1. Introduzione Sul mercato delle compravendite immobiliari permangono segnali di debolezza. Indubbiamente, la stretta creditizia delle banche verificatasi a partire dall’inizio della crisi attuale ha reso più difficile l’ottenimento di un mutuo per quelle famiglie non in grado di offrire altre garanzie che il proprio reddito; inoltre, l’innalzamento dello spread tra Btp e Bund e, quindi, dei tassi di interesse, ha ulteriormente inasprito le condizioni per accedere a un prestito. A questo si aggiunga un sentiment diffuso di sfiducia che scoraggia l’investimento immobiliare in questo momento. Per quanto riguarda i recenti provvedimenti in materia fiscale, la cedolare secca non ha dato i risultati sperati – specie in termini di emersione del sommerso – e gli aumenti elevati dell’imposizione fiscale verificatisi, in particolare, nelle maggiori città dove le aliquote per l’Imu sono state adottate per lo più al massimo è un fattore che certamente non ha agevolato e non agevola le compravendite, per cui oggi come oggi acquistano un’abitazione solo quelle famiglie che ne hanno un immediato bisogno e se lo possono permettere, oltre ai vari soggetti che vogliono investire la propria liquidità nel mattone. Tuttavia, i prezzi medi di superficie delle case registrano quasi ovunque una flessione – in modo più contenuto nelle grandi città come Roma e Milano – quindi sono più favorevoli per chi intenda acquistare; inoltre, molti proprietari hanno preferito immettere sul mercato immobili precedentemente sfitti per non dover sostenere da soli il peso fiscale e, dunque, hanno cercato di vendere e/o dare in locazione un immobile quindi, così facendo, hanno contribuito e contribuiscono a far muovere comunque il mercato. Allo stato attuale si registrano flessioni delle quotazioni di mercato in tutti i comparti – ma soprattutto nel residenziale – e su tutto il territorio nazionale, accompagnate da un ulteriore calo dei volumi di compravendite immobiliari, un allungamento dei tempi di contrattazione e un aumento dello sconto iniziale. Quel che il pubblico cerca è una maggior qualità negli immobili e le famiglie preferiscono acquistare case già abitabili – da tener presente che il peso delle compravendite riguarda per circa tre quarti le case già in uso e solo per il rimanente quarto le nuove costruzioni. Tuttavia, le detrazioni fiscali al 50% fino a giugno 2013 per ristrutturazioni e risparmio energetico sono obiettivamente una grande occasione da cogliere al volo, per chi, naturalmente, abbia la liquidità necessaria. Anche gli istituti di credito dovrebbero fare la loro parte, allentando il credit crunch: in fondo, le famiglie italiane sono molto prudenti e le Indagini che Tecnoborsa conduce da oltre un decennio hanno verificato nel tempo la loro oculatezza e il fatto che possono vantare un tasso di indebitamento tra i più bassi del mondo. In definitiva, è auspicabile una riattivazione del circuito finanziario in termini di prezzo, quantità, durata e garanzie richieste allefamiglie, accompagnata da un alleggerimento del carico fiscale a carico degli immobili.

SETTEMBRE 2012 NUMERO 17

Informazioni e Tendenze Immobiliari

In questo numero 1 Introduzione 2 Le compravendite

• Istat

• Agenzia del Territorio

• Confindustria

• Ance

• Gabetti

• Immobiliare.it

• Scenari Immobiliari

3 Le locazioni

• Tecnocasa

• Gabetti

• Immobiliare.it

4 I mutui

• Bce

• Banca d’Italia

• Istat

• Abi

• Crif

• Mutui.it

• MutuiOnline.it

5 Come cambia l’uso dello spazio domestico

• Censis

6 Efficienza energetica

• Domotecnica,

Enel Energia

7 Consulta Nazionale

• Fiaip, Fimaa, Anama

Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 2

2. Le Compravendite

Istat

Secondo l’Istat nel primo trimestre 2012 le compravendite di unità immobiliari (154.813) sono diminuite del 16,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Il 92,9% delle convenzioni ha riguardato immobili per abitazione, il 6,3% unità immobiliari ad uso economico. Rispetto al primo trimestre 2011, le compravendite di immobili ad uso residenziale sono diminuite del 17,2%, quelle di immobili ad uso economico dell'11,8%. Per entrambe le tipologie di utilizzo si registrano variazioni tendenziali negative in tutte le ripartizioni territoriali e le diminuzioni più marcate si osservano al Centro (-21% per le compravendite ad uso residenziale e -22,4% per quelle ad uso economico). Le compravendite ad uso residenziale diminuiscono in minor misura al Sud (-14,7%) mentre per quelle ad uso economico è il Nord-Ovest a registrare la flessione tendenziale più contenuta (-1,9%). Per le compravendite ad uso residenziale la diminuzione tendenziale registrata nei grandi centri (-17,1%) è lievemente inferiore rispetto a quella osservata nei centri minori (-17,3%). Le compravendite ad uso economico mostrano un calo tendenziale più marcato nelle città metropolitane (-13,5%) e minore, pari al -10,8%, nelle altre città.

