LURBANISTICA - PRESENTAZIONELo scopo dellurbanistica e delle relative leggi di disporre luso del territorio edificabile ed edificato e delle costruzioni (citt, paesi, zone di lavoro) in modo da rendere pratica e piacevole lattivit umana che vi si svolge. Se lambiente favorisce lo svolgimento della vita, se sono facili gli incontri fra le persone ed i loro rapporti, le conseguenze benefiche sono immediate e generano un miglioramento psichico e fisico delluomo, con risultati sensibili sulla vita futura, salute, longevit, intelligenza delle persone e dei loro figli, che nascono e crescono in un ambiente favorevole. La disposizione dei luoghi di vita condiziona enormemente la formazione di un popolo: un ambiente corretto e favorevole per la vita singola, famigliare e sociale producono benefici incalcolabili, come incalcolabili sono i danni di un ambiente sfavorevole. Il modello urbanistico pi noto, che servito da esempio per altre citt, nuove o in rinnovamento Parigi. La citt di Parigi con la veste attuale deriva da una trasformazione radicale della citt attuata dal Prefetto George Eugne Haussmann da 1853 al 1869, con il totale appoggio di Napoleone Terzo. Lurbanistica di Parigi basata su grandi viali rettilinei, con carreggiate di 15-30 metri fiancheggiate da marciapiedi di larghezza 8-10 metri. Laltezza degli edifici fu limitata a 5 piani mantenendo un rapporto piacevole fra larghezza delle strade ed altezza dei palazzi. Parigi ricca di spazi pubblici con ampi giardini e fu attuata unaerazione della citt molto efficace ed una corrispondente illuminazione naturale ed artificiale. Lo scopo di rendere la citt sicura per gli abitanti e piacevole per la facilit della socializzazione fra gli abitanti stato pienamente raggiunto. I viali larghi e rettilinei hanno favorito il controllo della citt da parte della polizia. Tuttora la Parigi di Haussmann sicura anche di notte. La genialit dei progettisti stata guidata da una ricerca continua ed oculata per favorire la facilit di vita, di circolazione e di incontro degli abitanti e la salubrit dellambiente cittadino. La bellezza delle architetture, anche se importante, non fra i parametri principali dellurbanistica di Parigi. Nel 1900 un modello urbanistico di una grande citt nata in luoghi disabitati quello di Brasilia realizzata nella seconda met degli anni 50. Ma lampiezza degli spazi messi a disposizione nella citt servono ad evidenziare gli edifici pubblici e non favoriscono gli incontri e la socializzazione degli abitanti. Lattenzione dei progettisti (dei quali larchitetto brasiliano Niemeyer, il pi famoso) stata rivolta al solo effetto esteriore. Non sono state approfondite n studiate le psicologie e le necessit di vita della popolazione. Non un modello che ha fatto scuola. Modelli urbanistici di dimensioni pi ridotte sono stati realizzati negli anni 30 -40 dai razionalisti italiani, che si sono dimostrati molto abili in architettura ed in urbanistica. Citt e paesi nuovi sono stati realizzati in pochi anni con ottimi risultati, lasciando modelli urbanistici architettonici di pregio in molte regioni e sopratutto nel Lazio. Molte citt hanno avuto interventi di trasformazioni in parti centrali o periferiche. Particolare attenzione stata rivolta dai Razionalisti alla socializzazione con realizzazione di piazze, parchi, scuole, colonie marine, edifici pubblici, stadi e zone sportive. I razionalisti italiani sono stati riconosciuti nel mondo occidentale come i migliori urbanisti ed architetti del 1900. Fanno parte del Razionalismo italiano Marcello Piacentini, Giuseppe Terragni, Adalberto Libera, Giuseppe Pagano, Gino Pollini, Giovanni Michelucci, Pierluigi Nervi, Mario Ridolfi, Luigi Carlo Daneri, Luigi Piccinato, Gio Ponti, Giuseppe Vaccaro, Franco Albini, Bruno Zevi, Luigi Walter Moretti, Carlo Scarpa, Ludovico Quaroni, Ignazio Gardella, Piero Portaluppi, Luigi Piccinato ed altri. Nel 1942 fu redatta da un gruppo di razionalisti la legge urbanistica italiana che entr in vigore il 17 agosto 1942 con il numero 1150. La legge urbanistica un freno allinurbamento. La seconda guerra mondiale dal 1942 al 1945 ha demolito le citt anzich costruirle e la legge urbanistica ha trovato rare applicazioni. Dopo la fine della guerra i comuni italiani hanno concesso ampia libert di costruire, senza tener conto della legge urbanistica. Ne risultata unedificazione selvaggia senza regole e con periferie delle citt congestionate da costruzioni di volumetrie eccessive e carenti di spazi e di opere di urbanizzazione. Solo nel 1967 lo Stato intervenuto con la legge 765/1967 (legge ponte) che ha vietato ai comuni di lasciar costruire in assenza di Piani Regolatori, ha imposto il rispetto della legge urbanistica 1150/42 e limiti inderogabili contro il congestionamento urbano. I valori di questi limiti sono stati fissati dal Decreto Interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444 emanato dalla legge 765/1967 ed parte integrante della legge urbanistica. Il D.IM. 1444/1968 ha definito le tre zone residenziali (A, B, C) in base alle quali viene classificato il territorio urbano, la zona produttiva (D), la zona agricola (E) e la zona pubblica (F). Per ogni zona il Decreto ha fissato limiti inderogabili di densit edilizia, altezza degli edifici, distanza fra edifici e rapporto massimo fra spazi per residenze o produttivi e spazi pubblici. Il D.IM. 1444/1968 porta limpronta dei razionalisti ed rivolto a ridurre linurbamento ed il congestionamento urbano, come lintera legge 1150/1942.Appunti di urbanistica

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Pagina 010 - Indici urbanistici 04 011 - Indici degli edifici 06 08 012 - Altri indici urbanitco-edilizii 0121 - Altri indici urbanitici 08 09 0122 - Altri indici edilizi 020 - LEGGE URBANISTICA 17 AGOSTO 1942 N. 1150 10 10 021 - Art. 1 - L. 1150/1942 - Disciplina dellattivit urbanistica e suoi scopi 022 - Piano Regolatore Generale (PRG) 10 10 0221 - Contenuto del Piano Regolatore Generale - Art. 7 - L. 1150/1942 0222 - Durata ed effetti o del Piano Regolatore Generale - Art. 11 - L. 1150/1942 10 023 - Piani particolareggiati 10 0231 - Contenuto dei Piani particolareggiati - Art. 13 L. 1150/1942 10 0232 - Scadenza dei Piani particolareggiati 11 0233 - Validit dei Piani particolareggiati - Art. 17 L. 1150/1942 11 024 - LIMITI IMPOSTI AGLI INDICI URBANISTICI E DEFINIZIONE DELLE ZONE 11 11 0241 - Art. 41 quinquies L. 1150/1942 - commi 8 e 9. 11 030 - Decreto Interministeriale 2 Aprile 1968 n. 1444 - Introduzione 11 031 - Campo di applicazione - Art. 1 D.IM. 1444/1968 0242 - Zone territoriali omogenee - 12 12 02421 - Costituzione della Repubblica Italiana - Art. 3 (Parit di dirirtti) 032 - Zone territoriali omogenee - Art. 2 D.IM. 1444/1968 12 0244 - Definizione dei limiti inderogabili dei parametri urbanistici 12 0245 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per zone residenziali 13 13 033 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per zone residenziali - Art. 3 D.IM. 1444/1968 02451 - Abitanti da insediare = Ab 13 0245 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per zone residenzial ESEMPIi 14 030 - DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968 N. 1444 15 15 031 - Art. 1 D.IM. 1444/1968 - Campo di applicazione 032 - Art. 2 D.IM. 1444/1968 - Zone territoriali omogenee - 15 15 033 - Art. 3 D.IM. 1444/1968 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per zone residenziali 034 - Art. 4 D.IM. 1444/1968 - Limiti inderogabili degli spazi pubblicinelle singole zone residenziali 15 035 - Art. 5 D.IM. 1444/1968 - Limiti inderogabili degli spazi pubblici per insediamenti produttivi 16 16 036 - Art. 6 D.IM. 1444/1968 - Mancanza di aree disponibili 16 037 - Art. 7 D.IM. 1444/1968 - Limiti di densit edilizia 038 - Art. 8 D.IM. 1444/1968 - Limiti di altezza degli edifici 16 17 039 - Art. 9 D.IM. 1444/1968 - Limiti di distanza tra i fabbricatii 0248 - Valutazioni sullarticolo 4 del D.IM. 1444/1968 18 080 - CODICE CIVILE 20 0822 - Demanio pubblico - Art. 822 Codice Civile 20 20 0823 - Condizione giuridica del Demanio pubblico - Art. 823 Codice Civile 0824 - Beni delle Province e dei Comuni soggetti al regime dei beni demaniali - Art. 824 Codice Civile 20 0825 - Diritti demaniali su beni altrui - Art. 825 Codice Civile 20 20 0826 - Patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni - Art. 826 Codice Civile 0827 - Beni immobili vacanti - Art. 825 Codice Civile 20 20 0828 - Condizione giuridica dei beni patrimonialii - Art. 828 Codice Civile 0829 - Passaggio di beni dal demanio al patrimonio - Art. 829 Codice Civile 20 0249 - Condizione giuridica degli standard pubblici 21 0250 - Dislocazione e distribuzione degli standard pubblici 22 0251 - Reperimento di standard pubblici fuori del perimetro dei piani urbanistici 23 0252 - Funzione degli standard come calmiere delledificazione 23 0253 - Funzione degli standard come calmiere delledificazione - ESEMPI in zona C 24 0254 - Tabella - Esempio di lottizzazioni: variazione degli standard al variare dellindice If 24 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 0,5 mc/mq 25 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 1 mc/mq 26 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 1,5 mc/mq 27 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 2 mc/mq 28 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 2,5 mc/mq 29Appunti di urbanistica

