Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 1/74...

Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni1/74

Fondamenti di urbanisticaSchemi e immagini delle lezioni

Capitoli quarto e quinto


Il piano regolatore: perché

Evitare, o almeno ridurre, il caos derivante dallo spontaneismo

Programmare l’uso del territorioRegolare le trasformazioni fisiche e

funzionaliValorizzare la rendita immobiliare

(fondiaria ed edilizia)


Parole (1)

Le parole sono le etichette delle idee

distinguere separare

fisico funzionale

immobiliare = fondiaria + edilizia


Il piano regolatore: che cos’è

come lo vedo: un insieme di parti disegnate (tavole di analisi e di progetto) e di parti scritte (norme e relazione)

come nasce: l’espressione tecnicamente compiuta d’una volontà collettiva, quindi politica

è strumento d’una volontà collettiva: perciò deve essere efficace: deve trasmettere ordini e determinare comportamenti

è riferito al territorio: perciò l’efficacia precettiva deriva da una corretta congiunzione tra la cartografia e la normativa

per l’operatore pubblico è soprattutto un programma per l’operatore privato è l’indicazione delle opportunità e delle

condizioni (vincoli)


Il linguaggio del piano regolatore

Due elementi principali: il disegno di massima delle infrastrutture per il trasporto la “zonizzazione”

La zonizzazionesuddivisione della città, esistente e futura, in zone caratterizzate da diverse destinazioni d’uso e diverse quantità e tipologie di edificazione

Gli indici dimensione minima e massima del lotto edificabile rapporto di copertura = tra la superficie copribile e quella del lotto indice di fanbbricabilità = rapporto tra cubatura e superficie altezza degli edifici (geometrica o sostanziale) distacchi (dai confini, dalle strade ecc.)


La legge urbanistica

La legge 1150 del 17 agosto 1942 è ancor oggi la legge fondamentale in materia urbanistica.

Nonostante il mezzo secolo trascorso, nonostante che dal 1972 le regioni a statuto ordinario abbiano

la pienezza della potestà legislativa in materia, nonostante le numerosissime “modificazioni e integrazioni”

intercorse con successivi atti legislativi, l’impianto complessivo della pianificazione è ancora

determinato, in Italia, dagli istituti, i contenuti e le procedure stabilite dalla legge

1150/1942.


Finalità e cuore della lex 1150/1942

Finalità della legge è la disciplina de “l’assetto e l’incremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in genere nel territorio del Regno” (articolo 1). Tale disciplina “si attua a mezzo dei piani regolatori territoriali, dei piani regolatori comunali e delle norme sull’attività costruttiva” (articolo 2).

Il cuore della legge è il “piano regolatore generale comunale” (Prg). Esso dev’essere esteso all’intero territorio comunale.


Il Prg deve contenere:1. La rete delle principali vie di comunicazione stradali,

ferroviarie e, laddove occorra, navigabili, concepita per la sistemazione e lo sviluppo dell’abitato, in modo da soddisfare alle esigenze del traffico, dell’igiene e del pubblico decoro;

2. La divisione in zone del territorio, con precisazione di quelle destinate all’espansione dell’aggregato urbano, e i caratteri e i vincoli di zona da osservare nell’edificazione;

3. Le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciale servitù;

4. Le aree da riservare a sede della casa comunale e della casa del fascio, alla costruzione di scuole e chiese e ad opere e impianti d’interesse pubblico in generale

(articolo 7)


La legge 1150/1942 prevede

Tre livelli di pianificazione

il livello comunale PRG(piano regolatore generale comunale e piano particolareggiato d’esecuzione)

il livello intercomunale PIC(piano regolatore intercomunale)

il livello territoriale PTC(piano territoriale di coordinamento)


L’attuazione del PRG

Il Prg è attuato:o per intervento diretto (licenza edilizia, oggi

concessione edilizia) o con il tramite di un “piano particolareggiato

d’esecuzione” (Ppe)

Il Ppe costituisce una progettazione di dettaglio di determinate e circoscritte porzioni di territoriola scala del Prg è infatti troppo piccola per poter definire con sufficiente precisione l’assetto del territorio là dove le trasformazioni devono essere consistenti.


Il Piano particolareggiato Nella sostanza:

Il piano particolareggiato è esteso a una parte del territorio comunale, e precisa per essa la disciplina prevista dal Prg a livello di dettaglio. Può giungere a indicare le sagome planimetriche e altimetriche dei singoli edifici planovolumetrico).

