LAUDO DE AVALIAÇÃO 02...LAUDO DE AVALIAÇÃO 02 Estrada Oreste Favotto, nº. 640, Lote nº. 31,...

LUCAS MATOS TAVARES Engenharia de Avaliações e Perícias Engenheiro Civil – CREA 506.992.807 9 _____________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________ RUA IGUATEMI, 252, CONJ. 98 – SÃO PAULO – S.P. – CEP 01451-010

E-MAIL: [email protected] om – FONE: (11) 99488-6149 / (11) 3871-9148

LAUDO DE AVALIAÇ ÃO 02

Estrada Oreste Favotto, nº. 640, Lote nº. 31,

Condomínio Pau D’Óleo 2, bairro dos Medeiros,

Itupeva, SP.

Área de 1.735,67 m²

Lote nº. 31

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2. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL: Terreno com edificação

LOCAL :

Estrada Oreste Favotto, nº. 640, Lote nº. 31, Condomínio Pau

D’Óleo 2, bairro dos Medeiros, Itupeva, SP.

Nota 1 : Área do terreno extraída da matrícula nº. 23.790, do 1º Cartório de Registro

de Imóveis de Jundiaí.

Nota 2 : Área construída extraída no local.

QUADRO DE ÁREAS

Área Terreno 1.735,67 m²

Área Construída 123,19 m²

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Est. Oreste Favotto, nº. 640 (Lote nº. 31)

R$ 370.000,00

(Trezentos e setenta mil reais)

DATA DA AVALIAÇÃO: Abril de 2019

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3. OBJETIVO

O objetivo do presente Laudo será a determinação do Valor Atual de

Mercado do imóvel, valor este válido para pagamento nesta data e

considerando o mesmo livre e desimpedido de ônus e dívidas.

4. DESENVOLVIMENTO DO TRABAL HO

4.1 OBJETO

O imóvel objeto do presente Laudo é constituído por 1 (um) terreno com 1

(uma) edificação residencial e 2 (duas) outras edificações do tipo depósito

que de acordo com suas características, não imprimem valor comercial.

No presente laudo, o signatário se atentará apenas ao terreno e à

edificação residencial, visto que as demais edificações, do tipo depósito,

não interferem no valor de mercado do imóvel.

4.2 LOCALIZAÇÃO

O imóvel em questão está situado na Estrada Oreste Favotto, nº. 640, Lote

nº. 31, pertencente à Gleba denominada de “Condomínio Pau D’Óleo 2”,

no bairro do Medeiros, no município de Itupeva, SP.

A quadra em que se situa o imóvel é formada pelas vias: Estrada Oreste

Favotto, Rua Carmelino Fioravanti e Rua Pau Doelo.

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Aspectos parciais da Estrada Oreste Favotto, no trecho fronteiriço ao imóvel

avaliando.

Idem a foto anterior, vista de outro ângulo.

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4.3 ZONEAMENTO

Após consultarmos os mapas e textos das Leis e Decretos Municipais que

definem o Zoneamento do Município de Itupeva, àqueles aos quais temos

acesso, assim como consultas junto à Prefeitura de Itupeva, constatamos

que o imóvel está situado no Setor de Regularização Fundiária (SRF), o

que poderá ser confirmado por consulta expressa aos órgãos municipais

competentes.

Legenda:

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Conforme “ANEXO III – Área, índices e coeficientes” apresentado acima,

para a Gleba Pau D’Óleo 2, inserida no Setor de Regularização Fundiária

(SRF), serão utilizados os recuos e coeficientes urbanísticos do SCH-1

(Setor de Chácaras 1).

De acordo com as informações fornecidas pela Sra. Fabiana Cobucci, da

Secretaria de Desenvolvimento Urbano de Itupeva, a Gleba Pau D’Óleo 2,

objeto do presenta laudo, está no programa para regularização fundiária.

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4.4 CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES DO IMÓVEL

4.4.1 GERAIS

4.4.1.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOU RO

A Estrada Oreste Favotto, no trecho fronteiriço ao imóvel avaliando,

apresenta-se plana, pavimentada em asfalto e possui 1 pista de rolamento

em duplo sentido com, aproximadamente, 6,0 metros de largura de leito

carroçável.

4.4.1.2 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Trata-se de região ocupada por chácaras e sítios que apresentam

características predominantemente residenciais e de lazer, além de

pequenas propriedades rurais.