INDICE

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0255 0256 0257 0258 0259 0260 0261 0262 0263 0264 0265 0266 0267 0268 0269 0270 0271 0272 0400 0401 0402 0403 0404 0405 0406 0407 0500 0501 0502 0503 0504 0505 0506 0507 0273 0274 0275

pagina - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 3 mc/mq (palazzine) 30 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 3 mc/mq (a schiera) 31 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 4 mc/mq 32 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 5 mc/mq 33 - Esempio di lottizzazione con indice di edificabilit fondiaria If= 7 mc/mq 34 - Confronto grafico fra lottizzazioni con e senza standard 35 36 - Effetti devastanti di applicazioni errate dellart. 4 del D.IM. 1444/1968 - Limite di densit edilizia If = indice di edificabilit fondiaria 37 - Decongestionamento urbano 37 - Limiti di altezza degli edifici 38 - Limiti di distanza tra i fabbricati 38 - Dislocazione degli standard nei quartieri, nei borghi e nelle frazioni 41 - Perimetrazioni 41 - Cartografia 42 - Opere di urbanizzazione 45 - Opere di urbanizzazione e standard pubblici 46 - Esecuzione delle opere di urbanizzazione 46 - Cessione gratuita degli standard 47 - Calcolo degli standard e procedimenti di misurazione 47 - Costi delle opere di urbanizzazione e degli standard - Costi di costruzione 51 - Il doppio uso delle aree 52 - Parcheggi privati e pubblici 52 - Superfici su un livello unico e su livelli diversii 54 - Costi per la realizzazione dei piani urbanistici 54 - ESPROPRIAZIONI E VINCOLI DI PREORDINAMENTO ALLESPROPRIAZIONE. 56 56 - Espropriazioni secondo la legge 1150/1942 - Espropriazioni secondo leggi diverse dalla legge 1150/1942 57 57 - Annullamenti di norme sulle espropriazioni - Vincoli di preordinamento allespropriazione o allinedificabilit 59 - Prezzi di espropriazione dei terreni e dei fabbricati 61 - Occupazione durgenza 63 - Incostituzionalit dellespropriazione invertita 64 - PROCEDURE: Adozioni, osservazioni, approvazioni, ricorsi 65 - Adozione del PRG 65 65 - Approvazione del PRG - Varianti al PRG 66 66 - Adozione dei piani particolareggiati - Approvazione dei piani particolareggiati 67 67 - Varianti ai piani particolareggiati - Ricorsi 68 - Salvaguardia 69 - Finanziamento pratico per la realizzazionze delle opere di urbanizzazione e degli standardi 70 - Sintesi delle regole urbanistiche nazionali 71

LEGGI L. 17 agosto 1942, n. 1150 - Legge urbanistica L. 28 gennaio 1977, n. 10 - Bucalossi DPR 8 giugno 2001 Testo unico sulle espropriazioni - come modificato dal DLg. n. 302/2002

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Appunti di urbanistica

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0010 - Indici urbanistici St =

E la superficie, perimetrata nelle planimetrie, nella quale si attua il piano urbanistico. la superficie totale usata per la progettazione e la realizzazione del piano urbanistico. Deve essere perimetrata in modo chiaro.

Superficie territoriale

Sv =

Superficie viaria

E la superficie totale destinata al traffico: Strade con relativi marciapiedi allinterno del perimetro del piano urbanistico. Sono comprese le aiuole lungo le strade

Sf =

Superficie fondiaria

E la superficie totale destinata alla edificazione privata residenziale, commerciale, dirigenziale, alberghi ecc. la somma della superficie di tutti i lotti edificabili. Quando si definisce una superficie fondiaria va specificato se si intende quella di un piano o quella di un lotto.

Sf = Superficie fondiaria del piano urbanistico= Sf1+Sf2+Sf3+Sf4+Sf5+Sf6+Sf7+Sf8 Sf1 = Superficie fondiaria lotto 1 Sf2 = Superficie fondiaria lotto 2 Sf3 = Superficie fondiaria lotto 3 Sf4 = Superficie fondiaria lotto 4 Sf5 = Superficie fondiaria lotto 5 Sf6 = Superficie fondiaria lotto 6 Sf7 = Superficie fondiaria lotto 7 Sf8 = Superficie fondiaria lotto 8

Sf= Superficie fondiaria del piano Sf= Sf1+Sf2+Sf3+Sf4+Sf5+Sf6+Sf7 +Sf8Appunti di urbanistica

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Ss

= Sstandard = Superficie per spazi pubblici - collettivi - verde - parcheggi a) Aree per listruzione: asili nido, scuole materne e scuole dellobbligo; b) Aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici PT, protezione civile, ecc.) ed altre; c) Aree per spazi pubblici attrezzati a parco, per il gioco e lo sport; d) Parcheggi pubblici; Per standard si intende la quantit di spazi pubblici totale minima prevista dal D.IM. 1444/1968.

Ordine di grandezza di Ss. - Per una zona B lindice if massimo ammesso dal D.IM. 1444/68 -art. 7 - n. 2, per paesi con meno di 50.000 abitanti, 5 mc/mq. Un piano particolareggiato che adotta questo valore di If=5 come massimo ammesso, prevedendo edifici con altezza lorda dei piani di 3 metri, deve avere una superficie degli standard pari a quella fondiaria edificabile (Ss = Sf ). Un piano che adotta come massimo il valore di If=2,5 mc/mq, deve avere una superficie degli standard pari alla met di quella fondiaria (Sf=2Ss).Appunti di urbanistica

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0011 - Indici degli edifici

V=

E pari al prodotto della superficie utile (Su) dei singoli piani per le rispettive altezze computate da piano utile a piano utile. E il volume massimo del fabbricato

Volume del fabbricato

Su = Superficie utile

E la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo di tutti gli elementi verticali. Se i piani sono tutti alti uguali vale la relazione

V = Su x altezza del singolo piano (V = Su x 3 se i piani sono alti tre metri)

If =

E il volume massimo (V), espresso in metri cubi, costruibile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf).

Indice di fabbricabilit fondiaria (densit edilizia)

If = V SfAppunti di urbanistica

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If = Indice di fabbricabilit fondiaria(densit edilizia) ESEMPIO Lotto di dimensioni 25x40 Sf = 1000 mq con If = 3 mc/mq

Si pu edificare un edificio avente per base: la superficie del lotto (1000) altezza: 3 metri = (If) Il volume edificabile V= If x Sf = 3 x 1000 = 3000 mc

In alternativa: Edificio di 3000 metri cubi avente per base: met la superficie del lotto altezza: 6 metri = (Ifx2) V= If x Sf = 3 x 1000 = 3000 mc V= 20x25x6 = 3000 mc

In alternativa: Edificio di 3000 mq avente per base: 1/4 della superficie del lotto altezza: 12 metri = (Ifx4) V= 10x25x12 = 3000 mc

La legge italiana pone dei limiti per - densit edilizia ( If ) - altezze massime degli edifici ( H ) e distanze minime fra edifici - Rapporti massimi fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi pubblici. Questi limiti sono espressi dal D.IM. 2 aprile 1968 n. 1444.Appunti di urbanistica

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0012- Altri indici urbanistico-edilizi

Vengono usati spesso indici urbanistici ed edilizi che non compaiono nelle leggi urbanistiche nazionali. Il loro uso a volte pu rendere difficile un confronto fra i limiti prescritti dalle leggi nazionali e quelli prescritti dalle leggi regionali e dai piani urbanistici comunali o intercomunali. Si riporta un elenco di indici estratto dalle norme tecniche di un PRG di un Comune emiliano.

00121 - INDICI URBANISTICI esempio estratto dalle Norme Tecniche Attuative di un PRG.E la superficie delle aree, a destinazione omogenea di Zona, al netto delle strade e/o spazi pubblici, nella quale il P.R.G. si attua per intervento edilizio diretto. Comprende le aree per le opere sottoeleneate, per la parte posta al diretto servizio dellinsediainento* le strade e gli spazi di sosta e parcheggi d uso pubblico; * le fognature e gli impianti di depurazione; * il sistema di distribuzione dellacqua; * il sistema di distribuzione dellenergia elettrica, forza motrice, gas, telefono; * la pubblica illumnazione; * il verde attrezzato; * gli allacciamenti ai pubblici servizi non aventi carattere generale, ma al diretto servizio dellinsedamento. Comprende le aree destinate alle seguenti opere: * gli asili nido e le scuole materne; * le scuole dellobbligo; * le delegazioni comunali; * i mercati di quartiere; * le chiese e gli altri edifici per servizi religiosi; * i centri civici e sociali, le attrezzature culturale e sanitarie di quartiere; * gli spazi pubblici a parco e per lo sport; * i parcheggi pubblici.

Sf = Superficie fondiaria.

S1= Superficie per opere di urbanizzazione primaria.

S2 = Superficie per opere di urbanizzazione secondaria.

