- Lotto 5 - Unità negoziale n. 5 A - Porzione di villetta...

Fallimento n. 93/2011

TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.

Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati

Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli

Perito: Arch. Alessandro Maino

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- Lotto 5 - Unità negoziale n. 5

Beni immobili in Comune di Pancarana (PV) - Via N. Sauro, snc

A - Porzione di villetta bifamiliare

- foglio 5 - mappale 883/2 – PT-1 – Cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

- foglio 5 - mappale 883/3 – PT – Cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31

Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 883 di HA 0.02.90 - ente urbano.

2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – Villa bifamigliare

con area esterna – in Pancarana (PV) Via N. Sauro snc.

Le unità immobiliari sono composte da: cinque locali, un disimpegno, due bagni, due balconi,

area esterna e box auto. Posti al piano terra e primo sviluppano una superficie lorda di circa

mq 359,34.

Intestata al Catasto Fabbricati:

Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Rovellacsa, C.F.: 12795670152. Proprietà per 1/1.

- Foglio 5, particella, 883, sub 2, categoria A/7, classe 2, consistenza 5,5 vani, Euro 284,05.

Dati derivanti da: variazione nel classamento del 08/07/2010 n. 12255 .1/2010 in atti dal

08/07/2010 (protocollo n. PV0138134). Variazione di classamento.

- Foglio 5, particella, 883, sub 3, categoria C/6, classe 2, consistenza 22 m2, Euro 44,31. Dati

derivanti da: variazione nel classamento del 08/07/2010 n. 12255 .1/2010 in atti dal


B - Porzione di villetta bifamiliare

- foglio 5 - Mappale 884/2 – PT-1 – cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

- foglio 5 - Mappale 884/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31

Area annessa di pertinenza - foglio 5 - mappale 884 di HA 0.02.37 - ente urbano.

2b - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento






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B. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – Villa bifamigliare


Le unità immobiliari sono composte da: quattro locali, un disimpegno, due bagni, due

balconi, area esterna e box auto. Posti al piano terra e primo sviluppano una superficie lorda

di circa mq 306,34.









C - Porzione di villetta bifamiliare

Mappale 885/2 – PT-1 – cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

Mappale 885/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31


2c - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

C. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – Villa bifamigliare




mq 355,34.








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D - Porzione di villetta trifamiliare

- foglio 5 - mappale 920/2 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41.

- foglio 5 - mappale 920/3 - PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 23 – r.c. € 46,33.


2d - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

D. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – Villa trifamiliare


Le unità immobiliari sono composte da: quattro locali, un disimpegno, un bagno, area

esterna e box auto. Posti al piano terra e primo sviluppano una superficie lorda di circa mq

365,70.









E - Fabbricato ad uso box






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- foglio 5 - mappale917/2 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35.

- foglio 5 - mappale 917/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35.


2e - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

E. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di unità immobiliari – uso box auto – in

Pancarana (PV) Via N. Sauro snc.

Le unità immobiliari sono ognuna composta da: un locale box auto. Posti al piano terra una

superficie lorda di circa mq 50,20









F - Porzione di villetta trifamiliare

- foglio 5 - mappale 918 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41.


Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di unità immobiliari – uso box auto – in


L'unità immobiliare è composta da: quattro locali, un disimpegno, un bagno e area esterna.

Posta al piano terra una superficie lorda di circa mq 264,00.








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- Foglio 5, particella, 918, categoria A/7, classe 2, consistenza 4,5 vani, Euro 232,41. Dati



G - Porzione di villetta trifamiliare

Mappale 919 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41

Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 919 di HA 0.02.92 - ente urbano

Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di unità immobiliari – uso box auto – in Pancarana

(PV) Via N. Sauro snc.

L'unità immobiliare è composta da: quattro locali, un disimpegno, un bagno, portico e area

esterna. Posta al piano terra ha una superficie lorda di circa mq 321,00.






