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Guida per interventi edilizi nei condominidi Francesco Burrelli

Il rifacimento dellefacciate condominiali

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di Francesco Burrelli

Il mantenimento del parco edilizio esistente, tenendo conto delle sue intrinseche peculiarità, non sempre è di facile rea-lizzazione.Se a questo aggiungiamo tutte le difficoltà burocratiche e amministrative dei vari Enti preposti a sovrintendere al go-verno del Territorio, si può ben immaginare quali problema-tiche debbano affrontare sia i singoli cittadini e sopratutto gli amministratori immobiliari, per effettuare correttamente la presentazione ed ottenere successivamente i documenti autorizzativi.Oltre ai singoli quotidiani interventi di manutenzione che gli edifici abbisognano per il loro corretto funzionamento sugli impianti come: le riparazioni di tubazioni, gli impianti di ascen-sore, le centrali termiche, gli impianti elettrici e tecnologici, una particolare attenzione si deve porre al mantenimento ed al miglioramento della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’involucro del singolo palazzo anche per le sue parti mu-rarie come: le pareti, i cornicioni, i frontalini dei balconi, gli intonaci, le decorazioni e la copertura.Oggi, tutti siamo più sensibili anche al decoro architettonico dei fabbricati, problematica che anche le Pubbliche Ammini-strazioni tendono ad affrontare facendosi sovente portavoce di queste istanze e, nei casi più fortunati, prevedendo anche contributi per le opere di manutenzione straordinarie che vengono affrontate dai singoli condomini.Purtroppo in questo periodo l’argomento dei contributi pub-blici è piuttosto critico e problematico, visto l’andamento eco-nomico attuale della società, ma nulla vieta di sperare che gli incentivi che si dovranno mettere in atto per favorire la ripre-sa economica tengano conto anche del settore edilizio, con particolare occhio al corretto mantenimento del patrimonio esistente. Non solo il decoro dei fabbricati è importante, ma anche la sua corretta efficienza in tema di risparmio energe-tico e sicurezza degli impianti, che hanno un posto prioritario nella gerarchia degli impegni atti al proprio mantenimento.Su questo argomento sono state scritte negli ultimi anni va-langhe di parole, sono stati approntati moltissimi studi finaliz-zati a ricercare una via che portasse ad un effettivo risparmio dei consumi, fino ad arrivare alle sofisticate tecnologie che oggi il mercato offre come “risoluzione“ dei problemi.Anche le Pubbliche Amministrazioni hanno acquisito una sensibilità sull’argomento ed oggi, non di rado, esistono in-centivi previsti sia dallo Stato che delle varie Regioni per l’ot-tenimento della attuazione dei risultati previsti.Questa sensibilizzazione ha portato queste ultime a legiferare in merito al problema, fornendo precise indicazioni e prescri-zioni che integrano ed obbligano a “procedure amministra-tive” previste per il rilascio delle autorizzazioni necessari per l’esecuzione dei lavori di manutenzione.E’ il caso della Deliberazione del Consiglio Regionale del Pie-monte del 11/01/07 n. 98-1247 ora sostituita dalla Delibera Giunta Regionale del 4 agosto 2009 n.46- 11968 di cui di

GuIDA PER INTERVENTI EDILIzI NEI CONDOMINI

seguito diamo uno stralcio per gli edifici di civile abitazione della scheda 1E con ciò che è previsto e si deve attuare in caso di interventi sulle facciate dei fabbricati e sulle loro coperture. Vediamo nel dettaglio cosa prescrive la SCHEDA 1 E:

Edifici adibiti a:

E. 1 (1) Abitazioni residenziali con carattere continuativo, quali abitazioni civili e rurali, collegi, conventi, case di pene, caserme;

E. 1 (2) Abitazioni residenziali con occupazione saltuaria, quali case per vacanze, fine settimana e simili;

E. 3 (3) Albergo, pensione ed attività similari.

A) Prestazioni del sistema edificio-impianto• Al fine di favorire lo sfruttamento di fonti di energia rinno-vabili (in particolare l’installazione di impianti solari termici) e di ottimizzare l’utilizzo dei generatori di calore ad altissima efficienza energetica, in caso di interventi di manutenzione straordinaria di edifici, ristrutturazione dell’impianto termico o installazione di impiantotermico in edifici esistenti, si consiglia l’utilizzo di impianti ter-mici a bassa temperatura.

• Negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di edifici, che prevedono la sostituzione dei serramenti esterni, è fatto obbligo di installare esclusivamente serramenti dotati di un valore di trasmittanza termica U conformi a quanto previ-sto nella Tabella 5 dell’Allegato 3.

• Negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di edifici, che prevedono la sostituzione dei serramenti verso ambienti non riscaldati, è fatto obbligo di installare esclusiva-mente serramenti dotati di un valore di trasmittanza termica U non superiore a 2,8 W/m2 K (valore medio vetro/telaio).

• Negli interventi che prevedono la sola sostituzione dei ve-tri in serramenti esterni esistenti, è fatto obbligo di installare esclusivamente vetri dotati di un valore di trasmittanza termi-ca U non superiore a 1,7 W/m2 K.

• Negli interventi di manutenzione di edifici, che preveda-no la sostituzione o la rimozione ed il riposizionamento del manto di copertura, è fatto obbligo di realizzare una trasmit-tanza termica U dello stesso non superiore a 0,30 W/m² K, dimostrabile mediante calcolo come da norma UNI EN ISO 6946, nonché, per gli edifici in zona E, un valore del modulo della trasmittanza periodica YIE inferiore a 0,20 W/m2K. Tale obbligo decade qualora sia già stata realizzata la medesima trasmittanza U sulla soletta dell’ultimo piano riscaldato.