E la massima superficie utile (Su), espressa in metri quadrati, costruibile per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St). E la massima superficie utile (Su), espressa in metri quadrati, costruibile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf). E il volume massimo (V), espresso in metri cubi, costruibile per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St). E il volume massimo (V), espresso in metri cubi, costruibile per ogni metro quadrato di superficie fondaria (Sf). NOTEAi fini di verifiche del calcolo degli standard pubblici Ss: lindice Ut = Su/St non pu essere usato perch St comprende anche la superficie viaria che esclusa dal calcolo degli standard; lindice It = V/St non n limitato n nominato dal D.IM. 1444/1968. Lindice Uf = Su/Sf consente il calcolo della Su direttamente dalla misura di Sf (superficie fondiaria), infatti Su = Uf.Sf. Nelle norme attuative di un PRG lindice Uf = Su/Sf non pu sostituire lindice If = V/Sf del quale la legge nazionale impone limiti inderogabili, perch Uf non limita la volumetria massima, ma solo Su, (h libero). Vale la relazione V = hSu dove h laltezza media dei piani abitabili. Su = V = If Sf poich Uf = Su ne segue Uf = If Sf = If

Ut = Utilizzazione territoriale (Su/St).

Uf = Utilizzazione fondiaria (Su/Sf).

It = Indice di fabbricabilit territoriale (V/St). If = Indice di fabbricabilit fondiaria (V/Sf).

h

h

Sf

h Sf

h

Cio Uf = If/h (If = h.Uf) Esempio: la limitazione di If = 2,5 comporta una Uf = 0,8333 per altezza dei piani pari a 3 metri. Ma, se If non limtato da norme di PRG, costruendo con h > 3 metri risulter If > 2,5. Esempio: con h =7 risulter If = 7.Uf = 7. 0,83333 = 5,8333 che maggiore anche del massimo assoluto imposto dallarticolo 7 del D.IM. 1444/1968. Gli indici Uf, Ut ed It sono estranei alla legge nazionale. Mentre Ss (il cui minimo limitato a Ss = 0,6Su dallart.3 del D.IM. 1444/1968) non esiste nellesempio di norme di PRG comunale sopra riportate.Appunti di urbanistica

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00122 - INDICI EDILIZI esempio estratto dalle Norme Tecniche Attuative di un PRGSu = Superficie utile. E la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo di tutti gli elementi verticali. Dal computo della superficie utile sono esclusi: porticati pubblici porticati privati di uso pubblico derivanti da specifica convenzione da stipularsi con codesta amministrazione porticati privati c/o condominiali per una superficie non superiore al 20% della Su complessiva ammessa per P.R.G. ad esclusione delle aree assoggettate a progetto preventivo di arredo urbano balconi, ballatoi, nicchie al piano terreno, logge coperte con profondit non superiore a ml. 2.00 lastrici solari, solai di qualsiasi dimensione concorrenti alla formazione della copertura piana del vano sottostante sottotetti anche accessibili aventi altezza media interna minore di ml. 1.81. Le quote sono misurate dallestradosso dellultimo solaio allintradosso della struttura di copertura volumi tecnici quali: cabine elettriche, vani ascensori dimensionati al fine di ottemperare ai disposti della legge 13, montacarichi interni, esterni e scale esterne a giorno fino al primo piano; strutture e/o impianti smontabili aperti utilizzabili per parcheggio; volumi tecnici necessari a contenere ed a consentire laccesso a quelle parti di impianti tecnici (idrico, termico, elettrico, ventilazione, sollevamento, ecc...) che non possono per esigenze tecniche di funzionalit trovare luogo entro il corpo delledificio soppalchi costituenti elementi di arredo facilmente smontabili purch di superficie non eccedente il 30% della Su del locale interessato. Nel caso di serbatoi, silos, la Su calcolata sul perimetro esterno della struttura. Ai sensi dellart. 1 della L.R. n. 46/88 vengono considerate cubature accessorie quelle che non concorrono alla formazione della Su, come definita dal presente articolo. Devono inoltre intendersi per volumi tecnici, nel rispetto delle condizioni poste dalla Circolare Ministeriale n.2474 del 31.1.1973, ai fini della esclusione del calcolo della Su e V ammissibile, i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire laccesso a quelle parti di impianti tecnici (idrico, tennico, elettrico, di ventilazione, di sollevamento, ecc.) che non possono, per esigenze tecniche di funzionalit degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo delledificio. Sa = Superficie aziendale. E linsieme degli appezzamenti di terreno agricolo, appartenenti allo stesso complesso aziendale, caratterizzati dalla medesima fonna di conduzione e non necessariamente accorpati purche distanti tra loro non oltre 5 Km. in linea daria. Sc = Superficie coperta. E la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale di tutte le superfici utili (Su) delledificio, comprese le superfici dei porticati, eccedenti il 20% della Su. Re = Rapporto di copertura (Se/Sf). E il rapporto massimo tra la superficie coperta (Se) e la superficie fondiaria (Sf). H = Altezza massima del fabbricato. Laltezza delle fronti di un fabbricato, indipendentemente dal tipo di copertura, data dalla differenza tra la quota media dimposta dellintradosso del solaio di copertura e la quota del piano (marciapiede, strada, terreno) sistemato al piede del fronte, escluso i volumi tecnici. Laltezza massima del fabbricato coincide con quella del suo fronte pi alto.

VI = Visuale libera. E il minimo distacco che deve esistere tra due Fabbricati frontistanti. La VI calcolata sommando le H dei prospetti che si fronteggiano diviso due. La VI non si applica fra fronti, o loro parti, dello stesso edificio. V = Volume del fabbricato. E pari al prodotto della superficie utile (Su) dei singoli piani per le rispettive altezze computate da piano utile a piano utile, ad eccezione dellultimo piano la cui altezza, indipendentemente dal tipo di copertura, data dalla quota media misurata allintradosso del solaio di copertura.

Appunti di urbanistica

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0020 - LEGGE URBANISTICA

del 17 agosto 1942 n. 1150 (1) 0021 - Art. 1 - Disciplina dellattivita urbanistica e suoi scopi [1] Lassetto e lincremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in genere nel territorio della Repubblica sono disciplinati dalla presente legge. [2] Il Ministero dei lavori pubblici vigila sullattivita urbanistica anche allo scopo di assicurare, nel rinnovamento ed ampliamento edilizio delle citta, il rispetto dei caratteri tradizionali, di favorire il disurbanamento e di frenare la tendenza allurbanesimo.

0022 - Piano Regolatore Generale (P.R.G.)

Un comune pianifica il proprio territorio per mezzo di Piano Regolatore Generale (PRG). Il PRG viene redatto dopo unanalisi della situazione del territorio comunale tenendo conto delle previsioni di sviluppo demografico, commerciale, artigianale, industriale e della qualit di vita che si vuole predisporre per la popolazione (princpi informatori del piano). Un PRG costituito da: Planimetrie, Norme Tecniche Attuative, relazione illustrativa e piano finanziario. 00221 L. 1150/1942 - Art. 7 - Contenuto del Piano Generale[1] Il piano regolatore generale deve considerare la totalita del territorio comunale. [2] Esso deve indicare essenzialmente:

a1) - la rete delle principali vie, a2) - la divisione in zone del territorio, a3) - le aree destinate a formare spazi di uso pubblico, a4) - le aree da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico e ad opere ed impianti di interesse collettivo o sociale, a5) - i vincoli per le zone di carattere storico, ambientale, paesistico, a6) - le norme per lattuazione del piano. Nei PRG vanno osservati i limiti degli indici urbanistici ed i minimi di parcheggi (artt. 41 quinquies e sexies l. 1150/42)L. 1150/1942 - Art. 41 quinquies[8] In tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densita edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonche i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivita collettive, a verde pubblico o a parcheggi. [9] I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per linterno, sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici. ( il D. IM. 1444/1968). 1150/1942 - Art. 41 sexies - [1] Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione [1] Il piano regolatore generale del comune ha vigore a tempo indeterminato. [2] I proprietari degli immobili hanno lobbligo di osservare nelle costruzioni e nelle ricostruzioni le linee e le prescrizioni di zona che sono indicate nel piano.

L.

00222 L. 1150/1942 - Art. 11 - Durata ed effetti del Piano Generale

Un PRG non scade per legge. regola diffusa di verificare ogni dieci anni la sua riuscita al perseguimento degli scopi prefissati ed il controllo di nuovi elementi che tendono a variare i principi informatori iniziali. Un intervento di variante al PRG a tempi brevi ammissione di previsioni errate, prima ancora di aspettare i tempi razionali e naturali per una verifica.

