IL SETTIMANALEdi Quotidiano Immobiliare

1606 aprile 2013

è quasi eireTra due mesi la nona edizione della fiera del real estate italiano

Quell’idea, nata neanche 10 anni fa, di aprire una rassegna del real estate a Milano è costata ad Antonio Intiglietta e ai suoi collabora-tori più fatica del previsto. Perché il mondo immobiliare è fatto di gente o troppo vecchia o troppo giovane (come visione di siste-ma, non in termini anagrafici), comunque non facile da smuovere ma, soprattutto, perché nel frattempo è intervenuta la crisi mon-diale dell’economia, con la quale EIRE ha praticamente convissuto gran parte del suo percorso. Almeno sette edizioni su nove hanno avuto come sfondo un progressivo deterioramento dei mercati e un crescente clima di sfiducia degli operatori. In queste condizio-ni pensare di realizzare una fiera è come risalire il fiume nella sta-gione delle grandi piogge. Molte idee sono state messe in gioco, molti progetti di coinvolgimento sono stati tentati, molte azioni sono state proposte. Tentare un bilancio basato solo sul metro del business o degli scambi d’affari maturati nei tre giorni della ma-nifestazione è errato e fuorviante. L’idea vincente di una fiera im-mobiliare è tracciare una rotta, indicare una strada, coinvolgere gli operatori su dei progetti condivisi. Credo che quest’anno si vada nella direzione giusta portando a Milano i comuni e le pubbliche amministrazioni che hanno progetti da sviluppare. Lodevolmen-te sia l’ANCI che l’Agenzia del Demanio hanno colto l’opportunità di mettere in vetrina quei patrimoni, sparsi sul territorio italiano, che meritano di essere riqualificati e riconvertiti. Adesso tocca agli operatori privati dare una risposta. Senza alibi o nascondimenti. Per anni si sono lamentati di queste assenze ‘pubbliche’. Bene, ora è tempo di scoprire le carte e andare a vedere cosa c’è nel mazzo delle offerte di sindaci e assessori.

Una Fiera… fiera!Uscire dalla crisi si può, anzi si deve

una fiera... fiera!02

Guglielmo Pellicciolifondatore e editorialista di Quotidiano Immobiliare

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AGENDA

agenda della settimana

Per maggiori informazioni consulta direttamente la rubrica Appuntamenti di Quotidiano Immobiliare

milanoHOME SPA DESIGN IN OCCASIO-NE DEL FUORISALONE 2013

Organizza: Progetto CMR

MILANO: Padiglione Visconti - Via Tortona, 58 con inizio alle ore 15.00

08lunedì

milanoPORTA NUOVA PREMIÈRE: 4@1 HOME BY DOLCE VITA HOMES

Organizza: Residenze Porta Nuova

MILANO: Piazza Gae Aulenti con inizio alle ore 19.00

10mercoledì

Testata Giornalistica Registratapresso il Tribunale di Arezzo.Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013

Direttore responsabileMarco Luraschi

il settimanale di quotidiano immobiliare Foto e immagini di Shutterstock adeccezione di quelle fornite dagli autori.

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romaPARTECIPIAMO AL ‘PROGETTO

VALORE PAESE - DIMORE’

Organizza: Agenzia del Demanio, Fondazione Patrimonio Comune ANCI, Invitalia

ROMA: Teatro dei Dioscuri - Via Piacenza, 1 con inizio alle ore 15.00

10mercoledì

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NOMISMA OUTLOOK FLASH

NOMISMAOUTLOOK FLASH

La flessione del credito alle imprese è molto più accentuata della contrazione del rapporto tra investimenti e margine operativo lordo

04 REPORT

Individuare la rilevanza di domanda e offerta nei flussi di credito non è impresa semplice. È, però, possibile ricavare utili indicazioni dall’osservazione di alcuni fenomeni. Per quel che riguarda il lato dell’offerta di mercato in Italia, è possibile trarre interessanti indicazioni sia dall’osservazione delle relazioni tra gli andamenti del credito alle società non finanziarie, sia dal rapporto tra investimenti e margine operativo lordo, considerando quest’ultimo come una proxy del fabbisogno finanziario delle aziende. Come si può notare dalla figura, la dinamica del credito alle società non finanziarie si muove in linea con la misura di fabbisogno finanziario dell’economia. Entrambi i fenomeni risentono, evidentemente, del ciclo dell’economia, variando insieme in funzione di quest’ultimo. Tuttavia, nel periodo più recente la flessione del credito appare molto più accentuata della contrazione del rapporto tra investimenti e margine operativo lordo; questo sembra un ulteriore segnale di freno sul lato dell’offerta di finanziamento bancario alle imprese (credit crunch), che amplifica le già consistenti difficoltà presenti sul mercato e nel settore di riferimento.