Secondo la legge:nei piani particolareggiati di esecuzione “devono essere indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati” specifici contenuti


Il contenuto del Ppe

le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze;

gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico; gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti

a restauro o a bonifica edilizia; le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la

tipologia indicata nel piano;gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare; la profondità delle zone laterali a opere pubbliche la cui

occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future.

(articolo 13)


Gli altri piani

piano regolatore intercomunale è un Prg esteso al territorio di più comuni. È approvato da tutti i comuni compresi nel suo perimetro

piano territoriale di coordinamento è un piano sovraordinato, esteso a vaste porzioni del territorio nazionale. È (era) formato dal Ministero dei Lavori pubblici


Contenuto del PTC

I PTC devono stabilirsi le direttive da seguire in rapporto:

1. alle zone da riservare a speciali destinazioni ed a quelle assoggettate a speciali vincoli o limitazioni di legge;

2. alle località da scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi od impianti di particolare natura ed importanza;

3. alla rete delle principali linee di comunicazione stradali, ferroviarie, elettriche, navigabili esistenti e in programma.

(articolo 7)


Procedure di formazione

formazione è l’intero procedimento nel quale il piano, da progetto, diventa un atto amministrativo vigente

protagonisti della pianificazione sono, nel sistema italiano, gli enti pubblici: il governo nazionale e i comuni (oggi: regioni, province, comuni)

nella logica della legge 1150/1942 il piano è un atto amministrativo complesso ineguale

le tappe della formazione esprimono il sistema di garanzie degli interessi coinvolti

(articolo5)


Iter della formazione

(In riferimento al Prg) decisione di formare e attribuzione dei compiti redazione (analisi e scelte) adozione da parte dell’organo consiliare (norme di salvaguardia) pubblicazione osservazioni (e opposizioni) controdeduzioni alle osservazioni (e opposizioni) trasmissione all’ente sovraordinato approvazione ed entrata in vigore

(articolo5)


Le espropriazioni: quando e perché

Nascono in Europa nel XIX secolo quando e perché:

si formano gli Stati nazionali

il sistema economico ha bisogno di trasporti per raggiungere i mercati

le condizioni igieniche richiedono interventi di risanamento dei vecchi quartieri

l’individualismo proprietario nell’assetto fondiario diventa un ostacolo


La ragione degli espropri

Nascono nel XIX secolo le prime leggi che regolamentano le espropriazioni.

Leggi necessarie nel nuovo regime delle garanzie borghesi perché il suolo non era più del Signore o della collettività: era di proprietà privata, e la proprietà privata era il fondamento della società borghese.

Si doveva imporsi ad essa quando un interesse collettivo lo esigeva: ma si dovevano stabilire compensazioni adeguate e procedure che fossero garanzia per i proprietari colpiti


I trasporti in Inghilterra e Francia

1825: prima ferrovia a vapore1835: abolizione delle corvées 1844: lo Stato subentra ai privati nelle ferrovie1858: inizia l’abolizione dei pedaggi stradali

1790: lo Stato si occupa direttamente delle strade1838: entra in funzione la prima ferrovia1838: il Conseil Géneral des Ponts et Chaussée è incaricato di

fare il piano generale delle ferrovie


L’igiene urbana in Inghilterra e Francia

1842: relazione Chadwick sulle condizioni della povertàSi costituiscono amministrazioni elettive localiSi finanziano programmi di fognatureSi sviluppa la regolamentazione edilizia

1848: tentativo di rivoluzione borghesia-proletariato1849: epidemia di coleraProgrammi di trasformazione di Parigi di

Haussmann


Gli espropri in Europa

Leggi per le espropriazioni tra il 1842 e il 1845

Leggi parziali tra il 1810 e il 1833Legge generale nel 1841

in connessione al piano ferroviario

1865: tre anni dopo la costituzione dello Stato,viene emanata la legge che regola gli espropri: la legge 25 giugno 1865 n.2359


Le procedure della legge 2359 /1865 Richiesta alla competente autorità della dichiarazione di pubblica

utilità delle opere da realizzarsi;

dichiarazione di pubblica utilità con l’indicazione dei termini d’inizio e d’ultimazione delle espropriazioni e dei lavori di realizzazione delle opere;

formazione del piano particolareggiato d’esecuzione, con la descrizione degli immobili da espropriare, dei relativi proprietari, e delle somme offerte quali indennità;

determinazione dell’indennità come “il giusto prezzo che avrebbe “il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita”avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita”

emissione del decreto di espropriazione, con conseguente trasferimento della proprietà dall’espropriato all’espropriante.


