INNOVAZIONI NELLA GESTIONE DEI PRGINNOVAZIONI NELLA GESTIONE DEI PRGLe procedure competitive e concorsualinella pianificazione delle aree di trasformazione

a cura di: Luca Biancucci

Comune di Ozzano dellComune di Ozzano dell’’Emilia (BO)Emilia (BO)

Il Sistema della Il Sistema della Pianificazione Pianificazione

in Emiliain Emilia--RomagnaRomagna

L.R. n. 20/2000 e s.m.i. L.R. n. 20/2000 e s.m.i. ““Disciplina generale sulla tutela ed uso del territorioDisciplina generale sulla tutela ed uso del territorio””

Il Sistema della Pianificazione in Emilia-Romagna

PRINCIPI INNOVATIVI ED EFFICACIA DELLA PIANIFICAZIONEPRINCIPI INNOVATIVI ED EFFICACIA DELLA PIANIFICAZIONE

Separazione Separazione del momento della definizione degli obiettivi strategici e degli assetti strutturali del piano (PSC)(PSC) dal riconoscimento dei diritti edificatori (POC)(POC)

Individuazione preliminare attraverso la pianificazione strutturale (PSC) dei vincoli e delle condizioni alle trasformazioni del suolovincoli e delle condizioni alle trasformazioni del suolo, che operano senza alcun limite temporale in quanto inerenti alle qualità intrinseche del territorio per uno specifico interesse pubblico e per assicurare la sostenibilità delle scelte di pianificazione

Apposizione di vincoli urbanisticivincoli urbanistici finalizzati all’acquisizione coattiva degli immobili con la pianificazione operativa ed entro limiti temporali quinquennali (POC)(POC)

Il PSC

Valenza a tempo indeterminatoValenza a tempo indeterminato, riguarda tutto il territorio comunale

ValutaValuta la consistenza,la localizzazione, la vulnerabilità delle risorse

Fissa vincoli, limiti e condizioni di sostenibilitFissa vincoli, limiti e condizioni di sostenibilitàà delle trasformazioni

Classifica il territorioClassifica il territorio: urbanizzato, suscettibile di urbanizzazione, rurale

Individua le politiche di intervento urbanisticoIndividua le politiche di intervento urbanistico nei diversi ambiti territoriali : conservare, consolidare, riqualificare, nuovo insediamento

Stabilisce le trasformazioni da attuare in POC (Piano Operativo)Stabilisce le trasformazioni da attuare in POC (Piano Operativo) o nel RUE (diretto)o nel RUE (diretto)

Disciplina le trasformazioni edilizie non sostanziali del territorio territorio urbano e ruraleurbano e rurale

Gli interventi edilizi diretti

Gli aspetti fiscalità comunale (oneri , costi di costruzione, monetizzazioni)

I parametri edilizi ed urbanistici

Le modalità attuative degli interventi

Le regole dei procedimenti edilizi e i requisiti tecnici ed igienici delle costruzioni (ivi compreso i requisiti ambientali : es. risparmio energetico)

Il RUE

Attiva procedure concorsuali procedure concorsuali -- di evidenza pubblicadi evidenza pubblica - per selezionare gli interventi di nuova urbanizzazione, trasformazione o riqualificazione tra quelli individuati dl PSC

Per un arco temporale di 5 anni individua e disciplina gli individua e disciplina gli interventi da effettuareinterventi da effettuare:

di valorizzazione e tutela

di trasformazione e organizzazione del territorio

Localizza opere e servizi pubbliciopere e servizi pubblici da realizzare (dichiarazione pubblica utilità - esproprio)

In tal modo attribuisce diritti edificatori e vincolidiritti edificatori e vincoli (agisce sugli interessi privati e li ‘conforma’)

Il POC

LL’’esperienza esperienza del del

Comune Comune di Ozzano delldi Ozzano dell’’Emilia (Bo)Emilia (Bo)

POC

Un esempio concreto e recente di Pianificazione Operativa

il POC di Ozzano dellPOC di Ozzano dell’’ Emilia (BO)Emilia (BO)(emanato il bando, raccolte le proposte,

accordi sottoscritti e strumento approvato): esempio della possibilità di sviluppare una

competizione concorrenziale fra privati a vantaggio della collettività.

