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HI USA Real Estate Fund: a che punto siamo

Paolo Massi, Vice Presidente, Hedge Invest Sgr

Milano, 13 ottobre 2010

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Il mercato immobiliare USA

Il portafoglio preliminare

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HI USA Real Estate Fund

Agenda

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� Il mercato USA è l’unico settore immobiliare che riflette ancora interamente gli effetti della crisi, non avendo ancora mostrato in modo significativo elementi di ripresa (a differenza di altri, come l’immobiliare UK)

� I prezzi sono scesi in media del 35% (residenziale) e 45% (commerciale) dai massimi

� Ci sono vari segnali di una progressiva stabilizzazione nel settore residenziale

� Il settore commerciale è caratterizzato da una sostanziale dicotomia:

� Da un lato, gli immobili di qualità, a reddito, ubicati nei centri principali, che sono oggetto di crescente domanda da operatori istituzionali alla ricerca di rendimenti in un contesto di tassi di interesse bassi

� Dall’altro, gli immobili secondari, che spesso scontano anche a livello operativo la difficoltàfinanziarie dei proprietari, sotto pressione da parte delle banche, poco propense allagestione di attivi incagliati

Overview

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� Il quadro delle potenziali opportunità è molto favorevole: nei prossimi 2-3 anni verra’ a scadenza buona parte dell’enorme quantità di debito garantito da immobili (USD 3,5 tr) concesso negli anni del boom: considerando che al picco c’erano circa USD 6 trl di immobili e una riduzione dei prezzi del 40%, è evidente che gran parte degli operatori immobiliari non potrà rifinanziarsi

� Il mercato immobiliare USA presenta quindi oggi un profilo rischio/rendimento molto interessante

� In uno scenario deflattivo, la domanda da parte degli investitori istituzionali sarà elevata, fornendo agli operatori professionali una importante base per la monetizzazione dei loroinvestimenti

� In uno scenario inflattivo, gli immobili acquistati a forte sconto costituiranno la miglioreforma di copertura

Contesto e opportunitá

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Fonte: Bloomberg

� Dopo la scadenza degli incentivi fiscali in aprile, i dati sulle vendita di case nuove ed esistenti sono peggiorati� Gli indici dei prezzi hanno continuato la tendenza al rialzo, scontando un ritardo temporale di alcuni mesi� I dati sulla richiesta di nuovi mutui, sui permessi di costruzione e sulle vendite non completate di case sono invece

migliorati, anche se rimangono a livelli bassi in termini assoluti

Gli ultimi dati sono piuttosto contrastanti…

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n-10

S&P Case-Shiller Vendita nuove case Vendita case esistenti

Il settore residenziale


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� Il tasso di “affordability” ha raggiunto i livelli piú elevati degli ultimi 40 anni� Anche in presenza di un ulteriore assestamento dei prezzi, che rifletta i ridotti volumi di compravendita e l’elevato stock di

offerta, é probabile che i fondamentali del mercato non si discostino molto dai loro valori attuali� “Bouncing along the bottom” (+/- 5%) per alcuni anni é l’opinione prevalente degli operatori� La politica di investimento del fondo si basa sulla stabilizzazione del mercato e non sulla ripresa dei valori

…ma sembrano confermare che la stabilizzazione sia in at to

Il settore residenziale (continua)

Fonte: Capital Economics

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Il settore commerciale


� Lo stock di offerta nei diversi segmenti è a livelli naturali: la crisi è stata dal lato della domanda� Recenti transazioni dimostrano un tale interesse degli investitori per immobili di qualità e a reddito che i prezzi

sono in alcuni casi già tornati a livelli pre-crisi

Il crollo dei prezzi è stato generalizzato e molto piú velo ce di quanto accaduto in passato

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� In uno scenario di bassi tassi, gli investitori istituzionali in cerca di rendimenti stanno puntando al settore immobiliare� Preferiti sono gli immobili di qualità, a reddito, ubicati nei centri più importanti (NYC, Washington, Boston, S. Francisco)� Anche in presenza di una domanda crescente, il premio sui titoli di stato è vicino ai massimi storici

Gli immobili commerciali stanno attraendo sempre più inves titori nei mercati primari