Agenzia del Territorio Dalla Nota trimestrale dell’Agenzia del Territorio nel II trimestre 2012 continua e si accentua il calo registrato nel trimestre precedente per il mercato immobiliare italiano. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel secondo trimestre del 2012 (variazione percentuale del II trimestre 2012 rispetto al II trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -24,9%, peggiorando il dato tendenziale del I trimestre 2012 (-17,8%). Per il II trimestre 2012 tassi tendenziali fortemente negativi per tutti i comparti. Il settore residenziale, che con 119.673 transazioni registrate nel II trimestre 2012 rappresenta il 46% circa dell’intero mercato immobiliare, mostra rispetto al II trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al -25,3% (erano 160.139), aumentando così il calo rilevato nel I trimestre del 2011. Analogo l’andamento nel settore delle pertinenze, 95.709 NTN (36,4% del mercato), per la maggior parte riconducibili all’uso residenziale, segna una perdita del -24,4%. Continua la contrazione degli scambi nei settori non residenziali, con il segmento del terziario (2.621 NTN) che perde il 32,7% delle transazioni, seguito dal commerciale (6.583 NTN), -28,5% e, infine, il settore produttivo (2.368 NTN), -26,4%. L’elevata flessione delle compravendite di abitazioni, registrata nel II trimestre 2012 a livello nazionale, si evidenzia anche nelle maggiori otto città italiane. Con 20.002 NTN, le grandi città registrano complessivamente un tasso tendenziale pari a -22,0%. Si conferma e si accentua, quindi, il trend decrescente rilevato con i tassi negativi del I trimestre del 2012 (-17,9% tendenziale). Tra le città, si riducono di circa un quarto i mercati di Palermo (-27%), Milano (-26,2%), Bologna (-25,1%) e Genova (-25%). Cali elevati, superiori al 20%, si registrano a Firenze (-21,5%) e a Torino (-21,2%). Molto elevata anche la flessione riscontrata a Roma (-19,4%) e poco inferiore il calo del NTN a Napoli (-14,2%). La restrizione del mercato è ancora più evidente nei Comuni della provincia delle principali città dove il mercato delle abitazioni presenta nel II trimestre del 2012 complessivamente una discesa del -25,4% e perdite maggiori dei capoluoghi in quasi tutte le Province. Spicca il tasso negativo dell’hinterland di Roma che perde quasi un terzo degli scambi (-32,2%). Molto sostenute anche le flessioni registrate nei Comuni minori delle Province di Palermo (-28,7%), Bologna (-27,4%), Genova (-27,3%) e Milano (-23,0%). Infine, solo il resto della Provincia di Napoli mostra un tasso di calo poco inferiore al 20%. Il crollo delle compravendite trascritte nei primi due trimestri del 2012, come peraltro già evidenziato nella precedente nota, è strettamente connesso alla congiuntura economica fortemente negativa evidenziata dai principali indicatori economici, che nell’ultimo trimestre non sono migliorati.

Per le tipologie di utilizzo si registrano variazioni tendenziali negative in tutte le ripartizioni territoriali

Il settore residenziale mostra, rispetto al II trimestre 2011, un pesante calo degli scambi pari al -25,3%, aumentando così il calo rilevato nel I trimestre del 2011

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Nel I semestre del 2012 si stima che la spesa per l’acquisto di abitazioni, al netto degli oneri di transazione e delle relative imposte, è pari a quasi 39 miliardi di euro, oltre 10 miliardi in meno rispetto allo stesso semestre del 2011 (-22,6%). Tale diminuzione risulta diffusa tra tutte le aree del Paese, con una punta elevata nelle Isole (-26,0%) e minore al Sud (-21,0%). Tra le 12 città più grandi per popolazione i prezzi medi per unità di superficie delle abitazioni risultano quasi ovunque in diminuzione, con il calo maggiore a Palermo (-2,1%). Lievi rialzi si registrano solo a Roma, Torino e Verona.

Confindustria

Secondo Confindustria le bolle immobiliari sono ormai quasi ovunque scoppiate e i prezzi delle case sono scesi e continuano a scendere rapidamente, soprattutto in termini reali. Solo negli Stati Uniti ci sono chiari segnali di stabilizzazione. In Italia sono diminuiti, a partire dall’inizio del 2008 e fino al principio del 2012, di oltre il 10%, pari a un -2,7% annuo in termini nominali (-4,3% al netto dell’inflazione), rimanendo però del 9,2% sopra il livello medio di lungo periodo, in rapporto alla capacità di spesa delle famiglie (misurata dal reddito disponibile). Per completare l’aggiustamento entro la fine del 2013 sarebbe necessaria una diminuzione del 7% delle quotazioni. La discesa potrebbe però essere più prolungata e profonda: nel 1997 avevano toccato un minimo del 22,7% sotto la media di lungo termine (sempre in rapporto al reddito disponibile). Uno scenario reso più probabile dalla persistenza della crisi che obbliga le famiglie a rivedere i piani di spesa e sta imprimendo un’accelerazione alla caduta dei prezzi, come si desume dal crollo del numero di compravendite (-19,6% tendenziale nel I trimestre 2012), dall’aumento della quota di agenzie immobiliari che segnalano variazione negativa dei prezzi (74,4% nel II trimestre 2012) e dallo sconto sulla richiesta iniziale (15,4% in media). Le bolle immobiliari si erano gonfiate a partire dalla seconda metà degli anni ‘90 con straordinaria e non casuale sincronia nei principali Paesi, avanzati e non. Con due grandi eccezioni: Germania e Giappone, dove altrettanto ampie bolle si erano avute negli anni ‘80 e nei primi ‘90, scoppiando prima e lasciando a lungo depresso il mercato delle abitazioni. Soprattutto lo sfasamento tedesco è cruciale nel determinare, anche nei prossimi anni, le divergenze di crescita nell’Eurozona, visto che il sistema economico germanico sarà l’unico a ricevere una spinta dall’edilizia. Altrove, invece, agirà da freno; in particolare in due fondamentali tasselli core dell’Area euro: i Paesi Bassi e la Francia. In entrambi le quotazioni delle abitazioni sono tuttora molto elevate rispetto all’esperienza passata, qualunque sia il metro utilizzato.

Ance I dati che emergono dall’analisi del contesto italiano presentati dall’Ance mostrano che non vi sono i segnali per una bolla immobiliare in Italia nel settore residenziale, contrariamente a quanto è avvenuto, e sta avvenendo, in altri Paesi, europei e non. La crescita della popolazione e, soprattutto, delle famiglie italiane, osservata nell’ultimo decennio, sostiene una domanda potenziale che ha impedito che i prezzi delle abitazioni scendessero in misura significativa. Infatti, a fronte del forte aumento del numero dei nuclei familiari, si è invece assistito a una progressiva riduzione della produzione di nuove abitazioni. Dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta, pertanto, un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 596.000 abitazioni. Le famiglie italiane possono vantare un livello di indebitamento tra i più bassi del mondo. Questa caratteristica dimostra una solidità patrimoniale a cui il sistema finanziario dovrebbe guardare con favore. Viceversa, le famiglie italiane sono state oggetto di uno dei più severi credit crunch dall’inizio della crisi: lo spread sui mutui, nel nostro Paese, è cresciuto, dal 2008 a oggi, in maniera molto più consistente che negli altri Paesi e, contemporaneamente, si è assistito ad una sensibile riduzione del Loan to Value.