PSC in Forma Associata

Un esempio che deriva da una esperienza comune di una esperienza comune di PSC/RUEPSC/RUE

La formazione in Forma Associata dei nuovi strumenti urbanistici dell’ Associazione di Comuni “Valle dell’Idice”• Castenaso• Ozzano dell’ Emilia• San Lazzaro di Savena

I 3 PSC e i 3 RUE sono stati approvati nel 2009, Il POC di Castenaso approvato nel 2010Il POC di Ozzano approvato nel 2012Il POC di San Lazzaro approvato nel 2011

Perequazione Urbanistica

I tre PSC impostano il metodo della Perequazione Urbanisticail metodo della Perequazione Urbanistica e definiscono in modo fra loro uniforme le principali regole applicative:

“Il PSC prevede l’ attribuzione di diritti edificatori uniformi a tutti gli immobili che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di che si trovano nelle medesime condizioni di fatto e di diritto. diritto.

L’entità dei diritti edificatori assegnabili dal POC per unità di superficie (IP), è definita secondo i criteri che seguono in secondo i criteri che seguono in relazione alle seguenti casistiche di condizioni di fattorelazione alle seguenti casistiche di condizioni di fatto (collocazione nel territorio urbanizzato o urbanizzabile, area edificata o non edificata) e di dirittoe di diritto (presenza di vincoli all’utilizzazione derivanti da disposizioni legislative o regolamentari o da piani sovraordinati al PSC, preesistenza di una condizione di edificabilità ai sensi del PRG previgente):

Entità dei Diritti Edificatori

A) Aree libere esterne al territorio urbano (aree agricole):A) Aree libere esterne al territorio urbano (aree agricole):IP: da 0,07 a 0,10 mq/mq di Su;

B) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territB) Piccole aree libere residuali interne al perimetro del territorio orio urbanizzatourbanizzato o piccole aree marginali immediatamente esterne ad esso : IP: da 0,10 a 0,14 mq/mq di Su;

C) Aree non urbane, non vocate allC) Aree non urbane, non vocate all’’urbanizzazione,urbanizzazione, ma utilizzabili esclusivamente per parchi urbani e territoriali e altre attrezzature pubbliche: IP: da 0,02 a 0,05 mq/mq di Su;

D) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati dD) Aree del tipo A) o B) o C) soggette a vincoli sovraordinati di i inedificabilitinedificabilitàà IP: ridotto alla metà di quanto sopra;

E) Aree entro ambiti edificati da riqualificare E) Aree entro ambiti edificati da riqualificare IP costituito dalla somma di due componenti: una quota proporzionata alla superficie fondiaria da trasformare (fra 0,12 e 0,15 mq/mq), e una quota proporzionata alla Su esistente da demolire (fra 0,25 e 0,50 mq/mq)”

Edilizia Residenziale Sociale (Housing Sociale)

Altro obiettivo comune dei tre PSC:

deve essere costituito da ERS non meno del 20% del dimensionamento complessivo programmato della nuova offerta abitativa e non meno del 25% di quanto realizzabile negli ambiti di nuova urbanizzazione

Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (situazione unica con un grosso ambito di (situazione unica con un grosso ambito di sviluppo urbanistico e capacitsviluppo urbanistico e capacitàà insediativa sovrabbondante rispetto al insediativa sovrabbondante rispetto al dimensionamento massimo stabilito, rapporto 1 a 3),dimensionamento massimo stabilito, rapporto 1 a 3), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi.

Per raggiungere gli obiettivi della “Città Pubblica”:Avviso Pubblico e Selezione delle ProposteAvviso Pubblico e Selezione delle Proposte

Dimensionamento del Dimensionamento del POC per circa 514 alloggi POC per circa 514 alloggi (su 1.250 del PSC), (su 1.250 del PSC),

25% ERS 25% ERS (Housing Sociale)(Housing Sociale)

POC di Ozzano

E’ stato emanato un avviso pubblico per la raccolta e la selezione delle avviso pubblico per la raccolta e la selezione delle proposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmarproposte di trasformazione urbanistica ed edilizia da programmare nel POC e nel POC sulla base di un MasterPlan.sulla base di un MasterPlan.

L’ Avviso Pubblico e il Master Plan

… il Masterplan …… il Masterplan …

L’ Avviso Pubblico

Obiettivi dellObiettivi dell’’Amministrazione Comunale in termini di Edilizia Amministrazione Comunale in termini di Edilizia Residenziale Sociale e Opere Pubbliche:Residenziale Sociale e Opere Pubbliche:

Acquisizione gratuita di aree - ai sensi delle norme di PSC - per la realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale, ovvero contributi per la realizzazione delle opere pubbliche.

