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TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO

Fallimento n. 22/2016 – Galli Donata

AZIENDA FLOROVIVAISTICA GIACOMELLI GIULIO DI GALLI DONATA

Giudice Delegato: dott. Marco Mancini

Curatore: dott. Eugenio Colombo

RELAZIONE DI STIMA Valutazione dell’azienda

Valutazione del canone di locazione

Danilo D’Amico dottorecommercialista-revisorecontabile22063 CANTÙ (CO) – Viale alla Madonna, 11

Tel. +39 031 5476679 Fax +39 031 5472134 e.mail [email protected] - [email protected] e.mail p.e.c. [email protected]

Danilo D’Amico dottore commercialista – revisore contabile n. 456A dell’Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Como n. 91841 del Registro dei Revisori Contabili

TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO

Fallimento n. 22/2016 – GALLI DONATA

Giudice Delegato: dott. Marco Mancini Curatore: dott. Eugenio Colombo

RELAZIONE PERITALE

AZIENDA FLOROVIVAISTICA GIACOMELLI GIULIO DI GALLI DONATA

1. Premessa

Il sottoscritto, dott. DANILO D’AMICO (di seguito indicato anche come Perito), nato

a Teramo (TE) il 9 marzo 1962, residente a Mariano Comense (CO) alla Via G.

Amendola n. 10, con studio in Cantù (CO) Viale Madonna n. 11 – Tel +39 031

5476679 Fax +39 031 5472134, e-mail [email protected] [email protected]

[email protected], iscritto al N. 456A dell’Albo dei Dottori Commercialisti e

degli Esperti Contabili di Como, Revisore Contabile, iscritto nell’Elenco dei

Consulenti Tecnici Giudiziari del Tribunale di Como, con codice fiscale DMC DNL

62C09 L103P e Partita IVA 02291230130, in data 3 maggio 2016 viene nominato

dal Curatore del fallimento in epigrafe per l’individuazione del valore attribuibile al

canone di locazione e all’azienda florovivaistica gestita dalla ditta individuale fallita,

all’insegna Giacomelli Giulio, di cui un ramo risulta locato con contratto di affitto

stipulato il 30/09/2015, rogito notaio dott. Gianfranco Manfredi (rep. 29138 e

racc. 199988, dep. Reg. Imprese il 08/10/2015 prot. n. CO-2015-32938) tra la ditta

fallita (locatrice) e la Giacomelli s.r.l. - cod. fisc. 033591650134 (locataria).

Dott. Danilo D’Amico - Dottore Commercialista – Revisore Contabile

Tribunale di Como – Fallimento n. 22/2016 Galli Donata – Relazione peritale (Azienda) Pag. 2

2. Oggetto della relazione

Oggetto della presente relazione è la valutazione dell’azienda della ditta fallita,

consistente in un complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività agricola

florovivaistica di Galli Donata, all’insegna “Giacomelli”, sito in Mariano Comense

(CO alla Via per Arosio n. 16. Un ramo della predetta azienda è attualmente gestito

dalla società Giacomelli s.r.l. (num. Iscriz. Reg. Imprese e Codice fiscale

033591650134), cui la stessa fallita in data 30 settembre 2015 lo aveva affidato con

contratto di affitto di ramo d’azienda a rogito notaio dott. Gianfranco Manfredi. È

necessario precisare sin d’ora che il predetto ramo d’azienda locato,

- concerne l’attività ortovivaistica, con esclusione dell’attività di commercio al

dettaglio di piante, fiori, sementi, attrezzatura del verde e oggettistica varia;

- è costituito da beni mobili e immobili, beni immateriali tra i quali il marchio non

registrato “Giacomelli”, contratti di lavoro subordinato di n. 15 dipendenti, alcuni

subentri in rapporti contrattuali, con esclusione delle rimanenze e scorte di

magazzino, nonché dei debiti e crediti sorti anteriormente alla data di decorrenza

del contratto, coincidente con la data di sottoscrizione (30/09/2015);

- ha durata iniziale di 18 mesi, con previsione di rinnovo automatico per ulteriori 12

mesi;

- prevede un canone di locazione mensile di € 3.000,00 oltre Iva da corrispondere

entro il giorno 10 di ogni mese mediante bonifico bancario.

3. Indipendenza del perito

Lo scrivente dichiara di essere indipendente dalla società fallita e di non avere alcun

interesse diretto o indiretto in operazioni che hanno riguardato in passato la società,

anche con riferimento ai soggetti che con la stessa hanno operato o intrattenuto



rapporti d’affari.

4. Data di riferimento

Al fine della determinazione del valore di stima di cui al precedente punto 2 il Perito

ha fatto riferimento ai valori di bilancio della locataria per il periodo 2010 – 2015. Ad

ogni buon conto evidenzia che, per i metodi utilizzati e le considerazioni sviluppate,

la valutazione di cui alla presente relazione deve intendersi a data corrente.

5. Documentazione esaminata

Il Perito dà atto di aver visionato i sotto elencati documenti:

1) Elenchi dei beni estratti dall’Inventario fallimentare del 18/02/2016;

2) Bilanci della società locataria degli anni dal 2010 al 2015;

3) Risultanze dei Libro cespiti ammortizzabili per gli anni dal 2010 al 2014;

4) Contratto d’affitto di ramo d’azienda stipulato il 30/09/2015, rogito notaio dott.

Gianfranco Manfredi (rep. 29138 e racc. 19988) tra la società fallita (locatrice)

e la “ Giacomelli s.r.l. società agricola” - cod. fisc. 03591650134 (locataria);

5) Contratto estimatorio stipulato il 31/06/2016 tra il fallimento e la “ Giacomelli

s.r.l. società agricola” - cod. fisc. 03591650134;

6) Elaborato peritale del dott. agr. Alessandro Pozzi datato 21/03/2016, concernente

l’identificazione la stima delle giacenze di magazzino;

7) Elaborato peritale del geom. sig.ra Giovanna Tettamanti datato 23/06/2016,

depositato il 01/07/2016, concernente l’identificazione, la regolarità e la stima dei

cespiti immobiliari della ditta fallita.

6. L’attività svolta nel ramo d’azienda

Come sopra indicato, l’azienda oggetto della presente relazione è costituita da un

complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività agricola e florovivaistica, in

Mariano Comense (CO) alla Via per Arosio n. 16, che dal 30/09/2015 per buona parte

è stata gestita dalla “ Giacomelli s.r.l. società agricola” mediante contratto d’affitto di



ramo d’azienda. Quest’ultima gestisce dal 31/05/2016, di fatto mediante contratto

estimatorio stipulato con la curatela, anche il commercio al dettaglio di piante, fiori,

sementi, attrezzatura del verde e oggettistica varia, escluso dal contratto d’affitto

d’azienda.

7. Sopralluoghi effettuati

Il sottoscritto ha effettuato due sopralluoghi presso l’azienda:

• il primo in data 22/04/2016, alla presenza del Curatore del Fallimento, ove ha

avuto modo di visionare i beni mobili;

• il secondo in data 18/05/2016 per verificare alcune corrispondenze documentali e

i dati degli automezzi.

8. Identificazione e composizione dell’azienda

L’azienda oggetto di valutazione deve intendersi costituita unicamente da:

a) i beni strumentali, mobili e immobili, necessari per l’esercizio dell’attività;

b) le giacenze di magazzino (piante, fiori, sementi, attrezzatura del verde,

oggettistica varia, ecc.);

c) la componente immateriale dell’avviamento commerciale, da considerarsi

comprensiva del marchio commerciale non registrato “Giacomelli” e il sito

internet attivo http://www.giacomelligiardini.it/;

non essendovi altre componenti dell’attivo e non insistendo passività di alcun genere

e natura da considerare, in quanto queste ultime restano in capo al fallimento.

Lo scrivente ha potuto rilevare, anche dai sopralluoghi effettuati, che è chiaramente

riconoscibile la presenza di un’azienda, caratterizzata da una propria identità e da una

reale autonomia economica. Ne sono indice il contratto d’affitto d’azienda e il



contratto estimatorio in corso, oltre che la presenza di beni e dipendenti che, sotto la

direzione dell’imprenditore, svolgono una complessa attività quotidiana di gestione.

Dalle informazioni assunte, lo scrivente ritiene verosimili le considerazioni

sull’attività riportate nel sito internet dell’azienda, qui di seguito trascritte:

“Giacomelli opera nel settore della progettazione, realizzazione e manutenzione di

spazi verdi da oltre 40 anni con esperienza che investono tre cicli generazionali della

sua famiglia. Dal momento della sua nascita ad oggi si è man mano consolidata per

estensione, per consistenza di strutture ed attrezzature, per il numero di persone

occupate e clienti acquisiti, ma ancor più per il livello di esperienza raggiunto. Il core

business di Giacomelli è orientato alla progettazione e realizzazione di parchi e

giardini di estensione compresa tra i 1000 e 3000 metri quadrati; non mancano

esperienze importanti su spazi di estensione superiore, così come non vengono

trascurati interventi più minuziosi su spazi molto piccoli fino all’arredo di balconi e

terrazzi. Il servizio post vendita è garantito da squadre di manutenzione supportate da

tecnici con provata e prolungata esperienza. La divisione fiori & retail individua nel

complemento d’arredo, nelle decorazioni floreali, nella vasta scelta di essenze in

contenitore, soluzioni ottimali per creare ambienti raffinati dentro e fuori casa. La

consistenza reale di Giacomelli è sì valutabile dalla sua estensione, dagli assets

tangibili impiegati, dal numero di persone occupate, ma è ancor meglio valutabile

considerando il numero e l’importanza della propria clientela oltre che i servizi offerti

ed il grado di preparazione acquisita dimostrato nelle sue realizzazioni. La

certificazione del sistema gestionale e produttivo secondo gli standards qualitativi

riconosciuti a livello internazionale (UNI EN ISO 9001:2000) rappresenta

un’ulteriore garanzia delle creazioni Giacomelli.”



9. Criteri di valutazione

Si premette che lo scrivente farà qui riferimento a uno dei criteri informatori della

stima ex articolo 2465 C.C., cioè ad un generale criterio prudenza in tutte le

attribuzioni di valore. Infatti, si ritiene che la prudenza nelle valorizzazioni assicuri

una ragionevole affidabilità alla valutazione.

In ottemperanza a tale assunto, le operazioni di stima sono tendenzialmente ispirate

alla prudenza, nelle varie fasi di fissazione d’ipotesi di lavoro, d’individuazione dei

criteri valutazione per beni o categorie di beni, di lettura ed interpretazione dei dati

contabili, di individuazione di costi e prezzi di mercato per beni similari,

d’individuazione di eventuali tassi di capitalizzazione e/o attualizzazione. L’effetto

finale dell’adozione di tale criterio generale di prudenza sarà la determinazione di

valori di stima che evitino la sopravvalutazione dei beni o complesso di beni oggetto

di analisi.

Pertanto, si procede alla definizione dei criteri di valutazione per i singoli beni o per

categorie di beni omogenei o assimilabili.

• BENI STRUMENTALI:

Per i beni strumentali si farà riferimento al loro costo di riacquisto o di

ricostituzione, nello stato e condizione in cui attualmente essi si trovano. Il valore

contabile attribuito in sede di affitto di ramo d’azienda viene considerato il dato

di partenza per valutare l’apprezzamento del mercato verso i tali beni, per poi

procedere a decurtazioni in base allo stato d’uso del bene, alla regolarità delle

manutenzioni previste, alla suscettibilità di utilizzi futuri, all’obsolescenza con

riferimento alle fasi di lavorazione a cui il bene risulta essere finalizzato, al

prezzo di riacquisto di beni similari tecnologicamente più evoluti e in grado di



garantire maggiori standars qualitativi, alla rispondenza alle vigenti normative

inerenti la sicurezza sul lavoro, alla rispondenza a requisiti di qualità nella

costruzione (norme UNI, norme ISO, norme CE, etc.). In ogni caso il criterio di

valutazione sarà improntato alla massima prudenza, al fine di evitare ogni rischio

di sopravvalutazione.

• RIMANENZE:

Le rimanenze di beni, cioè le giacenze di magazzino che figurano tra le attività,

sono valutate al loro costo di riacquisto o ricostituzione, come da Elaborato

peritale del dott. agr. Alessandro Pozzi datato 21/03/2016 (stima a valori di

mercato).

• IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI:

Tali componenti dell’attivo patrimoniale vengono valutati solo se atti a

configurare un autonomo valore di realizzo, altrimenti vengono ignorati nella

stima peritale, in ottemperanza al principio di prudenza in precedenza illustrato.

Per l’avviamento vengono svolte considerazioni a parte, che comprendono il

marchio non registrato denominato “Giacomelli” e del sito internet (vedi sotto).

• AVVIAMENTO:

Considerazione particolare merita l’avviamento del ramo aziendale oggetto di

valutazione, ovvero la capacità di produrre reddito connessa all’insieme

coordinato e organizzato dei beni ceduti. Innanzitutto occorre valutare

l’opportunità di considerare, nel caso in esame, l’elemento immateriale

dell’avviamento commerciale. L’avviamento è un elemento immateriale che

risulta spesso di ardua valutazione, sempre connesso alla stima della rendita da

posizione che l’attività oggetto di stima può avere nella scala delle preferenze



percepite dalla clientela. Nel caso di specie esso è legato a una serie di requisiti

quali l’ubicazione, l’organizzazione, la formulazione dell’offerta, la qualità dei

servizi di ristorazione e d’intrattenimento.

Ai fini della valutazione dell’avviamento si è qui:

1. analizzata e valutata la presenza di elementi definiti di sinergia atti a

configurare un plus-valore (giustificato dal maggior reddito producibile)

rispetto al valore attribuibile ai singoli beni;

2. analizzato e valutato che tale sinergia presenti carattere di stabilità e non sia

quindi legata a temporanee contingenze;

3. determinato un criterio prudenziale di stima dell’avviamento, ricercabile tra

quelli che la pratica professionale e la dottrina hanno elaborato.

A titolo indicativo della generalizzazione della consuetudine di considerare

l’avviamento quale asset patrimoniale intangibile, si rappresenta che anche il

legislatore ha individuato, se pur per finalità impositive, un proprio metodo per la

determinazione del valore di avviamento per aziende e diritti reali su di esse,

riportato all’articolo 2, comma 4, del D.P.R. 31 luglio 1996, n. 460, (in Gazz.

Uff. n. 209 del 6 settembre 1996). Per la stima dell’avviamento, lo scrivente ha

ritenuto di adottare una determinazione indiretta, adottando per la stima

dell’azienda il metodo misto reddituale e patrimoniale e ricavando poi

l’avviamento per differenza. Per ulteriori approfondimenti, si rinvia al successivo

paragrafo sulla “Metodologia di valutazione”.

Va opportunamente evidenziato che nel caso in esame si considera ricompreso

nell’avviamento il valore del marchio non registrato denominato “Giacomelli” e

del sito internet, in considerazione del fatto che non vi sono elementi che possano



dotare detti elementi di una propria autonoma configurazione (e valorizzazione),

scindibile dall’azienda in esame.

10. Valutazione analitica delle poste attive

I beni strumentali immobili

Gli immobili sono oggetto di separato e autonomo elaborato peritale che, oltre a

identificarli e analizzarne la regolarità urbanistico – edilizia – catastale, ne ha stimato

il valore. Lo scrivente, dunque, fa propria la valutazione datata 23/06/2016 del perito

immobiliare incaricato dalla curatela del fallimento, geom. sig.ra Giovanna

Tettamanti, la cui perizia forma l’Allegato A della presente relazione. Dunque, il

valore attribuito ai beni immobili strumentali, ammonta a un totale complessivo di €

1.416.809,33.

Come già rilevato dalla geom. Tettamanti, si ritiene vadano opportunamente inclusi

fra gli immobili strumentali anche quegli immobili accatastati come abitativi (inclusi

nel Lotto 1 della perizia immobiliare). Ciò per ovvi vantaggi di carattere pratico,

organizzativo e funzionale, in quanto, da un lato, la particolare attività esercitata

richiede una costante presenza di personale in azienda e, dall’altro, il fabbricato

residenziale è fisicamente inserito nel contesto dell’azienda agricola.

Pertanto, i beni immobili risultano qui così riepilogati (per i dettagli si rinvia alla

perizia allegata):

1) Fabbricato residenziale di tipo isolato, sviluppantesi in due piani fuori terra,

composto da box e locali accessori a piano seminterrato, ampio appartamento a

piano rialzato e due appartamenti a piano primo, con servitù di passo pedonale e

carraio (da costituire sul terreno alla particella 4462), per una consistenza

commerciale di circa mq. 520,36 complessivi, valorizzato in € 361.534,33;



2) Capannone, ad un solo piano fuori terra, destinato a serre, uffici e locali di

servizio, con porte di accesso che mettono in collegamento con l'area esterna al

mappale 4462 (dalla quale si raggiunge l'antistante Strada Provinciale); per una

consistenza commerciale di circa mq. 900,00 complessivi, con valorizzazione

netta in € 598.030,70;

3) Fabbricato, formato da due porzioni adiacenti, con caratteristiche costruttive e

altezze diverse, parte ad un solo piano fuori terra e parte con due livelli, destinato

a: servizi-spogliatoio-locale di deposito, portico-deposito (a piano terra) e portico-

deposito (a piano primo); la costruzione è in parte formata da porzioni aperte (con

tipologia di portico) e in parte da settori chiusi su tutti i lati; per una consistenza

commerciale di circa mq. 253,00 complessivi, con valorizzazione netta in €

136.591,87;

4) Fabbricato, ad un solo piano fuori terra, destinato a deposito (ricovero mezzi

agricoli); si raggiunge a mezzo di porte di accesso che mettono in collegamento

con l'area esterna al mappale 4462 (dal quale si raggiunge l'antistante Strada

Provinciale, oltre che le restanti porzioni immobiliari); per una consistenza

commerciale di circa mq. 85,00 complessivi, con valorizzazione netta in €

49.420,59;

5) Terreno agricolo in Via Provinciale Per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino;

trattasi di porzioni di terreno, tra loro contigue (ad eccezione della particella

2310) ove è esercitata attività orto-floro-vivaistica, volta a: coltivazione di fondi,

silvicoltura, costruzione-ristrutturazione-manutenzione di parchi, giardini, aree

verdi pubbliche e private; sono inclusi nel cespite una tettoia ad uso serra di circa

mq 1.680 e una serra a tunnel di circa mq 2.880; per una consistenza commerciale



di circa mq. 17.210,00 complessivi, con valorizzazione netta in € 271.231,84.

E così per un totale complessivo di € 1.416.809,33.

I beni strumentali mobili

I beni strumentali mobili sono valutati in base ai prezzi medi correnti desumibili

dall’orientamento del mercato di riferimento, decurtati in base allo stato d’uso del

bene, la regolarità delle manutenzioni previste, la suscettibilità di utilizzi futuri,

l’obsolescenza con riferimento ai servizi a cui il bene risulta essere finalizzato, il

prezzo di riacquisto di beni similari tecnologicamente più evoluti ed in grado di

garantire maggiori standard qualitativi. In ogni caso il criterio di valutazione è

improntato alla massima prudenza, al fine di evitare ogni rischio di

sopravvalutazione. Lo scrivente ha stilato l’elenco dei beni strumentali mobili,

riportato come Allegato B alla presente relazione, in cui evidenzia la categoria di

appartenenza dei singoli beni, se essi sono ricompresi o meno nel contratto d’affitto

d’azienda in corso, e fornisce (laddove possibile) i dati utili rinvenuti. L’ultima

colonna di destra del prospetto riporta il valore attribuito dal sottoscritto ai beni

mobili strumentali, per un totale complessivo di € 286.050,00.

Le giacenze di magazzino

Il magazzino aziendale è ascrivibili a due tipologie merceologiche:

1) piante e fiori in vaso da esterno e interno;

2) fattori tecnici per il giardinaggio e la produzione agricola hobbistica, complementi

e arredi per il verde e la casa.

Tali beni sono stati descritti e valutati nell’elaborato peritale del dott. agr. Alessandro

Pozzi datato 21/03/2016, la cui perizia forma l’Allegato C della presente relazione.



Anche in questo caso lo scrivente fa proprio il valore così attribuito alle giacenze di

magazzino, ammonta a un totale complessivo di € 35.553,09.

Ad ogni modo, considerato che dette rimanenze sono state fatte oggetto di contratto

estimatorio sottoscritto il 31/05/2016 in base al quale saranno verosimilmente venduti

alcuni dei beni facenti parte del predetto magazzino, di ciò si dovrà tener conto

successivamente alla data di rilascio della presente relazione, sottraendo al valore

finale dell’azienda periziato il valore delle giacenze di magazzino vendute.

11. Assenza di poste passive

La presente relazione non considera le poste passive aziendali, in quanto queste

rimangono di esclusiva competenza della procedura fallimentare, che le accerta nel

procedimento di formazione dello stato passivo. L’azienda oggetto di valutazione,

pertanto, è formata unicamente dalle attività valorizzate nel presente elaborato

peritale.

12. Metodologia di valutazione

La valutazione di un’azienda può avvenire in base a due diversi presupposti: la

continuità della gestione (going concern) oppure la liquidazione. Nel caso di specie,

pur se l’incarico di valutazione è stato affidato al sottoscritto dalla curatela del

fallimento, la valutazione viene effettuata sul presupposto della continuità della

gestione. In effetti, detta continuità è in essere in quanto l’azienda è attualmente

gestita da altro soggetto imprenditoriale mediante un contratto d’affitto di ramo

d’azienda che, se considerato unitariamente al collaterale contratto estimatorio

stipulato per le giacenze di magazzino, comprende l’intera attività aziendale.



Il rischio futuro di non continuità dell’attività, certamente presente nell’ambito di

un’azienda riferibile a un soggetto fallito, sarà considerato mediante opportune

correzioni ai flussi attesi e ai tassi di attualizzazione o di rischio.

Si riepiloga qui di seguito quanto evidenziato dalla dottrina aziendalistica1 in merito

alle opportunità di scelta del metodo di stima:

- criteri o metodi patrimoniali: si pongono nell’ottica di una scomposizione del

patrimonio aziendale con realizzo separato delle singole attività (metodica del

mercato) ovvero di ricostruzione ideale del patrimonio medesimo (metodica del

costo);

- criteri o metodi reddituali: sono basati sulla capitalizzazione del reddito netto

distribuibile di lungo periodo, ad un tasso espressivo del costo-opportunità dei

mezzi propri; nelle situazioni reddituali non stabilizzate è necessario tener conto

della prevedibile variabilità dei risultati;

- criteri o metodi che esplicitano la creazione di valore: includono il metodo misto

patrimoniale reddituale (UEC), il metodo Discounted Abnormal Earnings (anche

Residual Income Method) e il metodo Discounted Economic Profit (conosciuto

anche come EVA); si tratta di procedimenti che mediano tra le velutazioni

reddituali e i mezzi investiti nell’azienda;

- criteri o metodi finanziari: sono basati sull’attualizzazione dei flussi monetari resi

disponibili dall’azienda e comprendono il Dividend Discount Model (DDM) e il

Discounted Cash Flow (DCF);

1 PIV – Principi Italiani di Valutazione – Edizione 2015, varati dal Consiglio dei Garanti dell'OIV, con data di applicazione 1 gennaio 2016.



- criteri o metodi comparativi di mercato: comportano l’applicazione, a grandezze

aziendali rilevanti, di moltiplicatori (o multipli) ricavati dalle capitalizzazioni di

Borsa o da negoziazioni (comunque avvenute) di quote di capitale di società

confrontabili.

Il sottoscritto sceglie per la propria valutazione un sottoinsieme della categoria dei

criteri o metodi che esplicitano la creazione di valore, e cioè quello dei metodi misti

patrimoniali-reddituali, in particolare i metodi misti patrimoniali-reddituali con stima

autonoma dell’avviamento (goodwill) o dell’avviamento negativo (badwill).

Infatti, si ritiene opportuno procedere come segue:

1) effettuare una valutazione analitica del patrimonio aziendale basata, nella

prospettiva di continuità aziendale, sui valori di mercato che caratterizzerebbero

l’acquisizione dei diversi elementi patrimoniali (entry price), pur in un’ottica

generale di prudenza che consideri preferibili i valori minimi;

2) sottoporre la valutazione patrimoniale così ottenuta ad una verifica reddituale,

tenuto conto che la situazione di crisi aziendale da cui proviene l’azienda

determina un contesto in cui la redditività non è stabilizzata, con prevedibile

variabilità dei risultati futuri ipotetici in un orizzonte limitato di circa 10 anni;

3) definire la valutazione con un metodo misto patrimoniale-reddituale, effettuando

un bilanciamento delle valutazioni ottenute in base ai due punti precedenti.

In particolare, per quanto riguarda il precedente sub 2), si evidenzia che non è

possibile identificare, dall’andamento medio gestionale degli ultimi anni, un

rendimento medio prospettico da attualizzare. Ciò in quanto l’azienda ha subito una

condizione di crisi tale da portarla al fallimento. pertanto, si ricorre - come vedremo



più avanti - all’identificazione di un sovrareddito minimo che possa integrare il valore

patrimoniale di cui al sub 1) e che, attualizzato, abbia natura di valore di avviamento.

Il metodo patrimoniale reddituale prescelto (UEC2) è definito dalla formula che segue

𝑉𝑒 = 𝐾% + 𝑅( − i+ 𝐾(,-

.

-

(1 + 𝑖++),(

dove:

𝐾% è il patrimonio netto rettificato a valori correnti di mercato, determinata come

indicato nel precedente sub 1)

𝑅( − i+ 𝐾(,- esprime il sovrareddito, qui determinato come differenza tra il reddito

medio sostenibile di lungo periodo (R) e il rendimento normale del patrimonio

(i+ 𝐾(,-)3;

i’’ è il tasso per l’attualizzazione dei sovraredditi4 (o delle carenze di reddito) espressi

dal precedente fattore 𝑅( − i+ 𝐾(,- .

Se nel caso di specie, non essendovi attendibili serie storiche per ipotizzare un reddito

medio prospettico, si determinerà autonomamente il sovrareddito atteso (che

chiameremo 𝑆4′), sulla base di considerazioni legate alla condizione attuale

dell’azienda oggetto di stima, come vedremo più avanti, la formula si adegua a

𝑉𝑒 = 𝐾% + 𝑆4′.

-

(1 + 𝑖++),(

2 noto come UEC perché raccomandato dall’Union Europeenne des Experts Comptables Economiques et Financiers, e riportato alla pag. 142 dei PIV – Principi Italiani di Valutazione – Edizione 2015. 3 i’ è il saggio di rendimento considerato normale. 4 Il tema è dibattuto: mentre il tasso i’ rappresenta il costo del capitale proprio, il tasso i’’ è quello associato al sovrareddito e dipende dalla rischiosità connessa al suo realizzarsi; le opinioni si dividono sul fatto di considerare i’’ un tasso finanziario risk free perché un’ulteriore ponderazione del rischio penalizzerebbe eccessivamente l’avviamento (i’’<i’), oppure considerare pari rischiosità (i’’=i’) o infine scontare una maggiore componente di rischio (i’’>i’). Nella presente relazione si opta per uno scenario che considera una componente di rischio maggiore per il sovrareddito rispetto alla remunerazione del capitale proprio.



la quale, introducendo due correttivi, e cioè lo scarto prudenziale di normalizzazione

del sovrareddito (𝑠.) e un correttivo per tener conto della svalutazione monetaria

(𝑠7), diventa

𝑉𝑒 = 𝐾% + 𝑆4′.

-

(1 + 𝑖++ −𝑠7),(

Determinazione dei parametri 𝑲𝟎= patrimonio netto rettificato

La valutazione del patrimonio netto del ramo d’azienda oggetto di analisi coincide,

non essendovi passività, con la valutazione attribuita ai beni strumentali mobili e

immobili, nonché alle giacenze di magazzino, di cui agli Allegati A, B e C, ed è

dunque pari a

€ 1.416.809,33 + € 286.050,00 + € 35.553,09 = € 1.738.412,42

𝑺𝒓 = Sovrareddito teorico e 𝑺𝒓′ = Sovrareddito atteso

Va preliminarmente evidenziato che i bilanci della ditta individuale per le annualità di

gestione dal 2010 e 2015 riportano i seguenti risultati economici:

- Bilancio 2010 – Ricavi totali € 1.779.506,40 e Utile d’esercizio € 956,97;

- Bilancio 2011 – Ricavi totali € 1.866.022,04 e Perdita d’esercizio € 16.737,93;




- Bilancio 2015 – Ricavi totali € 1.083.321,30 e Utile d’esercizio € 181.275,44.



Come si vede tali serie storiche aziendali fanno rilevare una la redditività media

negativa, oltre a una progressiva perdita della generale capacità di generare ricavi,

tipica di aziende in crisi.

Non risulta dunque possibile individuare, nel passato aziendale, condizioni si stabilità

reddituale tali da far ipotizzare un reddito medio futuro sostenibile.

Ad ogni modo, se, da un lato, non vi sono serie storiche di redditività su cui basare

l’analisi reddituale, dall’altro l’azienda ha dimostrato di continuare a possedere una

propria significatività economica. Questa è attestata dal contratto di affitto di ramo

d’azienda che la curatela fallimentare ha attualmente in essere con la società locataria.

L’azienda suscita dunque l’interesse del mercato, pur con le problematiche di

rischiosità connesse al settore di riferimento.

In tale contesto, dunque, si può pensare di determinare induttivamente un

sovrareddito teorico (𝑆4), per poi derivarne, con l’applicazione di correttivi, il

sovrareddito atteso (𝑆4′).

Il sovrareddito teorico (𝑆4)

considerare che per determinare il sovrareddito che l’azienda è potenzialmente in

grado di produrre nei prossimi anni si possa verosimilmente far riferimento

all’importo del canone di locazione del contratto d’affitto del ramo d’azienda in

essere.

In un’ottica prudenziale, e in assenza di altri dati, detto canone potrebbe rappresentare

l’apprezzamento di mercato del sovrareddito che l’azienda è in grado di produrre.

Questo ragionamento si muove sulla scorta della considerazione che il predetto

canone di locazione, annualmente pari a € 36.000, non sia stato fissato sulla base del

rendimento normale del patrimonio aziendale (il che avrebbe verosimilmente portato



a importi superiori), ma sia stato identificato basandosi su considerazioni di

redditività svolte dalla locataria, la quale avrebbe identificato detto canone come

quell’importo che residua dopo che la gestione abbia spesato tutti i costi e gli oneri

figurativi.

Ovviamente, considerato che il contratto di affitto d’azienda non contempla il

fabbricato residenziale, il canone andrà aggiornato con il valore locatizio di detto

fabbricato, che qui viene considerato pari a un valore locativo mensile di 3,5 €/mq

(minimo valore O.M.I. 2° semestre 2015 per abitazioni civili in zona periferica nel

comune di Mariano Comense) per la superficie commerciale di circa mq. 520,36, che

corrisponde a un canone locatizio annuale di (3,5 * 520,36) * 12 = € 21.855,12

In questa ipotesi, il canone locatizio dell’azienda (adeguato come sopra a 36.000 +

21.855,12 = € 57.855,12) potrebbe essere una prima sommaria stima del sovrareddito

aziendale.

A tale prima valutazione si va qui ad affiancare un ulteriore criterio di stima

sommaria del sovrareddito, con il quale si tenta di sviluppare il già visto fattore

𝑅( − i+ 𝐾(,- . Tale formula determina il sovrareddito come differenza tra il reddito

medio sostenibile di lungo periodo ® e il rendimento normale del patrimonio

(i+ 𝐾(,-).

Non avendo dati storici significativi a disposizione e considerando anche l’attuale

periodo di congiuntura economica negativa, si ipotizza un fatturato medio aziendale

di € 1.000.000 (simile al fatturato 2015) e un reddito medio R pari al 7% di detto

fatturato. In tale ipotesi, R si adeguerebbe a € 70.000. Inoltre, si considera il saggio

normale di rendimento i’ del patrimonio aziendale 𝐾% (inclusivo anche della



remunerazione del rischio d’impresa) pari al 3,39%5. Essendo 𝐾% già determinato, si

avrà:

𝑅( − i+ 𝐾(,- = 70.000 − 3,39% ∗ 1.738.412,42 = 70.000 − 58.932,18 = 11.067,82

Effettuando, prudenzialmente, una media tra i due ipotetici valori, si perviene a

(57.855,12 + 11.067,82) / 2 = € 34.461,47

che, ad avviso dello scrivente, può essere preso a base per la determinazione

sovrareddito teorico (𝑆4) per un periodo di 10 anni.

