Laffitto dazienda nella crisi dimpresa como 17 novembre 2004 dott. walter moro.

l’affitto d’azienda nella crisi d’impresa

como 17 novembre 2004

dott. walter moro

• introduzione

• istituti di riferimento

• crisi d’impresa, soggetti coinvolti, obiettivi

• l’affitto d’azienda e le procedure per la soluzione della crisi d’impresa

• fattori critici nel contratto d’affitto d’azienda

• l’affitto d’azienda nella riforma del diritto fallimentare

l’affitto d’azienda nella crisi d’impresa dott. walter moro como 17 novembre 2004

indice

situazione di crisi salvaguardia fattori produttivi

importanza della figura del professionista d’impresa

prevenire la crisi intervenire nella crisi


introduzione

procedure stragiudiziali o giudiziali

presentano entrambe

punti di forza e di debolezza

tempi

costi

concorsualità

azione revocatoria

soddisfacimento creditori


introduzione

riforma diritto fallimentare

superamento degli attuali limiti

valorizzazione ruolo centralità interessi

professionista impresa meritevole


introduzione

dalla commissione procedure concorsuali

alla

commissione crisi e risanamento impresa

scelta del tema: affitto d’azienda


introduzione

obiettivi della presente relazione

a proposito di soddisfazioni …


introduzione

impresa macchina produttiva


istituti di riferimento

imprenditore impresa

azienda

imprenditore capacità soggettive

fonte di valore

impresa centro di relazioni

effetti economici/patrimoniali



azienda strumento complesso

elementi individuati: materiali e immateriali

forza lavoro

fattori di coesione: avviamento

il funzionamento dell’azienda crea valore aggiuntol’affitto d’azienda nella crisi d’impresa dott. walter moro como 17 novembre 2004


interdipendenza complessa:

forma giuridica, struttura, dimensioni,

prodotti/processi legati all’imprenditore

valore autonomo variamente influenzato



imprenditore impresa

azienda

se azienda = entità distinta da imprenditore e impresa

possibilità di trasferimento a terzi

usufrutto affitto cessione



affitto d’azienda

cosa stiamo affittando?

• solo l’azienda

• azienda con imprenditore

• azienda con impresa



quando siamo in presenza di affitto d’azienda?

• locazione = corrispettivo economico

• usufrutto = godimento e gestione

• formalità = prova e pubblicità



elementi del contratto

• obblighi a carico locatore / affittuario

• abusi dell’affittuario

• differenze d’inventario



affitto = trasferimento (temporaneo)

• effetti limitati alla durata (concorrenza-contratti)

• cessione crediti relativi all’azienda



solidarietà locatore / affittuario

• non si applica art. 2560/2° all’affittuario

• debiti affittuario e difetto pubblicità: solidarietà locatore



art. 2112 trasferimento d’azienda e rapporti di lavoro

• da 2001: irrilevanza formule giuridiche adottate

• continuità rapporto di lavoro e dei diritti acquisiti

• solidarietà locatore / affittuario per i crediti lavoratore: possibilità di deroga a favore del cedente contratti a catena rapporti di lavoro non proseguiti



imprenditore sostituire soggetto

azienda non perseguibile

impresa prodromico cessionel’affitto d’azienda nella crisi d’impresa dott. walter moro como 17 novembre 2004

crisi d’impresa, soggetti coinvolti, obiettivi

area di crisi obiettivi affitto

crisi d’impresa

indipendentemente dalle cause che la originano

processo a sviluppo temporale molto variabile

illiquidità e insolvenza



l’affitto d’azienda non è la soluzione alla crisi d’impresa

tuttavia

• affianca procedure liquidatorie del patrimonio dell’impresa

• consente di valorizzare il conto economico del ramo d’azienda grazie a gestione libera da inefficienze



l’affitto d’azienda consente di non bruciare valore

• continuità fattore lavoro e indotto

• mantiene valore funzionamento cespiti

• salvaguardia avviamento



l’affitto d’azienda agevola l’incontro

tra domanda e offerta di attività d’impresa

• risolvere problemi di crescita di terze imprese

• costituire opportunità per nuovi imprenditori



valenze dell’affitto d’azienda

in situazione di crisi d’impresa

• efficace strumento giuridico ed economico

• separazione elementi macchina produttiva

• effetti modulabili nel tempo e nella sostanza

• effetti reversibili e duttili per situazioni in evoluzione



le attuali procedure per la soluzione della crisi d’impresa

• procedure stragiudiziali (varie forme)

