“Migliorare il rischio attraverso la gestione attiva del collateral real estate nel processo di

credito”

Rosanna Cappiello Vincenzo Cecere Luca Lo Bue Sara Minichino Umberto Rocco Ferraiolo

Master in Finanza Avanzata 2013

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Overview

Struttura del lavoro Perché è importante una gestione attiva del collaterale real estate

Qualità del credito in Italia Analisi del credito a livello di sistema bancario

Tipologie convenzionali di risoluzione dei NPLs

Implementazione di un’operazione di lease back immobiliare Impatti in termini di assorbimento di capitale Convenienza economica dell’operazione Scenari alternativi

Conclusioni e spunti di riflessione

Perchè è importante una gestione “attiva”del collateral real estate

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Ingenti rettifiche su crediti inesigibili

Drammatiche conseguenze sugli impieghi verso la clientela

Impatto negativo su utili e ratios patrimoniali

Sforzo organizzativo sopportato dalle banche

Scissione dei patrimoni dedicati al recupero crediti NPLs (Unicredit Credit Management, Intesa Gestione Crediti, Monte Paschi Gestione Crediti)

Trattamento fiscale Beneficio fiscale riveniente dalle

perdite su crediti è limitato nell’ammontare e diluito nel tempo.

Vincolo Banca d’Italia Revisione delle procedure di

valutazione degli immobili a garanzia di tali crediti

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Qualità del credito in Italia

La qualità del credito è peggiorata a partire dalla seconda metà del 2012, soprattutto per effetto del forte rallentamento dell’attività economica;

Il flusso di nuove sofferenze delle banche ammonta a 39 miliardi, ( circa 32 nel 2011);

Fonte: Relazione Annuale Banca d’Italia 2012

Il peggioramento della qualità del credito nell’ultimo trimestre è stato particolarmente pronunciato per le imprese, il cui tasso di ingresso in sofferenza ha raggiunto il 3,9 % nel quarto trimestre del 2012, per le famiglie il flusso di nuove sofferenze in rapporto ai prestiti è aumentato ma in misura più contenuta.

Nuove sofferenze in rapporto ai prestiti

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Fonte: Rielaborazione dati Relazione Annuale Banca Italia 2012

Per il complesso dei gruppi bancari italiani l’incidenza delle posizioni deteriorate (sofferenze, incagli, esposizioni ristrutturate, scadute o sconfinanti) sul totale dei crediti verso la clientela è del 13,5%, 2,3 punti percentuali in più rispetto al 2011. L’incremento è dovuto soprattutto all’aumento dei crediti in sofferenza (16,3%), che rappresentano oltre la metà del totale delle esposizioni deteriorate;

Lentezza delle procedure di recupero dei crediti anomali.

Qualità del credito dei gruppi bancari italiani

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Il net NPLs ratio : rapporto tra le sofferenze nette e i crediti verso la clientela;

L’ NPLs Coverage ratio : rapporto tra il totale dei fondi rettificativi e il totale delle sofferenze lorde.

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Tipologie convenzionali di risoluzione NPLs

Vendita anticipata

Soluzione extragiudiziale (Debt Restructuring)

REO (Real Estate Owned)

Risoluzione giudiziale (Asta Giudiziaria)

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Risoluzione giudiziale (Asta Giudiziaria)

Procedure legali: Esecuzione immobiliare

Fallimento e altre procedure concorsuali

Inefficienza della procedura tradizionale delle aste giudiziarie: Maggior parte delle aste vanno deserte Allungamento dei tempi di recupero Diminuzione del valore recuperato Minor valore del singolo bene rispetto al complesso di beni aziendali

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La nostra proposta: Implementazione lease back immobiliare su immobili industriali

