I Pilastri Dell'Investimento Immobiliare

8/7/2019 I Pilastri Dell'Investimento Immobiliare

http://slidepdf.com/reader/full/i-pilastri-dellinvestimento-immobiliare 1/13



I pilastri dell’investimento immobiliare p .2

www.AstaSemplice.com ©copyright 2007/2011 - tutti i diritti riservati.

Introduzione.

Nell’ ultimo decennio vista la situazione economica-sociale sempre

più indebitata e insicura; garantirsi un futuro economico è

diventato il pensiero più ricorrente e preoccupante delle

generazioni che si stanno avvicinando alla pensione , ancora di più

per quelle che la pensione forse non la vedranno mai.

Grazie a dio le opportunità per conseguire quest’ obbiettivo

esistono, e sono alla portata di quasi tutti:

I mercati azionari (azioni, opzioni, forex, commodities, fondi),

internet (commercio on-line, creazione di community), e

naturalmente gli immobili.

Una delle esperienze che presto o tardi nella vita dobbiamo

affrontare è quella di confrontarci con il mercato immobiliare, vuoi

per acquistare la desiderata prima casa, vuoi perché un parente o

un genitore ha lasciato in eredità la casa in campagna o perchè

l’amico sempre a caccia di opportunità ci ha proposto un “vero

affare” per acquistare un appartamento da frazionare.

Alzi la mano chi non ha sognato, almeno una volta, di avere il

proprio piccolo “Impero immobiliare” e vivere di rendita?

La proprietà di piccole unità immobiliari (villetta bifamiliare, mono

o bi locali, appartamenti per vacanze) è la strada più utilizzata per

costruirsi una rendita extra e garantirsi un futuro tranquillo.

Il piccolo investitore immobiliare può utilizzare le piccole proprietàper far crescere il proprio patrimonio (rendita) in 6 diverse

modalità:

1) Entrate derivanti da locazioni (affitti).

2) Incremento di valore della proprietà (plusvalenza).

3) Creare valore aggiunto (ristrutturazioni).





4) Comprare a sconto e rivendere (trading immobiliare).

5) Benefici fiscali (…..)

6) Estinzione del mutuo (ammortamento).

Nei capitoli successivi individueremo i componenti che creano un

buon investimento. Quali fattori valutare mentre stai costruendo il

tuo futuro finanziario?

Come valutare un’ opportunità d’ investimento?

Nel seminario “Aste & Stralci” scoprirai nel dettaglio tutte le

strategie per valutare, scegliere e comprare a sconto immobili.



Gli indicatori di un buoninvestimento.

Nessuna particolare classe d’investimento si può definire migliore

di un’altra, un investitore accorto esamina sempre ogni aspetto di

un’opportunità d’investimento e considera prezzo e rischio.

Gli indici di mercato e le tendenze possono fornire indicazioni utili

ma è saggio non basare le proprie decisioni su indicatori così

generici.

Il tuo obbiettivo come investitore è di proteggere e far crescere il

tuo capitale con scelte personalizzate coerenti con i tuoi obbiettivi.

Andiamo ad esaminare i fattori che ci aiutano a capire che tipo di

ritorno (guadagno) ottenere su una particolare operazione e come

questa rientra negli obbiettivi che mi sono dato.

1) Cash Flow Uno degli elementi da valutare di un investimento è il cash flow

(flusso di cassa o guadagno passivo ) che questo genera nel

tempo. Per esempio,se si possiedono delle azioni, il guadagno si

ottiene dalla distribuzione dei dividendi, nel caso di reddito da

immobili è ottenuto dall’affitto generato annualmente.

Quando si determina il valore totale di un asset bisogna

considerare la rivalutazione dello stesso nel futuro insieme a

quanto reddito andrà a generare nello stesso periodo.

2) Valore ($$$) accumulato.

Obbiettivo principale per ogni investitore è costruire la propria

solidità finanziaria accumulando valore nel tempo.

Ci sono alcuni fattori che aiutano a raggiungere questo obbiettivo:





• Plusvalenza: Il classico investimento immobiliare è

comprare ad un prezzo (possibilmente a sconto) e rivendere

il bene ad un prezzo superiore. Questo incremento è

chiamato plusvalenza.

• Leva finanziaria: La capacità di controllare delle

proprietà con un valore reale più alto del capitale

effettivamente investito. Si ottiene generalmente con

finanziamenti bancari ed è uno strumento potentissimo per

aumentare gli utili.

• Creare valore aggiunto : Apportare modifiche ad unbene (in questo caso un immobile) tali da aumentarne il

valore di mercato. Il caso più tipico negli immobili è

comprare un tri-quadri locale e frazionarlo in due unità più

piccole. Il valore delle due unità è maggiore della singola

originale. In un immobile da affittare ,eseguire dei lavori di

migliorie o proporlo completamente arredato.

• Vantaggi fiscal i: Ci sono particolari manovre operative

che possono avvantaggiarsi di favorevoli condizioni fiscali (ad

esempio le agevolazioni per la classificazione energetica

degli stabili).