Il sovrareddito atteso (𝑆4′)

In ottemperanza al sopra richiamato principio di prudenza, il sovrareddito atteso è

calcolato applicando un correttore di normalizzazione al sovrareddito teorico. Il

correttore intende apprezzare prudenzialmente uno scarto che tenga adeguatamente

conto degli imprevedibili eventi futuri che possono rendere non raggiungibile il

sovrareddito teorico. Nel caso di specie sembra verosimile considerare l’esistenza di

fattori di rischio legati all’esperienza storica e alle vicissitudini aziendali che hanno

portato l’azienda al fallimento. Lo scrivente, dunque, coglie la rischiosità generale +

specifica del prossimo triennio di attività (individuato come periodo di tempo critico

nel corso del quale la gestione aziendale dovrà essere reindirizzata) e fissa lo scarto

tra (𝑆4) e (𝑆4’) nella misura di 1/3 del sovrareddito (il 33,33% di 𝑆4). Per i successivi

4 anni la rischiosità generale + specifica si presume in diminuzione e in via di

stabilizzazione. Viene pertanto identificato uno scarto prudenziale pari a 1/4 del

sovrareddito (il 25,00% di 𝑆4). Infine, per gli ultimi tre anni del periodo considerato,

s’identifica solo una rischiosità generale derivante dal settore di attività, posta pari a

5 Coincidente con il TEGM dei mutui a tasso fisso per il periodo 01/04-30/06 2016.



1/10 (il 10,00% di 𝑆4). Per effetto dell’applicazione dello scarto prudenziale di

normalizzazione, il sovrareddito atteso si adegua come dalla tabella che segue

Anno

Sovraredditoteorico(Sr)

Correttoredinormalizzazione

%

Sovraredditoatteso(Sr')

2017 34.461,47 33,33% 22.975,46

2018 34.461,47 33,33% 22.975,46

2019 34.461,47 33,33% 22.975,46

2020 34.461,47 25,00% 25.846,10

2021 34.461,47 25,00% 25.846,10

2022 34.461,47 25,00% 25.846,10

2023 34.461,47 25,00% 25.846,10

2024 34.461,47 10,00% 31.015,32

2025 34.461,47 10,00% 31.015,32

2026 34.461,47 10,00% 31.015,32

i’’ = Tasso di attualizzazione del sovrareddito atteso

Il tasso di attualizzazione è pari saggio normale di rendimento i’ del patrimonio

aziendale, già sopra individuato nel 3,39%, più una maggiorazione che tenga conto

della rischiosità specifica e generale dell’iniziativa imprenditoriale nel 1° periodo

(triennio), nel 2° periodo (quadriennio) e nel 3° periodo (triennio).

Si tratta degli stessi periodo già individuati per la determinazione del sovrareddito

atteso. Per il primo periodo 2017 – 2019 si identifica un tasso di remunerazione +

rischio fatto pari al 9,41%6. Per il quadriennio 2020 – 2023 il medesimo tasso viene

posto pari al 6,50% e per il terzo periodo 2024 – 2026 lo stesso tasso viene ipotizzato

pari al 4,00%. Ciò in ragione della diversa rischiosità che si è detta associata ai tre

diversi periodi: rischiosità generale + specifica del 1° periodo (prossimo triennio) nel

corso del quale la gestione aziendale dovrà essere reindirizzata; 2° periodo con ridotta

6 Coincidente con il TEGM delle aperture di credito oltre € 5.000 per il periodo 01/04-30/06 2016.



rischiosità specifica e redditività in corso di stabilizzazione; 3° periodo con sola

rischiosità generale.

g = correttivo per svalutazione monetaria

Viene reclutato un correttivo che tenga conto, in termini estremamente prudenziali,

della svalutazione monetaria futura prevedibile, indicato nella misura media annuale

dello 0,5%.

Calcolo del valore.

Sulla base di quanto sopra rappresentato, il calcolo del valore attribuibile al

complesso aziendale risulterà dall’applicazione della predetta formula

𝑉𝑒 = 𝐾% + 𝑆4′.

-

(1 + 𝑖++ −𝑠7),(

e quindi

𝑉𝑒 = 1.738.412,42 + 𝑆4′.

-

(1 + 𝑖++ − 0,5%),(

dove il fattore di € 1.738.412,42 rappresenta è il patrimonio netto rettificato a valori

correnti di mercato, e il resto della formula rappresenta l’attualizzazione del

sovrareddito atteso e, quindi, la stima dell’avviamento.

Lo sviluppo dei conteggi per l’attualizzazione del sovrareddito atteso 𝑆4′ è riportato

analiticamente nel prospetto che segue:

Anno

Sovraredditoteorico(Sr)

Correttoredinormalizzazione

%

Sovraredditoatteso(Sr')

Tassodiattualizzazione

i''

Correttivosval.

monetariaSm

AttualizzazionediSr'

(Avviamento)

2017 34.461,47 33,33% 22.975,46 0,0941 0,005 21.095,82

2018 34.461,47 33,33% 22.975,46 0,0941 0,005 19.369,96

2019 34.461,47 33,33% 22.975,46 0,0941 0,005 17.785,29

2020 34.461,47 25,00% 25.846,10 0,0650 0,005 20.472,53

2021 34.461,47 25,00% 25.846,10 0,0650 0,005 19.313,71



2022 34.461,47 25,00% 25.846,10 0,0650 0,005 18.220,48

2023 34.461,47 25,00% 25.846,10 0,0650 0,005 17.189,13

2024 34.461,47 10,00% 31.015,32 0,0400 0,005 23.553,39

2025 34.461,47 10,00% 31.015,32 0,0400 0,005 22.756,90

2026 34.461,47 10,00% 31.015,32 0,0400 0,005 21.987,35Sovrareddito

medio 34.461,47 Valore

attualizzato 201.744,58

Dunque, la valutazione del complesso aziendale si esprime come sommatoria del

patrimonio netto e dell’avviamento come sopra determinato

𝑉𝑒 = 1.738.412,42 + 201.744,58 = €𝟏. 𝟗𝟒𝟎. 𝟏𝟓𝟕

13. La valutazione del canone d’affitto dell’azienda

Si è già detto al precedente paragrafo che il sottoscritto ha individuato nel 3,39% il

saggio normale di rendimento i’ del patrimonio aziendale 𝐾%, inclusivo anche della

remunerazione del rischio d’impresa. Tale tasso coincide con il TEGM dei mutui a

tasso fisso per il periodo 01/04-30/06 2016, sulla scorta della considerazione che il

settore bancario apprezza adeguatamente sia la remunerazione che la rischiosità

d’investimenti garantiti da cespiti immobiliari. Nel caso di specie, la parte

preponderante del valore aziendale è espressa proprio dagli immobili che, se pur

concessi in locazione unitamente all’azienda, restano di proprietà della ditta locatrice.

Pertanto, si ritiene condivisibile la scelta del predetto TEGM quale misura del tasso di

redditività e del premio di rischio. In altri casi, la prassi aziendalistica tende a

scegliere una media dei tassi di rendimento di attività finanziarie a basso rischio (ad

es. titoli di stato), per poi maggiorarla di un tasso che esprima il grado di rischio di

azienda e di mercato. Nel caso di specie il sottoscritto ritiene che il tasso del 3,39%

esprima correttamente la sommatoria dei predetti due fattori (si pensi, ad esempio,

che il tasso medio di rendimento dei BTP decennali è al 27/06/2016 pari all’1,52% e



che il rendimento dei BOT annuali collocati nell’asta dell’11/05/2016 è stato

negativo). Pertanto, il canone di locazione annuo dell’azienda stimata può essere così

determinato:

1.738.412,42 * 3,39% = € 58.932,18 ≈ € 60.000,00

14. Congruità del canone d’affitto del ramo azienda attualmente in essere

Attualmente è in essere il contratto d’affitto di ramo d’azienda stipulato il

30/09/2015, rogito notaio dott. Gianfranco Manfredi (rep. 29138 e racc. 19988) tra

la società fallita (locatrice) e la “ Giacomelli s.r.l. società agricola” - cod. fisc.

03591650134 (locataria), che prevede un canone annuo di € 36.000.

Tale contratto, come già precisato al precedente paragrafo 12, non include il

fabbricato residenziale. Per questa ragione il canone d’affitto del ramo d’azienda

andrà aggiornato con il valore locatizio di detto fabbricato, che qui viene considerato

pari a un valore locativo mensile di 3,5 €/mq (minimo valore O.M.I. 2° semestre 2015

per abitazioni civili in zona periferica nel comune di Mariano Comense) per la

superficie commerciale di circa mq. 520,36, che corrisponde a un canone locatizio

annuale di (3,5 * 520,36) * 12 = € 21.855,12.

Se sottraiamo tale importo al canone di locazione dell’intera azienda, come

determinato nel paragrafo precedente, si avrà

58.932,18 – 21.855,12 = 37.077,06

il che depone a favore della sostanziale congruità del canone d’affitto del ramo

d’azienda, pari a € 36.000 annui, come indicato nel contratto sopra citato.

Pertanto, la maggiorazione da apportare all’attuale canone annuo di locazione del

ramo d’azienda finalizzata alla rinegoziazione di un nuovo contratto di affitto

dell’intera azienda è pari a € 24.000,00.



15. Riepilogo della valutazione

A) In base a quanto illustrato il valore dell’azienda oggetto della presente relazione è

stimato in € 1.940.000,00 (Euro Unmilionenovecentoquarantamila/00). Tale

valutazione rappresenta il valore attribuito dal sottoscritto al patrimonio netto

dell’azienda (risulta dalla sommatoria delle valutazioni dei beni mobili ed

immobili di cui agli Allegato A, B e C) e il valore dell’avviamento determinato

nel precedente paragrafo 12.

B) Inoltre, il canone annuo di locazione dell’azienda in predicato ritenuto congruo

dal sottoscritto è pari a € 60.000,00 (Euro Sessantamila/00).

C) La maggiorazione da apportare all’attuale canone di locazione del ramo d’azienda

finalizzata alla rinegoziazione di un nuovo contratto di affitto dell’intera azienda è

pari a € 24.000,00 (Euro Ventiquattromila/00).

16. Elenco allegati

A. Perizia di stima dei beni immobili; B. Prospetto di valutazione dei beni mobili strumentali; C. Perizia di stima giacenze di magazzino; D. Lettera di conferimento dell’incarico.

Con quanto esposto il sottoscritto ritiene di aver assolto al mandato ricevuto,

rimanendo tuttavia a disposizione per ogni occorrenza ed approfondimento che si

rendessero necessari.

Redatto in Cantù (Como) il 1 luglio 2016

Il Perito

Fallimentare N. 22/2016

tecnico incaricato: GIOVANNA TETTAMANTIPagina 1 di 49

TRIBUNALE ORDINARIO - COMO

FALLIMENTARE

22/2016

DEBITORE:

************

GIUDICE:

dott. MARCO MANCINI

CURATORE:

dott. EUGENIO COLOMBO

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 23/06/2016

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

GIOVANNA TETTAMANTI

CF:TTTGNN64L42C933V

con studio in COMO (CO) Via Pasquale Paoli n.1

telefono: 031262195

fax: 0312070097

email: [email protected]

Admin

Casella di testo

ALLEGATO A



1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

* Appartamento a MARIANO COMENSE Via Provinciale per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino, della superficie commerciale di 189,50 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di nuda proprietà (************ ) con diritto di abitazione a favore di ***************** (30.01.1929).

Si tratta di appartamento, inserito nell'ambito di edificio residenziale di tipo isolato, sviluppantesi in due piani fuori terra (ad uso abitativo), oltre a piano seminterrato (adibito ad accessori), l'immobile di medio livello costruttivo è stato edificato oltre 40 anni fa.

L'unità abitativa è raggiungibile direttamente dall'esterno, a mezzo di scala di collegamento con il terreno alla part.4462, o da vano scala interno, che conduce agli accessori a piano terra, quindi al box alla particella 4462/7 ed al terreno alla particella 4462.

L'appartamento, a livello rialzato, si articola in: ingresso, cucina, antibagno, bagno, soggiorno (con ampio terrazzo), disimpegno notte, tre camere da letto (due con balcone) e bagno.

Le condizioni di manutenzione, pur sufficienti, suggeriscono la necessità di interventi, anche di carattere straordinario (a titolo esemplificativo) al fine di eliminare alcune infiltrazioni presenti nel bagno e nel soggiorno oltre che una fessurazione (nel soggiorno), l'adeguamento dell'altezza dei parapetti, la sostituzione della moquette nelle camere, la revisione o il ripristino dei bagni e di tutti gli impianti.

Sono presenti (in comproprietà con gli altri due appartamenti a piano 1°, ai subalterni 4 e 5), locali accessori, ubicati nel seminterrato (in adiacenza al box), con destinazione: corridoio, lavanderia, centrale termica, disimpegno e cantina, aventi pavimentazione in piastrelle di grès, pareti e soffitti al rustico, con presenze diffuse di umidità e infiltrazioni.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano rialzato. Identificazione catastale:

foglio 7 particella 4462 sub. 3 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria A/2, classe 3^, consistenza 6,5 vani, rendita 772,10 Euro,

indirizzo catastale: Via Per Arosio n.16, piano: Terra,

intestato a ************,

superficie catastale totale mq.166 - escluse aree scoperte mq.158

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est:

(piano terra/rialzato) - prospetto su area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1), scala di ingresso esterna, atrio e vano scala interno (comuni a tutto il fabbricato), prospetto su area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1),

(piano seminterrato) - terrapieno, ripostiglio/garage alla particella 4462/6, terrapieno.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano seminterrato. Immobile costruito negli anni

'70.

A

TRIBUNALE ORDINARIO - COMO - FALLIMENTARE 22/2016

LOTTO 1



* Appartamento a MARIANO COMENSE Via Provinciale per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino, della superficie commerciale di 137,74 mq ca., per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************ ).

Si tratta di appartamento, inserito nell'ambito di edificio residenziale di tipo isolato, sviluppantesi in due piani fuori terra (ad uso abitativo), oltre a piano seminterrato (adibito ad accessori), l'immobile di medio livello costruttivo è stato edificato circa 40 anni fa.

L'unità abitativa è raggiungibile direttamente dall'esterno, a mezzo di scala di collegamento con il terreno alla part.4462 e anche da vano scala interno, che conduce agli accessori a piano terra, quindi al box alla particella 4462/7 ed al terreno alla particella 4462.

L'appartamento, a piano primo, si articola in: ingresso, cucina e soggiorno con balcone, disimpegno, bagno e due camere da letto con balcone.

Le condizioni di manutenzione, pur sufficienti, suggeriscono la necessità di interventi, anche di carattere straordinario (a titolo esemplificativo) al fine di adeguare l'altezza dei parapetti, sostituire la moquette nelle camere, rifare i bagni, revisionare i serramenti esterni e ripristinare di tutti gli impianti.

Sono presenti (in comproprietà con gli altri due appartamenti a piano rialzato e 1°, ai subalterni 3 e 5), locali accessori, ubicati nel seminterrato (in adiacenza al box), con destinazione: corridoio, lavanderia, centrale termica, disimpegno e cantina, aventi pavimentazione in piastrelle di grès, pareti e soffitti al rustico, con presenze diffuse di umidità e infiltrazioni.

Identificazione catastale:


indirizzo catastale: Via Per Arosio n.16, piano: 1°,



Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: (piano primo) - vano scala comune, appartamento alla particella 4462/5, prospetto su area alla

particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1),


L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano seminterrato. Immobile costruito negli anni 1970.

* Appartamento a MARIANO COMENSE Via Provinciale per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino, della superficie commerciale di 123,42 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************ )




Le condizioni di manutenzione, pur sufficienti, suggeriscono la necessità di interventi, anche di carattere straordinario (a titolo esemplificativo) al fine di adeguare l'altezza dei parapetti, sostituire la moquette nelle camere, rifare i bagni (sono visibili segnali di una vistosa perdita nella parete bagno/camera), revisionare i serramenti esterni e ripristinare di tutti gli impianti.

Sono presenti (in comproprietà con gli altri due appartamenti a piano rialzato e 1°, ai subalterni 3 e 4), locali accessori, ubicati nel seminterrato (in adiacenza al box), con destinazione: corridoio, lavanderia, centrale termica, disimpegno e cantina, aventi pavimentazione in piastrelle di grès, pareti e soffitti al

C

B



rustico, con presenze diffuse di umidità e infiltrazioni.




intestato a ************


(piano primo) - prospetto su area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1), appartamento alla particella 4462/4, vano scala comune, prospetto su area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1),


* Box doppio a MARIANO COMENSE Via Provinciale per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino, della superficie commerciale di 69,70 mq ca, per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************ )

Si tratta di ampio box, con annessa zona ripostiglio, inserito nell'ambito di edificio residenziale di tipo isolato, sviluppantesi in due piani fuori terra (ad uso abitativo), oltre a piano seminterrato (adibito ad accessori), l'immobile di medio livello costruttivo è stato edificato da circa 40 anni.

L'unità è raggiungibile direttamente dall'esterno attraverso viale (sulla particella 4462), che si dirama dalla Strada Provinciale.

A mezzo di scala interna sono raggiungibili gli appartamenti posti ai piani superiori, contraddistinti alla particella 4462 subalterni 3-4-5.

Le condizioni di manutenzione, pur sufficienti, suggeriscono la necessità di interventi, anche di carattere straordinario soprattutto al fine di eliminare i diffusi fenomeni di umidità e infiltrazioni.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato. Identificazione catastale:

foglio 7 particella 4462 sub. 6 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria C/6, classe 1^, consistenza 105 vani, rendita 558,55 Euro,

indirizzo catastale: Via Per Arosio n.16, piano: seminterrato,


superficie catastale totale mq.120 Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: accessori comuni alle particelle 4462/3-4-5, area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1) e, nuovamente, accessori comuni alle particelle 4462/3-4-5.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 fuori terra e 1 piano seminterrato. Immobile costruito negli anni '70.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 520,36 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 425.334,50

D



Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 361.534,33

Data della valutazione: 23/06/2016

N.B. Il Lotto 1 è costituito da fabbricato ad uso residenziale (composto da box e locali accessori a piano seminterrato, ampio appartamento a piano rialzato e due appartamenti a piano 1°), alle particelle 4462/3-4-5-6, con servitù di passo pedonale e carraio (da costituire sul terreno alla particella 4462). Il bene è in condizioni sufficienti e necessita di interventi di manutenzione anche straordinaria.

Si sono riscontrate imperfezioni edilizie e catastali, che dovranno essere oggetto di regolarizzazione o ripristino allo stato assentito.

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile alla part.4462/3 risulta occupato da ***************** (titolare di diritto di abitazione). Nell'atto di donazione 02.07.1991, a rogito notaio Salvatore Dello Iacono, rep.nn.119069/13911, al punto 3) di Patti e Condizioni si legge che è riconosciuto: "... l'alloggio in uno degli appartamenti donati che ... vorranno scegliere"; per cui attualmente l'unità alla particella 4462/3, è gravata da diritto di abitazione a favore di **************.

Le altre particelle ai nn.4462/4-5-6 sono in uso alla proprietaria.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

N.B. Si precisa che è stata effettuata visura ipocatastale ventennale riferita agli immobili inseriti nella Sentenza di Fallimento 22/2016-29.02.2016.

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

Altre limitazioni d'uso: diritto d'abitazione a carico della particella 4462/3.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

* Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 06/03/2007 a firma di notaio Piercarlo Colnaghi ai nn. 49923/21231 di repertorio, iscritta il 07/03/2007 a Como ai nn. 7759/1601, a favore di Centrobanca - Banca di Credito Finanziario e Mobiliare spa, contro *****************, derivante da concessione a garanzia di finanziamento. Importo ipoteca: € 5.000.000,00. Importo capitale: € 2.500.000,00. Durata ipoteca: 4 anni e 8 mesi

* Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/06/2011 a firma di notaio Piercarlo Colnaghi ai nn. 57074/26248 di repertorio, iscritta il 10/06/2011 a Como ai nn. 15777/3177, a favore di Credito Valtellinese soc. coop., contro ************, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: € 450.000,00.



Importo capitale: € 250.000,00. Durata ipoteca: 15 anni

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

* Sentenza di fallimento, stipulata il 29/02/2016 a firma di Tribunale Ordinario di Como ai nn. 22/2016 di repertorio, trascritta il 18/03/2016 a Como ai nn. 6774/4468, a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO ************, in qualità di titolare dell'Azienda Florovivaistica ***************** di ************, contro ************

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. N.B. Per più precisi dettagli si rinvia alla relazione ventennale allegata.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

Ulteriori avvertenze:

L'immobile non è inserito in compendio condominiale, non sono pertanto rilevabili spese di gestione, vincoli o quote millesimali. N.B. L'accesso al fabbricato residenziale (e quindi alle particelle 4462/3-4-5-6), dovrà avvenire a mezzo di servitù di passo, pedonale e carraio, da praticare sulle particelle 4462-14133-14134 (di cui al Lotto 2). L'immobile, nel PGT vigente, è inserito in area con destinazione "ambito agricolo florovivaistico AG4", ma è contrassegnato come "edificio extra agricolo" (* ai sensi art.69).

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

ATTUALE PROPRIETARIO:

* ************ per la quota di 1000/1000, in forza di Dichiarazione di Successione (dal 10/05/2009 ad oggi), registrata il 24/06/2009 a Cantù ai nn.439/2009.

* Rinuncia di eredità di ********** Emanuele e ********** Elena, atto stipulato il 19.05.2009, a rogito notaio Nicola Begalli, ai nn.162835/27538, registrato il 19.05.2009 a Como ai n.5579 s.1T.

* Dichiarazione di Successione integrativa, in data 07.05.2010, all'Agenzia delle Entrate-Ufficio Territoriale di Cantù- classificata al n.345 vol.9990, trascritta l'11.08.2010 a Como, ai nn.23465/14162.

************ * In forza di Accettazione tacita di eredità, con atto stipulato il 07/06/2011 a firma di Piercarlo Colnaghi ai nn.57074/26248 di repertorio, trascritto il 10/06/2011 a Como ai nn.15776/9844.

6.1. PRECEDENTI PROPRIETARI:

* ***************** e ****************** per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di compravendita (fino al 25/03/2001), con atto stipulato il



28/11/1984 a firma di Salvatore Dello Iacono ai nn. 53473/8348 di repertorio, registrato il 13/12/1984 a Cantù al n.1422, trascritto il 19/12/1984 a Como ai nn.18067/14204. Il titolo è riferito solamente a CT particelle n.14133-14134 (ex 9333). (Segue atto di donazione a rogito notaio Varrica 26.03.2001 rep.nn.48447/12213, trascritto a Como il 04.04.2001 nn.7311/5372-7312/5373, con il quale le mogli dei fratelli ********** cedono la loro quota di spettanza ai mariti.)

* ***************** e ******************per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di donazione (fino al 25/03/2001), con atto stipulato il 02/07/1991 a firma di Salvatore Dello Iacono ai nn.119069/13911 di repertorio, registrato il 15/07/1991 a Cantù al n. 708 s.1, trascritto il 16/07/1991 a Como ai nn. 14467/10432. Il titolo è riferito solamente a CF particelle nn.4462/3-4462/4-4462/5-4462/6-4462/7-4462/8-4462/9 - CT particelle 2304-2310-4464-4467-4701. Al punto 3) di Patti e Condizioni si legge che ai donanti è riconosciuto: "... l'alloggio in uno degli appartamenti donati che ... vorranno scegliere" (attualmente l'unità alla particella 4462/3).

* ***************** e ******************per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di compravendita (fino al 25/03/2001), con atto stipulato il 14/06/1990 a firma di Salvatore Dello Iacono ai nn. 109733/13011 di repertorio, registrato il 28/06/1990 a Cantù al n.356, trascritto il 28/06/1990 a Como ai nn. 12158/8044. Il titolo è riferito solamente a CT particella n.2307. (Segue atto di donazione a rogito notaio Varrica 26.03.2001 rep.nn.48447/12213, trascritto a Como il 04.04.2001 nn.7311/5372-7312/5373, con il quale le mogli dei fratelli ********** cedono la loro quota di spettanza ai mariti.)

* *****************per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di divisione (dal 26/03/2001 fino al 09/05/2009), con atto stipulato il 26/03/2001 a firma di Carmelo Varrica al n.48448 di repertorio, registrato il 04/04/2001 a Como al n. 313, trascritto il 19/04/2001 a Como ai nn. 7312/5373.

N.B. Per più precisi dettagli si rinvia alla relazione ventennale allegata.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

In riferimento all'edificio residenziale realizzato sulla particella 4462 (subalterni 3-4-5-6), si evidenzia che in data 30.12.1970, il segretario del Comune di Mariano Comense ha ricevuto Atto di convenzione edilizia, rep.n.359, registrato a Cantù il 05.01.1971 al n.2 vol.56, trascritto a Como il 13.01.1971 ai nn.438/385, con il quale l'allora proprietario, ha assunto "... l'impegno per il vincolo di azzonamento e di densità edilizia prevista dal Piano di Fabbricazione nei riguardi dell'area ... a costruire sul mappale di proprietà solo quanto è ammesso dall'art.31 - per un massimo di mq.693, con ulteriore possibilità di edificazione per mq.400 ...".

(Per maggiori dettagli si rinvia all'atto allegato.)

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

* Nulla Osta N. 25/1970, intestato a ******************, per lavori di costruzione casad'abitazione, presentata il 04/02/1970, rilasciata il 01/04/1970 con il n. 25/1970. Il titolo è riferito solamente a particella ex 4461 (ora 4462/3-4-5-6 edificio residenziale)

* Concessione in Sanatoria N. 280/1986, intestata a ******************, per lavori di indifformità con ampliamento fabbricato ad uso residenziale rispetto alla CE n.25/1970, formazione vani ad uso ufficio, serre e tettoie, inerente l'attività florovivaistica, presentata il 26/03/1986, rilasciata il 31/07/1989 con il n. 280/1986. Situazione assentita come da planimetrie catastali 14/06/1989. 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di governo territoriale vigente, in forza di delibera di Consiglio Comunale nn.78-79-80-81 del 10-11-12-13.12.2012 - pubblicato sul BURL n.13 del 27.03.2013, cui si rinvia per maggiori dettagli. L'immobile ricade in zona "Ambito agricolo" - "Ambito agricolo florovivaistico - AG4".



Norme tecniche di attuazione ed indici.

Art.65-Ambito agricolo. Gli ambiti agricoli sono destinati all'agricoltura intesa come funzione economica, nonchè come attività che concorre alla salvaguardia del paesaggio e dell'equilibrio ecologico. In tutti gli ambiti agricoli: - sono da limitare le trasformazioni che compromettono lo sviluppo delle attività agricole, che sottraggono porzioni significative di territorio e che riducono la capacità produttiva; - deve essere conservata l'integrità del territorio e, di conseguenza, limitata la frammentazione; - ogni intervento deve concorrere alla conservazione attiva del territorio, alla tutela e alla valorizzazione delle risorse ecosistemiche; - è sempre possibile per l'imprenditore orto-floro- vivaista utilizzare per le proprie pratiche culturali anche gli ambiti agricoli non classificati come ambito agricolo florovivaistico AG4; considerate le caratteristiche peculiari di tali ambiti e gli obiettivi di salvaguardia del piano, in questi ambiti non è possibile autorizzare insediamenti di tipo produttivi extra agricolo. Destinazioni: - principale: agricola, - integrativa: servizi pubblici (solo edifici esistenti e non aree) e agriturismo ai sensi legislazione regionale.

Art.68-Ambito agricolo florovivaistico AG4. Sono le aree agricole sulle quali si svolgono attività florovivaistiche. Il PGT assegna a tali attività una valenza sia paesistico-ambientale sia culturale, caratterizzandosi come elemento del paesaggio e dell'economia locale tradizionale. Salvo le normali pratiche culturali e gli avvicendamenti le aree destinate ad attività florovivaistiche devono mantenere e rigenerare gli impianti arborei. Sono presenti specifiche regole di salvaguardia e valorizzazione da applicarsi alle aree del presente ambito classificate dal PTCP come sorgenti di biodiversità di primo e di secondo livello o che ricadono nel Parco Locale di Interesse Sovracomunale PLIS della Brughiera Briantea. Gli edifici esistenti alla data di adozione del PGT, aventi destinazione conforme, possono subire tutti gli interventi diretti definiti dal Regolamento Edilizio nel rispetto delle indicazioni generali artt.65-69 . Con Delibera di Giunta Comunale n.122/29.07.2015 (pubblicata su BURL n.34/19.08.2015) risulta avviato procedimento relativo alla "variante n.1" di PGT (al PdR e al PdS). Il fabbricato, nel PGT vigente, è inserito in area con destinazione "ambito agricolo florovivaistico AG4", ma è contrassegnato da un "*" come "edificio extra agricolo" (* ai sensi art.69).

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Sono state rilevate le seguenti difformità.

(Provvedimenti edilizi di riferimento: Nulla Osta n.25/1970 - Condono Edilizio-Concessione in Sanatoria n.280/1986.)

Si è riscontrata non corretta corrispondenza fra le planimetrie depositate presso la P.A. (planimetrie catastali) e lo stato dei luoghi, le problematiche maggiori riguardano:

* appartamento a piano rialzato sub.3 - imprecisa rappresentazione (non sono raffigurati alcuni pilastri e non risulta indicata una finestra nella camera e Nord/Est);

* appartamenti a piano 1° ai subb.4-5 - imperfetta rappresentazione (con particolare riferimento ai balconi di dimensioni differenti);

* accessori comuni ai subb.3-4-5 a piano seminterrato (mancata individuazione di alcune aperture interne ed esterne);

* box a piano seminterrato al sub.6 (risulta indicato un'inesistente tavolato di separazione con zona ripostiglio e non è segnalata una finestra).

Le difformità sono regolarizzabili mediante: predisposizione di pratica di Accertamento di Conformità (con doppia verifica al momento di realizzazione dell'opera ed al momento di presentazione della domanda) e di richiesta di Autorizzazione Paesaggistica in Sanatoria, con pagamento delle relative oblazioni e con eventuale realizzazione di opere edili di rimessa in pristino per la particolarità non sanabili. Costi di regolarizzazione:

Predisposizione pratica, pagamento oblazione ed eventuali opere edili per il ripristino della situazione assentita (ove non sanabile): €.11.500,00

CRITICITÀ: MEDIA



8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Sono state rilevate le difformità già dettagliate nel paragrafo inerente la conformità edilizia. Le predette difformità sono regolarizzabili mediante:

Predisposizione elaborato planimetrico e n.5 planimetrie catastali.

Costi di regolarizzazione:

Denuncia di variazione catastale e relativi tributi: €.3.500,00

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

* Appartamento a MARIANO COMENSE Via Provinciale per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino, della superficie commerciale di 189,50 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di nuda proprietà (************ ) con diritto di abitazione a favore di ***************** (30.01.1929).

Si tratta di appartamento, inserito nell'ambito di edificio residenziale di tipo isolato, sviluppantesi in due piani fuori terra (ad uso abitativo), oltre a piano seminterrato (adibito ad accessori), l'immobile di medio livello costruttivo è stato edificato oltre 40 anni fa.

L'unità abitativa è raggiungibile direttamente dall'esterno, a mezzo di scala di collegamento con il terreno alla part.4462, o da vano scala interno, che conduce agli accessori a piano terra, quindi al box alla particella 4462/7 ed al terreno alla particella 4462.

L'appartamento, a livello rialzato, si articola in: ingresso, cucina, antibagno, bagno, soggiorno (con ampio terrazzo), disimpegno notte, tre camere da letto (due con balcone) e bagno.

Le condizioni di manutenzione, pur sufficienti, suggeriscono la necessità di interventi, anche di carattere straordinario (a titolo esemplificativo) al fine di eliminare alcune infiltrazioni presenti nel bagno e nel soggiorno oltre che una fessurazione (nel soggiorno), l'adeguamento dell'altezza dei parapetti, la sostituzione della moquette nelle camere, la revisione o il ripristino dei bagni e di tutti gli impianti.