Le bolle immobiliari si erano gonfiate a partire dalla seconda metà degli anni ‘90 con due grandi eccezioni: Germania e Giappone, dove altrettanto ampie bolle si erano avute negli anni ‘80 e nei primi ‘90

Non vi sono i segnali per una bolla immobiliare in Italia nel settore residenziale, contrariamente a quanto è avvenuto e sta avvenendo, in altri Paesi, europei e non

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Tale razionamento del credito, peraltro, non trova ragione nel profilo di rischio delle famiglie italiane. Tutti questi fattori impediscono alla domanda potenziale di abitazioni presente nel nostro Paese di tradursi in domanda effettiva. La ricchezza delle famiglie è costituita per oltre due terzi da attività reali e, di queste, l’80% è la quota di abitazioni. In questo modo, la stabilità delle quotazioni immobiliari permette alle famiglie di mantenerne intatto il valore, svolgendo, anche, una funzione di sostegno ai consumi. Qualsiasi previsione sull’andamento dei prezzi delle abitazioni deve necessariamente tenere conto della struttura del mercato delle compravendite e degli effetti che tale riduzione può recare sistema economico generale. In base ad una stima Ance, nel 2011, solo il 27,1% degli scambi complessivi riguarda immobili di nuova costruzione. Il peso preponderante delle compravendite (72,9%) è, quindi, attribuibile ad abitazioni già in uso. Sono proprio queste, quindi, a influenzare significativamente il prezzo di mercato. Di fronte a tale scenario, una eventuale ulteriore riduzione dei prezzi, generalizzata e non selettiva, potrebbe non essere risolutiva per una ripresa delle compravendite e ostacolare, addirittura, il processo di innovazione avviato da una parte significativa di imprese, che ha portato, in pochi anni, ad un notevole miglioramento qualitativo del costruito, dal punto di vista energetico, acustico e antisismico. Evocare scenari di bolle immobiliari nel contesto nazionale italiano, quindi, può determinare processi che si autorealizzano, provocando effetti devastanti non solo nel settore immobiliare, ma nell’intero sistema economico. Appare necessario, quindi, più che impegnarsi in previsioni allarmistiche, individuare proposte realizzabili per sostenere il settore e, per tale via, sfruttare le potenzialità di traino del comparto immobiliare sull’intera economia. Tra queste, ad esempio: La riattivazione del circuito finanziario per l’acquisto delle abitazioni, anche attraverso un fondo di garanzia dello Stato per l’erogazione dei mutui alle famiglie. Un alleggerimento del carico fiscale sulla realizzazione e sull’acquisto di abitazioni, soprattutto per quelle a più elevate prestazioni energetiche.

Gabetti

Il mercato immobiliare residenziale nel primo semestre del 2012 ha risentito in modo rilevante del contesto macroeconomico generale. Tra gli elementi più significativi si sottolinea la difficoltà di accesso al credito, che ha creato un gap tra la richiesta di abitazioni e l’effettiva capacità di acquisto; in virtù dell’irrigidimento dell’indice di restrizione dei prestiti alle famiglie, in termini di prezzo, quantità, durata e garanzie richieste, in molti casi sono venute quindi a mancare le condizioni per concretizzare la compravendita. Tale situazione si rileva a livello trasversale e coinvolge soprattutto giovani, famiglie di recente formazione e stranieri, che per procedere all’acquisto necessitano appunto di ricorrere al credito. Chi è, invece, in grado di acquistare punta agli immobili di qualità, situati nei contesti urbani dotati di servizi e migliore rapporto qualità prezzo, beneficiando di una maggiore forza di contrattazione. La domanda di abitazioni, nonostante la nuova imposizione fiscale, si mantiene però elevata, a fronte dell’aumento di nuovi nuclei familiari, in considerazione del fatto che l’abitazione si configura come uno dei beni primari per l’individuo e per la famiglia ed è proprio per la presenza di questa domanda costante che il suo valore si conserva nel tempo. Si sottolinea, però, che una delle condizioni principali per la ripresa delle compravendite, soprattutto per quelle categorie per cui la domanda ora rimane insoddisfatta, sarà l’aumento della propensione delle banche a concedere mutui e la parallela riduzione degli spread applicati. Si conferma, inoltre, l’interesse per l’immobiliare quale forma di investimento in grado di proteggere il patrimonio, grazie alle sue potenzialità di rivalutazione nel tempo, anche se i potenziali acquirenti si sono mostrati più cauti e attenti nella scelta, determinando trattative più lunghe.

In virtù dell’irrigidimento dell’indice di restrizione dei prestiti alle famiglie, in molti casi sono venute a mancare le condizioni per concretizzare la compravendita

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Da questo punto di vista le città di Milano, Roma e Torino offrono opzioni interessanti sotto il profilo qualitativo e, grazie ai numerosi progetti urbanistici in corso e al potenziamento delle infrastrutture di trasporto, presentano in prospettiva una buona performance di rivalutazione immobiliare. Anche il mercato turistico delle seconde case, seppure in un contesto di diminuzione delle compravendite e di lieve flessione delle quotazioni, conferma l’interesse da parte dei potenziali acquirenti, soprattutto per le soluzioni top, situate nelle prime linee o comunque dotate di buoni servizi turistici. Per quanto riguarda i prezzi, secondo le rilevazioni operate presso le agenzie delle reti Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel primo semestre del 2012 si sono registrate flessioni comprese tra il -1% e il -5% per le grandi città, mentre i capoluoghi secondari mostrano situazioni molto differenziate, da prezzi stabili a flessioni fino al 10% circa. Una caratteristica di questo semestre è il fatto che i cali sono generalizzati a livello geografico su una media tra il 3 e il 4%. Nell’attuale contesto, il sentiment raccolto dall’Ufficio Studi Gabetti nell’ambito degli operatori dei principali mercati di riferimento è in ogni caso di una ulteriore flessione dei volumi di compravendita per il 2012; tale previsione è condizionata in particolar modo dal persistere delle restrizioni che caratterizzano l’accesso al credito per l’acquisto di abitazioni. Un’altra caratteristica di questa fase di mercato è costituita dall’aumento dei tempi medi di esposizione degli immobili sul mercato: circa 6-7 mesi in media, ma si arriva anche oltre l’anno per l’offerta di minore appeal. Gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo offerto dal compratore hanno invece una media del 10-15%, ma anche in questo caso si possono raggiungere percentuali superiori per l’offerta di minore livello, posta sul mercato da più tempo. In linea generale hanno tenuto maggiormente, in termini di quotazioni e di compravendite, le aree centrali e le soluzioni immobiliari di maggiore livello qualitativo, mentre è stata più in difficoltà l’offerta di scarsa qualità in contesti periferici.