• Negli interventi edilizi di manutenzione ordinaria su edifici esistenti che prevedono la ritinteggiatura delle facciate, nel caso in cui le murature perimetrali contengano una camera d’aria, è fatto obbligo di migliorare le prestazioni di coibenta-zione termica delle stesse secondo le seguenti procedure:

- si procede con insufflaggio a saturazione di materiale isolante traspirante (preferibilmente naturale) caratte-

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rizzato da una conducibilità termica λ massima di 0,06 W/m K;

- se l’operazione di insufflaggio risultasse tecnicamen-te non eseguibile o negativa per la prevedibile ecces-siva evidenziazione delle discontinuità, legate ai ponti termici delle strutture presenti, dovranno essere poste in opera le adeguate coibentazioni al fine di eliminare i medesimi ponti termici;

- alternativamente, salvo impedimenti documentati re-lativi alla inaccettabile alterazionedel carattere storico o artistico o dell’aspetto della fac-ciata, dovrà essere realizzata una cappottatura esterna che realizzi una resistenza termica aggiuntiva almeno pari a 1 m²K/W.Non è richiesta l’osservanza delle prescrizioni relative all’obbligo di isolamento termico delle pareti perime-trali contenenti una camera d’aria nel caso di ritinteg-giatura della facciata:

- per gli edifici di interesse storico, individuati come tali dal Piano regolatore generale comunale;

- per gli edifici ove la porzione di parete esterna da ritinteggiare insufflabile costituisca meno del 20% della superficie complessiva di facciata interessata dalle lavorazioni;

- per gli edifici tutelati come beni culturali ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e s.m.i..

• Negli interventi edilizi di manutenzione straordinaria su edi-fici esistenti che interessanostrutture verticali opache esterne e che prevedono, a titolo esemplificativo, il rifacimento di pa-reti o di intonaci, la trasmittanza media delle strutture inte-ressate dall’intervento, non deve essere superiore al valore della trasmittanza termica U di cui alla Tabella 5 dell’Allegato 3 incrementato del 30%.

B) Forme di produzione/generazione del calore• In caso di nuova installazione di impianto termico in edifico esistente o di ristrutturazione dell’impianto termico, devono essere installati impianti solari termici integrati o parzialmente integrati nella struttura edilizia, dimensionati in modo tale da soddisfare almeno il 60 % del fabbisogno annuale di energia primaria richiesto per la produzione di acqua calda sanitaria dell’edificio. Per quanto riguarda i criteri per determinare il fabbisogno annuale di energia primaria per la produzione di acqua calda sanitaria, nonché i casi di deroga, costituisce riferi-mento la disciplina attuativa delle disposizioni della l.r. 13/2007 in materia di serre solari, impianti fotovoltaici e solari termici.

• In aggiunta a quanto previsto dall’articolo 18 della l.r. 13/2007, in caso di interventi di ristrutturazione dell’impianto termico o di installazione di impianto termico in edifici esisten-ti, si deve considerare la possibilità di adottare sistemi basati sul solare termico e/o pompe di calore con prestazioni conformi a quanto previsto nell’Allegato 4 per l’integrazione dell’energia termica necessaria per il riscaldamento degli ambienti.

C) Modalità di distribuzione e di regolazione del calore• In caso di sostituzione o di prima installazione dei sistemi automatizzati di termoregolazione della temperatura e della potenza termica erogata devono essere installate apparec-chiature in grado di massimizzare il rendimento di regolazione mantenendo le idonee condizioni di comfort nel pieno rispetto delle temperature massime previste dalla normativa vigente.

• Per gli edifici che fanno parte di patrimoni immobiliari con-sistenti, è auspicabilel’implementazione di sistemi di telegestione dei singoli im-pianti termici.In caso di interventi di manutenzione straordinaria di edifi-ci, di ristrutturazione dell’impianto termico o di installazione dello stesso in edifici esistenti, i condotti per lo scarico dei prodotti della combustione, derivanti da qualsiasi tipologia di generatore di calore, devono essere realizzati in modo da superare qualsiasi ostacolo o struttura distante meno di dieci metri. I condotti situati a distanza compresa tra 10 e 50 metri da aperture di locali abitabili devono avere altezza non infe-riore a quella del filo superiore dell’apertura più alta. Even-tuali deroghe alla presente prescrizione possono essere concesse dal Sindaco.Dal 1° aprile 2010 entra in vigore la delibera Giunta Regiona-le del 4 agosto 2009 n. 46-11968, aggiornamento del Piano regionale per il risanamento e la tutela della qualità dell’aria STRALCIO DI PIANO per il riscaldamento ambientale e il con-dizionamento e disposizioni attuative della Legge Regionale del 28/5 2007 n. 13 (Disposizioni in materia di Rendimento Energetico nell’Edilizia) - art. n. 21 lettere:

a) la metodologia di calcolo, i requisiti minimi prestazionali degli edifici e le prescrizioni specifiche, sulla base del quadro generale per il calcolo del rendimento energetico riportato nell’allegato di cui alla direttiva Europea 2002/91/CE, ai sensi dell’articolo 2, commi 1 e 2;

b) i valori limite di riferimento per determinare il fabbisogno energetico per il riscaldamento dell’edificio, ai sensi dell’arti-colo 4, comma 1;

q) i casi in cui è possibile installare impianti termici individuali, ai sensi dell’articolo 19, comma 2.

