IL VALORE DI MERCATO DEI TERRENI AGRICOLI

L’ingegnere ed i metodi di stima

RELATORE ING. FLAVIO TRESOLDI

L IBERO PROFESSIONISTA

MANTOVA 03/12/2019

IL PROFESSIONISTA TECNICO IN AMBITO ECONOMICO ESTIMATIVO


La metodologia con cui si effettuano le stime non può più essere quella basata sulla esperienza e

conoscenza (esclusi i giudizi di stima).

- La metodologia deve essere tracciabile e riconosciuta come valida.

- Le scelte condivisibili.

- Le ipotesi verificabili e/o ancorabili a dati il più possibile oggettivi

-Sul mercato professionale compare la figura del Valutatore certificato.

-L’ingegnere potrebbe avere tutti i titoli e requisiti per esserlo senza bisogno di ulteriori iscrizioni ad

albi etc. ma di fatto, per poter dimostrare la sua qualifica, è costretto a ricercare una validazione che

purtroppo anche la qualifica “Certing” non riesce a garantire.

-Vediamo quindi quali sono le principali metodologie di stima e quale possa essere il ruolo

dell’ingegnere in ciascuna di esse; parleremo, in modo molto sintetico

- del metodo comparativo di mercato (MCA)

- della stima per capitalizzazione diretta (GRM)

- della stima con l’analisi dei flussi di cassa scontati (DCFA)

- della stima mediante costo di riproduzione deprezzato

Ma l’ingegnere può e sa redigere una stima?.

Metodo comparativo di mercatoE’ il metodo principe per la determinazione del “Valore di mercato” cioè sul valore che viene definito come scopo delle valutazioni immobiliari e si basa sulla comparazione dei prezzi di mercato:

esige però due condizioni:

- la conoscenza del mercato

(cioè i prezzi di transazioni realmente avvenute in un arco di tempo ragionevolmente vicino all’epoca della stima)

- la comparabilità del bene

(cioè l’omogeneità delle caratteristiche degli immobili che si vanno a comparare).


Metodo comparativo di mercato

- la conoscenza del Mercato

◦ Attualmente in Italia non è possibile (se non parzialmente) né conoscere i prezzi di vendita degli immobili né le caratteristiche degli immobili che non siano quelle del soggetto della stima.

◦ La richiesta delle planimetrie catastali al sistema Sister può essere fatta solo con delega espressa e firmata dalla proprietà



Metodo comparativo di mercato◦ la comparabilità del bene

cioè l’omogeneità delle caratteristiche degli immobili che si vanno a comparare.

In un mercato come quello italiano che presenta

- tipologie immobiliari molto diverse fra di loro

- situazioni locali molto particolari (centri storici, località turistiche etc.)

- immobili vincolati (sovrintendenza, vincoli urbanistici, vincoli ambientali etc.)

- scarsità di mercato (soprattutto nelle periferie e zone periferiche)

questo metodo potrebbe perdere significato sopratutto per la scarsità di mercato

(problema anche dell’Agenzia nel reperimento di immobili campione per la riforma del catasto).

Può funzionare benissimo nei grandi centri urbani ed in una dinamica di mercato vivace


Metodo comparativo di mercato- Alcune società forniscono la possibilità, a pagamento, di disporre degli atti pubblici di compravendita degli immobili in determinate zone.

- Anche dalla piattaforma SISTER dell’Agenzia delle entrate si possono ricercare gli atti pubblici con pagamento di visure ipotecarie.

- Da questi atti si possono dedurre il prezzo, la planimetria catastale (se rogato negli ultimi tempi), la sup. catastale, il livello di piano, la certificazione energetica ma non lo stato manutentivo, la qualità delle finiture e/o la dotazione impiantistica (specie se non centralizzata).

- Tutti questi dati (che vengono definiti caratteristiche marginali), vanno comunque omogeneizzati alle caratteristiche dell’immobile in valutazione (che potrebbe avere anche caratteristiche costruttive, epoca di costruzione, stato manutentivo, orientamento, livello di piano differente), all’epoca della stima (se il prezzo noto si riferisce ad un semestre diverso da quello in considerazione) e riportati ad un prezzo medio a mq..


- Di seguito un esempio

di comparazione con stima

fatta dall’Agenzia delle Entrate

I° parte. Ricerca di un comparabile

Di fianco i dati ricavabili dall’atto (e da Google map)


- seconda parte

della scheda.


