Fallimento n°115/2016 R.G. CORREGGIO via Contrada · Società Fallita: TECNOCOSTRUZIONI s.n.c. di...

STUDIO TECNICO MANGHI – Associazione fra Professionisti

Via Alessandro Volta n°1/1 – 42123 Reggio Emilia

Tel. 0522.922110 – Fax 0522.922204 – e.mail. [email protected]

Tribunale di Reggio Emilia – Fallimento n. 115/2016 R.G. F. -

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Immobile sito in Via Contrada, a Prato di Correggio

TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Sezione Fallimentare

Fallimento n°115/2016 R.G.

CORREGGIO – via Contrada

(foglio _82_ – particella 605)

Giudice: Dott. VIRGILIO NOTARI

Curatore Fallimentare: Dott. PIEROZZI ROBERTO

Perito Estimatore: Dott. Ing. GIULIANO MANGHI





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DATI GENERALI DELLA PROCEDURA

Procedura: n°115 / 2016 R.G. Procedure Fallimentari Tribunale di R.E.

Curatore Fallimentare: Dott. Pierozzi Roberto

con studio in Reggio E. – Via della P.Sociale n°2

Tel. 0522 – 278061

Fax 0522- 517213

Società Fallita: TECNOCOSTRUZIONI s.n.c. di Berti e

Campaniello

con sede a Reggio Emilia in via M. Fanti n°2

P.IVA = 01882270356

Ed i soci illimitatamente responsabili:

Sig. BERTI Giancarlo

e Sig. CAMPANIELLO Francesco

Esperto estimatore: Dott. Ing. Giuliano Manghi

Via Alessandro Volta n°1/1 – 42123 - R E.-

Tel. 0522.922110 – Fax 0522.922204

e-mail: [email protected]

Beni oggetto di stima : Piena Proprietà di terreno edificabile ;

mailto:[email protected]





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PREMESSA

Il sottoscritto Dott. Ing. Giuliano Manghi libero professionista, con studio in Reggio

Emilia in via A. Volta n°1/1, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Reggio

Emilia al n°1838, è stato nominato, dal Curatore Fallimentare Dott. Pierozzi Roberto,

esperto estimatore nella procedura fallimentare n°115/’16 R.G. con incarico di redigere

la seguente perizia estimativa con descrizione ed indicazione del più probabile valore di

mercato dei beni immobili di proprietà della società fallita. Accettato l’incarico,

esaminata la documentazione reperita presso i vari uffici, espletato i sopralluoghi nel

mese di Maggio 2017 e fatte le opportune valutazioni e considerazioni estimative, lo

scrivente redige la infrascritta sua relazione.

DATI CATASTALI DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Il bene oggetto della presente stima è censito al Catasto Terreni del Comune di Correggio nel seguente modo.

Tipologia del bene

Comune

DATI CATASTALI - CATASTO FABBRICATI

Fog. Map. Qualità Classe Superficie Rendita

Catastale

1) Terreno Correggio 82 605 Seminativo 2 1.000 mq € 8,78

Ditta intestata :

TECNOCOSTRUZIONI s.n.c. di Berti e Campaniello con sede a Reggio Emilia – prop. per 1/1

C.F. - 01882270356





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Stralcio Estratto di mappa catastale - Foglio 82 Particella 605 di Correggio

COMMENTO ALLA SITUAZIONE CATASTALE

Al momento del sopralluogo la effettiva consistenza del lotto di terreno risultava

corrispondere all’estratto di mappa.

PROVENIENZA DEI BENI

Il bene risulta pervenuto alla s o c i e t à f a l l i t a nel seguente modo:

- Atto Notaio Michele Minganti Rep. n°7453 e Racc. 5023 del 28/12/2012





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DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Piena Proprietà di:

Appezzamento di terreno edificabile sito a Prato di Correggio in Via Contrada.

Si tratta di un lotto di terreno pianeggiante, di forma pressoché rettangolare

posizionato difronte alla cantina sociale di Prato, destinato dal P.R.G. vigente a

Zona C- Residenziale in espansione (art. 65 e66).

L’ accesso è sulla via Contrada attraverso un piazzale di uso pubblico con strade e

parcheggi la cui realizzazione è, ad oggi, incompleta.

Il bene risulta parzialmente recintato e si segnala la presenza, in loco, di blocchi

di calcestruzzo (contrappesi per gru).

Il lotto in oggetto risulta essere compreso nel Piano Particolareggiato di iniziativa

privata denominato PP32 (exPP31) che prescrive la realizzazione di circa 429 mq

di superficie utile, a fronte di opere di urbanizzazione pubblica che sono da

realizzare a cura e spesa della parte lottizzante Sig.ri Bolognesi Fausto, Marina e

Emanuela.

Le prescritte opere di urbanizzazione pubblica risultano ad oggi da completare; si

evidenzia che il relativo Permesso di Costruire risulta essere stato rilasciato nel

2007 ed è quindi, de fatto, da considerare decaduto.

Si segnala altresì che la Convenzione con il Comune di Correggio è stata stipulata

il 29/09/2004 ed aveva validità di 10 anni; considerando anche i tre anni previsti

per legge si ottiene che tale documento andrà a scadere il 29/09/2017; dopo tale

data sarà necessario rinnovare (se possibile) o riconvenzionare gli accordi con il

Comune. Si sottolinea che dopo la scadenza della convenzione non sarà possibile

presentare Permesso di Costruire sul lotto in esame.