4.4.1.3 INFRAESTRUTURA URBANA

O local é servido por rua asfaltada, redes de energia elétrica domiciliar e

pública (iluminação), arborização e telefone.

O esgoto é coletado em fossa séptica e o abastecimento de água ocorre

por poço artesiano.

4.4.1.4 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS

Não existe serviço de transporte coletivo na região.

Existe serviço de correios.

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4.4.2 PARTICULARES

4.4.2.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

As principais características do imóvel, objeto do presente trabalho, são as

a seguir descritas. Fazemos notar, ainda, que a documentação anexada,

principalmente certidões e fotografias, auxiliam sobremodo a descrição que

segue.

4.4.2.2 TERRENO

De acordo com a documentação fornecida e, ainda, vistoria realizada no

local, pode-se constatar que o terreno apresenta topografia plana, com

formato irregular e situado ao nível da via para a qual entesta, encerrando

área de 1.735,67 m² de acordo com o R.29/23.790, da Matrícula nº.

23.790, do 1º. Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí.

A seguir são apresentadas fotografias do terreno, situado na Estrada

Oreste Favotto, nº. 640 (Lote nº. 31).

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Detalhe parcial da Planta de Loteamento do “Condomínio Pau D’Óleo 2”, existente na

Prefeitura de Itupeva, com destaque ao “Lote nº. 31”, situado na Estrada Oreste Favotto,

nº. 640.

Detalhe parcial do “Condomínio Pau D’Óleo 2”, com destaque ao “Lote nº. 31”, situado

na Estrada Oreste Favotto, nº. 640. (Imagem extraída do Google Maps).

Lote nº. 31

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Aspectos parciais do terreno, visto da Estrada Oreste Favotto.

Aspectos parciais do terreno, visto da esquina da Estrada Oreste Favotto com a Rua

Carmelino Fioravanti.

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Aspectos de uma das entradas do terreno, ao fundo está situada a Casa Principal.

Aspectos da outra entrada do terreno, ao fundo encontra-se uma das edificações, do

tipo depósito, sem valor comercial.

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Aspectos parciais do terreno.


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Aspectos parciais de uma das edificações, do tipo depósito, sem valor comercial,

existente no terreno.

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4.4.2.3 BENFEITORIAS

Sobre o terreno retro descrito encontra-se 1 (uma) edificação residencial e

2 (duas) outras edificações do tipo depósito que de acordo com suas

características, não imprimem valor comercial.

No presente laudo, o signatário se atentará apenas à edificação

residencial, visto que as demais edificações, do tipo depósito, não

interferem no valor de mercado do imóvel.

4.4.2.3.1 Casa Principal

Trata-se de uma edificação térrea com, aproximadamente, 123,19 m² de

área construída, do tipo Casa de Padrão Econômico (-), que denota idade

de 30 (trinta) anos e encontra-se em estado de conservação necessitando

de reparos simples a importantes “f”.

Apresenta estrutura de concreto armado / alvenaria; fechamento lateral em

alvenaria; cobertura em telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira;

esquadrias de aço; fachada revestida em pintura látex sobre massa

corrida.

Conforme constatado em vistoria, a Casa Principal é constituída por: 2

dormitórios, 2 salas, 1 banheiro social, 2 cozinhas, área de serviço,

varanda e quarto externo.

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São as seguintes suas características internas:

Casa Princip al

Ambiente Paredes Piso Teto

Dormitórios Pintura látex sobre

massa corrida Cimento

queimado Forro de madeira

Salas Pintura látex sobre


queimado Forro de madeira

Banheiro Social Azulejo até 1,60m e pintura látex sobre

massa corrida Cerâmico Pintura látex sobre

massa corrida

Cozinha 1 Pintura látex sobre


queimado

Sem forro (telha cerâmica sobre

estrutura de madeira)

Cozinha 2 Pintura látex sobre


queimado

Sem forro (telha cerâmica sobre

estrutura de madeira)

Área de Serviço Pintura látex sobre


queimado

Parte em pintura látex sobre massa corrida e parte sem forro (telha

cerâmica sobre estrutura de madeira)

Varanda Pintura látex sobre massa corrida

Cimento queimado

Forro de madeira

Quarto Externo Pintura látex sobre massa corrida

Cimento queimado

Forro de madeira

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A seguir são apresentadas fotografias internas da Casa Principal:

Fachada da Casa Principal.