Il settore commerciale (continua)

Fonte: National Council of Real Estate Investment Fiduciaries


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Strutturali

Finanziari

� Fondo di fondi chiuso, a richiamo, di tipo private equity immobiliare� 13 - 15 fondi di nuova raccolta� Gestori di lunga e provata esperienza nel real estate� Portafoglio diversificato con focus sugli immobili di qualità nei mercati più liquidi (NYC,

Washington, Boston, Los Angeles e S. Francisco)

� Obiettivo rendimento:� 15% IRR� 5% “cedola” annuale

� Tasso di cambio EUR/USD:� Classe in EUR: cambio coperto� Classe in USD: cambio scoperto

� Fiscalità: 12,5%

Elementi principali

Operativi

� Il fondo non è una scommessa sulla ripresa del mercato immobiliare USA ma sulla sua stabilizzazione

� La commissione di performance viene applicata solo dopo il rimborso intero del capitale e il pagamento di un rendimento dell’8% all’anno sul capitale investito

� Gli azionisti di Hedge Invest hanno investito 10 milioni di euro


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Profilo di cassa atteso *

*A mero scopo illustrativo; i valori effettivi possono variare in maniera significativa.


� Richiami progressivi di capitale, con frequenza massima trimestrale

� Distribuzione dei proventi derivanti da redditi o dismissioni

� Obiettivo di rendimento (IRR) annuale del 15% lordo con una cedola media sul capitale investito del 5%

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Anno

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Richiami capitale (sx) Distribuzioni proventi (sx) Flusso netto cumulato (dx)

Struttura finanziaria

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Marzo 2010

Apr - Giu 2010

� First closing� Primo richiamo di capitale (25%)

� Inizio attivitá investimento� Sottoscrizione primi quattro fondi

Lug - Sett 2010� Secondo richiamo (6%)� Sottoscrizione ulteriori due fondi

Ott – Dec 2010� Completamento due diligence su altri 4-6 fondi� Final closing del fondo (Dicembre)� Eventuale terzo richiamo (da definire)

Tempistica


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Prescreening(ca. 120 fondi)

Prescreening(ca. 120 fondi)

Screening(ca. 80 fondi)

Screening(ca. 80 fondi)

Valutazione iniziale(ca. 40 fondi)

Valutazione iniziale(ca. 40 fondi)

Due diligence

(20 fondi)

Due diligence

(20 fondi)

Shortlist / Rating(14 fondi)

Shortlist / Rating(14 fondi)

� Accesso a database specializzati

� Network gestore/HI

� Contatto con il fondo

� Informazioni preliminari

� Factsheet

� Presentazione di marketing

� Presentazione telefonica con il fondo/collocatore

� Incontro successivo

� Manager HI USA RE

� Membro comitato

� Primo incontro

� Gestore HI USA RE

� Scheda breve

� Due diligence operativa

� Revisione documenti

� Valutazione struttura fiscale

� Scheda rating


Investimento(6 fondi)

Investimento(6 fondi)

� Accordo di sottoscrizione

� Accordo trilaterale

� Versamento

Processo di investimento

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Composizione indicativa*

Per tipologia settoriale Per area geografica**

*In termini percentuali. A mero scopo illustrativo; i valori effettivi possono variare in maniera significativa.**Ubicazione del fondo


Single family, 22%

Multifamily, 25%

Office, 28%

Hotel, 8%

Industrial, 7%

Retail, 6%Altro, 5%

Single family Multifamily Office

Hotel Industrial Retail

Altro

New York, 66%

Los Angeles, 5%

Washington, 7%

San Francisco,

13%

Boston, 9%

New York Los Angeles Washington

San Francisco Boston

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2 fondi RMBS/CMBS 1 fondo NPL (Crediti in sofferenza)

� Tipologia: fondi aperti con liquiditá trimestrale

� Focus: obbligazioni garantite da mutui(soprattutto residenziali)

� Profilo di rischio: medio/basso

� Strategia: i fondi operano in modo moltoconservativo in un mercato che offre ancorainteressanti opportunità, pur essendo risalito daiminimi di inizio 2009

� Opportunitá: breve periodo (12-18 mesi)