Qui si riporta un esempio di tabella di comparazione degli elementi marginali così come redatta in una stimaEffettuata dall’agenzia delle entrate in occasione di un’asta pubblica Terza parte


Cui segue la tabella di valutazione ( si rimanda al volume MOSI Manuale Operativo stime immobiliariAgenzia del territorio edito da Franco Angeli ) IV° parte


La ricerca di elementi di comparazione può essere effettuata anche con iprezzi richiesti in rete.Attualmente i prezzirichiesti sono abbastanzaaderenti al prezzo finale e soprattutto nelle schede dipresentazione vengono spesso indicate anche le planimetrie catastalinonché rapporto fotograficoimmobile.

Vedi a lato


In assenza di dati o per conferma o verifica delle indagini di

mercato, si possono consultare i prezzi medi di mercato

dell’osservatorio del mercato immobiliare OMI o di altri borsini

immobiliari.


All’interno di questo metodo di stima

che ruolo può avere il tecnico (ingegnere)?.Se ben eseguito questo metodo non è per niente semplice anche se con un foglio di calcolo

elettronico tutte le comparazioni possono essere effettuate in modo relativamente veloce.Per una corretta valutazione sarebbero necessarie le capacità di valutazione

- Dello stato manutentivo, - Della qualità e tipologia delle finiture- Della distribuzione interna dei locali- Della dotazione impiantistica- Della tipologia strutturale e del suo stato conservativo (immobili da ristrutturare)- Dell’influenza sul mercato di alcuni parametri locali (affaccio, orientamento, accessibilità etc.)

Attualmente è il metodo più usato (anche se non in modo del tutto corretto) dagli agenti immobiliari e dai valutatori a livello inferiore e questo sia che si comparino prezzi reali che richieste di mercato.

E’ un metodo che si presta a una meccanizzazione spinta per cui è ragionevole pensare che entro breve si possano trovare in commercio programmi totalmente automatizzati (previa scrematura di dati di ingresso) che però dovrebbero avvalersi di una serie di dati attualmente non completamente disponibili.


Metodi finanziari: capitalizzazione dei redditiSi basano sulla capacità di un immobile di fornire un reddito e sulla conseguente semplicissima formula dell’interesse a fine anno garantito da un determinato capitale.Rendita = capitale per interesse R = C * i

R= rendita (in genere canone di locazione che si configura come rendita annuale posticipata)

C = capitale (il valore di mercato che noi cerchiamo) i= tasso di capitalizzazione

Da questa formula si ricava C= R/i E’ importante notare come il valore C sia inversamente proporzionale al tasso i per cui passando dal tasso 4% al tasso 8% il valore C si dimezza.


Metodi finanziari:capitalizzazione dei redditiConoscendo Canone di affitto R e tasso di redditività si può ricavare il valore di mercato;

C= R/iConoscendo Valore di mercato e canone di affitto si può ricavare il tasso (saggio lordo) di redditività;

i=R/CConoscendo Valore di mercato e il saggio lordo di redditività si può ricavare il canone di locazione;

R= C*iIl problema è; dove troviamo i due dati che ci servono per calcolare la quantità di volta in volta incognita?.

La risposta è sempre; dal mercato!Di seguito si userà r anziché i e verrà chiamato saggio di redditività


Metodi finanziari: capitalizzazione dei redditiLa conoscenza del canone di locazione può essere effettuata solo avendo a

disposizione la conoscenza di un N° sufficiente di contratti di locazione (di cui però si conoscano anche le sup. omogeneizzate e non solo l’importo finale).

In alternativa si può ricorrere alle tabelle dell’OMI da cui, conoscendo valori medi e canoni medi di locazione, si possono ricavare forbici di valori entro cui collocare la nostra valutazione dal tasso di redditività.

In ulteriore alternativa il saggio di redditività r (anche saggio lordo di capitalizzazione) va costruito.

In questo tipo di valutazioni viene correntemente usato il

GRM (gross rent multiplier) che è l’inverso del saggio lordo di capitalizzazione (r)

GRM = 1/r


anche il GRM va omogeneizzato

e aggiustato sulla base delle

caratteristiche dell’immobile.

