La valorizzazione del Patrimonio immobiliare negli Enti...

Master in Management Sanitario (MAMAS)

La valorizzazione del Patrimonio

immobiliare negli Enti Locali

Avellino, 16 aprile 2014

Ordine dei Dottori commercialisti ed esperti contabili di Avellino e Ariano Irpino

Fabio Amatucci

Agenda.

1. Crisi finanziaria e debito pubblico: necessità di programmare un rientro

2. Modalità di rientro: Patto di Stabilità Interno

3. La valorizzazione del patrimonio immobiliare

4. Le differenti strategie

5. Gli strumenti di valorizzazione

6. Considerazioni di sintesi e ruolo del consulente/revisore

Lo scenario di riferimento:

• incremento della mobilità dei fattori (persone, capitali, informazioni, servizi);

• internazionalizzazione della finanza e delle strategie d’impresa;

• diffusione sempre più ampia e veloce dell’innovazione e della tecnologia;

• affermazione di una competizione globale tra le imprese che spinge a ricercare vantaggi competitivi localizzati come fonte di differenziazione;

• competizione tra stati e territori; • nuovi modelli di Stato e d’impresa;



In un contesto di risorse scarse alla PA è richiesto di:

• definire le condizioni più opportune per sostenere lo sviluppo locale e l’attrazione di investimenti (mix di offerta di servizi reali e finanziamenti);

• veicolare le risorse sul territorio, leggere i fabbisogni, programmare l’offerta e trovare le risorse;

• ridurre i gap di comunicazione e le asimmetrie informative rispetto agli operatori (opportunità non conosciute);

• capacità di regolare e definire un quadro normativo efficiente (semplificazione e cultura);

• mantenere una elevata qualità dei servizi


Livello debito/PIL. Italia 134,5%. Valore: 2.107,2 miliardi di euro

Si uscirà dalla crisi con un livello di debito pubblico più elevato, che non beneficerà più dei bassi tassi di interesse Maggiori oneri per interesse

A questo, si aggiungano le maggiori spese legate all’invecchiamento

della popolazione L’impatto della crisi sulle finanze pubbliche sarà ancora più rilevante se

avrà effetti negativi sul tasso di crescita potenziale dell’economia È necessario che il rientro avvenga in tempi ragionevolmente brevi (costi

elevati derivanti dal ritardo)


Nel 2018, se viene conseguito l’obiettivo di disavanzo (2,2 per cento del PIL), in base alle stime del Governo, solo un terzo del maggior debito creato dalla crisi verrebbe riassorbito

Se si assume che il livello di disavanzo 2013 sia mantenuto costante

negli anni successivi, torneremmo al livello del 2007 solo nel 2026 Se si assume uno scenario virtuoso (l’azione di riequilibrio prosegue

fino al pareggio di bilancio, con una correzione annua dello 0,5% del PIL), torneremmo al livello del 2007 solo nel 2021



Conseguenze: eccedenza: 939,54 miliardi. 1/20 anno = 46,9 miliardi all’anno

Agenda.








12

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Tetto di spesa X X X

Saldo finanziario X X X X X X

Spesa corrente media X

Conseguenze: • Difficoltà di indebitamento • Difficoltà di investimenti

Evoluzione del Patto di Stabilità Interno

13

L’obiettivo di ciascun ente locale è individuato in base alla spesa corrente media sostenuta nel periodo 2009-2011 Nel triennio 2014-2016 ogni ente dovrà, quindi, conseguire un saldo di competenza mista non inferiore al valore della propria spesa corrente media registrata negli anni 2009-2011 moltiplicata per una percentuale fissata per ogni anno del triennio. Al fine di evitare che il maggior sforzo sia sostenuto dagli enti maggiormente dipendenti dai trasferimenti statali, all’obiettivo, definito come quota della spesa corrente media 2009-2011, sarà detratto un valore pari alla riduzione dei trasferimenti erariali determinata dalla legge 78/2010. Il nuovo meccanismo di calcolo, per l’anno 2014, prevede anche una correzione per il Patto regionale.


14

Il saldo finanziario calcolato in termini di competenza mista è costituito

dalla somma algebrica degli importi risultanti dalla differenza tra

accertamenti e impegni, per la parte corrente, e dalla differenza tra

incassi e pagamenti per la parte in conto capitale, al netto delle entrate

derivanti dalla riscossione di crediti e delle spese derivanti dalla

concessione di crediti.


15

Riferimento: Entrate e spese finali. Ossia: primi 4 titoli delle entrate

e primi 2 titoli delle uscite


Tit.I Entrate tributarie Tit.I Spese correnti

Tit.II Entrate da contributi e trasferimenti correnti Tit.III Entrate extratributarie

Tit.IV Entrate da alienazioni, trasferimenti da capitale

Tit.II Spese in c/capitale

Tit.V Entrate da accensione prestiti Tit.III Spese per rimborso prestiti

Vero obiettivo: impossibilità di indebitamento

16


Anno 2014 Anno 2015 Anno 2016

15,07% 15,07% 15,62%

Anno 2014 Anno 2015 Anno 2016

20,25% 20,25% 21,05%

Comuni > 1.000 abitanti

Province

Percentuale da applicare alle spese correnti

17


Gli Enti locali possono assumere nuovi mutui e accedere ad altre forme di finanziamento reperibili sul mercato solo se l'importo annuale degli interessi, sommato a quello delle operazioni in essere (mutui, prestiti obbligazionari, aperture di credito, garanzie fideiussorie) e assunto al netto dei contributi statali e regionali in conto interessi, non supera una certa percentuale delle entrate relative ai primi tre titoli del rendiconto del penultimo anno precedente quello in cui viene prevista l'assunzione del nuovo debito. Il tetto all'indebitamento: 8% per il 2013 8% per il 2014 (comma 735 legge stabilità). 4% a regime dal 2015 (?)

Rapporto di indebitamento

Agenda.







Valorizzazione del patrimonio immobiliare

Il patrimonio immobiliare degli enti pubblici è stato per lungo tempo oggetto di una netta separazione tra politiche d’investimento, per la realizzazione di nuove infrastrutture (trainate dalla politica) e gestione del patrimonio e il relativo impatto sulla spesa corrente. Lo scollamento tra spesa corrente e spesa per investimenti si è progressivamente ridotto con l’introduzione di due elementi:

• Il passaggio tecnico alla contabilità economico patrimoniale che

lega attraverso gli ammortamenti gli investimenti e la gestione corrente

• La crescente autonomia finanziaria che impone percorsi di autofinanziamento degli investimenti rispetto ai quali diviene strategica l’efficiente valorizzazione del patrimonio immobiliare


L’autonomia istituzionale, quella finanziaria e l’introduzione di importanti novità dal punto di vista del management portano l’ente ad assumere una strategia in cui politica del patrimonio, politica degli investimenti e politica di bilancio si fondono in un tutt’uno. L’ente è chiamato a rispettare alcuni principi di razionalità economica nel processo di conservazione, manutenzione e smobilizzo del patrimonio che possono essere ricondotti a: Principio di conservazione o di programmazione del valore del

patrimonio Massimizzazione dell’utilità sociale del patrimonio attraverso

politiche di portafoglio infrastrutturale Valorizzazione sociale e reddituale del patrimonio Verifica dell’economicità della gestione patrimoniale, con

riferimento a due elementi: le diverse tipologie di patrimonio il tipo di attività cui sono destinati


Beni Pubblici

Demaniali Patrimoniali

Mobili Immobili

Disponibili Non disponibili Disponibili Non

disponibili

DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

STRATEGIE DI VALORIZZAZIONE

RICOGNIZIONE

Tecniche di valutazione

Inventario Censimento

VALUTAZIONE


23

Il processo di valutazione è quel processo logico e metodologico di stima attraverso il quale si perviene alla determinazione del valore attribuibile ad un bene immobiliare o ad un complesso di beni immobiliari.

