TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO Sezione Fallimentare...
Transcript of TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO Sezione Fallimentare...
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 1 - di 83
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
Sezione Fallimentare
Fallimento: TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
N. Gen rep.: 93/2011
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott. Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
1 - Premessa
Con autorizzazione del Curatore Dott. Giampiero Casartelli il sottoscritto Arch. Alessandro
Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all’Ordine degli Architetti
Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n. 1862 ed al Registro dei
Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell’incarico conferitogli veniva
nominato perito nel procedimento fallimentare n. 93/2011; accettato l’incarico lo scrivente
prendeva conoscenza del mandato ed iniziava le operazioni peritali.
Il fallimento è stato suddiviso in numero 5 (cinque) lotti sotto riportati.
- Lotto 1 - Unità negoziale n. 1 – Limido Comasco (CO) pag. 4
Allegato “A” - (Catasto - Foto) pag. 84
Foglio 4 - mappale 1012/704 – PT – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 4,5 r.c. € 371,85
- Lotto 2 - Unità negoziale n. 2 – Limido Comasco (CO) pag. 18
Allegato “B” - (Catasto - Foto) pag. 94
Foglio 4 - mappali 1012/703 e 4154/703 Graffati – PT – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 4,5 r.c. €
371,85
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 2 - di 83
- Lotto 3 - Unità negoziale n. 3 – Limido Comasco (CO) pag. 32
Allegato “C” - (Catasto - Foto) pag. 104
Foglio 4 - mappale 4154/713 – PT-1 – Cat. A/2 – classe 2 – vani 3,5 r.c. € 289,22.
- Lotto 4 - Unità negoziale n. 4 – Limido Comasco (CO) pag. 45
Allegato “D” - (Catasto - Foto) pag. 115
Foglio 4 - mappale 4154/715 – PT-2 – Cat. A/2 – classe 2 – vani 3,5 r.c. € 289,22
- Lotto 5 - Unità negoziale n. 5 – Pancarana (PV) pag. 59
Allegato “E” - (Catasto - Foto) pag. 126
Porzione di villetta bifamiliare
- foglio 5 - mappale 883/2 – PT-1 – Cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05
- foglio 5 - mappale 883/3 – PT – Cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31
Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 883 di HA 0.02.90 - ente urbano.
Porzione di villetta bifamiliare
- foglio 5 - Mappale 884/2 – PT-1 – cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05
- foglio 5 - Mappale 884/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31
Area annessa di pertinenza - foglio 5 - mappale 884 di HA 0.02.37 - ente urbano.
Porzione di villetta bifamiliare
Mappale 885/2 – PT-1 – cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05
Mappale 885/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31
Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 885 di HA 0.02.86 - ente urbano.
Porzione di villetta trifamiliare
- foglio 5 - mappale 920/2 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41.
- foglio 5 - mappale 920/3 - PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 23 – r.c. € 46,33.
Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 920 di HA 0.03.42 - ente urbano.
Fabbricato ad uso box
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 3 - di 83
- foglio 5 - mappale917/2 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35.
- foglio 5 - mappale 917/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35.
Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 917 di HA 0.01.48 - ente urbano.
Porzione di villetta trifamiliare
- foglio 5 - mappale 918 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41.
Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 918 di HA 0.02.64 - ente urbano.
Porzione di villetta trifamiliare
Mappale 919 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41
Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 919 di HA 0.02.92 - ente urbano
AVVERTENZA: le aree ai mappali 921, 880, 881, 886 e 877 (derivanti dalla variazione degli
originari mappali 857 , 858 , 859 e 860), tutti identificati in Catasto come enti urbani,
risulterebbero ancora di proprietà della società. Tuttavia dalla verifica dell’estratto di mappa
si ritiene che le suddette aree siano enti comuni dell’intero complesso.
Conclusioni pag. 83
Allegato “F” - (Pratiche edilizie - stralci) pag. 168
Data: ........................................ Arch. Alessandro Maino
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 4 - di 83
- Lotto 1 - Unità negoziale n. 1
Beni immobili in Comune di Limido Comasco (CO) – Via G. Mazzini 18.
A – Appartamento con area scoperta di pertinenza
2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento
A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento
con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.
Unità immobiliare è composta da: tre locali, un disimpegno, un bagno e area esterna di
pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 85,80.
Intestata al Catasto Fabbricati:
Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per
1/1.
Foglio 4, particella, 1012, sub 704, categoria A/2, classe 2, consistenza 4,5 vani, Euro 371,85.
Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17447 .1/2011 in atti dal
28/01/2011 (protocollo n. CO0036170). Variazione toponomastica richiesta dal Comune.
Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., cortile, vano
scala comune, altra A.U.I..
3 - Descrizione sommaria
L’appartamento e l'area di pertinenza sono posti all’interno di un complesso immobiliare a
corte in Via G. Mazzini n. 18, ubicato nel comune di Limido Comasco (CO). Il fabbricato, con
tipologia a "ballatoio", è di costruzione antecedente al 1967, composto da diverse unità
immobiliari di recente ristrutturazione. L’appartamento, oggetto del fallimento, è posto al
piano terra ed è raggiungibile dal cortile esterno sia dal cancelletto pedonale posto sulla Via
Roma, sia dal passaggio carraio posto nei pressi della Piazza S. Abbondio in Via G. Mazzini.
Internamente l’unità abitativa è composta da tre locali un disimpegno e un bagno. Il locale
posto in zona giorno è a vista sul cortile ed è posto a Sud. I locali di zona notte hanno la vista
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 5 - di 83
sulla Via Don G. Robbiati e sono posti a Nord. L'area di pertinenza è posta nel cortile in
vicinanza dell'appartamento.
Caratteristiche zona: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi in Limido Comasco: scuola materna, scuola elementare, municipio, poste italiane,
negozi al dettaglio.
4 - Stato di possesso
L’unità immobiliare alla data del sopralluogo del 25/01/2012 risulta libera.
5 – Ispezioni ipotecarie ed catastali.
Tecnocostruzioni s.r.l. per 1/1 di piena proprietà, Via G. Mazzini n.18.
Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione così censite al Catasto Fabbricati, foglio 4
Mappale 1012/704 – PT – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 4,5 r.c. € 371,85.
A tutto il 01/12/2011 (data di statuenza delle ispezioni) i suddetti immobili sono di proprietà
della Tecnocostruzioni s.r.l. in forza dei seguenti atti:
Il fabbricato è stato realizzato sull’area risultante dalla fusione e demolizione dei fabbricati
precedentemente identificati con i mappali 1645 – 1644 - 1012/701 e 1226 di Limido
Comasco.
Per quanto riguarda il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 di Limido Comasco.
- il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 risultava di piena ed esclusiva proprietà della
Signora Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904), in forza di Atto di
Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in Appiano Gentile, Rep. n°
13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il 22/11/1946 al n° 1.353,
trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.
- In seguito alla successione per morte di Ghioldi Giuseppina Chiarina (Limido Comasco,
05/08/1904), apertasi il 20/04/1995 – giusta dichiarazione integrativa presentata
all’Ufficio del Registro di Como, den. n° 417, trascritta a Como in data 30/08/2006 ai nn.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 6 - di 83
32305/20775, l’immobile in oggetto passò in eredità alla Signora Ghioldi Maria (Cislago,
09/09/1943). Eredità devoluta in forza di testamento pubblicato con verbale a rogito
Dott. Andrea Fabi, Notaio in Asso, Rep. n° 70.835, raccolta n° 19.891 del 05/06/1995,
registrato a Erba il 15/06/1995 al n° 479, trascritto a Como in data 28/03/1996 ai nn.
5138/3801.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Ruta, Notaio in Cantù, Rep. n°
223.200, raccolta n° 13.198 del 04/12/2003, trascritto a Como in data 12/12/2003 ai nn.
38532/21518, la Signora Ghioldi Maria (Cislago, 09/09/1943) vendette al Signor Ienna
Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) l’area al mappale 1644 di HA 0.00.55 e l’unità
immobiliare distinta con la particella 1644.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.897, raccolta n° 12.247 del 31/10/2006, trascritto a Como in data 07/11/2006 ai nn.
40214/25143, il Signor Ienna Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) vendette alla Società
“TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta con la
particella 1644.
Per quanto riguarda il mappale 1012/701 di Limido Comasco
- l’unità immobiliare distinta con la particella 1012 sub 701, ovvero il mappale 1012 di HA
0.02.70, risultava di proprietà del Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938),
con diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro, in forza dei
seguenti titoli:
- quanto alla quota di ¼ della nuda proprietà (con diritto di usufrutto parziale a favore di
Clerici Luigia fu Alessandro): successione per morte di Vigani Ambrogio fu Gaspare,
apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como,
den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn. 2639/2528. Eredità
devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n° 2.627, Vol. 283.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 7 - di 83
- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: successione per morte di Vigani Carlo
(Limido Comasco, 03/02/1904), apertasi il 17/04/1974 – giusta dichiarazione presentata
all’Ufficio del Registro di Como il 17/10/1974, den. n° 83, Vol. 21, trascritta a Como in
data 22/04/1975 ai nn. 3685/3346.
- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: Atto di cessione di quote immobiliari a
rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del
01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data
23/06/1976 ai nn. 7133/5935.
- quanto alla quota di 2/16 della piena proprietà: Atto di permuta a rogito Dott. Fernando
Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a
Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935.
- successivo Atto di Divisione a rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n°
35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232,
trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935, con cui i condividenti si divisero i
beni avuti in comunione, e, in particolare, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco,
28/09/1938) restò assegnato in piena ed esclusiva proprietà il mappale 1012 di HA
0.02.70, fatto salvo il diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro.
- Successiva riunione dell’usufrutto per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco,
21/12/1908), apertasi il 23/10/1999.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.883, raccolta n° 12.235 del 30/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla
Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta
con la particella 1012 sub 701.
Per quanto riguarda il mappale 1226 di Limido Comasco
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 8 - di 83
- il mappale 1226 di HA 0.00.60 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei Signori Vigani
Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) e Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,
10/01/1933), per la quota di ½ ciascuno della proprietà (con diritto di usufrutto parziale
a favore di Clerici Luigia fu Alessandro), in forza della successione per morte di Vigani
Ambrogio fu Gaspare, apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio
del Registro di Como, den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn.
2639/2528. Eredità devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n°
2.627, Vol. 283.