Aggiorna integralmente la delibera del Consiglio Regionale dell’11 gennaio 2007 n.98- 1247, pertanto sia per le richieste di D.I.A e di Permessi di Costruire presentati successivamente a tale data e obbligatorio osservarla nel rispetto della L. R. n. 43/ del 7aprile 2000 (art. 6, comma 5- le prescrizioni con-tenute nel Piano costituiscono obbligo di adempimento da parte di tutti i soggetti pubblici e privati a cui sono rivolte.) e dalla legge regionale n. 13/2007.Pertanto nelle regioni che si regolamenta in materia per la nor-ma di cedevolezza il Dlgs. n.192/005 non si applica.Importante: i provvedimenti indicati nello Stralcio di Piano sono cogenti e non occorre che siano esplicitamente recepiti dai regolamenti Edilizi comunali.Quanto sopra descritto effettivamente può ingenerare con-fusione e perplessità sulle procedure da applicare e sui com-portamenti da tenere in caso di interventi sulle facciate o sulle coperture di edifici esistenti.


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Per prima cosa bisogna fare attenzione alla definizione di la-vori di “Manutenzione ordinaria”e lavori di “Manutenzione straordinaria”, “Interventi di restauro e di risanamento con-servativo”, “Interventi di ristrutturazione edilizia”, “Inter-venti di Nuova costruzione”. Riportiamo quanto specificato in merito all’art. 3 del Testo Unico Edilizia D.P.R. 6 giugno 2001 n.380

a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnova-mento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le ope-re e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realiz-zare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologi-ci, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) “interventi di restauro e di risanamento conservati-vo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organi-smo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi com-patibili. Tali interventi comprendono il consolidamen-to, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’elimi-nazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interven-ti rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal prece-dente. Tali interventi comprendono il ripristino o la so-stituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eli-minazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristruttura-zione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volume-tria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normati-va antisismica;

e) “interventi di nuova costruzione”, quelli di trasfor-mazione edilizia e urbanistica del territorio non rien-tranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o inter-rati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli inter-venti pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secon-daria realizzati da soggetti diversi dal Comune;e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, an-che per pubblici servizi, che comporti la trasformazio-

ne in via permanente di suolo inedificato;e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomu-nicazione; (punto da ritenersi abrogato implicitamente dagli articoli 87 e seguenti del decreto legislativo n. 259 del 2003)e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche pre-fabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali rou-lottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano di-retti a soddisfare esigenze meramente temporanee;e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazio-ne e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ov-vero che comportino la realizzazione di un volume su-periore al 20% del volume dell’edificio principale;e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aper-to ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Forse facendo qualche esempio è più facile districarsi nei me-andri delle applicazioni legislative da adottare.Se consideriamo una facciata che abbisogna di interventi puntuali di ripristino che non interessano la sua totalità, ri-entriamo nella manutenzione ordinaria e quindi non si deve attuare obbligatoriamente l’adeguamento energetico; a que-sto proposito si può anche dire che la Legge non parla di percentuali di soglia massima per gli interventi puntuali, ma soltanto di totalità.Se però si tinteggia l’intero fabbricato e non solo le parti su cui si è intervenuto con il ripristino, allora siamo nel caso di manutenzione straordinaria e si deve predisporre o la coi-bentazione dall’esterno (“cappotto”), oppure l’insufflazione nella camera d’aria delle murature perimetrali o un sistema di parete ventilata, o altri sistemi tecnologicamente atti a far rientrare il fabbricato nei parametri previsti.Appare agli occhi dei più questa situazione una contraddizione ma, così è formulata la Legge e ad essa bisogna sottostare.Altro punto controverso è quello dei ripristini e tinteggiature delle facciate all’interno del interno cortile che in tutti i casi, sia di interventi puntuali come di interventi totali, sono con-siderati come manutenzione ordinaria e quindi non soggetti all’adeguamento energetico.Come si può ben evincere, al di là degli obblighi previsti dalla Legge vi è il concreto rischio di creare, applicando alla lettera quanto previsto, dei fabbricati “sbilanciati” dal punto di vista energetico.Discorso analogo vale per le coperture, in quanto se per esse si prevede un intervento di rimaneggiamento del manto di co-pertura con sostituzione delle tegole rotte e posa della piccola orditura fatiscente, si rientra nel caso di manutenzione ordi-naria, mentre se si sostituiscono anche solo parti della grossa orditura, o si inseriscono nuove finestrature tipo “wasistas”, si rifanno i camini o, si sostituisce parte o tutta la faldaleria…, si rientra nella manutenzione straordinaria con tutte le implica-zioni precedentemente indicate.Si dovrà provvedere anche alla realizzazione della sua coiben-tazione, a secondo che il sottotetto sia abitabile o non abi-