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d'Italia

Italia – Credito alle imprese e rapporto tra investimenti e margine operativo lordo

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Var.  %  annua  del  credito  alle  società  non  finanziarie  InvesAmento/margine  operaAvo  lordo,  scala  dx  

Centro Congressi Università Bocconi - Sala 3Via Roentgen, 1 - MILANO

GIOVEDì 18 APRILEConvegno

Pre-accredito obbligatorio al link:Linkwww.ilqi.it/eventi

fondi immobiliari:15 anni dopo

il Quotidiano Immobiliare presenta

Paolo BerlandaPOLIS FONDI SGR

Ivano IlardoBNP PARIBAS REIM SGR

Giovanni Maria PavieraGENERALI IMMOBILIARE

ITALIA SGR

Anna PasqualiBENI STABILI GESTIONI SGR

Interverranno al convegno:Per il settore dei fondi immobiliari il 2012 è stato un anno molto difficile, diversi veicoli si apprestano ad andare verso la chiusura in una fase di mercato non ricettivo e con i valori al ribasso. Per le Sgr si pone il problema non facile di remunerare gli investitori.

Alla boa dei 15 anni di vita di questo strumento è doveroso un bilancio: è ancora una forma di investimento destinata al pubblico o il fondo si è trasformato in modo irreversibile in qualcosa di diverso? I fondi possono tornare ad essere una valida alternativa per il piccolo risparmiatore? Quali modifiche sarebbe utile apportare alla norma per rendere più competitivo il mercato dei fondi immobiliari?

Ne parliamo con alcuni top players delle più importanti società di gestione del risparmio italiane in campo immobiliare.

Guglielmo Pelliccioliil QUOTIDIANO IMMOBILIARE

Moderatore:

Per l'ingresso al Salone del Risparmio: www.salonedelrisparmio.it

Presso ORE 9.30-10.30

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Si scrive Eire, si pronuncia Comunità

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eire un esame per la comunità immobiliare

eire: obiettivo valorizzazione

una pentola in fiera

La nona edizione di EIRE si terrà dal 4 al 6 giugno presso FieraMi-lanoCity. Mancano poco meno di due mesi all’evento che rappre-senta per il reale estate italiano l’appuntamento più importante per incontrarsi e riflettere sul proprio ruolo. Proprio questo sarà il tema proposto dagli organizzatori alla comunità immobiliare e po-sto al centro della tre giorni di incontri, dibattiti, presentazioni che si svolgeranno nei padiglioni della Fiera di Milano dove una volta si svolgeva la Campionaria.È un ritorno alla tradizione, questo nuovo viaggio intrapreso da Antonio Intiglietta e dai suoi collaboratori, per portare a Milano il meglio dei progetti e delle iniziative che esistono sul mercato im-mobiliare in Italia.È un anno importante questo 2013 perché viene indicato da più osservatori come quello che sta in fondo al tunnel. Ma è impor-tante anche per EIRE perché è il primo anno in cui, finite le scuole elementari e medie, affronta un ciclo superiore e un percorso a più alto livello.Da diversi anni abbiamo consuetudini e frequentazioni con Anto-nio Intiglietta, al punto da permetterci di partire da una domanda brutale, quasi imbarazzante, più per noi che la porgiamo, che per lui che la riceve: “Caro Antonio, ma chi te lo fa fare di organizza-re ogni anno una nuova edizione di EIRE?” L’incontro avviene su al 19° piano del WJC dove tutto intorno si può ammirare la nuova e vecchia città e osservare con meraviglia come tutto sommato sia piccola Milano.

07ATTUALITÀ EIRE UN ESAME PER LA COMUNITà IMMOBILIARE

paolo colomboantonio intiglietta

Attualmente Antonio In-tiglietta, tra le altre, rico-pre la carica di Presidente e Amministratore Dele-gato di GE.FI. S.p.A., che organizza l’esposizione internazionale “L’artigia-no in Fiera”; “Progetto Città”; “Expo del Capitale Umano, dell’Innovazione e dell’Internazionalizza-zione”; “Expo Italia Real Estate” dedicata al real estate, al mercato immo-biliare e al marketing ter-ritoriale.