- In seguito alla successione per morte di Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,
10/01/1933), apertasi il 17/06/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del
Registro di Como l’11/12/1999, den. n° 1.910, Vol. 1.999, trascritta a Como in data
12/11/2005 ai nn. 40478/25664, la quota ad esso spettante nell’immobile in oggetto,
pari a ½ della proprietà (gravato dal diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luisa),
passò in eredità ai Signori Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), per la quota di
24/72, Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908), per la quota di 9/72, e Vigani
Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929), Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e
Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), per la quota di 1/72 ciascuno.
- In seguito alla successione per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908),
apertasi il 23/10/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como il
24/02/2000, den. n° 267, Vol. 2.000, trascritta a Como in data 05/04/2005 ai nn.
11288/7174, la quota ad essa spettante nell’immobile in oggetto, pari a 1/8 della piena
proprietà, passò in eredità ai Signori Vigani Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929),
Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e Vigani Romano (Limido Comasco,
28/09/1938), e il diritto di usufrutto ad essa spettante sull’immobile in oggetto si riunì
alla proprietà.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 9 - di 83
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Peronese, Notaio in Como, Rep. n°
123.130, raccolta n° 24.347 del 17/09/2001, trascritto a Como in data 26/09/2001 ai nn.
20763-14677, le Signore Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), Vigani Angelina
(Limido Comasco, 23/10/1929) e Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) vendettero
la complessiva quota ad esse spettante nell’immobile in oggetto, pari a 32/72 della piena
proprietà, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), che ne divenne
quindi esclusivo proprietario.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.883, raccolta n° 12.235 del 30/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla
Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta
con la particella 1226.
Per quanto riguarda il mappale 1645 di Limido Comasco
- il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei
Signori Zaffaroni Enrico di Giulio (Limido Comasco, 23/07/1911), per la quota di 1/1
della nuda proprietà, e Zaffaroni Giulio fu Paolo, per il diritto di usufrutto generale
vitalizio, in forza Atto di Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in
Appiano Gentile, Rep. n° 13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il
22/11/1946 al n° 1.353, trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.
- Con successivo Atto di Compravendita autenticato nelle firme dal Dott. Andrea Fabi,
Notaio in Como, Rep. n° 22.258, raccolta n° 6.020 del 09/02/1976, registrato a Como il
13/02/1976 al n° 4.698/bis, trascritto a Como in data 23/02/1976 ai nn. 1837/1627, il
Signor Zaffaroni Enrico (Limido Comasco, 23/07/1911) vendette al Signor Zaffaroni
Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938), per la quota ad esso spettante di 1/1 della
nuda un immobile così descritto e identificato:
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 10 - di 83
- “porzione di fabbricato rurale con annessa piccola area, consistente in: cucina, portico e
w.c. + piccola area al piano terreno; 2 locali sovrastanti e solaio; altra stalla, portico e
area al piano terra; fienile e giardinetto. Il tutto distinto ai mappali.
- 1642 (ex 1256/b), seminativo, HA 0.00.23.
- 1643 (ex 1454/b), fabbricato rurale di HA 0.00.50.
- 1644, fabbricato rurale di HA 0.00.50.
Si fa avvertenza che nell’atto viene indicato come oggetto di compravendita il mappale 1644
di HA 0.00.50, anziché il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75. Probabilmente un errore,
in quanto il mappale 1644, peraltro della superficie di HA 0.00.55 e non di HA 0.00.50,
risultava di proprietà Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904).
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.893, raccolta n° 12.243 del 31/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40884/25569, il Signor Zaffaroni Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938) vendette
alla Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare
distinta con la particella 1645.
GRAVAMI:
A tutto il 25/11/2011 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie) l’immobile oggetto del
fallimento, così come precedentemente descritto, risulta gravato dalle seguenti formalità
pregiudizievoli:
- POTECA VOLONTARIA N. 26399/5830 DEL 06/08/2008, iscritta a favore della Deutsche
Bank Mutui s.p.a. per un capitale di euro 300.000,00 e per un totale di euro 540.000,00,
da restituire in anni 3, gravante sui beni oggetto del fallimento nonché su beni ora
venduti.
- IPOTECA GIUDIZIALE N. 18703/4573 DEL 08/07/2010, in forza di decreto ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Como in data 29/06/2010, a favore delle Falegnameria F.lli Galli
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 11 - di 83
s.n.c. con sede in Fenegrò, CF: 00193920139, iscritta per un capitale di euro 29.019,39 e
per un totale di euro 60.000,00, gravante sui beni oggetto del fallimento.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 5710/3649 DEL 03/03/2011, notificato
dall’Ufficiale Giudiziario di Cantù in data 10/02/2011, a favore della Ditta Individuale
Garbin Guido corrente in Pavia, CF. 01972670184, per un credito di euro 22.796,28,
gravante sui beni oggetto del fallimento.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 18482/11556 DEL 07/07/2011, notificato dal
Tribunale di Como in data 25/05/2011, a favore della società Tomasi s.r.l. in liquidazione
– sede Lecco – CF 01211490139, per un credito di euro 14.762,80, gravante sulle porzioni
site in Limido Comasco ai mappali 1012/703 e 4154/703 graffati, 1012/704 e 4154/713.
6 - Giudizio di conformità Urbanistico - edilizia e catastale.
6.1. – Conformità urbanistico edilizia:
reale/amministrativa: difforme; reale/catastale: conforme; amministrativa/catastale: difforme.
Dal raffronto tra la pratica edilizia di variante finale D.I.A. n. 37/07 e la situazione reale,
sopralluogo datato 25/01/2012, risulta una diversa distribuzione degli spazi interni. La zona
giorno, suddivisa nella pratica edilizia in soggiorno, cucina e ripostiglio, risulta ad oggi un
locale unico. La zona notte presenta piccole modifiche con riduzione di un locale per
l'ampliamento del disimpegno. Dal rilievo eseguito sull'unità immobiliare è emerso che le
aperture dei vani finestra e dell'ingresso all'appartamento hanno dimensioni diverse rispetto al
progetto approvato. La modifica dei vani finestre e della porta di ingresso ha alterato i
rapporti aeroilluminanti dei locali. Per il ripristino dei rapporti aeroilluminanti è consigliabile
la modifica dei vani finestre. Come da colloqui con il tecnico del Comune di Limido
Comasco, l'intervento edilizio da attuare è da sottoporre allo stesso Ufficio Tecnico del
Comune di Limido Comasco, prima di elaborare il relativo progetto.
Da colloqui con l'Ufficio Tecnico del Comune di Limido Comasco l'immobile è
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 12 - di 83
regolarizzabile mediante Permesso di Costruire in Sanatoria con successiva richiesta di
agibilità.
Rilievo dell’appartamento, stesura della documentazione per il rilascio del permesso di
costruire in sanatoria; spese indicative del tecnico per la presentazione della pratica in
Comune circa Euro 3.000,00. (esclusi diritti, bolli, eventuali sanzioni per omessa e/o ritardata
presentazione nei tempi prescritti e certificazioni).
Per la parte inerente alle spese indicative di intervento edilizio sull'unità immobiliare si
rimanda al paragrafo 11 adeguamenti e correzioni della stima.
6.2. – Conformità catastale: non difforme graficamente.
7 – Altre informazioni per l’acquirente
Spese ordinarie annue di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna
documentazione.
Spese straordinarie di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non è pervenuta al C.T.U.
nessuna documentazione.
8 - Attuali proprietari
Tecnocostruzioni s.r.l., C.F.: 12795670152, per 1/1 di piena proprietà.
9 – Pratiche edilizie
Da ricerche effettuate presso il Comune di Limido Comasco (CO):
- Pratica Edilizia n° 40/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 3110 in data 19
Maggio 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con demolizioni
interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Vigani Romano.
- Pratica Edilizia n° 72/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5809 in data 20
Settembre 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con
demolizioni interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Zaffaroni
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 13 - di 83
Angelo e Ienna Giuseppe.
- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 2952 in data 29
Maggio 2007. Oggetto: "variante in corso d'opera". Intestata a: Tecnocostruzioni .
- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Var. - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5802 in data
20 Novembre 2007. Oggetto: "variante in sanatoria". Intestata a: Tecnocostruzioni .
- Domanda di fine lavori e richiesta di agibilità - protocollo n° 3622 in data 31 Luglio 2008.
Intestata a: Tecnocostruzioni.
DESCRIZIONE APPARTAMENTO CON AREA SCOPERTA DI PERTINENZA DI
CUI AL PUNTO "A".
Beni immobili in Comune di Limido Comasco (CO) – Via G. Mazzini 18.
A – Appartamento con area scoperta di pertinenza
2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento
A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento
con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.
Unità immobiliare è composta da: tre locali, un disimpegno, un bagno e area esterna di
pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 85,80.
Intestata al Catasto Fabbricati:
Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per
1/1.
Foglio 4, particella, 1012, sub 704, categoria A/2, classe 2, consistenza 4,5 vani, Euro 371,85.
Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17447 .1/2011 in atti dal
28/01/2011 (protocollo n. CO0036170). Variazione toponomastica richiesta dal Comune.
Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., cortile, vano
scala comune, altra A.U.I..
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 14 - di 83
Destinazione urbanistica:
Strumento urbanistico di P.R.U.G. zona A1 - centro storico.
Strumento urbanistico P.G.T.. zona tessuto storico.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali.
Struttura verticale: muratura – condizioni sufficienti. Travi: c.a. – condizioni sufficienti.
Solaio: misto c.a./laterizio - condizioni sufficienti. Manto di copertura: in tegole, isolazione -
condizioni sufficienti. Scale: a rampe parallele, materiale in c.a., rivestimento granito,
ubicazione interna, assente il servoscala.
Componenti edilizie e costruttive.
Infisso interno: in legno con doppio vetro – condizioni scarse. infisso esterno: persiana in
legno a battente - condizioni scarse. portoncino di ingresso: di sicurezza - condizioni scarse.
Pavimentazione: in piastrelle ceramica – condizioni sufficienti. Pareti interne: intonacate –
condizioni sufficienti. Impianto elettrico: tipologia sottotraccia, tensione 220 V - conformità:
non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione di certificazione. Impianto
citofonico:video/audio – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.
nessuna documentazione. Impianto gas: tipologia sottotraccia, alimentazione gas metano,
distribuzione tubi in rame – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.
nessuna documentazione. Impianto termico: tipologia autonomo, alimentazione gas
metano, rete di distribuzione in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, - condizioni
sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione. Reti
tecnologiche: idrica: allacciamento alla conduttura Comunale; gas metano allacciamento
all’Azienda competente; elettrica allacciamento all’Azienda Enel.