Aspectos parciais do dormitório 1.

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Aspectos parciais do dormitório 2.

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Aspectos parciais da sala 1.

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Aspectos parciais da sala 2.

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Aspectos parciais do banheiro social.

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Aspectos parciais da cozinha 1.

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Aspectos parciais da cozinha 2.

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Aspectos parciais da varanda, situada na entrada do imóvel e ao fundo o quarto externo.

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5. METODOLOGIA

O presente trabalho será elaborado com base na norma NBR 14653-1/2 –

Imóveis Urbanos e Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE.

A metodologia avaliatória deriva de três métodos básicos:

- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

- Método do Custo

- Método da Renda

- Método Evolutivo

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: consiste em cotejar o

bem a partir do tratamento estatístico de outros similares.

Método do Custo: mensura o quanto seria necessário para repor um

determinado bem, através de orçamentos sintéticos ou analíticos.

Método da Renda: trata de avaliar o bem a partir da sua possibilidade

futura de geração de renda, a valoração econômica.

Método Evolutivo: consiste em avaliar o terreno através do método

comparativo direto de dados de mercado e as edificações com base no

método do custo depreciado.

Para determinar o valor de mercado do imóvel, utilizamos o método

evolutivo, adiante especificado.

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Grau de fundamentação:

A norma NBR 14653-2 – Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de

fundamentação que consideram os itens abaixo relacionados, atribuindo

pontos para cada exigência alcançada:

- Caracterização do imóvel avaliando;

- Coleta de dados de mercado;

- Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados;

- Identificação dos dados de mercado;

- Extrapolação conforme B.5.2 do Anexo B (não ultrapassar em 50% os

limites observados na amostra, no caso de variáveis proxy ou

quantitativas);

- Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de

fatores.

No Anexo nº 02, apresentamos o enquadramento deste laudo em Grau de

Fundamenta ção II, conforme a norma citada.

Grau de precisão:

De acordo com a norma NBR 14653-2 – Imóveis Urbanos, o

enquadramento do grau de precisão é função da amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno do valor central da estimativa.

No Anexo nº 02, apresentamos o enquadramento deste laudo em Grau de

Precisão III, conforme a norma citada.

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6. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO I MÓVEL CONSOANTE

MÉTODO EVOLUTIVO (Abril/2019)

O Valor de Mercado do imóvel será obtido através do Método Evolutivo,

com base na NBR 14.653-2.

Segundo a NBR 14.653-2, na aplicação do método evolutivo tem-se:

“A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através

da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o

custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de

comercialização, ou seja:

VI = (VT + VB). FC

onde:

VI é o valor do imóvel;

VT é o valor do terreno;

VB é o valor da benfeitoria;

FC é o fator de comercialização.”

A referida norma recomenda ainda que, na utilização do método evolutivo

o terreno seja obtido através do método comparativo direto de dados de

mercado (ou involutivo), e que as benfeitorias sejam calculadas pelo

método do custo, sendo que o fator de comercialização seja levado em

conta em função da conjuntura de mercado.

6.1 TERRENO

O valor do terreno será calculado pelo Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, que é obtido através da comparação de dados

pesquisados no mercado relativos a outros de características similares.

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Apesar do imóvel avaliando ser considerado rural, o signatário não utilizará

a metodologia rural, uma vez que o terreno avaliando apresenta

características de moradia e lazer.

O mesmo critério foi adotado para os elementos comparativos, os quais

possuem as mesmas características e destinações do imóvel avaliando.

Foi realizada pesquisa de sítios, chácaras e terrenos para venda, na

região, com características similares ou possíveis de serem confrontadas,

mediante tratamento, ao avaliando.

Os elementos pesquisados foram homogeneizados através de um “Quadro

de Homogeneização”, levando-se em consideração os atributos (fatores)

mais importantes e mais utilizados para análise, sendo descartados

aqueles que excederem, para mais ou para menos, os valores médios em

30%.

Tais fatores são os mais usuais e recomendados para esses casos, sendo

os seguintes os critérios adotados em cada um:

Fator Oferta: utilizado para imóveis em oferta, correspondente a um

deflator de 0,90 para compensação de eventual superestimativa dos

ofertantes;

Fator Localização / Transposição: a valoração do imóvel em função da

localização é calculada pela relação entre os índices adotados para

ponderação da diferença de localização entre os comparativos e o

avaliando.