Sono presenti (in comproprietà con gli altri due appartamenti a piano 1°, ai subalterni 4 e 5), locali accessori, ubicati nel seminterrato (in adiacenza al box), con destinazione: corridoio, lavanderia, centrale termica, disimpegno e cantina, aventi pavimentazione in piastrelle di grès, pareti e soffitti al rustico, con presenze diffuse di umidità e infiltrazioni.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano rialzato. Identificazione catastale:




BENI IN MARIANO COMENSE VIA PROVINCIALE PER AROSIO 16,

FRAZIONE CASCINA MASCELLINO

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

CRITICITÀ: MEDIA



(superficie catastale totale mq.166 - escluse aree scoperte mq.158


(piano terra/rialzato) - prospetto su area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1), scala di ingresso esterna, atrio e vano scala interno (comuni a tutto il fabbricato), prospetto su area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1),


L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano seminterrato.

Immobile costruito negli anni '70.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in area agricola (così come le zone vicine), i più importanti centri limitrofi sono Cantù, Como, Monza e Lecco.

Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi interni sono ottimi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

SERVIZI

asilo nido al di sopra della media

biblioteca nella media

campo da calcio nella media

centro commerciale al di sopra della media

farmacie nella media

municipio al di sopra della media

negozi al dettaglio nella media

ospedale al di sopra della media

scuola elementare nella media

scuola per l'infanzia nella media

scuola media inferiore nella media

scuola media superiore al di sopra della media

COLLEGAMENTI

aeroporto distante 50 al di sopra della media

autobus distante 0,5 nella media

ferrovia distante 3 nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Delle Componenti Edilizie:

infissi esterni: finestre ad ante (con vetri semplici) al di sotto della media

realizzate in legno.

Il sistema di chiusura non funziona correttamente per cui i serramenti si chiudono a fatica e tendono poi a riaprirsi.



infissi interni: a battente realizzati in legno (con sopraluce in vetro)

manto di copertura: realizzato in tegole in cotto.

(Sono presenti segni di infiltrazioni al piano primo, la perlinatura del sottogronda è in pessimo stato.)

pareti esterne: costruite in muratura, il rivestimento è realizzato in intonaco

pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica - marmo - moquette

nella media

al di sotto della media

nella media

nella media

protezioni infissi esterni: persiane realizzate in al di sotto della media

legno

rivestimento interno: posto in cucina e bagni, realizzato in piastrelle di ceramica

scale: interna al fabbricato con rivestimento in marmo e graniglia

protezioni infissi esterni: persiane ad ante realizzate in legno

Degli Impianti:

antifurto: con sensori esterni conformità: da verificare

nella media

nella media

nella media

nella media

citofonico: conformità: da verificare nella media

elettrico: sottotraccia conformità: da verificare nella media

gas: con alimentazione diretta da rete comunale conformità: da verificare

idrico: con alimentazione in diretta da rete comunale conformità: da verificare

termico: centralizzato (per tutto il fabbricato abitativo) con alimentazione a gas i diffusori sono corpi radianti conformità: da verificare

nella media

nella media

nella media

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: Indici mercantili

Descrizione consistenza indice commerciale

Appartamento 158,00 x 100 % = 158,00

Portici 32,00 x 50 % = 16,00

Quota di 1/3 accessori comuni 31,00 x 50 % = 15,50

(mq.93,00x1/3=mq.31,00)

Totale: 221,00 189,50

VALUTAZIONE:



DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: parametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: borsa dati immobiliari

Fonte di informazione: Borsino immobiliare FIMAA Como - anno 2016

Descrizione: appartamenti anni '70

Superfici principali e secondarie: 100

Prezzo/Prezzo richiesto: 80.000,00 pari a 800,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare

Descrizione: villa bifamiliare indipendente



COMPARATIVO 3


Descrizione: casa indipendente formata da più unità immobiliari



COMPARATIVO 4


Descrizione: appartamento anni '70


Prezzo/Prezzo richiesto: 140.000,00 pari a 1.076,92 Euro/mq

COMPARATIVO 5

Tipo fonte: agenzia del territorio

Fonte di informazione: O.M.I.

Descrizione: appartamenti in stato normale (minimo)



COMPARATIVO 6



Descrizione: appartamenti stato normale (massimo)





SVILUPPO VALUTAZIONE:

Nella formulazione del giudizio di stima, si è tenuto conto – in qualità di fonti dirette – sia delle informazioni e dei dati ricavati dai colloqui con il personale specializzato nel settore (responsabili di agenzie immobiliari, imprese edili e tecnici della zona), sia degli annunci immobiliari, così come - in qualità di fonti indirette - dei borsini e listini immobiliari.

Considerate le caratteristiche dell'immobile nel suo complesso, la sua ubicazione in prossimità della Strada Provinciale e a ridosso di un'attività produttivo/commerciale, e, nello specifico, dell'appartamento in questione edificato oltre 40 anni orsono, senza successivi interventi significativi, necessitante di interventi di manutenzione anche straordinaria, si ritiene equo, verificati i prezzi di mercato praticati nella zona, di stimare €/mq.950,00. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 189,50 x 950,00 = 180.025,00

€. 180.025,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti/riduzioni (riconducibili a: stato di manutenzione, livello di piano e indisponibilità immediata - pari ad € 31.769,12) e al

netto del valore del diritto di abitazione, pari ad € 22.238,38: €. 126.017,50

* Appartamento a MARIANO COMENSE Via Provinciale per Arosio 16, frazione CascinaMascellino, della superficie commerciale di 137,74 mq ca., per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************ ).




Le condizioni di manutenzione, pur sufficienti, suggeriscono la necessità di interventi, anche di carattere straordinario (a titolo esemplificativo) al fine di adeguare l'altezza dei parapetti, sostituire la moquette nelle camere, rifare i bagni, revisionare i serramenti esterni e ripristinare di tutti gli impianti.

Sono presenti (in comproprietà con gli altri due appartamenti a piano rialzato e 1°, ai subalterni 3 e 5), locali accessori, ubicati nel seminterrato (in adiacenza al box), con destinazione: corridoio, lavanderia, centrale termica, disimpegno e cantina, aventi pavimentazione in piastrelle di grès, pareti e soffitti al rustico, con presenze diffuse di umidità e infiltrazioni.


foglio 7 particella 4462 sub. 4 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE,categoria A/2, classe 2^, consistenza 5,5 vani, rendita 553,90 Euro,





APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO B





(piano primo) - vano scala comune, appartamento alla particella 4462/5, prospetto su area allaparticella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1),


L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 seminterrato. Immobile costruito negli anni 1970.




SERVIZI













COLLEGAMENTI




QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: nella media

esposizione: nella media

luminosità: nella media

panoramicità: nella media

impianti tecnici: al di sotto della media

stato di manutenzione generale: al di sotto della media

servizi: nella media





infissi esterni: finestre ad ante (con vetri semplici) al di sotto della media

realizzate in legno.

Il sistema di chiusura non funziona correttamente per cui i serramenti si chiudono a fatica e tendono poi a riapririsi.

infissi interni: a battente realizzati in legno (con sopraluce in vetro)

nella media

manto di copertura: realizzato in tegole in cotto. al di sotto della media

(Sono presenti segni di infiltrazioni al piano primo, la perlinatura del sottogronda è in pessimo stato.)


pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica - moquette

rivestimento interno: posto in cucina e bagni realizzato in piastrelle di ceramica

scale: interna al fabbricato con rivestimento in marmo e graniglia

nella media

nella media

nella media

nella media

protezioni infissi esterni: persiane ad ante al di sotto della media

realizzate in legno. I serramenti sono in condizioni scarse con elementi non ben ancorati e verniciatura da rifare.

Degli Impianti:

antifurto: con sensori esterni conformità: da verificare

nella media

citofonico: conformità: da verificare nella media


gas: con alimentazione diretta da rete comunale conformità: da verificare

idrico: con alimentazione diretta da rete comunale conformità: da verificare

termico: centralizzato (per tutto il fabbricato abitativo) con alimentazione a gas i diffusori sono corpi radianti conformità: da verificare

nella media

nella media

nella media

CONSISTENZA:




Appartamento 113,00 x 100 % = 113,00

Balconi 28,00 x 33 % = 9,24




VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



COMPARATIVO 1






COMPARATIVO 2





COMPARATIVO 3





COMPARATIVO 4





COMPARATIVO 5



Descrizione: appartamento in stato normale (minimo)



COMPARATIVO 6

Totale: 172,00 137,74

(mq.93,00x1/3=mq.31,00)





Descrizione: appartamento in stato normale (massimo)





Considerate le caratteristiche dell'immobile nel suo complesso, la sua ubicazione in prossimità della Strada Provinciale e a ridosso di un'attività produttivo/commerciale, e, nello specifico, dell'appartamento in questione edificato oltre 40 anni orsono, senza successivi interventi significativi, necessitante di interventi di manutenzione anche straordinaria, si ritiene equo, verificati i prezzi di mercato praticati nella zona, di stimare €/mq.950,00.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:



Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 130.853,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 130.853,00

* Appartamento a MARIANO COMENSE Via Provinciale per Arosio 16, frazione CascinaMascellino, della superficie commerciale di 123,42 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************).




Le condizioni di manutenzione, pur sufficienti, suggeriscono la necessità di interventi, anche di carattere straordinario (a titolo esemplificativo) al fine di adeguare l'altezza dei parapetti, sostituire la moquette nelle camere, rifare i bagni (sono visibili segnali di una vistosa perdita nella parete bagno/camera), revisionare i serramenti esterni e ripristinare di tutti gli impianti.

Sono presenti (in comproprietà con gli altri due appartamenti a piano rialzato e 1°, ai subalterni 3 e 4), locali accessori, ubicati nel seminterrato (in adiacenza al box), con destinazione: corridoio, lavanderia,

BENI IN MARIANO COMENSE VIA PROVINCIALE PER AROSIO 16, FRAZIONE CASCINA MASCELLINO

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO C



centrale termica, disimpegno e cantina, aventi pavimentazione in piastrelle di grès, pareti e soffitti al rustico, con presenze diffuse di umidità e infiltrazioni.


foglio 7 particella 4462 sub. 5 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE,categoria A/2, classe 2^, consistenza 5,5 vani, rendita 553,90 Euro,




(piano primo) - prospetto su area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravarecon servitù a favore del lotto 1), appartamento alla particella 4462/4, vano scalacomune, prospetto su area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare conservitù a favore del lotto 1),





SERVIZI













COLLEGAMENTI















CONSISTENZA:




Appartamento 100,00 x 100 % = 100,00

Balconi 24,00 x 33 % = 7,92


(mq.93,00x1/3=mq.31,00)

Totale: 155,00 123,42

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



COMPARATIVO 1






COMPARATIVO 2





COMPARATIVO 3







COMPARATIVO 4





COMPARATIVO 5



Descrizione: appartamenti in stato normale (minimo)



COMPARATIVO 6



Descrizione: appartamenti in stato normale (massimo)





Considerate le caratteristiche dell'immobile nel suo complesso, la sua ubicazione in prossimità della Strada Provinciale e a ridosso di un'attività produttivo/commerciale, e, nello specifico, dell'appartamento in questione edificato oltre 40 anni orsono, senza successivi interventi significativi, necessitante di interventi di manutenzione anche straordinaria, si ritiene equo, verificati i prezzi di mercato praticati nella zona, di stimare €/mq.950,00.








BOX DOPPIO DI CUI AL PUNTO D



* Box doppio a MARIANO COMENSE Via Provinciale per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino,della superficie commerciale di 69,70 mq. ca., per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************)

Si tratta di ampio box, con annessa zona ripostiglio, inserito nell'ambito di edificio residenziale di tipo isolato, sviluppantesi in due piani fuori terra (ad uso abitativo), oltre a piano seminterrato (adibito ad accessori), l'immobile di medio livello costruttivo è stato edificato da circa 40 anni.

L'unità è raggiungibile direttamente dall'esterno attraverso viale interno (sulla particella 4462), che si dirama dalla Strada Provinciale.

A mezzo di scala interna sono raggiungibili gli appartamenti posti ai piani superiori, contraddistinti alla particella 4462 subalterni 3-4-5.

Le condizioni di manutenzione, pur sufficienti, suggeriscono la necessità di interventi, anche di carattere straordinario soprattutto al fine di eliminare i diffusi fenomeni di umidità e infiltrazioni.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano seminterrato.


foglio 7 particella 4462 sub. 6 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria C/6, classe 1^, consistenza 105 mq, rendita 558,55 Euro,

indirizzo catastale: Via Per Arosio n.16, piano: seminterrato,


(superficie catastale totale mq.120)Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: accessori comuni alle particelle 4462/3-4-5, area alla particella 4462 (inserita nel lotto 2 e da gravare con servitù a favore del lotto 1) e, nuovamente, accessori comuni alle particelle 4462/3-4-5.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 seminterrato. Immobile costruito negli anni '70.




SERVIZI













COLLEGAMENTI
















infissi esterni: ante a battente realizzate in metallo nella media

manto di copertura: realizzato in realizzato in al di sotto della media

tegole di cotto. (Sono presenti infiltrazioni al piano primo, la perlinatura del sottogronda è in pessimo stato.)


nella media

pavimentazione interna: realizzata in battuto di al di sotto della media

cemento lisciato

portone di ingresso: ante scorrevoli realizzato in metallo

Degli Impianti:

nella media


CONSISTENZA:



descrizione consistenza indice commerciale

autorimessa 97,00 x 60 % = 58,20

ripostiglio 23,00 x 50 % = 11,50

Totale: 120,00 69,70

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:





COMPARATIVO 1


Fonte di informazione: OMI

Descrizione: box (valore minimo)



COMPARATIVO 2


Fonte di informazione: OMI

Descrizione: box (valore massimo)



COMPARATIVO 3



Descrizione: box "a corpo" (valore minimo)

Prezzo/Prezzo richiesto: 14.000,00 Euro/posto auto

COMPARATIVO 4



Descrizione: box "a corpo" (valore massimo)

Prezzo/Prezzo richiesto: 17.000,00 Euro/posto auto



Considerate le caratteristiche dell'immobile nel suo complesso, la sua ubicazione in prossimità della Strada Provinciale e a ridosso di un'attività produttivo/commerciale, e, nello specifico, del box in questione edificato oltre 40 anni orsono, senza successivi interventi significativi, necessitante di interventi di manutenzione anche straordinaria, si ritiene equo, verificati i prezzi di mercato praticati nella zona, di stimare €/mq.950,00.








9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Considerato che, in linea di principio, un bene presenta tanti valori quanti sono gli scopi che promuovono la sua valutazione, si può affermare che il criterio di stima discende direttamente dal motivo per il quale è richiesta la valutazione stessa.

In questa concreta circostanza si ritiene di adottare il criterio del "valore di mercato", inteso come il più probabile prezzo al quale una determinata proprietà può essere compravenduta alla data della stima, nell'ambito delle aste immobiliari.

Per stimare tale valore si è adottato procedimento comparativo parametrico, utilizzando i prezzi medi disponibili, calcolati con le rilevazioni di compravendite di immobili facenti parte del medesimo segmento di mercato, combinati alle quotazioni medie rilevabili dai listini del settore immobiliare ed ai valori di aggiudicazione delle vendite giudiziarie.

Particolare attenzione è stata rivolta all'analisi delle tipologie dei beni, al fine di individuare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile oggetto di stima, rilevando i rapporti mercantili delle superfici secondarie, per il calcolo della superficie commerciale, tenuto conto anche del particolare momento di contrazione del settore immobiliare.

Si sono inoltre considerati, quali aspetti fondamentali, nell'ambito della valutazione:

la presenza di irregolarità urbanistico-edilizie e catastali che impongono (ovepossibile) la sanatoria/regolarizzazione e (se non fattibile) la rimessa in pristino alle condizioni assentite,

la presenza di diritto di abitazione, a favore di ***************** (stabilito con atto 02.07.1991, notaio Dello Iacono, rep.nn.119069/13911), gravante sulla particella 4462/3,

l'obbligo di mantenimento della destinazione agricola dei terreni circostanti e l'accesso a

mezzo di servitù di passo pedonale e carraio.

Si ritiene di sottolineare che la stima ha anche considerato l'attuale trend del mercato immobiliare, che trova la sua massima espressione nelle aste giudiziarie, ove a cause delle difficoltà creditizie e della crisi di liquidità, si verificano ribassi considerevoli.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Como, ufficio del registro di Como e Cantù, conservatoria dei registri immobiliari di Como, ufficio tecnico di Mariano Comense, agenzie: Mariano Comense, Cantù e Como, ed inoltre: listini del settore immobiliare, liberi professionisti, imprese e privati, documenti rappresentanti proposte di compravendita, con opportuni ragguagli, prezzi base d'asta.

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze delvalutatore;

le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportatein perizia;

il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocatol'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;



VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 189,50 0,00 180.025,00 126.017,50

B appartamento 137,74 0,00 130.853,00 130.853,00

C appartamento 123,42 0,00 117.249,00 117.249,00

D box doppio 69,70 0,00 66.215,00 66.215,00

494.342,00 € 440.334,50 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 15.000,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 425.334,50

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 63.800,18

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

N.B. Si segnala che la valorizzazione è stata intrinsecamente decrementata per la mancata conformità edilizia e catastale, comprensiva delle principali problematiche evidenziate in relazione, oltre che altre, minori, che si potranno rilevare in corso di regolarizzazione, in dipendenza anche della facoltà di sindacato della P.A.

€. 361.534,33



1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

* Capannone a MARIANO COMENSE Via Provinciale Per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino,della superficie commerciale di 900,00 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************).

Si tratta di capannone, ad un solo piano fuori terra, destinato a serre, uffici e locali di servizio, avente impianto originario risalente ad epoca antecedente al 1967, con successivi interventi di ampliamento e modifica risalenti a fine anni '80.

L'immobile si raggiunge a mezzo di porte di accesso che mettono in collegamento con l'area esterna al mappale 4462 (dalla quale si raggiunge l'antistante Strada Provinciale).

Le condizioni di conservazione sono piuttosto scarse per ciò che attiene la zona "serra" (soprattutto con riferimento al manto di copertura in policarbonato che presenta numerosi fori, dovuti presumibilmente ad avvenuti fenomeni di grandine), mentre la zona uffici è in stato di manutenzione migliore anche se necessita anch'essa di interventi edilizi (sono presenti infiltrazioni, ma di tipo localizzato).

Attualmente nell'immobile (così come negli altri fabbricati e terreni di cui al lotto 2) è esercitata attività orto-floro-vivaistica, volta a: coltivazione di fondi, silvicoltura, costruzione-ristrutturazione- manutenzione di parchi, giardini, aree verdi pubbliche e private.


foglio 7 particella 4462 sub. 7 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria D/8, rendita 9.748,00 Euro,



Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da nord, su tutti i lati: area alla particella 4462 (compresa nel lotto).

L'intero edificio sviluppa 1 piano fuori terra.

* Deposito a MARIANO COMENSE Via Provinciale Per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino,della superficie commerciale di 253,00 mq. ca, per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************).

Si tratta di fabbricato, formato da due porzioni adiacenti (una di antico impianto ex rurale ed una più recente) aventi caratteristiche costruttive e altezze diverse, parte ad un solo piano fuori terra e parte con due livelli, destinato a: servizi-spogliatoio-locale di deposito, portico-deposito (a piano terra) e portico-deposito (a piano primo), avente origine risalente a prima dell'anno 1967, con successivi interventi di ampliamento e modifica realizzati negli anni 2006-2007. La costruzione è in parte formata da porzioni aperte (con tipologia di portico) e in parte da settori chiusi su tutti i lati.

Il bene si raggiunge a mezzo di porte di accesso che mettono in collegamento con l'area esterna al mappale 4462 (dalla quale si raggiunge l'antistante Strada Provinciale, oltre che le restanti porzioni immobiliari).

Le condizioni di conservazione sono sufficienti, anche con riferimento alla destinazione dei vari

B

A

TRIBUNALE ORDINARIO - COMO - FALLIMENTARE 22/2016

LOTTO 2



ambienti.

Attualmente nell'immobile (così come negli altri fabbricati e terreni di cui al lotto 2) è esercitata attività orto-floro-vivaistica, volta a: coltivazione di fondi, silvicoltura, costruzione-ristrutturazione-manutenzione di parchi, giardini, aree verdi pubbliche e private.


foglio 7 particella 4462 sub. 8 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria C/2, classe 2^,consistenza 403 mq, rendita 1.394,48 Euro,

indirizzo catastale: Via Per Arosio n.16, piano: terra-1°,


superficie catastale totale mq.426Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est:

(piano terra) area alla particella 4462 (compresa nel lotto), terreno alla part.4466, fabbricato e terrenoalla part.4463 e area alla part.4462 (compresa nel lotto),

(piano primo) prospetto su area alla particella 4462 (compresa nel lotto), prospetto su terrenoalla part.4466, fabbricato alla part.4463, prospetto su restante porzione della part.4462/8 e area alla part.4462 (compresa nel lotto),

L'intero edificio sviluppa 2 piani, entrambi fuori terra.

* Deposito a MARIANO COMENSE Via Provinciale Per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino,della superficie commerciale di 85,00 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************).

Si tratta di fabbricato, ad un solo piano fuori terra, destinato a deposito (ricovero mezzi agricoli), avente origine risalente a prima dell'anno 1967, con successivi interventi di manutenzione straordinaria realizzati negli anni 1991 e 2001.

Il bene si raggiunge a mezzo di porte di accesso che mettono in collegamento con l'area esterna al mappale 4462 (dal quale si raggiunge l'antistante Strada Provinciale, oltre che le restanti porzioni immobiliari).

Le condizioni di conservazione sono discrete, anche se non sono stati posati i serramenti.



foglio 7 particella 4462 sub. 9 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria C/2, classe 2, consistenza 82 mq, € 283,74

indirizzo catastale: Via Per Arosio n.16, piano: terra,


superficie catastale totale mq.85Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da nord, su tutti i lati: area alla particella 4462 (compresa nel lotto).


* Terreno agricolo a MARIANO COMENSE Via Provinciale Per Arosio 16, frazione CascinaMascellino, della superficie commerciale di 17.210,00 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************).

Si tratta di porzioni di terreno, tra loro contigue (ad eccezione della particella 2310) ove è esercitata attività orto-floro-vivaistica, volta a: coltivazione di fondi, silvicoltura, costruzione-ristrutturazione- manutenzione di parchi, giardini, aree verdi pubbliche e private.

D

C



La forma è abbastanza regolare e perciò agevolmente sfruttabile, l'orografia è pianeggiante, nella parte verso la Strada Provinciale, mentre diventa più in declivio verso la Valletta della Mascellina e in prossimità della Strada Consorziale.

Gli appezzamenti sono quasi interamente utilizzati per la coltivazione di essenze, arbusti e piante di ogni tipologia e dimensione, da destinarsi alla vendita a terzi.

Sulla particella 4701 insistono due costruzioni adibite a serra, una con struttura a tunnel e l'altra con tipologia tettoia.

Tali manufatti che potrebbero essere considerati "marginali", ai sensi del DM n.28/02.01.1998, sono stati oggetto di procedura di accatastamento semplificata (in quanto ritenuti costruzioni di modesta rilevanza) e perciò non hanno un proprio numero di particella.

L'accatastamento, avvenuto in data 01.06.1996, può essere ritenuto corretto considerando la ruralità degli immobili quali serre adibite alla coltivazione e protezione di piante su suolo naturale (senza possibilità di utilizzo per altre finalità quali deposito attrezzi, ricovero materiali o macchinari, zona di vendita o altro).

Nel caso in esame la situazione non è perfettamente aderente alla normativa (la tettoia non è su suolo naturale e nel tunnel sono presenti macchinari e attrezzature), per cui i valori sono stati intrinsecamente decurtati del costo necessario per l'eventuale accatastamento (predisposizione di tipo mappale e scheda planimetrica, da valutare nello specifico caso).


foglio 9 particella 2304 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe vigneto 3^, superficie 2460, reddito agrario 8,89 €, reddito dominicale 14,61 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4701-4467- 2307 e 4701 (tutte facenti parte del lotto 2).

foglio 9 particella 2307 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe bosco ceduo 2^, superficie 2800, reddito agrario 0,72 €, reddito dominicale 4,34 €

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4701-2304-4467, strada consorziale, particelle 4464-4701 (tutte le particelle fanno parte del lotto 2).

foglio 9 particella 2310 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe bosco ceduo 3^, superficie 300, reddito agrario 0,08 €, reddito dominicale 0,39 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: roggia, valletta e strada consorziale.

foglio 9 particella 4464 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe bosco misto 1^, superficie 4400, reddito agrario 1,14 €, reddito dominicale 6,82 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4462-4701- 2307 (particelle facenti parte del lotto 2), strada consorziale, Valletta della Mascellina, particella 14136.


Coerenze: in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particella 2306, strada consorziale, particelle 2307-2304-4701 (facenti parte del lotto 2).

foglio 9 particella 4701 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe seminativo arborato 3^, superficie 9200, reddito agrario 33,26 €, reddito dominicale 30,88 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 8951-2306,



particelle 4467-2304-2307-4464-4462 (queste ultime particelle facenti parte del lotto 2).

foglio 9 particella 14133 (catasto terreni), partita MARIANO COMENSE, qualità/classe seminativo arborato3^, superficie 30, reddito agrario 0,11 €, reddito dominicale 0,10 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4462-14134 (facenti parte del lotto 2), particella 14135-14130.

foglio 9 particella 14134 (catasto terreni), partita MARIANO COMENSE, qualità/classe seminativo arborato3, superficie 130, reddito agrario 0,47 €, reddito dominicale 0,44 €

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4462 (facente parte del lotto 2), particella 14136 e particella 14133 (facente parte del lotto 2).

* Altro fabbricato, composto da tettoia ad uso serra insistente sulla particella 4701, sviluppa unasuperficie commerciale di 1.680,00 mq. ca., pari a mq.280 ca.reali. Trattasi di tettoia ad uso serra, con pavimentazione in battuto di cemento, struttura portante in metallo, copertura ad unica falda in lamiera grecata, in buone condizioni. (Il valore è stato calcolato decurtando i costi necessari per eventuale accatastamento, da valutare nello specifico caso.)

* Altro fabbricato, composto da serra a tunnel insistente sulla particella 4701, sviluppa unasuperficie commerciale di 2.880,00 mq.ca., pari a mq.480 ca. reali Trattasi di serra a tunnel, con pavimentazione "mista" in battuto di cemento-ghiaia-terra battuta, struttura portante in ferro, chiusura in lastre di vetroresina ondulata, in condizioni pessime. (Il valore è stato calcolato decurtando i costi necessari per eventuale accatastamento, da valutare nello specifico caso.)

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 18.448,00 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 4.560,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 1.241.500,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 1.055.275,00

Data della valutazione: 23/06/2016 Il Lotto 2 è costituito da capannone ad uso serre e uffici (part.4462/7), fabbricato ad uso portici e magazzini (part.4462/8), altro fabbricato ad uso deposito mezzi agricoli (part.4462/9) e terreni adibiti alla coltivazione ortoflorovivaistica (part.2304-2307-2310-4464-4467-4701-14133-14134). Sulla part.4701 insistono due manufatti ad uso serra, il terreno alla particella 4462 dovrà essere gravato da servitù di passo pedonale e carraio a favore del fabbricato di cui al lotto 1 (part.4464/3-4- 5-6). I beni sono in condizioni sufficienti/discrete e alcuni necessitano di interventi di manutenzione anche straordinaria. Si sono riscontrate imperfezioni edilizie e catastali, che dovranno essere oggetto di regolarizzazione o ripristino allo stato assentito.

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da ********** S.R.L. SOCIETA' AGRICOLA con contratto di affitto de l l a du r a t a 18 mesi, con rinnovo automatico di 12 mesi, stipulato il 30/09/2015, con scadenza il 31/03/2017, registrato il 12/10/2015 a Como ai nn. 15460 s.1T ( il contratto è stato stipulato in data antecedente la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di € 3.000,00 mensili. Trattasi nello specifico di "Contratto di affitto di ramo d'azienda", coinvolgente le porzioni immobiliari (fabbricati e terreni), facenti parte del compendio immobiliare ubicato in Mariano Comense, Via Per Arosio n.16, evidenziate con adeguata colorazione nelle planimetrie allegate al predetto contratto (uffici a parte della part.4462/7 - magazzini e depositi alle partt.4462/8-4462/9, porzione di terreno di mq.260 a parte della part.4701), oltre a beni mobili, contratti di lavoro e beni

D.2

D.1



immateriali (per maggiori dettagli si rimanda al contratto allegato).

Si precisa che, data la tipologia del contratto (che interessa solo porzioni degli immobili) e la sua imminente scadenza (31.03.2017 o con proroga 31.03.2018), non è stata prevista una riduzione monetaria, forfetaria o percentuale, preferendo applicare una intrinseca contrazione ai valori unitari adottati.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

N.B. Si precisa che è stata effettuata visura ipocatastale ventennale riferita agli immobili inseriti nella Sentenza di Fallimento 22/2016-29.02.2016.

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

Altre limitazioni d'uso: Contratto d'affitto di ramo d'azienda.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

* Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 06/03/2007 a firma di notaio Piercarlo Colnaghi ai nn.49923/21231 di repertorio, iscritta il 07/03/2007 a Como ai nn. 7759/1601, a favore di Centrobanca - Banca di Credito Finanziario e Mobiliare spa, contro *****************, derivante da concessione a garanzia di finanziamento. Importo ipoteca: 5.000.000,00. Importo capitale: 2.500.000,00. Durata ipoteca: 4 anni 8 mesi

* Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/06/2011 a firma di notaio Piercarlo Colnaghi ai nn.57074/26248 di repertorio, iscritta il 19/06/2011 a Como ai nn. 15777/3177, a favore di Credito Valtellinese soc. coop., contro ************, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: € 450.000,00. Importo capitale: € 250.000,00. Durata ipoteca: 15 anni

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

* Sentenza di fallimento, stipulata il 29/02/2016 a firma di Tribunale Ordinario di Como ai nn. 22/2016di repertorio, trascritta il 18/03/2016 a Como ai nn. 6774/4468, a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO ************, in qualità di titolare dell'Azienda Florovivaistica ***************** di ************, contro ************



4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

N.B. Per più precisi dettagli si rinvia alla relazione ventennale allegata

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

Ulteriori avvertenze:

L'immobile non è inserito in compendio condominiale, non sono pertanto rilevabili spese di gestione, vincoli o quote millesimali.

N.B. A favore del fabbricato residenziale (e quindi delle particelle 4462/3-4-5-6), dovrà essere costituita servitù di passo, pedonale e carraio, da praticarsi sulle particelle 4462-14133-14134 (inserite in questo lotto).

Gli immobili di cui al Lotto 2, nel PGT vigente, sono inseriti in area con destinazione "ambito agricolo florovivaistico AG4", per cui si rimanda al quanto precisato nello strumento urbanistico, oltre che alla legislazione vigente in materia e, per ciò che attiene i presupposti soggettivi e oggettivi inerenti gli interventi edificatori, all'art.60 e seguenti, della L.R.12/2005.

Coerenze in corpo (delle particelle 2304-2307-4462-4464-4467-4701-14133-13134 a parte del lotto 2), in linea di contorno, in senso orario partendo da Nord/Est: terreno alle particelle 2300-4466, fabbricato e terreno alla particella 4463, terreni alle particelle 8952-8951-2306, Strada Consorziale, Valletta della Mascellina, terreni alle particelle 14136-14135-14130-14132.

Coerenze (della particella 2310 a parte del lotto 2), in linea di contorno, in senso orario partendo da Nord/Est: roggia, Valletta della Mascellina, Strada Consorziale.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

* ************ per la quota di 1000/1000, in forza di Dichiarazione di Successione (dal 10/05/2009 ad oggi), registrata il 24/06/2009 a Cantù ai nn. 439/2009.

* Rinuncia di eredità di ********** Emanuele e ********** Elena, atto stipulato il 19.05.2009, a rogito notaio Nicola Begalli, ai nn.162835/27538, registrato il 19.05.2009 a Como al n.5579 s.1T.