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tabile, effettuando scelte tecniche differenti, da considerarsi con molta attenzione e competenza visto che il costo finale è funzione del tipo di intervento adottato.Anche per i tetti piani bisogna effettuare delle distinzioni impor-tanti: se per essi si sostituisce la sola struttura impermeabilizzante, l’intervento è da considerarsi di manutenzione ordinaria, mentre, sé si sostituiscono per esempio le piastrelle di protezione o altre forme di protezione poste al manto realizzato, allora l’intervento è da considererai di manutenzione straordinaria e bisogna preve-dere l’adeguamento energetico.Altresì bisogna prestare particolare attenzione a tutti quegli edifici che in qualche modo per la loro storia o per il loro particolare pregio architettonico sono vincolati dalla Soprin-tendenza dei beni culturali e Architettonici per il paesaggio del Piemonte dalle leggi ex 1089/39 ed altre.Pari attenzione si dovrà porre anche a quegli edifici che il Comune di Torino ha ritenuto come “caratterizzanti” una determinata zona o periodo storico, e che ha provveduto ad indicare nelle planimetrie di P.R.G.C. con un “baffo” nero sul contorno o su parte del fabbricato.In questi casi, pur rimanendo valido quanto sino ad ora indi-cato, si dovrà di volta in volta concordare con gli uffici tecnici del Comune le modalità di realizzazione delle opere oltre a richiedere all’Ufficio Colore che rilascerà apposita documen-tazione con l’indicazione delle tinte previste da utilizzare, pre-cedentemente all’intervento.Per essere certi che gli interventi di manutenzione da preve-dersi per questi edifici siano conformi alle normative in vigo-re, dovranno essere e progettati e realizzati con estrema cura e cautela sotto la guida e l’ approvazione degli uffici della Soprintendenza stessa.A conclusione di questo piccolo vademecum sulle modalità di intervento che si debbono attentamente osservare ogni qual-volta si ha la necessità di effettuare interventi di manutenzione nei fabbricati considerati nel loro “involucro” esterno.Possiamo dire che, oggi, non è più possibile operare senza co-noscere le condizioni generali sulle qualità del patrimonio edili-zio in quanto sono mutate, senza dubbio in senso più rigoroso e vincolante per tutti, le attenzioni e la sensibilità unitamente alle procedure necessarie per affrontare gli interventi edilizi.A conferma , basti osservare quanto viene fatto e quanto an-cora si debba fare in tema di controllo e sicurezza del lavoro, oltre che sulla qualità e l’efficienza degli impianti.La scelta dei professionisti che collaborano con gli ammini-stratori immobiliari per consigliare e preventivare interventi corretti dal punto di vista amministrativo e tecnico è fonda-mentale, affinché le opere vengano progettate e realizzate non in contrasto con le normative vigenti.Altresì devono predisporre progetti completi, e capitolati dettagliati per consentire nelle assemblee condominiali una valutazione accurata e il rigore necessario per scegliere le Im-prese Realizzatrici, i coordinatori della sicurezza e il direttore dei lavori che siano in grado di affrontare le problematiche descritte, creando meno problemi, per il condominio e l’am-ministratore.Questo rigore non deve essere visto come un “peso” o solo come un maggior aumento dei costi, ma come una regola di rispettare le procedure, rendendoci conto che, proprio nel settore del risparmio energetico e nella maggiore efficienza degli impianti dei fabbricati, vale il famoso detto che…” chi più spende meno spende”.

Una attenzione maggiore nelle costruzioni dell’involucro e degli impianti, consente al cittadino di ottenere un prodotto finale di elevato contenuto tecnologico, oltre che la sicurezza di poter usufruire di eventuali agevolazioni fiscali in modo corretto usufruendo di adeguata garanzia sui lavori effettua-ti, oltre a consentire alle ditte appaltatrici di essere un riferi-mento sicuro per ulteriori interventi di manutenzione.Al fine di semplificare il lavoro all’amministratore immobiliare che deve richiedere le opportune autorizzazioni, vediamo di fornire le indicazioni che possono essere di utilità per gli in-terventi più comuni:

INTERVENTI SULLE FACCIATE ESTERNE

1) TIPO DI INTERVENTO: Ripristino parti ammalorate o ca-denti di intonaco nella facciata, rifacimento frontalini balconi, tinteggiatura parziale, …CASISTICA: Manutenzione OrdinariaSTRUMENTO AUTORIZZATIVO: D.I.A. (Dichiarazione Inizio Attività) Negli interventi di manutenzione ordinaria bisogna tenere presente quanto recita: l’art. 6 (attività di Edilizia Libe-ra) D.P.R. n. 380/2001

1. Salvo più restrittive disposizioni previste dalla di-sciplina regionale e dagli strumenti urbanistici, e co-munque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, i seguenti interventi possono essere eseguiti senza titolo abilitativi :

a) interventi di manutenzione ordinaria;b) interventi [...] volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazio-ne di rampe o di ascensori esterni, ovvero di ma-nufatti che alterino la sagoma dell’edificio;c) opere temporanee per attività di ricerca nel sot-tosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

valutando con gli uffici tecnici dei Comuni cosa prevedono i rispettivi Regolamenti Edilizi.

2) TIPO DI INTERVENTO: Ripristino parti ammalorate o ca-denti di intonaco nella facciata, rifacimento frontalini balconi e tinteggiatura facciate completaCASISTICA: Manutenzione StraordinariaSTRUMENTO AUTORIZZATIVO: D.I.A. con relazione ener-getica oppure PERMESSO DI COSTRUIRE con Relazione Ener-getica nei casi più articolati

3) TIPO DI INTERVENTO: Ripristino parti ammalorate o ca-denti di intonaco nella facciata, rifacimento frontalini balconi e tinteggiatura facciate completa, con sostituzione serramentiCASISTICA: Manutenzione StraordinariaSTRUMENTO AUTORIZZATIVO: PERMESSO DI COSTRUIRE con Relazione Energetica N.B.: nei casi di edifici le cui facciate degli edifici siano “baf-


fate” sulle tavole di PRGC del Comune di Torino o che siano segnati in nero gli interi fabbricati (posti sotto vincolo della Soprintendenza) gli interventi dovranno essere eseguiti previa presentazione del Permesso di Costruire e seguiti secondo le indicazioni degli uffici preposti.

INTERVENTI SULLE FACCIATE INTERNE

1) TIPO DI INTERVENTO: Ripristino parti ammalorate o ca-denti di intonaco nelle facciate, rifacimento frontalini balconi, tinteggiatura parziale e totale…CASISTICA: Manutenzione OrdinariaSTRUMENTO AUTORIZZATIVO: D.I.A.

INTERVENTI SULLE COPERTURE A FALDE

1) TIPO DI INTERVENTO: Ripristino parti del manto di coper-tura tegole rotte, faldali, sostituzione barcarecci o listelli..CASISTICA: Manutenzione OrdinariaSTRUMENTO AUTORIZZATIVO: D.I.A.