Tra le opere pubbliche – in via preliminare – l’Amministrazione Comunale intende finanziare: - il nuovo polo scolastico …………….; - un centro diurno ……………..;- l’acquisizione di un immobile e delle sue relative aree …………….;- il completamento della nuova circonvallazione ………….; - il potenziamento della rete ………….; - il potenziamento delle dotazioni territoriali ……………;- realizzazione di nuove dotazioni ecologiche, ………………...

… gli Obiettivi per la Città Pubblica …… gli Obiettivi per la Città Pubblica …

L’ Avviso Pubblico

EntitEntitàà orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo orientativa dal dimensionamento degli interventi di sviluppo urbano residenzialeurbano residenziale

Per quanto riguarda gli interventi di nuova urbanizzazione di parti dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, è orientamento dell’Amministrazione Comunale prevedere un dimensionamento del POC per non oltre …………. mq di SU.

Tipi di interventi e di ambitiTipi di interventi e di ambitiLe proposte che il Comune attende di valutare riguardano in primo luogo interventi di urbanizzazione di porzioni dell’ambito per nuovi insediamenti urbani, ossia l’ ambito individuato nel PSC con la sigla ANS. …….

Si ricorda peraltro che la normativa del PSC demanda al POC anche altre tipologie di interventi ricadenti in altri ambiti, e in particolare:……………………………………

… il Dimensionamento e i Tipi di Intervento …… il Dimensionamento e i Tipi di Intervento …

L’ Avviso Pubblico

…… La proposta non costituirLa proposta non costituiràà comunque alcun titolo per lcomunque alcun titolo per l’’automatico automatico inserimento nel P.O.C.inserimento nel P.O.C. in quanto questo Piano, come prevede la Legge 20/2000, rappresenta uno strumento urbanistico la cui definizione e approvazione sono prerogativa esclusiva del Consiglio Comunale. Il presente bando e le proposte presentate non impegnano in modo alcuno il Comune né creano diritto tutelabile nei confronti del Comune medesimo.

Nell'ambito del procedimento per la formazione del POC, l'Amministrazione Comunale si riserva di attivare forme di concertazione finalizzate alla forme di concertazione finalizzate alla messa a punto delle propostemessa a punto delle proposte stesse e di stipula di Accordi con i Privati, stesse e di stipula di Accordi con i Privati, ai sensi dell'art.18 della L.R. 20/2000.ai sensi dell'art.18 della L.R. 20/2000.I titolari delle candidature e delle proposte selezionate potranno essere invitati dall'Amministrazione Comunale ad approfondire i termini della proposta e delineare i contenuti della concertazione e dell'eventuale bozza di Accordo, i cui esiti potranno essere inseriti nel progetto di Piano Operativo Comunale (POC), da sottoporre al ConsiglioComunale per l'adozione, attribuendo allo stesso …

… il Metodo …… il Metodo …

Un Primo ObiettivoUn Primo Obiettivo che si pone il POC, riguarda l’acquisizione di un’area idonea alla realizzazione di un Nuovo Plesso ScolasticoNuovo Plesso Scolastico

Si ritiene che la collocazione ottimale per l’eventuale nuovo plesso vada individuata anch’essa a nord della Via Emilia, possibilmente nei possibilmente nei pressi del Municipio e della materna pipressi del Municipio e della materna piùù nido di recente nido di recente realizzazionerealizzazione, in modo da realizzare un polo scolastico integrato.

Per questo nuovo plesso scolastico occorre unun’’area di circa 2,5 ettariarea di circa 2,5 ettari in modo da poter programmare uno sviluppo nel tempo e una realizzazione per stralci ma con adeguato respiro, in termini di spazi disponibili.

Gli Obiettivi del POC

Un SecondoUn Secondo ObiettivoObiettivo riguarda il completamento della parte occidentale della circonvallazione nord.circonvallazione nord.

L’obiettivo del completamento di quest’opera ha dei risvolti evidenti sulla possibilitpossibilitàà di alleggerire il tratto della Via Emilia storicadi alleggerire il tratto della Via Emilia storica che attraversa il paese e di portare avanti la riqualificazione di questo asse storico attorno a cui il paese è sorto e a cui deve la propria identità.

Gli Obiettivi del POC

Un Terzo ObiettivoUn Terzo Obiettivo riguarda il proseguimento della riqualificazione riqualificazione delle aree produttivedelle aree produttive di più vecchio impianto che sono sorte lungo la Via Emilia.

In questi ultimi anni sono stati giIn questi ultimi anni sono stati giàà avviati primi interventi di avviati primi interventi di trasformazione.trasformazione. Ora si tratta di proseguire, laddove si siano già verificate dismissioni di attività e si siano create le condizioni negoziali per una trasformazione che, a fronte della riqualificazione di beni privati, dia anche luogo ad adeguate contropartite a vantaggio della collettività: queste condizioni si sono avverate per una prima porzione dell’ambito di Riqualificazione (AR).

Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse

Sulla base dell’Avviso pubblico sono pervenute al Comune n. 36 al Comune n. 36 proposte.proposte. (per usi residenziali e non)

Le proposte nel loro complesso hanno dato luogo ad una sommatoria di di interventi per interventi per 1.300 alloggi teorici1.300 alloggi teorici (pari a 91.153 mq di Su) in ambiti in ambiti di nuovo insediamento/trasformazione e di nuovo insediamento/trasformazione e 380 alloggi teorici380 alloggi teorici (pari a 26.712 mq di Su) in ambiti di Riqualificazione.in ambiti di Riqualificazione.

Il PSC di Ozzano ha previsto un dimensionamento di 1.250 alloggi1.250 alloggi programmabili attraverso i successivi Piani Operativi Comunali.programmabili attraverso i successivi Piani Operativi Comunali.

1.680 alloggi proposti dagli Operatori 1.680 alloggi proposti dagli Operatori 1.250 alloggi previsti dal Dimensionamento del PSC1.250 alloggi previsti dal Dimensionamento del PSC

514 alloggi previsti e programmati dal POC (circa il 40% del514 alloggi previsti e programmati dal POC (circa il 40% del PSC)PSC)

La Selezione delle Proposte

0

500

1000

1500

2000

1

La Selezione delle Proposte

PROPOSTE 1.680 PROPOSTE 1.680 ALLOGGI TOTALIALLOGGI TOTALI

PROPOSTEPROPOSTE1.680 ALLOGGI1.680 ALLOGGI

PREVISIONI POCPREVISIONI POC30% DELLE PROPOSTE30% DELLE PROPOSTE

514 ALLOGGI514 ALLOGGI70%70% PROPOSTE PROPOSTE ESCLUSEESCLUSE1.166 ALLOGGI1.166 ALLOGGI

PREVISIONI POCPREVISIONI POC514 ALLOGGI514 ALLOGGI

DIMENSIONAMENTO PSC DIMENSIONAMENTO PSC 1.250 ALLOGGI1.250 ALLOGGI

L’ Avviso Pubblico e la Selezione delle Proposte

Carta degli ambiti: in quadrettato arancione le aree potenzialmente urbanizzabili (sovrabbondanti rispetto al dimensionamento massimo stabilito), in quadrettato verde le aree potenzialmente urbanizzabili solo per servizi

Con perimetro rosso le proposte relative agli ambiti di nuova espansione, in blu quelle relative agli ambiti di riqualificazione

Concorrenza Territoriale

Proposte di AdesioneProposte di Adesione

SelezioneSelezione

Comparto Edificatorio di espansioneSuperficie

Territoriale (mq)

Indice Perequativo IP

(mq/mq)

Diritti Edificatori

privati

A Comparto di attuazione coinvolto dall'applicazione dell' IP 109.618

A1Proponente: "Parco Centonara" porzione non soggetta a vincoli ( compreso 25.000 per area scolastica )

101.470 0,0893 9.061

A2 Proponente: "Parco Centonara" porzione soggetta a vincoli ( area boscata ) 1.533 0,045 69

A3 Proponente Privato n1: porzione in attuazione ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) 2.306 0,0893 206

A4 Proponente Privato n.2: recupero Su esistente / / 312

A5 Proponente Privato n.2: porzione in attuazione ( al netto del lotto edificato stralciato dall'intervento ) 4.309 0,0893 385

Aree esterne collegate 17.139

B Area della vasca di finissaggio 4.858 0,0893 434

C Area 'gattile' ( per servizi pubblici ) 7.820 0,04 313

D Area di sedime del nuovo tratto di circonvallazione 4.461 0,0893 398

Comparto Edificatorio di espansioneDiritti

Edificatori privati

Uso residenza mq

alloggi (media 70

mq)

Usi non residenziali mq

X Totale diritti edificatori perequativi privati a libero mercato 11.178 9.278 133 1.900

Su mq

Uso residenza mq

alloggi (media 70

mq)

Usi non residenziali mq

Y Su edificabile complessivamente 19.000 17.100 244 1.900

Z Per ERS (minimo 25% della Su residenziale complessivamente edificabile ): lotti ceduti al Comune 4.275 4.275 61

Restano ( Y meno X e Z ) 3.547 3.547 51

Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per la realizzazione a loro cura della circonvallazione, sulla base di un preventivo del costo dell'opera pari a €. 1.938.060,00

2.619 2.619 37

Edificabilità compensativa attribuita ai proponenti per contributo economico di sostenibilità relativo al potenziamento acquedotto, sulla di un preventivo del costo dell'opera pari a €. 500.000,00.

