, era statariconosciuta la responsabilità del con-duttore.La decisione era stata però ribaltatadalla Corte d'appello, che riteneva rag-giunta la prova idonea a superare lapresunzione di responsabilità del con-duttore ex art. 1588 c.c.La Corte di Cassazione, accogliendoil ricorso proposto dalla proprietariadell'immobile, ha annullato con rinviola sentenza della Corte d'appello pererronea applicazione dell'art. 1588 c.c.La presunzione di responsabilità del

conduttore. Ai sensi dell'art. 1588c.c., il conduttore risponde della per-dita e del deterioramento della cosalocata qualora non provi che il fatto sisia verificato per causa a lui non im-putabile.Viene posta, dunque, una presunzionedi colpa a carico del conduttore, su-perabile soltanto con la dimostrazioneche la causa del deterioramento, iden-

tificata in modo positivo e concreto,non sia a lui imputabile.Se tale prova - a carico del conduttore- non viene fornita, la causa scono-sciuta o anche dubbia della perdita odel deterioramento della cosa locatarimane a carico dello stesso condut-tore, che dovrà rispondere dei danni.Ne discende che, a tal fine, occorreche la causa del sinistro sia nota epossa dirsi non addebitabile al con-duttore.Senza prova contraria, paga il con-

duttore. Nel caso in esame - osser-vano gli Ermellini - la Corte d'appelloè partita dal presupposto, errato, chela causa sconosciuta del danneggia-mento non è a carico del conduttore.Anche se fosse così, in realtà nelle ri-sultanze probatorie manca la provapiena e completa della estraneità delconduttore ai fatti; si parla di una pre-sunzione di probabilità e imprevedi-bilità dell'allagamento, verosimil-mente riconducibile alla rottura di unflessibile di un sanitario del bagno,prontamente sostituito dalla proprie-taria, stante l'assenza del conduttore.La causa va identificata in maniera

positiva e concreta. Per superare lapresunzione di colpa ex art. 1588 c.c.,dunque, la Corte d'appello ha consi-derato sufficiente che il convenuto op-ponesse che l'allagamento, con tuttaprobabilità, sia stato causa di un vizioocculto e non prevedibile degli im-

pianti di un sanitario.Ma la stessa Corte d'appello ha ritenutoche non vi sia una prova certa di taleassunto; inoltre, il CTU non ha riscon-trato rotture di tubazioni idriche o discarico del fabbricato. Sotto il profilogiuridico - affermano la Cassazione -«i giudici di merito avrebbero dovutosvolgere considerazioni diverse, allaluce dei criteri sopra indicati, ai finidella valutazione della causa esimenteprospettata dal conduttore, sulla basedel materiale probatorio acquisito e inrelazione alle circostanze concrete ri-levanti ai fini del decidere, trattandosidi un rapporto contrattuale in cui oc-corre anche delineare quali siano gliobblighi di conservazione e di manu-tenzione di un bene immobile, con-cesso in locazione, di cui il conduttoremantiene, per molti aspetti, anche l'ob-bligo di custodia e di manutenzione exart. 2051 cod. civ.»Il principio affermato dalla Cassa-

zione. Il conduttore risponde della per-dita e del deterioramento della cosalocata qualora non provi che il fatto sisia verificato per causa a lui non im-putabile. Il conduttore può superaretale presunzione di colpa soltanto conla dimostrazione che la causa del de-terioramento non sia a lui imputabile.In difetto di tale prova, la causa sco-nosciuta o anche dubbia della perditao del deterioramento della cosa locatarimane a suo carico.

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MICHELA ZUMPANOConsulente Condominiale UPPI

Delegazione Castel San Pietro Terme

Installareun ascensore in unedificio esistente

C ambierebbe la progetta-zione delle città se non cifossero collegamenti ver-ticali automatizzati, in par-

ticolar modo ascensori? Questi mezzi di collegamento, oltre asemplificare la vita, sono necessari eutili, soprattutto perché permettonoagli edifici di una certa altezza di es-sere accessibili anche da persone condifficoltà motorie.Tuttavia, anche per altezze modeste,l'ascensore è sinonimo di praticità,comfort ed accessibilità per le personediversamente abili, anziane ma ancheper mamme con passeggini, Per que-sta ragione ascensori o montacarichi,oltre a trovarsi in edifici pubblici odi pubblica utilità e in condomini,spesso possono essere installati anchein case su più livelli. L’edificio fornitodi ascensore ha quindi un maggiorevalore perché appetibili per un pub-blico più vasto. L’incremento del va-lore di un immobile dipende dagli im-pianti e dai servizi di cui gli utentipossono usufruire e dalla qualità divita che da questi ne deriva.Per questa ragione sempre più spessoviene richiesto agli amministratoricondominiali di installare nuovi im-pianti di ascensore negli edifici chene sono sprovvisti.Si pone quindi un ampio tema di di-scussione sull’argomento sia di carat-tere tecnico sia di carattere legale e