* Dichiarazione di Successione integrativa, in data 07.05.2010, all'Agenzia delle Entrate-Ufficio Territoriale di Cantù- classificata al n.345 vol.9990, trascritta l'11.08.2010 a Como, ai nn.23465/14162.

Accettazione tacita di eredità, con atto stipulato il 07/06/2011 a firma di Piercarlo Colnaghi ai nn. 57074/26248 di repertorio, trascritto il 10/06/2011 a Como ai nn. 15776/9844.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

* ***************** e ****************** per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di compravendi ta (fino al 25/03/2001), con atto stipulato il 28/11/1984 a firma di Salvatore Dello Iacono ai nn.53473/8348 di repertorio, registrato il 13/12/1984 a



Cantù al n. 1422, trascritto il 19/12/1984 a Como ai nn. 18067/14204. Il titolo è riferito solamente a CT particelle n.14133-14134 (ex 9333). (Segue atto di donazione a rogito notaio Varrica 26.03.2001 rep.nn.48447/12213, trascritto a Como il 04.04.2001 nn.7311/5372-7312/5373, con il quale le mogli dei fratelli ********** cedono la loro quota di spettanza ai mariti.)

* ***************** e ******************per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di donazione ( fino al 25/03/2001), con atto stipulato il 02/07/1991 a firma di Salvatore Dello Iacono ai nn. 119069/13911 di repertorio, registrato il 15/07/1991 a Cantù al n. 708 s.1, trascritto il 16/07/1991 a Como ai nn. 14467/10432. Il titolo è riferito solamente a CF particelle nn.4462/3-4462/4-4462/5-4462/6-4462/7-4462/8-4462/9 - CT particelle 2304-2310-4464-4467-4701.

* ***************** e ******************per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di compravendita (fino al 25/03/2001), con atto stipulato il 14/06/1990 a firma di Salvatore Dello Iacono ai nn.109733/13011 di repertorio, registrato il 28/06/1990 a Cantù al n. 356, trascritto il 28/06/1990 a Como ai nn. 12158/8044. Il titolo è riferito solamente a CT particella n.2307. (Segue atto di donazione a rogito notaio Varrica 26.03.2001 rep.nn.48447/12213, trascritto a Como il 04.04.2001 nn.7311/5372-7312/5373, con il quale le mogli dei fratelli ********** cedono la loro quota di spettanza ai mariti.)

* *****************per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di divisione (dal 26/03/2001 fino al 09/05/2009), con atto stipulato il 26/03/2001 a firma di Carmelo Varrica al n. 48448 di repertorio, registrato il 04/04/2001 a Como ai nn. 313, trascritto il 19/04/2001 a Como ai nn. 7312/5373.

N.B. Per più precisi dettagli si rinvia alla relazione ventennale allegata

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:7.1. PRATICHE EDILIZIE:

* Concessione in Sanatoria N. 280/1986, intestata a *****************, per lavori di indifformità con ampliamento fabbricato ad uso residenziale rispetto alla CE n.25/1970, formazione vani ad uso ufficio, serre e tettoie, inerente l'attività florovivaistica, presentata il 26/03/1986, rilasciata il 31/07/1989 con il n. 280/1986. Situazione assentita come da planimetrie catastali 14/06/1989.

* Autorizzazione N. 297/1986, intestata a ******************, per lavori di esecuzione direcinzione in Via per Arosio (loc. Mascellina), presentata il 04/11/1986 con il n. 22574 di protocollo, rilasciata il 30/01/1987 con il n. 297/86. Il titolo è riferito solamente a particella ex 4461 (ora 4462).

* Concessione Edilizia N. 324/1989, intestata a ******************, per lavori di demolizioneparziale di serra e tettoia ed ampliamento, ad uso serre ed uffici, di fabbricato esistente, presentata il 13/12/1989, rilasciata il 26/03/1991 con il n. 324/89. Il titolo è riferito solamente a particella ex 4461 (ora 4462)

* N. 56/1990, per lavori di intervento di ripiantumazione terreno.Non autorizzato intervento (emissione di verbali e ordinanze da parte di Comune e Amministrazione Provinciale).

* Autorizzazione N. 290/1991, intestata a ***************** e Alberto, per lavori diManutenzione straordinaria portico ad uso ricovero mezzi agricoli esistente, presentata il 20/10/1991 con il n. 28188 di protocollo, rilasciata il 05/11/1991 con il n. 290/91. Il titolo è riferito solamente a particella 4462

* N. 112/1994, per lavori di Formazione cancello e asfaltatura strada in sanatoria.Pratica trattata unitamente all'abuso 92 condono 3137/1995.

* Condono edilizio N. 3137, per lavori di livellamento terreno, strada, piantumazione. La richiesta di condono è stata accolta dalla P.A., l'iter procedurale non può però tuttora dirsi concluso (manca documentazione integrativa, eventuale adeguamento opere e ottenimento benestare paesaggistico).



* Condono edilizio N. 3138, per lavori di regolarizzazione serra, presentata il 27/02/1995 con il n. 5914.Domanda unita con la pratica edilizia n.3139/1995.

La richiesta di condono è stata accolta dalla P.A., l'iter procedurale non può però tuttora dirsi concluso (manca documentazione integrativa, eventuale adeguamento opere e ottenimento benestare paesaggistico).

* Condono edilizio N. 3139, per lavori di costruzione tettoia, presentata il 27/02/1995 con il n. 5914.Domanda unita con la pratica edilizia n.3138/1995. La richiesta di condono è stata accolta dalla P.A., l'iter procedurale non può però tuttora dirsi concluso (manca documentazione integrativa, eventuale adeguamento opere e ottenimento benestare paesaggistico).

* Autorizzazione N. 348/2001, intestata a DITTA FLORICOLTURA ***********************,per lavori di installazione distributore mobile di gasolio, presentata il 06/08/2001 con il n. 22952 di protocollo, rilasciata il 10/09/2001 con il n. 348/2001. Il distributore non è più collocato nella posizione di cui al provvedimento edilizio.

* Autorizzazione N. 369/2001, intestata a*******************, per lavori di sistemazioneportico ad uso ricovero mezzi agricoli (rifacimento copertura), presentata il 07/09/2001 con il n. 25440, rilasciata il 03/10/2001 con il n. 369/2001.

Riferito alla particella 4462/8.

* Permesso di Costruire N. 371/2006, intestata a AZIENDA AGRICOLA FLOROVIVAISTICA*****************, per lavori di formazione servizi igienici, spogliatoio e locale per fitofarmaci, presentata il 07/11/2006 con il n. 38117, rilasciata il 20/12/2006 con il n. 371/2006. Il titolo è riferito solamente a particella 4462/8

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di governo territoriale vigente, in forza di delibera di Consiglio Comunale nn.78-79-80-81 del 10-11-12-13.12.2012 - pubblicato sul BURL n.13 del 27.03.2013, cui si rinvia per maggiori dettagli. . L'immobile ricade in zona "Ambito agricolo"artt.65-66-67 "Ambito agricolo florovivaistico - AG4"-art.68

Norme tecniche di attuazione ed indici.

art.65-Ambito agricolo. Gli ambiti agricoli sono destinati all'agricoltura intesa come funzione economica, nonché come attività che concorre alla salvaguardia del paesaggio e dell'equilibrio ecologico. In tutti gli ambiti agricoli: - sono da limitare le trasformazioni che compromettono lo sviluppo delle attività agricole, che sottraggono porzioni significative di territorio e che riducono la capacità produttiva; - deve essere conservata l'integrità del territorio e, di conseguenza, limitata la frammentazione; - ogni intervento deve concorrere alla conservazione attiva del territorio, alla tutela e alla valorizzazione delle risorse ecosistemiche; - è sempre possibile per l'imprenditore orto-floro- vivaista utilizzare per le proprie pratiche culturali anche gli ambiti agricoli non classificati come ambito agricolo florovivaistico AG4; considerate le caratteristiche peculiari di tali ambiti e gli obiettivi di salvaguardia del piano, in questi ambiti non è possibile autorizzare insediamenti di tipo produttivi extra agricolo. Destinazioni: - principale: agricola, - integrativa: servizi pubblici (solo edifici esistenti e non aree) e agriturismo ai sensi legislazione regionale.

art.68-Ambito agricolo florovivaistico AG4. Sono le aree agricole sulle quali si svolgono attività florovivaistiche. Il PGT assegna a tali attività una valenza sia paesistico-ambientale sia culturale, caratterizzandosi come elemento del paesaggio e dell'economia locale tradizionale. Salvo le normali pratiche culturali e gli avvicendamenti le aree destinate ad attività florovivaistiche devono mantenere e rigenerare gli impianti arborei. Sono presenti specifiche regole di salvaguardia e valorizzazione da applicarsi alle aree del presente ambito classificate dal PTCP come sorgenti di biodiversità di primo e di secondo livello o che ricadono nel Parco Locale di Interesse Sovracomunale PLIS della Brughiera Briantea. Gli edifici esistenti alla data di adozione del PGT, aventi destinazione conforme, possono subire tutti gli interventi diretti definiti dal Regolamento Edilizio nel rispetto delle indicazioni generali artt.65-69 . Con Delibera di Giunta Comunale n.122/29.07.2015 (pubblicata su BURL n.34/19.08.2015)



risulta avviato procedimento relativo alla "variante n.1" di PGT (al PdR e al PdS).

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Sono state rilevate le seguenti difformità.

(Provvedimenti edilizi di riferimento: Condono Edilizio-Concessione in Sanatoria n.280/1986 - Autorizzazione n.297/1986 - C.E.n.324/1989 - Autorizzazione n.290/1991 - Condoni Edilizi nn.3137- 3138-3139/1995 - Autorizzazione 348/2001 - Autorizzazione n.369/2001 - PdC n.371/2006.)

Si è riscontrata non corretta corrispondenza fra le planimetrie depositate presso la P.A. e lo stato dei luoghi, le problematiche maggiori riguardano:

* capannone al sub.7 - diversa distribuzione degli spazi interni;

* depositi-portici al sub.8 - imperfetta rappresentazione (rispetto alla situazione catastale),creazione scala di collegamento piano terra/1°, apertura nuove porte interne, apertura finestre sul lato Nord/Est, chiusura (con muratura) portico lato Nord/Est, N.B. non è stato possibile reperire pratiche edilizie specifiche;

* deposito al sub.9 - non sono stati posati i serramenti.

N.B. Si evidenzia che, sulla particella 4701, si è riscontrata la presenza di una serra ed una tettoia, di vecchia costruzione, del tutto privi di provvedimenti autorizzativi, per i quali si è prevista necessariamente la demolizione, previa idonea pratica edilizia.

Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Predisposizione di pratica di Accertamento di Conformità (con doppia verifica al momento di realizzazione dell'opera ed al momento di presentazione della domanda) e di richiesta di Autorizzazione Paesaggistica in Sanatoria, con pagamento delle relative oblazioni, con eventuale realizzazione di opere di rimessa in pristino per le porzioni non sanabili.

Costi di regolarizzazione:

Predisposizione pratica, pagamento oblazione ed eventuali opere edili per il ripristino dellasituazione assentita (ove non sanabile): €.25.000,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Oltre alle irregolarità già dettagliate nel paragrafo inerente la conformità edilizia si evidenzia il mancato aggiornamento della mappa del Catasto Terreni per ciò che attiene il capannone (che risulta difformemente rappresentato). Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Predisposizione n.1 tipo mappale (capannone) e n.3 planimetrie catastali. Costi di regolarizzazione:

Denuncia di variazione catastale e relativi tributi: €.4.000,00

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

CRITICITÀ: MEDIA

CRITICITÀ: MEDIA



* Capannone a MARIANO COMENSE Via Provinciale Per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino,della superficie commerciale di 900,00 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************).

Si tratta di capannone, ad un solo piano fuori terra, destinato a serre, uffici e locali di servizio, avente impianto originario risalente ad epoca antecedente al 1967, con successivi interventi di ampliamento e modifica risalenti a fine anni '80.

L'immobile si raggiunge a mezzo di porte di accesso che mettono in collegamento con l'area esterna al mappale 4462 (dal quale si raggiunge l'antistante Strada Provinciale).

Le condizioni di conservazione sono piuttosto scarse per ciò che attiene la zona "serra" (soprattutto con riferimento al manto di copertura in policarbonato che presenta numerosi fori, dovuti presumibilmente ad avvenuti fenomeni di grandine), mentre la zona uffici è in stato di manutenzione migliore anche se necessita anch'essa di interventi edilizi (sono presenti infiltrazioni, ma di tipo localizzato).



foglio 7 particella 4462 sub. 7 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria D/8, rendita 9.748,00 Euro,


intestato a ************Coerenze: in linea di contorno, in senso orario, partendo da nord, su tutti i lati: area alla particella 4462 (compresa nel lotto).



I beni sono ubicati in zona periferica in un'area agricola (così come lo sone le zone limitrofe), i più importanti centri vicini sono Cantù, Como, Monza e Lecco.


SERVIZI









BENI IN MARIANO COMENSE VIA PROVINCIALE PER AROSIO 16, FRAZIONE CASCINA MASCELLINO

CAPANNONE

DI CUI AL PUNTO A







COLLEGAMENTI

aeroporto distante 50 km al di sopra della media

autobus distante 0,5 km. nella media

ferrovia distante 3 km. nella media



esposizione: al di sopra della media


panoramicità: al di sopra della media

impianti tecnici: nella media





infissi esterni: ante a battente realizzate in metallo. (zona uffici)

nella media

manto di copertura: realizzato in policarbonato. al di sotto della media

(serra)

manto di copertura: realizzato in tegole in cotto (zona uffici)

nella media

pareti esterne: costruite in metallo e vetro (serra) nella media


pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica e masselli in porfido

rivestimento interno: (nei servizi) realizzato in piastrelle in ceramica

nella media

nella media

nella media

Degli Impianti:


gas: con alimentazione diretta da rete comunale, conformità: da verificare

idrico: con alimentazione diretta da rete comunale, conformità: da verificare

termico: autonomo a gas con alimentazione diretta da rete comunale, i diffusori sono elementi radianti e aerotermi, conformità: da verificare.

nella media

nella media

nella media



L'impianto è a servizio sia della zona uffici sia della serra.

CONSISTENZA:




Uffici e servizi 360,00 x 100 % = 360,00

Serra (vendita ed esposizione) 780,00 x 50 % = 390,00

terreno libero da costruzioni alla

particella 4462 (ad uso viali,

aree di manovra, parcheggi, 5.000,00 x 3 % = 150,00

aiuole e zone dedicate a

coltivazione, esposizione e

vendita)

Totale: 6.140,00 900,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Parametrico in base al prezzo medio.


COMPARATIVO 1



Descrizione: capannoni (stato normale-quotazione minima)



COMPARATIVO 2



Descrizione: capannoni (stato normale-quotazione massima)



COMPARATIVO 3





Descrizione: capannoni (valore minimo)



COMPARATIVO 4



Descrizione: capannoni (valore massimo)



COMPARATIVO 5


Descrizione: capannone in Mariano Comense





Considerate le caratteristiche dell'immobile nel suo complesso, la sua ubicazione in prossimità della Strada Provinciale (di elevato traffico veicolare) che costituisce fattore positivo per un'attività produttivo/commerciale, e, nel contempo, valutata la tipologia del fabbricato, di non recente edificazione, senza interventi importanti di manutenzione e riammodernamento degli impianti, si ritiene equo, verificati i prezzi di mercato praticati nella zona, di stimare €/mq.800,00.






* Deposito a MARIANO COMENSE Via Provinciale Per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino,della superficie commerciale di 253,00 mq. ca, per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************).

Si tratta di fabbricato, formato da due porzioni adiacenti (una di antico impianto ex rurale ed una più



DEPOSITO

DI CUI AL PUNTO B



recente) aventi caratteristiche costruttive e altezze diverse, parte ad un solo piano fuori terra e parte con due livelli, destinato a: servizi-spogliaio-locale di deposito, portico-deposito (a piano terra) e portico-deposito (a piano primo), avente origine risalente a prima dell'anno 1967, con successivi interventi di ampliamento e modifica realizzati negli anni 2006-2007. La costruzione è in parte formata da porzioni aperte (con tipologia di portico) e in parte da settori chiusi su tutti i lati.


Le condizioni di conservazione sono sufficienti, anche con riferimento alla destinazione dei vari ambienti.



foglio 7 particella 4462 sub. 8 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria

C/2, classe 2^, consistenza 403 mq, rendita 1.394,48 Euro,

indirizzo catastale: Via Per Arosio n.16, piano: terra-1°,


superficie catastale totale mq.426


(piano terra) area alla particella 4462 (compresa nel lotto), terreno alla part.4466,fabbricato e terreno alla part.4463 e area alla part.4462 (compresa nel lotto),

(piano primo) prospetto su area alla particella 4462 (compresa nel lotto), prospetto suterreno alla part.4466, fabbricato alla part.4463, prospetto su restante porzione dellapart.4462/8 e area alla part.4462 (compresa nel lotto),

L'intero edificio sviluppa 2 piani, entrambi fuori terra.




SERVIZI















COLLEGAMENTI







luminosità: al di sopra della media



stato di manutenzione generale: nella media




pareti esterne: costruite in muratura di blocchi di cls vibrato. (porzione più recente)

nella media

pareti esterne: costruite in muratura di mattoni al di sotto della media

pieni. (porzione meno recente)

pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica - battuto di cemento . (porzione più recente)

manto di copertura: realizzato in lamiera grecata. (porzione più recente)

nella media

nella media

manto di copertura: realizzato in tegole in cotto al di sotto della media

Delle Strutture:

copertura: a falda unica costruita in terro. (porzione più recente)

nella media

copertura: a falde costruita in legno al di sotto della media

CONSISTENZA:


Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138


Deposito e spogliatoi 36,00 x 100 % = 36,00

Portico/deposito 150,00 x 50 % = 75,00

Deposito 92,00 x 100 % = 92,00

Portico/deposito 28,00 x 50 % = 14,00

Portico/deposito (piano 1°) 120,00 x 30 % = 36,00



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



COMPARATIVO 1



Descrizione: magazzini e depositi (valore minimo)



COMPARATIVO 2



Descrizione: magazzini e depositi (valore massimo)



COMPARATIVO 3


Fonte di informazione: agenzia immobiliare

Descrizione: edificio ad uso magazzino in stato discreto




Oltre alle rilevazioni di cui sopra si sono utilizzate le osservazioni e indagini utilizzate per il corpo A- capannone.


Considerate le caratteristiche dell'immobile nel suo complesso, la sua ubicazione, la destinazione a servizio di un'attività produttivo/commerciale, la necessità di interventi importanti nella zona di impianto originario, si ritiene equo, verificati i prezzi di mercato praticati nella zona, di stimare €/mq.650,00.



Totale: 426,00 253,00






* Deposito a MARIANO COMENSE Via Provinciale Per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino,della superficie commerciale di 85,00 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************ )

Si tratta di fabbricato, ad un solo piano fuori terra, destinato a deposito (ricovero mezzi agricoli), avente origine risalente a prima dell'anno 1967, con successivi interventi di manutenzione straordinaria realizzati negli anni 1991 e 2001.


Le condizioni di conservazione sono discrete, anche se non sono stati posati i serramenti.

Attualmente nell'immobile (così come nei altri fabbricati e terreni di cui al lotto 2) è esercitata attività orto-floro-vivaistica, volta a: coltivazione di fondi, silvicoltura, costruzione-ristrutturazione- manutenzione di parchi, giardini, aree verdi pubbliche e private.


foglio 7 particella 4462 sub. 9 (catasto fabbricati), MARIANO COMENSE, categoria C/2, classe 2, consistenza 82 mq. € 283,74

indirizzo catastale: Via Per Arosio n.16, piano: terra,


superficie catastale totale mq.85Coerenze: in linea di contorno, in senso orario, partendo da nord, su tutti i lati: area alla particella 4462 (compresa nel lotto).





SERVIZI








DEPOSITO

DI CUI AL PUNTO C










COLLEGAMENTI







luminosità: al di sopra della media







manto di copertura: realizzato in tegole in cotto al di sopra della media

pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pietrame , il rivestimento è realizzato in intonaco

pavimentazione interna: realizzata in battuto di cemento

Delle Strutture:

nella media

nella media

copertura: capriate costruita in legno al di sopra della media

CONSISTENZA:




Deposito (ricovero

agricoli)

mezzi 85,00 x

100 %

= 85,00

Totale: 85,00 85,00



VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



(Si sono utilizzate le medesime osservazioni e indagini utilizzate per il corpo B.)


Considerate le caratteristiche dell'immobile nel suo complesso, la sua ubicazione in prossimità della Strada Provinciale a servizio di un'attività produttivo/commerciale, di edificazione piuttosto recente, si ritiene equo, verificati i prezzi di mercato praticati nella zona, di stimare €/mq.700,00.






* Terreno agricolo a MARIANO COMENSE Via Provinciale Per Arosio 16, frazione Cascina Mascellino, della superficie commerciale di 17.210,00 mq. ca. per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (************ )

Si tratta di porzioni di terreno, tra loro contigue (ad eccezione della particella 2310) ove è esercitata attività orto-floro-vivaistica, volta a: coltivazione di fondi, silvicoltura, costruzione-ristrutturazione- manutenzione di parchi, giardini, aree verdi pubbliche e private.

La forma è abbastanza regolare e perciò agevolmente sfruttabile, l'orografia è pianeggiante, nella parte verso la Strada Provinciale, mentre diventa più in declivio verso la Valletta della Mascellina e in prossimità della Strada Consorziale.

Gli appezzamenti sono quasi interamente utilizzati per la coltivazione di essenze, arbusti e piante di ogni tipologia e dimensione, da destinarsi alla vendita a terzi.

Sulla particella 4701 insistono due costruzioni adibite a serra, una con struttura a tunnel e l'altra con tipologia tettoia.

Tali manufatti considerabili "marginali", ai sensi del DM n.28/02.01.1998, sono stati oggetto di procedura di accatastamento semplificata (in quanto ritenuti costruzioni di modesta rilevanza) e perciò non hanno un proprio numero di particella.

L'accatastamento, avvenuto in data 01.06.1996, può essere ritenuto corretto considerando la ruralità degli immobili quali serre adibite alla coltivazione e protezione di piante su suolo naturale (senza possibilità di utilizzo per altre finalità quali deposito attrezzi, ricovero materiali o macchinari, zona di



TERRENO AGRICOLO

DI CUI AL PUNTO D



vendita o altro).

Nel caso in esame la situazione non è perfettamente aderente alla normativa (la tettoia non è su suolo naturale e nel tunnel sono presenti macchinari e attrezzature), per cui i valori sono stati intrinsecamente decurtati del costo necessario per l'eventuale accatastamento (predisposizione di tipo mappale e scheda planimetrica).


foglio 9 particella 2304 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe vigneto 3^, superficie 2460, reddito agrario 8,89 €, reddito dominicale 14,61 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4701-4467- 2307 e 4701 (tutte facenti parte del lotto 2).

foglio 9 particella 2307 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe bosco ceduo 2^, superficie 2800, reddito agrario 0,72 €, reddito dominicale 4,34 €

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4701-2304- 4467, strada consorziale, particelle 4464-4701 (tutte le particelle fanno parte del lotto 2).


Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: roggia, valletta e strada consorziale.

foglio 9 particella 4464 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe bosco misto 1^, superficie 4400, reddito agrario 1,14 €, reddito dominicale 6,82 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4462-4701- 2307 (particelle facenti parte del lotto 2), strada consorziale, Valletta della Mascellina, particella 14136.


Coerenze: in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particella 2306, strada consorziale, particelle 2307-2304-4701 (facenti parte del lotto 2).

foglio 9 particella 4701 (catasto terreni), MARIANO COMENSE, qualità/classe seminativo arborato 3^, superficie 9200, reddito agrario 33,26 €, reddito dominicale 30,88 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 8951-2306, particelle 4467-2304-2307-4464-4462 (queste ultime particelle facenti parte del lotto 2).

foglio 9 particella 14133 (catasto terreni), partita MARIANO COMENSE, qualità/classe seminativo arborato 3^, superficie 30, reddito agrario 0,11 €, reddito dominicale 0,10 €, intestato a ************

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4462-14134 (facenti parte del lotto 2), particella 14135-14130.

foglio 9 particella 14134 (catasto terreni), partita MARIANO COMENSE, qualità/classe seminativo arborato 3, superficie 130, reddito agrario 0,47 €, reddito dominicale 0,44 €

Coerenze in linea di contorno, in senso orario, partendo da Nord/Est: particelle 4462 (facente parte del lotto 2), particella 14136 e particella 14133 (facente parte del lotto 2).






SERVIZI













COLLEGAMENTI











CONSISTENZA:




11.820,00 x 100 % = 11.820,00

2.800,00 x 80 % = 2.240,00

6.300,00 x 50 % = 3.150,00

Totale: 20.920,00 17.210,00



ACCESSORI:

* Altro fabbricato, composto da tettoia ad uso serra insistente sulla particella 4701, sviluppa una superficie commerciale di 1.680,00 mq. ca., pari a mq.280 ca. reali.

Trattasi di tettoia ad uso serra, con pavimentazione in battuto di cemento, struttura portante in metallo, copertura ad unica falda in lamiera grecata, in buone condizioni.

(Il valore è stato calcolato decurtando i costi necessari per eventuale accatastamento, da valutare nello specifico caso.)

* Altro fabbricato, composto da serra a tunnel insistente sulla particella 4701, sviluppa una superficie commerciale di 2.880,00 mq.ca., pari a mq.480 ca. reali.

Trattasi di serra a tunnel, con pavimentazione "mista" in battuto di cemento-ghiaia-terra battuta, struttura portante in ferro, chiusura in lastre di vetroresina ondulata, in condizioni pessime.

(Il valore è stato calcolato decurtando i costi necessari per eventuale accatastamento, da valutare nello specifico caso.)

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:



COMPARATIVO 1


Descrizione: terreno agricolo anche per attività florovivaistica



COMPARATIVO 2


Descrizione: terreno agricolo




Valore superficie principale: 17.210,00 x 15,00 = 258.150,00

Valore superficie accessori: 4.560,00 x 15,00 = 68.400,00

326.550,00




9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Considerato che, in linea di principio, un bene presenta tanti valori quanti sono gli scopi che



promuovono la sua valutazione, si può affermare che il criterio di stima discende direttamente dal motivo per il quale è richiesta la valutazione stessa.

In questa concreta circostanza si ritiene di adottare il criterio del "valore di mercato", inteso come il più probabile prezzo al quale una determinata proprietà può essere compravenduta alla data della stima, nell'ambito delle aste immobiliari.

Per stimare tale valore si è adottato procedimento comparativo parametrico, utilizzando i prezzi medi disponibili, calcolati con le rilevazioni di compravendite di immobili facenti parte del medesimo segmento di mercato, combinati alle quotazioni medie rilevabili dai listini del settore immobiliare ed ai valori di aggiudicazione delle vendite giudiziarie. Si segnala, in particolare, la difficoltà di reperire "comparabili" nel settore orto-floro-vivaistico.

Particolare attenzione è stata rivolta all'analisi delle tipologie dei beni, al fine di individuare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili oggetto di stima, rilevando i rapporti mercantili delle superfici secondarie, per il calcolo della superficie commerciale, tenuto conto anche del particolare momento di contrazione del settore immobiliare.

Si sono inoltre considerati, quali aspetti fondamentali, nell'ambito della valutazione:

l'obbligo di mantenimento della destinazione agricola degli immobili attualmente a servizio dell'attività orto-floro-vivaistica,

la presenza di irregolarità urbanistico-edilizie e catastali che impongono (ove possibile) la sanatoria/regolarizzazione e (se non fattibile) la rimessa in pristino alle condizioni assentite,

la presenza di contratto di contratto di affitto di ramo d'azienda coinvolgente alcune porzioni (uffici a parte della part.4462/7 - magazzini e depositi alle partt.4462/8-4462/9, porzione di terreno di mq.260 a parte della part.4701), oltre a beni mobili, contratti di lavoro e beni immateriali.

Si ritiene di sottolineare che la stima ha anche considerato l'attuale trend del mercato immobiliare, che trova la sua massima espressione nelle aste giudiziarie, ove a cause delle difficoltà creditizie e della crisi di liquidità, si verificano ribassi considerevoli.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Como, ufficio del registro di Como e Cantù, conservatoria dei registri immobiliari di Como, ufficio tecnico di Mariano Comense, agenzie: Mariano Comense, Cantù e Como, ed inoltre: listini del settore immobiliare, liberi professionisti, imprese e privati, documenti rappresentanti proposte di compravendita, con opportuni ragguagli, prezzi base d'asta. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento

della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è

ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

Deposito B 253,00 0,00 164.450,00 164.450,00

Magazzino

C

deposito

magazzino

85,00

0,00

59.500,00

59.500,00

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

capannone A 900,00 0,00 720.000,00 720.000,00



Terreno D 17.210,00 4.560,00 326.550,00 326.550,00

Agricolo 1.270.500,00 € 1.270.500,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 29.000,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 1.241.500,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 186.225,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 1.055.275,00

N.B. Si segnala che la valorizzazione è stata intrinsecamente decrementata per la mancata conformità edilizia e catastale, comprensiva delle principali problematiche evidenziate in relazione, oltre che altre, minori, che si potranno rilevare in corso di regolarizzazione, in dipendenza anche della facoltà di sindacato della P.A.