Vantaggi e svantaggiLa legge 2559/1865 prevede nei casi di occupazione parziale, che l’indennità consista “nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile avanti l’occupazione, e il giusto prezzo che potrà avere la residua parte di esso dopo l’occupazione”,

La legge stabilisce anche che “qualora dall’esecuzione dell’opera pubblica derivi un vantaggio speciale e immediato alla parte del fondo non espropriata, questo vantaggio sarà estimato e detratto dall’indennità”

In sostanza, non è ammissibile riconoscere ai proprietari dei beni immobili gli aumenti di valore del bene che non sono prodotti né dal capitale né dal lavoro del proprietario, ma che sono dovuti al capitale e al lavoro della collettività


La legge di Napoli (2892/1885)Si decise di risanare una vastissima parte del “ventre di Napoli”. Fu emanata la legge 15.1.1885 n. 2892 per il risanamento della città di Napoli.

L’indennità è “determinata sulla determinata sulla media del valore media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decenniodecennio, purché essi abbiano data certa, , purché essi abbiano data certa, corrispondente al rispettivo anno di locazionecorrispondente al rispettivo anno di locazione” In sostanza: in misura pari al valore medio tra quello di mercato e quello corrispondente alla somma delle ultime dieci annualità di fitto In difetto di tali fitti accertati, è “fissata fissata sull’imponibile netto agli effetti delle impostesull’imponibile netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricatisu terreni e su fabbricati”.


La legge di Roma (502/1907)

Nel 1907, in connessione con il nuovo Prg di Roma (allora amministrata dal Blocco popolare guidato da Ernesto Nathan), in corso di elaborazione, il Parlamento approvò la legge 11 luglio 1907 n. 502 “provvedimenti per la città di Roma”.

Il Comune può espropriare le “aree fabbricabili comprese aree fabbricabili comprese nel perimetro del nuovo piano regolatorenel perimetro del nuovo piano regolatore […] a un prezzo a un prezzo corrispondente al valore dichiarato dal proprietariocorrispondente al valore dichiarato dal proprietario delle aree agli effetti della tassa sulle aree stessedelle aree agli effetti della tassa sulle aree stesse”.


L’esproprio nella 1150/1942

L’articolo 18 prevede la facoltà, per i comuni dotati di PRG approvato, di espropriare “entro le zone d’espansione dell’aggregato urbano […] le aree inedificate e quelle su cui insistano costruzioni che siano in contrasto con la destinazione di zona ovvero abbiano carattere provvisorio”.”.

In tal modo l’espropriazione viene svincolata dalla realizzazione della singola opera. L’esproprio può essere utilizzato per costituire, in anticipo rispetto ai processi di urbanizzazione, demani di aree da urbanizzare successivamente: così come da tempo avveniva in Olanda, Svezia, Gran Bretagna.


Le tre forme di reddito

Sul versante della produzione, tre tipi di redditi (e di soggetti):

rendita: è la remunerazione corrispondente al fatto che viene messa a disposizione dei produttori veri e propri un bene utile, scarso e appropriabile

profitto: residuo del processo produttivo, remunerazione del capitale (tendenzialmente indirizzato all’accumulazione)

salario: valore/remunerazione della forza lavoro, prezzo della produzione e riproduzione della forza lavoro.


I soggetti del processo di produzione della cittàla proprietà fondiaria, cioè i soggetti che possiedono la materia prima elementare per la costruzione della città: il suolo sul quale essa sarà realizzata

l'impresa di costruzione, cioè gli imprenditori capitalisti la cui attività produttiva consiste nel realizzare manufatti edilizi

i lavoratori del settore delle costruzioni, i quali concretamente realizzano le opere nelle quali la città consiste,

la proprietà edilizia, cioè i soggetti che hanno acquistato i manufatti costruiti dall’impresa di costruzione sul suolo

il capitale finanziario, cioè i soggetti (banche ecc.) che presta il liquido che serve ai precedenti soggetti per realizzare la loro operazione,

il decisore dei confini della città, cioè il soggetto, in linea di principio pubblico, che stabilisce quali sono i suoli urbanizzabili ed edificabili

l'urbanizzatore, cioè il soggetto, pubblico o privato, che progetta e realizza le opere finalizzate alla urbanizzazione delle aree edificabili,

il gestore/manutentore, cioè il soggetto al quale è affidato il compito di curare la manutenzione della città e il suo funzionamento.