� Performance: +12% ytd (fine settembre)

� Tipologia: fondo chiuso, durata 4 anni

� Focus: portafogli di crediti in sofferenza

� Profilo di rischio: basso

� Strategia: estremamente difensiva basata sullaveloce vendita degli immobili a garanzia, chevengono acquistati a 35-40% di sconto sul valoreattuale, lasciando ampio margine di manovra in un mercato (abitazioni unifamiliari) in difficoltá

� Opportunitá: medio periodo (2-3 anni)

� Performance: ~10% IRR (ott-09 a sett-10)

Il portafoglio preliminarePerformance iniziali*

*Le performance hanno un valore puramente indicativo, non sono rappresentative dell’intero portafoglio e non costituiscono una garanzia sull'andamento futuro dei fondi

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� 760.000 mq trophy asset, di tipo “A” a Manhattan, New York

� L’immobile e’ occupato al 92% con pochi affitti in scadenza nel breve periodo

� Ad aprile 2010 il fondo ha acquistato il 49% dell’immobile, per un valore complessivo di USD 570 ml

� Il prezzo di acquisto rappresenta uno sconto del 35% sul costo di ricostruzione dell’immobile

� 8,8% rendimento cash-on-cash (affitti)

� Il fondo sta attualmente negoziando ilrifinanziamento del debito assunto allo scopo di sfruttare il basso livello attuale dei tassi

� Strategia: incrementare occupancy, controllodelle spese

� I rendimenti attesi sono pari a:

� 15-20% IRR

� 2.0x – 2,5x multiplo del capitale

Ufficio

Il portafoglio preliminareFondo A - Esempio di operazione conclusa

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Hotel

� “Boutique” hotel a New York (155 stanze, apertura febbraio 2010)

� Dopo i primi due mesi, l’hotel ha registratorisultati superiori alle previsioni del 50%

� A giugno 2010 il fondo ha acquistato da unabanca il mutuo di primo grado del valorenominale di USD 40 mln pagandolo USD 32 mln(20% sconto)

� 64% LTV sul valore dell’immobile oggi

� 9,9% rendimento sul debito

� Assumendo un finanziamento del 50% sul prezzodi acquisto, i rendimenti attesi erano pari a:

� 24% IRR

� 1.6x multiplo del capitale

� Il fondo e’ in realtá riuscito a ottenere un finanziamento per il 75% con ritorni previsti di:

� 30% IRR

� 1,8x multiplo del capitale

Il portafoglio preliminareFondo B - Esempio di operazione conclusa

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Fondo 1

Fondo 2

Fondo 3

� Ubicazione: Washington� Focus: Uffici� Strategia: Acquistare uffici di buona qualità da operatori in distress/banche,

riposizionandoli tramite il forte incremento del reddito operativo, operandosull’aumento dell’occupancy e il controllo delle spese

� Ubicazione: New York� Focus: Debito� Strategia: Acquistare a forte sconto da banche regionali prestiti non performing su

immobili commerciali e concordare con il debitore una strategia di rimborso cheprevede di solito la riduzione dell’ammontare dovuto in cambio dell’iniezione di capitale aggiuntivo nell’immobile

Il portafoglio preliminareFondi in due diligence avanzata

� Ubicazione: New York� Focus: Multifamily� Strategia: Acquistare in zone ad alta crescita demografica complessi di appartamenti

monofamiliari che soffrono della scarsa capacità gestionale del proprietario; grazie a una intensiva opera di ristrutturazione, gli immobili vengono riaffittati a canoni piùelevati e venduti poi a investitori istituzionali

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Le informazioni contenute nel presente documento sono fornite a mero scopo informativo e la loro divulgazione non è da considerarsi sollecitazione al pubblico risparmio.

Le performance passate indicate nel presente documento hanno un valore puramente indicativo e non costituiscono una garanzia sull'andamento futuro dei fondi.

Il contenuto di tale documento non potrà essere riprodotto o distribuito a terzi né potranno esserne divulgati i contenuti. Hedge Invest non sarà in alcun modo responsabile per qualsiasi danno, costo diretto o indiretto che dovesse derivare dall'inosservanza di tale divieto.

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