La valutazione è quindi un processo di diverse attività, alcune strettamente oggettive altre soggettive, ovvero che necessitano di interpretazioni ed aggiustamenti da parte del valutatore.

Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione

24

Le metodologie di valutazione comunemente utilizzate sono: 1. Il criterio di mercato

2. L’approccio al costo di ricostruzione

3. L’approccio reddituale

4. L’approccio finanziario

Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione

25

Secondo questa metodologia si determina il valore di un bene sulla base dei prezzi riscontrabili per transazioni che possono definirsi comparabili. L’assunto di base di questa metodologia è che nessun investitore razionale è disposto a pagare un prezzo che sia superiore al costo di acquisto di beni che siano simili e che presentino quindi lo stesso grado di utilità.

Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio di mercato

26

Per poter quindi efficacemente applicare questo metodo occorre: • analizzare, valutare e verificare l’esistenza di beni sostituibili (il metodo non è quindi mai applicabile a beni che siano per loro natura effettivamente “unici” da ogni punto di vista) • analizzare i prezzi a cui si concludono le transazioni e conoscere gli elementi che agiscono su domanda e offerta


27

Metodologia applicativa Per poter applicare proficuamente questa metodologia di Valutazione

occorre: 1. Definire un campione di beni omogenei 2. Rilevare per un periodo di tempo rappresentativo i prezzi di scambio di detti beni Tale risultato può essere ottenuto: • Identificando gli elementi che rendono comparabili due o più beni • Definendo l’unità di misura da utilizzare • Selezionando delle fonti di raccolta informazioni attendibili • Applicando dei correttivi al singolo bene


28

Identificazione degli elementi di comparazione Poiché, come detto, non esistono due beni immobiliari perfettamente identici occorre trovare elementi di comparabilità che permettano di far emergere gli elementi di similitudine. Tali elementi appartengono a tre diverse categorie: 1. caratteristiche fisiche del bene:

• Destinazione d’uso • Accessibilità e collegamenti • Presenza di strutture di pubblica utilità • Aree e spazi verdi e di uso comune • Dimensione, aspetto, stato di conservazione, finiture, impianti, panoramicità, altezza dei locali, etc


29

Identificazione degli elementi di comparazione 2. Caratteristiche normative:

• Giuridiche: presenza di diritti di terzi, • Urbanistiche: attuali e prospettiche • Fiscali: condoni, esenzioni da imposte reddituali o patrimoniali

3. Caratteristiche economiche e finanziarie: • Costi di esercizio, di manutenzione, redditività • Relative alle transazioni: costi e strumenti di pagamento.


ABITATIVO UFFICI INDUSTRIA COMMERCIO

CARATTERISTICHE INTRINSECHE dimensione dimensione dimensione dimensione

disposizione dei locali disposizione dei localirapporto uffici/produttivo n.luci a disposizione

pianogrado dimanutenzione altezza fabbricati magazzino

grado di finitura dotazioni viabilità interna

esposizioni/luminosità impiantisticagrado dimanutenzione

vista rumorosità impiantistica di basebalconi e terrazzi maglia strutturalerumorosità

CARATTERISTICHE ESTRISECHE ubicazione ubicazione ubicazione ubicazione

età dello stabile età dello stabile età dello stabile

grado di manutenzionegrado dimanutenzione

fungibilità ericonvertibilità deglispazi

fungibilità ericonvertibilità deglispazi

servizi pubblici e socialiservizi pubblici esociali accessibilità

accessibilità aiparcheggi

dotazioni impiantistica tessuto ind.limitrofotessuto socialelimitrofo

situazione economicosociale degli abitanti tipologia dell'immobile viabilitàpresenza di negozinelle vicinanze spazi per parcheggi igiene ambientaletipologia dell'immobile


31

Identificazione delle unità di misura Ogni diversa tipologia di bene immobiliare ha la sua propria unità di misura. Il valore finale del bene sarà infatti ottenuto dalla moltiplicazione prezzo x quantità acquistata o venduta. I principali parametri utilizzati sono: • Prezzo al mq • Prezzo per ettaro • Prezzo per porta o affaccio (terminal commerciali, centri di distribuzione) • Prezzo per posto auto o posto barca • Prezzo per lotti o spazi (depositi)


Superficie lorda di piano/numero di vetrine

Numero di posti lettoNumero di posti lettoTEATRI/CINEMA

CENTRI COMM.INGROSSOCENTRI COMM.DETTAGLIOALBERGHI/MOTELSSCUOLE/CHIESE/CASERME

Superficie lorda di pianoSuperficie lorda di piano

Superficie lorda di piano

Superficie lorda di pianoSuperficie di venditaPosti letto/numero di camereVolume vuoto per piano

OSPEDALI/CLINICHE/T.E.

Superficie lorda di pianoNumeri di posto lettoUnità abitative/numero di camere

Numero di unità

RESIDENCESUFFICINEGOZIPARCHEGGI/BOX

INDUSTRIAMAGAZZ./DEPOSITIABITAZIONIVILLAGGI TURISTICI/CAMPINGS

TIPOLOGIA IMMOBILIARE UNITA' DI MISURAAREE AGRICOLEAREE EDIFICABILI

Superficie fondiariaVolume edificabile vuoto per piano


33

La metodologia di valutazione al costo di ricostruzione o sostituzione si basa sull’osservazione di tre diversi elementi:

1. Valore dell’area di pertinenza dell’edificio, considerata libera da ogni costruzione. 2. Costi di costruzione di un edificio con caratteristiche simili

3. Fattori di aggiustamento per tenere conto del deprezzamento portato dal tempo e dall’usura

Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio al costo di ricostruzione

34

La metodologia si basa sull’elementare considerazione che nessun investitore razionale sarebbe disposto a pagare un prezzo superiore al prezzo di acquisto di un area nella medesima localizzazione e ai successivi costi di realizzazione di un bene che abbia caratteristiche di utilizzo comparabili. Il percorso logico che dovrà essere seguito è il seguente: 1. Stima del valore dell’area 2. Stima del costo di costruzione del bene, considerando:

• costi diretti di costruzione • costi indiretti di costruzione (amministrativi, commerciali) • stima degli oneri finanziari • stima della percentuale di profitto per l’operatore immobiliare

3. Stima dei fattori di deprezzamento

Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio al costo di ricostruzione

