Fallimento: Thoelke Distribuzione snc di Thoelke...

Fallimento: Thoelke Distribuzione snc di Thoelke Marco

Reg. Fall. 114/2012

Giudice Delegato: Dott Vito Febbraro

Curatore: Dott. Giacomo Frigerio

Perito: Arch. Alessandro Maino

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TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO

Sezione Civile


Reg. Fall. 114/2012

Giudice Delegato: Dott. Vito Febbraro



Premessa

Con autorizzazione del Curatore Dott. Giacomo Frigerio il sottoscritto Arch. Alessandro

Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all’Ordine degli Architetti

Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n. 1862 ed al Registro dei

Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell’incarico conferitogli veniva

nominato perito nel procedimento fallimentare n. 114/2012; accettato l’incarico lo scrivente

prendeva conoscenza del mandato ed iniziava le operazioni peritali.

La perizia è costituita da n. 1 (uno) lotti, ubicati in Via Boccaccio n 20 Comune di Castiglione

Olona (CO), avente singolarmente il valore immobiliare espresso in Euro così sotto riportati:

LOTTO 001

– Comune di Castiglione Olona (CO) pag. 3

Fabbricato censito al Catasto Fabbricati:

A) - Foglio 5, Sez. Cens. CS, particella 1007, sub 1, cat. A/8, classe 3, vani 16, piano S1-T-1-2,

rendita € 1.776.61.

B) - Foglio 5, Sez. Cens. CS, particella 1007, sub 3, cat. A/10, classe 1, vani 2.5, rendita €


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277,60.

C) - Foglio 5, Sez. Cens. CS, particella 1007, sub 2, cat. C/6, classe 7, sup. mq 27, rendita €

40,44.

Area annessa scoperta e coperta di pertinenza

D) - Foglio 9, particella 1007, Ett. 0.30.00, Ente Urbano.

Data: ........................................... Arch. Alessandro Maino

Allegati:

Allegato A: fotografie

Allagato B: catasto

Allegato C: stralci pratiche edilizie

Allegato D: certificazioni energetiche


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LOTTO 001

Beni immobili in Comune di Castiglione Olona (CO)

- Via Giovanni Boccaccio n. 20 -

2 - IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

- Fabbricato catastalmente composto da:

- due locali, cucina, servizio igienico e portico al piano terra

- cinque locali, cucina e servizio igienico al piano primo

- ampio locale con servizio igienico al piano secondo

- quattro locali e servizio igienico al primo piano seminterrato

- Autorimessa al piano terreno

- Ufficio con servizio igienico al piano seminterrato


rendita € 1.776.61.


277,60.


40,44.



ATTUALI PROPRIETARI:

Thoelke Marco nato a Tradate (VA) il 08/12/1947, CF: THLMRC47T08L319G, per

7/12 di piena proprietà

Cesare Francesca nata a Montemesola (TA) il 12/06/1952, CF: CSRFNC52H52F563B,

per 5/12 di piena proprietà


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COERENZE: a corpo del fabbricato e dell’area (così come indicati nell’atto notaio Renato

Boga n. 8809/5719 del 03/02/2006): strada, mappali 5522, 5523, 5524, strada e mappale

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3 – DESCRIZIONE SOMMARIA

A seguito dei sopralluoghi eseguito dallo scrivente nella data del 29-04-2013, presa visione

dei luoghi e dell'unità immobiliare oggetto della presente perizia, il tutto ubicato in Comune

di Castiglione Olona (VA), in Via Boccaccio si descrive quanto segue.

Il fabbricato, oggetto di stima, e caratterizzato da un immobile isolato ubicato all'interno di

un giardino di proprietà ben recintato. Al fabbricato si può accedere sia dalla via Boccaccio

che dalla Via Giusti. Il caseggiato, che esternamente può essere visto come un unico blocco,

internamente assume una suddivisone in appartamento e studio privato, con ingressi

autonomi. Il fabbricato si sviluppa su tre piani, seminterrato, terra e primo.