Descrizione S.L.-Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente
Appartamento 77,00 1,00 77,00
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 15 - di 83
area esterna 8,80 0,25 2,20
totale 85,80 79,20
10 – Valutazione complessiva del lotto
10.1. – Criterio di stima
Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo attribuendo il valore dei prezzi
medi di mercato in riferimento alla tipologia e alle caratteristiche tecniche. Si è proceduto
all’analisi dei listini di Como e provincia, Borsino Immobiliare, Aziende Commerciali di Como
e provincia, banca OMI. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie
netta, anche i muri interni, compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, lo spessore
dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con le altre unità confinanti.
Questo criterio è preso i considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del
mercato (ed alle regole fiscali) e si basa sull’ovvio principio che non può esistere un edificio
e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli
spazi interni. Le pertinenze dell’unità immobiliare devono essere oggetto dell’applicazione
dei coefficienti di differenzazione che ne determinano la superficie virtuale, la quale sarà
sommata alla superficie dell’unità immobiliare principale. La superficie commerciale
ottenuta sarà rettificata con i coefficienti correttivi. Coefficienti di differenzazione:
appartamento (1,00). Coefficienti correttivi: di piano (0,90). Tenendo conto della posizione,
dello stato di manutenzione, della tipologia e quant'altro utile ai fini della presente
relazione, il valore dell'appartamento con l'area scoperta di pertinenza è comunque da
intendersi fornito a corpo e non a misura.
NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all’interno che
all’esterno dell’appartamento e dell'area scoperta di pertinenza.
10.2. – Fonti di informazione
Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Limido Comasco (CO), Agenzie Immobiliari ed
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 16 - di 83
Osservatori del Mercato di Como e Provincia.
10.3. – Valutazione corpo
ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio poderale Valore diritto e quota
appartamento + area 85,80 114.000,00 € 114.000,00
Totale € 114.000,00
Riepilogo
Immobili Superficie lorda Valore intero ponderale Valore diritto e quota
(A) 85,80 € 114.000,00 € 114.000,00
11 Adeguamenti e correzioni della stima
- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e
per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali
insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita
giudiziaria: € 17.100,00
Riduzione monetaria: Opere indicative edili per il rifacimento di
n. 4 (quattro) vani finestre. Rimozione serramenti
esistenti interni ed esterni, demolizioni spallette e rimozione voltini
e soglie, nuove soglie, sagomatura delle spallette, posa voltini, posa falsiteai,
serramenti esterni ed interni, sistemazione impianti, opere provvisionali,
uso di attrezzature, trasporti e discariche. Calcolato indicativamente sul
11% del valore dell'immobile € 12.540,00
- Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale: € 3.000,00
- Giudizio di comoda divisibilità: l’unità immobiliare non è comodamente divisibile.
12. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con
spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 17 - di 83
della procedura: € 96.900,00
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con
spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
dell’acquirente: € 81.360,00
Lotto 1 - allegati “A” (Catasto - Foto) - pag. 84
Data: ........................................ Arch. Alessandro Maino
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 18 - di 83
- Lotto 2 - Unità negoziale n. 2
Beni immobili in Comune di Limido Comasco (CO) – Via G. Mazzini 18.
A – Appartamento con area scoperta di pertinenza
2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento
A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento
con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.
Unità immobiliare è composta da: tre locali, un disimpegno, un bagno e area esterna di
pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 86.
Intestata al Catasto Fabbricati:
Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per
1/1.
Foglio 4, particella, 1012, sub 703 e 4154 sub 703, categoria A/2, classe 2, consistenza 4,5
vani, Euro 371,85. Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17445
.1/2011 in atti dal 28/01/2011 (protocollo n. CO0036168). Variazione toponomastica
richiesta dal Comune.
Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., vano scala
comune, area comune, altra A.U.I..
3 - Descrizione sommaria
L’appartamento e l'area di pertinenza sono posti all’interno di un complesso immobiliare a
corte in Via G. Mazzini n. 18, ubicato nel comune di Limido Comasco (CO). Il fabbricato, con
tipologia a "ballatoio", è di costruzione antecedente al 1967 ed è composto da diverse unità
immobiliari di recente ristrutturazione. L’appartamento, oggetto del fallimento, è posto al
piano terra ed è raggiungibile dal cortile esterno sia dal cancelletto pedonale posto sulla Via
Roma, sia dal passaggio carraio posto nei pressi della Piazza S. Abbondio in Via G. Mazzini.
Internamente l’unità abitativa è composta da tre locali un disimpegno e un bagno. Il locale
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 19 - di 83
posto in zona giorno è a vista sul cortile ed è posto a Sud. I locali di zona notte hanno la vista
sulla Via Don G. Robbiati e sono posti a Nord. L'area di pertinenza è posta nel cortile in
vicinanza dell'appartamento.
Caratteristiche zona: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi in Limido Comasco: scuola materna, scuola elementare, municipio, poste italiane,
negozi al dettaglio.
4 - Stato di possesso
L’unità immobiliare, alla data del sopralluogo del 28/01/2012, è occupata dal Sig. Arevalo
Merizalde Luis Enrique con contratto di locazione ad uso abitativo, registrato all'Ufficio delle
Entrate di Saronno il 02 Marzo 2010 n. 1305. Il contratto riporta: "Il contratto è stipulato per
la durata di anni 4 dal 01/01/2010 al 31/12/2013 e s'intenderà rinnovato per altri 4 anni
nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto ...". Il canone
mensile è di Euro 500,00.
5 – Ispezioni ipotecarie ed catastali.
Tecnocostruzioni s.r.l. per 1/1 di piena proprietà, Via G. Mazzini n.18.
Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione così censite al Catasto Fabbricati, foglio 4
Mappale 1012/703 e 4154/703 graffati - PT – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 4,5 r.c. € 371,85.
A tutto il 01/12/2011 (data di statuenza delle ispezioni) i suddetti immobili sono di proprietà
della Tecnocostruzioni s.r.l. in forza dei seguenti atti:
Il fabbricato è stato realizzato sull’area risultante dalla fusione e demolizione dei fabbricati
precedentemente identificati con i mappali 1645 – 1644 - 1012/701 e 1226 di Limido
Comasco.
Per quanto riguarda il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 di Limido Comasco.
- il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 risultava di piena ed esclusiva proprietà della
Signora Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904), in forza di Atto di
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 20 - di 83
Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in Appiano Gentile, Rep. n°
13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il 22/11/1946 al n° 1.353,
trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.
- In seguito alla successione per morte di Ghioldi Giuseppina Chiarina (Limido Comasco,
05/08/1904), apertasi il 20/04/1995 – giusta dichiarazione integrativa presentata
all’Ufficio del Registro di Como, den. n° 417, trascritta a Como in data 30/08/2006 ai nn.
32305/20775, l’immobile in oggetto passò in eredità alla Signora Ghioldi Maria (Cislago,
09/09/1943). Eredità devoluta in forza di testamento pubblicato con verbale a rogito
Dott. Andrea Fabi, Notaio in Asso, Rep. n° 70.835, raccolta n° 19.891 del 05/06/1995,
registrato a Erba il 15/06/1995 al n° 479, trascritto a Como in data 28/03/1996 ai nn.
5138/3801.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Ruta, Notaio in Cantù, Rep. n°
223.200, raccolta n° 13.198 del 04/12/2003, trascritto a Como in data 12/12/2003 ai nn.
38532/21518, la Signora Ghioldi Maria (Cislago, 09/09/1943) vendette al Signor Ienna
Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) l’area al mappale 1644 di HA 0.00.55 e l’unità
immobiliare distinta con la particella 1644.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.897, raccolta n° 12.247 del 31/10/2006, trascritto a Como in data 07/11/2006 ai nn.
40214/25143, il Signor Ienna Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) vendette alla Società
“TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta con la
particella 1644.
Per quanto riguarda il mappale 1012/701 di Limido Comasco
- l’unità immobiliare distinta con la particella 1012 sub 701, ovvero il mappale 1012 di HA
0.02.70, risultava di proprietà del Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938),
con diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro, in forza dei
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 21 - di 83
seguenti titoli:
- quanto alla quota di ¼ della nuda proprietà (con diritto di usufrutto parziale a favore di
Clerici Luigia fu Alessandro): successione per morte di Vigani Ambrogio fu Gaspare,
apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como,
den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn. 2639/2528. Eredità
devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n° 2.627, Vol. 283.
- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: successione per morte di Vigani Carlo
(Limido Comasco, 03/02/1904), apertasi il 17/04/1974 – giusta dichiarazione presentata
all’Ufficio del Registro di Como il 17/10/1974, den. n° 83, Vol. 21, trascritta a Como in
data 22/04/1975 ai nn. 3685/3346.
- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: Atto di cessione di quote immobiliari a
rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del
01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data
23/06/1976 ai nn. 7133/5935.
- quanto alla quota di 2/16 della piena proprietà: Atto di permuta a rogito Dott. Fernando
Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a
Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935.
- successivo Atto di Divisione a rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n°
35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232,
trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935, con cui i condividenti si divisero i
beni avuti in comunione, e, in particolare, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco,
28/09/1938) restò assegnato in piena ed esclusiva proprietà il mappale 1012 di HA
0.02.70, fatto salvo il diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro.
- Successiva riunione dell’usufrutto per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco,
21/12/1908), apertasi il 23/10/1999.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 22 - di 83
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.883, raccolta n° 12.235 del 30/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla
Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta
con la particella 1012 sub 701.
Per quanto riguarda il mappale 1226 di Limido Comasco
- il mappale 1226 di HA 0.00.60 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei Signori Vigani
Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) e Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,
10/01/1933), per la quota di ½ ciascuno della proprietà (con diritto di usufrutto parziale
a favore di Clerici Luigia fu Alessandro), in forza della successione per morte di Vigani
Ambrogio fu Gaspare, apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio
del Registro di Como, den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn.
2639/2528. Eredità devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n°
2.627, Vol. 283.
- In seguito alla successione per morte di Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,
10/01/1933), apertasi il 17/06/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del
Registro di Como l’11/12/1999, den. n° 1.910, Vol. 1.999, trascritta a Como in data
12/11/2005 ai nn. 40478/25664, la quota ad esso spettante nell’immobile in oggetto,
pari a ½ della proprietà (gravato dal diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luisa),
passò in eredità ai Signori Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), per la quota di
24/72, Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908), per la quota di 9/72, e Vigani
Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929), Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e
Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), per la quota di 1/72 ciascuno.
- In seguito alla successione per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908),
apertasi il 23/10/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como il
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 23 - di 83
24/02/2000, den. n° 267, Vol. 2.000, trascritta a Como in data 05/04/2005 ai nn.