676 676 10

Edificabilità residua nella disponibilità dell'Amministrazione comunale 252 252 4

Comparto Edificatorio di espansione

Manovra PerequativaManovra Perequativa

Schema di AssettoSchema di Assetto

Dalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PDalla data di sottoscrizione della convenzione urbanistica del PUA:UA:

- cessione dell’area corrispondente ai lotti che ospiteranno la capacità edificatoria attribuita al Comune (E.R.S. 4.275 mq di Su ed edilizia residenziale libera 252 mq di Su)- cessione dell’area afferente il Polo (25.000 mq di ST);- cessione dell’area di manovra di via Olmatello (651 mq di ST);- cessione dell’area ad uso bacino di irrigazione (4.858 mq di ST);- cessione dell’area ad uso oasi felina (7.820 mq di ST);- contributo economico di sostenibilità (€ 540.000,00) per il finanziamento delle opere pubbliche di cui all’accordo ex art. 18.

Definizione tempi certi per procedure di affidamento della viabilità di collegamento ‘lotto b’ nuova circonvallazione.

Comparto Edificatorio di espansione

Il Nuovo Polo Scolastico

Completamento della Viabilità alternativa alla via Emilia

Riqualificazione delle Aree Produttive Dismesse

Ambito AR Su per ERS Ambito AR Su per ERS

11 alloggi11 alloggi

Ambito ANS_C2.1 Su per ERS Ambito ANS_C2.1 Su per ERS

61 alloggi61 alloggi

Ambito ANS_C1.3 Su per ERSAmbito ANS_C1.3 Su per ERS

21 alloggi21 alloggi

Ambito AUC4 Su per ERSAmbito AUC4 Su per ERS

42 alloggi42 alloggi

135 Alloggi di ERS su 514: 26%

ConclusioniConclusioni

Contesto Urbanistico Territoriale

… Unico Ambito di Sviluppo …… Unico Ambito di Sviluppo …

Situazione unica con un ambito di sviluppo urbanistico Situazione unica con un ambito di sviluppo urbanistico …… CapacitCapacitàà insediativa sovrabbondante rispetto al insediativa sovrabbondante rispetto al

Dimensionamento massimo stabilito, Rapporto 1 a 3 Dimensionamento massimo stabilito, Rapporto 1 a 3 ……

Contesto Urbanistico Territoriale

… Concorrenza Territoriale …… Concorrenza Territoriale …

Indice Perequativo tende al valore minore individuato dal PSC Indice Perequativo tende al valore minore individuato dal PSC ………… a tutto Vantaggio della Citta tutto Vantaggio della Cittàà Pubblica ...Pubblica ...

AABB

… i Tempi …… i Tempi …

Dicembre Dicembre 2008 2008 Avviso Pubblico POC Avviso Pubblico POC ““11””

Aprile Aprile 20102010 Adozione POC Adozione POC ““transizionetransizione””

NovembreNovembre 20102010 Approvazione POC Approvazione POC ““transizionetransizione””

Giugno Giugno 2011 2011 Adozione POC Adozione POC ““11””

Maggio Maggio 20122012 Approvazione POC Approvazione POC ““11””

… i Livelli di Valutazione e i Tempi di Concertazione …… i Livelli di Valutazione e i Tempi di Concertazione …

Valutazione Tecnica Valutazione Tecnica

&&

Valutazione PoliticaValutazione Politica

ART. 18 ART. 18 LR.20/2000LR.20/2000

CONTRIBUTO CONTRIBUTO DIDI SOSTENIBILITASOSTENIBILITA’’ VsVs

EXTRAEXTRA--ONEREONERE

PEREQUAZIONE PEREQUAZIONE URBANISTICAURBANISTICA

L’elaborazione del Piano Operativo Comunale

San Giovanni in Persiceto - Bologna

Grazie per lGrazie per l’’ Attenzione !Attenzione !

Luca BiancucciLuca Biancucci

Tecnicoop SocietTecnicoop Societàà di Ingegneriadi Ingegneriavia San Felice, 21 via San Felice, 21 –– 40122 40122 –– BolognaBologna

mobile: +39.347.53.166.75mobile: +39.347.53.166.75mail: biancucci@tecnicoop.itmail: biancucci@tecnicoop.itslide:slide: www.slideshare.net/lucabiancucciwww.slideshare.net/lucabiancucci

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