Caratteristiche zona: periferica, traffico scorrevole. La zona è provvista di servizi di

urbanizzazione primaria e secondaria.

4 – STATO DI POSSESSO

Parte dell'unità immobiliare lato Ovest - piano T-1° - composta da 5 vani oltre servizi e

accessori (giardino lato Ovest) identificata al NCEU di Varese al mappale 1007, subalterno 1,

cat. A/8, - Cl. 3 - vani 16, risulta occupato con contratto di locazione ad uso abitativo della

durata di anni quattro dal 01/07/2010 al 30/06/2014 e s'intenderà rinnovato per altri

quattro anni nell'ipotesi in cui i locatori non comunichino al conduttore disdetta del

contratto motivata ai sensi dell'art. 3 comma 1, della Legge 9/12/1998, n. 431, da recapitarsi

mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. Il canone di locazione

è convenuto in Euro 4.320,00 (Euro Quattromilatrecentoventi/00) che il conduttore si

obbliga a corrispondere nel domicilio dei locatori in n. 12 rate eguali anticipate di Euro

360,00 (Euro Trecentosessanta/00) ciascuna, al 1° di ogni mese. Contratto di locazione ad


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uso abitativo firmato in data 01/07/2010, registrato a Como il 08/07/2010 n. 5024.

5 – VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

5.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna

5.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna

5.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno

5.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno

GRAVAMI

A tutto il 17/04/2013 (data di ispezioni ipotecarie) l’immobile oggetto del fallimento , così

come precedentemente descritto, risulta gravato dalle seguenti formalità:

5.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca volontaria n. 3156/587 del 10/02/2006, iscritta a favore della “Banca di

Legnano s.p.a.” sede Legnano ed a carico dei signori Thoelke Marco e Cesare

Francesca, per un capitale di € 450.000,00 e per un totale di € 900.000,00 – da

restituire in 14 anni, 11 mesi e 28 giorni – gravante sui beni oggetto dell’ispezione;

Sentenza dichiarativa di fallimento n. 20073/13896 del 06/12/2012, emessa dal

Tribunale Ordinario di Como, sezione fallimentare, in data 29/10/2012 al

n.114/2012, portante dichiarazione del fallimento della società “Thoelke

Distribuzione s.n.c. di Thoelke Marco” sede Locate Varesino nonché del socio

illimitatamente responsabile Thoelke Marco, gravante sulla quota di 7/12 di

proprietà del signor Thoelke Marco dei beni oggetto dell’ispezione;

Ipoteca giudiziale n. 5119/755 del 09/04/2013, iscritta in forza di decreto

ingiuntivo emesso dal Tribunale di Varese in data 03/09/2012 al n. 1220/2012 a

favore della “Banca Popolare di Bergamo s.p.a.” sede Bergamo ed a carico della

signora Cesare Francesca e del signor Thoelke Dario per un capitale di € 65.770,91 e

per un totale di € 82.200,00, gravante sulla quota di 5/12 di proprietà della signora


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Cesare Francesca dei beni oggetto dell’ispezione e su beni di piena proprietà del

signor Thoelke Dario (mappale 5721 del catasto fabbricati foglio 5 di Castiglione

Olona).

6 - GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE.

6.1. – Conformità urbanistico edilizia: nessuna difformità.

In data 16/05/2013 presso il Comune di Castiglione Olona (VA) si è presa visione della

documentazione depositata, pratiche edilizie. La pratica edilizia e la sua variante, anno 1961

e 1962, inerente la costruzione del fabbricato, non hanno al loro interno le tavole grafiche

progettuali che ne identificano la consistenza.

6.2. – Conformità catastale:

Difformità reale/catastale. Dal sopralluogo eseguito in data 29/04/2013 sono state

riscontrate delle piccole difformità tra la realtà dei luoghi e la rappresentazione grafica della

scheda planimetrica catastale. Regolarizzabile mediante procedura Docfa. Costo indicativo

tecnico di procedura Euro 800,00 escluse le eventuali sanzioni, diritti e bolli in quanto

quantificabili al momento della presentazione delle pratiche. Prudenzialmente il sottoscritto

calcola anche un costo indicativo per un rilievo parziale dell'immobile e successiva stesura

grafica in Euro 2.000,00.