patrimoniale.Nei condomini esistenti dove si poneil problema di installare l’ascensore.Il condominio che dovrà deliberarel’installazione di un nuovo impiantodi ascensore, dovrà fare riferimentoalle norme civilistiche che regolamen-tano le innovazioni legittime comeprevisto dalla cassazione sentenza n.2288 del n 9.4.1980, e all’art. 1121codice civile che interessa la nozionedi innovazione gravosa.

Le norme “speciali”

Accanto ai criteri di cui all’art.1123c.c., il codice civile enuncia poi unaserie di disposizioni (artt. 1124-1126)in materia di ripartizione della serieinerenti parti comuni specificamenteindividuate.L’art. 1124 c.c. prevede che «Le scalee gli ascensori sono mantenuti e so-stituiti dai proprietari delle unità im-mobiliari a cui servono. La spesa re-lativa è ripartita tra essi, per metà inragione del valore delle singole unitàimmobiliari e per l’altra metà esclu-sivamente in misura proporzionaleall’altezza di ciascun piano del suolo.Al fine del concorso nella metà dellaspesa, che è ripartita in ragione delvalore, si considerano come piani lecantine, i palchi morti, le soffitte o ca-mere a tetto e i lastrici solari, qualoranon siano dei proprietà comune».La norma pone dunque un duplice cri-

terio di ripartizione:• una metà della quota della spesa

per millesimi generali (cosiddetta Ta-bella A – proprietà);• l’altra metà in base all’uso – indi-viduato dall’altezza del piano.Anche in materia di ascensore, la ri-

presso la propria abitazione.Il riformato art. 1120 comma 2 c.c.stabilisce che per le relative delibereassembleari è sufficiente la maggio-ranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.e cioè sono valide le deliberazioni ap-provate con un numero di voti cherappresenti la maggioranza degli in-tervenuti e almeno la metà del valoredell’edificio.Nell’ottica di tale riforma sarà piùsemplice adottare delibere che con-cernono l’installazione di ascensori,poiché a parte il rispetto delle normedi sicurezza, del decoro architettonicoe dei diritti dei singoli condomini sullacosa comune, costituiscono di per séinnovazioni dirette all’eliminazionedelle barriere architettoniche, per lequali è sufficiente l’approvazione amaggioranza dei condomini.La speciale disciplina per l'abbatti-mento delle barriere architettoniche èLa legge 9 gennaio 1989, n. 13 (di-sposizioni per favorire il superamentoe l'eliminazione delle barriere archi-tettoniche negli edifici privati)

partizione deve avvenire per identifi-care quote, metà in base ai millesimidi proprietà, la restante metà per al-tezza del piano; come, del resto, rite-nuto dalla giurisprudenza, anche pertale impianto il logorio è (oggettiva-mente) maggiore quando è utilizzatodai proprietari dei piani alti.Per quanto riguarda, infine, la tipolo-

gia di spese, si rammenta che lanorma indica espressamente: i costi,

le manutenzioni e la sostituzione.Per l’impianto di ascensore i predetticoncetti vanno ampliati sino a ricom-prendere anche le spese per il relativo

utilizzo – a differenza che per l’ipotesidelle scale, le quali non generanospese di esercizio.Per l’impianto di ascensore, dunque,nella ripartizione dell’art. 1124 devonoessere incluse anche le spese per l’e-nergia elettrica.Va precisato che i parametri di cuiall’art. 1124 c.c. non si applicano nel-l’ipotesi dell’installazione ex novodell’ascensore in un edificio che ne

era privo: in tal caso si tratta di una

vera e propria innovazione, che generaun incremento del patrimonio comuneed è completamente indipendentedall’uso; le relative spese vanno per-tanto sostenute da tutti i partecipantial condominio con quote di riparti-zione calcolate sul valore della loroproprietà esclusiva.La legge n. 13 del 1989, all’art. 2comma 1, prevede un abbassamentodel quorum richiesto per l’innovazioneindipendentemente dalla presenza didisabili, in relazione ai quali è dettatala disposizione del comma 2 che con-sente loro, in caso di rifiuto del con-dominio di assumere le deliberazioniaventi ad oggetto le innovazioni attead eliminare negli edifici privati lebarriere architettoniche, di installarea propri spese servo scala e strutturemobili e modificare l’ampiezza delleporte di accesso al fine di rendere piùagevole l’accesso agli edifici, agliascensori e alle rampe dei garage.Inoltre la legge in rassegna è volta aconsentire ai disabili di accedere senzadifficoltà in tutti gli edifici e non solo