AVVERTENZA: le aree ai mappali 921, 880, 881, 886 e 877 (derivanti dalla variazione degli

originari mappali 857 , 858 , 859 e 860), tutti identificati in Catasto come enti urbani,

risulterebbero ancora di proprietà della società. Tuttavia dalla verifica dell’estratto di mappa

si ritiene che le suddette aree siano enti comuni dell’intero complesso.

3 - Descrizione sommaria

Il complesso immobiliare è ubicato nel comune di Pancarana (PV) ed è raggiungibile

immettendosi, dalla Via Nazario Sauro, in una strada laterale che conduce ai fabbricati

(trivilla e biville) oggetto del fallimento.

Entrati nella strada laterale alla Via N. Sauro e precorsi alcuni metri è possibile scorgersi dei

fabbricati oggetto del fallimento in quanto gli stessi si presentano non ancora completi.






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I fabbricati, oggetto della presente perizia, si possono suddividere in:

- villa monofamiliare posta su due piani, terra e primo, quasi completa prospiciente ad

un'altra villa monofamiliare ad oggi finita e di proprietà di terzi;

- Due ville monofamiliare (villa bifamigliare) poste su due piani, terra e primo, lasciate in uno

stato di avanzamento lavori al rustico;

- una villa trifamiliare (trivilla) lasciata in uno stato di avanzamento lavori ancora embrionale

compresi i fabbricati ad uso box auto.

Oltre ai fabbricati il complesso immobiliare rimane non concluso anche per le parti adibite

alla viabilità.

Caratteristiche zona: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi in Pancarana (PV): scuola materna, farmacie, municipio, poste italiane, negozi al

dettaglio.

4 - Stato di possesso

Le unità immobiliari sono libere.

5 – Ispezioni ipotecarie ed catastali.

Tecnocostruzioni s.r.l. per 1/1 di piena proprietà, Via Nazario sauro, snc.

- Porzione di villetta bifamiliare così censita al Catasto Fabbricati, foglio 5:

Mappale 883/2 – PT-1 – Cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

Mappale 883/3 – PT – Cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31

Area annessa scoperta e coperta di pertinenza censita per duplicazione al Catasto

Terreni, foglio 5, mappale 883 di HA 0.02.90 ente urbano.

Coerenze in linea di contorno da nord in senso orario: mappale 882, mappale 881, mappale

879, mappale 414, mappale 885 e mappale 884.








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Area annessa scoperta e coperta di pertinenza censita per duplicazione al Catasto

Terreni, foglio 5, mappale 884 di HA 0.02.37 ente urbano


883, mappale 885 e mappale 886.




Area annessa coperta e scoperta di pertinenza censita per duplicazione anche al Catasto




- Porzione di villetta trifamiliare così censita al Catasto Fabbricati, foglio 5:

Mappale 920/2 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41

Mappale 920/3 - PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 23 – r.c. € 46,33

Area annessa scoperta e coperta di pertinenza censita al catasto terreni, foglio 5, mappale

920 di HA 0.03.42 ente urbano.


414 e proprietà di terzi.

- Fabbricato ad uso box auto così censito Catasto Fabbricati, foglio 5:

Mappale917/2 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35


Area annessa scoperta e coperta di pertinenza censita per duplicazione anche al Catasto








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886, mappale 885, mappale 414 e mappale 919.



Area annessa scoperta e coperta di pertinenza così censita al Catasto Terreni, foglio 5,

mappale 918 di HA 0.02.64 ente urbano.

Coerenze in linea di contorno da nord in senso orario: mappale 921, mappale 917 e

mappale 919.



Area annessa scoperta e coperta di pertinenza censita al catasto terreni, foglio 5, mappale

919 di HA 0.02.92 ente urbano.




originari mappali 857 , 858 , 859 e 860), tutti identificati in Catasto come enti urbani



STORIA IPOTECARIA

I beni oggetto del fallimento derivano dalla variazione dei mappali censiti al catasto terreni

di Pancarana, foglio 5, con i mappali 856 - 857 – 858 – 859- 860 – 861 – 862, derivanti a loro

volta dalla fusione e dal frazionamento dei mappali 127 e 598.