11288/7174, la quota ad essa spettante nell’immobile in oggetto, pari a 1/8 della piena
proprietà, passò in eredità ai Signori Vigani Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929),
Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e Vigani Romano (Limido Comasco,
28/09/1938), e il diritto di usufrutto ad essa spettante sull’immobile in oggetto si riunì
alla proprietà.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Peronese, Notaio in Como, Rep. n°
123.130, raccolta n° 24.347 del 17/09/2001, trascritto a Como in data 26/09/2001 ai nn.
20763-14677, le Signore Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), Vigani Angelina
(Limido Comasco, 23/10/1929) e Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) vendettero
la complessiva quota ad esse spettante nell’immobile in oggetto, pari a 32/72 della piena
proprietà, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), che ne divenne
quindi esclusivo proprietario.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.883, raccolta n° 12.235 del 30/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla
Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta
con la particella 1226.
Per quanto riguarda il mappale 1645 di Limido Comasco
- il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei
Signori Zaffaroni Enrico di Giulio (Limido Comasco, 23/07/1911), per la quota di 1/1
della nuda proprietà, e Zaffaroni Giulio fu Paolo, per il diritto di usufrutto generale
vitalizio, in forza Atto di Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in
Appiano Gentile, Rep. n° 13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il
22/11/1946 al n° 1.353, trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 24 - di 83
- Con successivo Atto di Compravendita autenticato nelle firme dal Dott. Andrea Fabi,
Notaio in Como, Rep. n° 22.258, raccolta n° 6.020 del 09/02/1976, registrato a Como il
13/02/1976 al n° 4.698/bis, trascritto a Como in data 23/02/1976 ai nn. 1837/1627, il
Signor Zaffaroni Enrico (Limido Comasco, 23/07/1911) vendette al Signor Zaffaroni
Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938), per la quota ad esso spettante di 1/1 della
nuda un immobile così descritto e identificato:
- “porzione di fabbricato rurale con annessa piccola area, consistente in: cucina,
portico e w.c. + piccola area al piano terreno; 2 locali sovrastanti e solaio; altra stalla,
portico e area al piano terra; fienile e giardinetto. Il tutto distinto ai mappali.
- 1642 (ex 1256/b), seminativo, HA 0.00.23.
- 1643 (ex 1454/b), fabbricato rurale di HA 0.00.50.
- 1644, fabbricato rurale di HA 0.00.50.
Si fa avvertenza che nell’atto viene indicato come oggetto di compravendita il mappale 1644
di HA 0.00.50, anziché il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75. Probabilmente un errore,
in quanto il mappale 1644, peraltro della superficie di HA 0.00.55 e non di HA 0.00.50,
risultava di proprietà Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904).
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.893, raccolta n° 12.243 del 31/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40884/25569, il Signor Zaffaroni Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938) vendette
alla Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare
distinta con la particella 1645.
GRAVAMI:
A tutto il 25/11/2011 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie) l’immobile oggetto del
fallimento, così come precedentemente descritto, risulta gravato dalle seguenti formalità
pregiudizievoli:
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 25 - di 83
- POTECA VOLONTARIA N. 26399/5830 DEL 06/08/2008, iscritta a favore della Deutsche
Bank Mutui s.p.a. per un capitale di euro 300.000,00 e per un totale di euro 540.000,00,
da restituire in anni 3, gravante sui beni oggetto del fallimento nonché su beni ora
venduti.
- IPOTECA GIUDIZIALE N. 18703/4573 DEL 08/07/2010, in forza di decreto ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Como in data 29/06/2010, a favore delle Falegnameria F.lli Galli
s.n.c. con sede in Fenegrò, CF: 00193920139, iscritta per un capitale di euro 29.019,39 e
per un totale di euro 60.000,00, gravante sui beni oggetto del fallimento.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 5710/3649 DEL 03/03/2011, notificato
dall’Ufficiale Giudiziario di Cantù in data 10/02/2011, a favore della Ditta Individuale
Garbin Guido corrente in Pavia, CF. 01972670184, per un credito di euro 22.796,28,
gravante sui beni oggetto del fallimento.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 18482/11556 DEL 07/07/2011, notificato dal
Tribunale di Como in data 25/05/2011, a favore della società Tomasi s.r.l. in liquidazione
– sede Lecco – CF 01211490139, per un credito di euro 14.762,80, gravante sulle porzioni
site in Limido Comasco ai mappali 1012/703 e 4154/703 graffati, 1012/704 e 4154/713.
6 - Giudizio di conformità Urbanistico - edilizia e catastale.
6.1. – Conformità urbanistico edilizia:
reale/amministrativa: difforme; reale/catastale: conforme; amministrativa/catastale: difforme.
Dal raffronto tra la pratica edilizia di variante finale D.I.A. n. 37/07 e la situazione reale,
sopralluogo datato 28/01/2012, risulta una diversa distribuzione degli spazi interni. La zona
giorno, suddivisa nella pratica edilizia in soggiorno, cucina e ripostiglio, risulta ad oggi un
locale unico. La zona notte presenta piccole modifiche con riduzione di un locale per
l'ampliamento del disimpegno. Dal rilievo eseguito sull'unità immobiliare è emerso che le
aperture dei vani finestra e dell'ingresso all'appartamento hanno dimensioni diverse rispetto al
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 26 - di 83
progetto approvato. La modifica dei vani delle finestre e della porta di ingresso ha alterato i
rapporti aeroilluminanti dei locali. Per il ripristino dei rapporti aeroilluminanti è consigliabile
la modifica dei vani finestre. Come da colloqui con il tecnico del Comune di Limido
Comasco, l'intervento edilizio da attuare è da sottoporre allo stesso Ufficio Tecnico del
Comune di Limido Comasco, prima di elaborare il relativo progetto.
Da colloqui con l'Ufficio Tecnico del Comune di Limido Comasco l'immobile è
regolarizzabile mediante Permesso di Costruire in Sanatoria con successiva richiesta di
agibilità.
Rilievo dell’appartamento, stesura della documentazione per il rilascio del permesso in
sanatoria; spese indicative del tecnico per la presentazione della pratica in Comune circa Euro
3.000,00. (esclusi diritti, bolli, eventuali sanzioni per omessa e/o ritardata presentazione nei
tempi prescritti e certificazioni).
Per la parte inerente alle spese indicative di intervento edilizio sull'unità immobiliare si
rimanda al paragrafo 11 adeguamenti e correzioni della stima.
6.2. – Conformità catastale: non difforme graficamente.
7 – Altre informazioni per l’acquirente
Spese ordinarie annue di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna
documentazione.
Spese straordinarie di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non è pervenuta al C.T.U.
nessuna documentazione.
8 - Attuali proprietari
Tecnocostruzioni s.r.l., C.F.: 12795670152, per 1/1 di piena proprietà.
9 – Pratiche edilizie
Da ricerche effettuate presso il Comune di Limido Comasco (CO):
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 27 - di 83
- Pratica Edilizia n° 40/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 3110 in data 19
Maggio 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con demolizioni
interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Vigani Romano.
- Pratica Edilizia n° 72/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5809 in data 20
Settembre 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con
demolizioni interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Zaffaroni
Angelo e Ienna Giuseppe.
- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 2952 in data 29
Maggio 2007. Oggetto: "variante in corso d'opera". Intestata a: Tecnocostruzioni .
- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Var. - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5802 in data
20 Novembre 2007. Oggetto: "variante in sanatoria". Intestata a: Tecnocostruzioni .
- Domanda di fine lavori e richiesta di agibilità - protocollo n° 3622 in data 31 Luglio 2008.
Intestata a: Tecnocostruzioni.
DESCRIZIONE APPARTAMENTO CON AREA SCOPERTA DI PERTINENZA DI
CUI AL PUNTO "A".
Beni immobili in Comune di Limido Comasco (CO) – Via G. Mazzini 18.
A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento
con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.
Unità immobiliare è composta da: tre locali, un disimpegno, un bagno e area esterna di
pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 86.
Intestata al Catasto Fabbricati:
Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per
1/1.
Foglio 4, particella, 1012, sub 703 e 4154 sub 703, categoria A/2, classe 2, consistenza 4,5
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 28 - di 83
vani, Euro 371,85. Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17445
.1/2011 in atti dal 28/01/2011 (protocollo n. CO0036168). Variazione toponomastica
richiesta dal Comune.
Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., vano scala
comune, area comune, altra A.U.I..
Destinazione urbanistica:
Strumento urbanistico di P.R.U.G. zona A1 - centro storico.
Strumento urbanistico P.G.T.. zona tessuto storico.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali.
Struttura verticale: muratura – condizioni sufficienti. Travi: c.a. – condizioni sufficienti.
Solaio: misto c.a./laterizio - condizioni sufficienti. Manto di copertura: in tegole, isolazione -
condizioni sufficienti. Scale: a rampe parallele, materiale in c.a., rivestimento granito,
ubicazione interna, assente il servoscala.
Componenti edilizie e costruttive.
Infisso interno: in legno con doppio vetro – condizioni scarse. infisso esterno: persiana in
legno a battente - condizioni scarse. portoncino di ingresso: di sicurezza - condizioni scarse.
Pavimentazione: in piastrelle ceramica – condizioni sufficienti. Pareti interne: intonacate –
condizioni sufficienti. Impianto elettrico: tipologia sottotraccia, tensione 220 V - conformità:
non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione di certificazione. Impianto
citofonico:video/audio – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.
nessuna documentazione. Impianto gas: tipologia sottotraccia, alimentazione gas metano,
distribuzione tubi in rame – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.
nessuna documentazione. Impianto termico: tipologia autonomo, alimentazione gas
metano, rete di distribuzione in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, - condizioni
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 29 - di 83
sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione. Reti
tecnologiche: idrica: allacciamento alla conduttura Comunale; gas metano allacciamento
all’Azienda competente; elettrica allacciamento all’Azienda Enel.
Descrizione S.L.-Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente
Appartamento 77,00 1,00 77,00
area esterna 9,00 0,25 2,25
totale 86,00 79,25
10 – Valutazione complessiva del lotto
10.1. – Criterio di stima
Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo attribuendo il valore dei prezzi
medi di mercato in riferimento alla tipologia e alle caratteristiche tecniche. Si è proceduto
all’analisi dei listini di Como e provincia, Borsino Immobiliare, Aziende Commerciali di Como
e provincia, Banca OMI. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie
netta, anche i muri interni, compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, lo spessore
dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con le altre unità confinanti.