PRECISAZIONI FINALI

Si sottolinea che, nella presente Consulenza Estimativa Giudiziaria, si è ritenuto di suddividere il compendio in due lotti in quanto si è in presenza di un fabbricato ad uso residenziale (lotto 1), autonomo e non vincolato in alcun modo (anche in riferimento alle previsioni di PGT), oltre che di un complesso di fabbricati e terreni (lotto 2) a servizio di un’attività orto-floro-vivaistica (nell’ambito di area “agricolo florovivaistico AG4”, ove il PGT assegna una valenza paesistico-ambientale e culturale, con la necessità di osservare specifiche regole di salvaguardia e valorizzazione), con l’esclusione di qualsiasi vincolo di pertinenzialità o legame fra i due compendi. Pur accertata perciò l’indipendenza dei due lotti e la possibilità di alienazione separata, ai fini di realizzare una vendita efficace ed adeguata, con migliore possibilità di realizzazione per la procedura, in riferimento alla particolare attività esercitata, che richiede una permanente presenza di personale, si considera altrettanto praticabile la vendita in un unico corpo che permetterebbe vantaggi di carattere pratico-organizzativo e funzionale per l’aggiudicatario, con il seguente quadro riepilogativo di valori. Valore di vendita giudiziaria del Lotto 1 al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 361.534,33

Valore di vendita giudiziaria del Lotto 2 al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 1.055.275,00

Valore di vendita giudiziaria di entrambi i lotti in un unico corpo:

€. 1.416.809,33

data 23/06/2016

il tecnico incaricato GIOVANNA TETTAMANTI

Tribunale di Como – Fallimento n. 22/2016 Relazione peritale (azienda agricola) ALLEGATOB

Categoriabeni

Inaffittoazienda Descrizionedeibeni Quantità

Dataacquisto/Immatr. Costostorico

Valorecontabile

Valoreattribuitodal

PeritoSI AudiA3TargaCH161BA 1 03/07/03 4.000,00SI FiatPuntoTargaDC169JK(furgone) 1 13/09/06 1.500,00SI FiatPuntoTargaEH829MC(furgone) 1 10/06/11 11.723,90 0,00 2.500,00SI FiatDoblòTargaCH943EP(furgone) 1 10/06/03 1.500,00SI FiatIvecoTargaEA904PG 1 13/09/10 13.000,00SI FiatIvecoTargaEA905PG 1 13/09/10 13.000,00SI FiatIvecoTargaCR566PN 1 31/05/05 9.000,00SI FiatIvecoTargaBX499BS 1 09/10/01 6.500,00SI FiatIvecoTargaBX697BS 1 19/10/01 6.500,00SI FiatIvecoTargaBK589MA 1 04/07/00 5.000,00SI FiatIvecoTargaDR832TW 1 04/12/08 11.500,00SI FiatIvecoTargaBV739SX 1 12/12/01 6.500,00SI FiatIvecoTargaAN876EZ 1 29/07/97 3.000,00SI FiatIvecoTargaCF901HJ 1 30/04/03 4.000,00SI MerloRoto33.16KSTARGAADJ615 1 07/02/09 30.000,00

SIMotocarriolaM6cingoconcassoneDumper 1 07/02/09 4.500,00

SI RimorchioTargaCO020463 1 06/12/89 2.000,00SI TernaJCB3CXTargaABZ693 1 18/02/99 8.000,00SI TrattriceCarraroTargaCO009463 1 19/03/93 2.000,00SI TrattriceRexLandiniTargaAY444L 1 30/05/06 11.500,00SI EscavatoreYanmarB12 1 22/02/02 18.075,99 7.500,00SI EscavatoreYanmarVIO20 1 15/11/06 12.000,00SI EscavatoreYanmarVIO50 1 11/05/01 43.898,84 18.000,00SI EscavatoreYanmarVIO75 1 27/09/04 68.000,00 25.000,00SI BennavaglianteCanginiV90L 1 31/05/10 15.000,00 6.000,00

Autom

ezzitargati

M

acchineagricole

Admin

Casella di testo

ALLEGATO B


Categoriabeni



Valorecontabile

Valoreattribuitodal

PeritoSI PlatformBasketSpider18.90pro 1 31/12/13 37.000,00 14.500,00SI EscavatoreJCB130TargaCO00243 1 23/02/01 46.481,12 12.000,00SI MinipalacingolataTargaAHW705 1 25/11/09 7.800,00SI MotospazzatriceFiorentini 1 21/11/07 500,00 400,00

SIBCSsemoventeMA.TRA205conapparatofalciante 2 07/04/08 13.800,00 4.500,00

SI CarrelloelevatoreMitsubishi 1 31/03/05 1.291,14 750,00SI CippatriceCippo25Caravaggi 1 04/10/07 10.500,00 6.750,00SI FresainterrasassiRotaDairon130 1 31/03/94 6.460,36 1.500,00SI Gruidraulicaacarrello 1 31/03/14 1.256,50 600,00SI Lamadanevemt.2,80 1 31/03/87 3.546,50 500,00SI Lamasgombraneve 1 31/03/02 5.200,00 800,00SI Spandiconcime/Spargisale 1 31/03/02 1.800,00 400,00SI IdropulitriceAvant200/15 1 31/03/08 2.800,00 400,00SI Aspirafoglieasponda 1 31/03/06 2.500,00 300,00SI Motocarriolapertrattamento 2 31/03/06 1.116,00 200,00

SIInterrasassiDaironSTM75+Motocoltivatore746 1 31/03/03 2.900,00

SI ArieggiatoreRyanRen-OThin 2 31/03/01 2.313,73 400,00SI CompressoreLT100 1 31/03/98 354,03 50,00SI Coppiadirampe 1 31/03/09 1.200,00 300,00SI Decespugliatori 8 2.518,81 900,00SI Macchinaaffilacatenexmotosega 1 31/03/02 260,00 30,00SI MartellodemolitoreVistarini 1 31/03/04 4.800,00 1.750,00SI Motosega 6 2.706,59 1.000,00SI Tosasiepi 5 1.942,00 600,00

M

acchineagricole


Categoriabeni



Valorecontabile

Valoreattribuitodal

PeritoSI Tosaerba 8 3.746,00 1.100,00SI SaldatriceCEARainbow 1 31/03/97 774,69 100,00SI Soffiatore 6 2.657,33 700,00SI TrinciaKN175 1 31/05/10 3.800,00 2.000,00SI TrinciatriceAgrimaster 1 31/03/98 1.500,00SI CarotatriceRyanLawnaire 1 31/03/95 6.713,94 1.400,00

SIMotocompressoreMod.C330conserbatoio 1 31/03/92 3.829,67 750,00

SI Seminatrice 1 31/03/82 500,00SI Atomizzatoreaturbina 1 31/03/03 475,00 200,00SI PostazioniPC 5 31/03/10 1.290,00 500,00SI StampanteHPOfficeJet7000 1 31/03/09 222,12 30,00SI HubSwitch5porte 1 31/03/07 59,00 10,00SI CalcolatriceOlivettiLogos692 3 31/03/05 240,00 40,00SI StampanteHPLaserJet1160 1 31/03/07 233,00 30,00SI StampanteLexmark2400 1 31/03/04 620,00 50,00SI RouterAdslZyxel645R 1 31/03/02 230,00 20,00SI PlotterHPDesignJet500AOPLUS 1 31/03/01 3.506,74 700,00SI IBMAS400Mod.9401-150 1 31/03/97 12.441,45 300,00

NOPCAsuscontastieraLogitechmatr.A1X380017236 1 75,00

NO CalcolatriceOlivettiLogos692 3 40,00NO PCSamsung 1 65,00

NOPCAsuscontastieraemonitorcomponibili 1 75,00

NO StampanteZM400 1 40,00

M

acchineagricole

M

acchinedaufficio


Categoriabeni



Valorecontabile

Valoreattribuitodal

PeritoNO CalcolatriceBuffettiPC82Ob 1 10,00SI Tavoloconn.6sedie 1 450,00SI Scrivaniaconn.2sedie 5 200,00SI Libreriainlegno 2 100,00SI Acquario 1 50,00SI Scrivaniainbilaminatoconn.5sedie 1 400,00SI Tecnigrafoconn.1sedia 3 100,00SI Armadietto 1 50,00SI Tavolo 1 70,00SI Libreriainlegnobilaminato 2 100,00SI Mobileinlegno 3 80,00SI Armadioinlegno 1 75,00SI Mobilispogliatoiooperai 1 50,00SI Armadiettispogliatoio 9 50,00NO Scrivaniarettangolaretiporovere 3 100,00

NOMobilebasso3modulie6antetiporovere 1 60,00

NO Mobilebasso2antetiporovere 2 50,00NO Armadioaparete6antetiporovere 1 150,00NO Mobile8cassettitiporovere 1 60,00NO Pensiletiporovere 2 20,00NO Cassettierainformica3cassetti 1 20,00NO Sediarotellegirevoleinstoffa 5 10,00NO Poltroncinarotellegirevoleinstoffa 1 20,00NO Scrivaniaangolaresimilnoce 1 20,00NO Mobileaparete3anteformica 1 50,00

M

acchinedaufficio

Mob

ilieArred

i


Categoriabeni



Valorecontabile

Valoreattribuitodal

PeritoNO Mensolaformica 2 10,00NO Tavoloportacomputerformica 1 10,00NO Scrivaniarett.formicacolornoce 2 50,00NO Mobilebasso2antee4cassetti 1 30,00NO Tavoloportacomputersimilnoce 1 20,00NO Cassettierametallonero 1 20,00NO Tavoloportacomputersimilrovere 1 10,00

Totali 347.884,45 286.050,00

Mob

ilieArred

i

ALESSANDRO POZZI dottore agronomo Via Monte Nero n. 2 – I-22100 Como (CO) T +39.347.0449209

Codice Fiscale PZZLSN75R24C933F - Partita Iva 03135830135 1

Tribunale Ordinario di Como Sezione Fallimentare

Reg. fallimenti n° 22/2016

AZIENDA AGRICOLA FLOROVIVAISTICA GIACOMELLI GIULIO DI GALLI DONATA

CURATORE:

dott. Eugenio Colombo, CANTÙ

STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO DEL MAGAZZINO AZIENDALE

Relazione peritale

Como (CO), 21 marzo 2016 dott. agronomo Alessandro Pozzi

Admin

Casella di testo

ALLEGATO C



1. CONFERIMENTO DELL’INCARICO

Nel fallimento reg. n. 22/2016 Tribunale di Como dell’Azienda Agricola Florovivaistica Giacomelli

Giulio di Galli Donata, il Curatore, dott. Eugenio Colombo con studio in Cantù, P.zza Volontari

della Libertà n. 5, nominava in data 29 febbraio 2016 il sottoscritto dott. agr. Alessandro Pozzi,

iscritto all’albo dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali delle province di Como, Lecco e

Sondrio al numero 244 nonché all’albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Como,

quale perito con l’incarico di procedere alla stima dei beni a magazzino.

2. BREVE CRONOLOGIA E INQUADRAMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

Le operazioni peritali hanno avuto luogo nei giorni 3, 7 e 8 marzo 2016 presso la sede aziendale di

Mariano Comense (CO), Via per Arosio n. 16.

I sopralluoghi hanno permesso la presa visione e l’esame dei beni a magazzino, nonché la verifica

dei prospetti trasmessi dal curatore fallimentare e indicanti la descrizione, le quantità e l’originario

prezzo di acquisto all’ingrosso della merce.

In sede di perizia è stato prodotto dettagliato materiale fotografico, in parte reperibile in allegato

al presente documento (Allegato 2).

Segue relazione peritale con formulazione del giudizio di stima.

3. STATO DEI BENI

I beni sono ascrivibili a due tipologie merceologiche: 1) piante e fiori in vaso da esterno e interno;

2) fattori tecnici per il giardinaggio e la produzione agricola hobbistica, complementi e arredi per

il verde e la casa.

Tuttavia, per questioni di semplicità operativa nello svolgimento delle operazioni peritali, i beni

sono stati arbitrariamente suddivisi in considerazione del luogo ove permangono: 1) esterno,

vivaio, piante in vaso; 2) interno, garden, piante in vaso e complementi/arredi diversi.

Su indicazione del curatore fallimentare, sono stati poi aggiunti ai sopraccitati articoli alcuni arredi

del negozio (garden) quali banchi, credenze, scaffalature, tavoli e armadi.

Segue dettaglio dello stato dei beni con illustrazione delle criticità rilevate.

3.1. Vivaio, piante in vaso

In sede di sopralluogo sono state esaminate un numero totale di oltre 2.750 piante appartenenti a

specie e varietà diverse, quali erbacee, rampicanti, arbustive, arboree, piante da siepe e da

frutto.

In termini generali, si è rilevata l’esistenza di criticità significative a carico pressoché dell’intero

patrimonio a verde, pur in presenza di una gestione attenta e tecnicamente consapevole del

vivaio. A tale proposito, il giudizio complessivo circa lo stato vegetazionale e commerciale dei

beni è da considerare al limite della sufficienza.

Sono da ritenere criticità diffuse:



1. Il deperimento, il diradamento, l’ingiallimento fogliare, la presenza di decolorazioni e

discromie, le necrosi, la comparsa di seccumi, l’insorgenza di attacchi parassitari a carico

di alcune essenze, soprattutto erbacee, rampicanti e arbusti ornamentali.

2. La crescita oltre misura commerciale di molti degli esemplari arborei e arbustivi, ciò a

fronte di una lunga permanenza in vivaio (in alcuni casi addirittura più che decennale).

3. L’insorgenza di spiralizzazione delle radici principali, causa di strozzature degli apparati

stessi e riduzione della capacità di ancoraggio, oltre che di necrosi e danni da freddo.

4. Il calo del livello qualitativo del materiale vivaistico, sempre causa dell’eccessiva

permanenza in vivaio e dovuto alla presenza di ferite sul fusto, cicatrici di taglio aperte o

malchiuse, escoriazioni e ferite al colletto.

5. I difetti strutturali a carico di specie arboree, arbustive e fruttiferi, quali anomale

biforcazioni del tronco, presenza di rami con punti di inserzione ravvicinati, disordinata

distribuzione delle branche e della chioma o ancora branche che presentano crescita

unidirezionale.

6. La diminuita richiesta mercantile di talune essenze causa la tendenza di mercato o

l’insorgenza di problematiche fitosanitarie che ne rendono complessa la coltivazione

nell’areale di riferimento (esempio: piralide del bosso, insetto defogliatore di recente

introduzione in Europa).

7. Il sensibile grado di vetustà, quale l’insorgenza di muschio sui tronchi o ancora la presenza

di cartellinatura e di materiale informativo in genere sbiadito o rotto.

3.2. Garden, piante in vaso

Nel corso delle operazioni peritali sono state esaminate le piante “d’appartamento” presenti

all’interno in area garden, in numero di poco inferiore a 500, appartenenti a specie e varietà

diverse e suddivisibili in piante da foglia, piante da fiore, piante grasse e succulente, bonsai.

In termini generali, sussistono le medesime criticità rilevate in vivaio, pertanto, come già in

precedenza, lo stato vegetazionale e commerciale dei beni è da considerare al limite della

sufficienza, ciò comunque a fronte di una gestione sempre attenta e ordinata degli spazi e del

materiale vegetale. Da sottolineare soprattutto la presenza di articoli oltre misura commerciale,

pertanto poco richiesti se non assai sporadicamente per installazioni particolari, nonché fuori

moda, o ancora che manifestano un grado di vetustà elevato. Da aggiungere, in alcuni casi, la

comparsa di deperimenti e diradamenti vegetativi, la presenza di decolorazioni e discromie

fogliari, l’insorgenza di attacchi parassitari (soprattutto afidi, acari, cocciniglie e fumaggine).

3.3. Garden, complementi del verde

Trattasi di articoli diversi presenti all’interno in area garden, indicati generalmente quali

complementi del verde ma riconducibili a: 1) fattori tecnici per il giardinaggio e la produzione

agricola hobbistica; 2) complementi e arredi per il verde; 3) complementi e arredi per la casa.



3.3.a. Fattori tecnici per il giardinaggio e la produzione agricola hobbistica

Hanno costituito oggetto d’inventario ed esame le sementi e i bulbi, i fertilizzanti (concimi,

ammendanti e correttivi), i prodotti fitosanitari per impiego non professionale, le attrezzature per il

giardinaggio e i piccoli lavori agricoli.

Come già in precedenza, i beni non sono privi di criticità, soprattutto ove sussistono indicazioni

circa la scadenza che in molti casi appare essere assai ravvicinata, come per le sementi e i bulbi

di cui non è stata condotta una campagna di riassortimento nel corso del 2015, o i prodotti

fitosanitari per impiego non professionale. Da segnalare inoltre per i fertilizzanti un grado di vetustà

in alcuni casi importante, con indicazione sul sacco/flacone di una data di produzione vecchia

(fino al 2012), che, soprattutto nel caso dei prodotti a base organica, potrebbe incidere in modo

sensibile su efficacia/efficienza.

Diverso il caso delle attrezzature per il giardinaggio e i piccoli lavori agricoli dove sussiste soltanto

un grado di vetustà moderato legato alla presenza del materiale in negozio ormai da qualche

tempo.

3.3.b. Complementi e arredi per il verde

Trattasi di articoli in materiali e forme differenti quali vasi e sottovasi, vasche, fioriere, anfore, fiori

artificiali.

Si distingue il magazzino esterno dal negozio interno.

Il primo contiene complementi in plastica e terracotta soprattutto color terra di Siena (oggi fuori

tendenza tanto che la proprietà riferisce di una lunga presenza in magazzino) e caratterizzati da

un elevato grado di vetustà dovuto in genere, oltre a sporadiche rotture, a decolorazioni della

plastica e alla comparsa di macchie, alghe e muschi sui cocci.

Il secondo accoglie complementi in materiali diversi (plastica, ceramica, vetro, metallo, vimini,

ecc.), certamente caratterizzati da un minor grado di vetustà (anche a fronte del loro ricovero in

ambiente protetto) ma non esenti da criticità quali presenza di misure poco attrattive causa

mancato rifornimento, articoli fuori catalogo e tendenza, deperimento dei materiali (esempi:

decolorazione dei fiori artificiali, sbeccatura delle ceramiche e dei vetri, deterioramento della

plastica).

3.3.c. Complementi e arredi per la casa

Hanno costituito oggetto d’inventario ed esame i complementi e arredi per la casa ascrivibili a

vasi in materiali eterogenei, lanterne e altri oggetti diversi, profumi, essenze e saponi. In termini

generali vale tutto quanto già riferito in precedenza, con articoli che evidenziano un grado di

vetustà spesso importante per via della lunga permanenza in negozio che ne ha causato il

parziale logorio dei materiali o degli involucri (es. le profumazioni), in alcuni casi il

danneggiamento (es. la scheggiatura dei vetri) e la compromissione delle merci. Si segnala inoltre

la presenza di articoli fuori catalogo e di scarsa richiesta mercantile (fuori tendenza).



3.4. Garden, arredi

Su richiesta del curatore fallimentare sono stati oggetto d’indagine gli arredi del negozio,

essenzialmente banchi, credenze, scaffalature, tavoli e armadi. In termini generali si è rilevato un

grado di vetustà assai importante, ciò tenuto conto che alcuni mobili risalgono alla fine degli anni

ottanta.

4. STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO DEL MAGAZZINO AZIENDALE

4.1. Nota metodologica

La metodologia estimativa distingue il procedimento analitico da quello sintetico: il primo si basa

sul costo di produzione del bene (procedimento analitico, detto per comparazione indiretta), il

secondo valuta il più probabile valore sulla base della comparazione diretta tra beni aventi

caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili, situati nella stessa zona e dei quali si conoscono

prezzi recenti di mercato (procedimento sintetico, detto per comparazione diretta).

Il caso in esame è stato trattato adottando, come di consuetudine, il procedimento sintetico.

Circa invece l’aspetto economico dei beni (cioè l'utilità che forniscono o richiedono a un

soggetto che con essi si pone in un determinato rapporto economico), la scelta è ricaduta sul più

probabile valore di mercato, quale più probabile prezzo spuntato in quel momento su quella

piazza. Si ricorda che la dottrina estimativa riconosce sei distinti aspetti economici, tra i quali il

perito identifica quello in grado di meglio soddisfare la ragione pratica dell’incarico ricevuto.

La valutazione del più probabile valore di mercato si concreta prendendo a riferimento beni simili

a quelli oggetto di stima sulla base di parametri che siano ad essi proporzionali, nel caso in esame

essenzialmente lo stato vegetazionale delle piante, il grado di vetustà degli oggetti

(complementi) e la richiesta mercantile di entrambi.

4.2. Procedimento di stima

Nella formulazione del giudizio di stima, è stato assunto a riferimento di partenza il prezzo di

mercato all’ingrosso originario sopportato dalla proprietà al momento dell’iniziale acquisto,

debitamente annotato sui tabulati consegnati dal curatore fallimentare in sede di nomina del

perito. Su tali importi, per deduzione percentuale adeguata, si è evidenziato il più probabile

prezzo di mercato all’ingrosso attuale.

Seguono alcune considerazioni sintetiche sulla metodologia adottata e le scelte effettuate circa

l’espressione del giudizio.

1. L’originario prezzo di mercato all’ingrosso è stato ritenuto consono quale valore di base in

quanto già al netto dei costi e dei ricavi del dettagliante, ciò a differenza degli importi

riportati nei prezziari di riferimento del settore (es. Prezzi informativi per opere a verde,

Assoverde).

2. Gli importi finali sono sempre stati calcolati per deduzione percentuale adeguata, mai per

supplemento, il che significa che non è mai stato riconosciuto un utile di produzione. Ciò



essenzialmente per tipologia di coltivazione del materiale vegetale (piante in vaso, non in

piena terra) e dinamica del mercato, il quale riconosce sempre meno la ricoltivazione in

vivaio delle essenze presso il dettagliante in favore di una produzione vivaistica all’ingrosso

presso aziende specializzate. Ciò significa che il dettagliante fa fronte alla necessità

puntuale dell’essenza mediante richiesta diretta al grossista e solo marginalmente

attraverso la propria collezione in azienda.

3. Il deprezzamento è stato valutato a vista/impressione. Per le piante sulla base dello stato

vegetazionale, delle caratteristiche fenologiche, della richiesta mercantile, dell’eventuale

insorgenza di ostacoli alla coltivazione/commercializzazione e in generale delle criticità

rilevate; per gli oggetti (complementi) hanno rappresentato parametri di valutazione il

grado di vetustà, la richiesta mercantile, eventuali danni subiti dalle merci e, come in

precedenza, ogni criticità rilevata.

4. La deduzione percentuale definita ha tenuto conto della natura del procedimento, cioè

la vendita in blocco (definita “pieno per vuoto”) del magazzino nelle condizioni attuali,

pertanto l’acquisto da parte dell’acquirente di piante di sufficiente richiesta mercantile

insieme ad altre fuori mercato o di difficile collocamento. In altri termini il giudizio di stima

ha considerato l’onere commerciale che una compravendita integrale di materiale

vegetale comporta sull’acquirente in merito all’impossibilità di selezionare botanica o

morfologia adeguate.

5. Il deprezzamento ha considerato l’onere che grava sull’acquirente per il prelievo (es.

imbragatura degli esemplari più grandi) e il trasporto ad altra sede del materiale

vegetale.

6. Il giudizio di stima non ha considerato eventuali provvigioni di vendita.

7. La valutazione degli arredi del negozio (garden) è stata eseguita a corpo.

4.3. Giudizio di stima

I prospetti allegati riferiscono i più probabili valori attuali di mercato di ciascun singolo bene

calcolati secondo quanto definito al precedente paragrafo.

La tabella 1. sintetizza gli importi generali (vivaio, garden) e definisce il prezzo totale attribuibile

alla vendita in blocco del magazzino aziendale.

Suddivisione dei beni a magazzino Valore attuale di mercato

Vivaio (piante in vaso) 27.438,94 €

Garden (piante in vaso, complementi e arredi verde) 7.614,15 €

Garden (arredi) 500,00 €

TOTALE 35.553,09 €

Tabella 1. Importo del più probabile valore attuale di mercato del magazzino aziendale, quale risultato del procedimento di stima per comparazione diretta (sintetica) dei beni in esso conservati



CONCLUSIONI

Quanto rilevato e contabilizzato secondo la metodologia estimativa descritta e le debite

considerazioni espresse, restituisce al magazzino aziendale dell’Azienda Agricola Florovivaistica

Giacomelli Giulio di Galli Donata un valore attuale di mercato di 35.553,09 €, quale risultato finale

del procedimento di stima per comparazione diretta (sintetica) dei beni in esso conservati.

Si allegano i prospetti di dettaglio riportanti i più probabili valori attuali di mercato di ciascun

singolo bene (Allegato 1) e il materiale fotografico a supporto dei risultati conseguiti (Allegato 2).



Tribunale Ordinario di Como Sezione Fallimentare

Reg. fallimenti n° 22/2016

AZIENDA AGRICOLA FLOROVIVAISTICA GIACOMELLI GIULIO DI GALLI DONATA

CURATORE:

dott. Eugenio Colombo, CANTÙ

STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO DEL MAGAZZINO AZIENDALE

Allegato 1 _ Prospetto di dettaglio

(Più probabile valore attuale di mercato di ciascun singolo bene)

Como (CO), 21 marzo 2016 dott. agronomo Alessandro Pozzi



1. VIVAIO (PIANTE IN VASO)

Id Descrizione Qt. Stima del più probabile valore attuale di

mercato

Importo unitario Importo totale

1 Abies nordmanniana 2 40,00 € 80,00 € 2 Abies nordmanniana 3 25,00 € 75,00 € 3 Abies nordmanniana pendula 2 50,00 € 100,00 € 4 Abies nordmanniana 1 112,50 € 112,50 € 5 Acer buergerianum 1 25,00 € 25,00 € 6 Acer palmatum (mix) 32 15,00 € 480,00 € 7 Acer dissectum (mix) 10 12,50 € 125,00 € 8 Acer kappadocium 1 25,00 € 25,00 € 9 Acer palmatum (mix) 10 20,00 € 200,00 €

10 Acer palmatum 8 35,00 € 280,00 € 11 Acer japonicum aconitifolium 1 110,00 € 110,00 € 12 Acer palmatum osakazuky 1 110,00 € 110,00 € 13 Acer palmatum dissectum (verde) 2 90,00 € 180,00 € 14 Acer palmatum dissectum (rosso) 1 90,00 € 90,00 € 15 Acer palmatum 4 60,00 € 240,00 € 16 Acer palmatum 3 109,20 € 327,60 € 17 Acer palmatum 1 110,00 € 110,00 € 18 Acer palmatum 1 110,00 € 110,00 € 19 Acer palmatum 3 110,00 € 330,00 € 20 Acer palmatum 1 250,00 € 250,00 € 21 Acer palmatum autumn red 2 70,00 € 140,00 € 22 Acer palmatum osakazuki 1 110,00 € 110,00 € 23 Acer palmatum sango kaku 3 60,00 € 180,00 € 24 Acer platanoides drumoondii 1 100,00 € 100,00 € 25 Acer griseum 12 10,00 € 120,00 € 26 Agave americana (mix) 16 0,00 € 0,00 € 27 Albizia julibrissin 1 0,00 € 0,00 € 28 Amelanchier spp. 1 10,00 € 10,00 € 29 Amelanchier l. (ballerina alberetto) 2 25,00 € 50,00 € 30 Amelanchier canadensis 1 50,00 € 50,00 € 31 Amelanchier spp. (tetto) 2 45,00 € 90,00 € 32 Aralia sieboldii 10 4,63 € 46,25 € 33 Arbutus unedo 17 25,00 € 425,00 € 34 Arbutus unedo 4 9,00 € 36,00 € 35 Arbutus unedo (extra) 3 37,50 € 112,50 € 36 Aucuba jap. crotonifolia 7 0,00 € 0,00 € 37 Azalea indica 1 125,00 € 125,00 € 38 Azalea japonica 2 312,50 € 625,00 € 39 Azalea mollis 1 62,50 € 62,50 € 40 Azalea mollis 13 0,00 € 0,00 €



41 Azalea mollis 1 0,00 € 0,00 € 42 Azalea mollis kanaphill 10 0,00 € 0,00 € 43 Banano di montagna 1 0,00 € 0,00 € 44 Berberis rub. barbarossa 9 0,75 € 6,75 € 45 Betula pendula 1 10,00 € 10,00 € 46 Betula utilis 4 6,25 € 25,00 € 47 Betula utilis (ceppaia) 2 0,00 € 0,00 € 48 Betula utilis (ceppaia) 1 0,00 € 0,00 € 49 Betulla utilis (alberetto) 1 0,00 € 0,00 € 50 Buxus elegans (variegato) 1 5,63 € 5,63 € 51 Buxus spp. (pon pon) 1 22,50 € 22,50 € 52 Buxus macr. faulkner pyr. 2 1,25 € 2,50 € 53 Buxus arborescens (forma libera) 7 1,88 € 13,13 € 54 Buxus arborescens (palla) 4 5,00 € 20,00 € 55 Buxus arborescens (palla) 5 11,25 € 56,25 € 56 Buxus arborescens (palla) 6 12,50 € 75,00 € 57 Buxus arborescens (palla) 6 1,63 € 9,75 € 58 Buxus arborescens (palla) 5 1,88 € 9,38 € 59 Buxus arborescens (palla) 27 2,25 € 60,75 € 60 Buxus arborescens (palla) 5 2,50 € 12,50 € 61 Callistemon citrinus 2 15,00 € 30,00 € 62 Callistemon citrinus 1 5,00 € 5,00 € 63 Callistemon laevis 2 15,00 € 30,00 € 64 Calycanthus praecox 4 0,00 € 0,00 € 65 Camelia japonica (rosso) 1 375,00 € 375,00 € 66 Camelia japonica 1 1.200,00 € 1.200,00 € 67 Camelia japonica 2 1.100,00 € 2.200,00 € 68 Camelia japonica 1 600,00 € 600,00 € 69 Camelia japonica 8 0,00 € 0,00 € 70 Camelia japonica 34 0,00 € 0,00 € 71 Camelia japonica 12 0,00 € 0,00 € 72 Camelia japonica 6 12,50 € 75,00 € 73 Camelia japonica 2 20,00 € 40,00 € 74 Camelia japonica 2 12,50 € 25,00 € 75 Camelia japonica (alberetto) 4 20,00 € 80,00 € 76 Camelia japonica (alberetto) 1 35,00 € 35,00 € 77 Camelia sasanqua 6 0,00 € 0,00 € 78 Camelia sasanqua 3 0,00 € 0,00 € 79 Camelia sasanqua 8 0,00 € 0,00 € 80 Camelia sasanqua 5 17,50 € 87,50 € 81 Camelia sasanqua 9 20,00 € 180,00 € 82 Camelia sasanqua 4 30,00 € 120,00 € 83 Camelia japonica 1 75,00 € 75,00 € 84 Camelia japonica 8 75,00 € 600,00 € 85 Camelia japonica (bonsai) 4 75,00 € 300,00 €



86 Camelia sasanqua 1 100,00 € 100,00 € 87 Camelia sasanqua cleopatra 2 129,12 € 258,23 € 88 Camelia sasanqua cleopatra 1 62,50 € 62,50 € 89 Canfora spp. 3 0,00 € 0,00 € 90 Canfora spp. 1 87,50 € 87,50 € 91 Carpinus betulus (spalliera) 3 0,00 € 0,00 € 92 Carpinus betulis (spalliera) 2 0,00 € 0,00 € 93 Carpinus betulus 1 0,00 € 0,00 € 94 Carpinus betulus 1 0,00 € 0,00 € 95 Carpinus betulus pyr. 5 37,50 € 187,50 € 96 Carex morrowii irish green 10 0,00 € 0,00 € 97 Caryopteris clad 1 0,00 € 0,00 € 98 Cedrus deodara robusta 1 50,00 € 50,00 € 99 Cedrus deodora (bonsai) 4 62,50 € 250,00 €

100 Cedrus atlantica glauca pendula 5 5,00 € 25,00 € 101 Cephalotaxus spp. 5 1,88 € 9,38 € 102 Cercidiphyllum japonicum 1 12,50 € 12,50 € 103 Cercidiphyllum japonicum 1 25,00 € 25,00 € 104 Cercis siliquastrum 2 0,00 € 0,00 € 105 Cercis siliquatrum 3 5,00 € 15,00 € 106 Cercis sinensis 2 0,00 € 0,00 € 107 Chamaec. obt. marian 1 0,00 € 0,00 € 108 Chamaerops excelsa 2 0,00 € 0,00 € 109 Chamaerops excelsa 2 0,00 € 0,00 € 110 Chamaerops humilis 2 0,00 € 0,00 € 111 Chamaerops humilis 4 0,00 € 0,00 € 112 Chamaerops humilis 2 0,00 € 0,00 € 113 Chamaerops humilis 1 0,00 € 0,00 € 114 Chamaecyparis spp. 3 0,00 € 0,00 € 115 Coryllus avellana contorta 1 100,00 € 100,00 € 116 Cornus brachipoda 1 19,37 € 19,37 € 117 Cornus controversa variegato 1 20,00 € 20,00 € 118 Cornus florida rubra 10 12,50 € 125,00 € 119 Cornus florida rubra 10 7,50 € 75,00 € 120 Cornus florida eddie w.w. 10 15,00 € 150,00 € 121 Cornus kousa 9 3,75 € 33,75 € 122 Cornus kousa 3 22,50 € 67,50 € 123 Cornus florida 31 0,00 € 0,00 € 124 Cornus florida daybr 3 35,00 € 105,00 € 125 Cornus florida 10 15,00 € 150,00 € 126 Cornus florida rubra 3 25,00 € 75,00 € 127 Cornus mas 1 50,00 € 50,00 € 128 Corylopsis spicata 1 100,00 € 100,00 € 129 Cotoneaster salicifolia 36 0,00 € 0,00 € 130 Cupressocyparis x leylandii 12 0,50 € 6,00 €