A tutto il 14/12/2011 (data di statuenza delle ispezioni) i suddetti immobili sono di proprietà

della Tecnocostruzioni s.r.l. in forza dei seguenti atti:

Per quanto riguarda il mappale 127:

- Con atto Notaio Francesco Girolamo Accolla del 24/01/1987 n. 32004 , trascritto a






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Voghera il 23/02/1987 ai nn. 1102/907, venne assegnato a Soave Laura (nata 10/12/1914) la

quota di 2/4, a Marigliani Remo ( nato il 15/03/1922) la quota di 1/4 e a Marigliani Patrizia

(nata il 09/04/1953) la quota di 1/4 il terreno in Pancarana al mappale 127, di ett. 0.13.33.

Avvertenza: in tale atto venne indicato come foglio catastale il n.1.

- Con atto Notaio Francesco Girolamo Accolla del 24/01/1987 n. 32005/2273, trascritto a

Voghera il 23/02/1987 ai nn. 1103/908, i signori Marigliani Remo, Marigliani Patrizia e Soave

Laura hanno donato al signor Milanesi Cesare (nato il 8/02/1934) l’appezzamento di terreno

in Pancarana al mappale 127, di ett. 0.13.33. Avvertenza in tale atto venne indicato come

foglio catastale il n.1.

- Con atto Notaio Domenico Battaglia del 22/11/2005 n. 67097, trascritto a Voghera il

14/04/2011 ai nn. 2802/1929, è stata trascritta l’accettazione tacita dell’eredità relitta di

Soave Maria (deceduta il 16/11/1993) da parte del sig. Milanesi Cesare. Beni oggetto

dell’eredità: Pancarana, terreno al mappale 127 del foglio 5, di ett. 0.13.33.

- Con atto Notaio Domenico Battaglia del 22/11/2005 n. 67097/13258, trascritto a Voghera

il 13/12/2005 ai nn. 11371/7171, il signor Milanesi Cesare ha venduto alla società

“Immobiliare Pancarana Centro s.r.l.” – sede Corsico – CF 04819150964, tra l’altro, il terreno

al mappale 127 del foglio 5, della superficie di ett. 0.13.33.


il 16/02/2006 ai nn. 1419/987, la società “Immobiliare Pancarana Centro s..r.l.” ha venduto

alla società “Impresa Edile Garbin Mario s.r.l.” – sede Magherno – CF 02053910184, tra

l’altro, il terreno al mappale 127 del foglio 5, della superficie di ett. 0.13.33.

- Con atto Notaio Cesare Chiodi Daelli del 25/01/2008 n. 99974/24094, trascritto a Voghera

il 18/02/2008 ai nn. 1446/1035, la società “Impresa Edile Garbin Mario s.r.l.” ha ceduto alla

società “Tecnocostruzioni s.r.l.” i mappali 857 – 858 – 859 – 860 – 861 – 860 del foglio 5,

derivanti dalla fusione dei mappali 127 e 598 nell’unico mappale 598 e dal suo successivo






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frazionamento.

Per quanto riguarda il mappale 598:

- Con atto Notaio Francesco Girolamo Accolla del 24/01/1987 n. 32004 , trascritto a

Voghera il 23/02/1987 ai nn. 1102/907, venne assegnato a Soave Maria (nata il 07/10/1901)

il terreno in Pancarana al mappale 598, di ett. 0.31.92. Avvertenza: in tale atto venne

indicato come foglio catastale il n.1.