0023 - Piani particolareggiati (o attuativi)

Un piano attuativo costituito da: planimetrie, convenzione e relazione illustrativa e piano finanziario. 00231 - Legge 1150/1942 - Art. 13 - Contenuto dei Piani Particolareggiati[1] Il piano regolatore generale e attuato a mezzo di piani particolareggiati di esecuzione nei quali devono essere indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati: b1)- le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze; b2)- gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico; b3)- gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia; b4)- le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano; b5)- gli elenchi catastali delle propriet da espropriare o da vincolare; b6)- la profondita delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalita delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future. [2] Ciascun piano particolareggiato di esecuzione deve essere corredato dalla relazione illustrativa e dal piano finanziario di cui al successivo art. 30.(1) Gli articoli di leggi o loro parti, che vengono riportati, sono espressi in carattere corsivo Appunti di urbanistica

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I piani particolareggiati vengono inseriti nella planimetria del PRG entro una perimetrazione ben evidenziata di tutta larea compresa nel piano particolareggiato. La perimetrazione fa parte del PRG ed approvata con questo. I piani particolareggiati sono detti anche piani attuativi (del PRG). Sono piani particolareggiati: le lottizzazioni, i piani di recupero, i Piani per lEdilizia Economica Popolare (PEEP), i comparti edificatori (art. 23 L. 1150/1942). Un piano particolareggiato viene adottato ed approvato solo in esistenza di una perimetrazione apposita in un PRG approvato e vigente, deve essere progettato in base agli indici del PRG, deve applicare le regole delle zone gi definite dal PRG per le aree contenute nel piano particolareggiato e rispettare i limiti imposti dal PRG per le zone. Lapprovazione di un piano particolareggiato viene data dal Comune a un progetto proposto da tutti i proprietari dellarea compresa nel Piano (Art.4 legge 10/77). 00232 - Scadenza dei piani particolareggiati Un piano particolareggiato deve essere proposto da tutti i proprietari dellintera area del piano (art. 23 del D.IM. 1444/68 e art. 4 legge 10/77) Lautorizzazione allesecuzione del piano viene rilasciata dal Comune ed subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda fra laltro i termini non superiori a dieci anni entro i quali devono essere ultimate le opere di urbanizzazione (L. 1150/1942 - Art. 28 comma 5 punto 3). 00233 - L. 1150/1942 - Art. 17 - Validita dei Piani Particolareggiati[1] Decorso il termine stabilito per la esecuzione del piano particolareggiato questo diventa inefficace per la parte in cui non abbia avuto attuazione, rimanendo soltanto fermo a tempo indeterminato lobbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso. [2] Ove il comune non provveda a presentare un nuovo piano per il necessario assetto della parte di piano particolareggiato che sia rimasta inattuata per decorso di termine, la compilazione potra essere disposta dal prefetto a norma del secondo comma dellart.14.

0024 - Limiti imposti agli indici urbanistici ed edilizi. Definizione delle zone territoriali omogenee.La definizione di legge delle zone territoriali omogenee ed i limiti inderogabili degli indici urbanistici ed edilizi sono espressi dal Decreto Interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444, ai sensi dellart. 17 della legge 6 agosto 1967 n. 765. La legge 765/1967 ha interrotto una situazione di edificazione incontrollata iniziata nel 1945-46, spesso in assenza di PRG, che ha portato molte citt italiane in condizioni di congestionamento urbano con conseguente degrado urbanistico e sociale. La legge 765/1967 ha introdotto gli articoli 41 quinquies e 41 sexies nella legge urbanistica 1150/1942. Lart. 41 sexies riguarda i parcheggi, problema recepito solo successivamente allo sviluppo automobilistico iniziato negli anni 50. 00241 - L. 1150/1942 - Art. 41 quinquies - commi 8 e 9.[8] In tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densita edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonche i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivita collettive, a verde pubblico o a parcheggi. [9] I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per linterno, sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici. In sede di prima applicazione della presente legge, tale decreto viene emanato entro sei mesi dallentrata in vigore della medesima.

0030 - DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968, N. 1444

Limiti inderogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dellart. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

0031 - D.IM. 1444/1968 - Art. 1 - Campo di applicazione

Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma.di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistentiAppunti di urbanistica

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00242 - Definizione delle zone territoriali omogeneeLe zone territoriali omogenee sono qualificate omogenee gi nella loro definizione. Laggettivo omogeneo ha un valore fondamentale per le propriet comprese nelle zone. Infatti tutte le propriet devono essere considerate con parit di diritti e doveri dai PRG che applicano le qualificazioni di zona. Una disomogeneit delle zone comporta, per effetto del PRG, una valorizzazione diversa di propriet che di fatto hanno le stesse caratteristiche: con conseguente diversit di trattamento in violazione del diritto di propriet e dellarticolo 3 della Costituzione Italiana. (2)(2) 002421 - Costituzione della Repubblica Italiana - Art. 3 - Tutti i cittadini hanno pari dignit sociale, e sono eguali davanti alla legge, senza distinzione di sesso, di razza, di lingua, di religione, di opinioni politiche, di condizioni personali e sociali. E compito della Repubblica rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale che, limitando di fatto la libert e leguaglianza dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della persona umana e leffettiva partecipazione di tutti i lavoratori allorganizzazione politica, economica e sociale del Paese.

Le zone territoriali omogenee sono definite dal 0032 - D.IM. 1444/1968 - Art. 2 - Zone territoriali omogenee

Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dellart. 17 della legge 6.8.1967, n.765: A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; (03) B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densit territoriale sia superiore a mc/mq 1,5; C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densit di cui alla precedente lettera B); D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati; (04) E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle propriet richieda insediamenti da considerare come zone C), F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale. (05)

(03) - Il carattere storico artistico di edifici viene dichiarato dal Ministero per i Beni e le Attivit Culturali (edifici di valore monumentale) oppure dalla regione o dai Comuni (edifici di valore valore testimoniale). (04) - Le zone D sono di due tipi: Di (industriale) e Dc (commerciale e direzionale). Larticolo 5 del D.IM. 1444/1968 al n. 1 prescrive dei minimi di standard pubblici per le zone Dc superiori a quelli delle zone di tipo Di (al n. 2). (05) - Sono escluse dalla zona F le fasce verdi lungo le strade (D.IM. 1444/4968 art. 3 punto c.

Le definizioni delle zone territoriali omogenee date dallarticolo 2 del D.IM. 1444/1968 sono basate sulle caratteristiche fisiche esistenti di fatto sui territori che vengono qualificati. Di conseguenza non ci sono margini per qualificazioni discrezionali da parte dei progettisti dei PRG o delle Pubbliche Amministrazioni che gestiscono i PRG. Una eventuale possibilit di qualificare una propriet con criteri soggettivi da parte della Pubblica Amministrazione comporterebbe una interferenza discrezionale della P.A. nella valorizzazione delle propriet private con violazione dei diritti di propriet. Questo potere discrezionale va oltre i limiti concessi dalla legge nazionale italiana per il governo del territorio. Una qualificazione delle propriet con criteri e/o con zone diverse da quelle specificate dal D.IM. 1444/1968 sarebbe in violazione dellarticolo 41 sexies L. 1150/1942, del D.IM. 1444/68, con possibili violazioni del diritto di propriet e dellart. 3 della Costituzione Italiana. Sono quindi in violazione di legge: - zone diverse da quelle enunciate dal D.IM. 1444/1968 - un numero di zone superiore a quello previsto dal D.IM. 1444/1968

00244 - Definizione dei limiti inderogabili dei parametri urbanistciI limiti dei parametri urbanistici ed edilizi definiti dal D.IM. 1444/1968 sono: art. 3 - Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi; art. 5 - Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi; art. 7 - Limiti di densit edilizia; art. 8 - Limiti di altezza degli edifici; art. 9 - Limiti di distanza fra i fabbricati.Appunti di urbanistica

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00245 - Limiti minimi inderogabili degli spazi pubblici per aree residenzialiI limiti minimi per gli spazi pubblici per le zone residenziali sono definiti dallart. 3 del D.IM. 1444/1968:0033 - D.IM. 1444/1968 - Art. 3 Rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi. Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui allart. 17 penultimo comma - della legge n. 765, sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante - insediato o da insediare - la dotazione minima, inderogabile, di mq 18 per spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie. Tale quantit complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato: a) mq 4,50 di aree per listruzione: asili nido, scuole materne e scuole dellobbligo; b) mq 2 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici poste e telegrafi, protezione civile, ecc.) ed altre; c) mq 9 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade; d) mq 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dallart. 18 della legge n. 765): tali aree - in casi speciali - potranno essere distribuite su diversi livelli. Ai fini dellosservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente mq 25 di superficie lorda abitabile (pari a circa mc 80 vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a mq 5 (pari a circa mc 20 vuoto per pieno). per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessit, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.).

Gli spazi pubblici ai quali fa riferimento il sopra riportato articolo 3 sono chiamati in gergo urbanistico standard (o standard pubblici). Il dimensionamento degli standard proporzionato alla superficie utile lorda Su definita al n. 002 (parametri edilizi) = somma delle superfici di tutti i piani degli edifici fuori ed entro terra misurata al lordo di tutti gli elementi verticali. Per il comma 1 dellart. 3 del D.IM. 1444/1968 deve essere assicurata, per ogni abitante insediato o da insediare, la dotazione minima inderogabile di mq. 18 per spazi pubblici Per lutimo comma Ai fini dellosservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondono mediamente 25 mq. di superficie lorda abitabile, eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq. per le destinazioni non specificatamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessit, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali ecc.). 002451 - Abitanti da insediare = Ab D.IM. 1444/68 - Art. 3 ultimo comma. Si assume che ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq. di superficie lorda abitabile, eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq per le destinazioni non specificamente residenziali, ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessit, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.). Quindi per ogni abitante prevista una quota di superficie utile Su di 30 mq. Il numero totale di abitanti insediabili in una zona di superficie utile Su

Ab = Su/30

Calcolo della Quindi in sintesi:

S. Standard = Ss

( D. IM. 1444/68 - Art. 3 comma 1)

Ss = Ab. x 18 = Su x 18/30 = 0,6Su

S. Standard = Ss = 0,6Su = 60% della Superficie Utile

Ss = 0,6SuSs = 0,8Su

Nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale (Dc) lart. 5 del D.IM. 1444/1968 al n. 2 prescrive una quantit di spazi pubblici superiore e precisamente: e la met di questi spazi deve essere adibita a parcheggio pubblico. Tutti i parcheggi che fanno parte del minimo inderogabile di spazi pubblici secondo il D.IM. 1444/1968 sono oltre a quelli richiesti dallart. 41 sexies della legge 1150/1942.Appunti di urbanistica

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00246 - ESEMPI Ci riferiamo ad edifici con altezze dei piani abitabili (netta + solaio) di 3,0 metri. Risulta: Su = V/3 Ss = 0,6Su Ss = 0,6 V/3 Ss = 0,2V essendo (Su = V/3 essendo (V = If.Sf)(standard minimi inderogabili)

Ss = 0,2.If.SfQuindi

per If = 5 mc/mq risulta Ss = Sf per If = 2,5 mc/mq risulta Ss = 0,5 SfEsempio di piano particolareggiato da eseguire su un terreno perimetrato con le dimensioni di figura a fianco.St = Superficie territoriale = 18.000 mq Sv = Superficie viaria = 6.000 mq (larghe 10 m) Sf + Ss = 12.000 mq (superficie totale fondiaria e standard) Si prevedono lotti da 1000 mq (25 x40). Programmando lindice fondiario: caso a) if = 5 mc/mq risulta Ss = Sf caso b) If = 2,5 mc/mq risulta Ss = 0,5 Sf

Caso a)

If = 5 mc/mq

Caso b)

If = 2,5 mc/mq

Ss = 6000 mq Sf = 6000 mq (sei lotti da 1000) Sv = 6000 mqAppunti di urbanistica

Ss = 4000 mq Sf = 8000 mq (otto lotti da 1000) Sv = 6000 mq 14

0030 - DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968, N. 1444

Limiti inderogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dellart. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765. (G.U.,16-4-1968, n. 97)

0031 - Art. 1 - Campo di applicazione

Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma.di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti.