7 – ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

- Spese ordinarie: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione

- Spese straordinarie: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione.

- Millesimi di proprietà o regolamenti: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione.

8. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

A tutto il 17/04/2013 (data di ispezioni ipotecarie) i beni oggetto dell’ispezione risultano di

proprietà dei suddetti proprietari così come si evince dalla seguente cronistoria:

Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Claudia Pisciotta di Varese n.


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17224 del 15/05/1974, trascritto a Varese il 14/06/1974 ai nn. 6645/5720, la società

“Immobiliare Mocri s.r.l.” sede Milano ha venduto al signor Thoelke Federico (nato

01/08/1920) la piena proprietà del fabbricato eretto sull’area la mappale 1007 di

Castiglione Olona;

In data 15/12/1998 è deceduto il signor Thoelke Federico, certificato di denunciata

successione presentato all’Ufficio del Registro di Varese il 14/06/1999 al n.

681/1999/1 e trascritto a Varese il 12/07/2004 ai nn. 17484/10787, lasciando eredi

il coniuge Di Feo Teresa (nata 18/03/1931) ed i figli Thoelke Marco, Thoelke Enrico

(nato 22/09/1949), Thoelke Dario (nato 29/05/1952) e Thoelke Marialuisa (nata il

06/03/1960). Beni oggetto dell’eredità, tra l’altro, il, fabbricato eretto sull’area al

mappale 1007 di Castiglione Olona. AVVERTENZA: nel certificato di denunciata

successione il mappale 1007 del catasto terreni è stato erroneamente indicato di

proprietà del de cuius per la quota di ½ (invece che per la piena proprietà), mentre

il sovrastante fabbricato è stato indicato correttamente per la piena proprietà;

Con atto notaio Renato Boga di Tradate n.8808/5718 del 03/02/2006, trascritto a

Varese il 10/02/2006 ai nn. 3154/1770, i signori Di Feo Teresa, Thoelke Marco,

Enrico, Dario e Marialuisa hanno accettato tacitamente l’eredità del signor Thoelke

Federico, deceduto il 15/12/1998;

Con atto notaio Renato Boga di Tradate n. 8809/5719 del 03/02/2006, trascritto a

Varese il 10/02/2006 ai nn. 3155/1771, i signori Di Feo Teresa, Thoelke Enrico, Dario

e Marialuisa hanno venduto ai signori Thoelke Marco (che già possiede la quota di

2/12) e Cesare Francesca la complessiva quota di 10/12 degli immobili oggetto

dell’ispezione;

Con variazione geometrica n. 5262 del 15/07/2008 il mappale 1007 del catasto

terreni è diventato ente urbano.


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9 – PRATICHE EDILIZIE

Dalle pratiche edilizie prodotte e visionate presso il Comune di Castiglione Olona (CO)

risultano:

- Concessione Edilizia n. 49/1961. Richiesta della concessione per: costruire una casa di civile

abitazione. Intestato a: Ferdinando Rodari.

Variante alla Concessione Edilizia n. 49/1961. Richiesta della concessione per: costruire una

casa di civile abitazione. Intestato a: Ferdinando Rodari. Richiesta abitabilità in data

06/12/1962. Rilascio abitabilità in data 17/12/1962.

NORMATIVA URBANISTICA (così come indicata nell’atto notaio Renato Boga n. 8809/5719

del 03/02/2006): “le opere relative alla costruzione del suddetto fabbricato sono state

iniziate anteriormente al 1 settembre 1967 (abitabilità di edifici o di parte di essi rilasciata

dal comune di Castiglione Olona in data 17/12/1962) e che successivamente a tale data

non sono state realizzate opere, modifiche od interventi per i quali fosse necessario un

provvedimento autorizzativo. Per il fabbricato sopra descritto non è stato emesso alcun

provvedimento sanzionatorio previsto dalle disposizioni in materia urbanistico-edilizia, né si

sono verificati presupposti che ne legittimino una futura emanazione”.