- In data 16/11/1993 è deceduta la signora Soave Maria, certificato di denunciata

successione presentata all’ufficio del Registro di Voghera il 15/09/1994 n. rep. 97/539,

lasciando erede il figlio Milanesi Cesare (nato il 08/02/1934) del terreno in Pancarana al

mappale 598 del foglio 5, della superficie di ett. 0.31.92.


il 13/12/2005 ai nn. 11371/7171, il signor Milanesi Cesare ha venduto alla società

“Immobiliare Pancarana Centro s.r.l.” – sede Corsico – CF 04819150964, tra l’altro, il terreno

al mappale 598 del foglio 5, della superficie di ett. 0.31.92.


il 16/02/2006 ai nn. 1419/987, la società “Immobiliare Pancarana Centro s..r.l.” ha venduto

alla società “Impresa Edile Garbin Mario s.r.l.” – sede Magherno – CF 02053910184, tra

l’altro, il terreno al mappale 598 del foglio 5, della superficie di ett. 0.31.92.

- Con atto Notaio Cesare Chiodi Daelli del 25/01/2008 n. 99974/24094, trascritto a Voghera

il 18/02/2008 ai nn. 1446/1035, la società “Impresa Edile Garbin Mario s.r.l.” ha ceduto alla

società “Tecnocostruzioni s.r.l.” i mappali 857 – 858 – 859 – 860 – 861 – 860 del foglio 5,

derivanti dalla fusione dei mappali 127 e 598 nell’unico mappale 598 e dal suo successivo

frazionamento.

GRAVAMI:

A tutto il 14/12/2011 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie) l’immobile oggetto del






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fallimento, così come precedentemente descritto, risulta gravato dalle seguenti formalità

pregiudizievoli:

IPOTECA VOLONTARIA N. 1447/242 DEL 18/02/2008, iscritta a favore della Banca di Roma

s.p.a. per un capitale di € 1.000.000,00 e per un totale di € 2.000.000,00, da restituire in anni

30, gravante sui beni oggetto del fallimento e su porzioni già vendute.

AVVERTENZE:

- Con atto Notaio Cesare Chiodi Daelli n. 100604/24495 del 08/09/2008, annotato a Voghera

il 26/09/2008 ai nn. 7948/905, la somma dovuta è stata

ridotta da € 1.000.000,00 ad € 800.000,00 e la somma dell’ipoteca da €2.000.000,00 ad €

1.600.000,00;

- con atto Notaio Cesare Chiodi Daelli n. 102027/25323 del 17/11/2009, annotato a Voghera

il 11/12/2009 ai nn. 8961/1027, la somma dell’ipoteca è stata ridotta da 1.600.000,00 ad €

1.266.000,00. Con il medesimo atto si è anche provveduto al frazionamento del mutuo in

due quote. Il relativo annotamento, presentato a Voghera in data 11/12/2009 ai nn.

8962/1028 è stato compilato erroneamente usando il codice atto “819 – restrizione di

beni” invece del codice atto corretto “810 – frazionamento in quota”. Si consiglia di

richiedere la rettifica della nota di annotamento.

- IPOTECA GIUDIZIALE N. 4596/965 DEL 17/06/2010, derivante da decreto ingiuntivo

emesso dal Giudice di Pace del tribunale di Lodi in data 02/12/2009, a favore della società

“Grandi Ponteggi s.r.l.” – sede San Giuliano Milanese- CF 03950580963, iscritta per un

capitale di € 4.690,40 e per un totale di € 11.930,00, gravante sui beni oggetto del

fallimento.

- IPOTECA GIUDIZIALE N. 2645/466 DEL 11/04/2011, derivante da decreto ingiuntivo

emesso dal Tribunale di Como in data 30/10/2010, a favore del “Banco Di Desio e Della

Brianza s.p.a.” –sede Desio – CF: 01181770155, per un capitale di € 88.982,77 e per un






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toltale di € 100.878,47, gravante sui beni oggetto del fallimento.