0032 - Art. 2 - Zone territoriali omogenee

Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dellart. 17 della legge 6-8-1967, n. 765: A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densit territoriale sia superiore a mc/mq 1,5; C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densit di cui alla precedente lettera B); D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati; E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle propriet richieda insediamenti da considerare come zone C)-, F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

0033 - Art. 3 - Rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggiPer gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui allart. 17 penultimo comma - della legge n. 765, sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante - insediato o da insediare - la dotazione minima, inderogabile, di mq 18 per spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie. Tale quantit complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato: a) mq 4,50 di aree per listruzione: asili nido, scuole materne e scuole dellobbligo; b) mq 2 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici poste e telegrafi, protezione civile, ecc.) ed altre; c) mq 9 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade; d) mq 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dallart. 18 della legge n. 765): tali aree - in casi speciali - potranno essere distribuite su diversi livelli. Ai fini dellosservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente mq 25 di superficie lorda abitabile (pari a circa mc 80 vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a mq 5 (pari a circa mc 20 vuoto per pieno). per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessit, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.).

0034 - Art. 4 - Quantit minime di spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogeneeLa quantit minima di spazi - definita al precedente articolo in via generale - soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversit di situazioni obiettive. 1 - Zone A): lamministrazione comunale, qualora dimostri limpossibilit per mancata disponibilit di aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di salvaguardia delle caratteristiche, della conformazione, e delle funzioni della zona stessa - di raggiungere le quantit minime di cui al precedente art. 3, deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni dei relativi servizi ed attrezzature. 2 - Zone B): quando sia dimostrata limpossibilit - detratti i fabbisogni comunque gi soddisfatti - di raggiungere la predetta quantit minima di spazi su aree idonee, gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilit esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e delle organizzazioni dei trasporti pubblici. Le aree che verranno destinate agli spazi di cui al precedente art. 3 nellambito delle zone A) e B) saranno computate, ai fini della determinazione delle quantit minime prescritte dallo stesso articolo, in misura doppia di quella effettiva. 3 - Zone C): deve essere assicurata integralmente la quantit minima di spazi di cui allart. 3. Nei comuni per i quali la popolazione prevista dagli strumenti urbanistici non superi i 10 mila abitanti, la predetta quantit minima di spazio fissata in mq 12 dei quali mq 4 riservati alle attrezzature scolastiche di cui alla lettera a) dellart. 3. La stessa disposizione si applica agli insediamenti residenziali in comuni con popolazione prevista superiore a 10 mila abitanti, quando trattasi di nuovi complessi insediativi per i quali la densit fondiaria non superi mc/mq 1. Appunti di urbanistica

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Quando le zone C) siano contigue o in diretto rapporto visuale con particolari connotati naturali del territorio (quali coste marine, laghi, lagune, corsi dacqua importanti; nonch singolarit orografiche di rilievo) ovvero con preesistenze storico-artistiche ed archeologiche, la quantit minima di spazio di cui al punto c) del precedente art. 3 resta fissata in mq 15: tale disposizione non si applica quando le zone siano contigue ad attrezzature portuali di interesse nazionale. 4 - Zone E): la quantit minima stabilita in mq 6, da riservare complessivamente per le attrezzature ed i servizi di cui alle lettere a) e b) del precedente art. 3. 5 - Zone F): gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale - quando risulti lesigenza di prevedere le attrezzature stesse - debbono essere previsti in misura non inferiore a quella appresso indicata in rapporto alla popolazione del territorio servito: - 1,5 mq abitante per le attrezzature per listruzione superiore allobbligo (istituti universitari esclusi); 1 mq/abitante per le attrezzature sanitarie ed ospedaliere; 15 mq/abitante per i parchi pubblici urbani e territoriali.

0035 -

I rapporti massimi di cui allart. 17 della legge n. 765, per gli insediamenti produttivi, sono definiti come appresso: 1) nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non pu essere inferiore al 10% dellintera superficie destinata a tali insediamenti; 2) nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a mq 100 di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantit minima di mq 80 di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la met destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli di cui allart. 18 della legge n. 765); tale quantit, per le zone A) e B) ridotta alla met, purch siano previste adeguate attrezzature integrative.

Art. 5 - Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi

0036 - Art. 6 - Mancanza di aree disponibili

I comuni che si trovano nellimpossibilit, per mancanza di aree disponibili, di rispettare integralmente le norme stabilite per le varie zone territoriali omogenee dai precedenti artt. 3, 4 e 5 debbono dimostrare tale indisponibilit anche agli effetti dellart. 3 lettera d) e dellart. 5, n. 2 della legge n. 765.

0037 - Art. 7 - Limiti di densit edilzia

I limiti inderogabili di densit edilizia per le diverse zone territoriali omogenee sono stabiliti come segue: 1) Zone A): - per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative le densit edilizie di zone e fondiarie non debbono superare quelle preesistenti, computate senza tener conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico; - per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densit fondiaria non deve superare il 50% della densit fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 mc/mq; 2) Zone B): le densit territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantit minime di spazi previste dagli artt. 3, 4 e 5. Qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densit fondiarie superiori ai seguenti limiti: mc/mq 7 per comuni superiori ai 200 mila abitanti; mc/mq 6 per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti; mc/mq 5 per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. Gli abitanti sono riferiti alla situazione del comune alla data di adozione del piano. Sono ammesse densit superiori ai predetti limiti quando esse non eccedano il 70% delle densit preesistenti. 3) Zone C): i limiti di densit edilizia di zona risulteranno determinati dalla combinata applicazione delle norme di cui agli artt. 3, 4 e 5 e di quelle di cui agli artt. 8 e 9, nonch dagli indici di densit fondiaria che dovranno essere stabiliti in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non sono posti specifici limiti. 4) Zone E): prescritta per le abitazioni la massima densit fondiaria di mc 0,03 per metro quadro.

0038 - Art. 8 - Limiti di altezza degli edifici Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue.1) Zone A): - per le operazioni di risanamento conservativo non consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture; - per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, laltezza massima di ogni edificio non pu superare laltezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico. 2) Zone B): laltezza massima dei nuovi edifici non pu superare laltezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densit fondiaria di cui allart. 7. 3) Zone C): contigue o in diretto rapporto visuale con zone del tipo A): le altezze massime dei nuovi edifici non possono superare altezze compatibili con quelle degli edifici delle zone A) predette. 4) Edifici ricadenti in altre zone: le altezze massime sono stabilite dagli strumenti urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i fabbricati di cui al successivo art. 9.

Appunti di urbanistica

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Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue. 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale. 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. 3) Zone C): altres prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari allaltezza del fabbricato pi alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12. Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilit a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: - ml 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml 7; - ml 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml 7 e ml 15; - ml 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori allaltezza del fabbricato pi alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente allaltezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

0039 - Art. 9 - Limiti di distanza tra i fabbricati

Appunti di urbanistica

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00248 -

Valutazioni sullart.4 del D.IM. 1444 del 2-4-1968

Art. 4. - Quantit minime di spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogeneeLa quantit minima di spazi - definita al precedente articolo in via generale - soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversit di situazioni obiettive. 1 - Zone A): lamministrazione comunale, qualora dimostri limpossibilit per mancata disponibilit di aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di salvaguardia delle caratteristiche, della conformazione, e delle funzioni della zona stessa - di raggiungere le quantit minime di cui al precedente art. 3, deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni dei relativi servizi ed attrezzature. 2 - Zone B): quando sia dimostrata limpossibilit - detratti i fabbisogni comunque gi soddisfatti - di raggiungere la predetta quantit minima di spazi su aree idonee, (esempio caso 3) gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilit esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e delle organizzazioni dei trasporti pubblici.

Nellanalisi dellarticolo 4 si rileva quanto segue. Per le zone C (superficie coperta meno del 12,5%) va rispettato il minimo di 18 mq/ab di standard. Tali zone dispongono sempre di superfici scoperte in quantit sufficienti. Per le zone A (edifici antichi in urbanizzazioni antiche) alla data della pubblicazione del decreto non esistevano zone pubbliche nella quantit richiesta da questo decreto. Il decreto interviene su queste zone bloccando gli aumenti di volumetrie, favorendo la diminuizione di volumi esistente e imponendo gli standard, che non avendo possibilit di esser reperiti in zona A, vanno soddisfatti comunque. Lamministrazione pubblica deve impegnarsi a farlo (esempio vietando ledificazione privata in aree limitrofe). Per le zone B (superficie coperta pi del 12,5%) si possono verificare vari casi.