- Bilancio Unicredit Group 2012-

Assunzioni di base

Redazione Piano Leasing

Implementazione Leasing su Immobili Industriali Unicredit

Misurazione Impatto Patrimoniale

Convenienza economica

Conclusioni

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La nostra proposta

Lease back immobiliare

Banca Debitore

Acquista gli immobili oggetto di NPLs Concede gli immobili in leasing

Paga canoni di locazione Riacquisto (Patto di Riscatto)

VANTAGGI

Recupero immobile > Asta giudiziaria Credito in default Credito in bonis

Estinzione posizione debitoria Debitore non perde la

immobile

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Assunzioni di Base

% Crediti deteriorati «corporate»

Crediti Fin. Vs Imprese Non Finanziarie

TOTALE Crediti deteriorati

% Crediti corporate «incagliati»

75%

Incagli

TOTALE Crediti deteriorati

34%

IMMOBILI A GARANZIA DEI CREDITI DETERIORATI: 41.042.707

IMMOBILI A GARANZIA DEI CREDIDI DETERIORARI “CORPORATE”: 30.782.030

IMMOBILI OGGETTO DI LEASING : 10.465.890

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Assunzioni di Base

Il tasso di interesse annuale effettivo è in linea con il livello medio di riferimento previsto dalla normativa antiusura (7,38%)

Il valore di riscatto si ipotizza essere pari al 10 % del valore di mercato

Piano di ammortamento francese a rata costante

Divieto Patto Commissorio non violato

Determinazione del Piano di Leasing

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Impatti dell’operazione in temini di assorbimento di capitale

Tre steps:

Step 0 : Banca con bilancio “appesantito” da crediti deteriorati garantiti da immobili Step 1 : Banca acquisisce immobili a fronte di stralcio crediti deteriorati e cassa Step 2 : Implementazione lease back

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Impatto in termini di assorbimento di capitale

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Misurazione della convenienza economica dell’operazione

Key Performance Indicators Utile netto Roe

Cost of Risk (Fondo rischi/Attivi ponderati per il rischio di credito)

Margine di intermediazione Cost / Income

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Misurazione della convenienza economica dell’operazione

Stato patrimoniale

Conto economico

• Minori assorbimenti di capitale e corrispondente aumento del patrimonio supplementare

• Minore incidenza crediti deteriorati su impieghi

• Valore dell' immobile (attuale netto): – minori tempi di recupero – miglior prezzo rispetto al canale aste

• Maggiori asset liquidi – incasso da vendita immobile – rettifica positiva

• Liberazione risorse per concedere nuovi finanziamenti (da miglioramento ratio patrimoniali)

• Miglioramento patrimonializzazione e ratio regolamentari (credito in bonis)

Acquisizione immobili

Vendita immobili e concessione nuovi finanziamenti

• Temporaneo impatto del cost income per costi di gestione degli immobili acquisiti

• Potenziali plusvalenze da cessione immobili – rettifiche positive al momento della vendita – al netto di costi di vendita e incentivi

• Migliointermediazione nuovi finanziamenti • Miglioramento del costo del rischio grazie a diminuzione

crediti deteriorati (rettifiche positive al momento della vendita degli immobili)

• ramento cost income dovuto a margine di

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Scenari alternativi: Ipotesi vendita anticipata

Impatti di conto economico e stato patrimoniale positivi, nell'ipotesi di non avere perdite su

prezzo RE, e quindi sostituire un credito deteriorato con uno in bonis (se finanziato)

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Combinazione di operazioni alternative

Diversi scenari funzionali al successo

dell’operazione

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Analisi degli impatti dell’operazione per diversi scenari

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Conclusioni

Operazione complessa Fiscalità Funding Vantaggi

Recupero immobile > Asta giudiziaria Credito in default Credito in bonis Risparmio in termini di assorbimento di capitale

Estinzione posizione debitoria Debitore non perde il possesso dell’ immobile

Grazie per l’attenzione!

Rosanna Cappiello Vincenzo Cecere Luca Lo Bue Sara Minichino Umberto Rocco Ferraiolo