Nota: Para os imóveis situados no Loteamento Parque das Videiras, foi

utilizado um índice fiscal 10% superior em relação aos demais imóveis,

visto que se trata de um loteamento aprovado pela Prefeitura de Itupeva.

Além de apresentar rua asfaltada com guias, sarjetas e passeios.

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Fator Topografia: apurado mediante as condições topográficas dos

comparativos da amostra, com base em fatores corretivos definidos em

Norma Técnica – IBAPE/2011.

Fator Área: razão entre as áreas dos comparativos e avaliando, relação na

qual o mercado define na razão inversa da área, o valor unitário

correspondente, segundo a fórmula:

x F.A. = (área comparativo / área avaliando)

Onde:

x = 0,250 p/ diferenças entre áreas até 30%,

x = 0,125 p/ diferenças entre áreas acima de 30%

Todas as eventuais diferenças foram consideradas através do tratamento

por fatores, de acordo com a NBR 14.653 – partes 1 e 2, a partir de

determinados ajustes.

Os imóveis de referência coletados encontram-se devidamente descritos

nas planilhas e fotos que compõem o Anexo nº. 01.

O Valor do terreno será obtido pelo produto entre a área e o respectivo

valor unitário.

6.1.1 VALOR UNITÁRIO BÁSICO (Vu)

De acordo com os cálculos efetuados no Anexo nº. 01, a média aritmética

saneada dos valores unitários homogeneizados para as características do

imóvel avaliando, referente ao mês de abril de 2019, é de:

Vu = R$ 161,21/m2

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6.1.2 VALOR DO TERRENO

O valor do terreno será calculado conforme a fórmula a seguir:

V terreno = Vu x A terreno

Onde:

V terreno = Valor total do terreno

Vu = Valor unitário de terreno = R$ 161,21/m²

A terreno = Área de terreno = 1.735,67 m²

V terreno = R$ 161,21/m² x 1.735,67 m²

V terreno = R$ 279.807,36

6.2 VALOR DAS BENFEITORIAS

Para avaliação da edificação, utilizamos o método da quantificação de

custo através do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”,

publicado pelo IBAPE (uso do R8N de São Paulo – SP.).

CB = Área x P x R8N x Depreciação

Onde:

CB = Valor calculado da benfeitoria;

Área = Área total construída;

P = Padrão da edificação, conforme classificação do estudo “Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos”;

R8N = Índice fornecido pelo Sindicato da Construção Civil, que mede o

custo de uma Unidade Padronizada na data base de referência, com

ajustes para a região avalianda;

Depreciação = utilizado o critério de Ross-Heidecke, que leva em conta a

idade do imóvel e o estado de conservação.

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6.2.1 VALOR DA CASA PRINCIPAL

V Casa Principal = Área Construída x P x R8N x depreciação

Onde:

V Casa Principal = Valor da casa principal

Área = 123,19 m²

P = 0,919

R8N = R$ 1.386,15/m²

Depreciação = 0,5701

V Casa Principal = 123,19 m² x 0,919 x R$ 1.386,15/m² x 0,5701

V Casa Principal = R$ 89.464,81

6.3 VALOR TOTAL D O IMÓVEL

Será obtido mediante a adição dos valores referentes ao terreno e à

edificação, multiplicado pelo fator de comercialização, disso resultando:

V Imóvel = (VT + VB) x FC

V Imóvel = (R$ 279.807,36 + R$ 89.464,81) x 1,00

V Imóvel = R$ 369.272,17

Ou seja:

V Imóvel = R$ 3 70.000,00

(Trezentos e setenta mil rea is)

Par

a co

nfer

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orig

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05/2

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às 1

4:21

, so

b o

núm

ero

WJM

J194

0656

9124

.

fls. 361




7. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário considera

encerrado o presente Laudo que consta de 31 (trinta e uma) folhas, sendo

esta última datada e assinada.

Seguem os seguintes anexos elucidativos:

Anexo nº. 01: Homogeneização dos imóveis de referência Anexo nº. 02: Tabela de Graus de Precisão / Fundamentação São Paulo, 08 de maio de 2019.

LUCAS MATOS TAVARES ENGº CIVIL

CREA 506.992.807.9

Par

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