35

L’approccio reddituale si basa su un assunto irrinunciabile: un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre. (Principio di anticipazione) A questo principio si aggiungono poi altri due principi: • Il principio di sostituzione • Il principio di equilibrio

L’assunto iniziale viene quindi così modificato: “ un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre o al costo di acquisto di proprietà similari che presentino lo stesso grado di utilità

Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio reddituale

36

Metodologia applicativa

La relazione alla base del criterio reddituale è la seguente: V= f (R)

Il valore del bene è quindi funzione dei benefici economici attesi L’approccio può quindi essere sviluppato attraverso tre fasi operative: 1) Determinazione dei benefici economici attesi 2) Determinazione della relazione tra V ed R 3) Selezione di un adeguato tasso di attualizzazione


37

Applicabilità del criterio: • Crescente attenzione della teoria valutativa e della prassi nei

confronti del metodo reddituale • Decisamente indicato per i beni immobiliari destinati ad ospitare

attività di impresa • A causa delle barriere normative vigenti, e della loro natura, il

metodo reddituale è meno indicato per la valutazione degli immobili residenziali

• Non è utilizzabile in assenza di flussi reddituali di carattere continuativo

• Non è utilizzabile per beni che non sono passivi di valutazioni economiche (beni culturali, beni artistici…)

• Permette comunque di valutare il bene sulla base dei fattori principali che influenzano gli investimenti ( reddito atteso e rischio)


38

Il criterio finanziario si avvicina molto a quello reddituale, in quanto ne condivide: - I principi economici - La struttura metodologica - Le finalità operative • La differenza sostanziale sta nell’oggetto alla base del criterio finanziario: la distinzione tra redditi e flussi di cassa • Questa distinzione, se non trova grande applicazione nella cultura anglosassone, è molto sviluppata in quella italiana

Valorizzazione del patrimonio immobiliare. Valutazione Il criterio finanziario

39

Metodologia applicativa • La struttura metodologica si basa anch’essa sull’equazione V= f (R), con tuttavia alcune differenze: - Il flusso di cassa preso in considerazione coincide solo occasionalmente con il rendimento economico - Il procedimento valutativo è pluriperiodale e basato sui DCF - Il tasso di attualizzazione cerca di tenere conto delle differenze tra investimenti immobiliari e non • Il valore assume quindi una differente definizione ed è dato: dalla sommatoria dei flussi di cassa attesi (F) attualizzati ad un tasso (1+k) in base alla loro distribuzione temporale (t) • Risulta quindi necessario compiere due fasi: a) definire l’ammontare e la distribuzione temporale dei flussi b) determinare il tasso di attualizzazione


40

Vantaggi e svantaggi • Fornisce maggiore enfasi, rispetto al criterio reddituale, ai flussi di

cassa pluriperiodali • In questo senso intervengono molteplici fattori esterni (variazioni

domanda, offerta, tassi interesse…) e specifici (composizione costi operativi, previsione prezzi vendita…) che impongono di basare l’analisi su più periodi e rendono il metodo complesso

• La sua complessità ha fatto nascere dubbi sulla validità del criterio • La DCF analysis costringe a formalizzare le ipotesi seguite nel

processo valutativo • Ciò che conta è quindi il processo di valutazione, il risultato ne è

solo una logica conseguenza • Il bene immobiliare deve essere sempre considerato come un bene di

investimento


Agenda.








L’autonomia istituzionale, quella finanziaria e l’introduzione di importanti novità dal punto di vista del management portano l’ente ad assumere una strategia in cui politica del patrimonio, politica degli investimenti e politica di bilancio si fondono in un tutt’uno. L’ente è chiamato a rispettare alcuni principi di razionalità economica nel processo di conservazione, manutenzione e smobilizzo del patrimonio che possono essere ricondotti a: Principio di conservazione o di programmazione del valore del

patrimonio Massimizzazione dell’utilità sociale del patrimonio attraverso

politiche di portafoglio infrastrutturale Valorizzazione sociale e reddituale del patrimonio Verifica dell’economicità della gestione patrimoniale, con

riferimento a due elementi: le diverse tipologie di patrimonio il tipo di attività cui sono destinati

CESSIONE

SVILUPPO

Dismissione Locazione Cartolarizzazione Fondi immobiliari Spin off immobiliare

Manutenzione Global service

Concessione Project finance STU

GESTIONE

Valorizzazione patrimonio

Le differenti strategie

Le differenti strategie

REDDITIVITÀ(canoni attivi,costi vari)

OPPORTUNITÀ DIDISMISSIONE

(economica, politica, sociale)

negativa

positiva

bassa alta

(I)(II)

(III) (IV)

VALORIZZAZIONE

MANTENIMENTO

VALORIZZAZIONE DISMISSIONE

DISMISSIONE

VALORIZZARE

Valorizzazione

Diverse fasi evolutive 1) Anni ‘90-’00: prevalentemente strumenti di natura finanziaria Art. 3 del d.l. 310/90, convertito nella legge 403/90, che autorizzava, sotto determinate condizioni, gli enti locali ad alienare il proprio patrimonio o demanio, utilizzando il ricavato per la realizzazione di opere pubbliche, per la copertura delle perdite dei trasporti, per il finanziamento di debiti fuori bilancio e per il ripristino degli equilibri di bilancio Finanziaria per il 1994 (legge 537/1993), nell’ottica prevalentemente di una valorizzazione finanziaria dei beni, imponeva un censimento dei beni e la cessione di quelli non strettamente funzionali. Finanziaria per il 2001 (legge 388/2000), introduce strumenti finanziari per favorire l’alienazione; considerata la grande difficoltà di vendita dei beni, gli strumenti finanziari consentono di anticipare le esigenze finanziarie degli enti, in attesa della successiva alienazione: fondi immobiliari, cartolarizzazione, società veicolo divengono strumenti utilizzati sia per una gestione più corretta del patrimonio immobiliare, sia per ottenere le risorse finanziarie, in attesa della successiva vendita.

Valorizzazione

Art. 84 legge 289/02 autorizza le regioni e gli enti locali a costituire, anche attraverso soggetti terzi, società a responsabilità limitata con capitale sociale di diecimila euro, aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione dei patrimoni immobiliari. Tuttavia, l’efficacia dello strumento finanziario è subordinata alla vendita dell’immobile; in caso contrario, il risultato è fortemente penalizzante, sommando, alla mancata vendita, il costo del prodotto finanziario. L’articolo 12 della legge 127/97 prevede deroghe, per comuni e province, di semplificazione delle procedure di vendita degli immobili, che riguardano la possibilità di concedere dilazioni temporanee nel versamento dei corrispettivi, l’ammissibilità della trattativa privata diretta qualora ritenuta conveniente, il ricorso all’utilizzo di consulenti immobiliari e finanziari, l’alienazione ad intermediari, l’esonero della consegna dei documenti relativi alla proprietà e alla regolarità urbanistica e fiscale e la riduzione del 20% degli oneri notarili.

