Mercati di riferimento| - Università Iuav di Venezia · Monopolio Concorrenza monopolistica...

Mercati di riferimento| il mercato immobiliare

Corso di estimo | Clasa a.a. 2010/11

Docente | prof. Stefano StanghelliniCollaboratrice | arch. Valeria Ruaro

Concetto di mercato

Luogo dove avveniva lo scambio tra produttori e consumatori

Insieme delle relazioni che si sviluppano tra produttori e consumatori

Introduzione

2

Monopolio Concorrenza monopolisticaOligopolioMonopsonioMonopolio bilaterale

Concorrenza perfetta

Forme di mercato

Concorrenza imperfetta

Introduzione

3

Punto di

equilibrio

MERCATO

E

Q

P

QE

PE

Caratteristiche:

• atomicità dell’offerta e della domanda

• omogeneità del prodotto

• perfetta mobilità dei fattori

• trasparenza del mercato(conoscenza perfetta dei costi e dei prezzi)

Concorrenza perfetta

Introduzione

4

Offerta

Domanda

MONOPOLIO

CONC. MONOPOLISTICA

OLIGOPOLIO

MONOPSONIO

MONOPOLIO BILATERALE

Una sola impresa è produttrice del bene e non vi sono beni succedanei

Molte imprese vendono beni collegati ma non identici

Poche imprese sono produttrici del bene

Vi è un unico acquirente e molti produttori

Il venditore è monopolista e il compratore monopsonista

Concorrenza imperfetta

Introduzione

5

GLI OGGETTI

• Alloggi

• Garage

• Uffici

• Negozi

• Alberghi

• Capannoni

• …

• Terreni edificabili

• Terreni agricoli

• …

Offerta

• Promotori immobiliari

• Imprese di costruzione

• Famiglie proprietarie

• Società proprietarie

• Stato

• …

I SOGGETTI

Domanda

• Famiglie (per uso, per investimento)

• Imprese

• Investitori

• Stato

• …

Il mercato immobiliare

6

La dimensione

Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in cinque grandi Paesi europei.

L’evoluzione nel periodo 2007-2010.