EIRE un esame per la comunità

immobiliareTorna tra due mesi la rassegna

sul real estate italiano

di Guglielmo Pelliccioli

“Mi sono posto anche io questa domanda, sai, ma soprattutto mi sono dovuto dare una risposta. Te la riassumo con tre motivazioni ‘forti’. In primo luogo per un dovere verso i giovani che lavorano con me a questa manifestazione, nata nove anni fa per dare iden-tità e forza ad una comunità economica importante come quella immobiliare che in Italia non aveva un momento e uno spazio di aggregazione. La seconda motivazione è quella a cui accennavi an-che tu all’inizio di questa conversazione. Vale a dire che in questa fase così drammatica e pesante per un’industria nascente come il real estate italiano, da più parti si sente il bisogno di un evento che renda presentabili agli investitori italiani e internazionali le capaci-tà e le valenze di un settore così importante come l’immobiliare. In terzo luogo, se non ci fosse EIRE si sentirebbe il bisogno di qualco-sa di analogo? Io credo di sì, anzi è proprio questa la domanda che mi rivolge la comunità: quella di riempire un vuoto istituzionale, di business e di riflessione”.Mi pare chiaro che non tutte le stagioni siano uguali e quindi an-che una manifestazione fieristica come EIRE debba tenerne con-to. Vi sono anni in cui è prevalente l’aspettativa degli operatori ad ‘usare’ la fiera come un luogo di promozione dei propri prodotti immobiliari o dei progetti di sviluppo; vi sono anni invece, come questi, in cui deve prevalere una riflessione più profonda sul pro-prio lavoro, sull’evoluzione del mercato sottostante, sul patrimo-nio e il suo possibile (ri)utilizzo.“Cosa manca secondo te all’industria immobiliare italiana per venir fuori da questo tunnel?”“Manca una visione del proprio ruolo in un’ottica di sistema paese e non già di interesse singolo e speculativo. L’industria immobilia-re ha una funzione di ‘accompagnamento’ alla crescita del paese che nessun altro settore economico può vantare. Occorre che gli operatori capiscano di mettere a fattore comune gli interessi per raggiungere degli obiettivi che sono, non soltanto loro, ma del Pa-ese. Sono pronti, ad esempio, a trasformare i borghi storici e a rige-nerare le città, a ridare valore a quello che c’è? Sono convinti che sia possibile attivare investimenti, perché valorizzare il patrimonio significa attivare e mettere in circolo nuove risorse?”

08 ATTUALITÀ

Ad EIRE 2013 saranno presenti:• le “grandi città”, ad

esempio TORINO, MI-LANO, VENEZIA, PA-LERMO.

• le “medie città”, ad esempio RHO, FER-RARA, FAENZA, TA-RANTO, LAMEZIA TERME.

• i “giacimenti cultura-li”, ad esempio POM-PEI, ALBEROBELLO, MATERA, tutti siti “Pa-trimonio dell’Umani-tà dell’Unesco”.

• i “piccoli Comuni”, ad esempio MARONE e BRONI.

• i “borghi italiani”, ad esempio una selezio-ne di dieci piccole re-altà delle MARCHE.

EIRE UN ESAME PER LA COMUNITà IMMOBILIARE 09

Tra i big del settore che saranno presenti a EIRE 2013 si segnalano: BENI STABILI, BNP PARIBAS, EUROMILANO, GABETTI, GENERALI, IDEA FIMIT, PRELIOS.

Alcuni progetti, in ambito statale e locale, saranno presentati attraverso la partecipazione dei princi-pali soggetti istituzionali: AGENZIA DEL DEMANIO, FONDAZIONE PATRIMO-NIO COMUNE, CASSA DE-POSITI E PRESTITI.