Immobiliare.it Secondo Immobiliare.it, nel I semestre 2012, sulla base delle rilevazioni effettuate sugli oltre 700.000 annunci presenti quotidianamente sul sito, il prezzo medio di vendita delle abitazioni nei capoluoghi italiani è sceso del 2,7%. Le rilevazioni sul fronte della domanda di compravendita indicano un trend positivo, interrotto solo nel mese di giugno, che ha portato a una crescita complessiva della domanda del 10%. Un dato positivo, ridimensionato però se confrontato con il ritmo di crescita (doppio) della domanda di appartamenti in locazione. Anche sul fronte dell’offerta di case in vendita si registra un incremento deciso (+9%), ma, ancora una volta, inferiore a quello che ha interessato gli affitti (+16%). Analizzando le città italiane dal punto di vista sia geografico sia di densità di popolazione, si nota come tutto il territorio nazionale sia contraddistinto da un calo dei prezzi medi di vendita. La maglia nera spetta al Sud e alle Isole – con la Sardegna che raggiunge quasi il -7%, seguita da Basilicata e Puglia che si attestano a -4% – anche se al Nord non va meglio, con decrementi che superano il 5%, fatta eccezione per Valle d’Aosta e Trentino Alto Adige, dove si segnalano dati positivi. Solo il Centro Italia sembra tenere: qui il livello di decrescita si arresta all’1,1% e l’Abruzzo – unica regione italiana – segna dati positivi in ogni Provincia. Se si tiene conto delle dimensione delle città, invece, si registrano significative differenze: nei centri di grandi dimensioni (che superano cioè i 250 mila abitanti), la contrazione dei prezzi è stata, in media, più rilevante (-3,4%) rispetto a quella evidenziata nelle città più piccole (-1,5%). Tra i capoluoghi, fanalino di coda della classifica è la città di Venezia (-8,0%) seguita da Palermo (-7,5%), mentre Roma e Milano tengono registrando rispettivamente -1,0% e -1,9%.

Le città di Milano, Roma e Torino offrono opzioni interessanti sotto il profilo qualitativo, grazie ai numerosi progetti urbanistici in corso e al potenziamento delle infrastrutture di trasporto

Il prezzo medio di vendita delle abitazioni nei capoluoghi italiani è sceso del 2,7%

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Scenari Immobiliari

La situazione economica complessiva condiziona anche i mercati immobiliari europei, mentre si amplia il divario negli andamenti e nelle previsioni tra i Paesi (Germania e Spagna, ad esempio). Il fatturato immobiliare dei cinque principali Paesi europei dovrebbe avere nell'anno in corso una flessione intorno all’1,3% rispetto al 2011, mentre per il 2013 si attende una ripresa di circa l’1,6%. Gli ultimi anni sono stati caratterizzati da un andamento discontinuo, dal momento che il fatturato ha registrato un vero e proprio crollo nel 2009 (meno 13,3%), una miniripresa nel 2010 (più 0,7%), una crescita un po’ più consistente nel 2011 (più 2%), per calare nuovamente nel corso del 2012, in linea con i trend dell'economia. Tutti i Paesi hanno evidenziato un calo del fatturato nel corso dell’ultimo anno, fatta eccezione per la Germania, che segna un aumento intorno al 4,4%. La flessione più vistosa in Francia (meno 4,9%), attribuibile alle difficoltà della seconda parte dell’anno, mentre l’Italia ha visto un ridimensionamento più contenuto (meno 2%). La Spagna ha registrato una flessione del 4%, che però segue anni di cali più consistenti rispetto agli altri Paesi. Per il 2013 si attende una crescita inferiore o pari all’1% in Francia, Italia e Regno Unito, mentre è previsto un ulteriore lieve calo in Spagna e un aumento più vistoso in Germania. Per il 2014 la maggior parte dei mercati dovrebbe mantenere stabile il fatturato, mentre Germania e Inghilterra dovrebbero registrare una crescita più sostenuta. L’analisi dell’ultimo decennio mostra che il fatturato dei cinque principali Paesi europei ha avuto un trend in costante crescita dall’inizio degli anni 2000 al 2007, per poi segnare andamenti disomogenei negli anni successivi. Nel complesso il 2012 si dovrebbe chiudere con un fatturato superiore del 5,5% rispetto al 2001 e inferiore del 13,8% rispetto alle punte del 2007. Il fatturato nell’Eurozona, invece, continua ad avere il segno positivo, sebbene la crescita sia notevolmente rallentata rispetto al passato. Il 2012 si dovrebbe chiudere con un aumento dell’1,2%, rispetto al 2,8% del 2011 e al 2,6% dell’anno precedente. Il ritmo di crescita dovrebbe aumentare nel 2013, con una previsione intorno al 3%. Gli aumenti dei prezzi degli immobili registrati a partire dagli anni novanta, seguiti da alcuni anni di crisi economica e, dunque, di sensibile flessione delle quotazioni, comportano il rischio di scoppio di bolle immobiliari, con conseguenze pesanti sui sistemi economici. In realtà, fino ad ora la maggior parte dei mercati immobiliari ha mostrato una buona tenuta e la bolla non è scoppiata né in Italia né negli altri principali Paesi. Nelle Nazioni in cui questo è avvenuto, come Spagna e Irlanda, la situazione era decisamente più critica, soprattutto a causa di eccessi nelle nuove costruzioni. Attualmente i mercati a maggiore rischio sono proprio quelli caratterizzati dal trend più brillante, cioè Svizzera e Norvegia. I prezzi, infatti, non hanno mai mostrato flessioni negli ultimi dieci anni e hanno raggiunto livelli non sempre sostenibili, grazie anche a un vistoso aumento degli investimenti in seguito al timore di un collasso dell’euro, che ha indotto gli acquirenti a cercare porti sicuri al di fuori dell’eurozona. Gli economisti delle due banche centrali, tuttavia, sono convinti che la forza patrimoniale delle banche e la presenza di una domanda sostenuta siano sufficienti ad evitare qualsiasi shock. C'è una tendenza verso una omogeneizzazione dei principali mercati, caratterizzati da scarsa offerta e cali modesti delle quotazioni degli immobili di qualità, con un gap tra immobili primari e secondari ampio come mai in precedenza. La ripresa è ancora incerta e disomogenea, ma si prevede che i primi segnali si vedranno nei mercati che hanno registrato contrazioni più vistose, mentre quelli che hanno mostrato una maggiore tenuta dovrebbero ripartire più lentamente. Dall’analisi dell’andamento dei prezzi negli ultimi cinque anni, si nota che la Spagna ha registrato il crollo più consistente in tutti i comparti. I valori nominali sono calati in misura variabile dal 14% al 34% a seconda dei settori, mentre in termini reali il crollo