CASO 1 Riferimento a lottizzazione di dimensioni esterne e viarie identiche a quelle di pagina 9.

Riferimento ad un indice if = 2,5 mc/mq A sinistra: la situazione esistente ha disponibilit di spazi liberi. A destra: piano secondo il D.IM 1444/68. Viene resa pubblica larea corrispondente agli standard di legge. Sono ancora disponibili due lotti edificabili.

Appunti di urbanistica

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CASO 2

Riferimento ad un indice if = 2,5 mc/mq A sinistra: la situazione esistente ha disponibilit di spazi liberi. A destra: piano secondo il D.IM.1444/68. Viene resa pubblica larea corrispondente agli standard di legge. Tutta la superficie non edificata va a coprire la dotazione di standard di legge. La zona non consente nuove residenze.

CASO 3

Riferimento ad un indice if = 2,5 mc/mq A sinistra: la situazione esistente ha scarsa disponibilit di spazi liberi. A destra: secondo il D.IM. 1444/68. Viene resa pubblica tutta larea non edificata, ma non basta a formare la dotazione degli standard per i lotti gi edificati in precedenza. La quantit di standard esistente fa fronte solo ai quattro lotti gi edificati in alto nella planimetria (fabbisogni soddisfatti) La zona non consente nuove residenze, per lart. 3 (mancanza di standard) e per lart. 7 n. 2 (congestionamento). Vanno reperiti gli standard mancanti (3000 mq) nelle immediate vicinanze del piano considerato (corrispondenti ai sei lotti in basso a fronte dei quali non esistono standard). CONCLUSIONI PER LE ZONE B.Nel caso di disponibilit dellarea per gli standard (caso 1). Il piano urbanistico deve contenere la dotazione di standard di legge. Sono edificabili solo le aree disponibili oltre gli standard. Nei casi 2 e 3 (standard uguali o inferiori ai minimi inderogabili nel perimetro del piano urbanistico non sono pi possibili ulteriori edificazioni. Nel caso 3 vanno anche reperiti, in zone limitrofe, gli standard mancanti a fronte delledificato gi esistente.Appunti di urbanistica

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0080 - CODICE CIVILE 0082 - Beni Demaniali e patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni.00822 - 822. Demanio pubblico. Appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico (1145) il lido del mare (942), la spiaggia, le rade e i porti (1); i fiumi, i torrenti (945), i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia (2774; c. nav. 28, 29, 692); le opere destinate alla difesa nazionale. Fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade (3), le autostrade e le strade ferrate; gli aerodromi; gli acquedotti; gli immobili riconosciuti dinteresse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia (4); le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche; e infine gli altri beni che sono dalla legge assoggettati al regime proprio del demanio pubblico (823, 824, 1145) (5). Vedi C.C. per le note 1-2-3-4-5. 00823 - 823. Condizione giuridica del demanio pubblico. I beni che fanno parte del demanio pubblico (822, 825) sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi (879, 1145), se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano. Spetta allautorit amministrativa la tutela dei beni che fanno parte del demanio pubblico. Essa ha facolt sia di procedere in via amministrativa, sia di valersi dei mezzi ordinari a difesa della propriet (948, 951) e del possesso (1168, 1172) regolati dal presente codice. 00824 - 824. Beni delle province e dei comuni soggetti al regime dei beni demaniali. (1) I beni della specie di quelli indicati dal secondo comma dellarticolo 822, se appartengono alle province o ai comuni, sono soggetti al regime del demanio pubblico (823, 829). Allo stesso regime sono soggetti i cimiteri e i mercati comunali (11, 825). 00825 - 825. Diritti demaniali su beni altrui. Sono parimenti soggetti al regime del demanio pubblico (823), i diritti reali che spettano allo Stato, alle province e ai comuni su beni appartenenti ad altri soggetti, quando i diritti stessi sono costituiti per lutilit di alcuno dei beni indicati dagli articoli precedenti o per il conseguimento di fini di pubblico interesse corrispondenti a quelli a cui servono i beni medesimi. 00826 - 826. Patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni. I beni appartenenti allo Stato, alle Province e ai Comuni, i quali non siano della specie di quelli indicati negli articoli precedenti, costitiuscono il patrimonio dello Stato o, rispettivamente, delle Province e di Comuni. Fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato [8282] le foreste che a norma delle leggi in materia costituiscono il demanio forestale dello Stato, le miniere, le cave e torbiere quando la disponibilit ne sottratta al proprietario del fondo [840], le cose dinteresse storico, archeologico, paletnologico, paleontologico e artistico, da chiunque e in qualunque modo ritrovate nel sottosuolo [8391 932], i beni costituenti la dotazione della Presidenza della Repubblica [Cost. 84], le caserme, gli armamenti, gli aeromobili militari [c.nav. 745] e le navi da guerra. Fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato o, rispettivamente, delle province e dei comuni, secondo la loro appartenenza, gli edifici destinati a sede di uffici pubblici, con i loro arredi, e gli altri beni destinati a un pubblico servizio. 00827 - 827 - Beni immobili vacanti. I beni immobili che non son in propriet di alcuno spettano al patrimonio dello Stato [823, 826; Cost. 119]. 00828 - 828 - Condizione giuridica dei beni patrimoniali. I beni che costituiscono il patrimonio dello Stato, delle province e del comuni [826] sono soggetti alle regole particolari che li concernono e, in quanto non diversamente disposto, alle regole del presente codice. I beni che fanno parte del patrimonio indisponibile [826 .2.3] non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano [1145] 00829 - 829. Passaggio di beni dal demanio al patrimonio. Il passaggio dei beni dal demanio pubblico al patrimonio dello Stato [826, 827] devessere dichiarato dallautorit amministrativa. Dellatto deve essere dato annunzio nella Gazzetta Ufflciale della Repubblica. Per quanto riguarda i beni delle province e dei comuni il provvedimento che dichiara il passaggio al patrimonio deve essere pubblicato nei modi stabiliti per i regolamenti comunali e provinciali [826].Appunti di urbanistica

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00249 - Condizione giuridica degli standard. Il terzo comma dellarticolo 826 riporta: Fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato o, rispettivamente, delle province e dei comuni, secondo la loro appartenenza, gli edifici destinati a sede di uffici pubblici, con i loro arredi, e gli altri beni destinati a un pubblico servizio. Lart. 828 828 - Condizione giuridica dei beni patrimoniali. - I beni che costituiscono il patrimonio dello Stato, delle province e dei comuni [826] sono soggetti alle regole particolari che li concernono e, in quanto non diversamente disposto, alle regole del presente codice. I beni che fanno parte del patrimonio indisponibile [826 .2.3] non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano . Gli standard sono beni (aree, edifici, impianti) destinati ad un pubblico servizio. La legge italiana (D.I.M. 1444, art. 3 e 5) li definisce in misura proporzionata ai piani urbanistici, li localizza al loro interno e li destina a disposizione di questi piani urbanistici (o lottizzazioni). Gli articoli 826 ed 828 del Codice Civile sanciscono che questi beni sono nella condizione giuridica dei beni patrimoniali e non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano. Larticolo 3 e 5 del D.IM. 1444/1968 riguardano questi beni e, se sono in quantit uguale o inferiore al minimo inderogabile stabilito da questo articolo, non possono essere detratti dalla loro destinazione di standard pubblici: non possono essere privatizzati n trasformati in superficie viaria. Finch esistono le residenze che hanno a disposizione gli standard di legge, questi ultimi sono disponibili per tali residenze e sono indisponibili per usi diversi. Ogni tentativo di detrazione degli standard in violazione degli articoli 1, 3, 4 e 7 del D.I. 1444/1968 (in emanazione della L. 765/1967). Queste leggi, con gli articoli suddetti, riguardano gli standard esistenti. Gli standard esistenti sono beni patrimoniali indisponibili al servizio degli edifici residenziali, per i quali tali standard sono stati messi a disposizione allatto della progettazione del Piano urbanistico che li ha originati.Si riporta il penultimo comma dellarticolo 21 della legge 865/1971 riguardante ledilizia residenziale pubblica: Le aree acquisite al comune fanno parte del suo patrimonio indisponibile

Appunti di urbanistica

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00250 -

Dislocazione e distribuzione degli STANDARD PUBBLICI

Il titolo del D.IM. 1444/1968 contiene lelenco dei parametri urbanistici, per i quali pone in modo preciso i limiti inderogabili che vanno rispettati. DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968, n. 1444Limiti inderogabili di densit edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dellart. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

Tale D.M. parte integrante della legge urbanistica 1150/1942 ed richiamato nellart. 41 quinquies, commi 8 e 9 che qui si riportano:L. 02.04.1942 - n. 1150 - Art. 41 quinquies [8] In tutti i comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati limiti inderogabili di densita edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonche i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivita collettive, a verde pubblico o a parcheggi. [9] I limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per linterno, sentito il consiglio superiore per i lavori pubblici. In sede di prima applicazione della presente legge, tale decreto viene emanato entro sei mesi dallentrata in vigore della medesima.