I beni oggetto del fallimento risultavano gravati dalle seguenti formalità, attualmente non

più in essere:

IPOTECA VOLONATARIA N. 6053/1051 DEL 03/07/2006, iscritta a favore della “Banca Di

Roma s.p.a.” ed a carico della “Impresa Edile Garbin Mario s.r.l.” per un capitale di €

255.000,00 e per un totale di € 510.000,00, da restituire in anni 25, assentita di totale

cancellazione in forza di atto Notaio Cesare Chiodi Daelli del 16/09/2008 n. 100621/24504,

annotato a Voghera il 07/10/2008 ai nn. 8298/939.

6 - Giudizio di conformità Urbanistico - edilizia e catastale.

6.1. – Conformità urbanistico edilizia:

reale/amministrativa:difforme; reale/catastale: difforme; amministrativa/catastale: difforme.

Dal raffronto risulta una diversità nella distribuzione degli spazi. Da colloqui con l'Ufficio

Tecnico del Comune di Pancarana, rimane da pagare una parte di contribuiti concessori.

Essendo il complesso immobiliare non terminato si rimanda al paragrafo 11 Adeguamenti e

correzioni della stima.

6.2. – Conformità catastale:

reale/amministrativa:difforme; reale/catastale: difforme; amministrativa/catastale: difforme.

Dal raffronto risulta una piccola diversità distribuzione degli spazi interni.

Essendo il complesso immobiliare non terminato si rimanda al paragrafo 11 Adeguamenti e

correzioni della stima.

7 – Altre informazioni per l’acquirente

Spese ordinarie annue di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna

documentazione.

Spese straordinarie di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna

documentazione.






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Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non è pervenuta al C.T.U.

nessuna documentazione.

8 - Attuali proprietari

Tecnocostruzioni s.r.l., C.F.: 12795670152, per 1/1 di piena proprietà.

9 – Pratiche edilizie

Da ricerche effettuate presso il Comune di Pancarana (PV):

- Pratica Edilizia D.I.A. del 30/06/2006 prot. 1335. Oggetto: "Costruzione n° 3 ville

bifamigliari con box e giardini di pertinenza". Intestata inizialmente a: Garbin Mario.

- Pratica Edilizia D.I.A. del 09/03/2009 prot. 418. Oggetto: "Costruzione ville trifamiliari con

box e giardini di pertinenza". Intestata a: Tecnocostruzioni s.r.l.

DESCRIZIONE COMPLESSO IMMOBILARE DI CUI AI PUNTI "A-B-C-D-E-F-G".

Beni immobili in Comune di Pancarana (PV) - Via N. Sauro, snc

A - Porzione di villetta bifamiliare

- foglio 5 - mappale 883/2 – PT-1 – Cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

- foglio 5 - mappale 883/3 – PT – Cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31


2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – Villa bifamigliare




mq 359,34.








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B - Porzione di villetta bifamiliare

- foglio 5 - Mappale 884/2 – PT-1 – cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

- foglio 5 - Mappale 884/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31

Area annessa di pertinenza - foglio 5 - mappale 884 di HA 0.02.37 - ente urbano.

2b - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

B. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – Villa bifamigliare


Le unità immobiliari sono composte da: quattro locali, un disimpegno, due bagni, due

balconi, area esterna e box auto. Posti al piano terra e primo sviluppano una superficie lorda

di circa mq 306,34.









C - Porzione di villetta bifamiliare






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2c - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

C. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – Villa bifamigliare




mq 355,34.









D - Porzione di villetta trifamiliare

- foglio 5 - mappale 920/2 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41.

- foglio 5 - mappale 920/3 - PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 23 – r.c. € 46,33.


2d - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

D. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – Villa trifamiliare


Le unità immobiliari sono composte da: quattro locali, un disimpegno, un bagno, area






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esterna e box auto. Posti al piano terra e primo sviluppano una superficie lorda di circa mq

365,70.









E - Fabbricato ad uso box

- foglio 5 - mappale917/2 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35.