Dal punto di vista del consumo

Sul versante del consumo, tre tipi di soggetti:

Consumatori dei beni necessario per la riproduzione e ricostituzione della forza lavoro (i lavoratori, i funzionari del capitale)

Consumatori delle materie prime (le industrie di trasformazione)

Consumatori di prodotti semilavorati (le industrie di trasformazione)


ATTENZIONE!!!

Abbiamo parlato di soggetti nel senso di “figure sociali”,

non di persone concrete.

Nella concretezza dei fatti, in un unico soggetto

possono convivere e fondersi più figure sociali.


La domanda delle imprese

Che cosa chiedono alla città le imprese?Beni materiali

Spazi Spazi attrezzati

Urbanizzazione generale

Beni immaterialiFormazione

InformazioneComunicazione

.


La domanda delle famiglie

Che cosa chiedono alla città le famiglie?

Residenza

Attrezzature

Urbanizzazione generale

Servizi (scuola, salute, mobilità, ricreazione ecc. ecc.)

Occasioni di lavoro

……..

.


La città come luogo dei conflitti

Conflitto tra interessi collettivi e interessi individuali

Conflitto tra pubblico e privato(non coincide col precedente)

Conflitti nell’impiego delle risorse: la questione della rendita urbana

.


La rendita: una definizione

Si chiama rendita il reddito che il proprietario di certi beni percepisce in conseguenza del fatto che tali beni sono, o vengono resi, disponibili in quantità scarsa; dove la scarsità va intesa in uno dei seguenti sensi: 1) i beni in questione appartengono alla categoria degli agenti naturali, disponibili in quantità limitata e inferiore al fabbisogno; 2) i beni in questione vengono resi disponibili da chi li possiede in quantità inferiore alla domanda che di essi si avrebbe in corrispondenza di prezzi uguali ai loro costi. (Claudio Napoleoni)


La rendita fondiaria

La rendita fondiaria è la forma classica della rendita. È il reddito percepito dal proprietario fondiario (proprietario di terreno) in conseguenza del fatto che egli è proprietario di un bene (la terra) destinabile alla coltivazione o al pascolo.

La rendita fondiaria consente di comprendere facilmente il meccanismo elementare della rendita


Il meccanismo della rendita

Supponiamo distinte le figure del proprietario terriero e del capitalista produttore agricolo.

Se la terra complessivamente coltivabile in una determinata area è inferiore a quella che sarebbe necessario coltivare per produrre beni agricoli in quantità tale da soddisfare la domanda, una parte di quelli che sarebbero disponibili a diventare produttori agricoli e ne avessero i mezzi non possono diventarlo.

Il proprietario terriero allora, in virtù del privilegio di essere proprietario di un bene scarso, ha la possibilità di far pagare un prezzo al produttore che voglia utilizzare il suo terreno.


Rendita assoluta e rendita differenziale

Rendita assoluta è la rendita che sorge nella misura in cui la terra disponibile complessivamente nell'ambito di una determinata area è scarsa rispetto al fabbisogno (rendita come forma di reddito percepibile per la scarsità generale di quel bene

Rendita differenziale: deriva dal fatto che, se la terra è generalmente scarsa, e quindi la proprietà di essa rende possibile la percezione di una rendita, esistono tuttavia differenze tra i vari tipi di terra in relazione all'uso che se ne vuole fare.


Riepilogando

Ogni bene scarso appropriabile dà luogo a un reddito, percepibile dal proprietario in quanto tale, il quale è costituito da due parti:

una parte. che c'è in ogni rendita, è la rendita assoluta e dipende dalla scarsità generale di quel bene;

un'altra parte, che c'è solo in corrispondenza di un sottoinsieme di beni, è la rendita differenziale o relativa, e dipende dalla maggiore appetibilità, o utilizzabilità, di quel particolare bene rispetto ad altri della stessa categoria.

La rendita totale coincide con la rendita assoluta nel caso dei beni meno appetibili (per esempio, la terra meno fertile e più lontana).