2) TIPO DI INTERVENTO: Sostituzione del manto di coper-tura con interventi sulla grossa orditura, inserimento velux ,abbaini …CASISTICA: Manutenzione StraordinariaSTRUMENTO AUTORIZZATIVO: D.I.A. con relazione ener-getica oppure PERMESSO DI COSTRUIRE con Relazione Ener-getica nei casi più articolati.

N.B.: nei casi di edifici le cui facciate degli edifici siano “baf-fate” sulle tavole di PRGC del Comune di Torino o che siano segnati in nero gli interi fabbricati (posti sotto vincolo della Soprintendenza) gli interventi dovranno essere eseguiti previa presentazione del Permesso di Costruire e seguiti secondo le indicazioni degli uffici preposti.

INTERVENTI SULLE COPERTURE PIANE

1) TIPO DI INTERVENTO: Ripristino parti o totalità del man-to impermeabileCASISTICA:Manutenzione OrdinariaSTRUMENTO AUTORIZZATIVO:D.I.A.

2) TIPO DI INTERVENTO: Ripristino parti o totalità del man-to impermeabile, sostituzione parziale o totale della pavimen-tazione di protezioneCASISTICA:Manutenzione StraordinariaSTRUMENTO AUTORIZZATIVO: D.I.A. con Relazione Ener-getica, oppure, nei casi più articolati PERMESSO DI COSTRU-IRE con Relazione Energetica .

Vediamo nel dettaglio quali sono i documenti necessari per presentare la “D.I.A” (Denuncia Inizio Attività): - Copia carta identità, codice fiscale del progettista ed am-ministratore;- Copia carta d’identità, codice fiscale, DURC ditta , modulo SE-REG;

- Se durante i lavori viene cambiata l’impresa, modulo SE-DITTA;- Copia verbale assemblea di condominio che delibera i lavori; - Modello D.I.A. SE-PPE più marca da bollo 14,62€;- Progetto 2 copie;- Relazione e documentazione fotografica 2 copie;- Relazione acustica;- Legge n. 10/91 modulo AE-REA;- Autocertificazione igienico-sanitaria modulo SE-AIS;- Elenco documenti consegnati modulo SE-DOC;- Richiesta eventuali integrazioni modulo SE-INT;- Ultimazione lavori modulo SE-FIL-DIA;

Documenti aggiuntivi per opere particolari

Vincoli paesaggistici- Se i lavori sono interessati da vincoli paesaggistico-ambien-tali modulo SE-SP;

Trasferimento vincoli pertinenziali (box..);- Trasferimento vincolo pertinenziale modulo SE-VINC-PERT;

Agibilità- Richiesta agibilità Modulo SE-AGI;- Autocertificazione igienico-sanitaria modulo SE-AGI-AUT,- Prospetto per il calcolo dei diritti per la richiesta del certifica-to di agibilità Modulo SE-AGI_NUI_CI.

Opere in Cemento Armato- Denuncia opere in cemento armato modulo SE-CA, allega-te 2 copie del progetto, 2 copie della relazione, nomina del collaudatore;- Modulo per nomina collaudatore e Modulo collaudatore;- Relazione finale Modulo relazione finale;

Occupazione del suolo pubblico (ponteggi e steccati)- Ponteggi e steccati Modulo Al-Ponteggi e steccati più marca da bollo 14,62€;- Proroga occupazione suolo pubblico Modulo Proroga pon-teggi e steccati più marca da bollo 14,62€ (alla 2° proroga aumento del 20% del costo di occupazione suolo pubblico).

Tinteggiature Facciate esterne- Domanda all’ufficio colore;- Modulo colore, foto dell’immobile (almeno due viste), tavo-le progetto, catalogo dei materiali in caso di rivestimenti;- E’ possibile compilare il modulo di ricorso se non è accettato il colore indicato - Modulo integrazioni.

Impianti- Se si interviene sugli impianti, nuovi od ampliamento, mo-dulo SE-IMP

Condono Edilizio

- Domanda definizione illeciti edilizi Modulo SE-CON-DO-MANDA;- Dichiarazione Modulo SE-CON-DICHIARAZIONE;- Elenco unità interessate Modulo Ricevuta-condono-comp;- Richiesta definizione condono Modulo SE-CON-DEFINIZIONE;- Dichiarazione di non variazione ICI a seguito condono Mo-

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dulo SE-ICI-VARIAZIONE (allegato copia pagamento ICI anno 2005);- Richiesta importo oblazione Modulo SE-RIMB;

Risparmio energetico (migliorie per risparmio energetico)- Relazione asseverata Modulo AE-RAP (firma tecnico abilitato)- Relazione asseverata Modulo AE-RAC (firma Direttore Lavori)- Domanda riduzione oneri Modulo AE-DRO

Vigili del fuoco- Dichiarazione della non necessità di C.P.I.(Certificato Pre-venzione Incendi) condominio con < 9 unità garage/box o potenza della caldaia superiore a 116 Kw (100 mila kiloca-lorie/ora).- Oppure necessità di C.P.I. nel caso in cui il condominio abbia > 9 unità garage/box o potenza della caldaia superiore a 116 Kw (100 mila kilocalorie/ora).Tutte le altre procedure sulla Prevenzione incendi e la Mo-dulistica da utilizzare bisogna consultare Corpo Nazionale e Comando Provinciale Vigili del fuoco di Torino - Ufficio pre-venzione incendi.

Ascensore- Pratica ISPEL in caso di realizzazione nuovo ascensore.