Valorizzazione Debolezza in tutti gli interventi normativi va individuato proprio nell’aver trascurato gli ostacoli relativi all’operazione di alienazione, ossia: • regime giuridico dei beni; buona parte del patrimonio, sia di proprietà dello Stato, sia delle regioni e degli enti locali, è demaniale. La trasformazione del bene da demaniale a patrimonio disponibile, ossia la “declassificazione” giuridica del bene, avviene attraverso procedimenti amministrativi molto complessi e lunghi, tali da alterare le aspettative del mercato immobiliare; • destinazione dei beni; nel nostro sistema amministrativo i beni hanno una destinazione specifica; solitamente, i beni patrimoniali sono collocati in aree ricomprese all’interno degli strumenti urbanistici, che li vincolano a determinate finalità (caserma, scuola, mercato). La normativa prevede che per la variazione della destinazione sia necessaria la variazione dello strumento urbanistico, attraverso un procedimento complesso e farraginoso. Solo in caso di interventi nell’ambito di opere pubbliche si può ricorrere, in variante automatica, a strumenti più flessibili, quali gli accordi di programma, che riescono a rispondere all’esigenza di destinare, in tempi ragionevoli, un bene al suo nuovo utilizzo.

Valorizzazione

Diverse fasi evolutive 2) Attenzione agli elementi urbanistici Legge Finanziaria per il 2008 (legge 244/07, art. 1, commi 313 e ss.) e legge 133/2008 (art. 58) Inversione nella pianificazione e programmazione dei beni da valorizzare, attraverso un processo bottom-up: spetta all’organo di governo dell’ente locale predisporre un “Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni immobiliari”, da allegare al bilancio di previsione.

Valorizzazione

In particolare, art. 58: 1. Per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare

di Regioni, Province, Comuni e altri Enti locali, ciascun ente con delibera dell'organo di Governo individua redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, i singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione. Viene così redatto il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione;

2. L'inserimento degli immobili nel piano ne determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile e ne dispone espressamente la destinazione urbanistica; la deliberazione del consiglio comunale di approvazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni costituisce variante allo strumento urbanistico generale. Tale variante, in quanto relativa a singoli immobili, non necessita di verifiche di conformità agli eventuali atti di pianificazione sovraordinata di competenza delle Province e delle Regioni. La verifica di conformità è comunque richiesta e deve essere effettuata entro un termine perentorio di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta, nei casi di varianti relative a terreni classificati come agricoli dallo strumento urbanistico generale vigente, ovvero nei casi che comportano variazioni volumetriche superiori al 10 per cento dei volumi previsti dal medesimo strumento urbanistico

vigente.

Valorizzazione

Diverse fasi evolutive 3) Effetti Sentenza Corte Costituzionale (Sentenza della Corte Costituzionale n. 340 del 16 dicembre 2009. Parziale illegittimità costituzionale dell'art. 58 del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112, convertito con modificazioni in legge 6 agosto 2008 n. 133). 1) Regioni, Province, Comuni e gli altri Enti Locali, con deliberazione consiliare, redigono il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione; 2) Gli Enti di cui al punto 1) inseriscono nel piano un apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, dei singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione; 3) L'inserimento degli immobili nel piano ne determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile; 4) Contestualmente all’inserimento nel Piano, la deliberazione dispone espressamente la destinazione urbanistica di ogni singolo immobile da valorizzare ovvero da dismettere; 5) Qualora la destinazione urbanistica disposta per il singolo immobile costituisce variante allo strumento urbanistico generale, è necessario – ai fini dell’efficacia definitiva della variante – che questa sia determinata nel rispetto delle disposizioni e delle procedure stabilite dalle norme regionali.

Agenda.






Gli strumenti. A. Dismissione

1. Spin off immobiliare

Figura 4.1 Il modello di spin off immobiliare

Partner privatoEnte locale

Società immobiliare

Istituti di credito

Apporto immobili Azioni/dividendi Azioni/dividendiCorrispettivo azioni

Debito

VALORIZZAZIONEPROPERTY MANAGEMENT


1. Spin off immobiliare Vantaggi di natura istituzionale • separazione dei ruoli Vantaggi di natura gestionale • specializzazione e focalizzazione sulla gestione del patrimonio • maggiore efficienza gestionale • rivalutazione del patrimonio • leva finanziaria • leva azionaria e mercato dei capitali • regole del Patto di stabilità interno • impatto sul debito e sul bilancio dell’ente locale Vantaggi di natura strategica • partnership pubblico privato per la gestione del patrimonio Vantaggi di natura fiscale • dismissione del patrimonio da parte della società immobiliare • detrazione dell’IVA per la società immobiliare



1. Spin off immobiliare Criticità • Perdita di controllo • Procedure ad evidenza pubblica • Regime contrattuale del personale



2. Locazione o concessione a terzi L’articolo 58 del d.l. 112/2008, infatti, estende anche agli enti locali le procedure di valorizzazione previste dall’articolo 3 bis del d.l. 351/2001, convertito dalla legge n. 410/2001. In particolare, è prevista la possibilità di concedere o locare a soggetti privati, a titolo oneroso, immobili pubblici, ai fini della riqualificazione e riconversione degli stessi. Possono essere attivati interventi di recupero, restauro, ristrutturazione, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso, finalizzate allo svolgimento di attività economiche o attività di servizio per i cittadini. Questa operazione, che deve avvenire attraverso una gara ad evidenza pubblica, non può avere una durata superiore a cinquanta anni.



3. Alienazione diretta del patrimonio immobiliare La procedura di alienazione, oltre alla normativa degli appalti pubblici di lavori, servizi e forniture (Codice dei contratti, d.lgs 163/06 e s.m.i.) in molti enti è disciplinata da un proprio “Regolamento per l’alienazione del patrimonio immobiliare”, che ha la funzione di snellire l’attività e fornire i criteri guida per procedere alla dismissione. Per procedere all’alienazione dei beni immobili, è necessario che questi siano preventivamente indicati nel programma triennale delle opere pubbliche, ai sensi dell’articolo 53, comma 6, del Codice dei contratti. Fasi sequenziali: • individuazione dei beni da alienare e inserimento nei documenti

programmatici dell’ente; • stima del valore del bene da alienare; • preparazione di bando, che deve contenere: descrizione del bene

oggetto di alienazione; prezzo di stima; modalità di svolgimento della procedura di alienazione; individuazione del responsabile del procedimento; termine per la presentazione delle offerte.