Questo criterio è preso i considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del
mercato (ed alle regole fiscali) e si basa sull’ovvio principio che non può esistere un edificio
e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli
spazi interni. Le pertinenze dell’unità immobiliare devono essere oggetto dell’applicazione
dei coefficienti di differenzazione che ne determinano la superficie virtuale, la quale sarà
sommata alla superficie dell’unità immobiliare principale. La superficie commerciale
ottenuta sarà rettificata con i coefficienti correttivi. Coefficienti di differenzazione:
appartamento (1,00). Coefficienti correttivi: di piano (0,90). Tenendo conto della posizione,
dello stato di manutenzione, della tipologia e quant'altro utile ai fini della presente
relazione, il valore dell'appartamento con l'area scoperta di pertinenza è comunque da
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 30 - di 83
intendersi fornito a corpo e non a misura.
NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all’interno che
all’esterno dell’appartamento e dell'area scoperta di pertinenza.
10.2. – Fonti di informazione
Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Limido Comasco (CO), Agenzie Immobiliari ed
Osservatori del Mercato di Como e Provincia.
10.3. – Valutazione corpo
ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio poderale Valore diritto e quota
appartamento + area 86,00 114.000,00 € 114.000,00
Totale € 114.000,00
Immobili Superficie lorda Valore intero ponderale Valore diritto e quota
(A) 86,00 € 114.000,00 € 114.000,00
11 Adeguamenti e correzioni della stima
- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e
per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali
insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita
giudiziaria: € 17.100,00
Riduzione monetaria. Unità immobiliare locata a canone con scadenza
4 anni. Riduzione del 20% calcolata sul valore dell'immobile € 22.800,00
Riduzione monetaria: Opere indicative edili per il rifacimento di
n. 4 (quattro) vani finestre. Rimozione serramenti
esistenti interni ed esterni, demolizioni spallette e rimozione voltini
e soglie, nuove soglie, sagomatura delle spallette, posa voltini, posa falsiteai,
serramenti esterni ed interni, sistemazione impianti, opere provvisionali,
uso di attrezzature, trasporti e discariche. Calcolato indicativamente sul
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 31 - di 83
11% del valore dell'immobile € 12.540,00
- Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale: € 3.000,00
- Giudizio di comoda divisibilità: l’unità immobiliare non è comodamente divisibile.
12. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con
spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
della procedura: € 74.100,00
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con
spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
dell’acquirente: € 58.560,00
Lotto 2 - allegati “B” (Catasto - Foto) - pag. 94
Data: ........................................ Arch. Alessandro Maino
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 32 - di 83
- Lotto 3 - Unità negoziale n. 3
Beni immobili in Comune di Limido Comasco (CO) – Via G. Mazzini 18.
A – Appartamento con area scoperta di pertinenza
2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento
A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento
con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.
Unità immobiliare è composta da: due locali, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio, un
balcone e area esterna di pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 66,4.
Intestata al Catasto Fabbricati:
Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per
1/1.
Foglio 4, particella, 4154, sub 713, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, Euro 289,22.
Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17467 .1/2011 in atti dal
28/01/2011 (protocollo n. CO0036190). Variazione toponomastica richiesta dal Comune.
Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., prospetto
sul cortile, vano scala comune, altra A.U.I..
3 - Descrizione sommaria
L’appartamento e l'area di pertinenza sono posti all’interno di un complesso immobiliare a
corte in Via G. Mazzini n. 18, ubicato nel comune di Limido Comasco (CO). Il fabbricato, con
tipologia a "ballatoio", è composto da diverse unità immobiliari di recente ristrutturazione.
L’appartamento, oggetto del fallimento, è posto al piano primo ed è collegato con il vano
scala comune al cortile esterno. Dal cortile si accede sia dal cancelletto pedonale posto sulla
Via Roma, sia dal passaggio carraio posto nei pressi della Piazza S. Abbondio in Via G Mazzini.
Internamente l’unità abitativa è composta da due locali, un disimpegno, un ripostiglio e un
bagno. Il locale posto in zona giorno è a vista sul cortile ed è rivolto a Sud. I locali di zona
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 33 - di 83
notte hanno la vista sulla Via Don G. Robbiati e sono rivolti a Nord. L'area di pertinenza è
posta nel cortile.
Caratteristiche zona: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi in Limido Comasco: scuola materna, scuola elementare, municipio, poste italiane,
negozi al dettaglio.
4 - Stato di possesso
L’unità immobiliare è libera.
5 – Ispezioni ipotecarie ed catastali.
Tecnocostruzioni s.r.l. per 1/1 di piena proprietà, Via G. Mazzini n.18.
Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione così censite al Catasto Fabbricati, foglio 4
Mappale 4154/713 – PT-1 – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 3,5 r.c. € 289,22.
A tutto il 01/12/2011 (data di statuenza delle ispezioni) i suddetti immobili sono di proprietà
della Tecnocostruzioni s.r.l. in forza dei seguenti atti:
Il fabbricato è stato realizzato sull’area risultante dalla fusione e demolizione dei fabbricati
precedentemente identificati con i mappali 1645 – 1644 - 1012/701 e 1226 di Limido
Comasco.
Per quanto riguarda il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 di Limido Comasco.
- il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 risultava di piena ed esclusiva proprietà della
Signora Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904), in forza di Atto di
Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in Appiano Gentile, Rep. n°
13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il 22/11/1946 al n° 1.353,
trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.
- In seguito alla successione per morte di Ghioldi Giuseppina Chiarina (Limido Comasco,
05/08/1904), apertasi il 20/04/1995 – giusta dichiarazione integrativa presentata
all’Ufficio del Registro di Como, den. n° 417, trascritta a Como in data 30/08/2006 ai nn.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 34 - di 83
32305/20775, l’immobile in oggetto passò in eredità alla Signora Ghioldi Maria (Cislago,
09/09/1943). Eredità devoluta in forza di testamento pubblicato con verbale a rogito
Dott. Andrea Fabi, Notaio in Asso, Rep. n° 70.835, raccolta n° 19.891 del 05/06/1995,
registrato a Erba il 15/06/1995 al n° 479, trascritto a Como in data 28/03/1996 ai nn.
5138/3801.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Ruta, Notaio in Cantù, Rep. n°
223.200, raccolta n° 13.198 del 04/12/2003, trascritto a Como in data 12/12/2003 ai nn.
38532/21518, la Signora Ghioldi Maria (Cislago, 09/09/1943) vendette al Signor Ienna
Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) l’area al mappale 1644 di HA 0.00.55 e l’unità
immobiliare distinta con la particella 1644.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.897, raccolta n° 12.247 del 31/10/2006, trascritto a Como in data 07/11/2006 ai nn.
40214/25143, il Signor Ienna Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) vendette alla Società
“TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta con la
particella 1644.
Per quanto riguarda il mappale 1012/701 di Limido Comasco
- l’unità immobiliare distinta con la particella 1012 sub 701, ovvero il mappale 1012 di HA
0.02.70, risultava di proprietà del Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938),
con diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro, in forza dei
seguenti titoli:
- quanto alla quota di ¼ della nuda proprietà (con diritto di usufrutto parziale a favore di
Clerici Luigia fu Alessandro): successione per morte di Vigani Ambrogio fu Gaspare,
apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como,
den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn. 2639/2528. Eredità
devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n° 2.627, Vol. 283.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 35 - di 83
- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: successione per morte di Vigani Carlo
(Limido Comasco, 03/02/1904), apertasi il 17/04/1974 – giusta dichiarazione presentata
all’Ufficio del Registro di Como il 17/10/1974, den. n° 83, Vol. 21, trascritta a Como in
data 22/04/1975 ai nn. 3685/3346.
- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: Atto di cessione di quote immobiliari a
rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del
01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data
23/06/1976 ai nn. 7133/5935.
- quanto alla quota di 2/16 della piena proprietà: Atto di permuta a rogito Dott. Fernando
Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a
Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935.
- successivo Atto di Divisione a rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n°
35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232,
trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935, con cui i condividenti si divisero i
beni avuti in comunione, e, in particolare, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco,
28/09/1938) restò assegnato in piena ed esclusiva proprietà il mappale 1012 di HA
0.02.70, fatto salvo il diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro.
- Successiva riunione dell’usufrutto per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco,
21/12/1908), apertasi il 23/10/1999.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.883, raccolta n° 12.235 del 30/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla
Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta
con la particella 1012 sub 701.
Per quanto riguarda il mappale 1226 di Limido Comasco
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 36 - di 83
- il mappale 1226 di HA 0.00.60 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei Signori Vigani
Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) e Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,
10/01/1933), per la quota di ½ ciascuno della proprietà (con diritto di usufrutto parziale
a favore di Clerici Luigia fu Alessandro), in forza della successione per morte di Vigani
Ambrogio fu Gaspare, apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio
del Registro di Como, den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn.
2639/2528. Eredità devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n°
2.627, Vol. 283.
- In seguito alla successione per morte di Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,
10/01/1933), apertasi il 17/06/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del
Registro di Como l’11/12/1999, den. n° 1.910, Vol. 1.999, trascritta a Como in data
12/11/2005 ai nn. 40478/25664, la quota ad esso spettante nell’immobile in oggetto,
pari a ½ della proprietà (gravato dal diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luisa),
passò in eredità ai Signori Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), per la quota di
24/72, Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908), per la quota di 9/72, e Vigani
Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929), Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e
Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), per la quota di 1/72 ciascuno.
- In seguito alla successione per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908),
apertasi il 23/10/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como il
24/02/2000, den. n° 267, Vol. 2.000, trascritta a Como in data 05/04/2005 ai nn.
11288/7174, la quota ad essa spettante nell’immobile in oggetto, pari a 1/8 della piena
proprietà, passò in eredità ai Signori Vigani Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929),
Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e Vigani Romano (Limido Comasco,
28/09/1938), e il diritto di usufrutto ad essa spettante sull’immobile in oggetto si riunì
alla proprietà.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 37 - di 83
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Peronese, Notaio in Como, Rep. n°
123.130, raccolta n° 24.347 del 17/09/2001, trascritto a Como in data 26/09/2001 ai nn.
20763-14677, le Signore Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), Vigani Angelina
(Limido Comasco, 23/10/1929) e Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) vendettero
la complessiva quota ad esse spettante nell’immobile in oggetto, pari a 32/72 della piena
proprietà, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), che ne divenne
quindi esclusivo proprietario.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.883, raccolta n° 12.235 del 30/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla
Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta
con la particella 1226.