Il fatturato immobiliare dei cinque principali Paesi europei dovrebbe avere nell'anno in corso una flessione intorno all’1,3% rispetto al 2011, mentre per il 2013 si attende una ripresa di circa l’1,6%

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ha raggiunto il 45% nel comparto residenziale e il 32% nel terziario/uffici. Flessioni analoghe sono riscontrate in Inghilterra, dove gli aumenti erano stati particolarmente consistenti negli anni precedenti la crisi. In Italia la diminuzione dei prezzi nominali è compresa tra il 4% e il 14%, mentre in termini reali si passa da una flessione media intorno al 9% nel comparto commerciale e al 24% dell’industriale, che significa un calo medio annuo del 4%. Flessioni più contenute sono riscontrabili in Francia e in Germania, mentre la media dei cinque principali Paesi europei segna un calo variabile dal 14% del commerciale al 24% del residenziale. I prezzi, dunque, hanno già subito un ridimensionamento consistente in tutti i mercati, facendo pensare che la fase più bassa del ciclo sia stata raggiunta. Nel 2013 in Francia tutti i mercati vedranno quotazioni in lieve crescita, mentre la Germania dovrebbe evidenziare aumenti più consistenti. Uno scenario in chiaroscuro per l’Inghilterra, dove dovrebbero aumentare i prezzi degli uffici, restare invariati gli immobili residenziali, mentre ulteriori cali, seppure di scarsa entità, dovrebbero riguardare i mercati commerciale e industriale. La situazione sarà ancora critica per l’Italia, dove però le flessioni dovrebbero essere minime, mentre in Spagna si prevedono ulteriori ribassi, compresi tra il meno 1,2 e il meno 2,3%. La tendenza per il 2014 è di stabilità delle quotazioni nella maggior parte dei mercati, con qualche aumento in alcuni segmenti e Paesi. In Italia le previsioni indicano una tendenza al rialzo nel residenziale, di stabilità nel terziario/uffici e nel commerciale, mentre l’industriale dovrebbe registrare un’ulteriore lieve flessione. Ancora in calo il residenziale e l’industriale in Spagna, a fronte di una situazione stabile nel terziario/uffici; il commerciale, soprattutto grande distribuzione, dovrebbe ricominciare a crescere lievemente. 3. Le locazioni

Tecnocasa Secondo Tecnocasa nel primo semestre 2012 sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali sia per i trilocali. Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la maggiore offerta di abitazioni sul mercato. Il 40,5% di chi ha preso in locazione lo ha fatto per motivi abitativi, il 5,7% per lavoro e ben il 53,8% per studio. Il 43% di coloro che cercano casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni. I rendimenti lordi immobiliari sono del 4%.

Gabetti Nel mercato locativo, secondo Gabetti si è riscontrata una tenuta della domanda in un contesto di maggiore trattabilità dei canoni. Tengono in termini di canoni e domanda soprattutto le città universitarie e quelle caratterizzate da un mercato del lavoro più dinamico, in cui la richiesta da parte di studenti e lavoratori fuori sede favorisce la domanda locativa. Si segnala, inoltre, lo spostamento di parte della domanda che in questo momento non riesce ad accedere all’acquisto, costituita da giovani e stranieri, verso la soluzione locativa.

Immobiliare.it Se il sogno degli italiani è sempre la casa ora, complice la crisi, l’obiettivo non è più l’acquisto bensì l’affitto: per Immobiliare.it nel primo semestre 2012 la domanda di immobili in locazione è cresciuta del 16%, a un ritmo due volte superiore rispetto a quella degli immobili in vendita e il trend si conferma anche sul fronte dell’offerta. Le ragioni del fenomeno non sono da ricercare solo nelle dinamiche dell’economia, ma anche nei cambi normativi che hanno interessato il settore immobiliare. È questo il caso dei tanti proprietari di immobili, magari con necessità di liquidità e difficoltà di vendita, che hanno preferito concedere in locazione il bene posseduto per evitare di sostenere la nuova tassazione Imu per immobili inutilizzati.

Canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali sia per i trilocali

Tengono soprattutto le città universitarie e quelle caratterizzate da un mercato del lavoro più dinamico

Nel primo semestre 2012 la domanda di immobili in locazione è cresciuta del 16%,

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4. I Mutui Bce

Il Consiglio direttivo della Bce ha deciso che i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rimarranno invariati rispettivamente allo 0,75%, all’1,50% e allo 0,00%.