Di fianco la tabella di

aggiustamento proposta

dall’Agenzia delle Entrate

Vedi MOSI

Il GRM finale sarà la somma

GRM = GRM medio +∑ A - ∑ D

∑ A = sommatoria aggiunte

∑ D = sommatoria detrazioni


INGEGNERI E METODI DI CAPITALIZZAZIONE DIRETTA

Il ruolo del tecnico ingegnere in questi metodi è piuttosto limitato in quanto

per definizione sono metodi finanziari quindi le relazioni sono governate dalla

matematica finanziaria.

Quando però di tratta di valutare le aggiunte e detrazioni al GRM la

conoscenza di alcuni parametri dell’immobile possono fare la differenza.

Non è comunque per nulla escluso che le relativamente semplici formule di

matematica finanziaria non entrino a tutto campo nella formazione e

conoscenza dell’ingegnere valutatore (che ha fondamentali di matematica tali

da consentire un agevole apprendimento delle basi statistiche e finanziarie

necessarie)


Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).

Il valore del bene è determinato dalla sommatoria dei flussi di cassa ad esso riconducibili ed attualizzati all’anno zero.

La relazione base che conduce alla determinazione del valore èn

V=∑ [Ft/(1+k)^t ] + Vf0t=0

Vanno inoltre individuati;

- Definizione dell’orizzonte temporale di riferimento- Flussi di cassa attesi- Determinazione del tasso di attualizzazione- Determinazione del valore finale residuo



Gli elementi da considerare per i flussi di cassa sono - Reddito annuo lordo

- Andamento inflazione

-Tempi di occupazione

- Quote di sfitto o inesigibiltà

- Costi di acquisto

- Costi di gestione

- Ogni altro elemento di costo o di incasso

-Vanno poi individuati

- La determinazione del tasso di attualizzazione

- La determinazione del valore in uscita.



Fonte MOSI



Questi metodi sono indicati per il calcolo del valore;

-delle strutture alberghiere

-degli uffici e terziario in genere,

-dei complessi immobiliari con locazioni in corso

- della stima delle aree edificabili (valore di trasformazione)



Oltre alla conoscenza dei flussi di cassa, elemento cardine di questa metodologia è la determinazione del

tasso di attualizzazione.Questo può essere ottenuto;

-Ricavandolo dalla conoscenza del tasso di attualizzazione applicato in analoghe iniziative immobiliari (noti prezzo e canone di locazione)- Calcolandolo costruendolo come somma di vari rischi imprenditoriali



La costruzione del tasso di attualizzazione (build up approach)Si può ottenere come sommatoria del rendimento in titoli privi di rischio

= Titoli Rf (risk free)

più rischi vari derivanti dal tempo, luogo e tipologia di investimento;= Rischi vari

-Rischio immobile . Immobile obsoleto, difficoltà di fruizione e accessibilità, localizzazione poco richiesta

-Rischio mercato . Inaffidabilità e insolvenza affittuario, periodi di crisi del mercato locativo,

-Rischio illiquidità . Necessità improvvise di liquidità congelate dall’investimento

-Rischio sistema . Rischio instabilità politica e finanziaria

-Rischio delinquenza . Nei periodi di sfittanza per vandalismi e furti di rame, infissi, componenti impiantistiche etc.



Il tasso di attualizzazione si ottiene quindi come K= Rf + (Rimm + R m + Rill +Rs +Rd +…….)

In presenza non solo di capitali propri (che vengono in genere indicati con E)

ma anche di debito (prestiti bancari, in genere indicati con D)

si deve tenere conto anche di un tasso di sconto che in genere è composto dal rendimento IRS a 10 anni + una maggiorazione

globale di rischio (spread) applicata dal sistema bancario. i = Irs + spread



Nel caso di compresenza dei due tipi di capitale (proprio e di debito), classico nel caso di stima del valore di trasformazione, deve essere calcolato il tasso medio di capitalizzazione (WACC = Weighted Average Cost of Capital )

WACC= k*E+ i*D

Con E e D quote % di capitale proprio e di debitoK tasso di capitalizzazione e i tasso di sconto.

Vi sono altri metodi di costruzione del tasso di capitalizzazione (CAPM , APT, etc, vedasi nel caso MOSI cap. 6.2.4.2 e segg. e autori vari)


Esempio di calcolo di immobile industriale locato col metodo DCFA.