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i principi di sicurezza adottati nellanorma stabiliscono due livelli: arrestoelettrico, arresto meccanico della ca-bina.La riduzione dei rischi deve avvenireautomaticamente e non essere legataunicamente ad attività svolte secondoistruzioni e/o procedure conformi conla norma. Ovvero, tutti i dispositivielettrici e meccanici, il cui interventoè richiesto per garantire la sicurezzadel manutentore, devono essere azio-nati dall’esterno del vano corsa e il ri-pristino delle condizioni normali diutilizzo dell’ascensore deve esserepossibile solo con il funzionamentodi un dispositivo elettrico dedicato. Questa norma, oltre a trattare gli spazidi sicurezza nei volumi estremi delvano corsa, permette di derogare al-cuni punti fondamentali del regola-mento EN 81-20.

Aspetti tecnici

La tipologia di collegamento varia a

seconda del contesto in cui viene in-serita; troveremo scale mobili in edi-fici a carattere commerciale e diverseportate di ascensori a seconda che sitratti di un edificio residenziale diqualche piano o di un grattacelo.La norma europea EN 81-21 è il rife-rimento principale per chi deve inse-rire un ascensore in un edificio esi-stente che presenti delleconfigurazioni tali da non permetterel’installazione di impianti conformi airequisiti delle norme EN 81-20:2014.

In quali casi si applica

• alla costruzione e alla installazionedi uno o più ascensori nuovi completi,compreso il vano e gli spazi del mac-chinario, in un edificio esistente;• alla sostituzione di uno o più ascen-sori con altri nuovi in vani e spazi delmacchinario esistenti.È fondamentale dare la definizione ri-portata dalla norma di «edificio esi-stente»: «Edificio, che è occupato oera già occupato prima dell’ordina-mento dell’ascensore.Nota: Un edificio, la cui struttura in-terna viene completamente rinnovata,è considerato edificio nuovo».

L’applicabilità della norma è:

• specifica per gli edifici già costruiti,con vincoli geometrici e/o strutturatiche non possono essere variati• richiamata anche nella serie di normeitaliane che regolano le modifiche adascensori preesistenti, ovvero le normeUNI 10411 (Parte 1/2/3/4/5/6)• una facilitazione per le rilavorazioniche, altrimenti, diventerebbero one-rose e/o impraticabili.

Le leggi statali

Con la pubblicazione del Dpr n. 8 del19.01.2015, che modifica il Dpr n. 162del 30.04.1999 ed inserisce l’articolo17-bis (Accordo preventivo per instal-lazione di impianti di ascensori in de-roga), si è stabilito: a) Edifici esistenti:l’organismo accreditato e notificato aisensi dell’art. 9 Dpr 162/99 rilascia lacomunicazione al ministero dello Svi-luppo Economico, corredata da spe-

cifica certificazione, in merito all’esi-stenza delle circostanze che rendonoindispensabile il ricorso della deroga,nonché in merito all’idoneità delle so-luzioni alternative utilizzate per evi-tare il rischio di schiacciamento. b)Edifici di nuova costruzione (limita-tamente ai casi di impossibilità permotivi di carattere geologico): richie-sta di accordo preventivo direttamenteal ministero dello Sviluppo Econo-mico entro il termine previsto dallaspecifica voce dell’allegato al decretodel presidente del Consiglio 22 dicem-bre 2010, n. 272. Queste richieste di deroga vengonofatte solo per nuove installazioni e nonper ascensori esistenti in ristruttura-zione secondo UNI 10411.

Tecnicamente parlando...

Per la testata e la fossa del vano corsa,

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Il cliente finale (proprietario) può evi-tare onerosi costi di ristrutturazioneedilizia al fine di adeguare le varie si-tuazioni esistenti alle norme vigenti.Legge n° 13 del 9/1/89 – D.M. di at-tuazione 236 del 14/6/89Qualora non sia possibile l’installa-zione di impianti con cabine di dimen-sioni superiori, sono ammesse le se-guenti misure minime:• Cabina con profondità 1200 mm elarghezza 800mm• Luce netta della porta sul lato cortodi 750 mm di larghezza• Piattaforma di distribuzione davantialla porta di cabina 1400 x 1400 mmNorme armonizzate UNI EN 81-2/99Il vano di corsa deve essere ventilatoverso l’esterno e il camino di aera-zione deve essere di esclusiva perti-nenza all’ascensore. L’apertura verso l’esterno non deveessere inferiore all’1% dell’area dellasezione orizzontale del vano corsa. Qualora l’edificio fosse soggetto anulla osta dei VVFF le aperture do-vranno essere concordate con il localeComando dei VVFF.