Per quanto riguarda il mappale 1645 di Limido Comasco
- il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei
Signori Zaffaroni Enrico di Giulio (Limido Comasco, 23/07/1911), per la quota di 1/1
della nuda proprietà, e Zaffaroni Giulio fu Paolo, per il diritto di usufrutto generale
vitalizio, in forza Atto di Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in
Appiano Gentile, Rep. n° 13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il
22/11/1946 al n° 1.353, trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.
- Con successivo Atto di Compravendita autenticato nelle firme dal Dott. Andrea Fabi,
Notaio in Como, Rep. n° 22.258, raccolta n° 6.020 del 09/02/1976, registrato a Como il
13/02/1976 al n° 4.698/bis, trascritto a Como in data 23/02/1976 ai nn. 1837/1627, il
Signor Zaffaroni Enrico (Limido Comasco, 23/07/1911) vendette al Signor Zaffaroni
Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938), per la quota ad esso spettante di 1/1 della
nuda un immobile così descritto e identificato:
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 38 - di 83
- “porzione di fabbricato rurale con annessa piccola area, consistente in: cucina,
portico e w.c. + piccola area al piano terreno; 2 locali sovrastanti e solaio; altra stalla,
portico e area al piano terra; fienile e giardinetto. Il tutto distinto ai mappali.
- 1642 (ex 1256/b), seminativo, HA 0.00.23.
- 1643 (ex 1454/b), fabbricato rurale di HA 0.00.50.
- 1644, fabbricato rurale di HA 0.00.50.
Si fa avvertenza che nell’atto viene indicato come oggetto di compravendita il mappale 1644
di HA 0.00.50, anziché il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75. Probabilmente un errore,
in quanto il mappale 1644, peraltro della superficie di HA 0.00.55 e non di HA 0.00.50,
risultava di proprietà Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904).
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.893, raccolta n° 12.243 del 31/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40884/25569, il Signor Zaffaroni Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938) vendette
alla Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare
distinta con la particella 1645.
GRAVAMI:
A tutto il 25/11/2011 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie) l’immobile oggetto del
fallimento, così come precedentemente descritto, risulta gravato dalle seguenti formalità
pregiudizievoli:
- POTECA VOLONTARIA N. 26399/5830 DEL 06/08/2008, iscritta a favore della Deutsche
Bank Mutui s.p.a. per un capitale di euro 300.000,00 e per un totale di euro 540.000,00,
da restituire in anni 3, gravante sui beni oggetto del fallimento nonché su beni ora
venduti.
- IPOTECA GIUDIZIALE N. 18703/4573 DEL 08/07/2010, in forza di decreto ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Como in data 29/06/2010, a favore delle Falegnameria F.lli Galli
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 39 - di 83
s.n.c. con sede in Fenegrò, CF: 00193920139, iscritta per un capitale di euro 29.019,39 e
per un totale di euro 60.000,00, gravante sui beni oggetto del fallimento.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 5710/3649 DEL 03/03/2011, notificato
dall’Ufficiale Giudiziario di Cantù in data 10/02/2011, a favore della Ditta Individuale
Garbin Guido corrente in Pavia, CF. 01972670184, per un credito di euro 22.796,28,
gravante sui beni oggetto del fallimento.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 18482/11556 DEL 07/07/2011, notificato dal
Tribunale di Como in data 25/05/2011, a favore della società Tomasi s.r.l. in liquidazione
– sede Lecco – CF 01211490139, per un credito di euro 14.762,80, gravante sulle porzioni
site in Limido Comasco ai mappali 1012/703 e 4154/703 graffati, 1012/704 e 4154/713.
6 - Giudizio di conformità Urbanistico - edilizia e catastale.
6.1. – Conformità urbanistico edilizia:
reale/amministrativa: difforme; reale/catastale: conforme; amministrativa/catastale: difforme.
Dal raffronto tra la pratica edilizia di variante finale D.I.A. n. 37/07 e la situazione reale,
sopralluoghi datati 19/12/2011 e 06/02/2012, risulta una diversa distribuzione degli spazi
interni. La zona notte presenta piccole modifiche con riduzione di un locale per la formazione
di un ripostiglio.
Dai colloqui con l'Ufficio Tecnico del Comune di Limido Comasco l'unità immobiliare è
regolarizzabile mediante Permesso di Costruire in Sanatoria. Rilievo dell’appartamento,
stesura della documentazione per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, nuova
richiesta di agibilità. Spese indicative del tecnico per la presentazione della pratica circa Euro
3.000,00. (esclusi diritti, bolli, eventuali sanzioni per omessa e/o ritardata presentazione nei
tempi prescritti e certificazioni).
6.2. – Conformità catastale: non difforme graficamente.
7 – Altre informazioni per l’acquirente
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 40 - di 83
Spese ordinarie annue di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna
documentazione.
Spese straordinarie di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non è pervenuta al C.T.U.
nessuna documentazione.
8 - Attuali proprietari
Tecnocostruzioni s.r.l., C.F.: 12795670152, per 1/1 di piena proprietà.
9 – Pratiche edilizie
Da ricerche effettuate presso il Comune di Limido Comasco (CO):
- Pratica Edilizia n° 40/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 3110 in data 19
Maggio 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con demolizioni
interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Vigani Romano.
- Pratica Edilizia n° 72/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5809 in data 20
Settembre 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con
demolizioni interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Zaffaroni
Angelo e Ienna Giuseppe.
- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 2952 in data 29
Maggio 2007. Oggetto: "variante in corso d'opera". Intestata a: Tecnocostruzioni .
- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Var. - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5802 in data
20 Novembre 2007. Oggetto: "variante in sanatoria". Intestata a: Tecnocostruzioni .
- Domanda di fine lavori e richiesta di agibilità - protocollo n° 3622 in data 31 Luglio 2008.
Intestata a: Tecnocostruzioni.
DESCRIZIONE APPARTAMENTO CON AREA SCOPERTA DI PERTINENZA DI
CUI AL PUNTO "A".
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 41 - di 83
Beni immobili in Comune di Limido Comasco (CO) – Via G. Mazzini 18.
A – Appartamento con area scoperta di pertinenza
2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento
A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento
con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.
Unità immobiliare è composta da: due locali, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio, un
balcone e area esterna di pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 67,2.
Intestata al Catasto Fabbricati:
Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per
1/1.
Foglio 4, particella, 4154, sub 713, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, Euro 289,22.
Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17467 .1/2011 in atti dal
28/01/2011 (protocollo n. CO0036190). Variazione toponomastica richiesta dal Comune.
Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., prospetto
sul cortile, vano scala comune, altra A.U.I..
Destinazione urbanistica:
Strumento urbanistico di P.R.U.G. zona A1 - centro storico.
Strumento urbanistico P.G.T.. zona tessuto storico.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali.
Struttura verticale: muratura – condizioni sufficienti. Travi: c.a. – condizioni sufficienti.
Solaio: misto c.a./laterizio - condizioni sufficienti. Manto di copertura: in tegole, isolazione -
condizioni sufficienti. Scale: a rampe parallele, materiale in c.a., rivestimento granito,
ubicazione interna, assente il servoscala.
Componenti edilizie e costruttive.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 42 - di 83
Infisso interno: in legno con doppio vetro – condizioni scarse. infisso esterno: persiana in
legno a battente - condizioni scarse. portoncino di ingresso: di sicurezza - condizioni scarse.
Pavimentazione: in piastrelle ceramica – condizioni sufficienti. Pareti interne: intonacate –
condizioni sufficienti. Impianto elettrico: tipologia sottotraccia, tensione 220 V - conformità:
non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione di certificazione. Impianto
citofonico:video/audio – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.
nessuna documentazione. Impianto gas: tipologia sottotraccia, alimentazione gas metano,
distribuzione tubi in rame – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.
nessuna documentazione. Impianto termico:tipologia autonomo, alimentazione gas metano,
rete di distribuzione in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, - condizioni sufficienti,
conformità: non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione. Reti tecnologiche: idrica:
allacciamento alla conduttura Comunale; gas metano allacciamento all’Azienda competente;
elettrica allacciamento all’Azienda Enel.
Descrizione S.L.-Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente
appartamento 51,00 1,00 51,00
balcone 5,02 0,33 1,66
area esterna 10,40 0,25 2,60
totale 66,42 55,26
10 – Valutazione complessiva del lotto
10.1. – Criterio di stima
Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo attribuendo il valore dei prezzi
medi di mercato in riferimento alla tipologia e alle caratteristiche tecniche. Si è proceduto
all’analisi dei listini di Como e provincia, Borsino Immobiliare, Aziende Commerciali di Como
e provincia. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie netta, anche
i muri interni, compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, lo spessore dei muri
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 43 - di 83
perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con le altre unità confinanti. Questo criterio
è preso i considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed alle
regole fiscali) e si basa sull’ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in
mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Le
pertinenze dell’unità immobiliare devono essere oggetto dell’applicazione dei coefficienti di
differenzazione che ne determinano la superficie virtuale, la quale sarà sommata alla
superficie dell’unità immobiliare principale. La superficie commerciale ottenuta sarà
rettificata con i coefficienti correttivi. Coefficienti di differenzazione: appartamento (1,00),
balcone (0,33), area di pertinenza (0,25). Coefficienti correttivi: di piano (0,95). Tenendo
conto della posizione, dello stato di manutenzione, della tipologia e quant'altro utile ai fini
della presente relazione, il valore dell'appartamento con l'area scoperta di pertinenza è
comunque da intendersi fornito a corpo e non a misura.
NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all’interno che
all’esterno dell’appartamento e dell'area scoperta di pertinenza.
10.2. – Fonti di informazione
Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Limido Comasco (CO), Agenzie Immobiliari ed
Osservatori del Mercato di Como e Provincia.
10.3. – Valutazione corpo
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)
ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio poderale Valore diritto e quota
appartamento 51,00 77.500,00 77.500,00
balcone 5,02 2.500,00 2.523,20
area esterna 10,40 3.950,00 3.952,00
totale 66,42 83.975,20
Immobili Superficie lorda Valore intero ponderale Valore diritto e quota
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 44 - di 83
(A) 66,42 € 83.950,00 € 83.975,20
11 Adeguamenti e correzioni della stima
- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e
per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali
insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita
giudiziaria: € 12.596,28
- Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale: € 3.000,00
- Giudizio di comoda divisibilità: l’unità immobiliare non è comodamente divisibile.
12. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con
spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
della procedura: € 71.378,92
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con
spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
dell’acquirente: € 68.378,92
Sottolotto 1 - allegati “C” (Catasto - Foto) - pag. 104
Data: ........................................ Arch. Alessandro Maino
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 45 - di 83
- Lotto 4 - Unità negoziale n. 4
Beni immobili in Comune di Limido Comasco (CO) – Via G. Mazzini 18.