3. Alienazione diretta del patrimonio immobiliare Naturalmente, l’alienazione è disposta a favore del soggetto che offre il miglior prezzo. In termini di bilancio finanziario, la vendita comporta: • una riduzione del conto del patrimonio per il valore con cui i

beni sono registrati; • un’entrata di pari importo, da registrare nel Titolo IV delle

entrate (entrate derivanti dalla dismissione di immobili); • un’eventuale plusvalenza (o una minusvalenza) da registrare tra

le entrate (Titolo IV), derivante da un prezzo di vendita del bene superiore a quello iscritto nel rendiconto delle attività immobiliari;

Il Regolamento deve contenere alcuni principi chiave: riconoscimento (ai sensi della legge 23 novembre 2001, n. 410, art. 3, c. 6) di un diritto di prelazione ai conduttori delle unità

b l d d l d l d l d l



4. Cessione gratuita del patrimonio immobiliare Per ragioni di opportunità economica o sociale, l’amministrazione comunale ha la facoltà di disporre la cessione gratuita dei beni immobili compresi nel patrimonio disponibile e non utilizzabili per fini istituzionali, a favore di Istituti Autonomi per le case popolari, Università degli studi, altri istituti, purché da parte dei cessionari sia assunto l’obbligo di utilizzare i beni ceduti per finalità di pubblico interesse, nei modi che sono precisati negli atti di cessione. Dal punto di vista strategico, l’ipotesi di dismissione gratuita può essere presa in considerazione solo per beni in perdita per il comune, in cui una cessione comporterebbe una riduzione delle spese sia correnti (gestione) sia in conto capitale (manutenzione straordinaria). La cessione gratuita, quindi: • riduce la consistenza patrimoniale per il valore del bene; • alleggerisce i costi di gestione in essere fino a quel momento:

manutenzioni, assicurazioni ed imprevisti (Atripalda)



5. Permuta del patrimonio La possibilità di permuta del patrimonio è prevista dal Codice dei Contratti, d. lgs. 163/06 per l’appalto di opere pubbliche I beni devono essere indicato nel piano delle alienazioni patrimoniali L’articolo 53, c. 6, del d.lgs 163/06 prevede: “In sostituzione totale o parziale delle somme di denaro costituenti il corrispettivo del contratto, il bando di gara può prevedere il trasferimento all’affidatario della proprietà di beni immobili appartenenti all’amministrazione aggiudicatrice (…). Possono formare oggetto di trasferimento ai sensi del presente comma anche i beni immobili già inclusi in programmi di dismissione del patrimonio pubblico, purché non sia stato già pubblicato il bando o avviso per l’alienazione, ovvero se la procedura di dismissione ha avuto esito negativo”.



6. Scambio del patrimonio. Prezzo nelle operazioni di concessione Nel caso di concessione o project finance, è piuttosto frequente l’utilizzo di immobili o di diritti reali sugli stessi, che permettano l’equilibrio economico-finanziario di un’operazione, in particolare in presenza di tariffe con valenza sociale. Questa possibilità rappresenta un importante strumento di collaborazione tra azienda pubblica ed imprese private, volto alla valorizzazione del patrimonio immobiliare. Caratteristiche: • il trasferimento a soggetti privati di beni immobili, nell’ambito di

operazioni di concessione di costruzione e gestione, permette e facilita una maggiore valorizzazione economico-finanziaria del bene, rispetto a quanto non avvenga con la gestione diretta dell’ente locale;

• la realizzazione di un nuovo investimento e il corrispettivo fornito dal bene avvengono all’interno di un’unica procedura di gara, con una riduzione significativa dei tempi totali di procedura.



6. Scambio del patrimonio. Prezzo nelle operazioni di concessione L’articolo 143, c. 5, del d.lgs 163/06 prevede: “A titolo di prezzo, le amministrazioni aggiudicatrici possono cedere in proprietà o in diritto di godimento beni immobili nella propria disponibilità, o allo scopo espropriati, la cui utilizzazione sia strumentale o connessa all’opera da affidare in concessione, nonché beni immobili che non assolvono più a funzioni di interesse pubblico, già indicate nel programma di cui all’articolo 128. Si applica l’articolo 53, commi 6, 7, 8, 11, 12”.



7. Sale and lease back

Il sale and lease back rappresenta un’operazione di finanziamento alternativo per enti che si trovano in situazioni di difficoltà di natura finanziaria. Esso consiste in una operazione di leasing finanziario, attraverso la quale un’azienda cede (sale) alla società di leasing un bene immobile, al fine di riottenerlo in locazione (lease back), dietro il pagamento di canoni periodici, e con il diritto di riscattarlo al termine del contratto, ad un prezzo determinato.



7. Sale and lease back


Società di leasingEnte locale

Cessione del bene

Riscatto del bene

Pagamento di canoni periodici

Disponibilità del bene


8. Cartolarizzazione

Operazione finanziaria di conversione in titoli negoziabili di un pool di attività (immobili o crediti) in grado di generare flussi di cassa determinati o statisticamente determinabili.

Il processo si articola in tre fasi:

1. Cessione delle attività ad una società veicolo costituita ad hoc

2. Emissione di titoli negoziabili che incorporino il valore degli assets ceduti

3. Collocazione dei titoli sul mercato Problematicità per l’applicazione dello strumento:

scarsa conoscenza della consistenza del patrimonio degli enti locali

i costi molto elevati lo rendono conveniente solo per operazioni di taglio elevato o attraverso l’accorpamento di più operazioni



8. Cartolarizzazione

• Fondi comuni di investimento immobiliare • Fondi il cui patrimonio indiviso è di pertinenza di una pluralità di

partecipanti e gestito da società specializzate (SGR) che investono in immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.

• Il fondo è un patrimonio autonomo, suddivido in quote e gestito in monte.

• Fondi comuni immobiliari ad apporto pubblico

• Fondi il cui patrimonio è apportato da PA per una dismissione intermediata di immobili pubblici: 1. Apporto al fondo di immobili VS quote 2. Collocamento quote tramite SRG VS $

• A differenza di Fondi ordinari, il patrimonio è acquisito prima del

collocamento delle quote.


9. Fondi comuni immobiliari

• Al momento tale strumento non è stato utilizzato in maniera diffusa dalle amministrazioni a causa: • complessità che caratterizza operazioni di costituzione di un

fondo immobiliare pubblico e di relative operazioni destinate a generare liquidità con la dismissione delle quote del fondo stesso

• Elevato ammontare minimo (100 ML € circa) • Tipologia di patrimonio che costituisce il fondo:

• necessità di ingenti risorse per valorizzarli e metterli a reddito

• difficoltà procedurali vs convenienze politco-sociali (gestione di eventuali sfratti, ecc.)

• Utilizzato da Inpdap, l'Istituto Nazionale di Previdenza per i dipendenti della Pubblica Amministrazione (Fondo Alpha e Fondo Beta)

• Sono al vaglio di alcune Regioni (Piemonte, Lombardia, Veneto, Umbria)


9. Fondi comuni immobiliari

Contratto atipico, di affidamento ad una azienda (assuntore) della gestione dei servizi collegati ad un patrimonio immobiliare

Oggetto: da attività di manutenzione di beni immobili, a pluralità di

servizi: anagrafe patrimoniale; manutenzione; trasporto, energia termica, tecnologia, impianti di riscaldamento, di condizionamento, elettrici, idrico-sanitari, servizi di pulizia, giardinaggio, fattorinaggio, disinfestazione

Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare

Il global service da semplice operazione di esternalizzazione è divenuto nel tempo una partnership pubblico privato (cambiamento radicale della logica di fondo del rapporto tra amministrazione pubblica ed impresa privata)

infatti, comprende una pluralità di servizi sostitutivi delle ordinarie

attività di gestione e manutenzione, con piena e diretta responsabilità dei risultati da parte dell’assuntore.