Il mercato

Prima dell’entrata in vigore dellanorma armonizzata, gli installatori ( equindi i clienti finali) potevano ap-provvigionarsi soltanto d’impianti mo-dello rispondenti al pr EN81-21 (pro-getto di norma), cioè ascensori concaratteristiche ben definite (dimen-sioni, portata, sicurezze), la cui confor-mità alla direttiva era valutata dal-l’ente notificato, il quale rilasciava ilcertificato CE dell’elevatore.In alternativa all’ascensore la piat-taforma elevatrice che risponde benealle esigenze di spazi ridotti per i vo-lumi di rifugio, ma che ha comepunto sfavorevole una velocità im-pianto massima fissata a 0.15 m/sDall’entrata in vigore della normaEN 81-21, sia le grandi aziende sia ipiccoli installatori possono offrireuna vasta gamma di soluzioni perso-nalizzate.Conclusione: gli operatori del set-tore e/o gli studi di progettazionedevono tener presente la possibilitàdi sfruttare i punti salienti di questa

norma nelle ristrutturazioni parzialidi edifici, per le quali è visto l’in-serimento o l’ammodernamento del-l’ascensore.E’ importante ricordare al proprietariodello stabile che un’analisi pre-inter-vento eseguita da un’azienda specia-lizzata può’ agevolare le tempisticheburocratiche e i lavori di esecuzione.

Quali sono le dimensioni minime

degli ascensori e le altre prescri-

zioni?

Il decreto ministeriale 236/89 prevedeil rispetto di valori minimi di dimen-sioni per gli ascensori. Per poter rea-lizzare un ascensore a norma, biso-gnerà che quest'ultimo abbiadeterminate caratteristiche, altrimentinon potrà essere costruito.Partiamo dagli edifici di nuova edifi-

cazione, non residenziali. L'ascen-

sore deve avere le seguenti caratteri-stiche:• cabina di dimensioni minime di 1,40m di profondità e 1,10 m di larghezza;• porta con luce netta minima di 0,80m posta sul lato corto;• piattaforma minima di distribuzioneanteriormente alla porta della cabinadi 1,50 x 1,50 m.Mentre negli edifici di nuova edifi-

cazione residenziali l'ascensore deveavere le seguenti caratteristiche:• cabina di dimensioni minime di 1,30m di profondità e 0,95 m di larghezza;• porta con luce netta minima di 0,80m posta sul lato corto;• piattaforma minima di distribuzioneanteriormente alla porta della cabinadi 1,50 x 1,50 m.Infine, l'ascensore, in caso di adegua-

mento di edifici preesistenti, ove nonsia possibile l'installazione di cabine

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di dimensioni superiori, può avere leseguenti caratteristiche:• cabina di dimensioni minime di 1,20m di profondità e 0,80 m di larghezza;• porta con luce netta minima di 0,75m posta sul lato corto;• piattaforma minima di distribuzioneanteriormente alla porta della cabinadi 1,40 x 1,40 m.Inoltre, bisogna rispettare altre pre-

scrizioni di legge:• Le porte di cabina e di piano devonoessere del tipo a scorrimento automa-tico. Nel caso di adeguamento la portadi piano può essere del tipo ad antaincernierata purché dotata di sistemaper l'apertura automatica.• In tutti i casi le porte devono rima-nere aperte per almeno 8 secondi e iltempo di chiusura non deve essere in-feriore a 4 sec.• L'arresto ai piani deve avvenire conauto livellamento con tolleranza mas-sima ± 2 cm.• Lo stazionamento della cabina aipiani di fermata deve avvenire conporte chiuse.• La bottoniera di comando interna edesterna deve avere i bottoni ad una al-tezza massima compresa tra 1,10 e1,40 m; per ascensori del tipo a), b) ec) la bottoniera interna deve essereposta su una parete laterale ad almenocm 35 dalla porta della cabina.• Nell'interno della cabina, oltre ilcampanello di allarme, deve essereposto un citofono ad altezza compresatra 1,10 m e 1,30 m e una luce d'e-mergenza con autonomia minima dih. 3.• I pulsanti di comando devono pre-vedere la numerazione in rilievo e lescritte con traduzione in Braille: inadiacenza alla bottoniera esterna deveessere posta una placca di riconosci-mento di piano in caratteri Braille.• Si deve prevedere la segnalazionesonora dell'arrivo al piano e, ove pos-sibile, l'installazione di un sedile ri-baltabile con ritorno automatico.Queste sono le caratteristiche minimeche deve avere un ascensore, sia essoposto in opera su edificio nuovo o suuno esistente. Ma nel caso dovesse es-sere installato in un condominio esi-stente, come dobbiamo comportarci:

Ascensore: come comportarsi

nel condominio e quali sono i di-

ritti del disabile?