- P. E. n. 131/62 prot. 3703. Richiesta per: costruzione di muro di recinzione. Intestato a:

Ferdinando Rodari. Nulla osta del 18/09/1962.

- Concessione Edilizia n. 45/80, prot. 1494/10 del 05/03/1980. Richiesta della concessione

per: recinzione di confine. Intestato a: Tholke Federico. Concessione rilasciata in data

3105/1980.

- P. E. prot. 5799 del 17/10/1983. Richiesta per: esecuzione di una recinzione. Intestato a:

Tholke Federico. Nulla osta del 18/09/1962. Autorizzazione del 02/02/1984.

DESCRIZIONE FABBRICATO DI CUI AL PUNTO - (A - B - C - D)

- Fabbricato catastalmente composto da:


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- due locali, cucina, servizio igienico e portico al piano terra

- cinque locali, cucina e servizio igienico al piano primo

- ampio locale con servizio igienico al piano secondo

- quattro locali e servizio igienico al primo piano seminterrato

- Autorimessa al piano terreno

- Ufficio con servizio igienico al piano seminterrato


rendita € 1.776.61.


277,60.


40,44.



ATTUALI PROPRIETARI:

Thoelke Marco nato a Tradate (VA) il 08/12/1947, CF: THLMRC47T08L319G, per

7/12 di piena proprietà

Cesare Francesca nata a Montemesola (TA) il 12/06/1952, CF: CSRFNC52H52F563B,

per 5/12 di piena proprietà

COERENZE: a corpo del fabbricato e dell’area (così come indicati nell’atto notaio Renato

Boga n. 8809/5719 del 03/02/2006): strada, mappali 5522, 5523, 5524, strada e mappale

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Destinazione urbanistica:

Ad oggi il Comune di Castiglione Olona (VA) non ha ancora approvato il Piano di Governo del

Territorio (PGT). Per quei comuni nei quali non è ancora stato approvato il Piano rimane


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l'inefficacia del vecchio Piano Regolatore Generale. Tuttavia rimane la possibilità di eseguire

interventi sull'esistente come ad esempio le manutenzioni ordinarie, straordinarie e

restauro/risanamento conservativo (no ristrutturazione o nuova costruzione). Nel PRUG la

zona dove sorge il fabbricato è art. 45 - Zona residenziale di recupero e ristrutturazione B1.

In riferimento alle schede catastali si riporta:

Descrizione casa Sup. lorda Coefficiente Valore equivalente

A. – P.Terra 113,00 1,00 113,00

P. Semint. 102,00 1,00 102,00

Solaio P. Primo 61,50 0,60 36,90

Terrazzi 62,90 0,30 18,87

P. Primo 160,00 1,00 160,00

B. - P. Semint. 58,00 1,00 58,00

D. - Giardino 2.662,60 0,03 79,88

TOTALE 568,65

Descrizione Sup. netta Coefficiente Valore equivalente

C. – Box 28,00 1,00 28,00

TOTALE 28,00 28,00

Caratteristiche descrittive:

- Caratteristiche strutturali:

Struttura verticale: materiale c.a., pietra e laterizio; Copertura: tipologia: a falde, materiale in

legno/cemento; Scala interna: con tipologia a rampe singola, ubicazione interna, servoscala:

assente.

- Componenti costruttive: Pav. interna: legno, pietra, ceramica, condizioni sufficienti;

Rivestimento bagni: piastrelle; Serramenti: in legno. Pareti verticali: rivestimento parte in


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mattoni a vista e parte intonacatura; soffitti: intonacati; Imp. elettrico: tipologia sottotraccia,

conformità non è pervenuta nessuna documentazione; Imp. Gas: sottotraccia, alimentazione

a gas, conformità non è pervenuta nessuna documentazione; Termico: Tipologia con caldaia

e termosifoni. Conformità non è pervenuta nessuna documentazione.