131 Cupressocyparis x leylandii 8 1,88 € 15,00 € 132 Cupressocyparis x leylandii 1 3,75 € 3,75 € 133 Cupressocyparis x leylandii 1 6,25 € 6,25 € 134 Cupressocyparis x leylandii (spirale) 1 0,00 € 0,00 € 135 Cupressocyparis x leylandii (spirale) 3 0,00 € 0,00 € 136 Ealeagnus spp. gilt edge 4 0,00 € 0,00 € 137 Enkianthus campanula 9 6,75 € 60,75 € 138 Eriobotrya copperton 4 0,00 € 0,00 € 139 Eryobotria japonica 3 0,00 € 0,00 € 140 Euonimus alatus 1 4,88 € 4,88 € 141 Euonimus alatus 2 2,50 € 5,00 € 142 Euonimus jap. (mix) 22 0,88 € 19,25 € 143 Euonimus jap. (mix) 24 1,88 € 45,00 € 144 Feijoa spp. 9 0,00 € 0,00 € 145 Feijoa spp. 14 0,00 € 0,00 € 146 Feijoa spp. 2 0,00 € 0,00 € 147 Fagus sylvatica 4 75,00 € 300,00 € 148 Fagus sylvatica asplenifolia 1 125,00 € 125,00 € 149 Fagus sylvatica asplenifolia 1 37,50 € 37,50 € 150 Fagus sylvatica atropurpurea 3 62,50 € 187,50 € 151 Fagus sylvatica atropurpurea 1 150,00 € 150,00 € 152 Fagus sylvatica pyramidalis 1 75,00 € 75,00 € 153 Fagus sylvatica atropurpurea pendula 4 5,00 € 20,00 € 154 Fargesia japonica 2 0,00 € 0,00 € 155 Ficus carica 1 0,00 € 0,00 € 156 Gingko biloba 1 0,00 € 0,00 € 157 Gingko biloba 1 0,00 € 0,00 € 158 Gleditschia triacant sunburst 2 75,00 € 150,00 € 159 Hedera (mix) 170 0,00 € 0,00 € 160 Hybiscus syriacus 21 1,75 € 36,75 € 161 Hybiscus syriacus 19 3,75 € 71,25 € 162 Hamamelis int. weste 4 3,75 € 15,00 € 163 Hamamelis mollis 1 35,00 € 35,00 € 164 Hydrangea (mix v.18) 52 0,38 € 19,50 € 165 Hydrangea (v.50) 3 5,00 € 15,00 € 166 Hydrangea mix (v.24) 84 0,88 € 73,50 € 167 Hydrangea petiolaris 7 0,38 € 2,63 € 168 Ilex alaska 2 7,50 € 15,00 € 169 Ilex alt. belgica 7 3,75 € 26,25 € 170 Ilex aquifolium variegato 3 62,50 € 187,50 € 171 Ilex aquifolium variegato 6 40,00 € 240,00 € 172 Ilex aquifolium variegato 7 3,75 € 26,25 € 173 Ilex aquifolium 2 25,00 € 50,00 € 174 Ilex aquifolium 7 2,50 € 17,50 € 175 Ilex cornuta dazzler 2 50,00 € 100,00 €



176 Ilex aquifolium nelly stevens 3 25,00 € 75,00 € 177 Ilex aquifolium nelly stevens (alberello) 1 50,00 € 50,00 € 178 Ilex aquifolium ferox 2 7,50 € 15,00 € 179 Ilex aquifolium 3 6,25 € 18,75 € 180 Osmanthus ilicifolius 1 25,00 € 25,00 € 181 Ilex aquifolium nelly stevens 3 6,25 € 18,75 € 182 Ilex crenata convexa 1 6,25 € 6,25 € 183 Ilex crenata fastigiata eretta 3 0,63 € 1,88 € 184 Ilex spp. golden king 7 1,25 € 8,75 € 185 Ilex crenata convexa 6 1,00 € 6,00 € 186 Ilex crenata convexa (bonsai) 1 285,00 € 285,00 € 187 Ilex crenata (macrobonsai) 1 525,00 € 525,00 € 188 Ilex crenata (macrobonsai) 3 303,75 € 911,25 € 189 Ilex crenata (pon pon) 2 37,50 € 75,00 € 190 Juniperus spp. (pon pon) 2 0,00 € 0,00 € 191 Juniperus spp. 27 0,00 € 0,00 € 192 Kalmia latifolia (rosso) 7 0,00 € 0,00 € 193 Kalmia latifolia (rosa fucsia) 3 0,00 € 0,00 € 194 Lagestroemia indica 7 50,00 € 350,00 € 195 Lagestroemia indica 10 12,50 € 125,00 € 196 Lagestroemia indica 5 0,00 € 0,00 € 197 Laurus nobilis (alberetto) 4 0,00 € 0,00 € 198 Laurus nobilis (alberetto) 2 0,00 € 0,00 € 199 Laurus nobilis 3 0,00 € 0,00 € 200 Laurus nobilis 34 0,00 € 0,00 € 201 Leucothoe rainbow 5 0,00 € 0,00 € 202 Ligustrum texanum 2 1,25 € 2,50 € 203 Ligustrum texanum 6 3,25 € 19,50 € 204 Ligustrum excelsa superba 5 1,04 € 5,19 € 205 Ligustrum excelsa superba 4 2,00 € 8,00 € 206 Ligustrum japonicum tex silver star 0 0,63 € 0,00 € 207 Ligustrum sinensis 29 0,00 € 0,00 € 208 Liquidambar styracif 1 0,00 € 0,00 € 209 Limone 1 0,00 € 0,00 € 210 Liriodendron tulipifera 1 0,00 € 0,00 € 211 Liriodendron tulipifera 2 50,00 € 100,00 € 212 Liriodendron tulipifera 1 0,00 € 0,00 € 213 Lonicera nitida maigruen 80 0,00 € 0,00 € 214 Magnolia grandiflora 1 150,00 € 150,00 € 215 Magnolia grandiflora 3 27,50 € 82,50 € 216 Magnolia sieboldii 15 7,50 € 112,50 € 217 Magnolia stellata 4 2,50 € 10,00 € 218 Magnolia stellata 5 71,25 € 356,25 € 219 Magnolia stellata 6 45,00 € 270,00 € 220 Mahonia aquifolium 14 0,00 € 0,00 €



221 Mahonia x media charity 8 0,00 € 0,00 € 222 Melo da fiore 1 0,00 € 0,00 € 223 Melo da fiore 1 0,00 € 0,00 € 224 Miscanthus spp. 25 0,00 € 0,00 € 225 Miscanthus spp. 17 0,00 € 0,00 € 226 Myrtus communis 0 0,00 € 0,00 € 227 Morus alba 1 0,00 € 0,00 € 228 Nandina domestica 10 0,00 € 0,00 € 229 Nandina domestica 4 0,00 € 0,00 € 230 Nandina domestica (v.28) 8 0,00 € 0,00 € 231 Nandina domestica (v.40) 15 0,00 € 0,00 € 232 Nerium oleander 1 0,00 € 0,00 € 233 Nerium oleander 2 0,00 € 0,00 € 234 Nerium oleander 7 0,00 € 0,00 € 235 Nerium oleander (mix) 13 0,00 € 0,00 € 236 Nerium oleander (v.40) 8 0,00 € 0,00 € 237 Olea europea 1 56,25 € 56,25 € 238 Olea europea 1 8,75 € 8,75 € 239 Olea europea 4 85,00 € 340,00 € 240 Olea europea 1 20,00 € 20,00 € 241 Olea europea 10 3,75 € 37,50 € 242 Olea fragrans (arancione) 4 0,00 € 0,00 € 243 Olea fragrans (multitronco) 1 100,00 € 100,00 € 244 Olea fragrans 19 40,00 € 760,00 € 245 Osmanthus spp. (variegato) 10 2,00 € 20,00 € 246 Osmanthus armatus 3 25,00 € 75,00 € 247 Osmarea burkwoodii 2 0,00 € 0,00 € 248 Osmanthus aquifolium 2 0,00 € 0,00 € 249 Parrotia persica 1 100,00 € 100,00 € 250 Parrotia persica 4 75,00 € 300,00 € 251 Parrotia persica (multitronco) 2 50,00 € 100,00 € 252 Parrotia persica 4 12,50 € 50,00 € 253 Parrotia persica 1 45,00 € 45,00 € 254 Parrotia persica 6 5,00 € 30,00 € 255 Parrotia persica 10 8,75 € 87,50 € 256 Parrotia persica 4 20,00 € 80,00 € 257 Philadelphus coronar 9 0,00 € 0,00 € 258 Phillyrea angustifolia 5 0,00 € 0,00 € 259 Phormium tenax 8 0,00 € 0,00 € 260 Phormium tenax atrop. 12 0,00 € 0,00 € 261 Phormium spp. (mix) 33 0,00 € 0,00 € 262 Photinia serr. curly 24 0,00 € 0,00 € 263 Photinia x fraseri red robin 15 0,00 € 0,00 € 264 Photinia x fraseri red robin 8 0,00 € 0,00 € 265 Photinia x fraseri red robin 21 0,00 € 0,00 €



266 Phyllostachys spp. mix 147 0,00 € 0,00 € 267 Picea pungens glauca 2 0,00 € 0,00 € 268 Pieris japonica mou 1 0,00 € 0,00 € 269 Pieris japonica mountine fire 4 0,00 € 0,00 € 270 Pieris spp. variegato 2 0,00 € 0,00 € 271 Pinus cembra 1 10,00 € 10,00 € 272 Pinus mugo mughus 1 9,50 € 9,50 € 273 Pinus mugo mughus 2 3,75 € 7,50 € 274 Pittosporum heterophyllum variegato 15 0,00 € 0,00 € 275 Pittosporum tobira variegato 11 0,00 € 0,00 € 276 Pittosporum tenuifolium (v.24) 10 0,00 € 0,00 € 277 Pittosporum tobira nanum 24 0,00 € 0,00 € 278 Pittosporum tobira nanum 9 0,00 € 0,00 € 279 Podocarpo 1 300,00 € 300,00 € 280 Podocarpo (bonsai) 1 1.000,00 € 1.000,00 € 281 Prunus spp. (fiore bianco) 3 0,00 € 0,00 € 282 Prunus laurocerasus 24 0,00 € 0,00 € 283 Prunus laurocerasusu ottoluyken 18 0,00 € 0,00 € 284 Prunus cerasifera ni 2 0,00 € 0,00 € 285 Prunus cerasifera ni 1 0,00 € 0,00 € 286 Prunus serrulata kan 4 0,00 € 0,00 € 287 Prunus serrulata kan 4 0,00 € 0,00 € 288 Prunus subhirtella a. 1 0,00 € 0,00 € 289 Prunus subhirtella aut. pendula 3 0,00 € 0,00 € 290 Punica granatum 1 0,00 € 0,00 € 291 Punica granatum 1 0,00 € 0,00 € 292 Punica granatum 1 0,00 € 0,00 € 293 Pyracantha (mix) 11 0,00 € 0,00 € 294 Quercus ilex 2 25,00 € 50,00 € 295 Quercus ilex 4 12,50 € 50,00 € 296 Quercus suber 1 64,88 € 64,88 € 297 Quercus robur 3 12,50 € 37,50 € 298 Quercus robur 1 4,18 € 4,18 € 299 Quercus rubra 1 12,50 € 12,50 € 300 Rampicanti (mix) 151 0,00 € 0,00 € 301 Rhododendron spp. 1 0,00 € 0,00 € 302 Rhododendron hyb. (fucsia) 4 0,00 € 0,00 € 303 Rhododendron hyb. (lilla) 1 0,00 € 0,00 € 304 Rhododendron spp. (mix) 29 0,00 € 0,00 € 305 Rhododendron spp. (mix) 6 0,00 € 0,00 € 306 Rhyncospermum jasminoides 39 0,00 € 0,00 € 307 Rhyncospermum jasminoides 13 0,00 € 0,00 € 308 Rhyncospermum jasminoides 2 0,00 € 0,00 € 309 Rose extra big 10 8,75 € 87,50 € 310 Salix integra 16 0,00 € 0,00 €



311 Sophora japonica 2 0,00 € 0,00 € 312 Sophora japonica pendula 3 5,63 € 16,88 € 313 Sorbus aucuparia 2 0,00 € 0,00 € 314 Sycopsis sinensis 2 12,50 € 25,00 € 315 Syringa vulgaris 16 0,00 € 0,00 € 316 Taxus baccata 1 125,00 € 125,00 € 317 Taxus baccata (big bonsai) 2 1.500,00 € 3.000,00 € 318 Taxus baccata 8 3,75 € 30,00 € 319 Taxus baccata media hicsii 10 7,50 € 75,00 € 320 Taxus baccata media hicsii 29 10,00 € 290,00 € 321 Taxus baccata repandes 2 0,00 € 0,00 € 322 Taxus baccata hybernica 3 15,00 € 45,00 € 323 Taxus baccata stricta 1 2,75 € 2,75 € 324 Taxus baccata (v.18) 5 1,50 € 7,50 € 325 Thuja atrovirens 1 0,00 € 0,00 € 326 Thuja atrovirens aurea 1 0,00 € 0,00 € 327 Viburnum rhytidophyllum willow 2 1,75 € 3,50 € 328 Viburnum watanabe 8 0,00 € 0,00 € 329 Vitis vinifera Italia 1 0,00 € 0,00 € 330 Vitis vinifera (nera) 1 0,00 € 0,00 € 331 Vitis vinifera (bonsai bianca) 1 37,50 € 37,50 € 332 Wisteria spp. (tetto) 2 0,00 € 0,00 € 333 Ziziphus jujuba 2 0,00 € 0,00 € 334 Ziziphus sativa (esemplare) 1 0,00 € 0,00 € 335 Ziziphus sativa (esemplare) 1 0,00 € 0,00 € 336 Piante da frutto (mix) 159 0,00 € 0,00 € 337 Piccoli frutti e uva 83 0,00 € 0,00 €