Partiamo dall'aspetto fondamentale:i lavori per l'installazione di ascensoredevono essere approvati con la mag-gioranza degli intervenuti all'assem-blea purché rappresentino la metà delvalore dell’edificio, quindi più di 500millesimi. Se questa maggioranzaviene raggiunta, in prima o in secondaconvocazione, le spese sono ripartitefra tutti i condomini. Altrimenti, il di-spositivo può comunque essere instal-lato, ma le spese saranno totalmentea carico del condomino che avanzala pretesa.Occorre precisare che è impossibilerealizzare un ascensore se questeopere rendano talune parti comuni del-l'edificio inservibili all'uso o al godi-mento anche di un solo condomino.Difatti, la cassazione, con la sentenzan. 24235/2016, ha è deliberato chenon è possibile costruire un'innova-

zione (nel caso specifico un ascen-sore) qualora esso comprometta l'u-

tilizzo di un bene da parte anche di

un solo singolo condomino. Il dirittodi proprietà, infatti, prevale sul dirittodella persona disabile di interveniresull'edificio per abbattere le barrierearchitettoniche.Quindi, in materia di abbattimento dibarriere architettoniche, è opportunoaccertarsi di non arrecare danno – olimitare i diritti - a nessuno degli con-domini, pena l'impossibilità di ese-

guire le opere che ci aiuteranno a vi-vere meglio.Infine, vorrei indicarvi che la praticaedilizia comunale necessaria per l'in-stallazione di un ascensore è la SCIA

asseverata da un ingegnere. Oltre allapratica comunale, occorre depositarela pratica strutturale, a firma di uningegnere, presso il genio civile (uffi-cio presso il quale si depositano i pro-getti dei componenti strutturali di unedificio: pilastri, travi, cerchiatureetc.). Inoltre, per questo intervento,occorre nominare anche un direttore

lavori che segua l'opera durante lafase di realizzazione. Di solito è lostesso tecnico che realizza il progettostrutturale e deposita la SCIA.

Arriviamo alle note positive: le detra-zioni fiscali. La posa in opera e l'ac-quisto dell'ascensore, oltre che la pra-tica dell'ingegnere, possono esseredetratte dalle tasse future. Ma vedia-molo in dettaglio:

Aspetti fiscali

La normativa prevede l'applicazionedell'aliquota IVA agevolata al 4% per«le prestazioni di servizi dipendenti dacontratti di appalto aventi ad oggettola realizzazione delle opere diretta-mente finalizzate al superamento o allaeliminazione delle barriere architetto-niche» (DPR 26 ottobre 1972 n. 633,tabella A -parte II, punto 41 ter) e per«poltrone e veicoli simili per invalidianche con motore o altro meccanismodi propulsione, compresi i servo scalae altri mezzi simili atti al superamentodi barriere architettoniche per soggetticon ridotte o impedite capacità moto-rie» (DPR 26 ottobre 1972 n. 633, ta-bella A -parte II, punto 31).Pertanto nel caso di opere volte al su-peramento o alla eliminazione dellebarriere architettoniche l'IVA al 4% èapplicabile solo alle spese di mano-dopera ed in generale le prestazionirelative all'appalto dei lavori, e dunquesono escluse dall'agevolazione lespese di progettazione (in quanto iprofessionisti devono fatturare al22%) e le spese per il materiale, lecomponenti ed i prodotti finiti impie-gati per la realizzazione di dette opere(ad es. per adeguare un bagno, si ap-plica l'IVA al 22% alle piastrelle, aiservizi igienici, ecc…).Per l'acquisto di mezzi atti al supera-mento di barriere architettoniche(quali servo scala, piattaforme eleva-trici, ascensori ecc…), da istallare siaall'interno che all'esterno dell'abita-zione, si applica l'aliquota IVA age-volata al 4%, purché risultinoconformi alle prescrizioni del DM236/1989.Quali sono le detrazioni fiscali (bonus

ristrutturazioni) per gli ascensori?