Con il global service, la specifica, puntuale, dettagliata descrizione

dell’attività, tipica delle tradizionali operazioni di appalto ed esternalizzazione, lascia il posto alla definizione di obiettivi da parte del committente e dei relativi livelli di qualità. È quindi l’assuntore a pianificare l’attività in modo da raggiungere i risultati espressi dal committente.


Il Global Service, si caratterizza quindi: • per il tipo di contratto a risultato (a forfait chiuso), con possibilità

di richiesta di revisione del canone; • per il tipo di erogazione, da parte di un unico soggetto, di tutti o

più servizi (per esempio servizi di energia termica, tecnologici, su impianti di riscaldamento, di condizionamento, elettrici, idrico-sanitari, servizi di pulizia, giardinaggio, fattorinaggio, disinfestazione, piccole manutenzioni);

• per la presenza di un unico soggetto imprenditoriale (l’Assuntore).


Il compenso si articola in differenti voci:

• importo complessivo del contratto; • corrispettivi legati a servizi compensati a forfait e a misura; • corrispettivi per l’esecuzione di interventi in economia, per

prestazioni non misurabili e/o non riconducibili all’elenco prezzi unitari;

• rimborso per spese vive sostenute nell’interesse e per conto del committente, per i costi di fornitura e locazioni e per ogni altra spesa o rimborso prevista dal capitolato d’oneri;

• rimborso per compensi a professionisti per la redazione di specifici progetti di interventi da realizzare nell’edificio.

Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare. Corrispettivo

• carenza (qualitativa ma soprattutto quantitativa) di risorse interne (in particolare del personale destinato alla manutenzione e gestione immobiliare);

• scarsa disponibilità di risorse finanziarie, soprattutto per attività di investimento relative al miglioramento del servizio (tecnologie innovative; adeguamento infrastrutturale, ecc.);

• ricerca di sinergie e di economie di scala legate alla produzione di un unico servizio integrato

• richiesta di livelli prestazionali di funzionalità sempre più elevati e miglioramento del servizio;

• esigenze di flessibilità operativa e superamento della rigidità gestionale propria del personale degli enti pubblici (in relazione alla rigidità gestionale delle risorse interne dell’ente proprietario).

Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare. Fattori di stimolo

Vantaggi organizzativi • possibilità dell’ente di concentrare le competenze e le risorse

interne sulle aree più strategiche e sull’attività istituzionale (all’ente spettano solo compiti di indirizzo e controllo);

• razionalizzazione del personale interno addetto, attraverso la destinazione ad altri incarichi o l’eventuale trasferimento presso l’assuntore;

• miglioramento della qualità dei servizi, in base ad un contratto legato al raggiungimento di determinati standard;

• individuazione di un unico partner specializzato, con conseguente snellimento degli iter procedurali interni aziendali;

• acquisizione di un nuovo know-how gestionale, frutto di esperienze differenziate e della specializzazione dell’assuntore


Vantaggi operativi • garanzia della continuità e del mantenimento dello standard

qualitativo pattuito; • possibilità di rispondere in tempi rapidi all’innovazione

tecnologica, in determinati ambiti e in particolare nei servizi di supporto interno (logistica, manutenzione immobiliare e tecnologica);

• ricerca di maggiore flessibilità rispetto alla struttura interna dell’ente locale;

• possibilità di poter fare affidamento, nei momenti di emergenza, su di un partner di una certa entità e affidabilità, in grado di risolvere differenti problemi;

• definizione di un corrispettivo contrattuale vincolato ad un risultato e presenza di un unico responsabile del risultato contrattuale;


Vantaggi economico - finanziari • riduzione di: costi, diretti ed indiretti, per effetto di: possibili

economie di scala e di conoscenza; costi del personale; costi amministrativi (tempi degli uffici, approvvigionamenti, tecnici, contabilità);

• contrazione degli investimenti fissi; • maggiore controllo della spesa; • gradualità dei costi o degli interventi secondo l’effettiva necessità

aziendale

2. Global service. Vantaggi


• Forme di pianificazione e controllo da parte dell’ente locale (è necessaria precisa definizione ed individuazione delle attività da esternalizzare, delle loro caratteristiche attuali in termini di costi, di prestazioni quali-quantitative e di sistemi di gestione; diventa fondamentale attivare sistemi di controllo, presidiare attentamente le funzioni esternalizzate, stabilire parametri del contratto di servizio)

• Il contratto di global service non va interpretato come una pura attività di esternalizzazione e quindi di de-responsabilizzazione da parte dell’ente locale. Attraverso questa forma di gestione, si ha un radicale cambiamento di ruolo da parte dell’ente, che passa da produttore diretto del servizio a “controllore” e “partner” del soggetto privato: diventa fondamentale, quindi, l’attivazione di figure di verifica e

Gli strumenti. B. Gestione Global service immobiliare. Criticità

Tuttavia, in un contesto nazionale caratterizzato ancora da un rilevante gap tecnologico-culturale nell’ambito della gestione e manutenzione dei patrimoni immobiliari, spesso l’amministrazione pubblica intravede nel global service lo strumento apportatore di un “liberatorio” trasferimento a terzi di funzioni e responsabilità sempre più complesse ed incombenti, nonché di una “automatica” e sensibile riduzione dei costi dei servizi di gestione così esternalizzati. In realtà il global service va inquadrato ed approcciato non come mero strumento di ingegneria gestionale, “ma come vero e proprio processo gestionale da programmare, gestire e controllare con consapevolezza, competenza e coscienza dei potenziali vantaggi, così come dei potenziali rischi sottesi, visto che il global service è la forma più estrema di “esternalizzazione” dei servizi tecnico-gestionali e manutentivi”


• Aspetti organizzativi: occorre una dettagliata analisi e previsione delle conseguenze organizzative dell’operazione, individuando opportune garanzie circa il livello occupazionale dell’ente, pianificando l’utilizzo del personale che resta all’ente.

• Regime contrattuale del personale


Il PF è un’operazione di finanziamento che supera il tradizionale approccio degli istituti di credito alle modalità di concessione di un prestito. Il focus della valutazione si sposta:

AZIENDA •Situazione economico-finanziarie •Garanzie reali e patrimoniali e personali

PROGETTO •Fattibilità progettuale •Prospettive economiche = attitudine a restituire, attraverso i proventi generati, il debito contratto

Gli strumenti. C. Sviluppo Project finance

Il progetto che garantisca la capacità di ripagare le risorse investite deve essere chiaramente identificabile dal punto di vista

• Giuridico • Economico finanziario La Pubblica Amministrazione affida alla SdP la realizzazione di un’opera

pubblica. La SdP costruisce l’opera attraverso capitali propri e di debito e si remunera attraverso la gestione.

In questo modo l’ente: • garantisce la costruzione di infrastrutture pubbliche • trasferisce l’onere di indebitamento al settore privato • interviene solo in alcuni casi con risorse finanziarie integrative

Società di Progetto (SdP)

Gli strumenti. C. Sviluppo Project finance

Il leasing consente ad un’azienda di disporre di un bene (mobile o immobile) senza dover immobilizzare ingenti capitali per acquistarlo.

