Guida pratica fisco e affitti primo capitolo

Guida pratica: fisco e affitti. Diritti riservati Solo Affitti S.p.A.

Introduzione

Il mattone è la forma di investimento preferita dagli italiani:

sicura e redditizia. E gli italiani, nonostante il carattere

istintivo e passionale, sono dei buoni risparmiatori, che

amano tenere sotto controllo, però, il loro patrimonio, frutto

di sacrifici propri o dei propri cari. Per questo si affidano ad

un agente immobiliare per la vendita o l’affitto, ma poi

sentono anche: il commercialista per le tasse da pagare , il

legale per eventuali raggiri, il vicino di casa per l’esperienza

diretta che conta più di tutto. Ed in tutto questo le

informazioni di diffondono e confondono e così avrete

sentito anche voi qualcuno che parla di contratti con

cedolare come se fossero una nuova tipologia, di inquilini

che vogliono aderire alla cedolare e di proprietari che

vorrebbero pagare meno tasse! Quindi il primo passo per

districarsi è avere le idee chiare, saper calcolare quanto del

canone di locazione viene guadagnato e quanto tassato. Per

aiutarvi a fare il punto sulla situazione ed avere chiaro il

quadro sugli aspetti fiscali delle locazioni vi offriamo un

manuale, breve ma preciso, che spiega: le tasse che

gravano sul reddito da locazione, le agevolazioni per i

proprietari, gli sagravi fiscali a favore degli inquilini.

Una premessa per entrare da professionisti nel

settore delle locazioni.


2 www.soloaffitti.it

INDICE

Irpef: come, quanto e quando versare

se si sceglie di optare ancora per il regime Irpef? 5

Irpef per il proprietario 5

Irpef per immobili di interesse storico artistico 7

Irpef per immobili concessi in comodato 8

Irpef su canoni morosi 8

Riduzione sull’Irpef 8

Contratti a canone concordato 8

Contratti a persone in condizione

di disagio abitativo 9

Cedolare secca:

la guida completa per utilizzarla correttamente 11

1. Cos’è la cedolare secca 11

2. Ambito di applicabilità 11

3. Come e quando esercitare l’opzione 14

4. Calcolo e convenienza 15

Irpef o cedolare secca: cosa conviene? 17

Anche gli inquilini guadagnano! 20

1. Detrazione irpef per contratti 3+2

a canone concordato 21

2. Detrazione per i lavoratori dipendenti che

trasferiscono la residenza per motivi di lavoro 22

3. Detrazioni per studenti universitari fuori sede 23

4. Detrazione irpef per i contratti 4+4

a canone libero 24

5. Detrazione per giovani inquilini che trasferiscono

la residenza 24



Irpef: come, quanto e quando versare se si sceglie di

optare ancora per il regime Irpef?

Orami sono sempre di più i proprietari italiani che dopo oltre

due anni dall’entrata in vigore preferiscono optare per la

cedolare secca, abbandonando la vecchia tassazione Irpef

con cui fino a quel momento avevano tassato i redditi

derivanti dall’affitto.

Infatti, specifichiamo che la cedolare secca è un regime

impositivo alternativo all’Irpef e facoltativo. Facoltativo, in

realtà, ma solo per i contratti ad uso abitativo stipulati tra

privati. Quindi per chi, nonostante la convenienza della

cedolare, decide di rimanere in regime Irpef e per tutti quelli

che non hanno alternative, proviamo a fare i conti per

capire quali cifre dichiarare, eventuali obblighi e riduzioni.

IRPEF PER IL PROPRIEATRIO

Il canone annuo percepito dal proprietario ed indicato sul

contratto di locazione costituisce reddito da fabbricato e va,

pertanto, indicato nella dichiarazione dei redditi,

contribuendo a formare il reddito complessivo su cui pagare

l’Irpef. Il quadro da compilare è quello “QUADRO RB -

Redditi dei fabbricati e altri dati”. Il quadro è suddiviso

in tre sezioni: la prima (RB1-RB11) va utilizzata per

dichiarare i redditi dei fabbricati; la seconda (RB21-RB23)

va utilizzata per indicare i dati relativi ai contratti di

locazione.

Il quadro deve essere compilato anche se i redditi non sono

variati rispetto all’anno precedente. Va compilato un rigo

per ogni immobile posseduto e per ogni particolare

situazione relativa all’immobile (ovvero immobile utilizzato

per quattro mesi come abitazione principale e per altri 8 in



affitto va indicato su due righi; così come va espressa in

due righi la diversa scelta di opzione dei regimi fiscali per lo

stesso immobile). Quale importo indicare?

In particolare, per chi affitta un immobile e le relative

pertinenze costituisce reddito da tassare il maggiore degli

importi tra:

la rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e

il canone annuo, ridotto del 5% (percentuale che

costituisce un guadagno netto per tutti i proprietari).

Nello specifico, per gli immobili il cui canone di locazione

comprende oltre all’abitazione, anche una sua pertinenza

(box auto, cantina, ecc..) che ha una rendita catastale

autonoma, occorre distinguere, ai fini della dichiarazione dei

redditi, la quota del canone per ciascuna unità immobiliare.