3) Protezione contro l’inflazione.

Una delle minacce più concrete sugli investimenti a lungo

termine è sicuramente l’inflazione. Storicamente l’inflazione è

stata responsabile della diminuzione del potere di acquisto del

denaro per circa il 3,2% annuale. Quando stai considerando

diverse forme d’ investimento è sicuramente saggio considerare

quale sarà l’impatto dell’inflazione sui guadagni futuri.





4) Protezione del capitale.

La volatilità si riferisce alla tendenza del prezzo di un bene di

fluttuare (variare) bruscamente in un periodo di tempo definito.

Beni che sono soggetti a rapidi cambiamenti di prezzo (in alto o

in basso) possono diventare delle scelte difficili per individui con

una bassa tolleranza al rischio. La volatilità relativa di un

investimento aumenta il rischio che il prezzo del bene scenderà

al di sotto del prezzo di acquisto.

Per esempio se avessi investito nell’indice del NASDAQ intorno

al 2000 (il momento di picco del mercato) avresti perso unasignificante parte di capitale visto il declino drammatico (e

permanente) dei prezzi.



Come si misura un buoninvestimento.

Adesso scopriamo come un investitore valuta le diverse

opportunità d’ investimento secondo lo schema che abbiamo

appena visto.

• Cash Flow

Il valore di un investimento si misura in parte anche per lacapacità di generare reddito annuale continuo, molti investitori

hanno come obbiettivo la creazione di un sostanziale reddito

automatico annuale proprio in questo modo. Prendiamo come

esempio il flusso di reddito generato dai dividendi azionari. Nel

giugno 2006 la media dei rendimenti annuali (Stock Dividend

Yield) per l’indice S&P500 era del 1,8%, quello del DowJones

Industrial Average era del 2,3%. Il reddito medio netto generatoda un immobile locato, opportunamente selezionato, nel peggiore

dei casi è mediamente del 3-4%.

Un milione di euro investiti in azioni potrebbero fruttarti 20/25mila

euro annuali , mentre con lo stesso capitale investito su più

immobili in locazione potresti generare un cashflow di 48/55mila

euro per lo stesso periodo.

• Accumulo di capitale – Plusvalenza

Quando guardiamo al passato per prendere delle decisioni future,

di solito diamo più peso agli avvenimenti recenti nel tempo, quelli

che nella memoria collettiva sono stati periodi di crescita

straordinaria dei mercati azionari. Il periodo dal 1981 al 2001 è





stato testimone di una crescita inarrestabile dei mercati azionari (il

DJIA è cresciuto del 14% all’anno).

Durante questa fase gli investitori più accorti hanno approfittato di

questa crescita –apprezzamento- mantenendo intatto il capitale

iniziale. Sul lungo periodo la borsa non è sempre stata così

generosa e si sono visti periodi di crescita dei titoli modesti se non

addirittura negativi. Dal 1906 al 1981 lo stesso indice DJIA è

cresciuto solo al 2,75% annuale.

Mettere a confronto la crescita dei prezzi immobiliari con quella dei

mercati azionari è un po’ complicato possiamo tuttavia prendere

come riferimento nel mercato USA i prezzi medi delle single-family

home SFH (le villette per intenderci).

Nel periodo dal 1960 al 1982 e dal 2000 al 2007 i prezzi delle SFH

sono cresciuti più velocemente dell’azionario, mentre dal 1982 al

1999 è vero il contrario.

Anche se l’apprezzamento da solo non è un dato così rilevante,nel lungo periodo infatti le differenze tra i due mercati sono

minime, chi investe nel mattone ha la possibilità di far crescere il

proprio capitale più velocemente e con più controllo che

nell’azionario.

Per capire come andiamo a vedere come funziona la leva

finanziaria.

• La leva finanziaria

La leva finanziaria è un potente strumento per investire in

proprietà immobiliari. Se investi 100mila euro per acquistare un’

appartamento e in un anno cresce di 5.000 euro in valore

(ipotizzando zero costi), hai realizzato un ritorno di investimento





del 5%. Poniamo che invece ottieni un finanziamento del 90% e

investi direttamente solo 10.000 euro.

Con lo stesso aumento di valore annuale (5.000 euro) il tuo

capitale (diecimila euro) a prodotto un ritorno d’investimento del

50%!!

Le possibilità di far crescere il capitale con questo sistema sono

straordinarie, a patto di ottenere delle condizioni di credito

ottimali. Vediamo come.

Giovanni decide di comprarsi un piccolo bilocale nella città dove

vive. Anticipa il 20% del prezzo e riesce ad ottenere un muto per il

rimanente 80% a 30 anni.

Giovanni affitta l’appartamento e le entrate che ne ricava riescono

a coprire la rata del mutuo e le spese senza lasciare margine di

guadagno. Riesce appena a pareggiare i conti. Dov’è il vantaggio?