10 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

10.1. – Criterio di stima

Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo. Si è proceduto anche all'analisi

dei listini di Varese e provincia e banca OMI. Per la superficie commerciale si sono

considerati, oltre alla superficie netta, i muri interni compresi i pilastri portanti e vani delle

condutture, l'intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con

unità confinanti. Questo criterio è preso in considerazione in quanto corrisponde alla

consolidata pratica del mercato (ed a regole fiscali) e si basa sull'ovvio principio che non può

esistere un edificio e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che

ne distribuiscano gli spazi interni. Le pertinenze dell'unità immobiliare devono essere

oggetto dell'applicazione dei coefficienti di differenziazione che ne determinano la superficie

virtuale, la quale sarà sommata alla superficie dell'unità immobiliare principale. La superficie

commerciale ottenuta sarà rettificata con i coefficienti correttivi. Coefficienti di

differenziazione: appartamento (1,00), terrazzi (0,30), solaio (0,60), Ufficio (1,00), giardino

eccedente i 100,00 mq (0,03). La superficie del terreno, calcolata su base catastale, esclude

la superficie occupata dall'immobile. Tenendo conto della posizione, dello stato di

manutenzione, della tipologia del terreno circostante al fabbricato, delle attuali condizioni di

mercato e quant’altro utile ai fini della presente relazione è prudenziale porre un valore di

€/mq 900,00. Il valore dell’immobile è comunque da intendersi a corpo e non a misura. Il

box auto è valutato a corpo. L'unità immobiliare è divisibile.

NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all’interno che


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all’esterno dell’immobile.

10.2. – Fonti di informazione

Catasto di Varese, Ufficio Tecnico Comune di Castiglione Olona (CO), Agenzie Immobiliari ed

Osservatori del Mercato di Varese e Provincia, Banca OMI.

9.3. – Valutazione corpo

ID Immobile casa Superficie lorda Valore intero Valore diritto e quota

A. – P.Terra 113,00 € 101.700,00 € 59.325,00

P. Semint. 102,00 € 91.800,00 € 53.550,00

Solaio P. Primo 61,50 € 33.210,00 € 19.372,50

Terrazzi 62,90 € 16.983,00 € 9.906,75

P. Primo 160,00 € 144.000,00 € 84.000,00

B. - P. Semint. 58,00 € 52.200,00 € 30.450,00

D. - Giardino 2.662,60 € 71.892,00 € 41.937,00

TOTALE € 511.785,00 € 298.541,25

Descrizione Sup. netta Valore intero Valore diritto e quota

C. – Box 28,00 € 19.000,00 € 11.083,33

TOTALE GENERALE € 530.785,00 € 309.624,58

11 - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA

- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari

su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e

per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute

nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita

giudiziaria: € 46.443,69

- Riduzione monetaria del 10% per la vendita di una sola quota


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dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non

coincide con la quota del valore: € 30.962,46

- Riduzione monetaria del 20% per porzione di immobile locato

calcolato in precedenza in Euro (101.700,0+33.210,00) = Euro 134.910,00.

Per la parte del giardino si è indicativamente calcolata una porzione di terreno

in Euro (71.892,00/2) = Euro 35.946,00.

Da quanto sopra: Euro (134.910,00+35.946,00)x 0,20=Euro 34.171,20.

Per la sola quota: Euro 34.171,20 / (7/12) = € 19.933,20

- Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale

Euro (2.800,00 x 7/12) = € 1.633,33

- Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno

- Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico

dell'acquirente: Nessuno

12. PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO

- Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di

fatto in cui si trova con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica

e/o catastale a carico della procedura: € 212.285,23

- Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di

fatto in cui si trova con spese tecniche di regolamentazione

urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: € 210.651,90

Data: ........................................ Arch. Alessandro Maino

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