A – Appartamento con area scoperta di pertinenza
2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento
A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento
con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.
Unità immobiliare è composta da: due locali, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio, un
balcone e area esterna di pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 82,8.
Intestata al Catasto Fabbricati:
Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per
1/1.
Foglio 4, particella, 4154, sub 715, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, Euro 289,22.
Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17473 .1/2011 in atti dal
28/01/2011 (protocollo n. CO0036196). Variazione toponomastica richiesta dal Comune.
Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., vano scala
comune, prospetto sul cortile, altra A.U.I..
3 - Descrizione sommaria
L’appartamento e l'area di pertinenza sono posti all’interno di un complesso immobiliare a
corte in Via G. Mazzini n. 18, ubicato nel comune di Limido Comasco (CO). Il fabbricato, con
tipologia a "ballatoio", è composto da diverse unità immobiliari di recente ristrutturazione.
L’appartamento, oggetto del fallimento, è posto al piano secondo - sottotetto - ed è
collegato con il vano scala comune al cortile esterno. Dal cortile si accede sia dal cancelletto
pedonale posto sulla Via Roma, sia dal passaggio carraio posto nei pressi della Piazza S.
Abbondio in Via G. Mazzini. Internamente l’unità abitativa è composta da due locali, un
disimpegno, un ripostiglio, un bagno e un balcone. Attualmente è presente anche un piccolo
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 46 - di 83
soppalco posto sopra ai locali ripostiglio, disimpegno e parte nel locale giorno. Il locale posto
in zona giorno è a vista sul cortile ed è rivolto a Sud. I locali di zona notte hanno la vista sulla
Via Don G. Robbiati e sono rivolti a Nord. L'area di pertinenza è posta nel cortile.
Caratteristiche zona: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi in Limido Comasco: scuola materna, scuola elementare, municipio, poste italiane,
negozi al dettaglio.
4 - Stato di possesso
L’unità immobiliare è libera.
5 – Ispezioni ipotecarie ed catastali.
Tecnocostruzioni s.r.l. per 1/1 di piena proprietà, Via G. Mazzini n.18.
Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione così censite al Catasto Fabbricati, foglio 4
Mappale 4154/715 – PT-2– Cat. A/2 – classe 2 – Vani 3,5 r.c. € 289,22.
A tutto il 01/12/2011 (data di statuenza delle ispezioni) i suddetti immobili sono di proprietà
della Tecnocostruzioni s.r.l. in forza dei seguenti atti:
Il fabbricato è stato realizzato sull’area risultante dalla fusione e demolizione dei fabbricati
precedentemente identificati con i mappali 1645 – 1644 - 1012/701 e 1226 di Limido
Comasco.
Per quanto riguarda il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 di Limido Comasco.
- il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 risultava di piena ed esclusiva proprietà della
Signora Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904), in forza di Atto di
Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in Appiano Gentile, Rep. n°
13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il 22/11/1946 al n° 1.353,
trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.
- In seguito alla successione per morte di Ghioldi Giuseppina Chiarina (Limido Comasco,
05/08/1904), apertasi il 20/04/1995 – giusta dichiarazione integrativa presentata
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 47 - di 83
all’Ufficio del Registro di Como, den. n° 417, trascritta a Como in data 30/08/2006 ai nn.
32305/20775, l’immobile in oggetto passò in eredità alla Signora Ghioldi Maria (Cislago,
09/09/1943). Eredità devoluta in forza di testamento pubblicato con verbale a rogito
Dott. Andrea Fabi, Notaio in Asso, Rep. n° 70.835, raccolta n° 19.891 del 05/06/1995,
registrato a Erba il 15/06/1995 al n° 479, trascritto a Como in data 28/03/1996 ai nn.
5138/3801.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Ruta, Notaio in Cantù, Rep. n°
223.200, raccolta n° 13.198 del 04/12/2003, trascritto a Como in data 12/12/2003 ai nn.
38532/21518, la Signora Ghioldi Maria (Cislago, 09/09/1943) vendette al Signor Ienna
Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) l’area al mappale 1644 di HA 0.00.55 e l’unità
immobiliare distinta con la particella 1644.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.897, raccolta n° 12.247 del 31/10/2006, trascritto a Como in data 07/11/2006 ai nn.
40214/25143, il Signor Ienna Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) vendette alla Società
“TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta con la
particella 1644.
Per quanto riguarda il mappale 1012/701 di Limido Comasco
- l’unità immobiliare distinta con la particella 1012 sub 701, ovvero il mappale 1012 di HA
0.02.70, risultava di proprietà del Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938),
con diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro, in forza dei
seguenti titoli:
- quanto alla quota di ¼ della nuda proprietà (con diritto di usufrutto parziale a favore di
Clerici Luigia fu Alessandro): successione per morte di Vigani Ambrogio fu Gaspare,
apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como,
den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn. 2639/2528. Eredità
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 48 - di 83
devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n° 2.627, Vol. 283.
- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: successione per morte di Vigani Carlo
(Limido Comasco, 03/02/1904), apertasi il 17/04/1974 – giusta dichiarazione presentata
all’Ufficio del Registro di Como il 17/10/1974, den. n° 83, Vol. 21, trascritta a Como in
data 22/04/1975 ai nn. 3685/3346.
- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: Atto di cessione di quote immobiliari a
rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del
01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data
23/06/1976 ai nn. 7133/5935.
- quanto alla quota di 2/16 della piena proprietà: Atto di permuta a rogito Dott. Fernando
Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a
Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935.
- successivo Atto di Divisione a rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n°
35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232,
trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935, con cui i condividenti si divisero i
beni avuti in comunione, e, in particolare, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco,
28/09/1938) restò assegnato in piena ed esclusiva proprietà il mappale 1012 di HA
0.02.70, fatto salvo il diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro.
- Successiva riunione dell’usufrutto per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco,
21/12/1908), apertasi il 23/10/1999.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.883, raccolta n° 12.235 del 30/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla
Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta
con la particella 1012 sub 701.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 49 - di 83
Per quanto riguarda il mappale 1226 di Limido Comasco
- il mappale 1226 di HA 0.00.60 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei Signori Vigani
Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) e Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,
10/01/1933), per la quota di ½ ciascuno della proprietà (con diritto di usufrutto parziale
a favore di Clerici Luigia fu Alessandro), in forza della successione per morte di Vigani
Ambrogio fu Gaspare, apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio
del Registro di Como, den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn.
2639/2528. Eredità devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n°
2.627, Vol. 283.
- In seguito alla successione per morte di Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,
10/01/1933), apertasi il 17/06/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del
Registro di Como l’11/12/1999, den. n° 1.910, Vol. 1.999, trascritta a Como in data
12/11/2005 ai nn. 40478/25664, la quota ad esso spettante nell’immobile in oggetto,
pari a ½ della proprietà (gravato dal diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luisa),
passò in eredità ai Signori Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), per la quota di
24/72, Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908), per la quota di 9/72, e Vigani
Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929), Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e
Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), per la quota di 1/72 ciascuno.
- In seguito alla successione per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908),
apertasi il 23/10/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como il
24/02/2000, den. n° 267, Vol. 2.000, trascritta a Como in data 05/04/2005 ai nn.
11288/7174, la quota ad essa spettante nell’immobile in oggetto, pari a 1/8 della piena
proprietà, passò in eredità ai Signori Vigani Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929),
Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e Vigani Romano (Limido Comasco,
28/09/1938), e il diritto di usufrutto ad essa spettante sull’immobile in oggetto si riunì
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 50 - di 83
alla proprietà.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Peronese, Notaio in Como, Rep. n°
123.130, raccolta n° 24.347 del 17/09/2001, trascritto a Como in data 26/09/2001 ai nn.
20763-14677, le Signore Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), Vigani Angelina
(Limido Comasco, 23/10/1929) e Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) vendettero
la complessiva quota ad esse spettante nell’immobile in oggetto, pari a 32/72 della piena
proprietà, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), che ne divenne
quindi esclusivo proprietario.
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.883, raccolta n° 12.235 del 30/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla
Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta
con la particella 1226.
Per quanto riguarda il mappale 1645 di Limido Comasco
- il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei
Signori Zaffaroni Enrico di Giulio (Limido Comasco, 23/07/1911), per la quota di 1/1
della nuda proprietà, e Zaffaroni Giulio fu Paolo, per il diritto di usufrutto generale
vitalizio, in forza Atto di Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in
Appiano Gentile, Rep. n° 13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il
22/11/1946 al n° 1.353, trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.
- Con successivo Atto di Compravendita autenticato nelle firme dal Dott. Andrea Fabi,
Notaio in Como, Rep. n° 22.258, raccolta n° 6.020 del 09/02/1976, registrato a Como il
13/02/1976 al n° 4.698/bis, trascritto a Como in data 23/02/1976 ai nn. 1837/1627, il
Signor Zaffaroni Enrico (Limido Comasco, 23/07/1911) vendette al Signor Zaffaroni
Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938), per la quota ad esso spettante di 1/1 della
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 51 - di 83
nuda un immobile così descritto e identificato:
- “porzione di fabbricato rurale con annessa piccola area, consistente in: cucina,
portico e w.c. + piccola area al piano terreno; 2 locali sovrastanti e solaio; altra stalla,
portico e area al piano terra; fienile e giardinetto. Il tutto distinto ai mappali.
- 1642 (ex 1256/b), seminativo, HA 0.00.23.
- 1643 (ex 1454/b), fabbricato rurale di HA 0.00.50.
- 1644, fabbricato rurale di HA 0.00.50.
Si fa avvertenza che nell’atto viene indicato come oggetto di compravendita il mappale 1644
di HA 0.00.50, anziché il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75. Probabilmente un errore,
in quanto il mappale 1644, peraltro della superficie di HA 0.00.55 e non di HA 0.00.50,
risultava di proprietà Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904).
- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°
184.893, raccolta n° 12.243 del 31/10/2006, trascritto a Como in data 13/11/2006 ai nn.
40884/25569, il Signor Zaffaroni Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938) vendette
alla Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare
distinta con la particella 1645.
GRAVAMI:
A tutto il 25/11/2011 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie) l’immobile oggetto del
fallimento, così come precedentemente descritto, risulta gravato dalle seguenti formalità
pregiudizievoli:
- POTECA VOLONTARIA N. 26399/5830 DEL 06/08/2008, iscritta a favore della Deutsche
Bank Mutui s.p.a. per un capitale di euro 300.000,00 e per un totale di euro 540.000,00,
da restituire in anni 3, gravante sui beni oggetto del fallimento nonché su beni ora
venduti.