- foglio 5 - mappale 917/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35.


2e - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

E. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di unità immobiliari – uso box auto – in


Le unità immobiliari sono composta da due locali di cui uno è box auto. Posti al piano terra

una superficie lorda di circa mq 50,20.












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F - Porzione di villetta trifamiliare

- foglio 5 - mappale 918 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41.


Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di unità immobiliari – uso box auto – in


L'unità immobiliare è composta da: quattro locali, un disimpegno, un bagno e area esterna.

Posta al piano terra una superficie lorda di circa mq 264,00.






G - Porzione di villetta trifamiliare


Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 919 di HA 0.02.92 - ente urbano

Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di unità immobiliari – uso box auto – in Pancarana

(PV) Via N. Sauro snc.

L'unità immobiliare è composta da: quattro locali, un disimpegno, un bagno, portico e area

esterna. Posta al piano terra ha una superficie lorda di circa mq 321,00.










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originari mappali 857 , 858 , 859 e 860), tutti identificati in Catasto come enti urbani,



Destinazione urbanistica:

Strumento urbanistico di P.R.U.G. zona A1 - centro storico.

Strumento urbanistico P.G.T.. zona tessuto storico.

Caratteristiche descrittive:

In riferimento alla relazione tecnica, riguardante le ville bifamiliari, depositata in Comune di

Pancarana (PV) si riporta:

Struttura: "fondazioni in cemento armato, muratura portante termoisolante in blocco

svizzero sp 25 cm, isolante sp 4 cm e forato dello sp. 8 cm, solaio in latero-cemento, travi e

gronde in cemento armato, e copertura formata da piccola e grossa orditura con perlinatura,

isolamento, tegole in cemento. Il box avrà i muri in spess. cm 25 e la copertura costituita da

piccola e grande orditura in legno con assito sp. 3 cm. Sul solaio sarà posata lana sp. 5 cm

mentre sulle pareti perimetrali pannelli in poliuretano sp. 4 cm, il tutto a coibentazione della

struttura.

Descrizione generale: pareti divisorie in forati (spessore cm 8; soglie e davanzali in serizzo;

pavimenti e rivestimenti interni in ceramica; riscaldamento a gas metano autonomo;

serramenti in legno Pino di Svezia.

Con il sopralluogo è stato rilevato che:

- una delle ville bifamiliare è completa di serramenti esterni ed interni, portoncino

d'ingresso, pavimentazioni e rivestimento cucina e bagno, porte interne, impianti elettrico,

idrico-sanitario, riscaldamento in fase avanzata. La facciata è verniciata, mancano i parapetti






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in ferro sui balconi e il giardino circostante è da strutturare. Il box auto è piastrellato e

chiuso da porta basculante.

- le rimanenti ville hanno gli impianti non finiti, i serramenti esterni ed interni sono montati

parzialmente, mancano pavimenti e rivestimenti cucina e bagno, mancano i sanitari, i

termosifoni. Le facciate non sono terminate, mancano i parapetti in ferro sui balconi e i

giardini sono da strutturare.

In riferimento alla relazione tecnica, riguardante la villa trifamiliare, depositata in Comune di

Pancarana (PV) si riporta:

Struttura: " fondazioni in cemento armato, muratura portante termoisolante in blocco

svizzero sp 30 cm, cappotto isolante sp 8 cm, solaio in latero cemento, travi in cemento

armato, e copertura formata da piccola e grossa orditura con perlinatura, isolamento, tegole

in cemento. Il box avrà i muri in spess. cm 25 e la copertura costituita da piccola e grande

orditura in legno con assito sp. 3 cm. Sul solaio sarà posata lana sp. 5 cm mentre sulle pareti

perimetrali all'esterno, saranno applicati, pannelli in poliuretano sp. 8 cm, il tutto a

coibentazione della struttura.