Chi esegue interventi finalizzati all'in-stallazione di un ascensore può usu-fruire di una detrazione Irpef del

50%, da calcolare su un importo mas-simo di 96.000 euro, entro il 31 di-

cembre 2018. La detrazione deve es-sere ripartita in dieci quote annuali

di pari importo.Quindi, immaginiamo di spendere20.000 € per installare l'ascensore.Oggi l'Agenzia delle Entrate, per que-sto intervento, restituisce il 50 % indetrazioni Irpef. Quindi, l'agenzia, nonvi verserà sul conto 10.000 € (50% di20.000) ma ve li restituirà scalandole

dalle tasse future, in dieci rate an-nuali. Quindi ogni anno, pagherete1.000 € in meno di tasse.La detrazione non è fruibile contem-poraneamente alla detrazione del19% prevista per le spese sanitarie.Quindi conviene, senza dubbio, sfrut-tare la detrazione per la ristruttura-zione edilizia e non quella per le spesesanitarie.Il pagamento della fornitura e dell'in-stallazione dovrà avvenire mediantebonifico parlante con la dicitura:Bonifico relativo a lavori edilizi chedanno diritto alla detrazione previstadall'articolo 16-bis del Dpr 917/1986Pagamento fattura n. ___ del ______a favore di ____________________ partita Iva ____________________ Beneficiario della detrazione_____________________________codice fiscale___________________Quando vi sono più soggetti che so-stengono la spesa e tutti intendono fruiredella detrazione, il bonifico deve ripor-tare il numero di codice fiscale dellepersone interessate al beneficio fiscale.Per le prestazioni di servizi relativeall'appalto di questi lavori, è inoltre

applicabile l’aliquota Iva agevolata

del 4%, anziché quella ordinaria del22%.È in corso, mentre il numero della ri-vista è in fase di stampa, l’approva-zione da parte del Parlamento dellalegge di bilancio 2019, nel prossimonumero analizzeremo le eventuali mo-difiche.

Aspetti legali

L'ascensore è espressamente previstotra le parti comuni dell'edificio ex art.1117 c.c. n. 3 poiché destinato per lasua funzione al godimento di tutti icondomini: la presunzione di condo-minialità di tale impianto è fondata,quindi, sulla relazione strumentale ne-cessaria fra lo stesso e l'uso comune(Cass. n. 3624/2005). Ciò significa che in quanto parte co-mune, è sempre consentito ai singolicondomini l'utilizzo dell'ascensore neilimiti dettati dall'art. 1102 c.c. che im-pongono non ne venga alterata la de-stinazione né sia impedito agli altricondomini di farne uguale uso se-condo il loro diritto, nel rispetto altresìdelle regole eventualmente stabilitedal regolamento di condominio, oveesistente, che possono anche vietareusi particolari (ad es. trasporto di ma-teriale edilizio; montacarichi; ecc.),quando gli stessi risultino dannosi perla conservazione dell'impianto o diostacolo all'utilizzazione del servizioda parte degli altri condomini (in re-lazione alle frequenze giornaliere, alladurata e all'eventuale orario di eserci-

zio del suddetto uso).

Regime di proprietà

Occorre precisare, però, che l'ascen-sore condominiale è da considerarsi diproprietà comune quando lo stesso èoriginariamente installato nell'edificioall'atto della sua costruzione, a menoche il contrario non risulti dal titolo. Qualora, invece, venga installato suc-cessivamente per iniziativa di tutti oparte dei condomini, ovvero da unosolo dei condomini, esso appartiene inproprietà al condomino o ai condominiche lo hanno impiantato a loro spese,"purché sia fatto salvo il diritto deglialtri di partecipare in qualunque tempoai vantaggi della innovazione, contri-buendo nelle spese di esecuzione del-l'impianto ed in quelle di manutenzionedell'opera" (Cass. n. 20902/2010). Nelle ipotesi in cui l'ascensore sia suc-cessivamente installato nell'edificioper iniziativa di alcuni dei condomini,in tal caso le spese per la manuten-zione dell'impianto vanno sopportateper intero dai condomini che hannoeseguito l'opera, in quanto proprietaridella stessa, salvo la possibilità ancheai condomini originariamente dissen-zienti di farne uso in un momento suc-cessivo, previo pagamento delle spesesostenute dagli altri per l'installazionee per la successiva manutenzione siaordinaria che straordinaria (con i do-vuti correttivi che tengano conto deltempo trascorso e conseguentementedel logoramento e del deprezzamentodell'impianto).

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ING. MASSIMO CORSINI

I controllidegli impianti termici

L e emissioni di gas di com-bustione provenienti dallenostre caldaie autonome oda quelle condominiali, co-

stituiscono la seconda causa, dopo iltraffico, di inquinamento ed il 40%dell’intero consumo energetico na-zionale.È pertanto importante adottare unacorretta gestione degli impianti di ri-scaldamento oltre che per garantire lasicurezza, anche per ridurre i con-sumi e ridurre l’inquinamento.A tal fine è stata emessa la Direttivaeuropea 2010/31 e successivamente,in applicazione di questa, il Decretodel Presidente della Repubblica (16aprile 2013, n. 74) che, tra le altrecose, prevede che:• gli impianti termici per la climatiz-zazione o produzione di acqua caldasanitaria debbano essere muniti di un"Libretto di impianto per la climatiz-zazione" che è il documento di iden-tificazione di ogni impianto.Il responsabile di impianto, ha l’ob-bligo di fornire al tuo tecnico di fidu-cia i dati necessari alla registrazionedel Libretto, come, ad esempio, i daticatastali dell’immobile e alcuni co-dici indicati sulle bollette (POD ePDR);• le Regioni e le Province autonomeistituiscano un catasto territoriale de-gli impianti termici, stabilendo con-testualmente gli obblighi per iresponsabili degli impianti e per i di-stributori di combustibile;