La rendita fondiaria urbana

La rendita fondiaria urbana è il reddito che deriva dalla proprietà dei terreno in relazione non suo uso agricolo, ma all'uso edilizio urbano.

I terreni urbani sono quelli nei quali è avvenuto un processo storico di urbanizzazione:

non nel senso che ogni terreno sul quale sia percepibile rendita fondiaria urbana sia stato concretamente investito da un processo di urbanizzazione in senso stretto,

ma nel senso che ognuno di tali terreni è stato posto dalla storia in una collocazione tale da poter essere utilizzato a fini edilizi, e cioè concretamene urbanizzato.


Una rendita manovrabile

La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità naturale in senso proprio, ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile una utilizzazione edilizia-urbana.

La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile.

Poiché il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili.


Rendita fondiaria urbana

assoluta e differenziale

Anche nel caso della rendita fondiaria urbana si può distinguere la componente assoluta dalla componente differenziale.

La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile.

La rendita differenziale è quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.


L’intervento pubblico e la rendita

con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, con la realizzazione delle opere di urbanizzazione,

con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili,

con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc. ) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili.


Ancora sulla rendita urbana

In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene minore è il livello della rendita assoluta. Questo vale per i beni che sono fungibili

Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che, e che le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime (la rendita differenziale è molto più consistente delle rendita assoluta).

Ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.

In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili


Rendita ediliziaIpotizziamo un assetto del regime proprietario tale che le aree edificabili siano espropriate dalla mano pubblica e cedute in uso a chi voglia utilizzarle a un prezzo uguale a zero.

In questo caso non c'è più rendita fondiaria urbana.

Ma chi ha ricevuto in uso il terreno può costruirvi a utilizzare il costruito a suo piacimento. Avremo così une nuova categoria di beni - anch'essi scarsi e anch'essi in appartenenza a qualcuno a titolo proprietario. Anche qui, dunque, avremo un meccanismo di rendita: con una componente assoluta, dipendente dalla scarsità generale di edifici rispetto al fabbisogno, e una rendita differenziale, nella quale entrano quelle stesse componenti di differenziazione qualitativa e d'uso tra i vari edifici che avevamo già visto nel caso dei terreni urbani.


Rendita immobiliare

Possiamo dire, in conclusione, che, nel corso del processo di urbanizzazione ed edificazione, la rendita fondiaria viene trasformata in rendita edilizia.

L'insieme dell'una e dell'altra, oltre che della rendita fondiaria agraria, la chiameremo “rendita immobiliare”, la quale comprende quindi tutte le rendite derivanti dalla proprietà di beni immobili.


Ricordiamo

I piani urbanistici attuativi costituiscono un approfondimento tecnico delle previsioni del Prg.

Essi sono disegnati a un livello di dettaglio molto maggiore di quello del Prg: questo è rappresentato generalmente alle scale da 1:5.000 a 1:2.000, mentre i piani attuativi sono disegnati alle scale da 1:1.000 a 1:200.

Contengono di conseguenza molte più informazioni rispetto al Prg.


Il Pua: un tramite esecutivoI piani urbanistici attuativi sono necessari, e idonei, per il passaggio all’esecutività delle previsioni e prescrizioni del Prg.

Il Prg non è (generalmente) sufficiente per passare

dalla generica attribuzione di una parte del territorio alla “destinazione” residenziale, produttiva ecc.

alla specifica indicazione di quali lotti siano concretamente edificabili, con quali quantità, forme ecc.: cioè, non è sufficiente a dare i “comandi” necessari per il progetto edilizio.

Il Piano attuativo è quindi il tramite tra Prg e progetto edilizio.


Il Pua: attribuzione di valori

Di conseguenza, è il piano urbanistico attuativo che effettua una precisa attribuzione di utilizzazioni e di valori alle singole proprietà

All’interno di una “zona” genericamente destinata alla residenza, o all’industria ecc., il Prg prevede solo una determinata quantità complessiva di volumi, alloggi, ecc., determinati indici e parametri, e determinate quantità di spazi da destinare a strade, verde, servizi ecc.

Il piano attuativo distribuisce queste quantità alle singole porzioni di territorio, alle singole proprietà, e definisce l’organizzazione morfologica della porzione di città “disegnata” dal piano attuativo.