Accesso agli atti- Dichiarazione sostituzione atto notorietà allegata carta d’identità ;- Richiesta copia autentica;- Richiesta accesso documenti amministrativi;

Urbanistica- Richiesta parere urbanistico più bollo 14,62€, planimetrie, pagamento diritti segreteria con versamento di 108,75€ + 21,95€;- Variante P.R.G.C. riclassificazione edifici storici, allegati re-lazione illustrativa, documentazione Fotografica, planime-trie, estratto PRGC, atto proprietà, copia progetto, 500€ più 21,95€ di versamento diritti segreteria.

DOCUMENTAZIONE DA PRESENTARE PER “PERMESSO DI COSTRUIRE”- Copia carta identità, codice fiscale del progettista ed am-ministratore;- Copia carta d’identità, codice fiscale, DURC ditta, modulo SE-REG;- Se durante i lavori viene cambiata l’impresa, modulo SE-DITTA;- Copia verbale Assemblea di condominio con descrizione dei lavori;- Modulo richiesta permesso di costruire modulo SE-PPE più marca da bollo 14,62€;- Progetto 3 copie;- Relazione e documentazione fotografica 3 copie;- Relazione acustica;- Legge n. 10/91 modulo AE-REA;- Autocertificazione igienico-sanitaria modulo SE-AIS;- Elenco documenti consegnati modulo SE-DOC;- Richiesta eventuali integrazioni modulo SE-INT;- Comunicazione inizio lavori modulo SE-INL;- Comunicazione fine lavori modulo SE-FIL;- Proroga data inizio/fine lavori modulo SE-PRO.

DOCUMENTI AGGIUNTIVI PER OPERE PARTICOLARI

Vincoli paesaggistici- Se i lavori sono interessati da vincoli paesaggistico-ambien-tali modulo SE-SP;- Accertamento confine paesaggistico Modulo SE-ACP- dlgs n. 42/04;- Prospetto limiti attività edificatoria Modulo SE-VIN.

Trasferimento vincoli pertinenziali (box …)- Trasferimento vincolo pertinenziale modulo SE-VINC-PERT

Agibilità- Richiesta agibilità Modulo SE-AGI;- Autocertificazione igienico-sanitaria modulo SE-AGI-AUT;- Prospetto per il calcolo dei diritti per la richiesta del certifica-to di agibilità Modulo SE-AGI_NUI_CI.

Opere in Cemento Armato-Denuncia opere in cemento armato modulo SE-CA, allegate due copie del progetto, 2 copie della relazione, nomina del collaudatore;- Modulo nomina collaudatore e Modulo collaudatore,- Relazione finale Modulo relazione finale

Occupazione del suolo pubblico (ponteggi e steccati)- Ponteggi e steccati Modulo Al-Ponteggi e steccati più marca da bollo 14,62€- Proroga occupazione suolo pubblico Modulo Proroga pon-teggi e steccati più marca da bollo 14,62€ (alla 2° proroga aumento del 20% del costo di occupazione suolo pubblico)

Impianti- Dichiarazione impianti Modulo SE-IMP

Risparmio energetico (migliorie per risparmio energetico)- Relazione asseverata Modulo AE-RAP (firma tecnico abilitato)- Relazione asseverata Modulo AE-RAC (firma Direttore Lavori)- Domanda riduzione oneri Modulo AE-DRO

Vigili del fuoco- Dichiarazione della non necessità di C.P.I.(Certificato Pre-venzione Incendi) condominio con < 9 unità garage/box o potenza della caldaia superiore a 116 Kw (100 mila kiloca-lorie/ora).- Oppure necessità di CPI nel caso in cui il condominio abbia > 9 unità garage/box o potenza della caldaia superiore a 116 Kw (100 mila kilocalorie/ora).

Ascensore- Pratica ISPEL in caso di realizzazione nuovo ascensore

Fidejussione- Svincolo fidejussione Modulo SE-SVI

Atto notorietà- Atto notorietà per documenti presentati Modulo SE-NOT

Accesso agli atti- Dichiarazione sostituzione atto notorietà allegata carta d’identità


- Richiesta copia autentica- Richiesta accesso documenti amministrativi

Urbanistica- Richiesta parere urbanistico più bollo 14,62€, planimetrie, pagamento diritti segreteria con versamento 108,75€ + 21,95€- Variante PRGC riclassificazione edifici storici, allegati rela-zione illustrativa, documentazione fotografica, planimetrie, estratto PRGC, atto proprietà, copia progetto, 500€ più 21,95€ versamento di diritti segreteria.

Aumento superfici- Tabella per la determinazione costo di costruzione nuovi edifici Mod.SE_Mod. 801;- Modulo Istat.N.B.: nei casi di edifici le cui facciate degli edifici siano “baf-fate” sulle tavole di PRGC del Comune di Torino o che siano segnati in nero gli interi fabbricati (posti sotto vincolo della Soprintendenza) gli interventi dovranno essere eseguiti previa presentazione del Permesso di Costruire e seguiti secondo le indicazioni degli uffici preposti.

E importante tenere presente e conoscere anche l’articolo n. 4 del D.P.R. n. 380 del 6giugno 2001 che recita:

CONTENUTO NECESSARIODEI REGOLAMENTI EDILIZI COMUNALI(Legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 33)

1. Il regolamento che i Comuni adottano ai sensi dell’ar-ticolo 2, comma 4, deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispet-to delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinen-ze degli stessi.1-bis. A decorrere dal 1° gennaio 2011, nel regolamen-to di cui al comma 1, ai fini del rilascio del permesso di costruire, deve essere prevista, per gli edifici di nuova costruzione, l’installazione di impianti per la produzio-ne di energia elettrica da fonti rinnovabili, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell’intervento. Per i fabbri-cati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW.

