Docente: Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch ... · Mercati di riferimento Monopolio...
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Corso di Estimo
Docente: Prof. Stefano Stanghellini
Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello
Mercati di riferimento: mercato immobiliare
Mercati di riferimento
CONCETTO DI MERCATO
� Luogo dove avveniva lo scambio tra produttori e
consumatori
� Insieme delle relazioni che si sviluppano tra produttori e
consumatori
Mercati di riferimento
Monopolio
Concorrenza monopolistica
Oligopolio
Monopsonio
Monopolio bilaterale
CONCORRENZA PERFETTA
CONCORRENZA IMPERFETTA
FORME DI MERCATO
Mercati di riferimento
IL MERCATO DI CONCORRENZA PERFETTA
Caratteristiche:
• atomicità dell’offerta e della domanda
• omogeneità del prodotto
• perfetta mobilità dei fattori
• trasparenza del mercato
(conoscenza perfetta dei costi e dei prezzi)
Punto di
equilibrio
MERCATO
E
Q
P
QE
PE
d o
MONOPOLIO
CONC. MONOPOLISTICA
OLIGOPOLIO
MONOPSONIO
MONOPOLIO BILATERALE
Una sola impresa è produttrice del bene e non vi sono beni succedanei
Molte imprese vendono beni collegati ma non identici
Poche imprese sono produttrici del bene
Vi è un unico acquirente e molti produttori
Il venditore è monopolista e il compratore monopsonista
Mercati di riferimento
IL MERCATO DI CONCORRENZA IMPERFETTA
Il mercato immobiliare
GLI OGGETTI
• Alloggi
• Garage
• Uffici
• Negozi
• Alberghi
• Capannoni
• …
• Terreni edificabili
• Terreni agricoli
• …
Offerta
• Promotori immobiliari
• Imprese di costruzione
• Famiglie proprietarie
• Società proprietarie
• Stato
• …
I SOGGETTI
Domanda
• Famiglie (per uso,
per investimento)
• Imprese
• Investitori
• Stato
• …
Il mercato immobiliare
LA DIMENSIONE
mln euro
%mln euro
%mln euro
%mln euro
%mln euro
%mln euro
%
Residenziale 95.000 56% 112.000 62% 56.000 44% 54.000 55% 104.700 82% 421.700 60%
Turistico 22.400 13% 7.200 4% 4.100 3% 12.000 12% 2.800 2% 48.500 7%
Terziario/uffici 28.300 17% 26.300 14% 28.000 22% 15.000 15% 7.650 6% 105.250 15%
Industriale 3.500 2% 7.800 4% 9.500 8% 3.500 4% 4.600 4% 28.900 4%
Commerciale 19.000 11% 28.400 16% 28.500 23% 14.200 14% 7.800 6% 97.900 14%
168.200 181.700 126.100 98.700 127.550 702.250
Italia TotaleFrancia Germania Inghilterra Spagna
Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati ) in cinque grandi Paesi (stima 2008)
Fonte: Scenari Immobiliari
Il mercato immobiliare
L’ANDAMENTO DEI PREZZI E DELLE COMPRAVENDITE
Res sales and Pricesa correlation
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
1,000,000
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
*20
09*
2010
*20
11*
2012
*20
13*
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
N° sales per annum €/sqm average (S-I) + Working scenario
3 years
5 years
1 year
Il mercato immobiliare
LE PRINCIPALI DINAMICHE
� Variazione dei prezzi (nominali, reali)
� Variazione di rendimenti
� Numero delle compravendite e delle locazioni
� Tempi di vendita
Il mercato immobiliare
LE PRINCIPALI FONTI INFORMATIVE
Le fonti dirette
- Contratti di compravendita
- Offerte di vendita- Stime accettate
(divisioni ereditarie)- Perizie giudiziarie
- Stime cauzionali di Istituti di credito
-Valutazioni dell’Agenzia del
Territorio- (...)
- Studi di società
specializzate
- Osservatori immobiliari di Enti istituzionali
- Banche dati
di natura commerciale
- Periodici specializzati
Le fonti indirette
Il mercato immobiliare
LE FONTI INDIRETTE: UN ESEMPIO
* euro/mq
** euro/mq/anno
Fonte: Consulente Immobiliare
ab. n
uove
ab. r
ecen
ti
nego
zi
i.a. %
liber
e
pror
oghe
Bologna centro 5.600 4.500 8.200 55 230 170
semicentro 4.500 3.600 5.000 45 150 136
periferia 3.200 2.600 3.400 33 116 108
Ferrara centro 3.300 2.700 5.000 33 120 110
semicentro 2.400 2.000 3.500 24 82 70
periferia 1.800 1.400 2.700 20 54 46
Padova centro 4.600 3.600 6.300 41 210 180
semicentro 3.300 2.600 3.400 27 136 126
periferia 2.200 1.800 2.100 23 110 96
Venezia sest. Cent. 8.300 6.800 20.000 68 304 270
Lido-semic. 5.200 4.100 7.800 45 220 196
periferia t.f. 4.100 3.400 3.900 36 160 136
Primavera 2009 *locazioni di abitazioni **