7

mil euro var % mil euro var % mil euro var % mil euro var %

Residenziale 94.150 3,7 93.800 -0,4 67.600 -27,9 67.900 0,4

Turistico 21.900 1,4 21.000 -4,1 19.150 -8,8 19.100 -0,3

Terziario uffici 28.100 2,1 28.100 0,0 26.200 -6,8 26.450 1,0

Industriale 3.650 1,4 3.400 -6,8 2.450 -27,9 2.600 6,1

Commerciale 19.200 3,2 18.700 -2,6 18.700 0,0 19.100 2,1

167.000 165.000 134.100 135.150

Residenziale 110.900 5,5 110.500 -0,4 95.500 -13,6 96.900 1,5

Turistico 7.300 10,6 7.100 -2,7 6.600 -7,0 6.800 3,0

Terziario uffici 26.600 3,5 26.250 -1,3 25.900 -1,3 26.500 2,3

Industriale 7.950 -1,9 7.650 -3,8 6.350 -17,0 6.800 7,1

Commerciale 28.100 4,0 28.400 1,1 28.300 -0,4 29.600 4,6

180.850 179.900 162.650 166.600

Residenziale 55.850 3,6 55.400 -0,8 45.200 -18,4 45.500 0,7

Turistico 4.250 -1,2 4.000 -5,9 3.450 -13,8 3.500 1,4


Industriale 9.900 4,2 9.300 -6,1 8.400 -9,7 8.300 -1,2

Commerciale 28.700 1,4 28.400 -1,0 27.850 -1,9 28.000 0,5

127.500 124.900 110.800 112.300

Residenziale 59.100 7,7 51.500 -12,9 38.800 -24,7 36.600 -5,7

Turistico 13.150 9,6 11.800 -10,3 10.000 -15,3 9.600 -4,0

Terziario uffici 14.500 4,3 14.700 1,4 13.250 -9,9 12.500 -5,7

Industriale 3.550 4,4 3.500 -1,4 3.100 -11,4 2.800 -9,7

Commerciale 13.300 8,1 13.900 4,5 13.450 -3,2 13.200 -1,9

103.600 95.400 78.600 74.700

Residenziale 104.000 5,0 99.500 -4,3 89.500 -10,1 91.200 1,9

Turistico 2.900 3,3 2.500 -13,8 1.800 -28,0 1.900 5,6

Terziario uffici 7.500 7,1 7.600 1,3 7.100 -6,6 7.000 -1,4

Industriale 4.450 6,0 4.500 1,1 3.700 -17,8 3.600 -2,7

Commerciale 7.600 4,1 7.800 2,6 7.600 -2,6 7.800 2,6

126.450 121.900 109.700 111.500

Residenziale 424.000 5,0 410.700 -3,1 336.600 -18,0 338.100 0,4

Turistico 49.500 2,1 46.400 -6,3 41.000 -11,6 40.900 -0,2


Industriale 29.500 2,4 28.350 -3,9 24.000 -15,3 24.100 0,4

Commerciale 96.900 3,6 97.200 0,3 95.900 -1,3 97.700 1,9

705.400 687.100 595.850 600.250

2007 2008 2009 2010(*)

(*) Stima

(^) I dati sono disponibili per la sola Inghilterra e non per l’intera Gran Bretagna (Inghilterra, Scozia e Galles)

Fonte: SCENARI IMMOBILIARI

Andamento del fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) e variazione %

Eur

Italia

Francia

Germania

Inghilterra(^)

Spagna


8

94.150

110.900

55.850

59.100

104.000

93.800

110.500

55.400

51.500

99.500

67.600

95.500

45.200

38.800

89.500

67.900

96.900

45.500

36.600

91.200

Francia

Germania

Inghilterra(^)

Spagna

Italia

0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000

2007 2008 2009 2010

La dimensione


L’evoluzione del segmento residenziale nel periodo 2007-2010.

La dimensione


Le stime per l’anno 2010.


mil euro % mil euro % mil euro % mil euro % mil euro % mil euro %

Residenziale 67.900 50% 96.900 58% 45.500 41% 36.600 49% 91.200 82% 338.100 56%

Turistico 19.100 14% 6.800 4% 3.500 3% 9.600 13% 1.900 2% 40.900 7%

Terziario uffici 26.450 20% 26.500 16% 27.000 24% 12.500 17% 7.000 6% 99.450 17%

Industriale 2.600 2% 6.800 4% 8.300 7% 2.800 4% 3.600 3% 24.100 4%

Commerciale 19.100 14% 29.600 18% 28.000 25% 13.200 18% 7.800 7% 97.700 16%

135.150 100% 166.600 100% 112.300 100% 74.700 100% 111.500 100% 600.250 100%

Francia Germania Inghilterra Spagna Italia Eur

9


10

Residenziale50%

Turistico14%

Terziario uffici20%

Industriale2%

Commerciale14%

Francia

Residenziale58%

Turistico4%

Terziario uffici16%

Industriale4%

Commerciale18%

Germania

Residenziale41%

Turistico3%Terziario uffici

24%

Industriale7%

Commerciale25%

Inghilterra

Residenziale49%

Turistico13%

Terziario uffici17%

Industriale4%

Commerciale17%

Spagna

La dimensione


Le stime per l’anno 2010.


Fonte: Scenari Immobiliari, European Outlook 2011

11

Mercato

min. euro Var. % min. euro Var. % min. euro Var. % min. euro Var. %

Residenziale 104.000 5 99.500 -4,3 89.000 -10,6 91.200 2,5

Turistico 2.900 -3,3 2.500 -13,8 1.800 -28,0 1.900 5,6

Terziario / uffici 7.500 7,1 7.600 1,3 7.100 -6,6 7.000 -1,4

Industriale 4.450 6 4.500 1,1 3.700 -17,8 3.600 -2,7

Commerciale 7.600 4,1 7.800 2,6 7.600 -2,6 7.800 2,6

Totale 126.450 4,9 121.900 -3,6 109.200 -10,4 111.500 2,1

2007 2008 2009 2010

2010

La dimensione

Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in Italia.

Residenziale50%

Turistico14%

Terziario uffici20%

Industriale2%

Commerciale14%

Francia

Residenziale58%

Turistico4%

Terziario uffici16%

Industriale4%

Commerciale18%

Germania

Residenziale41%

Turistico3%Terziario uffici

24%

Industriale7%

Commerciale25%

Inghilterra

Residenziale49%

Turistico13%

Terziario uffici17%

Industriale4%

Commerciale17%

Spagna

Residenziale82%

Turistico2%

Terziario uffici6%

Industriale3%

Commerciale7%

Italia

Gli altri stati europei


Fonte: ANCE (2010), Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni 12


L’andamento dei prezzi e delle compravendite

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1958

1959

1960

1961

1962

1963

1964

1965

1966

1967

1968

1969

1970

1971

1972

1973

1974

1975

197619

7719

7819

7919

8019

8119

8219

8319

8419

8519

8619

8719

8819

8919

9019

9119

9219

9319

9419

9519

9619

9719

9819

9920

0020

0120

0220

0320

0420

0520

0620

07

2008

°

2009

*

2010

*

2011

*

2012

*

2013

*

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

real prices (no inflation) number of sales

13

Le principali dinamiche

Variazione dei prezzi (nominali, reali)