Giovanni sta accumulando un capitale prevedibile; anche

nell’ipotesi che l’immobile non si rivaluta nel tempo e la rata

d’affitto non aumenta, il capitale di Giovanni cresce ad ognipagamento della rata mutuo senza aggiungere soldi personali.

Questo gli permette di utilizzare ,in futuro, parte di questo valore

come acconto per un'altra operazione uguale.

Questo è il “segreto” di moltissimi piccoli immobiliaristi che piano

piano si costruiscono una rendita sicura e costante per il futuro.



• Creare valore aggiunto

Gli immobili offrono la possibilità quasi illimitata, di personalizzarli,

riorganizzarli, dividerli, ampliarli, ristrutturarli.

Tutte queste modifiche ,opportunamente pianificate, creano valore

aggiunto al bene e non solo, possono dare anche dei benefici a





livello fiscale. Si pensi alle attuali agevolazioni sulla riconversione

energetica degli edifici e quello sugli ampliamenti strutturali.

• Protezione contro l’inflazione

Un buon investitore non dovrebbe mai sottovalutare il potere

erosivo dell’inflazione, anche piccole variazioni di percentuale

possono diminuire sensibilmente il potere d’acquisto di futuri

cashflow positivi. Gli investimenti nel mattone storicamente hanno

prodotto incrementi costanti nei valori delle proprietà e delle

rendite generate da esse, anche durante periodi di forte inflazione.Lo scenario attuale del mercato immobiliare riporta delle variazioni

negative dei prezzi del tutto trascurabili (5/7% di calo delle

quotazioni) e solamente in alcune zone di mercato (tipicamente gli

immobili delle categorie popolari), anche dopo il cataclisma

economico che ha scosso mezzo pianeta.

Le condizioni per cui i prezzi immobiliari possono diminuire sono

legate a crisi economiche particolarmente pesanti o in presenza di

un offerta superiore alla domanda.

La temuta “bolla immobiliare” non è mai veramente scoppiata ,

come è successo negli USA, semmai stiamo assistendo ad un

notevole rallentamento delle trattative.

Non solo le proprietà mantengono il loro valore durante periodi di

aumento dei prezzi ma anche durante le condizioni sono più stabili.

Quando l’inflazione è alta il valore è mantenuto alto dal costo delle

materie prime e quindi l’offerta di nuovo diminuisce, viceversa il

valore rimane identico o sale visto il minor tasso d’interesse e la

maggior possibilità d’accesso al credito.

Come abbiamo visto negli ultimi anni ,i prezzi del mercato

azionario possono salire oltre ogni ottimistica previsione e di





contro (e molto probabile) soffrire di perdite devastanti. La

volatilità intrinseca di questo mercato causa questi continui cambi

di direzione.

Confermando la statistica, i prezzi delle proprietà immobiliari

hanno mostrato un graduale costante aumento nel tempo,

nonostante sono stati soggetti anche loro ad una certa ciclicità di

mercato.

In aggiunta, mentre il valore delle proprietà è in parte legato

all’aumento nel tempo dello stesso (apprezzamento del bene), una

parte sostanziale è legata al cashflow annuale (locazioni) che può

generare.

Ricordiamo che una delle regole d’oro dell’investimento è di

preservare il valore del capitale. A differenza di società che

possono potenzialmente fallire , proprietà immobiliari ben

selezionate difficilmente subiranno un declino permanente del

valore, come abbiamo visto il valore immobiliare è molto meno

volatile di altri mercati come quello azionario, e quindi il più adattoa preservare il capitale originale.





Conclusioni.

E’ difficile indicare qual’ è la migliore forma di investimento nel

lungo periodo, è facile invece capire perché la proprietà di piccole

unità immobiliari messe a reddito ti può aiutare a costruire una

solidità finanziaria e un reddito (quasi) sicuro per il futuro. Gli

immobili offrono un apprezzamento quasi costante e producono un

reddito indiretto costantemente aggiustato all’inflazione corrente.

In più con l’uso della leva finanziaria ti permette di ottimizzare il

capitale per altre operazioni.

Un investitore che , passatemi la ripetizione, investe nella

formazione per capire a fondo queste opportunità è avvantaggiato

nel decidere e realizzare le migliori operazioni che il mercato

offrirà. Con gli strumenti che ti saranno forniti ai seminari

Astasemplice potrai cercare, valutare e capire a fondo le

opportunità che aste immobiliari, acquisti a sconto, operazioni diacquisto prima dell’asta, possono offrirti.

La formazione è la strategia giusta per raggiungere i tuoi

obbiettivi.

www.astasemplice.com

anche sul blog:

www.immobiliuniversity.com



I prodotti Astasemplice acquistali qui:

http://www.astasemplice.com/index.php?link=ebook

http://www.astasemplice.com/index.php?link=videocorsi

I Pilastri Dell'Investimento Immobiliare

Documents

Transcript of I Pilastri Dell'Investimento Immobiliare