(comma così sostituito dall’articolo 1, comma 289, legge n. 244 del 2007, poi modificato dall’articolo 8, comma 4-bis, legge n. 25 del 2010)

Queste procedure non esaustive da verificare nella Regio-ne e Comune dove vengono effettuati i lavori, consentono comunque di orientare sufficientemente tutti gli operatori immobiliari non esperti e non abbiano dimestichezza con le normative edilizie. Inoltre fornire ai condomini che partecipa-no alla Assemblea Condominiale le informazioni necessarie per deliberare correttamente e soprattutto senza incorrere in sanzioni e provvedimenti amministrativi. L’amministratore condominiale professionista preparato, deve sapere che non

presentare e non essere in possesso delle autorizzazioni dove queste sono obbligatorie, può compromettere anche le pra-tiche dello sgravio fiscale e chiamato a rispondere dei danni effettuati ai condomini oltre al pagamento delle sanzioni per aver effettuato opere in assenza di autorizzazione.

Pertanto si invitano tutti gli amministratori ANACI a cono-scere le problematiche tecniche e amministrative relative agli interventi necessari negli stabili che amministrano per la loro sicurezza e a tutela sia del patrimonio edilizio che dell’Uten-te Finale. È comunque consigliabile a tutti gli amministrato-ri di seguire i corsi di formazione, i convegni i seminari che l’ANACI continuerà ad effettuare per informare e formare la preparazione dei suoi associati e gli stessi possano acquisi-re i relativi crediti formativi indispensabili per essere sempre aggiornati, affinché sia personalmente o con l’ausilio di loro esperti consulenti siano all’altezza dei compiti che il sempre più difficile ruolo di mandatario richiede nell’effettuare ed applicare le complicate leggi riferite alla casa.

Al fine di capire tutte le sigle utilizzate per presentare la (D.I.A) e il Permesso di costruire presentiamo una legenda in modo da capire come utilizzare correttamente i moduli per ogni pratica. n

Speciale <<


Speciale <<

Leg

end

a:

MODELLO

Presentazione di pratica edilizia e modello di autocertificazione: permesso di costruire e DIA in alternativa al permesso, relative varianti in corso d’opera; permesso in sanatoria art. 36 e art. 37, comma 1

Autocertificazione degli aventi titolo alla presentazione di pratica edilizia (soggetti oltre il primo intestato): dichiara-zione sostitutiva di atto di notorietà resa ai sensi e per gli effetti degli art.. 47 e 76 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445

Relazione asseverata denuncia di inizio attività (D.I.A). “pesante”)

Presentazione DIA “semplificata” interventi di: manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conser-vativo; varianti in corso d’opera art. 22, comma 2; interventi in corso di esecuzione (dia art. 37, comma 5); sanatoria (presa d’atto) art. 37, comma 4

Relazione asseverata D.I.A. “semplificata”

Relazione energetico- ambientale con riferimenti normativi allo Stralcio di Piano Regionale N.B. il file non deve essere aperto direttamente (Apri) ma deve essere salvato sul proprio Computer (Salva) attivando le macro ove richiesto.

Domanda di accertamento compatibilità paesaggistica (ex art. 181, comma 1ter, DLgs n. 42/04, modificato e integrato ex L. 308/04)

Autocertificazione di conformità igienico-sanitaria ai sensi dell’art. 10 comma 1 D.P.R. n. 380/2001

Documentazione allegata al modello di presentazione pratica edilizia

Relazione tecnica illustrativa Progetto municipale

Domanda di attribuzione numerazione civica.

Prospetto limiti all’attività edificatoria

Presentazione richiesta di autorizzazione paesaggistica (ex Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, dlgs n. 42 del 22/1/2007 e L. R. n. 32 del 1/12/2008).Note operative per la stesura della relazione ai sensi del D.P.C.M. 12/12/05 (pdf - aggiornato al 13/11/2006)

Rilevazione statistica dei permessi di costruire, DIA, Edilizia Pubblica a’ sensi DPR 380/2001 - T.U. E.

Tabella per la determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici - foglio elettronico per il calcolo automatico

Modulo integrazione documentazione

Dichiarazione in merito all’impresa esecutrice dei lavori nel caso di variante

CODICE

SE-PPE

SE-PPEaltri intestati

SE-RAS

SE-DIA semplificata

SE-RAS Dia semplificata

AE-REA

SE-ACP dlgs 42/04

SE-AIS

SE-DOC

SE-RTI

SE numero civicoSE-VIN

SE-APA

ISTAT

SE-MOD 801

SE-INT

SE-DITTA variante

>> PRESENTAZIONE PRATIChE <<

MODELLO

“Denuncia opere in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica (art. 65 d.p.r. n.380/2001)”

Nomina del collaudatore ai sensi dell’art. 67, comma 6 DPR 380/01

Relazione finale opere C. A (Cemento Armato) ai sensi dell’art. 65 DPR 380/01

CODICE

SE-CA

Collaudatore

Relazione finale

>> CEMENTO ARMATO <<


>> Speciale

MODELLO

Dichiarazione ai sensi dell’art. 90, comma 9, lett. c) del dlgs. 9 aprile 2008 n. 81

Dichiarazione di progetto degli impianti D.M. 37/2008

Comunicazione di inizio dei lavori

Comunicazione di ultimazione lavori realizzati con permesso di costruire

Comunicazione di ultimazione lavori realizzati con denuncia di inizio attività - Collaudo

Domanda di proroga del termine di inizio - fine lavori del permesso di costruire (art. 15 c. 2 d.p.r. n. 380/2001)

Richiesta di svincolo totale/parziale fidejussione

Domanda per trasferimento di vincolo pertinenziale da un’unità immobiliare ad altra

Dichiarazione sostitutiva atto di notorietà di copia di atto conforme all’originale (Art. 46 e 47 D.P.R. 28 Di-cembre 2000, n°445)

CODICE

SE-REG

SE-IMP

SE-INL

SE-FIL

SE-FIL-DIA

SE-PRO

SE-SVI

SE-VINCPERT

SE-NOT

>> ESECUZIONE LAVORI <<

MODELLO

Domanda di rilascio certificazione di agibilità (art. 25 D.P.R. N.380/01)

Autocertificazione di conformità igienico-sanitaria per rilascio certificato di agibilità Prospetto Agibilità - NUI ( foglio di calcolo diritti segreteria + consistenza immobiliare)

Certificato di idoneità statica (per opere non soggette a denuncia C.A.)