I parametri urbanistici, che vengono regolamentati dalla legge urbanistica, sono quindi: - densit edilizia, - altezza, - distanza fra i fabbricati - rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attivit collettive, al verde pubblico o a parcheggi Il primo articolo del D.M. 1444/1968, qui di seguito riportato, definisce il campo di applicazione. D.IM. 1444/1968 - Art. 1. Campo di applicazione Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti. Quindi i limiti imposti dal D.M.1444/1968 vanno rispettati in tutti i piani, lottizzazioni, ecc. La cura e la precisione che mette il suddetto articolo nellinserire tutte le possibilit urbanistiche ed edilizie di regolamentare ledificazione evidenzia la precisa volont della legge di evitare qualsiasi possibilit di situazione urbanistico-edilizia che consenta di evadere lapplicazione di questi limiti e per garantire i minimi di standard pubblici nelle aree residenziali. Ilimiti inderogabili sono regolamentati dagli articoli: art. 3 - quantit di standard pubblici nelle aree residenziali. art. 5 - quantit di standard pubblici negli insediamenti produttivi. art. 7 - limiti di densit edilizia art. 8 - limiti di altezza degli edifici art. 9 - limiti di distanza tra i fabbricati. Anche se i parametri urbanistici sono tutti fondamentali, lordine adottato della sequenza degli articoli fornisce una graduatoria nella gravit di incidenza sullurbanistica. Il rapporto tra le aree residenziali e gli spazi destinati agli standard il primo nellincidenza sullo sviluppo urbanistico. La quantit di questi standard pubblici (in funzione del numero di abitanti insediati o insediabili) comporta aree pubbliche maggiori nelle zone pi affollate. La legge prescrive lesistenza di standard pubblici minimi in tutti i Piani e in tutte le lottizzazioni, distribuita in modo razionalmente uniforme su tutto il territorio urbanizzato. E i Piani e le lottizzazioni sono definiti in modo preciso dalla linea del perimetro che li contiene. Uno degli scopi fondamentali della legge urbanistica di favorire il disurbanamento e di frenare la tendenza allurbanesimo (Art. 1 - Legge Urbanistica 1150/1942), quindi per riportare i centri abitati ipercongestionati (esistenti da decenni e da secoli) entro i parametri previsti dal recente D.M. 1444/1968, si sono resi necessari interventi che seguono tre possibilit: 1) - divieto di aumentare i volumi gi esistenti (zone A) 2) - demolizione di parte dellesistente con ricostruzione a volumi minori 3) - espropri di aree non edificate per creare gli standard pubblici mancanti Uneventuale eliminazione di unarea pubblica (necessaria a garantire il limite minimo inderogabile in un Piano urbanistico) comporta lentrata del Piano in una situazione di illegittimit.Appunti di urbanistica

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00251

- REPERIMENTO DI STANDARD PUBBLICI FUORI DEL PERIMETRO DEI PIANI URBANISTICI

La mancanza di standard minimi in un Piano comprendente aree di antecedente edificazione, comporta per il Piano una violazione congenita della legge urbanistica. Lunica possibilit per fornire labitato (costruito precedentemente al D.IM. 1444/1968) di usufruire di standard (escludendo azioni coattive di espropri) reperire aree pubbliche in zone disponibili vicine. Questa possibilit regolata dallart. 4 del D.I.M. 1444/1968. D.IM. 1444/1968 - Art. 4. - Quantit minime di spazi pubblici o riservati alle attivit collettiLa quantit minima di spazi - definita dal precedente articolo in via generale - soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversit di situazioni obiettive. 2 - Zone B): quando sia dimostrata limpossibilit - detratti i fabbisogni comunque gi soddisfatti - di raggiungere la predetta quantit minima di spazi su aree idonee, (esempio caso 3 a pg.14) gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilit esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e delle organizzazioni dei trasporti pubblici. Lapplcazione di questo articolo va fatta in combinazione con lart. 1 della L. 1150/1942 e con lart. 7 - punto 2 del D.IM. 1444/68: L. 1150/1942 - Art. 1 - Disciplina dellattivita urbanistica e suoi scopi [2] Il Ministero dei lavori pubblici vigila sullattivita urbanistica anche allo scopo di assicurare, nel rinnovamento ed ampliamento edilizio delle citta, il rispetto dei caratteri tradizionali, di favorire il disurbanamento e di frenare la tendenza allurbanesimo. D.I.M. 1444/1968.- Art. 7.- Limiti di densit edilzia 2) Zone B): le densit territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantit minime di spazi previste dagli artt. 3, 4 e 5. Le zone A sono regolamentate in modo rigido dallarticolo 7 del D.M.1444/68, secondo il quale eventuali trasformazioni conservative le densit edilizie fondiarie non devono superare le preesistenti. Per le zone B non consentito aumento delledificato esistente se sono insufficienti gli standard esistenti allinterno del Piano. Le aree pubbliche, (se in quantit insufficientie secondo lart. 3) devono essere tutte qualificate come standard a coprire parte dei fabbisogni minimi (calcolati in base allart. 3 sulledifcato esistente). In tal caso il Piano gi iper-congestionato e non consentita ulteriore aumento di edificazione per rispetto egli art.7 D.M. 1444/68 e art. 1 L. 1150/42. La sola parte di standard mancante pu essere reperita fuori dal perimetro del piano (detratti i fabbisogni di standard comunque gi soddisfatti). Le aree pubbliche esistenti nel Piano (uguali o inferiori al minimo imposto dallart. 3) fanno parte degli standard minimi inderogabili. Gli standard che partecipano a coprire il fabbisogno minimo di standard (calcolato secondo lart. 3 D.M. 1444/68) non possono essere eliminati dal piano; n venduti (trasformazione di standard in superficie fondiaria), n trasformati in strade, n sostituiti con altri standard in altro sito.

ve, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee

00252

-

Lapplicazione dellarticolo 4 del D.M. 1444/1968 evidenziata al punto 00248 sopra esposto, mostra la funzione calmieratrice degli standard per evitare unedificazione incontrollata in zona B. La stessa azione calmieratrice avviene per le zone C. Il risultato della regolamentazione degli standard la seguente. - Un incremento edilizio in zona B ammesso solo per i Piani che dispongono di aree per gli standard minimi . E escluso in tutti i casi in cui necessario reperire parte di standard fuori al Piano. - Non ammessa la trasformazione di Standard facenti parte del minimo inderogabile n in superficie fondiaria (alienazione) n in superficie viaria. - Non ammesso il reperimento fuori dal Piano di standard a fronte di standard esistenti eliminati. - Non ammesso il reperimento fuori dal Piano di standard a fronte di aumenti di edificazione.Appunti di urbanistica

Funzione degli standard come calmiere delledificazione.

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00253 -

La funzione degli standard pubblici come calmiere delledificazione - Esempi in zona C100 m 40 m 40 m

Esempi con riferimento a piani particolareggiati (lottizzazioni) entro il perimetro della figura a destra Sf = Superficie fondiaria (del lotto) mq Sv = superficie viaria St = Superficie territoriale (totale) = Sv+Sf+Ss V = Volume edificabile massimo mc Su = Superficie utile lorda mq If = indice di fabbricabilit fondiaria = V/Sf mc/mq Ab = Abitanti da insediare = Su/30 Ss = Standard pubblici minimi inderogabili = a/18 H = altezza massima concessa per gli edifici

25 marea di ogni lotto = 1000 mq

25 m

25 m180 mstrade (superficie viaria)

25 m

Con altezza dei piani valutata 3 metri (compreso il solaio) risultaV = Su.3 If = Sux3 Sf Su = IfxSf 3 Ss = 18Ab = 18Su = 0,6 Su = 0,6 If Sf = 0,2 If Sf00254Scala 1/2000 (1 mm = 2 metri reali)

25 m

25 m

Esempio di lottizzazione(piano particolareggiato) di 12.000 mq al netto delle strade

Ifmc/mq

RIFERIMENTO AD UN LOTTO DI 1000 mq

RIFERIMENTO ALLA LOTTIZZAZIONE (con Sf + Ss = 12.000 mq)

(fuori legge)

senza standard

Sfmq

Vmc

Sumq

AbN

Sfmq

Vmc

Sumq

Ssmq

AbN

AbtN

0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 4,0 5,0 7,0

1000

500

167 333 500 667 833

6 11 17 23 28 33 44 56 78

10.909 10.000 9.230 8.571 8.000 7.500 6.667 6.000 5.000

5.450 10.000 13.845 17.142 20.000 22.500 26.667 30.000 35.000

1.817 3.333 4.615 5.714 6.667 7.500 8.889 10.000 11.667

1.091 2.000 2.769 3.429 4.000 4.500 5.333 6.000 7.000

61 111 154 190 222 250 296 333 389

72 132 204 276 336 396 528 672 936

1000 1000 1000 1500 1000 2000 1000 2500

1000 3000 1000 1000 4000 1333 1000 5000 1667 1000 7000 2333

Le due ultime colonne mostrano il confronto fra il numero di abitanti insediabili risultanti da una lottizzazione con gli standard di legge (Ab = penultima colonna) e senza gli standard (Abt = ultima colonna, illegittimit). Linfluenza frenante degli standard aumenta con la densit fondiaria If

Per trovare i risultati di Sf e di Ss dellintera lottizzazione (di 12.000 mq al netto delle strade) stato applicato e risolto per ogni valore di If il sistema di due equazioni seguente