I piani urbanistici attuativi

Con la legge 167 del 1962, per “agevolare l’acquisizione delle aree da destinare all’edilizia economica e popolare”, si introducono i piani per l’edilizia economica e popolare (e i piani per gli insediamenti produttivi).

Con la “legge ponte” del 1967, per risolvere alcuni più urgenti problemi di disciplina dell’edilizia e di razionalizzazione dell’urbanizzazione, si introducono i piani di lottizzazione convenzionata.

Con la legge 457 del 1978, per rilanciare la programmazione dell’intervento pubblico nell’edilizia e a favorire il recupero dell’edilizia abitativa esistente, si introducono i piani di recupero.


Il piano particolareggiato

Prima della formazione del Ppe tutti i proprietari compresi all’interno di un ambito, di cui il Prg prevede la trasformazione mediante urbanizzazione ed edificazione, sono proprietari della loro area, sulla quale hanno un’aspettativa di edificabilità.

Dopo l’approvazione del Ppe i proprietari risultano divisi in due grandi categorie:

quelli le cui proprietà sono destinate dal piano alla realizzazione di spazi pubblici,

e quelli ai quali il Ppe attribuisce una concreta possibilità di edificazione (o trasformazione edilizia) private.


Il Ppe e la rendita

In definitiva, alcuni proprietari sono privati della loro proprietà, contro il ristoro di una somma (l’indennità di espropriazione) inferiore a quella che otterranno gli altri proprietari.

Questi ultimi resteranno invece proprietari della loro area, e otterranno un vantaggio derivante dalla previsione certa di edificazione, e dalla valorizzazione indotta dalla realizzazione di servizi sulle aree dei primi proprietari.

Il piano particolareggiato d’esecuzione funziona quindi come strumento di valorizzazione della rendita e di suo trasferimento da una parte all’altra dei proprietari.


Il Peep

Nel Peep tutte le aree vengono preliminarmente espropriate ed urbanizzate dal comune, il quale le cede poi, in proprietà o in uso, a determinati soggetti abilitati a realizzare edilizia “di tipo economico e popolare” (enti pubblici, cooperative, singoli soggetti, imprese di costruzione.

I comuni possono stipulare convenzioni nelle quali gli assegnatari delle aree assumono determinati impegni circa il livello degli affitti e dei prezzi di vendita.


Il Peep e la rendita

Il Peep consente di intervenire drasticamente sulla rendita immobiliare urbana, almeno in linea teorica

Il Peep infatti

elimina la rendita fondiaria nel momento del passaggio del terreno dal valore agricolo a quello urbano (poiché l’indennità espropriativa tende a ridursi al valore agricolo),

ne può impedire la ricostituzione nel passaggio da rendita fondiaria urbana a rendita edilizia, mediante il convenzionamento dei prezzi degli edifici.


Il Piano di lottizzazione convenzionato

il Plc è di iniziativa privata: sono i proprietari, in accordo tra loro, che lo redigono e lo propongono al comune;

le aree necessarie per gli spazi pubblici vengono cedute gratuitamente al comune;

i privati realizzano a loro carico, le opere di urbanizzazione primaria (modellamento del terreno, strade, fogne, acquedotto e altre reti, verde pubblico) e parte delle opere di urbanizzazione secondaria (asili, scuole, sport ecc.);

i proprietari firmano una convenzione con il comune, nella quale si impegnano a realizzare le opere di urbanizzazione e a cedere al comune le aree dovute.


Il PLC e la renditaIl Plc è uno strumento di valorizzazione della rendita fondiaria e suo trasferimento perequato alla rendita edilizia.

Infatti la cubatura teorica (e quindi il valore teorico di rendita urbana) che era attribuita dal Prg a ciascuna proprietà si trasforma proporzionalmente in cubatura reale; se il proprietario XY possedeva originariamente il 4% della superficie compresa nell’ambito del Plc, adesso possiede il 4% della cubatura edificabile.

L’area che è stata ceduta al comune non ha alcun valore, poiché tutta la cubatura che le competeva è stata trasferita alle aree edificabili.


Il Piano di recupero

Il Piano di recupero (Pdr) è stato introdotto dalla legge 457 del 1978. La legge si propone di incoraggiare il recupero dell’edilizia esistente, assegnando finanziamenti e definendo procedure snelle.

In questo quadro, la legge introduce il Piano di recupero come un piano particolareggiato, d’iniziativa sia pubblica che privata, specializzato, da applicare nelle zone ove si rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso.

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