Banca d’Italia La crisi del debito sovrano ha avuto un effetto diretto sulla stretta al credito e sull'aumento dei costi di finanziamento. Uno studio di Banca d'Italia lo ha ora misurato, soprattutto come effetto diretto sui tassi conseguente all'aumento dello spread tra i titoli di stato italiani e tedeschi: ogni 100 punti base di aumento dello spread si sono tradotti, con un ritardo di un trimestre, in un rincaro di 50 punti base sui tassi alle imprese e in 30 punti sui mutui casa alle famiglie. La turbolenza legata alla crisi del debito sovrano dalla metà del 2010 ha accentuato la trasmissione dell'aumento dello spread ai tassi bancari; altro effetto dall'aumento dello spread è stato, come noto, l'aumento del costo della raccolta all'ingrosso delle banche ma anche di alcuni strumenti al dettaglio come le obbligazioni bancarie. Gli economisti di Bankitalia hanno anche misurato cosa sarebbe successo senza la fiammata dello spread Btp/bund di fine 2011 quando arrivò a toccare i 550 punti: i tassi sarebbero stati più bassi di almeno 170 punti per i prestiti alle imprese e di 130 punti base per i mutui alle famiglie.

Istat Secondo quanto emerso dal rapporto Istat, nel I trimestre 2012 i mutui (92.415 in totale), sono diminuiti del 49,6% rispetto al I trimestre 2011. In particolare, i mutui con costituzione di ipoteca immobiliare (64.116), hanno registrato una flessione tendenziale del 39,2% e quelli non garantiti da ipoteca immobiliare (28.299), sono diminuiti del 63,6%. Tutte le ripartizioni territoriali mostrano variazioni tendenziali negative per entrambe le tipologie di mutuo. Per i mutui non garantiti da ipoteca immobiliare è il Centro (-74,5%) a registrare la flessione tendenziale più marcata. Per i mutui garantiti da ipoteca immobiliare il calo tendenziale maggiore si registra nelle Isole (-45,8%). La diminuzione tendenziale dei mutui osservata sul territorio di competenza degli archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane (-67% per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare e -40,1% per i mutui garantiti da ipoteca), è maggiore di quella registrata nei restanti archivi (rispettivamente -61,2% e -38,6%).

Abi Dai dati pubblicati dall’Abi, in Italia, alla fine di luglio 2012, i prestiti bancari destinati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni hanno segnato una crescita annua del +1% (in decelerazione rispetto al +5,2% di luglio 2011 e al +1,9% di giugno u.s.), un valore che si mantiene superiore a quello medio dell’Area Euro +0,3% (+1,3% Germania, -2,2% Spagna, +4% Francia). Stabile al 9,6% è risultata nell’ultimo anno la quota dell’Italia dei prestiti per l’acquisto di abitazioni sul totale Area Euro (era pari al 6,5% a fine 2003). Per quanto riguarda il tasso sui prestiti in euro alle famiglie, ad agosto, per l’acquisto di abitazioni - che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo – è risultato pari al 3,93% (3,99% il mese precedente). Nell’ultimo mese la quota del flusso di finanziamenti a tasso fisso è risultata pari al 28% (30,4% il mese precedente; era 28,6% a giugno 2012). Inoltre, a fine luglio 2012 le sofferenze lorde sono risultate pari a circa 114 miliardi di euro, 1 miliardo in più rispetto a giugno e +15,2 miliardi rispetto a luglio 2011, segnando un incremento annuo di circa il 15,4%. In rapporto agli impieghi le sofferenze risultano pari al 5,7% a luglio 2012 (5% un anno prima).

Senza la fiammata dello spread Btp/bund di fine 2011 i tassi sarebbero stati più bassi di almeno 130 punti base per i mutui alle famiglie

Nel I trimestre 2012 i mutui sono diminuiti del 49,6% rispetto al I trimestre 2011

A fine luglio 2012 le sofferenze lorde sono risultate pari a circa 114 miliardi di euro, 1 miliardo in più rispetto a giugno e +15,2 miliardi rispetto a luglio 2011

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Con riguardo alle sofferenze al netto delle svalutazioni, a fine luglio 2012 esse sono risultate pari a quasi 65 miliardi di euro, circa 1 miliardo in più rispetto al mese precedente e +11,5 miliardi rispetto a luglio 2011 (+21,6% l’incremento annuo). Il rapporto sofferenze nette/impieghi totali si è collocato al 3,34% (3,31% a giugno 2012 e 2,77% a luglio 2011).

Crif Il quadro congiunturale ancora fragile continua a riflettersi pesantemente anche sul mercato del credito alle famiglie. Infatti, a fronte del persistere di segnali negativi sul fronte occupazionale, soprattutto giovanile, della fiducia e dei consumi, nei primi 8 mesi dell’anno la domanda di mutui da parte delle famiglie italiane procede con il freno a mano tirato. Per quanto il dato rilevato nel mese di agosto metta in evidenza una lieve riduzione del calo della domanda dei mutui ipotecari, con un comunque pesante un -39% (dato ponderato sui giorni lavorativi), rispetto al corrispondente mese del 2011, il dato aggregato dei primi due quadrimestri 2012 si attesta su un significativo -44%. Analizzando le richieste di mutui per fascia di durata, la distribuzione rimane sostanzialmente stabile anche se con andamenti differenti: le classi inferiori ai 20 anni risultano tutte in aumento mentre quelle oltre i 20 anni sono in calo. È però la classe compresa tra i 25 e i 30 anni ad risultare ancora una volta quella maggiormente richiesta dalle famiglie italiane, con una quota superiore al 30%. Relativamente alla distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo rimane molto marcato il continuo spostamento verso gli importi più bassi rispetto al corrispondente periodo del 2011: nello specifico, le uniche fasce di domanda che aumentano sono quelle fino ai 100.000 euro a scapito delle altre.