• le Regioni e le Province autonome,possano disporre idonee campagne diaccertamenti ed ispezioni sugli im-pianti.A seguito di quanto previsto dal De-creto 74/2013 la Regione Emilia-Ro-magna ha approvato il Regolamenton° 1 del 3 aprile 2017, conforme alleprescrizioni europee e nazionali.Tale regolamento prevede una seriedi articoli che impattano in modo so-stanziale sulle regole di gestione del-l’impianto termico e che sonoriassumibili nei seguenti punti:• Regolazione: è obbligatorio osser-vare le indicazioni regionali relativeal periodo di attivazione e non supe-rare le temperature massime pre-scritte.• Criter (Catasto Regionale ImpiantiTermici Regionali): gli impianti di ri-scaldamento (caldaie, incluse quellaa pellet, legna, ecc.) di potenza ter-mica maggiore di 5 kW, gli impiantidi raffreddamento (aria condizionata)di potenza termica maggiore di 12kW e gli impianti centralizzati di pro-duzione di acqua calda sanitaria diqualunque potenza, devono essere re-gistrati presso il Catasto Regionaleentro il 31/12/2019, operazione gra-tuita da effettuarsi una sola volta.• Controlli: le caldaie di potenza ter-mica maggiore di 10 kW e agli im-pianti di raffreddamento con potenzatermica superiore a 12 kW devonoessere manutenuti e controllati se-condo le scadenze previste.

I controlli sono di due tipi:- Controllo funzionale e manuten-zione: serve a garantire la sicurezza,

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In analogia a quanto avviene datempo per gli Attestati di Certifica-zioni Energetica che devono essereredatti da un tecnico abilitato e regi-strati presso il Sistema InformativoRegionale (che fornisce un pano-rama sempre aggiornato della “qua-lità energetica” del patrimonioedilizio regionale, sia in senso effet-tivo che potenziale), con la costitu-zione del CRITER (ad impiantotermico viene associato un codiceidentificativo, detto “targa im-pianto”) ci si è posti ora l’obiettivodi “schedare” gli impianti per cali-brare ancora meglio gli interventiper limitare l’inquinamento e ren-dere energeticamente più efficienti evirtuose le nostre città, verificandoallo stesso tempo eventuali situa-zioni di pericolosità.

la funzionalità e il contenimento deiconsumi energetici degli impianti.- Controllo di efficienza energetica:serve a verificare il rendimento ener-getico.L’efficienza energetica dell’impiantoè certificata dall’apposizione sul li-bretto del “Bollino Calore pulito”.• Adeguamenti: è obbligo far ese-guire gli eventuali interventi di ade-guamento a norma proposti a seguitodei controlli.Ma chi è il responsabile che deve ga-rantire la corretta conduzione del-l’impianto ed il rispetto dei periodi diattivazione e delle temperature-li-mite, fare eseguire la manutenzionee i controlli di legge, conservare i do-cumenti che certificano i controlli eeffettuati e fornire al manutentore idati utili alla registrazione del Li-

bretto di impianto del Catasto Regio-nale degli Impianti Termici?Nel caso di impianto autonomo, il re-sponsabile è il proprietario o, nelcaso di locazione, l’inquilino.Se invece parliamo di un impiantocentralizzato (centrale termica con-dominiale) il responsabile è l’ammi-nistratore.Nel caso di violazione degli obblighiregionali si rischia una sanzione am-ministrativa da 500 a 3.000 ed a talfine la Regione ha previsto una cam-pagna di ispezioni e accertamenti.Nell’architettura della norma, è an-cora una volta evidente l’importanzache riveste prima di tutto la cono-scenza dettagliata in senso qualita-tivo e quantitativo della situazione sucui impostare le politiche energeti-che.