TOTALE 27.438,94 €



2. GARDEN (PIANTE IN VASO, COMPLEMENTI E ARREDI VERDE)

Id Descrizione Qt. Stima del più probabile valore attuale di

mercato

Importo unitario Importo totale

1 Babbo zenzero h.32 2 0,50 € 1,00 €

2 Babbo zenzero h.13 12 0,10 € 1,20 €

3 Uomo zenzero 12 0,10 € 1,20 €

4 Orso c/cappello+sciarpa 1 0,50 € 0,50 €

5 Addobbi natalizi 1 65,00 € 65,00 €

6 Trenino legno bianco/rosso 7 0,40 € 2,80 €

7 Albero metallo c/renne 2 0,50 € 0,99 €

8 Statuetta claus grigio/rossa 1 0,50 € 0,50 €

9 Orso polare cm.35 1 0,70 € 0,70 €

10 Orso polare cm.45 2 1,15 € 2,30 €

11 Portacandele c/pigne in ferro 4 1,30 € 5,20 €



14 Candelabro bronzo 5 0,50 € 2,50 €

15 Appendi candela bronzo 5 0,50 € 2,48 €

16 Alberi finti ht.245 2 3,00 € 6,00 €

17 Alberi finti ht.180 1 2,00 € 2,00 €

18 Alberi finti ht.210 1 2,00 € 2,00 €

19 Alberi innevati c/luci ht.240 1 4,25 € 4,25 €

20 Faggio innevato c/luci ht.130 1 2,50 € 2,50 €

21 Faggio innevato c/luci ht.70 1 0,75 € 0,75 €

22 Angeli c/libro 4 0,15 € 0,60 €

23 Cuore pino da appendere 5 0,10 € 0,50 €

24 Corona pino piccola 4 0,20 € 0,80 €

25 Cuore legno da appendere 2 0,15 € 0,30 €

26 Ghirlanda cuore legno 3 0,20 € 0,60 €

27 Albero legno 1 0,60 € 0,60 €

28 Cuori mele da appendere 2 0,40 € 0,80 €

29 Corona pino media 1 0,45 € 0,45 €

30 Corona pino grande 2 0,75 € 1,50 €

31 Corona pino glitterata 10 0,35 € 3,45 €

32 Sacchetti stoffa 20 0,10 € 2,00 €

33 Stella corteccia 6 0,20 € 1,20 €

34 Palle pino d.15 2 0,15 € 0,30 €

35 Casetta candela natalizia 16 0,13 € 2,00 €

36 Candela treno 6 0,13 € 0,75 €

37 Babbo natale grande 1 0,25 € 0,25 €



38 Babbo natale piccolo 3 0,13 € 0,38 €

39 Folletti grandi 4 0,15 € 0,60 €

40 Folletti piccoli 1 0,10 € 0,10 €

41 Renna in legno grande 11 0,20 € 2,20 €

42 Renna in legno piccola 3 0,20 € 0,60 €

43 Babbo ht.22 7 0,45 € 3,15 €

44 Renna ht.21 2 0,40 € 0,80 €

45 Pupazzo stoffa renna ht.45 1 0,40 € 0,40 €

46 Alce stoffa ht.36 1 0,20 € 0,20 €

47 Funghetti stoffa ht.36 4 0,35 € 1,40 €

48 Babbo natale ht.82 2 0,60 € 1,20 €

49 Mela pigna glitterata piccola 2 0,15 € 0,30 €

50 Mela pigna glitterata grande 2 0,35 € 0,70 €

51 Bush fiori finti natalizi 2 1,00 € 2,00 €



54 Corona pino piccola composta 5 0,40 € 2,00 €

55 Corona pino media composta 3 0,60 € 1,80 €

56 Renna stoffa ht.140 1 2,25 € 2,25 €

57 Corona pino c/luci 1 2,50 € 2,50 €

58 Candela cilindro profumata 41 0,15 € 6,15 €

59 Candela profumata small 19 0,34 € 6,37 €

60 Car air 133 0,15 € 19,95 €

61 Diffusore catalitico 3 0,80 € 2,40 €

62 Diffusore catalitico ceramica 12 0,43 € 5,10 €

63 Diff. Catalitico ceramica 4 0,52 € 2,06 €

64 Diff.catal.ceramica black 6 0,43 € 2,56 €

65 Diff. Catalitico ceramica small 11 0,33 € 3,58 €

66 Diff.catal.mosaico 13 0,70 € 9,10 €

67 Diff.catalitico sfera 4 0,75 € 3,00 €

68 Diff.fragranza ml.350 53 0,67 € 35,25 €

69 Diff.marble glass trasp 10 0,71 € 7,10 €

70 Diffusore cat.stripe nero 6 0,71 € 4,26 €

71 Diffusore cat.twist nero 1 0,71 € 0,71 €

72 Diffusore catalitico 7 0,67 € 4,69 €

73 Diffusore fiore grande 25 0,30 € 7,50 €

74 Diffusore fiore piccolo 25 0,20 € 5,00 €



77 Discover lampair 3 0,50 € 1,50 €

78 Fragranza idrosolubile 41 0,20 € 8,00 €

79 Home spray ml.100 43 0,32 € 13,65 €



80 Ricarica lampair 144 0,26 € 37,44 €

81 Milledy c/foulard 18 0,41 € 7,38 €

82 Milledy 5 0,28 € 1,40 €

83 Mini diff.catal. Sfera ar 1 0,45 € 0,45 €

84 New home spray ml.150 10 0,22 € 2,15 €

85 Ricarica diffusore catal. 24 0,29 € 6,96 €

86 Ricarica car air 59 0,11 € 6,49 €

87 Ricarica diffusore ml.250 45 0,34 € 15,30 €

88 Stoppino grande x diff.ca 1 0,16 € 0,16 €

89 Stoppino piccolo diff.cat 7 0,15 € 1,06 €

90 Tea light 33 0,15 € 4,95 €

91 Via brera diffusore ml.250 38 0,76 € 28,88 €

92 Via brera diffusore ml.100 42 0,48 € 19,95 €

93 Via brera ricarica 39 0,35 € 13,46 €

94 Ali d'angelo fiori di cot 12 0,15 € 1,80 €

95 Profumatore anello 11 0,25 € 2,75 €

96 Anello chiave c/lucchetto 11 0,21 € 2,28 €

97 Anello mademoiselle marqu 11 0,21 € 2,28 €

98 Asciugamani bagno 70x130 10 0,32 € 3,23 €

99 Asciugamano 30x50cm. 10 0,10 € 0,98 €

100 Asciugamano c/gessetto 46 5 0,29 € 1,46 €

101 Biscotto cuore the glace' 11 0,14 € 1,49 €

102 Bomboniera 2 nivelli 5 0,32 € 1,60 €

103 Bomboniera c/angelo 3 0,42 € 1,27 €

104 Bomboniera c/fiori feste 2 0,42 € 0,85 €

105 Bon bon profumati 12 0,20 € 2,40 €

106 Bustina porta biancheria 2 0,25 € 0,50 €

107 Candela per massaggio 4 0,25 € 1,00 €

108 Cofanetto 6 farfalle segn 5 0,19 € 0,95 €

109 Conetti con piccoli gesse 50 0,08 € 3,75 €

110 Cuori profumati 14 0,13 € 1,75 €

111 Decoro corpetto 19 0,25 € 4,75 €

112 Diff.fraganza ml.250 12 0,35 € 4,20 €

113 Diffusore stick fleur de 3 0,40 € 1,20 €

114 Diffusori 50ml 6/rattan p 1 0,45 € 0,45 €

115 Gessetti in varieta' 217 0,02 € 4,34 €

116 Gessetti cuore 43 0,10 € 4,30 €

117 Gessetti scarpine douce b 31 0,15 € 4,65 €

118 Medaglione porta tealight 8 0,15 € 1,20 €

119 Medaglione profumato marq 1 0,25 € 0,25 €

120 Medaglioni c/angelo 26 0,14 € 3,64 €

121 Nappa c/medaglione decora 4 0,20 € 0,80 €



122 Nido c/gessetti fleur de 3 0,25 € 0,75 €

123 Oggettistica da bagno 1 0,50 € 0,50 €

124 Organza gessetti 49 0,15 € 7,35 €

125 Palla metallo cm.6,8 14 0,04 € 0,49 €

126 Paniere ad uncinetto 20x1 2 0,18 € 0,35 €

127 Paniere assortito 5 0,65 € 3,25 €

128 Paniere rettangolare 7 0,35 € 2,45 €

129 Pendenti con cristallo 12 0,35 € 4,20 €

130 Pergamena porta tealight 7 0,10 € 0,70 €

131 Pochette da bagno 14x19cm 3 0,12 € 0,35 €

132 Pochette da bagno 22x29,5 5 0,20 € 0,98 €

133 Pochettes assortite 8 0,15 € 1,16 €

134 Pompons decorazioni e pro 22 0,20 € 4,40 €

135 Porta sapone ovale 10x6,5 14 0,05 € 0,70 €

136 Prof.x ambiente ml.100 8 0,25 € 2,00 €

137 Profumatore per guanciale 26 0,13 € 3,25 €

138 Refill ml.180 50 0,10 € 4,75 €

139 Ricariche assortite 50 0,07 € 3,30 €

140 Sacche per lingerie 1 0,45 € 0,45 €

141 Sacchetti organza sassi p 4 0,29 € 1,16 €

142 Sacchettino lino profumat 10 0,25 € 2,50 €

143 Sacchetto c/stella 14 0,18 € 2,45 €

144 Sapone cuore rose acienne 1 0,11 € 0,11 €

145 Saponetta profumata volti 30 0,08 € 2,25 €

146 Scatola cartone 3 0,15 € 0,45 €

147 Scatola gessetti cuore 20 0,15 € 3,00 €

148 Scatola lunga set chanvre 2 0,25 € 0,50 €

149 Scatola lunga set rosa 4 0,25 € 1,00 €

150 Scatola porta gessetti 4 0,13 € 0,50 €

151 Scatole latta assortite 4 0,40 € 1,60 €

152 Set bagno eau de rose 5 p 1 0,45 € 0,45 €

153 Set sapone 7 0,08 € 0,53 €

154 Spugne da doccia rosa 8 0,13 € 1,00 €

155 Tappeto 40x60cm. 4 0,60 € 2,40 €

156 Tappeto 60x90 6 0,65 € 3,90 €

157 Tavoletta profumata 27 0,13 € 3,38 €

158 Ah90w conic round vase 42x26x90h 1 36,00 € 36,00 €

159 A50 round vase 56x25x49 1 15,60 € 15,60 €

160 Brl6060g rectangular vase 1 58,00 € 58,00 €

161 B5050g cube 50x50x50h grey 2 19,00 € 38,00 €

162 B606g square vase 60x60x60h grey 2 48,00 € 96,00 €

163 Mhr120w conic round vase 2 38,00 € 76,00 €



164 Mur100w conic round vase 1 35,00 € 35,00 €

165 Bacino cottage bianco set 6 3,03 € 18,19 €

166 Balconera color 50 18 3,00 € 54,00 €

167 Balconera cottage 50 24 3,00 € 72,00 €

168 Balconera cottage 80 9 3,80 € 34,20 €

169 Balconera supporto 22 1,20 € 26,40 €

170 Classico 21 8 1,80 € 14,40 €

171 Classico 28 2 2,84 € 5,68 €

172 Classico 28 all inclusive 1 3,87 € 3,87 €

173 Maxi-cubi 14 6 3,15 € 18,90 €

174 Mini-cubi 9 1 2,25 € 2,25 €

175 Cube cottage 40 granito a 6 8,34 € 50,04 €

176 Cubico 30 rosso -all incl 1 13,12 € 13,12 €

177 Cubico 30 tortora solo va 1 6,76 € 6,76 €

178 Delta 15 antracite 1 2,40 € 2,40 €

179 Delta 15 mix 3 2,40 € 7,20 €

180 Quadro 21 2 2,02 € 4,04 €

181 Quadro 28 all inclusive n 1 4,39 € 4,39 €

182 Quadro 28 rosso solo vaso 1 3,07 € 3,07 €

183 Quadro 35 bianco all incl 1 5,00 € 5,00 €

184 Quadro 43 bianco set comp 1 7,60 € 7,60 €

185 Trio cottage 100 nero all 1 10,00 € 10,00 €

186 Trio cottage 30 caffe' se 1 10,00 € 10,00 €

187 Rondo 40 melanzana all in 1 8,00 € 8,00 €

188 Rondo 32 bianco in/out 1 7,80 € 7,80 €

189 Delta 20 espresso all inc 1 3,20 € 3,20 €

190 Delta 40 nero s all-inclu 1 17,45 € 17,45 €

191 Delta 40 rosso scarlatto 1 17,45 € 17,45 €

192 Set auto irrig.classico 2 9 1,31 € 11,83 €

193 Set auto-irrig classico 4 2 1,96 € 3,92 €

194 Set auto-irrig classico 6 2 6,50 € 13,00 €

195 Set auto irrig.cubico 30 3 0,99 € 2,97 €

196 Set auto-irrig cubico 40- 10 2,10 € 20,99 €

197 Set auto-irrig cubico 50 3 6,19 € 18,58 €

198 Set auto-irrig. Quadro 21 2 1,07 € 2,13 €

199 Set auto-irrigazione quad 2 1,33 € 2,66 €

200 Deltini 14 8 1,80 € 14,40 €

201 Agave spp. 1 4,50 € 4,50 €

202 Agave americana 2 5,25 € 10,50 €

203 Aglanoema commutatum 2 1,25 € 2,50 €

204 Aglaonema spp. king of siam 2 12,75 € 25,50 €

205 Albuca spp. 9 1,47 € 13,26 €



206 Alocasia spp. 4 0,00 € 0,00 €

207 Alocasia spp. 1 0,00 € 0,00 €

208 Aloe spp. 1 1,13 € 1,13 €

209 Aloe spp. 2 0,75 € 1,50 €

210 Aloe cosmo 2 1,25 € 2,50 €

211 Aloe spinossima 2 3,25 € 6,50 €

212 Anthurium andreanum 3 1,63 € 4,88 €

213 Areca lutescens 1 22,50 € 22,50 €

214 Areca lutescens 4 13,75 € 55,00 €

215 Asparagus sprengeri 2 1,25 € 2,50 €

216 Asplenium spp. 1 6,25 € 6,25 €

217 Asplenium antiquum 5 1,38 € 6,88 €

218 Asplenium antiquum 6 0,61 € 3,68 €

219 Beaucarnea recurvata 1 6,75 € 6,75 €

220 Beucarnea recurvata 2 0,73 € 1,45 €

221 Beucarnea spp. 1 18,75 € 18,75 €

222 Bonsai interno 1 78,75 € 78,75 €

223 Loropetalum spp. (bonsai) 2 3,75 € 7,50 €

224 Ficus elastica robusta 1 5,75 € 5,75 €

225 Crassula portulacea 1 16,25 € 16,25 €

226 Zelkova nire 1 7,00 € 7,00 €

227 Ficus formosanum 2 1,38 € 2,75 €

228 Carmona spp. 2 1,38 € 2,75 €

229 Cactus echinocatus gruson 1 1,63 € 1,63 €

230 Cactus 6 0,38 € 2,25 €

231 Cactus innesti 8 0,38 € 3,00 €

232 Cactus tricoc. pasacana 1 12,25 € 12,25 €

233 Cactus 1 3,55 € 3,55 €

234 Cactus 2 0,28 € 0,55 €

235 Cactus 7 0,18 € 1,23 €

236 Cactus 1 1,75 € 1,75 €

237 Cactus 1 0,88 € 0,88 €

238 Haworthia spp. 19 0,50 € 9,50 €

239 Cactus spp. 16 0,15 € 2,40 €

240 Calathea network 2 4,25 € 8,50 €

241 Clusea rosea 2 4,38 € 8,75 €

242 Columnea spp. 1 1,25 € 1,25 €

243 Crassula spp. 1 0,00 € 0,00 €

244 Crassula spp. horn tree 1 0,00 € 0,00 €

245 Croton gold 7 1,13 € 7,88 €

246 Croton spp. 1 3,00 € 3,00 €

247 Croton spp. 1 12,50 € 12,50 €



248 Croton spp. 7 0,30 € 2,10 €

249 Croton spp. 5 0,58 € 2,88 €

250 Croton spp. 1 3,75 € 3,75 €

251 Croton spp. 1 0,45 € 0,45 €

252 Dracaena reflexa anita 1 7,50 € 7,50 €

253 Dracaena sanderiana colon 1 5,50 € 5,50 €

254 Dracena lemon 1 11,25 € 11,25 €

255 Dracaena cintho 3 8,75 € 26,25 €

256 Dracaena reflexa song of 1 9,25 € 9,25 €

257 Dracaena frag. messangeana 1 4,73 € 4,73 €

258 Dracaena fragrans 1 5,40 € 5,40 €

259 Dracena compacta janet 1 10,00 € 10,00 €

260 Dracena spp. 1 9,50 € 9,50 €

261 Dracena spp. 1 4,25 € 4,25 €

262 Dracaena reflexa (verde) 1 31,25 € 31,25 €

263 Echeveria spp. 3 0,85 € 2,55 €

264 Echeveria spp. 4 0,38 € 1,50 €

265 Echeveria spp. 1 0,93 € 0,93 €

266 Echeveria spp. (v.11) 1 0,40 € 0,40 €

267 Echeveria spp. 1 1,63 € 1,63 €

268 Euphorbia vulkana 5 0,70 € 3,50 €

269 Euphorbia eritrea 4 6,00 € 24,00 €

270 Euphorbia tirucalli 2 3,00 € 6,00 €

271 Euphorbia ingens ramifica 1 7,50 € 7,50 €

272 Euphorbia eritrea/tetra 4 4,00 € 16,00 €

273 Euphorbia spp. 3 22,50 € 67,50 €

274 Ficus lyrata cesp. 1 21,25 € 21,25 €

275 Ficus amstel king 1 0,00 € 0,00 €

276 Ficus cyathistipula 1 12,50 € 12,50 €

277 Ficus ben.exotica gantel 1 10,00 € 10,00 €

278 Ficus benjamina 1 9,50 € 9,50 €

279 Fico d'india 13 1,25 € 16,25 €

280 Ficus lyrata ramificato 2 9,65 € 19,30 €

281 Ficus ben. 1 6,53 € 6,53 €

282 Ficus intrech 1 10,00 € 10,00 €

283 Ficus lyrata 2 45,00 € 90,00 €

284 Fico d'india 5 8,25 € 41,25 €

285 Ficus robusta 1 26,25 € 26,25 €

286 Ficus benjamina exotica 1 16,65 € 16,65 €

287 Ficus lyrata ramificato c 5 31,25 € 156,25 €

288 Ficus elastica burgundy c 2 14,00 € 28,00 €

289 Gardenia spp. 5 1,05 € 5,25 €



290 Gardenia spp. 5 1,50 € 7,50 €

291 Gardenia spp. 4 1,20 € 4,80 €

292 Gardenia spp. 1 1,05 € 1,05 €

293 Gardenia spp. 1 1,05 € 1,05 €

294 Gardenia spp. 1 3,00 € 3,00 €

295 Gardenia spp. 1 2,25 € 2,25 €

296 Gardenia jasminoides 3 3,00 € 9,00 €

297 Hedera spp. palla 1 1,25 € 1,25 €

298 Hedera spp. 7 0,20 € 1,40 €

299 Hedera helix 4 0,20 € 0,80 €

300 Hedera spp. 3 0,50 € 1,50 €

301 Hedera spp. 9 1,65 € 14,85 €

302 Hedera spp. 2 1,00 € 2,00 €

303 Hedera helix 1 1,25 € 1,25 €

304 Hoya carnosa 2 0,00 € 0,00 €

305 Hoya spp. mix 6 0,00 € 0,00 €

306 Hoya carnosa 13 0,00 € 0,00 €

307 Platicerium spp. 1 2,38 € 2,38 €

308 Hoya carnosa 38 0,00 € 0,00 €

309 Kentia spp. 1 11,25 € 11,25 €

310 Kentia spp. 3 8,25 € 24,75 €

311 Monstera spp. 1 17,50 € 17,50 €

312 Monstera spp. 1 11,25 € 11,25 €

313 Murraya paniculta 1 17,50 € 17,50 €

314 Nephrolepsis spp. 5 2,38 € 11,88 €

315 Olea europea 3 7,50 € 22,50 €

316 Olea europea 4 4,75 € 19,00 €

317 Opuntia robusta 4 4,75 € 19,00 €

318 Pachira spp. 1 5,00 € 5,00 €

319 Pachira acquatica 3 2,50 € 7,50 €

320 Phalaenopsis spp. 7 2,23 € 15,58 €

321 Philo congo 2 16,25 € 32,50 €

322 Philodendron domesticum 1 3,25 € 3,25 €

323 Philodendron selloum 1 22,50 € 22,50 €

324 Philodendron imperial gre 8 4,50 € 36,00 €

325 Philodendron xanadu 2 10,00 € 20,00 €

326 Philodendron spp. 6 6,60 € 39,60 €

327 Philodendron domesticum 1 2,73 € 2,73 €

328 Philodendron selloum 28/1 3 16,25 € 48,75 €

329 Philodendron selloum cm.6 5 4,38 € 21,88 €

330 Philodendron red beauty 3 6,25 € 18,75 €

331 Monstera media 2 3,38 € 6,75 €



332 Platicerium spp. 10 1,80 € 18,00 €

333 Platicerium spp. 13 2,50 € 32,50 €

334 Photos spp. 4 0,34 € 1,35 €

335 Raphis spp. 1 0,00 € 0,00 €

336 Sanseveria spp. 2 8,43 € 16,85 €

337 Sanseveria spp. 2 3,05 € 6,10 €

338 Spathiphillum spp. 2 1,73 € 3,45 €

339 Strelitzia nicolai 1 22,50 € 22,50 €

340 Strelitzia nicolai 1 15,00 € 15,00 €

341 Haworthia spp. 17 0,25 € 4,25 €

342 Zamia spp. 1 0,00 € 0,00 €

343 Zamia spp. 2 0,00 € 0,00 €

344 Zamia spp. 3 0,00 € 0,00 €

345 Zamia spp. 1 0,00 € 0,00 €

346 Cup high d.48xh39 tortora 2 5,25 € 10,50 €

347 Kabin maxi 44x31x1 2 14,25 € 28,50 €

348 Liscio siena d.40xh.60 ve 2 2,85 € 5,70 €

349 Liscio siena d.52 h.80 4 5,25 € 21,00 €

350 Liscio siena d.66xh.100 6 10,50 € 63,00 €

351 Memory pot d.49 h.44 5 6,75 € 33,75 €

352 Memory pot d.62 h.60 1 11,25 € 11,25 €

353 New pot 34 8 5,25 € 42,00 €

354 New pot 40 3 6,60 € 19,80 €

355 New pot 50 nero 50x30x50h 1 7,35 € 7,35 €

356 New pot 60 nero 60x36x60h 1 9,15 € 9,15 €

357 Ming high laccato rosso 6 1 13,05 € 13,05 €

358 Ming large laccato bianco 1 12,75 € 12,75 €

359 Vaso q mood 35 4 0,98 € 3,90 €

360 Vaso q mood 45 4 1,65 € 6,60 €

361 Vaso q mood 55 4 2,25 € 9,00 €

362 Vaso conico 40 4 2,70 € 10,80 €

363 Vaso conico 50 1 6,00 € 6,00 €

364 Vaso conca 30 2 0,98 € 1,95 €

365 Vaso conca 40 4 1,95 € 7,80 €

366 Vaso t mood alto 45 shiny 1 1,23 € 1,23 €


368 Contenitore interno d.31 4 0,48 € 1,91 €

369 Contenitore interno d.37 4 0,72 € 2,90 €

370 Sottovaso export cm.10 10 0,02 € 0,23 €

371 My mood s/cass. 80 4 2,25 € 9,00 €

372 My mood maxi cassetta 80 8 0,68 € 5,40 €

373 My mood vaso 50 7 1,20 € 8,40 €



374 Vaso orchidea 15 6 0,06 € 0,39 €

375 S/vaso omnia 14 6 0,03 € 0,15 €


377 My mood alto 45 8 1,20 € 9,60 €

378 My mood alto 35 7 0,62 € 4,36 €

379 Vaso t mood 30 1 0,56 € 0,56 €

380 Cassetta c mood 40 15 0,68 € 10,15 €

381 Minicassetta c mood 21 19 0,21 € 3,99 €

382 Coprivaso t mood cm.11 31 0,12 € 3,72 €



385 Carrello lem cm.25 1 0,10 € 0,10 €

386 Carrello lem cm.30 5 0,10 € 0,50 €

387 Carrello lem cm.35 8 0,10 € 0,80 €

388 Carrello lem cm.40 2 0,10 € 0,20 €

389 Cassetta itaca cm.100 c/s 7 0,37 € 2,60 €




393 Cassetta millerighe 100 2 1,25 € 2,50 €

394 Cassetta millerighe 60 6 0,70 € 4,20 €

395 Cassetta millerighe cm.80 1 1,10 € 1,10 €

396 Vaso quadro m.r 40 1 0,93 € 0,93 €

397 Cassetta ovale liscia cm.40 1 0,39 € 0,39 €

398 Ciotola fenice con s/vaso cm.20 25 0,04 € 0,88 €





403 Ciotola medea con s/vaso cm.30 12 0,05 € 0,64 €



406 S/cass.rett.omnia 65 11 0,15 € 1,70 €

407 S/cass.rett.omnia 51 9 0,10 € 0,87 €

408 S/cass.rett.omnia 85x30x42 5 0,22 € 1,12 €

409 S/vaso crystal 14 trasparente 12 0,03 € 0,35 €



412 S/vaso omnia 22 23 0,02 € 0,47 €

413 S/vaso omnia 32 13 0,05 € 0,64 €

414 S/vaso omnia 40 18 0,07 € 1,29 €

415 S/vaso omnia 50 5 0,11 € 0,55 €



416 S/vaso quadro omnia 30 17 0,10 € 1,72 €

417 Sottovaso angolare 47 3 0,21 € 0,62 €

418 Sottovaso click x festo c 5 0,04 € 0,21 €

419 Sottovaso corfu' cm.39 10 0,16 € 1,57 €









428 Sottovaso omnia cm.32 33 0,05 € 1,49 €



431 Sottovaso omnia 28 26 0,03 € 0,81 €

432 Sottovaso omnia 45 24 0,09 € 2,05 €

433 Sottovaso quadro omnia 30 8 0,09 € 0,74 €

434 Terrae cass.midi 45 c/sott. 21 0,24 € 5,00 €



437 Terrae cass.mini 32 c/s 9 0,08 € 0,70 €

438 Terrae cass.mini 42 c/s 26 0,13 € 3,43 €

439 Terrae cassetta midi 55 c/s 22 0,20 € 4,40 €

440 Terrae cassetta 40 c/s 21 0,09 € 1,93 €




444 Terrae ciotola cm.50x20 14 0,21 € 2,88 €

445 Terrae ciotola 20x8,5 10 0,04 € 0,44 €

446 Terrae ciotola 25x10 19 0,07 € 1,24 €

447 Terrae ciotola 30x12 9 0,10 € 0,86 €

448 Terrae ciotola 35 c/s 22 0,12 € 2,53 €

449 Terrae ciotola 40 c/s 12 0,17 € 2,08 €

450 Terrae ciotola 50 23 0,19 € 4,39 €

451 Terrae ciotola 60 9 0,30 € 2,70 €

452 Terrae maxi cassetta 80x34x38 7 0,26 € 1,80 €



455 Terrae vaso a muro 31+supp. 11 0,14 € 1,55 €

456 Terrae vaso cilindro 44 h33 16 0,24 € 3,90 €

457 Terrae vaso cilindro 25 10 0,07 € 0,67 €







462 Terrae vaso 25 grigio fumo 13 0,05 € 0,65 €

463 Terrae vaso 30 grigio fumo 13 0,06 € 0,73 €

464 Unduetre port. Tmood 10 0,44 € 4,38 €

465 V.tondo liscio bord.cm.34 1 0,54 € 0,54 €




469 Vaso angolare ionio cm.35 2 0,40 € 0,80 €

470 Vaso corinto cm.15x12 19 0,02 € 0,36 €

471 Vaso corinto cm.18x14,5 13 0,03 € 0,37 €

472 Vaso corinto cm.20x16 12 0,03 € 0,40 €

473 Vaso corinto cm.30x23 5 0,09 € 0,45 €

474 Vaso corinto cm.40x29 2 0,19 € 0,38 €

475 Vaso corinto cm.46 5 0,28 € 1,38 €

476 Vaso corinto cm.52 3 0,38 € 1,13 €

477 Vaso corinto 52x38 4 0,40 € 1,60 €

478 Vaso egeo cm.50 2 0,50 € 1,00 €

479 Cesoia bypass 5 3,08 € 15,41 €

480 Cesoia bypass 4 2,91 € 11,63 €

481 Cesoia bypass prof. 4 7,29 € 29,15 €

482 Cesoia per rami 2 9,79 € 19,58 €

483 Concime premium 100 mq 8 4,33 € 34,63 €

484 Forbici x erba girevole 4 2,22 € 8,89 €

485 Guanti balcone mis.7 9 1,28 € 11,53 €

486 Guanti balcone mis.8 9 1,19 € 10,69 €

487 Guanti donna 9 0,45 € 4,05 €

488 Guanti orto mis.10 5 1,19 € 5,94 €

489 Guanti orto mis.8 8 1,19 € 9,50 €

490 Manico legno 170cm 7 3,08 € 21,55 €

491 Manico telescopico 4 m 2 10,32 € 20,65 €

492 Minimanico 2 0,51 € 1,01 €

493 Forbice erba girevole 4 2,86 € 11,45 €

494 Coltivatore 11 cm 5 2,96 € 14,78 €

495 Rastrellino cm.35 12 2,80 € 33,62 €

496 Rastrellino cm.25 9 0,68 € 6,08 €

497 Scopa x esterni cm.37 3 2,40 € 7,20 €

498 Rastrello dr-m-25 cm. 9 0,68 € 6,08 €

499 Rastrellino zincato 19 0,86 € 16,30 €



500 Segaccio pieghevole 1 3,65 € 3,65 €

501 Scopa regolabile ucm 2 4,63 € 9,26 €

502 Scopetta da giardino 10 1,53 € 15,33 €

503 Segaccio professionale multi 2 4,73 € 9,45 €

504 Segaccio rami con fodero 3 4,64 € 13,91 €

505 Semente loretta 10mq. 5 1,13 € 5,67 €

506 Tagliasiepi special 2 7,57 € 15,14 €

507 Manico telescopico x forbici 2 5,82 € 11,63 €

508 Scopa denti piatti 4 2,75 € 11,02 €

509 Rastrello ad arco cm.40 4 3,62 € 14,48 €

510 Rastrello cm.55 3 5,59 € 16,77 €

511 Coltivatore salchiatore 4 3,49 € 13,96 €

512 Coltivatore cm.9 4 0,76 € 3,04 €

513 Carrello spandiconcime we 252 3 5,84 € 17,51 €

514 Zappetta/forca 8cm. 3 1,84 € 5,52 €

515 Zappetta/forca a cuore 3 1,59 € 4,78 €

516 Trapiantatore 3 1,44 € 4,33 €

517 Trapiantatore 9 0,60 € 5,40 €

518 Accu60 forbici a batteria 2 11,03 € 22,05 €

519 Dsm35 rastrellino 3 1,99 € 5,97 €

520 Acr accessorio ruote new 4 1,49 € 5,98 €

521 Areattore 2 3,00 € 6,00 €

522 Kit multi vaso 5 vasi 3 0,41 € 1,22 €

523 Bastoncini compo univers.40 1 0,30 € 0,30 €

524 Bastoncini fiori+guano 40x1 3 0,31 € 0,92 €

525 Compo agrosil kg.2,5 9 1,20 € 10,79 €

526 Compo anticocc.agrumin 20 0,26 € 5,14 €

527 Compo anticocciniglia agrum 2 0,48 € 0,96 €

528 Compo concime floranid prato 15 0,78 € 11,77 €

529 Compo diserbante resolva 10 0,46 € 4,57 €

530 Compo diserbante resolva 8 0,60 € 4,79 €

531 Compo diserbante selettiv 12 1,68 € 20,14 €

532 Compo diserbante selettiv 32 0,55 € 17,49 €

533 Compo diserbo team selettivo 1 0,47 € 0,47 €

534 Compo draker insetticida 15 1,02 € 15,30 €

535 Compo draker mosche e zan 4 1,04 € 4,14 €

536 Compo duracid vespe spray 1 0,55 € 0,55 €

537 Compo fazilo pronto all'uso 5 0,62 € 3,11 €

538 Compo ferro liquido 3 0,63 € 1,90 €

539 Compo fung.a base di rame 6 0,38 € 2,26 €

540 Compo fung.polivalente ppo 8 0,36 € 2,86 €

541 Compo fungicida ortiva ml. 20 0,76 € 15,12 €



542 Compo fungicida spray ml.400 3 0,41 € 1,24 €

543 Compo graminicida ml.500 10 1,86 € 18,55 €

544 Compo geoins.gearter star 8 0,60 € 4,76 €

545 Compo hortrilon 14 0,42 € 5,88 €

546 Compo fazilo ml.300 3 0,79 € 2,36 €

547 Compo karate insetticida 15 0,50 € 7,49 €

548 Compo mosche e zanzare ml. 8 0,28 € 2,24 €

549 Compo nitrophoska orto fru 15 0,76 € 11,34 €

550 Concime compo bio lt.1 9 0,59 € 5,27 €

551 Concime compo blu da kg.1 16 0,31 € 4,90 €

552 Concime compo blu da kg.5 4 0,64 € 2,56 €

553 Concime compo azzurrante 10 0,65 € 6,50 €

554 Concime compo balcone kg.1 9 0,78 € 7,06 €

555 Concime compo bonsai ml.250 7 0,29 € 2,00 €

556 Concime compo cactea ml.250 11 0,30 € 3,33 €

557 Concime compo ciclamini e 5 0,29 € 1,47 €

558 Concime compo conifere+guano 1 0,54 € 0,54 €

559 Concime compo fioriere con guano 4 0,37 € 1,48 €

560 Concime compo gerani lt.1 12 0,54 € 6,50 €

561 Concime compo gerani ml.500 2 0,37 € 0,74 €

562 Concime compo giardino kg.4 10 1,03 € 10,28 €

563 Concime compo guano kg.1 6 0,59 € 3,56 €

564 Concime compo guano kg.5 5 1,30 € 6,50 €

565 Concime compo guano rose kg.3 7 0,96 € 6,69 €

566 Concime compo limoni e agrumi 7 0,62 € 4,33 €

567 Concime compo orchidee ml. 5 0,30 € 1,49 €

568 Concime compo pomodori co 8 0,49 € 3,94 €

569 Concime compo piante verdi 10 0,55 € 5,49 €

570 Concime compo prato kg.5 5 0,93 € 4,64 €

571 Concime compo rododendri 4 0,96 € 3,82 €

572 Concime compo rose lt.1 8 0,54 € 4,33 €

573 Concime compo sangue di bue 1 0,59 € 0,59 €

574 Concime compo universale 16 0,36 € 5,81 €

575 Concime compo universale 9 0,80 € 7,18 €

576 Floranid con diserbante kg 13 1,21 € 15,78 €

577 Floranid prato c/ferro kg.3 5 2,06 € 10,31 €

578 Floranid prato con ferro 16 1,22 € 19,54 €

579 Floranid prato kg.1,5 11 0,80 € 8,85 €

580 Floranid starter kg.1,25 5 0,72 € 3,61 €

581 Compo torba lt.80 6 0,82 € 4,94 €

582 Accetta mm900 fibra vetro 2 6,04 € 12,08 €

583 Archetto per legno 5 2,72 € 13,60 €



584 Ascia c/manico fibra vetr 5 5,76 € 28,78 €

585 Battente per troncarami 1 2,50 € 2,50 €

586 Bullone centrale per tagl 7 1,04 € 7,29 €

587 Cesoia a due mani 6 12,02 € 72,12 €

588 Cesoia a due mani 4 11,59 € 46,36 €

589 Falciola 1 4,18 € 4,18 €

590 Forca 5 3,74 € 18,68 €

591 Rastrellino 5 1,62 € 8,11 €

592 Roncola 2 7,79 € 15,58 €

593 Troncarami 2 9,14 € 18,29 €

594 Zappetta 9 1,62 € 14,59 €

595 Zappetta 2 punte bicomp.l 8 2,13 € 17,04 €

596 Acimax gr.500 16 0,89 € 14,22 €

597 Actwin prato primavera kg. 2 1,81 € 3,62 €

598 Actwin prato semina trap 2 1,90 € 3,81 €

599 Agrumax gr.500 2 0,97 € 1,94 €

600 Fullcolormax gr.500 1 0,82 € 0,82 €

601 Fullcolormax ml.150 56 0,39 € 22,01 €

602 Gustomax gr.500 14 0,82 € 11,45 €

603 Helpmax gr.500 9 0,92 € 8,26 €

604 Ironmax gr.500 4 0,97 € 3,89 €

605 Maxicrop fert.aromatiche 38 0,66 € 24,97 €

606 Maxicrop fert.gran. Orto 6 1,91 € 11,43 €

607 Maxicrop fert.gran.prato 4 1,69 € 6,78 €

608 Maxicrop fert.granulare pom 18 0,91 € 16,31 €

609 Maxicrop fert.universale 4 0,91 € 3,64 €

610 Maxicrop fertilizzante un 26 0,82 € 21,41 €

611 Nutrione liquido ml.150 33 0,30 € 9,85 €

612 Nutrione universale liquido 8 0,91 € 7,25 €

613 Nutrione univesale ml.500 2 0,66 € 1,31 €

614 One granulato prato kg.4 8 1,67 € 13,33 €

615 Adattatore accessori 1/2" 9 0,44 € 3,94 €

616 Adattatore accessori 3/4" 8 0,44 € 3,55 €

617 Adattatore rubinetto 1/2" 12 0,47 € 5,62 €

618 Adattatore rubinetto 1" 7 0,66 € 4,62 €

619 Adattatore rubinetto 3/4" 8 0,47 € 3,74 €

620 Giunto riparatore tubi 12/15 8 0,93 € 7,44 €

621 Giunto riparatore 16/19 8 1,19 € 9,50 €

622 Irrigatore su picchetto in metallo 6 3,30 € 19,80 €

623 Lancia regolabile 5 1,07 € 5,36 €

624 Pistola in metallo 5 2,63 € 13,16 €

625 Raccordo con acquastop tubi 16/19 12 1,49 € 17,89 €



626 Raccordo con prolunga 6 0,51 € 3,06 €

627 Raccordo per tubi 16/19 13 1,32 € 17,16 €

628 Rubinetto 2 1,42 € 2,84 €

629 Rubinetto a 2 vie blister 1 2,52 € 2,52 €

630 Rubinetto artistico 3 3,14 € 9,41 €

631 Rubinetto da giardino 7 1,98 € 13,86 €

632 Rubinetto tradizionale 1 1,76 € 1,76 €

633 Rubinetto 2 vie blister 12 2,46 € 29,48 €

634 Rubinetto 2 vie regolabile 3 3,14 € 9,41 €

635 Set di raccordi c/lancia innaffio 7 3,71 € 25,98 €

636 Slitta metallo c/ruote ed irrig 4 4,95 € 19,80 €

637 Soffione d.71 piatto 3 1,43 € 4,28 €

638 Tubo gocciolatore da mt.15 10 2,72 € 27,21 €

639 Bordoram 20wg gr.500 18 0,50 € 9,00 €

640 Caster insetticida ml.50 10 0,57 € 5,74 €

641 Concime gran.rose g.800 3 0,27 € 0,81 €

642 Concime granulare chaufer g.20 33 0,21 € 6,83 €

643 Concime mantenimento plus kg. 3 0,79 € 2,37 €

644 Concime orto e frutteto kg.1,5 5 0,39 € 1,95 €

645 Concime univ.liquido lt.1 9 0,34 € 3,06 €

646 Epik insetticida g.50 5 0,65 € 3,25 €

647 Flower magic kg.1 12 0,94 € 11,27 €

648 Formiche esca 2x10g. 20 0,36 € 7,16 €

649 Formiche granulari g.800 3 0,78 € 2,35 €

650 Formiche granuli 300gr. 20 0,48 € 9,58 €

651 Insetti strisc.e volanti ml.800 12 0,45 € 5,38 €

652 Nexa topicida naturale g.300 8 0,38 € 3,06 €

653 Patch magic kg.1 7 1,00 € 7,00 €

654 Potclean 2g kg.1 16 0,99 € 15,89 €

655 Rodibait gr.500 10 0,93 € 9,30 €

656 Rodistar pasta gr.200 15 0,21 € 3,17 €

657 Roundup bioflow lt.1 2 0,71 € 1,41 €

658 Roundup bioflow ml.280 9 0,53 € 4,73 €

659 Roundup rtu lt.1 4 0,54 € 2,14 €

660 Roundup rtu mayrose lt.5 5 1,41 € 7,07 €

661 Thriocur forte ml.100 4 0,60 € 2,38 €

662 Trappola scarafaggi pz.5 4 0,43 € 1,71 €

663 Anti-vespe rapido ml.600 10 0,40 € 3,96 €

664 Concime agrumi e olivi 17 0,28 € 4,69 €

665 Epik 5% 20 gr. 4 0,30 € 1,20 €

666 Piralide del bosso ml.50 15 0,48 € 7,23 €

667 Player gr. Kg.1 8 0,92 € 7,32 €



668 Fagioli/fagiolini 150 0,12 € 18,00 €

669 Pisello gr.100 22 0,07 € 1,45 €

670 Royal s.orto 347 0,03 € 8,68 €

671 Royal specialita' 276 0,06 € 15,18 €

672 Vaso sobrio d.13 argento 8 0,65 € 5,16 €

673 Vaso sobrio d10 1 0,26 € 0,26 €

674 Vaso cubo d.14 10 0,50 € 4,95 €

675 Ciotola piccola d.13 sobe 9 0,42 € 3,75 €

676 Vaso orch.d.14 reac. 3 0,87 € 2,61 €