Per quanto attiene il rilascio del certificato di agibilità degli eventuali edifici

realizzati all’interno del PP32, esso è subordinato al completamento ed al collaudo

di tutte le opere di urbanizzazione previste da parte del lottizzante (sig. Bolognesi

e altri).





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Estratti di foto aerea – fuori scala





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DIVISIBILITA’ DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Non risulta necessario né congruo suddividere il bene immobile oggetto di stima in

quanto consistente in un unico lotto di terreno

ISPEZIONI IPOTECARIE PRESSO LA CONSERVATORIA

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE

1) Vincoli sull’immobile derivanti da strumenti Urbanistici vigenti e futuri;

2) Vincoli derivanti da atti trascritti e servitù come praticate se legalmente costituite

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA

L’elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti relativa agli immobili in

oggetto, si riassume in:

1. TRASCRIZIONE del 12/10/2004 - Registro Particolare 15494 Registro

Generale 26629

Pubblico ufficiale COSTABILE MARIA CARMEN Repertorio 45121/12581 del

29/09/2004

ATTO TRA VIVI - CONVENZIONE EDILIZIA

Nota disponibile in formato elettronico





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2. TRASCRIZIONE del 07/01/2013 - Registro Particolare 222 Registro Generale

264

Pubblico ufficiale MINGANTI MICHELE Repertorio 7453/5023 del 28/12/2012

ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

Nota disponibile in formato elettronico

3. ISCRIZIONE del 01/08/2013 - Registro Particolare 1773 Registro Generale

14294

Pubblico ufficiale SCAFA LEA MARIA DOLORES Repertorio 117354/12161

del 30/07/2013

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI

MUTUO FONDIARIO

Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

4. ISCRIZIONE del 08/05/2014 - Registro Particolare 881 Registro Generale

7311

Pubblico ufficiale MINGANTI MICHELE Repertorio 7652/5184 del 28/04/2014

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI

MUTUO

Non risulta essere stata Trascritta la sentenza di fallimento.

VALUTAZIONE – ASPETTO ECONOMICO

Si è provveduto ad effettuare le indagini di mercato per assumere quegli elementi

comparativi che, in sede di libera compravendita in zona e/o in zone assimilabili, concorrono a determinare il più probabile valore di mercato di beni simili a quello

in esame. Si è tenuto conto delle risultanze delle indagini effettuate in un mercato

attualmente in fase di forte regressione, vista la particolare congiuntura

economica; si è considerata l’ubicazione, le condizioni intrinseche ed estrinseche

del bene e tutti quegli elementi che possono influire sulla valutazione del lotto di

terreno in relazione anche alle potenzialità edificatorie. Ciò premesso si ritiene applicabile, per il caso in esame, il criterio di stima a

valore di mercato, per comparazione.

Per determinare il più probabile valore corrente di mercato dei beni in oggetto è

stata effettuata una comparazione in riferimento anche alle valutazioni

dell’osservatorio immobiliare OMI e VAM, delle agenzie immobiliari operanti in loco ed operando quindi le pertinenti mediazioni e correttivi ritenuti applicabili.

- Terreno edificabile con urbanizzazioni da completare = € /mq. 120,00

TERRENO EDIFICABILE Fog. 82 Mapp. 605

Superficie del lotto = 1.000,00mq

Valutazione

Descrizione Sup. (mq) Prezzo (€/mq) Valore (€.)

Terreno 1.000,00 €. 120,00 €. 120.000,00

Totale €. 120.000,00





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La valorizzazione finale del bene è espressa a corpo e non a misura

ABBATTIMENTO FORFETTARIO DEL VALORE DI MERCATO

L’abbattimento forfettario del 20% viene applicato per la mancanza di garanzie sui

vizi occulti e per le modalità di aggiudicazione che non rendono immediatamente

disponibile l’immobile. Nel caso specifico si procede ad un ulteriore abbattimento

del 30% (fino a raggiungere un complessivo 50%) del valore del bene in

considerazione delle ristrette tempistiche per la presentazione delle eventuali

pratiche edilizie e del mancato completamento delle opere di urbanizzazione che

precludono l’edificabilità ed il rilascio del certificato di agibilità.

valore ridotto = €. 120.000,00 – 50% = €. 60.000,00

Valore base d’asta € 60.000,00

VALORE BASE D’ASTA arrotondato = €. 60.000,00

- Il bene viene posto in vendita nello stato in cui si trova incluso le servitù ed i vincoli

come da atti di provenienza e da convenzione con il Comune di Correggio – allegati.

- La valorizzazione finale è espressa a corpo e non a misura, nella determinazione del

prezzo si è tenuto conto anche di eventuali bonifiche occulte

-----------…----------…----------

In applicazione del comma 2 dell’art. 571 c.p.c., si determina:

VALORE MINIMO DELL’OFFERTA €. 45.000,00

ALTRE OSSERVAZIONI

- Non risultano sussistere diritti di prelazione a favore dello stato.





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ALLEGATI

1. Estratto di Mappa

2. Visure Catastali

3. Iscrizioni e Trascrizioni Ipotecarie

4. Convenzione

5. Atto di provenienza

6. Certificato di Destinazione Urbanistica- (C.D.U.)

Reggio Emilia 25 maggio 2017

Tanto si è ritenuto di dover relazionare ad

evasione dell’incarico ricevuto

Il perito

Ing. Giuliano Manghi

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