Azienda di Leasing Proprietà del bene

Aziende utilizzatrice Utilizzo del bene

Disponibilità del bene

Pagamento di canoni periodici

Riscatto del bene

Gli strumenti. C. Sviluppo Leasing

Le tipologie di leasing più comuni sono: • Leasing finanziario: la società di leasing è un intermediario finanziario

che acquista per conto dell’azienda utilizzatrice il bene e lo cede in locazione in cambio di un numero di canoni periodici.

La durata = vita utile del bene e possibilità di riscatto a fine periodo

• Leasing operativo: la società di leasing = società produttrice/venditrice del bene. A fine periodo il bene è ritirato dalla stessa società di leasing

• Sale and lease back: l’azienda utilizzatrice vende i propri beni alla società di leasing che ne paga il prezzo e lo cede in locazione in cambio di un numero di canoni periodici. Possibilità di riscatto a fine periodo

Gli strumenti. C. Sviluppo Leasing

15-bis.1. Il «contratto di disponibilità» è il contratto mediante il quale sono affidate, a rischio e a spesa dell’affidatario, la costruzione e la messa a disposizione a favore dell’amministrazione aggiudicatrice di un’opera di proprietà privata destinata all’esercizio di un pubblico servizio, a fronte di un corrispettivo. Si intende per messa a disposizione l’onere assunto a proprio rischio dall’affidatario di assicurare all’amministrazione aggiudicatrice la costante fruibilità dell’opera, nel rispetto dei parametri di funzionalità previsti dal contratto, garantendo allo scopo la perfetta manutenzione e la risoluzione di tutti gli eventuali vizi, anche sopravvenuti. (comma introdotto dall'art. 44, comma 1, lettera a), legge n. 27 del 2012)

Gli strumenti. C. Sviluppo Contratto di disponibilità

15-ter. Ai fini del presente codice, i «contratti di partenariato pubblico privato» sono contratti aventi per oggetto una o più prestazioni quali la progettazione, la costruzione, la gestione o la manutenzione di un’opera pubblica o di pubblica utilità, oppure la fornitura di un servizio, compreso in ogni caso il finanziamento totale o parziale a carico di privati, anche in forme diverse, di tali prestazioni, con allocazione dei rischi ai sensi delle prescrizioni e degli indirizzi comunitari vigenti. Rientrano, a titolo esemplificativo, tra i contratti di partenariato pubblico privato la concessione di lavori, la concessione di servizi, la locazione finanziaria, il contratto di disponibilità, l’affidamento di lavori mediante finanza di progetto, le società miste. Possono rientrare altresì tra le operazioni di partenariato pubblico privato l’affidamento a contraente generale ove il corrispettivo per la realizzazione dell’opera sia in tutto o in parte posticipato e collegato alla disponibilità dell’opera per il committente o per utenti terzi. Fatti salvi gli obblighi di comunicazione previsti dall’articolo 44, comma 1-bis del decreto-legge 31 dicembre 2007, n. 248, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2008, n. 31, alle operazioni di partenariato pubblico privato si applicano i contenuti delle decisioni Eurostat.


Art. 160-ter. Contratto di disponibilità (articolo introdotto dall'art. 44,comma 1, lettera d), legge n. 27 del 2012) CORRISPETTIVO 1. L’affidatario del contratto di disponibilità è retribuito con i seguenti corrispettivi, soggetti ad adeguamento monetario secondo le previsioni del contratto: a) un canone di disponibilità, da versare soltanto in corrispondenza alla effettiva disponibilità dell’opera; il canone è proporzionalmente ridotto o annullato nei periodi di ridotta o nulla disponibilità della stessa per manutenzione, vizi o qualsiasi motivo non rientrante tra i rischi a carico dell’amministrazione aggiudicatrice ai sensi del comma 3; b) l’eventuale riconoscimento di un contributo in corso d’opera, comunque non superiore al cinquanta per cento del costo di costruzione dell’opera, in caso di trasferimento della proprietà dell’opera all’amministrazione aggiudicatrice; c) un eventuale prezzo di trasferimento, parametrato, in relazione ai canoni già versati e all’eventuale contributo in corso d’opera di cui alla precedente lettera b), al valore di mercato residuo dell’opera, da corrispondere, al termine del contratto, in caso di trasferimento della proprietà dell’opera all’amministrazione aggiudicatrice.


RISCHIO 2. L’affidatario assume il rischio della costruzione e della gestione tecnica dell’opera per il periodo di messa a disposizione dell’amministrazione aggiudicatrice. Il contratto determina le modalità di ripartizione dei rischi tra le parti, che possono comportare variazioni dei corrispettivi dovuti per gli eventi incidenti sul progetto, sulla realizzazione o sulla gestione tecnica dell’opera, derivanti dal sopravvenire di norme o provvedimenti cogenti di pubbliche autorità. Salvo diversa determinazione contrattuale e fermo restando quanto previsto dal comma 5, i rischi sulla costruzione e gestione tecnica dell’opera derivanti da mancato o ritardato rilascio di autorizzazioni, pareri, nulla osta e ogni altro atto di natura amministrativa sono a carico del soggetto aggiudicatore.


Agenda.







Eurostat “Treatment of public private partnerships”

11 Febbraio 2004

Indica i casi nei quali gli assets sono legati a forme di PPP

Il partner privato si assume il rischio di costruzione Il partner privato si assume almeno uno dei due rischi: quello di disponibilità e quello di domanda

ASSETS: NON sono classificati come ATTIVO PATRIMONIALE

PUBBLICO

Considerazioni di sintesi. Eurostat

• Rischio di costruzione copre eventi quali:

• Ritardo nei tempi di consegna • Non rispetto degli standard di progetto • Aumento dei costi • Inconvenienti di tipo tecnico nell’opera • Mancato completamento dell’opera

• Rischio di disponibilità è legato alla capacità del concessionario di erogare le prestazioni contrattuali pattuite, sia per volume che per standard di qualità (lack of performance)

• Rischio di domanda si origina dalla variabilità della domanda che dipende da:

• Presenza di alternative più convenienti per gli utenti

• Il ciclo di business • Nuove tendenze del mercato

Considerazioni di sintesi. Eurostat

Le variabili di cui tener conto per la scelta dello strumento finanziario sono:

1. Difficoltà procedurali • Tipologia di opere da realizzare

• Impatto sul bilancio dell’ente

Considerazioni di sintesi. Applicabilità delle diverse forme

La scelta della forma di finanziamento dipenderà dalle caratteristiche combinate di rischio/rendimento

Basso Opere culturali, ambientali, educative

Contratto disponibilità

Edifici pubblici

Risorse idriche

Strutture sanitarie Edilizia penitenziaria Opere urbane

Servizi pubblici a rete

Project Finance

Leasing Rischio

Elevato

Rendimento Basso Alto


Tit.I Entrate tributarie Tit.I Spese correnti Quota interessi mutuo Canone leasing Quota interessi obbligazioni Canone disponibilità

Tit.II Entrate da contributi e trasferimenti correnti Canone del concessionario (PF)

Tit.III Entrate extratributarie

Tit.IV Entrate da alienazioni, trasferimenti da capitale Cartolarizzazione

Tit.II Spese in c/capitale Contributo concessionario (PF)