Variazione di rendimenti

Numero delle compravendite e delle locazioni

Tempi di vendita


14


Le principali fonti informative

Le fonti dirette

Contratti di compravendita

Offerte di vendita

Stime accettate (divisioni ereditarie)

Perizie giudiziarie

Stime cauzionali di Istituti di credito

Valutazioni dell’Agenzia del

Territorio

(...)

Studi di società specializzate

Osservatori immobiliari di Enti

istituzionali

Banche dati di natura commerciale

Periodici specializzati

Le fonti indirette

15


Le fonti indirette: un esempio

Fonte: Consulente Immobiliare

città zona ab. n

uo

ve

ab. r

ece

nti

ne

gozi

i. a

. %

libe

re

pro

rogh

e

Bologna centro 5.500 4.600 8.200 55 230 174semicentro 4.500 3.700 5.100 45 150 136

periferia 3.300 2.700 3.500 33 114 106

Ferrara centro 3.400 2.800 5.300 33 130 120semicentro 2.600 2.100 3.500 24 86 74

periferia 1.800 1.400 2.600 20 58 50

Padova centro 4.700 3.800 6.400 41 210 180semicentro 3.400 2.700 3.500 27 136 126

periferia 2.100 1.800 2.200 23 106 96

Venezia centro 9.100 7.200 20.000 68 304 270lido-semicentro 5.600 4.500 7.800 45 220 196

periferia t. f. 4.100 3.400 3.800 36 160 136

* (euro/mq)** (euro/mq/anno)

autunno 2010 - compravendite * locazioni di abitazioni **

16

Mercati di riferimento| il mercato delle costruzioni

Corso di estimo | Clasa a.a. 2010/11

Docente | prof. Stefano StanghelliniCollaboratrice | arch. Valeria Ruaro

I SOGGETTI DI OFFERTA

• Imprese di costruzioni

• Progettisti

• Proprietari fondiari

• Istituti di credito

I SOGGETTI DI DOMANDA

• Famiglie

• Imprese

• Stato

Il mercato delle costruzioni

18


Articolazione del mercato delle costruzioni (mil. euro)

Valore della produzione

Investimenti142.466

Manutenzione ordinaria

Abitazioni76.224 (54%)

Fabbricati non residenziali38.367 (27%)

Opere pubbliche29.834 (20%)

Costruzioni non

residenziali pubbliche

20%

Costruzioni residenziali

private27%

Abitazioni nuove23%

Manutenzione straordinaria

31%

19

2009milioni di euro

Costruzioni 142.466abitazioni 76.224 54% sul totale costruzioni

- nuove (*) 32.152 23% sul totale costruzioni

- manutenzione straordinaria (*) 44.072 31% sul totale costruzioni

non residenziali 66.242 46% sul totale costruzioni

- private (*) 38.367 27% sul totale costruzioni

- pubbliche (*) 27.875 20% sul totale costruzioni

(°) Investimenti in costruzioni al netto dei costi per trasferimento di proprietà

Elaborazioni ANCE su ISTATFonte: ANCE (2010), Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni

Fonte: ANCE (2010), Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni

L’andamento degli investimenti


20


170.000

220.000

270.000

320.000

370.000

420.000

470.000

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Abitazioni nuove realizzate nel periodo 1982-2000

21Fonte: ISTAT


Istituti di ricerca

CRESME, Nomisma, …

Operatori del mercato

ANCE (Associazione nazionale costruttori edili; http://www.ance.it/ita.htm)

Enti

ISTAT (Istituto nazionale di statistica)

Riviste specializzate

Costruire

Edilizia & Territorio

Le principali fonti informative

22

Mercati di riferimento

Per approfondimenti

• Salvatore D., Microeconomia, Etas, Milano, 1977

• Delbono F., Zamagni S., Microeconomia, Il Mulino, Bologna, 1997


• la rivista Consulente immobiliare

• i siti di istituti di ricerca e di operatori


• la rivista Edilizia & Territorio

• la rivista Costruire

• il sito dell’ANCE

23

Mercati di riferimento| - Università Iuav di Venezia · Monopolio Concorrenza monopolistica...

Documents

Transcript of Mercati di riferimento| - Università Iuav di Venezia · Monopolio Concorrenza monopolistica...