Descrizione generale: pareti divisorie in forati (spessore cm 8; soglie e davanzali in serizzo;

pavimenti e rivestimenti interni in ceramica; riscaldamento a gas metano autonomo;

serramenti in legno Pino di Svezia.

La villa trifamiliare risulta non portata a termine, ancora in fase grezza. Gli impianti non sono

terminati, i serramenti esterni ed interni sono parzialmente montati e alcuni di essi risultano

rovinati o rotti, mancano pavimenti e rivestimenti cucina e bagno, mancano di sanitari, i

termosifoni. Le facciate non sono terminate, la copertura risulta in alcuni punti non

completa . I giardini sono da strutturare e da realizzare alcuni tratti di recinzione. I box auto

sono al grezzo e hanno una struttura non finita, la copertura in alcuni tratti è mancante.

Per quanto concerne la parte di viabilità principale la pavimentazione in autobloccanti non è






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completa ed è ammalorata. Gli impianti e le reti tecnologiche sono da verificare.

Descrizione S.L.-Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente

A - porzione villa bifamiliare 123,00 1,00 123,00

balconi 7,84 0,33 2,59

area esterna 228,50 0,05 11,43

totale 359,34 137,02

B - porzione villa bifamiliare 123,00 1,00 123,00

balconi 7,84 0,33 2,59

area esterna 175,50 0,05 8,78

totale 306,34 134,37

C - porzione villa bifamiliare 123,00 1,00 123,00

balconi 7,84 0,33 2,59

area esterna 224,50 0,05 11,23

totale 355,34 136,82

D - porzione villa trifamiliare 77,00 1,00 77,00

box 23,70 1,00 23,70

area esterna 265,00 0,05 13,25

totale 365,70 113,95

E - fabbricati uso box

box 25,40 1,00 25,40

box 24,80 1,00 24,80

F - porzione villa trifamiliare 77,00 1,00 77,00

area esterna 187,00 0,05 9,35

totale 264,00 86,35






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G - porzione villa trifamiliare 78,00 1,00 78,00

portico 29,00 0,20 5,80

area esterna 214,00 0,05 10,70

totale 321,00 94,50

10 – Valutazione complessiva del lotto

10.1. – Criterio di stima

Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo attribuendo il valore dei prezzi

medi di mercato in riferimento alla tipologia e alle caratteristiche tecniche. Si è proceduto

all’analisi dei listini di Pavia e provincia, Borsino Immobiliare, Aziende Commerciali di Pavia e

provincia. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie netta, anche i

muri interni, compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, lo spessore dei muri

perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con le altre unità confinanti. Questo criterio

è preso i considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed alle

regole fiscali) e si basa sull’ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in

mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Le

pertinenze dell’unità immobiliare devono essere oggetto dell’applicazione dei coefficienti di

differenzazione che ne determinano la superficie virtuale, la quale sarà sommata alla

superficie dell’unità immobiliare principale.

Tenendo conto della posizione, dello stato esecuzione e di manutenzione, della tipologia e

quant'altro utile ai fini della presente relazione, il valore del complesso immobiliare è

comunque da intendersi fornito a corpo e non a misura. Il valore di seguito riportato è in

Euro/mq per unità immobiliari finite.

NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all’interno che

all’esterno dei fabbricati.

10.2. – Fonti di informazione






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Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Pancarana (PV), Agenzie Immobiliari ed

Osservatori del Mercato di Pavia e Provincia.