Calcolo di valore di un’area col metodo di trasformazione (fonte Agenzia Entrate)


INGEGNERI e DCFA

Mentre nelle valutazioni basate quasi esclusivamente sulla redditività, cioè alberghi e strutture terziarie locate, il ruolo dell’ingegnere è piuttosto relativo (ancorché perfettamente in grado di effettuare tali stime), l’ingegnere diventa fondamentale nella stima dei valori delle aree (stima valore di trasformazione) in quanto si tratta di conoscere e prevedere con sufficiente precisione i costi di costruzione ed i costi accessori (urbanizzazioni, oneri, sistemazione esterne etc.) delle tipologie edilizie che verranno edificate oltre che le previsioni di mercato.

Grossolani errori di valutazione dei costi e dei prezzi di vendita futura hanno portato a clamorosi fallimenti di operatori immobiliari e disastrosi (per gli investitori) esiti di fondi immobiliari!.


IL METODO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO (cost approach)

Questo metodo si applica quando di fatto non esistono possibilità di comparazione.E’ il metodo più usato nella stima dei complessi industriali.Si basa sulla individuazione dei costi di riproduzione dell’immobile e del calcolo della vetustà delle sue componenti.La relazione che ci consente di ricavare il valore del soggetto in valutazione è;

V= ∑ costi(area + costruzione + utile imprenditore) - ∑ deprezzamenti.

Fra i vari metodi è quello meno legato al mercato immobiliare.Infatti la ricerca di mercato deve essere ristretta al valore dell’area edificabilee qui l’ing. deve valutare quanta area sia necessaria per la costruzione e quanta sia eventualmente l’area di edificabilità residua disponibile (o carente).



Per i costi di costruzione, oltre al computo metrico sintetico delle singole componenti (per chi lo sappia fare con sufficiente approssimazione) possono essere utili le informazioni sui prezzi delle tipologie edilizie del volume edito dalla DEI ed a cura del collegio ing. e arch. Di Milano (anche se vanno prese con molta precauzione).



La vetustà dell’immobile può essere valutata con la formula non lineare.

∆p=[(Ai+20)²/140 – 2.86]

Quando l’immobile si compone di parti aventi una vita media diversa (struttura, infissi, impianti, componenti particolari etc.) la vetustà viene calcolata per ogni componente percentuale per poi essere portata a una % media di vetustà.

Anche in questo caso il volume della DEI ci aiuta ad individuare le % di incidenza delle singole componenti.



Un esempio di calcolo col metodo di riproduzione deprezzato.


INGEGNERI E METODO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO

Questo metodo dovrebbe essere il metodo di stima riservato agli ingegneri.

Infatti presuppone la conoscenza delle varie tipologie edilizie con cui l’immobile è stato costruito o potrebbe essere ricostruito e, nel caso siano da stimare componenti impiantistiche anche la conoscenza dei costi di riproduzione di dette componenti e delle relative vite medie (ai fini del calcolo della vetustà).


L’ingegnere e la differenza fra valore e prezzo (alcune considerazioni personali)

E-Valuation ai valutatori collegati, in un recente messaggio (12/09/2018), chiede testualmente

“Cos'è più importante il Prezzo o il Valore di casa Tua?. ”

Prezzo e valore sono quindi due cose diverse!.

Nei procedimenti estimativi non si parla mai di “valore” di un bene ma di “valore di mercato” e questo

ultimo è collegato ad un altro termine cioè il “prezzo” nella definizione UE che recita testualmente; “valore di

mercato è il prezzo cui un terreno o un edificio può essere ceduto ………..”, quindi il valore è rimandato al

corrispettivo di una trattativa.

Ma le persone comuni hanno in genere il concetto di “valore” come una di quantità ben definita ed

intrinseca dell’oggetto o del bene, e non una quantità soggetta a variazioni, e collegano semplicemente il

valore al prezzo cioè Valore = Prezzo .

Negli EVS (standard europei di valutazione immobiliare) prezzo e valore sono legati dal termine “mercato”, e

se ne deriva che il “valore” da stimare non è qualcosa di intrinseco al bene, come anche la mia formazione

ingegneristica mi porterebbe a ritenere, ma frutto di una transazione funzione del mercato.


Solo quando ho invertito l’equazione tutto ha cominciato a essermi più chiaro.