CODICE

SE-AGI

SE-AGI-AUT

SE-AGINUI-CI|

SE-CIS

>> AGIBILITà <<

MODELLO

Dichiarazione sostitutiva atto di notorietà di copia di atto conforme all’originale

Richiesta copie autentiche

Richiesta di accesso agli atti

Richiesta di accesso agli atti - Vigilanza Edilizia

Richiesta di accesso agli atti generico - (link al sito dell’URP)

>> ACCESSO AGLI ATTI <<

MODELLO

Richiesta di parere urbanistico

Istanza di variante al piano regolatore generale e/o di riclassificazione degli edifici storici

>> URBANISTICA <<


Speciale <<

Leg

end

a:

MODELLO

Istruzioni presentazione condono - aggiornamento 6 DICEMBRE 2004

Domanda relativa alla definizione degli illeciti edilizi

Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietàElenco/ricevuta di presentazione istanze relative al nuovo condono edilizio

Richiesta di definizione condono ex L. 47/85 e L. 724/94”

Dichiarazione di non variazione ICI a seguito di opere di condono

Richiesta di attestazione importo oblazione dovuta - Condono edilizio L. 326/03

CODICE

SE-CON Domanda

SE-CON Dichiarazione

SE-CON Definizione

SE-ICI variazioneSE-RIMB

>> CONDONO EDILIZIO<<

MODELLO

Modulo presentazione pratiche carburanti e precari

Accettazione della precarietà dell’opera

Esposto verifica opere in precario

Accettazione della precarietà dell’opera e del canone di occupazione suolo pubblico

Domanda di parere di massima

Istanza di voltura

Istanza posa ponteggi e steccati

Istanza proroga posa ponteggi e steccati

Modulistica per il rilascio del verbale colore (link alla sezione “Colore” dell’Arredo Urbano)

>> DIVISIONE SUOLO PUBBLICO E ARREDO URBANO <<

MODELLO

Richiesta parere ASL progetti edilizia civile

Linee interpretative sui monolocali ad uso residenziale

Richiesta parere ASL progetti attività produttive (link al sito Sportello per le Imprese)

Contenuti relazione igienico edilizia

Fac-simile relazione igienico edilizia

Tariffario ASL per esame progetti edilizi

>> ASL TO1<<

MODELLO

Domanda accertamento compatibilità paesaggistica (art.1, comma 39, L.15 dicembre 2004 n.308)

CODICE

SE-ACP

>> ACCERTAMENTO COMPATIBILITà PAESAGGISTICA LEGGE 308/04 <<


>> Speciale

• Deliberazione della Giunta Comunale n. mecc. 2005-04214/38Definisce gli indirizzi applicativi per l’accertamento di compatibilità paesaggistica e relativa sanzione pecuniaria di cui all’art. 1 comma 37 della legge 15/12/2004, n. 308.

Altre pratiche importanti per l’amministratore immobiliare sono anche le di seguito elencate da inoltrare presso gli Uffici della:

Regione Piemonte• Eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pri-vati: indicazioni e modulistica • Richiesta di autorizzazione per modifiche dello stato dei luoghi in zone soggette a vincolo paesistico - ambientale • Richiesta di autorizzazione per opere già realizzate in zone soggette a vincolo paesistico- ambientale • Formulazione dei pareri della Commissione Beni Culturali ed Ambientali

Modulistica Agenzia Entrate• Istruzioni e modelli per la detrazione del 36% per gli inter-venti di recupero del patrimonio edilizio residenziale ;

• Legge 24 novembre 2003, n. 326. Conversione in legge del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269. Disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici. (G.U. n. 274 del 25 novembre 2003, s. o. n. 181) Comunicato Ministero delle Finanze sugli illeciti edilizi ( 9 gennaio 2004)

Perché si abbia una visione completa di tutta la modu-listica e le domande da compilare per ottenere i vari permessi e autorizzazioni,certificati di destinazione urbanistica,varianti al piano regolatore,richiesta di ri-classificazione degli edifici storici, integrazione prati-che, fine lavori, dichiarazione di non variazione ICI, a seguito presentazione pratica di condono, richieste di copie autentiche, opere di cemento armato e tante al-tre che possono essere consultate nel sito del Comune di Torino.

MODELLO

Allegato Energetico - Ambientale: relazione asseverata elaborati progettuali

Allegato Energetico - Ambientale: relazione asseverata conformità opere

Allegato Energetico - Ambientale: domanda per la riduzione degli oneri concessori

Determinazione dell’aliquota di sconto complessiva

CODICE

AE-RAP

AE-RAC

AE-DRO

AE-DAS-COMP

>> REQUISITI INCENTIVATI DELL’ALLEGATO ENERGETICO - AMBIENTALE<<


Assicura la riduzione dei consumi energeticisia estivi che invernaliAumenta il comfort abitativo bilanciandoperfettamente la temperatura di ambientee pareteElimina la condensazione interstiziale delvapor d’acqua entro le murature dell’edificioMigliora la classe di efficienza energeticadell'edificio come previsto dal DecretoLegislativo 311/06

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