EIRE: obiettivo valorizzazioneLa valorizzazione del patrimonio pubblico è una

sfida strategica per la crescita del paese che la manifestazione intende cogliere

a cura della redazione

EIRE Expo Italia Real Estate è il luogo di lavoro della Community del real estate italiano, un settore che esprime il 20% del Prodotto Interno Lordo nazionale e rappresenta l’infrastruttura di tutto il si-stema sociale ed economico. Ogni anno i leader del real estate si incontrano, si riconoscono e si confrontano in EIRE per sviluppare nuove relazioni, aggiornarsi professionalmente, approfondire le opportunità del territorio italiano. EIRE, dunque, è l’occasione in cui questa comunità di imprenditori, impegnati nello sviluppo del-le infrastrutture del vivere sociale ed economico del paese, decide di assumere un proprio protagonismo davanti alle difficoltà del momento. Mai come oggi, infatti, è necessario mettere in moto, in termini unitari, una capacità progettuale nei confronti della realtà del proprio paese, delle istituzioni e degli investitori esteri.La sfida che EIRE 2013 deve cogliere è data dalla valorizzazione dei patrimoni: un giacimento stimato in 368 miliardi di euro, solo per la parte pubblica, da mettere in comunicazione col mercato. EIRE è il luogo ideale per chi è possessore di un bene per poter interagire con la comunità economica e professionale del real estate, capace di leggere le potenzialità del patrimonio e di individuare iniziati-ve. La prossima edizione di EIRE favorirà proprio l’incontro tra chi, come ad esempio i Comuni italiani, detiene beni, terreni, aree da valorizzare, e i professionisti, progettisti, sviluppatori e operatori della finanza in grado di verificare le migliori modalità per presen-tare agli investitori progetti trasparenti e sostenibili. Spesso, infatti,

La valorizzazione dei patrimoni sarà il tema principale della prossima edizione di EIRE, in pro-gramma dal 4 al 6 giugno 2013 per la prima volta a FieraMilanoCity, che an-novererà la presenza dei grandi player del merca-to italiano del real estate.

09ATTUALITÀ eire: obiettivo valorizzazione

le pubbliche amministrazioni si confrontano con un mercato che non conoscono. In tal senso, diviene strategico contestualizzare e verificare l’effettività fattibilità di un’operazione di valorizzazione, passando per il dialogo con gli operatori, l’approfondimento delle proposte e, da ultimo, la promozione al mercato. EIRE è un evento che ha per sua vocazione la messa a fattore co-mune delle opportunità di valorizzazione e sviluppo del territorio italiano da presentare agli investitori esteri (fondi, banche d’affa-ri, società di investimento). Tali opportunità vengono raccolte nel book digitale “The Best of Italy”, inviato agli investitori ospiti della manifestazione. L’obiettivo è quello di mostrare l’immensità delle potenzialità del nostro paese, in ogni dimensione: dal retail al tu-rismo, dalla logistica al residenziale. Ogni progetto è legato da un filo rosso di qualità ed è inserito in contesti unici al mondo per bel-lezza e storia. È una dinamica che ha come sua prerogativa proprio la costruzione di una solida credibilità nei confronti degli investito-ri in vista di una stagione di ripresa. Durante la manifestazione vengono organizzati convegni, even-ti e focus di approfondimento, mirati ad analizzare le prospettive del mercato. In particolare, durante l’edizione 2013 il tema della valorizzazione del patrimonio sarà oggetto di seminari dedicati, durante i quali i professionisti del settore illustreranno i percorsi più idonei, i modelli di governance e gli strumenti innovativi per trasformare i beni immobili in risorsa strategica.EIRE, infine, è il luogo di confronto anche tra alcune esperienze dei paesi esteri in via di sviluppo e gli imprenditori, i professionisti e i manager del real estate italiano. La creatività, il know-how, il life-style del nostro paese, da sempre icone di qualità nel mondo, sono elementi essenziali e sempre più richiesti per la progettazione del-le città del futuro. EIRE presenta ogni anno una selezione di oppor-tunità straordinarie per l’internazionalizzazione delle imprese del real estate italiano.

Anche quest’anno le principali opportunità di investimento in Italia sa-ranno rappresentate nel Book digitale “The Best of Italy”, riservato ai soli in-vestitori ospiti di EIRE.