Le quote si calcolano ripartendo il canone in misura

proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità

immobiliare, applicando la seguente formula:

quota proporzionale del canone = canone x singola rendita

totale delle rendite

Esempio:

Rendita catastale dell’abitazione: 402,84 € + 5%

(rivalutazione) = 422,98 €

Rendita catastale della pertinenza: 66,25 + 5%

(rivalutazione) = 69,56 €

Canone di locazione annuo: 9.000 €



9.000 x 422,98 = 7.729

(422,98 + 69,56)

9.000 x 69,56 = 1.271

(422,98 + 69,56)

Calcolo della quota del canone relativamente all’abitazione:

9.000 x 422,98___ = 7.729 9.000 x 69,56 = 1.271

(422,98 + 69,56)

(422,98 + 69,56)

Pertanto, nella dichiarazione dei redditi andrà indicato come

canone di locazione dell’abitazione 7.729 € e per la

pertinenza € 1.271.

IRPEF PER IMMOBILI DI INTERESSE STORICO

E/O ARTISTICO

Il reddito derivante dagli immobili qualificati come immobili

di interesse storico e/o artistico è pari al maggior importo

tra la rendita catastale, rivalutata del 5% e ridotta del 50%,

e il canone di affitto ridotto del 35 per cento. Fino al 2011

per questi immobili il reddito veniva determinato applicando

la più bassa tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni

della zona censuaria in cui è situato l’immobile, a

prescindere dall’eventuale locazione del bene ad un canone

inferiore. L’agevolazione è stata eliminata del tutto dato che

anche per gli immobili storici e artistici non concessi in

affitto, si applica il nuovo articolo 144, comma 1, del Tuir:

va dunque dichiarato il reddito medio ordinario ridotto del

50 per cento.

In questo caso va compilata la terza sezione del Quadro RB

(RB31).



IRPEF PER IMMOBILI CONCESSI IN

COMODATO

Gli immobili concessi in comodato gratuito vanno dichiarati

dai proprietari e in questi casi ci si comporta come per gli

immobili tenuti a disposizione (articolo 41 del Tuir; agenzia

delle Entrate, circolare n. 50/E del 12 giugno 2002,

paragrafo 2). Pertanto il comodante (proprietario) nella

propria dichiarazione dei redditi ha l'obbligo di indicare la

rendita catastale (rivalutata del 5%) aumentata di un terzo;

salvo i casi in cui sia concessa in uso gratuito a un proprio

familiare (coniuge, figli, fratelli) e se questi vi dimori

abitualmente (come da residenza anagrafica).

IRPEF SU CANONI “MOROSI”

Il locatore deve sempre dichiarare il canone di locazione,

anche se non effettivamente percepito, fino a quando non ci

sia la conclusione del procedimento giurisdizionale di

convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Se in questo procedimento il giudice accerta la morosità del

conduttore per periodo precedenti, viene riconosciuto il

credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni

scaduti e non percepiti.

RIDUZIONI SULL’IRPEF

o CONTRATTI A CANONE CONCORDATO



I proprietari che concedono l’abitazione sottoscrivendo

contratti a canone concordato hanno diritto, oltre alla

riduzione base del 5% del reddito da locazione, ad

un’ulteriore riduzione del 30%. Pertanto il canone annuo da

indicare sulla dichiarazione dei redditi sarà ridotto

complessivamente del 33,5%.

Esempio:

Canone di locazione annuo di 12.000 € registrato in

un contratto libero 4 + 4 : nella dichiarazione dei

redditi andranno dichiarati 11.400 € (€ 12.000 –

5%);

Canone di locazione annuo di 12.000 € registrato in

un contratto a canone concordato 3 + 2: nella

dichiarazione dei redditi andranno dichiarati 7.980 €

(€ 12.000 – 33,5%);

Per poter usufruire di questa riduzione il locatore dovrà

inserire nella sua dichiarazione gli estremi di registrazione

del contratto, l’anno e il comune in cui l’immobile è situato.

Il canone concordato deve essere determinato sulla base di

appositi accordi territoriali siglati tra le maggiori

organizzazioni di proprietari ed inquilini (legge 431/98

o CONTRATTI A PERSONE IN CONDIZIONE

DI DISAGIO ABITATIVO

Sono previste agevolazioni a favore dei proprietari che

concedono in affitto il proprio immobile a persone in

condizione di disagio abitativo conseguente a

provvedimenti esecutivi di rilascio che siano, o abbiano nel



proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori

di handicap gravi, a condizione che:

o non dispongano di altra abitazione o di redditi

sufficienti ad accedere alla locazione di una

nuova unità immobiliare;

o siano beneficiari della sospensione della

procedura esecutiva di rilascio ai sensi

dell’art. 80, comma 22, della legge 23

dicembre 200, n. 388, e successivi

differimenti e proroghe.

Per questi proprietari i canoni percepiti non entrano a far

parte dell'imponibile ai fini delle imposte dirette.

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