Mutui.it Qando si parla di soldi le donne, perlomeno in Italia, restano il sesso debole: Mutui.it ha rilevato che solo il 27% delle richieste di mutuo vede una donna come primo intestatario. L’indagine, compiuta analizzando un campione di oltre 16.000 preventivi di mutuo compilati da gennaio ad oggi, mostra come la disparità di stipendio e di trattamento economico che le donne subiscono – secondo la Commissione europea per la parità retributiva nei Paesi dell’Ue le donne percepiscono in media il 16,4% in meno degli uomini (a parità di mansione) – si riflette anche sul mutuo. Analizzando la richiesta media di mutuo in cui il primo (o l’unico) intestatario sia una donna, a destare interesse è il profilo tipo della richiedente: si tratta di un soggetto abbastanza giovane (39 anni), interessato all’acquisto della prima casa (74% del totale delle richieste), in grado di disporre di uno stipendio superiore alla media: 1.800 euro al mese. La richiesta che presenta alla banca è pari a 127.000 euro, da restituire in un periodo abbastanza lungo, 24 anni; la percentuale da finanziare attraverso il mutuo è pari al 55% del valore dell’abitazione da acquistare. Il tasso preferito è quello variabile, chiesto dal 44% del campione femminile; il tasso fisso, invece, è fermo al 36%. Interessante da notare, inoltre, che se in fase di preventivo si riporta il nominativo di un cointestatario, questi dichiara uno stipendio che non supera i 1.300 euro. Va detto, però, che sono cointestati solo il 41% dei mutui al femminile: in breve, ciò significa che il 59% dei mutui rosa è richiesto da donne single. Analizzando le differenze di comportamento tra i cittadini delle venti Regioni italiane, si nota come la presenza di mutui rosa segua fedelmente i report sui livelli di occupazione femminile: le Regioni in cui maggiormente le donne si rivolgono in prima persona agli istituti bancari sono tutte a Nord o nel Centro Italia. Guida la classifica la Liguria (con il 34%), seguita da Lazio (32,8%) e Umbria (31%). La coda della classifica, di contro, vede solo regioni del Sud, con la Puglia nella condizione peggiore: solo il 17,6% dei mutui è richiesto da cittadini di sesso femminile. Non è una coincidenza, purtroppo, che le ultime rilevazioni stat per il II trimestre 2012 abbiano visto arrivare il tasso di disoccupazione tra le giovani donne del Mezzogiorno al 48%.

Il 59% dei mutui rosa è richiesto da donne single

Analizzando le richieste di mutui per fascia di durata, le classi inferiori ai 20 anni risultano tutte in aumento mentre quelle oltre i 20 anni sono in calo

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MutuiOnline.it

Poche variazioni sono state registrate sulla finalità di mutuo concesse attraverso MutuiOnline.it nel mese di agosto. Le erogazioni rispetto al mese precedente non hanno, infatti, riportato variazioni significative sull’acquisto prima casa, che è stabile all’86% sul totale, e sull’acquisto seconda casa ferma intorno al 6% . Cambiamenti significativi si segnalano, invece, sui tassi dove il variabile, che ha una quota del 56%, cede qualche punto percentuale rispetto a luglio (-1,7%) a favore del tasso fisso, il quale sale a 22% guadagnando +2,7%. In discesa anche il tasso variabile con Cap che si attesta al 17%, perdendo due punti percentuali rispetto a luglio. L’Osservatorio MutuiOnline.it ha registrato nel mese estivo anche importanti variazioni per quanto riguarda la durata dei mutui, dove è aumentata la quota di finanziamenti con durata di 15 anni, ora al 19% (+4,6% rispetto luglio) mentre sono proporzionalmente diminuiti di -3,2% i mutui di 25 anni. In aumento anche la classe di importo erogata tra 50 e 100 mila euro, che rimane anche la più erogata, salita ora al 37% (+4,4%). Spostandoci, invece, sui dati relativi al Loan To Value, ovvero l’importo percentuale del mutuo rispetto al valore complessivo dell’immobile, l’Osservatorio MutuiOnline.it segnala un innalzamento al 16% (+4,47%) delle quote 31-40%, a fronte di un calo delle quote 50-60% ora scese al 9% (-7,1%). A livello geografico le quote di mutui erogate attraverso MutuiOnline.it al Sud e sulle Isole sono risultate in calo su totale e registrano ad agosto rispettivamente 5% (-7%) e 7% (-3,2%). L’importo medio erogato nel mese scorso, infine, è dato ancora in calo: da 128.060 euro è passato a 120.959 euro. 5.Come cambia l’uso dello spazio domestico

Censis Gli italiani utilizzano sempre più intensamente la propria casa per svolgere attività diverse, anche grazie alle molte dotazioni tecnologiche di cui sono fornite oggi le abitazioni. In questa tendenza, lo spazio domestico più utilizzato è il soggiorno, ambiente comune multiuso, non a caso chiamato dagli anglosassoni «living room», definizione che sottolinea la dimensione di relax e socializzazione. È oggi il luogo preferito dagli italiani per guardare la televisione (lo fa il 52,7%), ma anche per leggere libri e giornali (35,1%), e persino per navigare in Internet (27,8%). Questa prevalenza deriva anche dal cambiamento sia della struttura sociale, sia delle stesse abitazioni. Abbiamo assistito in questi anni alla progressiva riduzione della dimensione media delle famiglie, con la diminuzione delle coppie con figli (-4,8% tra il 2000 e il 2010) e, soprattutto, con il boom del numero di persone che vivono da sole (+38,9%) e delle coppie senza figli (+20,2%). Ne deriva che, da un lato, laddove la casa di cui si dispone è ampia, spesso si tende a utilizzarne solo alcuni ambienti (come nel caso degli anziani soli) e, dall’altro, quando la casa si acquista sul mercato, si tende a comprare unità immobiliari di superficie contenuta. Nel 2011 in Italia i monolocali e le abitazioni di taglio piccolo hanno rappresentato ben il 35% del numero totale delle compravendite. Se la famiglia e la casa si rimpiccioliscono, l’ambiente di vita domestico tende a coincidere con il soggiorno. Vi sono naturalmente differenze significative soprattutto in relazione a giovani e anziani. Nei comportamenti quotidiani, i giovani di 14-29 anni si distaccano fortemente dalle altre fasce di età, in quanto tendono prevalentemente a confinarsi nei propri spazi. La maggior parte legge libri e giornali (42,3%), naviga in Internet (38,4%) e ascolta la radio (30%), nella propria camera da letto, mentre in seconda battuta i giovani tendono a spostarsi indifferentemente nei vari ambienti della casa. Di contro, le fasce di età più elevata (65-80 anni), preferiscono svolgere queste attività negli spazi comuni dell’abitazione ma, oltre al soggiorno, attribuiscono una notevole importanza alla cucina; nel caso della tv, la percentuale di anziani che la