EIRE 2012:• 454 protagonisti (enti e società specializzate in tutta la filiera del setto-re, con una significativa partecipazione interna-zionale);• 100 investitori interna-zionali;• 349 giornalisti accredi-tati;• +10.000 visitatori;• 180 appuntamenti tra gli investitori e i portato-ri delle opportunità pre-sentate nel book digitale “The Best of Italy”;• 79 convegni ed eventi negli stand.

eire: obiettivo valorizzazione10 ATTUALITÀ 11

Una pentola in fieraAntonio Intiglietta premiato dalla comunità del real estate

di Guglielmo Pelliccioli

I premi non sono importanti. Però aiutano a stare meglio. Con questa filosofia, se volete un po’ spicciola, la comunità immobi-liare italiana, in occasione della nona edizione di EIRE, ha deciso di assegnare un riconoscimento ad Antonio Intiglietta per l’impe-gno profuso in questi anni, nell’organizzare l’evento più importan-te per gli operatori del real estate. Uno sforzo duplice. Da un lato sotto il profilo organizzativo e di ‘assemblamento’ di una manife-stazione complessa che coinvolge imprese private, enti e ammi-nistrazioni pubbliche, soggetti istituzionali, investitori e autorità internazionali; dall’altro nell’ideazione di una serie di eventi corre-lati quali convegni, incontri, forum, sessioni di approfondimento e formazione con centinaia di relatori di varia estrazione culturale e professionale, spesso anche stranieri. Per montare questa mac-china serve un lavoro incredibile che dura mesi e mesi, che porta a viaggiare in lungo e in largo per l’Italia e per l’Europa ad incontrare imprenditori e manager, pubblici amministratori, docenti accade-mici, uomini politici.Questo sforzo è finalizzato a creare un momento di aggregazione per tutta la comunità immobiliare italiana che si ritrova ogni anno a Milano per analizzare il mercato e le sue prospettive. Aver dato la possibilità a migliaia di società, di operatori, di imprese di portare la propria immagine e i propri prodotti in un contesto di attenzio-ne nazionale ed internazionale è indubbiamente un merito. Che va riconosciuto ed esternato.Il Quotidiano Immobiliare si fa promotore di questa iniziativa che ha già avuto il plauso e il patrocinio di Assoimmobiliare e del suo presidente Aldo Mazzocco, del presidente di CNCC Pietro Malaspi-na, del presidente di AGIDI Riccardo Delli Santi e del presidente di Federimmobiliare Gualtiero Tamburini.La consegna della Pentola d’Oro (diventata ormai il simbolo dell’ec-cellenza nel real estate) avverrà durante la cerimonia inaugurale di EIRE, al convegno di apertura.

11 ATTUALITÀ una pentola in fiera

Insieme alla Pentola d’O-ro la comunità conse-gnerà una pergamena con tutti i nomi di coloro che condivideranno que-sta iniziativa e l’apprez-zamento per il lavoro svolto da Antonio Inti-glietta a favore del real estate italiano.

12 ATTUALITÀ

Deals: i fondi si muovonoIl mercato commerciale registra un forte calo rispetto al Q1 2012, ma i fondi immobiliari da soli valgono due terzi del numero dei deals

di Marco Luraschi

deals: i fondi si muovono

Come previsto il 2013 non è iniziato con un mercato degli investi-menti particolarmente scoppiettante, solo le società di gestione del risparmio si adoperano per cercare di movimentare i loro fondi immobiliari sia in entrata che in uscita. È al momento un merca-to caratterizzato da molti movimenti tra player nazionali. Segnali importanti arrivano per i prossimi mesi da alcuni investitori inter-nazionali, ma resta da vedere se verranno concretizzati nel primo o nel secondo semestre. In linea di massima dovrebbe essere un anno in crescendo per il mercato degli investimenti anche se pe-sano le troppe incertezze economiche-politiche e la mancanza di liquidità per il mercato interno. Malgrado il calo dei consumi e la trasformazione del prodotto, sul commerciale prime c’è ancora in-teresse, resta il nodo del valore che mette in stallo il mercato. Ve-diamo i dati di sintesi dei primi tre mesi.

Primo trimestre - Nel corso del Q1 2013 il database dei Deals del mercato commerciale italiano de il QI ha registrato 15 transa-zioni per un totale di 629,51 mln di euro, dato in difetto poiché di una importante transazione (l’acquisto di via Mentana 6 a Mi-lano da parte di Hines SGR da Bnp Paribas REIM) non si conosce l’importo esatto. Purtroppo su diverse transazioni che coinvolgo-no fondi riservati resta complicato ottenere tutte le informazioni utili al mercato e alla trasparenza dello stesso. I vincoli posti dai sottoscrittori sono ancora troppo forti. Il valore medio delle opera-

La tabella dei Deals de il Quotidiano Immobiliare nel 2012 ha registrato 65 transazioni per un totale di 2.566,31 mln di euro.