• procedure concorsuali amministrazione controllataconcordato preventivo

finalità non meramente liquidatoria

opportuna presenza affitto d’azienda


l’affitto d’azienda e le procedure per la soluzione della crisi d’impresa

formalità e tempistiche

interessi dei creditori, dei soci, dell’impresa

• messa in liquidazione impresa

• verifica poteri amministratori adempimenti straordinari

• assemblea autorizza stipula contratto affitto

• assemblea autorizza proposta concordato preventivo

• particolarità in pendenza di concordato preventivo



atteggiamento delle parti in pendenza di procedure

• prudenziale

• distaccato

• equilibrato



contenuto economico dell’accordo di affitto

• piano industriale di riorganizzazione

• livelli occupazione compatibili obiettivi piano

• idonee garanzie da parte dell’affittuario

• condizioni per il successivo acquisto azienda

ricordando che l’affittuario non deve “risolvere” il concordato



dall’affitto alla cessione d’azienda

profili di rischio

• solidarietà art. 2560/2°

• azione revocatoria

• concorso reati fallimentari



dall’affitto alla cessione d’azienda

strumenti giuridici

• opzione di acquisto

• prelazione sulla vendita

• preliminare di compravendita



opzione di acquisto

contenuto ed efficacia

• impegno irrevocabile del locatore a cedere l’azienda a determinate condizioni

• riscatto / opzione: durata e scadenze

• rischio: non riconosciuto nel successivo fallimento



diritto di prelazione sulla vendita


• diritto concesso all’affittuario di essere preferito nel caso di vendita azionata dal locatore

• natura contrattuale (no l. 392/78)

• legale ex l. 223/91: solo se contratto concluso da curatore



preliminare di compravendita


• obbligo reciproco delle parti a stipulare definitivo

• collegamento al contratto d’affitto

• effetti obbligatori subordinati a condizioni sospensive



successione affitto / cessione

clausole particolari

• canoni affitto imputati in c/prezzo cessione

• compensazione t.f.r.

• altre compensazioni: manutenzioni, utenze, leasing

rischio: violazione par condiciol’affitto d’azienda nella crisi d’impresa dott. walter moro como 17 novembre 2004


sorte del contratto di affitto d’azienda

nel successivo fallimento

• dubbia applicabilità art. 80 l.f.: tutela affittuario

• applicazione art. 72 l.f.: facoltà curatore

• revocatoria art. 67 l.f.: alternativa art. 72



elementi e clausole cui prestare particolare attenzione

• durata

• determinazione del canone

• presenza di immobili

• inventario

• leasing

• trasferimento magazzino

• opzione / prelazione

• garanzie dell’affittuario

• risoluzione anticipata


fattori critici nel contratto d’affitto d’azienda in situazione di crisi

durata

• esigenze procedure concordatarie

• correlata a clausole risolutive

• presenza di altri contratti con scadenze proprie



determinazione canone

• l’entità è influenzata da numerose variabili:

consistenza azienda cespiti con separata valutazione

magazzino / commesse in corso manutenzioni

• metodi di valutazione azienda / canone

• canone fisso o variabile

• esigenze del concordato: compensazioni/alienazioni



inventario

• indispensabile identificare i beni (azioni dei creditori del locatore, sottrazione attivo)

• mancanza beni strettamente funzionali: esiste ancora l’azienda?

leasing

• limitazioni al trasferimento diritto godimento

• garanzie personali del locatorel’affitto d’azienda nella crisi d’impresa dott. walter moro como 17 novembre 2004


trasferimento magazzino

• difficile includerlo nell’azienda: valutazione

• separata stipula contratto estimatorio

• impegno ad acquistare giacenze selezionate

• attenzione: risvolti fiscali in caso di successiva cessione azienda



clausole particolari

• opzione / prelazione modulabili su singole componenti e nel tempo: problema unitarietà azienda

• garanzie dell’affittuario per adempimento varie obbligazioni; stipula assicurazioni

• risoluzione anticipata e restituzione aziendal’affitto d’azienda nella crisi d’impresa dott. walter moro como 17 novembre 2004


il progetto di riforma valorizza l’istituto

dell’affitto d’azienda in ogni procedura

• composizione concordata della crisi:

attuali amministrazione controllata e concordato preventivo

• liquidazione concorsuale: attuale fallimento

• piano regolazione insolvenza: attuale concordato fallimentare


l’affitto d’azienda nella riforma del diritto fallimentare

composizione concordata della crisi

• salvaguardia complessi produttivi (art. 16)

• contratti stipulati in corso di procedura non comportano applicazione art. 2112 (art. 22)



liquidazione concorsuale

• obbligo cessione azienda/rami in fase di liquidazione (art. 147); trasferimento anche parziale lavoratori

• piano regolazione insolvenza deve privilegiare effetti conservativi del patrimonio produttivo (art. 85)



liquidazione concorsuale

• affitto d’azienda stipulato entro 90 gg da apertura: imprenditore non revocato da albi (art. 100)

• apertura liquidazione concorsuale non è causa di scioglimento dell’affitto d’azienda pendente (art. 126)

• anche prima del programma di liquidazione il curatore può stipulare contratto d’affitto (art. 146)



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