Infatti invertendo la definizione cioè definendo non il valore ma il prezzo si può

definire;

Prezzo = mercato di un bene che ha un determinato valore.

Prezzo (P) = mercato x valore (V).

Si tratta ora di definire il “mercato” ma è abbastanza facile definirlo come

rapporto fra la quantità di domanda (Qd) e la quantità di Offerta (Qo).

La relazione comincia a diventare ingegneristica;

P= [Qd/Qo]xV


Innanzitutto comincia a chiarirsi come il valore V possa essere

definito come;

V = una quantità determinata o determinabile ed intrinseca

dell’immobile, dell’oggetto o dell’entità in valutazione ed

individuabile come il costo di produzione di un bene o di resa

disponibile di un bene in un determinato luogo o in un determinato

tempo, maggiorato di una percentuale per remunerare il produttore o

chi lo avesse reso disponibile.

In secondo luogo il rapporto fra due quantità consente di fare

considerazioni al limite.


Quando la quantità di domanda tende a zero (Qd0)

il rapporto Qd/Qo tende a zero e quindi il prezzo tende a zero

indipendentemente dal valore dell’immobile!.

Quando l’offerta tende a zero (Qo0)

il rapporto Qd/Qo tende all’infinito e quindi il prezzo tende all’infinito

indipendentemente dal valore dell’immobile!.

Quando entrambe le quantità tendono a zero,

quindi scarsissima domanda e scarsissima offerta, il valore del

rapporto tende ad essere indeterminato quindi qualsiasi risultato

diventa possibile.


Il prezzo si può esprimere quindi come P= V * Qd/Qo

Chiamando il rapporto Qd/Qo “bisogno” ed individuandolo con la lettera B, la

relazione diventa comprensibile anche ad un inesperto perché si può scrivere

come;

Prezzo = Bisogno x Valore [ P=BxV]

e diventa facile comprendere come, in funzione del bisogno si possano pagare

prezzi superiori o inferiori al valore di un bene.


Per Qd< di Qo (prevalenza di offerta = scarsità di bisogno) il rapporto è

inferiore ad 1 quindi il prezzo tende ad essere inferiore al valore.

Per Qd> di Qo (prevalenza di domanda = abbondanza di bisogno) il

rapporto è superiore ad 1 quindi il prezzo tende ad essere superiore al

valore.

Quando entrambe le quantità tendono a zero, cioè quando non vi sono

compravendite di riferimento o richieste di acquisizione di riferimento, il

prezzo diventa, come già detto sopra, indeterminato e indeterminabile.

Solo quando le quantità di domanda e di offerta sono numericamente

significative e si equivalgono (condizione di ordinarietà) il rapporto

vale ~1 ed il prezzo tende a corrispondere al valore.


Una volta legato il prezzo al bisogno ho potuto spiegare ai miei clienti che il loro bellissimo

immobile costruito benissimo e con una serie di bellissimi accessori (e che quindi si poteva

affermare che avesse un valore elevato) non riusciva a spuntare nemmeno il costo di costruzione

semplicemente perché, in quella zona e con quelle caratteristiche, nessuno era disponibile

all’acquisto (non c’era bisogno di quell’immobile) e solo un livello di clientela con disponibilità

economiche molto inferiori poteva essere interessata a rilevarlo.

Allo stesso modo ho potuto condividere con cliente operatore immobiliare la scelta di non

acquistare terreni anche offerti a prezzi stracciati (rispetto ad alcuni anni or sono) perché in quella

zona (con percentuali di abitazioni in proprietà prossime all’unità e con grande offerta di usato o

invenduto) non c’era alcun bisogno di nuove costruzioni, di quel livello, nemmeno a prezzi

stracciati.

Sempre utilizzando la stessa formula P=BxV, alla domanda “ma quell’immobile vale il prezzo che

mi viene richiesto” ho potuto rispondere che pur non valendo a mio avviso il prezzo richiesto, le

necessità impellenti dell’acquirente e la mancanza di alternative valide facevano propendere per

l’acquisto.

Ad analoga richiesta, ma in presenza di grande offerta e valide paragonabili alternative, ho risposto

che si sarebbe potuto sicuramente spuntare un prezzo inferiore a quanto richiesto.

.


Grazie per l’attenzione!.

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