PER VEDERE LA TABELLA DEALS DE IL QI

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zioni è pari a 41,96 mln di euro. L’operazione più importante è sta-ta l’acquisizione del Four Seasons di Firenze da parte di Al Mirqab per 160 mln di euro, nonché quella di Palazzo Biandrà a Milano da parte di Cattolica Assicurazioni per 100 mln di euro, da IDeA FIMIT SGR.

Risultato - Viene registrato un forte calo (-38,9%) rispetto ai 1.030,31 mln di euro (21 transazioni per un valore medio di 49,06 mln di euro) del primo trimestre del 2012. Il bilancio dei pri-mi tre mesi dello scorso anno tuttavia era caratterizzato dal deal di Auchan che aveva acquisito la quota di Simon Property in Gallerie Commerciali Italia per 490 mln di euro, con le relative gallerie. In questo caso possiamo dire che, escludendo questa operazione, i valori sarebbero simili, anzi nei primi tre mesi di quest’anno ci sa-rebbe stato un aumento del 16,5% rispetto ai “netti” 540,31 mln di euro del Q1 2012. Ma si tratta solo di una considerazione.

Fondi Immobiliari – Le SGR con i propri fondi immobiliari si con-fermano i soggetti più attivi, alla ricerca di dismissioni ai valori rite-nuti congrui o di opportunità presenti sul mercato. Delle 15 transa-zioni registrate in tre mesi ben dieci riguardano almeno un fondo immobiliare (66,6%), cinque invece altri soggetti (33%), come pri-vati o enti locali. Un anno fa invece la percentuale dei fondi coin-volti in un’operazione sul totale era più bassa, pari al 42,8%.

Asset Allocation - Il settore uffici-direzionale (con Milano e Roma in primis) vale sei operazioni su 15 quindi quasi la metà del totale (40%) mentre il commerciale solo tre transazioni (20%), alberghi, terreni e RSA due ciascuno. Quindi l’investimento core resta il pre-ferito, nei prossimi mesi probabilmente ci saranno movimenti sul commerciale prime.

13Secondo i dati di Real Ca-pital Analytics sul merca-to commerciale immobi-liare italiano negli ultimi sei mesi ad oggi sono sta-te transate 116 proprietà per un valore medio di 11,7 mln di euro ed un totale transato di 1.356,3 mln di euro. Si tratta di operazioni del valore pari o superiore a 10 mln di dollari statunitensi.

La tabella dei Deals de il Quotidiano Immobiliare è realizzata in collabora-zione con Assoimmobi-liare, Agenzia del Dema-nio, Nomisma, EIRE.

deals: i fondi si muovonoATTUALITÀ

14 ATTUALITÀ la valutazione di un bene subastato

La Valutazione di un bene subastatoNel terzo articolo dedicato ai NPL è analizzata la determinazione del più probabile valore di mercato dell’asset staggito

di Geronzio D. Crimer

La scorsa settimana abbiamo parlato di aste giudiziarie immobilia-ri. Questa settimana continuiamo il nostro viaggio parlando della valutazione di un bene subastato.

Uno degli aspetti più delicati da affrontare prima di procedere a un acquisto in sede di asta giudiziaria riguarda la determinazione del più probabile valore di mercato del bene staggito e soprattutto la verifica puntuale di tutti gli aspetti legali, urbanistici, edilizi, cata-stali e amministrativi al fine di evitare, o almeno limitare per quan-to possibile, i possibili rischi derivanti dall’acquisto, considerando anche l’assenza di garanzie per vizi tipica delle vendite forzate.

Ci concentreremo in questo primo articolo sul fornire alcuni spunti utili per aiutare l’acquirente di immobili in asta nella determinazio-ne del valore, e dedicheremo invece un prossimo articolo per una trattazione di massima sugli aspetti da considerare in fase di due diligence immobiliare.