10.3. – Valutazione corpo

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)

ID Immobile Superficie equivalente Valore unitario Valore diritto e quota

A - porzione villa bifamiliare 123,00 1.300,00 159.900,00

balconi 2,59 1.300,00 3.367,00

area esterna 11,43 1.300,00 14.859,00

totale € 178.126,00

B - porzione villa bifamiliare 123,00 1.300,00 159.900,00

balconi 2,59 1.300,00 3.367,00

area esterna 8,78 1.300,00 11.414,00

totale € 174.681,00

C - porzione villa bifamiliare 123,00 1.300,00 159.900,00

balconi 2,59 1.300,00 3.367,00

area esterna 11,23 1.300,00 14.599,00

totale € 177.866,00

D - porzione villa trifamiliare 77,00 1.300,00 100.100,00

box 23,70 700,00 16.590,00

area esterna 13,25 1.300,00 17.225,00

totale € 133.915,00

E - fabbricati uso box

box 25,40 700,00 € 17.780,00

box 24,80 700,00 € 17.360,00

totale € 35.140,00






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F - porzione villa trifamiliare 77,00 1.300,00 100.100,00

area esterna 9,35 1.300,00 12.155,00

totale € 112.255,00

G - porzione villa trifamiliare 78,00 1.300,00 101.400,00

portico 5,80 1.300,00 7.540,00

area esterna 10.70 1.300,00 13.910,00

totale € 122.850,00

Totale generale -(A-B-C-D-E-F-G) € 934.833,00

Riepilogo

Immobili Superficie lorda Valore intero ponderale Valore diritto e quota

(A-B-C-D-E-F-G) 1.971,72 € 934.833,00 € 934.833,00

11 Adeguamenti e correzioni della stima

- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e

per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali

insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita

giudiziaria: € 140.224,95

Essendo il complesso immobiliare un cantiere non terminato e non custodito è ad oggi

degradato e lasciato all'ingiuria del tempo.

Prima della ripresa regolare delle attività cantieristiche si rende necessario attuare alcune

delle fasi lavorative quali:

- pulizia generale del cantiere (complesso immobiliare) sgombero dei materiali di risulta e

degradati con trasporto degli stessi alle PP.DD. discariche. - controllo in loco di tutti i

materiali presenti nel cantiere che sono stati avanzati nelle fasi lavorative (serramenti,

impiantistica, manufatti in genere, ecc.). - Controllo visivo delle unità immobiliari per la

verifica dei materiali utilizzati e la loro reperibilità sul mercato.






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- controllo dello stato di fatto e attuazione delle normative vigenti sugli impianti tecnologici

(smaltimento acque meteoriche e luride, canne fumarie caldaie e cappe cucina, impianti

elettrici, idrici - sanitari e a metano, ecc.). - Controllo delle aree comuni al complesso

immobiliare sia a livello visivo che per le parti non visibili come gli impianti.

- controllo dello stato dei luoghi ed attuazione delle normative in materia di sicurezza

cantiere L. 81/08, delle normative in materia di acustica negli edifici, delle normative per la

prestazione energetica DGR 5018/2007 e successive integrazioni. - verifica e controllo di

eventuali oneri concessori uniti alle pratiche edilizie esistenti e richiesta di nuove

autorizzazioni comunali. - attuazione di tutte le fasi cantieristiche e tecniche sia per

l'organizzazione e l'avvio del cantiere sia per l'ottenimento delle autorizzazioni necessarie

presso i Pubblici Uffici. Riduzione monetaria indicativa calcolata forfettariamente nel 50% sul

totale generale -(A-B-C-D-E-F-G) di euro 934.833,00. € 467.416,50

12. Prezzo base d’asta del lotto

Valore immobili al netto delle decurtazioni e nello

stato di fatto in cui si trova, con spese tecniche di

regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell’acquirente: € 327.191,55

Lotto 5 - allegati “D” (Catasto - Foto) - pag. 126

Data: ........................................ Arch. Alessandro Maino






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Conclusioni

LOTTI:

valutazione a corpo detraz. del 15% e locaz. detraz. lavori

1 - Limido Comasco (CO) € 114.000,00 € 96.900,00 € 81.360,00




5 - Pancarana (PV) € 934.833,00 € 794.608,05 € 327.191,55

TOTALE € 1.332.237,40 €1.109.601,79 € 600.233,83

Data: ....................................... Arch. Alessandro Maino

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