677 Vaso per orchidea d.13 8 1,28 € 10,20 €

678 Vaso orchid. D.20 3 1,35 € 4,05 €

679 Vaso orchid.cil.topo 1 0,62 € 0,62 €

680 Vaso smalt.sobrio d.10 25 0,26 € 6,38 €

681 Vaso cubo d.20 topo 5 1,19 € 5,96 €

682 Vaso orch.d.18 cachi 4 0,78 € 3,12 €

683 Piatto quadro d14 verde 3 0,45 € 1,35 €

684 Piatto quadro d.14 bianco 4 0,45 € 1,80 €

685 Sfera media l20 6 0,72 € 4,32 €

686 Vaso orch. D16 nero east 1 0,83 € 0,83 €

687 Vaso smaltato sobrio d.7 oro 1 0,18 € 0,18 €

688 Vaso smaltato sobrio d.10 oro 9 0,35 € 3,17 €

689 Vaso sobrio d.7 43 0,14 € 6,13 €

690 Vaso smaltato d.7 sobrio arg. 20 0,23 € 4,50 €

691 Vaso smalt.sobrio d.10 argento 2 0,35 € 0,71 €

692 Portalume d.7 marrone 9 0,35 € 3,11 €

693 Ciotola d11 marrone bloom 7 0,53 € 3,68 €

694 Monofiore vaso 1 0,86 € 0,86 €

695 Monofiore vaso 3 1,31 € 3,92 €

696 Vaso sobrio d.10 9 0,32 € 2,84 €

697 Vaso cubo d.11 argento 1 0,47 € 0,47 €

698 Vaso cilindro 14 argento 1 0,66 € 0,66 €

699 Vaso orchidee d.17 14 0,86 € 11,97 €

700 Vaso doppio orch.l26,5 2 1,02 € 2,04 €

701 Vaso oasis l24 14 0,81 € 11,34 €

702 Vaso doppio orchid. 2 1,35 € 2,70 €

703 Vaso h25 kangooroo 5 0,81 € 4,05 €

704 Vaso triang.d12 5 0,53 € 2,63 €

705 Vaso orch.triang.d14 5 0,78 € 3,90 €

706 Vaso orc triang.d18 5 1,19 € 5,93 €

707 Vaso orch.d14 nero east 2 0,48 € 0,96 €

708 Ciotola d29 crema 3 2,60 € 7,79 €

709 Ciotola gr.d24 waff.b.co 1 2,33 € 2,33 €



710 Vaso orch.d17,5 reactive 4 1,46 € 5,82 €

711 Vaso reactive 7 1,02 € 7,14 €

712 Vaso ovale l17 rosa afric 4 0,42 € 1,68 €

713 Vaso d19 nero east 2 1,25 € 2,49 €

714 Vaso cil.d.14 oro 6 0,61 € 3,66 €

715 Vaso a26 africa arancio s 4 1,65 € 6,60 €

716 Vaso africa arancio scuro 13 1,89 € 24,57 €

717 Vaso orch.d.14 africa 15 0,60 € 9,00 €

718 Vaso orch.d.17 africa 3 1,14 € 3,42 €

719 Vaso cil.d.14 orange 6 0,60 € 3,60 €

720 Vaso cubo d.14 orange 1 0,60 € 0,60 €

721 Vaso mix micmac 2 1,65 € 3,30 €

722 Ciotola mix micmac 8 1,98 € 15,84 €

723 Vaso d.22 africa 1 1,89 € 1,89 €

724 Vaso cubo d.19 rosso 4 1,65 € 6,60 €

725 Vaso cubo 19 mel.opa 5 1,19 € 5,96 €

726 Vaso cil.d.14 mat.rosso 14 0,60 € 8,40 €

727 Vaso d.12 africa 1 0,41 € 0,41 €

728 Vaso d.18 mix micmac 13 1,02 € 13,26 €

729 Vaso smalt.sobrio d13 alb. 12 0,39 € 4,68 €

730 Vaso orchidee l d17 orange 3 0,90 € 2,70 €

731 Vaso smalt.sobrio d.10 or 8 0,33 € 2,64 €

732 Vaso smalt.sobrio d.7 rosso 16 0,23 € 3,60 €



735 Vaso cubo 14 mat.rosso 2 0,60 € 1,20 €

736 Vaso cubo d.16,5 rosso 4 1,14 € 4,56 €

737 Vaso cil.d.19 rosso 8 1,40 € 11,16 €

738 Vaso doppio orch.l26,5 1 1,19 € 1,19 €

739 Vaso cil.d19 27 0,42 € 11,34 €

740 Vasetto h.13 3 0,26 € 0,77 €

741 Portalumino d.7 2 0,23 € 0,45 €

742 Ciotola vimini d.30 h.8 2 1,26 € 2,52 €

743 Ciotola rett. L36 paula 6 1,65 € 9,90 €

744 Vaso orchidea d22 paula 2 3,72 € 7,44 €

745 Vaso orchidea d16 paula 3 1,50 € 4,50 €

746 Piatto l30 blond 7 1,71 € 11,97 €

747 Piatto l54 blond 3 2,93 € 8,78 €

748 Piatto l42 blond 4 2,36 € 9,42 €

749 Ciotola d26 paula 4 1,50 € 6,00 €

750 Vaso gr.orch.d.22 blond 2 2,10 € 4,20 €

751 Blumen fagioli borlotti 2 0,12 € 0,24 €



752 Blumen fiori 188 0,05 € 9,40 €

753 Blumen lilium candidum 5 0,12 € 0,60 €

754 Blumen nutris prato autunno kg.1,5 10 0,60 € 5,95 €

755 Blumen nutris prato start 8 0,69 € 5,52 €

756 Blumen nutris primavera kg.1,5 7 0,60 € 4,17 €

757 Blumen oasi delle coccinelle 5 0,55 € 2,73 €

758 Blumen ortaggi 241 0,05 € 12,05 €

759 Blumen prato fiorito giap. 3 0,60 € 1,79 €

760 Blumen prato fiorito margherite 7 0,50 € 3,50 €

761 Blumen prato forte gr.200 4 0,37 € 1,48 €

762 Blumen prato forte kg.1 4 1,33 € 5,33 €

763 Blumen prato ombreggiante kg.1 7 1,00 € 7,02 €

764 Blumen prato rigenerante kg.1 10 0,85 € 8,50 €

765 Blumen prato rustico g.200 15 0,25 € 3,78 €

766 Blumen prato rustico kg.5+1 3 2,20 € 6,60 €

767 Blumen prato soleggiato gr.200 1 0,30 € 0,30 €

768 Blumen prato soleggiato kg.1 6 1,00 € 6,02 €

769 Blumen prato sos muschio kg.1 11 0,88 € 9,65 €

770 Blumen prato sos 2in1 kg.1 6 0,50 € 2,97 €

771 Pot ming d32 h21 1 2,40 € 2,40 €

772 Vaso da appendere h16 h16 3 0,43 € 1,28 €

773 Vaso cotto c/bordo d.12,5 3 0,25 € 0,75 €

774 Vaso cotto d.17 2 0,30 € 0,60 €

775 Vaso cotto d.13 4 0,20 € 0,80 €

776 Vaso elisse piccolo 2 0,10 € 0,20 €

777 Pot container medium 2 0,33 € 0,66 €

778 Vaso palla antique d18 h19 8 0,91 € 7,28 €

779 Vaso palla grande d20 h22 3 1,28 € 3,84 €

780 Petit pot boule "lines"d1 3 0,30 € 0,91 €

781 Petit pot boule 2 0,50 € 1,00 €

782 Pot droit ronde "lines"d1 3 0,51 € 1,52 €

783 Ecovaso orchidea 12 0,26 € 3,06 €

784 Canna bamboo c.122 d.10/12 52 0,01 € 0,47 €

785 Canna bamboo cm.90 d.8/10 5 0,01 € 0,03 €

786 Canna bamboo nat. Cm.150 32 0,01 € 0,32 €

787 Canna bamboo nat.cm.180 19 0,03 € 0,57 €

788 Canna bamboo plastificata 150 115 0,04 € 4,60 €

789 Canna bamboo 22/24 cm.180 30 0,03 € 0,90 €

790 Canna bamboo 22/24 cm.210 12 0,05 € 0,55 €

791 Canna bambu' plast.cm.60 52 0,02 € 1,04 €





794 Canna bambu' plastificata cm.180 57 0,03 € 1,71 €

795 Filo plastificato mt.30 2 0,09 € 0,18 €

796 Innaffiatoio lt 8 5 0,42 € 2,08 €

797 Mastice x innesti gr.250 17 0,19 € 3,15 €

798 Nebulizzatore economic lt.1 9 0,12 € 1,04 €

799 Pompa a precompressione lt.2 6 0,43 € 2,57 €

800 Rafia naturale gr.50 42 0,07 € 2,98 €

801 Rete per rampicanti 2x5 11 0,17 € 1,89 €

802 Tessuto nero 5x0,80 7 0,25 € 1,75 €

803 Tessuto non tessuto inv.mt.5x1,6 6 0,20 € 1,17 €

804 Tessuto non tessuto 10x1,6 gr.17 3 0,17 € 0,51 €

805 Traliccio legno nat.200x200 3 1,11 € 3,34 €

806 Traliccio legno nat. 30x180 5 0,35 € 1,75 €

807 Traliccio legno nat. 60x180 2 0,26 € 0,53 €

808 Traliccio plastica 300x160 2 1,00 € 2,00 €

809 Concime agrumi e olivi gr. 17 0,41 € 7,04 €

810 Concime antigelo 500ml. 12 0,43 € 5,11 €

811 Fito bio insetticida ml.500 1 0,79 € 0,79 €

812 Fito g/gocc.univ.ml.32 9 0,47 € 4,19 €

813 Fito g/goccia orch.6x32ml. 59 0,30 € 17,70 €

814 Fito granulare rose kg.3 5 1,28 € 6,38 €

815 Fito irri-go' 6x300ml. 11 1,80 € 19,80 €

816 Fito mpk blu kg.5 36 0,63 € 22,68 €

817 Fito radicante polvere 100g 12 0,44 € 5,29 €

818 Fito rose granulare kg.1 2 0,66 € 1,32 €

819 Fito surfinie e p.fiorite ml.1000 44 0,32 € 14,19 €

820 Fito universale gran.gr.750 5 0,87 € 4,34 €

821 Get off repellente ml.500 4 0,34 € 1,37 €

822 Insetticida omifan mz ml.200 10 0,85 € 8,51 €

823 Insetticida pipercip ml.750 34 0,32 € 10,71 €

824 Lucidante nf 300ml. 36 0,33 € 11,70 €

825 Lucidante nf 600ml. 19 0,40 € 7,51 €

826 Mastice per innesti gr.250 17 0,30 € 5,05 €

827 Open air expert ml.600 4 0,44 € 1,76 €

828 Repellente in cristalli 400 gr. 6 0,50 € 3,00 €

829 Rinverdente antimuschio gran.kg.5 8 0,73 € 5,86 €

830 Unico energetico ml.500 34 0,22 € 7,41 €

831 Unico ii concime ml.1000 37 0,38 € 14,06 €

832 Aliette g.250 11 0,81 € 8,90 €

833 Baycote agrumi gr.700 5 0,57 € 2,85 €

834 Baycote agrumi kg.1 2 0,60 € 1,20 €

835 Bluecontact gr.600 4 0,71 € 2,84 €



836 Bolikel microgranuli gr.2 4 0,60 € 2,40 €

837 Borneo ml.5 40 0,35 € 13,80 €

838 Calypso protector ml.500 8 0,40 € 3,19 €

839 Confidor 200sl ml.10 31 0,37 € 11,47 €

840 Cupravit blu wg 100g. Fung. 49 0,29 € 14,21 €

841 Decis jet ml.10 19 0,33 € 6,34 €

842 Decis energy o-teq. Ml.100 34 0,65 € 21,93 €

843 Dicotex 100ml. 19 0,48 € 9,12 €

844 Emerald 100ml. 10 0,98 € 9,84 €

845 Flint max al ppo 750ml. 8 0,51 € 4,10 €

846 Folicur se 100ml.fungicida 19 0,48 € 9,04 €

847 Greenex ew ml.100 30 0,99 € 29,76 €

848 Mesurol m plus 500g. -fungicida 7 0,24 € 1,66 €

849 Natria erbicida ppo ml.500 10 0,59 € 5,92 €

850 Natria lumachidica kg.1 12 0,61 € 7,36 €

851 Neemazal t/s 15ml. 38 0,39 € 14,78 €

852 Oliocin lt.1 18 0,38 € 6,91 €

853 Pershing g.375 9 0,36 € 3,25 €

854 Piretro actigreen ml.100 7 0,75 € 5,22 €

855 Previcur energy ml.50 24 0,60 € 14,28 €

856 Proclaim giardino ml.10 14 0,39 € 5,42 €

857 Propy pronto al ml.500 11 0,42 € 4,60 €

858 Quick bayt spray g.50 38 0,22 € 8,36 €

859 Rasikal quick lt.1 6 0,66 € 3,94 €

860 Rasikal ultra lt.1 1 1,24 € 1,24 €

861 Solfac combi 125ml. 18 0,65 € 11,61 €

862 Solfac gel scarafaggio gr.5 12 0,39 € 4,70 €

863 Solfac mosche e zanzare ml.500 14 0,20 € 2,80 €

864 Solfac spray mosche e zan 8 0,26 € 2,07 €

865 Spaikil team acaricida -inset. 6 1,05 € 6,27 €

866 Success insetticida ml.50 12 0,79 € 9,53 €

867 Syllit flo ml.250 3 0,40 € 1,19 €

868 Tau al insetticida ml.500 16 0,44 € 7,02 €

869 Teldor plus 100 g. 20 0,87 € 17,32 €

870 Timbrel ev ml.100 -erbici 16 0,45 € 7,20 €

871 Timbrel ev ml.500 -erbici 1 0,99 € 0,99 €

872 Vespastop ml.600 -insetti 1 0,63 € 0,63 €

873 Woxa wg 50g. -diserbante 4 0,24 € 0,96 €

874 Zolfo wp80 kg.1 12 0,27 € 3,25 €

875 Faxi ciotola diam.80h63 g 2 5,50 € 11,00 €

876 Kito 50x50x50h terracotta 3 4,80 € 14,40 €

877 Nida vaso quad.h30 20x20 3 1,95 € 5,85 €



878 Vaso rett. H.35x34x15 2 2,90 € 5,80 €

879 Nida vaso bobbon c/cop. H 2 1,65 € 3,30 €

880 Vaso coppa c/cop.h42 d18 1 1,40 € 1,40 €

881 Nida vaso bombato h42 d33 4 3,00 € 12,00 €

882 Nida vaso concavo h39 d31 1 1,50 € 1,50 €

883 Nida vaso concavo h44 d40 1 2,20 € 2,20 €

884 Nida vaso cilindro molato 1 3,50 € 3,50 €

885 Vaso cilindro h33,5 d25 6mm 3 1,95 € 5,85 €

886 Nida vaso tondo svas.mola 1 5,50 € 5,50 €

887 Nida vaso quad.h40 20x20 1 2,30 € 2,30 €

888 Dali vaso sfera d28 h25 1 1,35 € 1,35 €

889 Vaso anfora h29 d30 1 1,90 € 1,90 €

890 Vaso anfora h24 d25 1 1,40 € 1,40 €

891 Vaschetta flu quadra 22x2 8 1,50 € 12,00 €

892 Vaschetta rot.h8 d25 1 0,60 € 0,60 €

893 Vaso cubo 20x20x20 1 1,20 € 1,20 €

894 Vaschetta h15x30x15 nida 3 1,60 € 4,80 €

895 Vaso bik bomb. H60 d26 1 2,50 € 2,50 €

896 Vaso rett. H.35x34x15 1 2,90 € 2,90 €

897 Vaschetta rett.40x12 h6 1 1,25 € 1,25 €

898 Nida vaso rett.h55x35x15 2 4,50 € 9,00 €

899 Dali vaso rett. H25x9x18 1 0,90 € 0,90 €

900 Vaschetta quadra h8x20x20 5 1,40 € 7,00 €

901 Nida vaschetta rettangolare 1 2,40 € 2,40 €

902 Vaso cilindro h15 d12 1 0,30 € 0,30 €

903 Vaso cilindro h15 d10 7 0,25 € 1,75 €

904 Vaso tondo svas. H13 d13 6 0,57 € 3,42 €

905 Vaso flex righe h40 g12 1 1,40 € 1,40 €

906 Vaso swing drappo h17 d25 1 2,50 € 2,50 €

907 Vaso trendy banano h32 d2 1 2,00 € 2,00 €

908 Vaso planet quad. 1 1,80 € 1,80 €

909 Vaso miroir rett. 30x39x1 1 3,70 € 3,70 €

910 Vaso miroir quad. 40x18x1 2 3,50 € 7,00 €

911 Vaso miroir quad.50x18x18 2 4,00 € 8,00 €

912 Nida portac.stelo h60 d11 1 3,90 € 3,90 €

913 Nida vaso moma h37 d32 1 4,40 € 4,40 €

914 Nida vaso coppa h63 d36 1 5,75 € 5,75 €

915 Portac.idea ricami h10 d7 13 0,19 € 2,47 €

916 Portac.idea ricami h7 d6 1 0,15 € 0,15 €

917 Vaso triang.trendy h19 d33 4 1,90 € 7,60 €

918 Ciotola trendy cappett.h1 7 1,50 € 10,50 €

919 Vaso trendy c/fori 2 2,50 € 5,00 €



920 Portac.crystal petali h8 6 1,14 € 6,84 €

921 Portac.crystal petali h12 2 2,66 € 5,32 €

922 Portaburro eos quadro h10 1 0,25 € 0,25 €

923 Portafiore crystal cuore 3 1,25 € 3,75 €

924 Nida vaso oblungo h133 1 4,50 € 4,50 €

925 Alzata eos c/sfere h11 d2 2 0,90 € 1,81 €

926 Vaso pretty raggi h37x26x 1 1,80 € 1,80 €

927 Dali vaso rombi aperti h2 1 1,20 € 1,20 €

928 Dali vaso imbuto h25 d35 1 1,90 € 1,90 €

929 Vaso coppalux h93 d18,5 2 3,00 € 6,00 €

930 Vaso quadro h30x8,5x8,5 1 0,65 € 0,65 €

931 Vaso ricicl.rot.bomb. 3 3,00 € 9,00 €

932 Vaso anfora h55 d24 2 1,95 € 3,89 €

933 Vaso imbuto c/sfera h100 d43 2 3,95 € 7,90 €

934 Dec.portac.capsula h24 1 0,65 € 0,65 €

935 Dec.portac.capsula h19 1 0,50 € 0,50 €

936 Dali vaso cilindro h65 d1 2 2,20 € 4,40 €

937 Vaso ricicl.rot.bomb. 1 2,05 € 2,05 €

938 Vaso cilindro h50 d40 2 5,10 € 10,20 €

939 Dali vaso cilindro h50 d2 1 3,50 € 3,50 €

940 Vaso trapezio c/piede 2 2,16 € 4,32 €

941 Nida vaso svas.h50 4 2,10 € 8,40 €

942 Vaso c/bordo h30 3 1,20 € 3,60 €

943 Nida vaso svasato h120 d3 1 6,00 € 6,00 €

944 Lanterna gandhi h80x32x30 1 6,50 € 6,50 €

945 Cesto willy rotondo c/bor 9 0,40 € 3,60 €

946 Cesto willy ovale h14 29x 1 0,40 € 0,40 €

947 Cesto willy ovale h15 33x23 1 0,45 € 0,45 €

948 Cesto willy rot. 2 0,60 € 1,20 €

949 Aloe west pick h25 11 0,00 € 0,00 €

950 Echeveria duke h11 17 0,00 € 0,00 €

951 Echeveria fiorita 8 0,00 € 0,00 €

952 Echeveria h15 23 0,00 € 0,00 €

953 Echeveria pick h10 10 0,00 € 0,00 €

954 Foglia phalaen.duke d.20 8 0,00 € 0,00 €

955 Foglia sanseveria x3 verde 4 0,00 € 0,00 €

956 Fresia eden h56 6 0,00 € 0,00 €

957 Lavanda mazzo c/raffia h41 5 0,00 € 0,00 €

958 Santolina bell cesp.h20d20 11 0,00 € 0,00 €

959 Succulent pivck h14 8 0,00 € 0,00 €

960 Tillandsia cesp.h28 22 0,00 € 0,00 €

961 Portac.cero pvc h21 d10 4 2,10 € 8,40 €



962 Vase faro h35 d43 1 7,00 € 7,00 €

963 Niki lantern h100 30x30 1 8,00 € 8,00 €

964 Niki lantern h120 40x40 2 9,00 € 18,00 €

965 Vaso vetro 20x33cm. 1 2,17 € 2,17 €

966 Vaso taormina h70 d17 2 0,90 € 1,80 €

967 Candeliere taranto h.50 1 0,90 € 0,90 €

968 Calice la spezia h70 d30 1 1,50 € 1,50 €

969 Coppa piacenza h22 d28 1 1,30 € 1,30 €

970 Coppa piacenza h25 d36 2 1,80 € 3,60 €

971 Coppa montecatini h.34 d. 3 1,10 € 3,30 €

972 Coppa montecatini h29 d25 1 1,35 € 1,35 €

973 Ciotola vetro h12 d26 2 2,16 € 4,32 €

974 Vaso vetro cilindro h20 d15 2 0,39 € 0,79 €

975 Vaso vetro cilindro h60 d25 1 1,98 € 1,98 €

976 Vaso cubo 35x35 1 1,94 € 1,94 €

977 Vaso vetro quadro 17x17h70 1 2,33 € 2,33 €

978 Vaso rectagular h12 d12x4 1 1,87 € 1,87 €

979 Vaso cubo h6 d6 b.co 12 0,10 € 1,25 €

980 Vaso vetro cubo 9,5x9,5 2 0,12 € 0,23 €

981 Campana vetro amelie 35x2 2 2,08 € 4,16 €

982 Vaso bottiglia h30 d14,5 1 1,45 € 1,45 €

983 Vaso vetro quadro 17x17xh 1 2,28 € 2,28 €

984 Cilindro d30 h50 1 2,97 € 2,97 €

985 Vaso vetro cilindro d20 h 1 1,61 € 1,61 €

986 Vaso vetro quadro 17x17xh 1 2,28 € 2,28 €

987 Lanterna in legno 24x24x2 1 1,72 € 1,72 €

988 Cassetta saint-tropez cm.26 x14 1 0,15 € 0,15 €

989 Optical vaso sfera 1 2,04 € 2,04 €

990 Notturno vaso h.26 cm 4 1,90 € 7,60 €

991 Notturno vaso h.34 cm. 2 2,90 € 5,80 €

992 Manhattan vaso h.60 1 6,93 € 6,93 €

993 Bicchiere whisky 24cl. 12 0,50 € 6,00 €

994 Black queen alzata cm.29 1 2,00 € 2,00 €

995 Black queen vaso h.42 ne 1 1,90 € 1,90 €

996 Carre' vaso h.38cm traspa 1 1,27 € 1,27 €

997 Plisse'vaso h.24cm ottica 2 1,34 € 2,68 €

998 Plisse' vaso h.40cm ottic 1 2,05 € 2,05 €

999 Play vaso h.20 lab-068 2 1,45 € 2,90 €

1000 Mirabilia vaso h.38cm fuc 1 1,50 € 1,50 €

1001 Reflex vaso h65 cm. Decor 1 1,90 € 1,90 €

1002 Vaso cm.35 mandalay 2 4,50 € 9,00 €

1003 Hurricane d.10,5 3 0,80 € 2,40 €



1004 Portacandela conico h30 3 1,37 € 4,11 €

1005 Vaso tre fiori 25x25x30cm 1 2,46 € 2,46 €

1006 Vaso tre fiori 20x15h 1 0,85 € 0,85 €

1007 Vaso cubico 20x20 4 1,08 € 4,30 €

1008 Vaso cubico 16x16xh16 4 0,85 € 3,40 €

1009 Vaso elyps 28x10xh46 2 3,00 € 6,00 €

1010 Vaso lampion d20h34 1 4,00 € 4,00 €

1011 Vaso ceramica 13,5x8x13 3 0,35 € 1,05 €

1012 Vaso ceramica 16x9x16,6 5 0,48 € 2,40 €

1013 Vaso palla grande d19 2 0,75 € 1,49 €

1014 Vaso spaghetti d9 h15 5 0,51 € 2,53 €

1015 Vaso forma uovo d12 h12 6 0,25 € 1,50 €

1016 Vaso forma uovo d9 h9 1 0,10 € 0,10 €

1017 Vaso quadro bordo 14,5x14,5 4 0,40 € 1,60 €

1018 Vaso vetro d12xh32cm 1 1,20 € 1,20 €

1019 Piatto 25x25 4 0,20 € 0,80 €

1020 Piatto 27x20 2 0,20 € 0,40 €

1021 Piatto rettangolare 44x11 2 0,43 € 0,87 €

1022 Candeliere adena cm.40 3 1,50 € 4,50 €

1023 Hurricane cm.47 1 4,00 € 4,00 €

1024 Vaso vetro tall l30x24cm 2 1,90 € 3,80 €

1025 Vaso vetro tall l40x30cm 1 2,10 € 2,10 €

1026 Vaso waves h50x20 1 3,50 € 3,50 €

1027 Vaso heco bi l35cm 1 1,25 € 1,25 €

1028 Vaso puebla d14x37 1 1,40 € 1,40 €

1029 P.pianta puebla 36cm 1 1,98 € 1,98 €

1030 Hurricane paula cm.51 2 4,50 € 9,00 €

1031 Candeliere adena cm.50 1 2,80 € 2,80 €

1032 Vaso tulips cm20 1 1,45 € 1,45 €

1033 Hurricane cell bianco h20 1 2,40 € 2,40 €

1034 Hurricane inded 18cm 7 1,50 € 10,50 €

1035 Coppa praga bianca d22cm. 1 0,55 € 0,55 €

1036 Coppa praga bianco d35cm. 1 1,65 € 1,65 €

1037 Vaso conchiglia antigua c 3 0,39 € 1,17 €

1038 Vaso petal brim 11x12cm 7 0,65 € 4,55 €

1039 Caraffa 2 bicc. Ces h27 2 1,05 € 2,10 €

1040 Vaso maryon h11 4 0,79 € 3,16 €

1041 Vaso maryon 2 1,45 € 2,90 €

1042 Barattolo ale h18 3ass. 8 0,99 € 7,92 €

1043 Vaso alonso 35x21 cm. 4 1,95 € 7,80 €

1044 Hurricane intreccio h63 2 4,00 € 8,00 €

1045 Hurricane intreccio 1 2,25 € 2,25 €



1046 Vaso vetro petal h65 1 4,00 € 4,00 €

1047 Barattolo mya cm.60 3 2,50 € 7,50 €

1048 Basecandela factory l62 1 7,00 € 7,00 €

1049 Hurricane honey gi d30 1 4,68 € 4,68 €

1050 Vaso vetro chiara 1 3,55 € 3,55 €

1051 Vaso lime h29 1 1,00 € 1,00 €

1052 Vaso lime h39 1 1,50 € 1,50 €

1053 Hurricane silver h42 d25 1 4,20 € 4,20 €

1054 Hurricane bruschie cm.22 2 2,20 € 4,40 €

1055 Vaso vetro chiara 100x25 2 9,20 € 18,40 €

1056 Lanterna autan silver 1 2,40 € 2,40 €

1057 Lanterna autan silver 2 3,90 € 7,80 €

1058 Lanterna x3 parl cm.47 1 5,60 € 5,60 €

1059 Hurricane cubic si h57x20 2 5,20 € 10,40 €

1060 Lanterna orient h114 d37 1 6,00 € 6,00 €

1061 Urna c/base summer house 2 3,55 € 7,10 €

1062 Urna c/base sussex h36 2 4,00 € 8,00 €

1063 Portapianta onde h66cm 1 3,20 € 3,20 €

1064 Cornice quadri 22x16 1 0,77 € 0,77 €

1065 Ortensia cm.27 16 0,24 € 3,78 €

1066 Ramo acero co/ve 83cm 2 0,79 € 1,58 €

1067 Ramo berry vds h51 5 0,29 € 1,45 €

1068 Ramo rosa canina cm.40 10 0,32 € 3,16 €

1069 Rosa lea rss cm.50 1 0,32 € 0,32 €

1070 Rosa lucia ve cm.61 12 0,44 € 5,23 €

1071 Mazzo 18 rose bianche 4 1,50 € 6,00 €

1072 Phalaenopsis gigante 117cm. 2 1,00 € 2,00 €

1073 Vaso eracle vetro h40 d20 1 2,00 € 2,00 €

1074 Calice vetro hank h56 d16 2 4,00 € 8,00 €

1075 Vaso vetro bicono h50 d25 1 2,50 € 2,50 €

1076 Lanterna candeliere h.36 1 3,66 € 3,66 €

1077 Vaso flu ovale h45x23x12 1 4,10 € 4,10 €

1078 Pola portac.stelo h50 d11 3 1,60 € 4,80 €

1079 Vaso nida bilobato h19d17 1 0,75 € 0,75 €

1080 Dek vaso c/bordo h24 d36 1 1,40 € 1,40 €

1081 Vaso lulu h60d10 1 3,25 € 3,25 €

1082 Portac.crystal classic h4 2 1,50 € 3,00 €

1083 Portac.crystal 6pend. 1 1,50 € 1,50 €

1084 Dek vaso trinag. 1 1,50 € 1,50 €

1085 Dek vaso quadro 1 1,50 € 1,50 €

1086 Dek vaso c/bordo 1 2,00 € 2,00 €

1087 Vaso flu cilindro h50 d22 2 2,77 € 5,53 €



1088 Fioriera 40x40 h60 acciai 1 5,00 € 5,00 €

1089 Vassoio kubu rett. 1 1,00 € 1,00 €

1090 Vassoio kubu tondo 1 0,70 € 0,70 €

1091 Vassoio kubu tondo 1 1,30 € 1,30 €

1092 Cesto kubu ovale 1 3,50 € 3,50 €

1093 Lanterna quad.legno bianc 1 1,72 € 1,72 €

1094 Lanterna quad.legno h42 1 1,40 € 1,40 €

1095 Lanterna quad.legno h51 1 2,08 € 2,08 €

1096 Lanterna piram.legno h48 1 5,55 € 5,55 €

1097 Lanterna piram.legno h75 1 3,40 € 3,40 €

1098 Caspo' kubu xv.22 2 0,53 € 1,06 €

1099 Caspo' quad.kubu v22 1 0,70 € 0,70 €

1100 Ciotola quadra kubu l30 2 0,40 € 0,80 €

1101 Ciotola v.intr.24 1 0,13 € 0,13 €

1102 Ciotola v.intr.29 3 0,30 € 0,90 €

1103 Ciotola v.intr.34 5 0,40 € 2,00 €

1104 Ciotola v.intr.40 5 0,75 € 3,75 €

1105 Ovaline v.intr. 32 2 0,13 € 0,26 €

1106 Ovaline v.intr. 36 2 0,40 € 0,79 €

1107 Ovaline v.intr. 40 3 0,75 € 2,24 €

1108 Ciot.rett.vim.grigio 34 2 0,51 € 1,02 €

1109 Ciot.rett.vim.grigio 40 2 0,91 € 1,82 €

1110 Caspo' vim.intrec.22 2 0,95 € 1,90 €

1111 Ovalino bambu' x v20 5 0,95 € 4,75 €

1112 Ovalino bambu' x v16 2 0,80 € 1,60 €

1113 Ovaline v.intr.bianc.32 2 0,33 € 0,66 €

1114 Ovaline v.intr.bianc.40 2 0,74 € 1,48 €

1115 Ovaline v.intr.bianco 49 2 1,00 € 2,00 €

1116 Ciot.vim.intrec.bianco 7 0,40 € 2,80 €

1117 Cesto bombato kubu d.40 3 1,50 € 4,50 €

1118 Cesto bombato kubu d.62 2 2,50 € 5,00 €

1119 Ciotola kubu 10 0,70 € 7,00 €

1120 Cesto koobu v15 4 0,50 € 2,00 €

1121 Cesto koobu v20 2 0,40 € 0,80 €

1122 Caspo kubu v28 1 0,60 € 0,60 €

1123 Dune vase d.40x100cm. 1 5,00 € 5,00 €

1124 Supporto candela -nickel 2 2,00 € 4,00 €

1125 Cesta d.24 h13 9 0,19 € 1,75 €

1126 Cesta d.30 h13 9 0,27 € 2,39 €

1127 Cesta d.40 h15 6 0,43 € 2,60 €

1128 Fiordaliso x3 11 0,10 € 1,10 €

1129 Cesto ovale 2 fantasie 2 0,20 € 0,40 €



1130 Ciotola rattan sbiancato 20 0,40 € 8,00 €

1131 Cesto ovale rattan 3 0,36 € 1,08 €

1132 Cesto vimini rettangolare 2 0,64 € 1,28 €

1133 Cesto vimini rotondo 1 0,40 € 0,40 €

1134 Fioriera legno 40x40h37 1 0,60 € 0,60 €

1135 Fioriera legno 57x57h37 c 2 0,85 € 1,70 €

1136 Spalliera legno 97x150h 7 0,61 € 4,25 €

1137 Cassetta alta liscia 80 2 2,50 € 5,00 €

1138 Vaso doppio bordo liscio 4 1,25 € 5,00 €

1139 Vaso toscano liscio 30 5 0,50 € 2,50 €




1143 Fioriera balcone cm.45 12 0,23 € 2,70 €

1144 Fioriera balcone cm.45 reg. 31 0,25 € 7,75 €






1150 Portavaso balcone 1posto 17 0,13 € 2,13 €

1151 Portavaso da muro 1 posto 8 0,15 € 1,20 €

1152 Cassetta festonata 77x33x31 3 0,18 € 0,53 €

1153 Quadrato alloro 38x38x62 4 0,70 € 2,80 €

1154 Quadrato millerighe 37x37x32 2 0,50 € 1,00 €

1155 Quadrato millerighe 45x45x40 1 0,75 € 0,75 €

1156 Vaso camelia 35x35x55 3 0,50 € 1,50 €

1157 Vaso camelia 55x55x91 4 1,00 € 4,00 €

1158 Ciotola acqua cm.60 1 0,20 € 0,20 €

1159 Ciotola hatria cm.20 3 0,20 € 0,60 €

1160 Ciotola hatria cm.50 3 0,20 € 0,60 €

1161 Cubo limoni cm.27 11 0,20 € 2,20 €

1162 Cubo limoni cm.40 4 0,20 € 0,80 €

1163 Sottocassetta cm.30 9 0,13 € 1,13 €

1164 Sottovasca cm.30 7 0,13 € 0,88 €

1165 Sottovasca cm.40 4 0,18 € 0,70 €

1166 Vasca rett.girasoli cm.30 6 0,10 € 0,60 €

1167 Vasca rett.solea cm30 12 0,10 € 1,20 €

1168 Vasca rett.solea cm40 3 0,10 € 0,30 €

1169 Vaso girasoli cm.20 1 0,10 € 0,10 €

1170 Vaso girasoli cm.33 4 0,10 € 0,40 €

1171 Vaso gradinia cm.20 2 0,10 € 0,20 €



1172 Vaso olive cm.20 10 0,10 € 1,00 €

1173 Vaso olive cm.33 7 0,10 € 0,70 €

1174 Vaso secchio cm.26 2 0,10 € 0,20 €

1175 Vaso tulipani cm.33 4 0,10 € 0,40 €

1176 Vaso uva cm.33 6 0,10 € 0,60 €

1177 Vaso uva cm.43 6 0,10 € 0,60 €

1178 Vaso uva cm.50 1 0,10 € 0,10 €

1179 Calice loft cm.56 beige 2 0,83 € 1,65 €

Totale 7.614,15 €



3. GARDEN (ARREDI)

Id Descrizione Qt.

Stima del più probabile valore

attuale di mercato

1 Banco in legno color noce (120x100cm, 2 ripiani) -














15 Banco in legno color noce (1.540x120cm, 2 ripiani) -


17 Credenza legno bianco (220x55cm, 4 ripiani, 2 cassetti) -

18 Credenza legno bassa bianca (140x35cm, 4 ripiani) -



21 Credenza legno bassa bianca (200x50cm, H85, 4 cassetti, 4 ante) -

22 Credenza bassa legno bianco (95x40cm, H115, 2 ripiani) -

23 Credenza legno bianco (65x35cm, H175, 3 ripiani, 2 cassetti) -

24 Scaffalatura lamiera ferro bianco (100x50cm, H210, 4 ripiani) -



27 Scaffalatura lamiera ferro bianco (730x900cm, H210 3 ripiani) -

28 Tavolo legno bianco con ferro (150x70cm, H90, 2 ripiani) -

29 Cubotti bianchi panforte (40x40cm, H120) -

30 Tavolo bianco panforte (100x100cm, H125) -



33 Tavolo con cassona panforte bianco (150x100cm, H103) -

34 Tavolo con cassone panforte bianco (150x100cm, H123) -

35 Sgabelli bianco panforte (40x40cm, H40) -

36 Scaffale millefiori panforte antracite (40x40cm, H100, 6 ripiani) -

37 Scaffale millefiori lamiera nero/bianco (80x40cm, H225, 4 ripiani, 1 cassetto) -



38 Scaffale millefiori panforte con piano in vetro (100x52cm, H110, 2 ripiani) -

39 Mobile millefiori nero (80x70cm, H225, 4 ripiani vetro, 2 ante) -

40 Scaffale millefiori panforte nero (125x65cm, H180, 2 ripiani in vetro) -

41 Scaffalatura lamiera nero in legno con schienale in stoffa (115x54cm, H190) -

42 Vetrinette legno color noce con vetro (60x62cm, H110, 2 ripiani) -

43 Scaffalature lamiera bianca (535x75cm, H150, 3 ripiani) -

44 Scaffalatura lamiera bianca (210x70cm, H210, 3 ripiani) -

45 Scaffalatura lamiera bianca (800x60cm, H210) -

46 Scaffalatura lamiera verde (440x53cm, H180, 16 ripiani) -

47 Banco da tavolo lamiera verde su misura (320x75cm, H90 12 cassetti bassi - 2 ripiani) -

48 Banco da tavolo lamiera verde su misura (573x75cm, h.90, 12 cassetti bassi, 2 ripiani) -

49 Scaffalatura lamiera verde (330x55cm, H180, 56 ripiani piccoli) -

50 Armadio legno color noce (103x60cm, H190, 2 ante) -

51 Tavolo lavoro in legno color noce (220x75cm, H75) -


TOTALE (A CORPO) 500,00 €



4. IMPORTI GENERALI SUDDIVISIONE DEI BENI A MAGAZZINO VALORE ATTUALE DI MERCATO

VIVAIO (PIANTE IN VASO) 27.438,94 €

GARDEN (PIANTE IN VASO, COMPLEMENTI E ARREDI VERDE) 7.614,15 €

GARDEN (ARREDI) 500,00 €

TOTALE 35.553,09 €

22063 Cantù (Co) - Piazza Volontari della Libertà, 5 Tel.: +39 031 711 838 Fax: +39 031 711 838 - 712 564 E-mail: [email protected] - [email protected] P.E.C.: [email protected] - [email protected]

Eugenio Colombo

dottore commercialista - revisore contabile n. 426A dell’Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili n. 91509 del Registro dei Revisori Contabili

Cantù, 3 Maggio 2016 Egr. Sig. dott. Danilo D’Amico Viale alla Madonna, 11

22063 Cantù (Co) Comunicazione via posta elettronica [email protected] OGGETTO: TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO - FALLIMENTO NR.22/16_____________

Galli Donata nata ad Arosio (Co) il 8/7/1956 titolare della Azienda Agricola Florovivaistica Giacomelli Giulio di Galli Donata con sede in Mariano Comense, via per Arosio n.16 - Giudice Delegato: dott.ssa Paola Parlati -

Nella mia qualità di curatore del fallimento in oggetto, di cui allego copia dell’estratto della sentenza dichiarativa, sono a nominarla, ai sensi e per gli effetti dell’art.87 l.f., perito stimatore del valore attribuibile all’azienda agricola florovivaistica Giacomelli Giulio di Galli Donata.

A tal fine, premesso che attualmente risulta oggetto d’affitto il ramo d’azienda di cui al

contratto stipulato in data 30/9/2015 (dott. Gianfranco Manfredi, notaio in Cantù, rep.29138/19988) al quale si rimanda per tutti i dettagli, Le faccio presente che la relazione di stima dovrà precisare quanto segue:

1. Una valutazione complessiva dell’intera azienda che tenga in debito conto sia del valore

attribuibile ai beni immobili (a tal fine vorrà prendere contatto nonché coordinarsi con la geom. Giovanna Tettamanti alla quale è stato conferito uno specifico incarico) sia del valore attribuibile alla parte mobiliare nonché alla componente reddituale;

2. La congruità del canone attualmente previsto dal contratto d’affitto pendente nonché la (eventuale) maggiorazione dello stesso in ipotesi di una rinegoziazione che comprenda l’affitto dell’intera azienda oggetto di valutazione e quindi anche del ramo d’azienda oggi escluso dall’affitto (in buona sostanza il c.d. garden per la vendita al minuto);

3. Che il termine per il deposito dell’elaborato presso la cancelleria fallimentare viene fissato entro 60 giorni dalla presente comunicazione (salvo proroga da concordare per giustificati motivi) ma che le sarò grato se, nel breve volgere di 10/15 giorni, sarà in grado di fornirmi una prima, seppure indicativa, valutazione.

Ringraziando per la collaborazione, invio i miei migliori saluti

IL CURATORE FALLIMENTARE

Allegati: estratto sentenza

mailto:[email protected]




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ALLEGATO D

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