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WARHOL & FRIENDS.New York negli anni ‘80

A Bologna luci puntate sulla NewYork degli Anni Ottanta con lamostra Warhol&Friends. New

York negli anni ‘80.Fino al 24 febbraio 2019 a Palazzo Al-bergati di Bologna sono in mostra circa150 opere che raccontano Warhol, lasua vita e la sua produzione. Ma nonsolo.Tra storie di eccessi, trasgressione emondanità, incntriamo i protagonisti delvivacissimo clima artistico di una semprenuova New York come Jean-MichelBasquiat, Francesco Clemente, KeithHaring, Julian Schnabel e Jeff Koons,con circa 150 opere. Gli anni ‘80 si aprono con l’elezionedell’ex attore Ronald Reagan a Presidentedegli Stati Uniti; l’economia si trasformain finanza e si accumulano ricchezze i-nimmaginabili; John Lennon muore uc-ciso sotto casa l’8 dicembre 1980; laborsa di New York crolla e anche ilMuro di Berlino; i fatti di piazza Tie-nanmen, l’invenzione del www e l’im-pazzare dell’Aids negli USA.Nel giro di poco tempo l’arte perde, tragli altri, Keith Haring, il fotografo RobertMapplethorpe, mentre Basquiat muoredistrutto dalla droga.Quando l’economia “tira” la pittura ne èil primo segnale: nel 1980 The TimesSquare Show è la prima mostra sulla ge-nerazione di graffitisti, anarchica nellospirito ed estremamente provocatoria:non solo Haring e Basquiat, con lorodecine di artisti di strada e pittori divalore come Kenny Scharf, Donald Bae-chler e James Brown. Oltre la pittura, Jeff Koons rappresentail perfetto trait-d’union tra arte ed eco-nomia: dopo l’esperienza come broker aWall Street, Koons riflette sugli statussymbol della nascente classe dirigenteamericana analizzando impietosamentekitsch e banalità.Tra i protagonisti della scena musicale,della fotografia e del cinema, il ticineseEdo Bertoglio, fotografo e autore delfilm documentario Downtown 81 inter-pretato da Basquiat, l’artista franceseMaripol che realizza l’artwork per l’albumLike a Virgin di Madonna, Nan Goldincon i suoi racconti di vita quotidiana. La pittura neoespressionista trova spazionelle grandi gallerie di SoHo e si relazionaalle esperienze della Transavanguardiaitaliana con Francesco Clemente e SandroChia.

Julian Schnabel, David Salle, RobertLongo formano la triade di superstardella pittura americana, che negli anni‘90 si misurerà anche con il cinema.Letti troppo spesso come il decenniodel disincanto e della superficialità, glianni ‘80 hanno un loro modo di fare po-litica in un’esplosione di colori e figuredove l’arte non è solo esperienza visiva.A raccontare il fermento irripetibile diun decennio che ha visto combinarsiarte, musica, cinema e letteratura – nelmomento in cui gallerie e mercato inter-nazionale decretano il clamoroso successodel ritorno alla pittura – a Bologna arri-vano Warhol, Haring con Untitled (1983),Schnabel con Dunciad (Trances of Bou-boul) del 1983, Koons con Art MagazineAds (1989), Basquiatcon Untitled (1983)e Bertoglio con Grace Jones e Madon-na(1983), solo per citarne alcuni.In mostra con 36 opere e 38 polaroidAndy Warhol che, dopo essere stato vit-tima nel 1968 di un terribile attentato,proprio all’inizio degli anni ‘80 torna alcentro della vita artistica e sociale diNew York realizzando alcuni tra i suoicicli più interessanti presenti in mostracome Shoes, Hammer & Sickle, Ca-mouflage, Lenin, Joseph Beuys, Vesuvius,Knives.Tra pubblicità, commercio, beni di con-sumo – dai Duty Free ai Levi’s Jeans –il nuovo Andy guarda ancor di più almodo della comunicazione e dei media,avvicinandosi così alla nuova generazionedi giovani artisti degli anni ’80 che inlui hanno visto un anticipatore, un veroe proprio guru.Trasformando in arte i feticci dell’im-maginario collettivo americano e antici-pando l’instaurarsi del potere dei massmedia, Warhol rese icone i personaggidello star system e i simboli del consu-mismo: Liza Minelli, Marilyn Monroe eMao accanto a Campbell’s Soup, BrilloBoxes e il Dollaro, tutte presenti inmostra a Bologna.La mostra Warhol&Friends. New Yorknegli anni ’80 vede il patrocinio dellaRegione Emilia Romagna e del Comunedi Bologna, è prodotta e organizzata dalGruppo Arthemisia e curata da LucaBeatrice.L’iniziativa è sostenuta da Generali Italiaattraverso Valore Cultura, il programmaper promuove l’arte e la cultura su tuttoil territorio italianoIl catalogo è edito da Arthemisia Books.

Palazzo AlbergatiVia Saragozza, 28 - Bologna

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