Ss = 0,2.If.Sf Sf + Ss = 12.000

da cui

Sf =

12.000 1+0,2If 24

Appunti di urbanistica

If = 0,5 mc/mqPiano attuativo (Lottizzazione) in zona C inedificata Sf = 10x1000 + 36x25 =10.900 mq Ss disponibili = 25x44 = 1.100 mq V disponibile = If Sf = 0,5x10.900 = 5.450 mc Su in un lotto da 1000 mq = V/3 = 500/3 = 167 mq Su nella lottizzazione = 10 lotti da 1000 mq: Su =167x10=1.670 mq + 1 lotto da 900 mq: Su = 150 = 150 mq totale = 1.820 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 1820/30 = 60,67 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 60.67x18=1.092 mq (minimo inderogabile) Ss esistenti 1.100 mq > 1.092

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

standard pubblici

SOLUZIONE 1:

Villette monofamiliari con solo piano terra

Sf ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 500 mc Su di ogni lotto =167 mq

SOLUZIONE 2:

Villette monofamiliari con solo piano terra miste con villette a due piani

Questa soluzione con If = 0,5 mc/mq consente e favorisce costruzioni singole private monofamiliari su lotti di 1000 mq circa, edificabili con imprese artigianali su progetto commissionato dal proprietario a professionista di sua fiducia con soluzioni suggerite dal proprietario o ad esso gradite.Appunti di urbanistica

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If = 1 mc/mqPiano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 10x1000 = 10.000 mq Ss = 0,2 If Sf = 2.000 mq (minimo di legge) Ss disponibili = 2x1000 = 2.000 mq V disponibile = If Sf = 1x10.000 = 10.000 mc Su in un lotto da 1000mq = V/3 = 1000/3 = 33 mq Su = V/3 = 10.000/3 = 3.333 mq 10 lotti da 1000 mq: Su =333x10=3.333 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 3333/30 = 111,11 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 111x18=2.000 mq (minimo inderogabile)

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 1000 mc Su di ogni lotto =333 mq

standard pubblici

Questa soluzione con If = 1 mc/mq consente e favorisce costruzioni binate private bifamiliari su lotti di 1000 quindi con 500 mq per ogni singola propriet. Edificabili su progetto commissionato dai due proprietari a professionista di loro fiducia. Si presta per cooperative edilizie e consente ottima autonomia per ogni famiglia. Lo spazio disponibile (500 mq) per ogni famiglia consente ottima disponibilit interna di parcheggi, pi spazio per piccolo giardino e/o per piccola coltivazione di ortaggi. La proporzione (80x75) degli solati da 6000 mq risulterebbe meglio disponibile nella dimensione 60 x100 mq.Appunti di urbanistica

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If = 1,5 mc/mqPiano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 8x1000+ (49x25) = 9.225 mq 8 lotti da 1000 mq: Su =1000x8 = 8.000 mq 1 lotto da 25x49 mq: Su = 1.225 mq Ss = 0,2 If Sf = 0.2x1,5x9225 = 2.770 mq (minimo di legge) Ss disponibili = 2x1000 +31x25 = 2.775 mq V disponibile = If Sf = 1,5x9.225 = 13.837 mc Su = V/3 = 13.837/3 = 4.612 mq

Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 4612/30 = 153,7 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 154x18 = 2.772 mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 2.775 mq

Sf ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 1500 mc Su di ogni lotto = V/3 = 500 mqScala 1/2000 (1 mmdel disegno = 2 metri reali)

standard pubblici

Questa soluzione con If = 1,5 mc/mq idonea per palazzine a tre o pi appartamenti o per case a schiera La soluzione di figura pu essere di tre appartamenti, uno per piano da circa 168 mq, o di sei appartamenti di circa 84 mq ognuno. Lindipendenza degli alloggi esistente con If = 1,0 non pi possibile. Lindice If = 1,5 mc/mq caratterizza la costruzione di edifici condominiali. La soluzione idonea anche per case a schiera con appartamenti fra i 100 e 200 mq in vertricale su tre piani.Appunti di urbanistica

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If = 2

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 8x1000+ (23x25) = 8.575 mq Ss = 0,2 If Sf = 3.430 mq (minimo di legge) Ss disponibili = 2x1000 +57x25 = 3.425 mq V disponibile = If Sf = 2x8.575 = 17.150 mc Su = V/3 = 17.150/3 = 5.717 mq

Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 5717/30 = 190 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 190x18 = 3.430 mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 3.425 mq

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf di ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 2000 mc Su di ogni lotto =V/3 = 2000/3 = 667 mq

standard pubblici

Questa soluzione con If = 2 mc/mq idonea per palazzine a tre piani con due appartamenti per piano. La soluzione di figura sei appartamenti, due per piano da circa 100 mq ognuno. Lindice If = 2 mc/mq caratterizza la costruzione di piccoli edifici condominiali. Lindice If = 2 favorisce anche costruzioni di case a schiera con appartamenti in verticale su tre piani.Appunti di urbanistica

28

If = 2,5

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 8x1000 = 8.000 mq Ss = 0,2 If Sf = 4.000 mq (minimo di legge) Ss disponibili = 4x1000 = 4.000 mq V disponibile = If Sf = 2,5x8.000 = 20.000 mc Su = 8x3x(23x12) = 8x3x276 = 6624 mq

Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 6624/30 = 221 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 221x18 = 3.978= mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 4.000 mq

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf di ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 2500 mc Su di ogni lotto = 12x23x3 = 828 mq

standard pubblici

Appunti di urbanistica

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If = 3

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 6x1000 + 60x25 = 7.500 mq Ss disponibili = 4x1000 +25x20 = 4.500 mq V disponibile = If Sf = 3x7.500 = 22.500 mc Su = 6x3x(13x26) = 18x338 = 6.084 mq +13x36x3 = 3x 468 = 1.404mq totale = 7 488 mq Su disponibile = V/3 = 22.500/3 = 7.500 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 7488/30 = 249,6 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 249.6,x18 = 4.493= mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 4x1000 = 4000 + 20x25 = 4.500 mq

Sf di ogni lotto = 1000 mq V max di ogni lotto = 3000 mc Su di ogni lotto = 13x26x3 = 1.014 mqScala 1/2000 (1 mmdel disegno = 2 metri reali)

standard pubblici

Questa soluzione con If = 3 mc/mq usata per case a schiera con appartamenti in verticale disposti su tre piani. Ogni edificio consiste di 4 appartamenti, ognuno con una superficie lorda totale pari a 1014/4 = 253 mq. Un edificio pu contenere anche pi di quattro appartamenti. La disponibilit di terreno proprio ridotta per gli appartamenti al centro degli edifici, che hanno parcheggi interni insufficienti per il numero di abitanti insediabili nellappartamento.Appunti di urbanistica

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If = 3

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 6x1000 + 60x25 = 7.500 mq Ss disponibili = 4x1000 +25x20 = 4.500 mq V disponibile = If Sf = 3x7.500 = 22.500 mc Su = (70x9,5x3) x3 = 1995x3 = 5.985 mq +50x10x3 = 3 x 500 = 1.500mq totale = 7 4858 mq Su disponibile = V/3 = 22.500/3 = 7.500 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 7485/30 = 249,5 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 249,5x18 = 4.491= mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 4x1000 + 20x25 = 4.500 mq

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf dei lotti grandi = 2000 mq V max di ogni lotto = 6000 mc Su di ogni lotto = 70x9,5x3 = 1.995 mq

standard pubblici

Questa soluzione con If = 3 mc/mq usata per case a schiera con appartamenti in verticale disposti su tre piani. Ogni edificio consiste di 13 appartamenti, ognuno con una superficie lorda totale pari a 51,1x3 = 153 mq. questa soluzione, con un numero pi elevato di appartamenti, preferita dalle imprese immobiliari. La disponibilit di terreno proprio ridotta per gli appartamenti al centro degli edifici, che hanno parcheggi interni insufficienti per il numero di abitanti insediabili nellappartamento.Appunti di urbanistica

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If = 4

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 5x1000 + 67x25 = 6.675 mq Ss disponibili = 5x1000 +25x13 = 5.325 mq V disponibile = If Sf = 4x6.675 = 26.700 mc Su = (26x13x4) x5 = 1352x5 = 6.760 mq +41x13x4 = 533x4 = 2.132mq totale = 8 892 mq Su disponibile = V/3 = 26.700/3 = 8.892. mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 8892/30 = 296 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 296x18 = 5.328= mq (minimo inderogabile) Ss esistenti: = 5x1000 + 13x25 = 5.325 mq

Scala 1/2000

(1 mmdel disegno = 2 metri reali)

Sf dei lotti piccoli = 1000 mq V max di ogni lotto = 4000 mc Su di ogni lotto = 26x13x4 = 1.352 mq Su di ogni piano = 26x13 = 338 mq edifici a quattro piani

standard pubblici

Questa soluzione con If = 4 mc/mq usata per palazzine a quattro piani (condomni). Ogni piano ha una superficie di 26x13 = 338 mq e pu essere suddiviso in due, tre o quattro appartamenti. Un edificio pu contenere fino a 12 o 16 appartamenti. La disponibilit di terreno proprio ridotta e esistono notevoli difficolt per i parcheggi interni. La soluzione realizzabile da impresa immobiliare che costruisce per vendere appartamenti.Appunti di urbanistica

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If = 5

mc/mq

Piano attuativo in zona C inedificata (Lottizzazione) Sf = 6x1000 = 6.000 mq Ss disponibili = 6x1000 = 6.000 mq V disponibile = If Sf = 5x6.000 = 30.000 mc Su = (26x13x5) x6 = 338x5x6 = 10.140 mq Su disponibile = V/3 = 30.000/3 = 10.000 mq Verifica del rispetto art. 3 D.IM. 1444/1968. Ab = Su/30 = 10.140/30 = 338 (abitanti insediabili) Ss =Ab x18 = 338x18 = 6.084 = mq (minimo inderogabile)