- IPOTECA GIUDIZIALE N. 18703/4573 DEL 08/07/2010, in forza di decreto ingiuntivo
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 52 - di 83
emesso dal Tribunale di Como in data 29/06/2010, a favore delle Falegnameria F.lli Galli
s.n.c. con sede in Fenegrò, CF: 00193920139, iscritta per un capitale di euro 29.019,39 e
per un totale di euro 60.000,00, gravante sui beni oggetto del fallimento.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 5710/3649 DEL 03/03/2011, notificato
dall’Ufficiale Giudiziario di Cantù in data 10/02/2011, a favore della Ditta Individuale
Garbin Guido corrente in Pavia, CF. 01972670184, per un credito di euro 22.796,28,
gravante sui beni oggetto del fallimento.
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 18482/11556 DEL 07/07/2011, notificato dal
Tribunale di Como in data 25/05/2011, a favore della società Tomasi s.r.l. in liquidazione
– sede Lecco – CF 01211490139, per un credito di euro 14.762,80, gravante sulle porzioni
site in Limido Comasco ai mappali 1012/703 e 4154/703 graffati, 1012/704 e 4154/713.
6 - Giudizio di conformità Urbanistico - edilizia e catastale.
6.1. – Conformità urbanistico edilizia:
reale/amministrativa: difforme; reale/catastale: difforme; amministrativa/catastale: difforme.
Dal raffronto tra la pratica edilizia di variante finale D.I.A. n. 37/07 e la situazione reale,
sopralluogo datato 25/01/2012, risulta una diversa distribuzione degli spazi interni. La zona
giorno presenta la formazione di un soppalco non presente nella pratica edilizia. La zona notte
presenta piccole modifiche con riduzione di un locale per la formazione di un ripostiglio. Dal
rilievo eseguito sull'unità immobiliare è emerso che le aperture dei vani porta-finestra hanno
dimensioni diverse rispetto al progetto approvato. La modifica dei vani delle porte-finestre e
la non realizzazione dei lucernari sulla copertura a falde, ha alterato i rapporti aeroilluminanti
dei locali. Per il ripristino dei rapporti aeroilluminanti è consigliabile la formazione dei
lucernari sulla copertura a falde del tetto. Come da colloqui con il tecnico del Comune di
Limido Comasco, l'intervento edilizio da attuare è da sottoporre allo stesso Ufficio Tecnico
del Comune di Limido Comasco, prima di elaborare il relativo progetto.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 53 - di 83
Da colloqui con l'Ufficio Tecnico del Comune di Limido Comasco l'immobile è
regolarizzabile mediante Permesso di Costruire in Sanatoria con successiva richiesta di
agibilità.
Rilievo dell’appartamento, stesura della documentazione per il rilascio del permesso in
sanatoria; spese indicative del tecnico per la presentazione della pratica in Comune circa Euro
3.000,00. (esclusi diritti, bolli, oneri concessori per il soppalco, eventuali sanzioni per omessa
e/o ritardata presentazione nei tempi prescritti e certificazioni).
Per la parte inerente alle spese indicative di intervento edilizio sull'unità immobiliare si
rimanda al paragrafo 11 adeguamenti e correzioni della stima.
6.2. – Conformità catastale: non conforme.
Non è stato riportato graficamente il soppalco. Regolarizzabile mediante procedura Docfa di
soppressione scheda planimetrica e costituzione di nuova scheda. Spese indicative tecniche
catastali Euro 600,00 (esclusi diritti, bolli, eventuali sanzioni per omessa e/o ritardata
presentazione nei tempi prescritti).
7 – Altre informazioni per l’acquirente
Spese ordinarie annue di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna
documentazione.
Spese straordinarie di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non è pervenuta al C.T.U.
nessuna documentazione.
8 - Attuali proprietari
Tecnocostruzioni s.r.l., C.F.: 12795670152, per 1/1 di piena proprietà.
9 – Pratiche edilizie
Da ricerche effettuate presso il Comune di Limido Comasco (CO):
- Pratica Edilizia n° 40/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 3110 in data 19
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 54 - di 83
Maggio 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con demolizioni
interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Vigani Romano.
- Pratica Edilizia n° 72/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5809 in data 20
Settembre 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con
demolizioni interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Zaffaroni
Angelo e Ienna Giuseppe.
- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 2952 in data 29
Maggio 2007. Oggetto: "variante in corso d'opera". Intestata a: Tecnocostruzioni .
- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Var. - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5802 in data
20 Novembre 2007. Oggetto: "variante in sanatoria". Intestata a: Tecnocostruzioni .
- Domanda di fine lavori e richiesta di agibilità - protocollo n° 3622 in data 31 Luglio 2008.
Intestata a: Tecnocostruzioni.
DESCRIZIONE APPARTAMENTO CON AREA SCOPERTA DI PERTINENZA DI
CUI AL PUNTO "A".
A – Appartamento con area scoperta di pertinenza
2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento
A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento
con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.
Unità immobiliare è composta da: due locali, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio, un
balcone e area esterna di pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 82,8.
Intestata al Catasto Fabbricati:
Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per
1/1.
Foglio 4, particella, 4154, sub 715, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, Euro 289,22.
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 55 - di 83
Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17473 .1/2011 in atti dal
28/01/2011 (protocollo n. CO0036196). Variazione toponomastica richiesta dal Comune.
Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., vano scala
comune, prospetto sul cortile, altra A.U.I..
Destinazione urbanistica:
Strumento urbanistico di P.R.U.G. zona A1 - centro storico.
Strumento urbanistico P.G.T.. zona tessuto storico.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali.
Struttura verticale: muratura – condizioni sufficienti. Travi: c.a. – condizioni sufficienti.
Solaio: misto c.a./laterizio - condizioni sufficienti. Manto di copertura: in tegole, isolazione -
condizioni sufficienti. Scale: a rampe parallele, materiale in c.a., rivestimento granito,
ubicazione interna, assente il servoscala.
Componenti edilizie e costruttive.
Infisso interno: in legno con doppio vetro – condizioni scarse. infisso esterno: persiana in
legno a battente - condizioni scarse. portoncino di ingresso: di sicurezza - condizioni scarse.
Pavimentazione: in piastrelle ceramica – condizioni sufficienti. Pareti interne: intonacate –
condizioni sufficienti. Impianto elettrico: tipologia sottotraccia, tensione 220 V - conformità:
non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione di certificazione. Impianto
citofonico:video/audio – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.
nessuna documentazione. Impianto gas: tipologia sottotraccia, alimentazione gas metano,
distribuzione tubi in rame – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.
nessuna documentazione. Impianto termico: tipologia autonomo, alimentazione gas
metano, rete di distribuzione in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, - condizioni
sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione. Reti
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 56 - di 83
tecnologiche: idrica: allacciamento alla conduttura Comunale; gas metano allacciamento
all’Azienda competente; elettrica allacciamento all’Azienda Enel.
Descrizione S.L.-Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente
appartamento 51,00 1,00 51,00
soppalco 15,70 0,25 3,93
balcone 4,90 0,33 1,62
area esterna 11,20 0,25 2,80
totale 82,80 59,35
10 – Valutazione complessiva del lotto
10.1. – Criterio di stima
Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo attribuendo il valore dei prezzi
medi di mercato in riferimento alla tipologia e alle caratteristiche tecniche. Si è proceduto
all’analisi dei listini di Como e provincia, Borsino Immobiliare, Aziende Commerciali di Como
e provincia, Banca OMI. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie
netta, anche i muri interni, compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, lo spessore
dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con le altre unità confinanti.
Questo criterio è preso i considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del
mercato (ed alle regole fiscali) e si basa sull’ovvio principio che non può esistere un edificio
e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli
spazi interni. Le pertinenze dell’unità immobiliare devono essere oggetto dell’applicazione
dei coefficienti di differenzazione che ne determinano la superficie virtuale, la quale sarà
sommata alla superficie dell’unità immobiliare principale. La superficie commerciale
ottenuta sarà rettificata con i coefficienti correttivi. Coefficienti di differenzazione:
appartamento (1,00), balcone (0,33), soppalco (0,60), area di pertinenza (0,25). Coefficienti
correttivi: di piano (0,90). Tenendo conto della posizione, dello stato di manutenzione, della
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 57 - di 83
tipologia e quant'altro utile ai fini della presente relazione, il valore dell'appartamento con
l'area scoperta di pertinenza è comunque da intendersi fornito a corpo e non a misura.
NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all’interno che
all’esterno dell’appartamento e dell'area scoperta di pertinenza.
10.2. – Fonti di informazione
Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Limido Comasco (CO), Agenzie Immobiliari ed
Osservatori del Mercato di Como e Provincia.
10.3. – Valutazione corpo
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)
ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio poderale Valore diritto e quota
appartamento 51,00 73.440,00 73.440,00
soppalco 15,70 13.560,00 5.659,20
balcone 4.90 2.330,00 2.330,00
area esterna 11,20 4.000,00 4.000,00
totale 82,80 85.429,20
Riepilogo
Immobili Superficie lorda Valore intero ponderale Valore diritto e quota
(A) 82,80 € 85.429,20 € 85.429,20
11 Adeguamenti e correzioni della stima
- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e
per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali
insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita
giudiziaria: € 12.814,38
Riduzione monetaria: Opere indicative edili per la formazione di lucernari
n. 2 (due) sulla copertura in falda. Formazione luce per alloggio
Fallimento n. 93/2011
TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.
Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati
Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli
Perito: Arch. Alessandro Maino
Pagina - 58 - di 83
lucernari posti sulla copertura a falda nel locale di zona giorno e camera
con rimozione tegole, taglio delle guaine, isolanti, assito. Installazione
finestre sul tetto e relativi raccordi: fissaggio serramento, posa di guaina
impermeabile con risvolto, installazione di raccordo sagomato, sigillatura
con schiuma, rifiniture interne ed esterne. Trasporti materiali ds risulta
alle discariche, opere provvisionali, pulitura del luogo di lavoro.
Calcolo spesa indicativa 4% sul valore dell'immobile € 4.271,46
- Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale: € 3.600,00
- Giudizio di comoda divisibilità: l’unità immobiliare non è comodamente divisibile.
12. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con
spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
della procedura: € 72.614,82
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con
spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
dell’acquirente: € 64.743,36
Sottolotto 1 - allegati “D” (Catasto - Foto) - pag. 115
Data: ........................................ Arch. Alessandro Maino