Tit.V Entrate da accensione prestiti Mutuo Emissioni obbligazionaria

Tit.III Spese per rimborso prestiti Quota capitale mutuo Quota capitale obbligazioni


Caratteristica Leasing immobiliare in costruendo Contratto di disponibilità

Possibilità di un contributo pubblico

Senza limiti, versato come maxi canone iniziale

Non superiore al 50% del valore dell’opera; versato a condizione che la Pa intenda acquisire la proprietà al termine del contratto

Rischio in capo al soggetto privato

Progettazione definitiva ed esecutiva, Costruzione, disponibilità

Progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva, costruzione, funzionalità, disponibilità

Documenti a base di gara

Progetto preliminare (necessità di espletare preventivamente la gara per l’individuazione del progetto preliminare)

PEF

Capitolato prestazionale

Capitolato prestazionale dettagliato, che indichi:

•Caratteristiche tecniche e funzionali dell’opera

•Canone di disponibilità (sulla base di un PEF)/modalità di eventuale riduzione

•Durata del contratto

•Destinazione finale dell’opera (nel caso in esame, subentro nella proprietà)

Criterio di aggiudicazione

Offerta economicamente più vantaggiosa

Offerta economicamente più vantaggiosa


Caratteristica Leasing immobiliare in costruendo

Contratto di disponibilità

Oggetto della gara Canone di leasing

Caratteristiche migliorative del progetto

Progetto preliminare (all’aggiudicatario spetta la stesura del progetto definitivo ed esecutivo)

Canone disponibilità Riscatto della proprietà

Prezzo finale di riscatto, solitamente di valore irrisorio

La Pa definisce a priori un prezzo di trasferimento da corrispondere al termine del contratto (il canone di disponibilità terrà conto anche dell’importo del prezzo di trasferimento)

Reperimento risorse finanziarie

Società di leasing che partecipa alla gara generalmente insieme al costruttore

Piena autonomia dell’aggiudicatario – non vi sono interferenze della stazione appaltante sulle modalità di approvvigionamento del denaro necessario per la realizzazione dell’opera

Avvio pagamento del canone

Alla consegna dell’edificio Alla consegna dell’edificio

Fiscalità Il canone di leasing è soggetto all’IVA relativa all’oggetto (lavori 10%)

Non ci sono ancora interventi sul canone di disponibilità, ma si presume l’applicazione dell’IVA ordinaria (22%)


DRIVER DI VALUTAZIONE

MUTUO LEASING PROJECT FINANCE CONTRATTO DI DISPONIBILITA’

Struttura contrattuale

Articolata Semplice Molto articolata Semplice

Controparti Più controparti

Controparte unica Molte controparti Controparte unica

Procedura di gara Può comportare più gare di appalto

Gara di progettazione + gara di leasing

Può comportare più gare di appalto

Gara unica

Tempistica di gara Elevata Elevata Molto elevata Contenuta Difficoltà valutazione proposte

Contenuta Contenuta Elevata Elevata

Trasferimento rischi di realizzazione

Nullo Elevato Elevato Molto elevato

Costo dell’opera a carico del soggetto attuatore

Integrale Integrale Preponderante Integrale


DRIVER DI VALUTAZIONE

MUTUO LEASING PROJECT FINANCE CONTRATTO DI

DISPONIBILITA’

Fonte di finanziamento privato

Bancaria (al soggetto attuatore)

Società di leasing

Bancaria (alla società di progetto – SPV)

Bancaria (in autonomia del soggetto aggiudicatario)

Esborsi periodo di costruzione

Pagamento a stato avanzamento lavori

Non richiede pagamenti – pagamento eventuale anticipo a completamento dell’opera

Pagamento contributo pubblico a stato avanzamento lavori

Non richiede pagamenti – pagamento eventuale anticipo a completamento dell’opera

Esborsi periodo di rimborso/locazione/concessione

Rimborso rata di finanziamento

Pagamento canone di leasing

Pagamento canone di disponibilità e servizi al concessionario

Pagamento canone di disponibilità


DRIVER DI VALUTAZIONE MUTUO LEASING PROJECT FINANCE

CONTRATTO DI

DISPONIBILITA’

Costi iniziali Contenuti Elevati Elevati Contenuti Costo del finanziamento Costo della

raccolta più rendimento atteso del finanziatore

Costo della raccolta più rendimento atteso della società di leasing

Costo del finanziamento SPV più rendimento atteso del promotore

Costo della raccolta, costo rendimento atteso del finanziatore, costo di manutenzione

Orizzonte temporale - 15/20 anni 20/30 anni 15/20 anni Trattamento contabile Genera

debito Non genera debito (canone = spesa corrente) se i rischi sono trasferiti alla società di leasing

Non genera debito (canone di disponibilità e servizio = spesa corrente)

Non genera debito (canone = spesa corrente)

Rischio contenzioso Elevato Contenuto Elevato Contenuto


Considerazioni di sintesi. Scelta strumento

Cessione Gestione

(diretta o indiretta)Valorizzazione

Funzioni esercitate dall’amministrazione pubblica

Cessionegratuita

alienazione

Societàimmobiliare

STU Fondi immobiliari

Concessione di valorizzazioneConvenienza

dell’operazione

(costi, tempi, procedure)

Bassa

Alta

cartolarizzazione

Project finance

Leasing

Considerazioni di sintesi. Ruolo consulente

Art. 239 del TUEL prevede che Organo di revisione vigili sulla «regolarità contabile, finanziaria ed economica della gestione relativamente all'acquisizione delle entrate, all'effettuazione delle spese, all'attività contrattuale, all'amministrazione dei beni, alla completezza della documentazione, agli adempimenti fiscali ed alla tenuta della contabilità; l'organo di revisione svolge tali funzioni anche con tecniche motivate di campionamento» In relazione all’amministrazione dei beni, il patrimonio deve essere considerato fondo a disposizione dell’ente, da impiegare secondo vincoli di economicità, efficacia ed efficienza. Ruolo • Tenuta della contabilità (correttezza inventari) • Redditività del patrimonio (efficienza ed utilizzo corrette fonti di

finanziamento) • Conservazione (risorse per miglioramento, mantenimento, incremento,

valorizzazione)


Valutazioni • Piano delle alienazioni (art. 58) • Società immobiliari • Nuove operazioni di investimento


Documentazione da predisporre Art. 14 - Studio di fattibilità d) elaborato tecnico-economico contenente: 1. la verifica della possibilità di realizzazione mediante concessione

rispetto all'appalto;

2. analisi della fattibilità finanziaria (costi e ricavi) con riferimento alla fase di costruzione e, nel caso di concessione, alla fase di gestione; 3. analisi della fattibilità economica e sociale (analisi costi-benefici); 4. schema di sistema tariffario, nel caso di concessione; 5. elementi essenziali dello schema di contratto.

Fabio Amatucci

Professore associato Economia Aziendale, Università del Sannio

Ricercatore CERGAS Università Bocconi

Docente SDA Bocconi

Cell. 338 1544759

[email protected]

La valorizzazione del Patrimonio immobiliare negli Enti...

Documents

Transcript of La valorizzazione del Patrimonio immobiliare negli Enti...