È aumentata la quota di finanziamenti con durata di 15 anni

Nel 2011 in Italia i monolocali e le abitazioni di taglio piccolo hanno rappresentato ben il 35% del numero totale delle compravendite

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guardano in cucina è pari al 37,9%, nel caso della radio la percentuale è del 27,6%, per la lettura è il 22,2%. La televisione sembra ridurre in parte le differenze intergenerazionali, dato che viene vista prevalentemente in soggiorno senza differenze significative in relazione all’età. Oltre alla crisi, a far restare più a casa gli italiani sono le tecnologie che hanno trasformato lo spazio domestico in un luogo di lavoro, in una centrale per l’informazione, per lo svago e per la lettura. Abbiamo case più piccole per famiglie più piccole che fanno però molte attività diverse. Per i progettisti e le imprese di costruzione la sfida è pensare nuove tipologie residenziali non più basate sulle vecchie divisioni funzionali in zona giorno e zona notte, ma come total body utilizzabili 24 ore su 24. Un movimento culturale che potrà servire pure a riaccendere il desiderio immobiliare. Senza dubbio la casa è destinata in futuro a essere sempre più tecnologica. Ma verso quali dotazioni si indirizza in questo momento la domanda delle famiglie? La tecnologia nettamente più richiesta è quella oggi meno presente in casa, cioè quella legata al risparmio energetico. Il tema è segnalato da ben il 51,8% degli intervistati, senza divari significativi in relazione all’età, segno che l’attuale fase di crisi, il dibattito sulla questione energetica e ambientale, nonché l’introduzione delle detrazioni fiscali per chi investe sull’efficienza energetica del proprio immobile, in questi ultimi anni hanno fatto crescere nelle famiglie italiane una forte consapevolezza della centralità del tema. Il settore dell’edilizia presenta, insieme a quello dei trasporti, il potenziale più alto di risparmio, se si tiene conto che in Italia due terzi degli edifici sono stati realizzati prima dell’entrata in vigore dei primi provvedimenti sull’efficienza energetica (che risalgono al 1976) e non presentano, quindi, alcun tipo di accorgimento al riguardo. Tra le tecnologie di cui si sente maggiormente il bisogno seguono i dispositivi antifurto per la sicurezza domestica, la cui necessità è messa in primo piano da circa un quarto del campione (24,3%). Grazie soprattutto al peso delle risposte delle fasce di età più elevate, si collocano in terza posizione le tecnologie di supporto all’assistenza degli anziani, come i dispositivi salvavita e di telesoccorso, i rivelatori di fumo, ecc. (16,9%). Per circa il 30% degli intervistati tra 65 e 80 anni questa è la tecnologia domestica oggi più utile. Infine, segnalano come prioritarie le tecnologie dell’intrattenimento domestico (home theatre, ecc.), e quelle legate al web (wireless, ecc.) soprattutto i residenti delle grandi aree urbane (le città con più di 500mila abitanti). 6. Efficienza energetica

Domotecnica Enel Energia

Le case degli italiani hanno impianti poco efficienti, in cui le caldaie tradizionali, adottate dal 64% delle famiglie, superano nettamente le tecnologie che offrono maggiore risparmio, come quella a condensazione (18%) o le pompe di calore. Nonostante ciò, l’attenzione nei confronti dell’efficienza energetica è molto elevata: il 43% delle famiglie è disponibile a valutare ed eventualmente realizzare interventi di riqualificazione, mentre il 13%, ovvero circa 3,3 milioni di famiglie, dichiara di aver programmato, nel corso dei prossimi 12 mesi, interventi per adeguare le proprie abitazioni. Oltre a motivi economici come il risparmio in bolletta, è la fiducia nei confronti di chi eseguirà i lavori a spingere gli italiani a effettuare interventi. Per rendere più efficiente la propria casa, le famiglie preferiscono la professionalità e la familiarità degli artigiani specializzati, ovvero di installatori che siano in grado di seguirli passo passo in questo processo. Un elevato grado di fiducia è riconosciuto dalle famiglie anche alle utilities fornitrici di elettricità e gas, in particolare per la consulenza e la preventivazione dei costi.

Senza dubbio la casa è destinata in futuro a essere sempre più tecnologica. La tecnologia nettamente più richiesta è quella oggi meno presente in casa, quella legata al risparmio energetico

Circa 3,3 milioni di famiglie dichiara di aver programmato interventi per adeguare le proprie abitazioni

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7. Consulta Nazionale dell’Intermediazione Immobiliare Fimaa, Anama e Fiaip

La Consulta Nazionale dell'Intermediazione Immobiliare si è riunita a Roma per riprendere l'attività dell'organismo unitario di rappresentanza della categoria. A guidare il tavolo sarà la Fiaip con il suo Presidente Nazionale Paolo Righi, che coordinerà i lavori della Consulta fino al dicembre del 2013. A seguire la Fimaa per l’anno 2014, mentre dal 2015 toccherà all'Anama per i dodici mesi successivi. Sul tavolo le priorità condivise sono state quelle dell’apertura di un tavolo di confronto con il Governo, per elaborare provvedimenti urgenti volti a far ripartire il mercato immobiliare. La creazione di una rappresentanza dell’intera filiera del Real Estate al fine di rappresentare al meglio le istanze di un comparto, che oggi incide sul Pil per una quota pari al 20%. Nella riunione è stato inoltre posto l’accento sulla necessità di riformare la Legge 39/89 per rendere più attinente l’attività di agente immobiliare alle mutate esigenze di un mercato in continuo cambiamento. Tra queste la Legge 57 del 2001 ed il praticantato, che opportunamente adeguato alla recente normativa del lavoro, può diventare uno strumento importante per intraprendere l’attività di agente immobiliare. La volontà espressa dalle tre Associazioni è quella di rappresentare, unitariamente, le istanze di una categoria che sta subendo pesantemente i contraccolpi della crisi.

Un tavolo di confronto con il Governo per elaborare provvedimenti urgenti volti a far ripartire il mercato immobiliare