Da una prima analisi della documentazione pubblica, dalla consul-tazione delle pubbliche banche dati, nonché a seguito di un primo contatto con il Professionista Delegato alla vendita, l’interessato all’acquisto dovrà effettuare una prima valutazione “a tavolino”, a cui consigliamo, qualora i risultati siano positivi, di affiancare un valutatore immobiliare con il fine di determinare con maggior pre-cisione e professionalità il valore del bene. Gli spunti e i suggeri-menti che seguono non vogliono infatti sostituire gli interventi

Nel sito del tribunale che gestisce la procedura d’a-sta, oppure in quelli che si occupano della pubbli-cità delle aste, è possibile scaricare alcuni docu-menti che saranno alla base della valutazione: la C.T.U. (Consulenza Tecni-ca d’Ufficio) e l’Avviso di Vendita.

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professionali degli esperti del settore bensì permettere alla nostra “signora Maria” di avere sempre più elementi per non effettuare un incauto acquisto.

Come punto di partenza giova ricordare che su Internet, nel sito del tribunale che gestisce la procedura oppure in quelli, autorizzati dal Ministero della Giustizia, che si occupano della pubblicità delle aste, è possibile scaricare alcuni documenti che saranno alla base della valutazione.Si tratta della C.T.U., cioè la Consulenza Tecnica d’Ufficio, e dell’Av-viso di Vendita, che sono sempre presenti. A volte è possibile anche recuperare le planimetrie catastali o le foto dell’immobile, anche se la qualità delle stesse lascia spesso a desiderare e non consente una precisa comprensione dello stato dell’immobile.Dall’Avviso di Vendita sarà fondamentale estrapolare le informa-zioni relative alle date di vendita, per vedere se il tempo a disposi-zione è sufficiente per le nostre analisi, e soprattutto alle modalità di svolgimento dei sopralluoghi (con i recapiti del Custode giudi-ziario o di chi può facilitare la visita).Dalla attenta lettura della C.T.U., che dal marzo 2007, a seguito di alcune modifiche normative, segue un certo standard nazionale in quanto il perito è formalmente obbligato a rispondere a tutta una serie di quesiti, l’acquirente dovrà focalizzarsi sui seguenti aspetti, utili a determinare il valore di mercato:

• la data in cui è stata redatta la CTU (considerando appunto sia la maggior precisione delle perizie post marzo 2007 sia l’anda-mento del mercato immobiliare nel momento in cui è stata fat-ta la perizia);

• la tipologia abitativa;• il diritto reale oggetto della vendita (piena o nuda proprietà,

quota di proprietà, usufrutto, diritto di superficie, etc.);• lo stato occupativo del bene, ed il titolo in base a cui avviene

l’occupazione;• la storia dei trasferimenti di proprietà dell’immobile nel venten-

nio per verificare se ci sono successioni o donazioni;• eventuali vincoli di varia natura (storici, artistici, architettonici,

paesaggistici, ambientali, etc.) che potrebbero limitare la riven-dibilità futura del bene;

• problematiche ambientali o di bonifiche;

la valutazione di un bene subastato

Dall’Avviso di Vendita è fondamentale estrapo-lare le informazioni rela-tive alle date di vendita, per vedere se il tempo a disposizione è sufficien-te per le nostre analisi, e soprattutto per le moda-lità di svolgimento dei so-pralluoghi.

15 ATTUALITÀ

• esatta consistenza (mq) dell’immobile e delle relative pertinen-ze;

• stima dei costi di ristrutturazione;• eventuali costi da sostenere obbligatoriamente (arretrati di

condominio o consorzio, adeguamento alla normativa, regola-rizzazioni urbanistiche, edilizie o catastali, messa in sicurezza, costi di sgombero, etc.)

La C.T.U., oltre che disponibile online sui siti indicati, può essere richiesta normalmente anche al Custode Giudiziario o al Professio-nista Delegato, oppure direttamente in Cancelleria del Tribunale di competenza. Potrebbe essere molto utile, per la completezza dell’indagine, richiedere anche i documenti allegati alla C.T.U. (pla-nimetrie catastali, CDU, licenze edilizie, estratto di mappa, certifi-cati di agibilità, atto di compravendita, contratti di locazione, etc.) che normalmente, anche a causa della loro dimensione, non ven-gono scannerizzati e non sono resi disponibili sul sito Internet.

Esaminati questi aspetti, consigliamo di provvedere ad effettua-re delle ricerche su Internet, cominciando dal capire quali sono i valori medi indicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per una tipologia di cespite simile (stes-sa categoria catastale, stesso stato manutentivo), che, applicati alla consistenza dell’immobile come riportata nella C.T.U. (controllare che le differenti superfici accessorie e le varie pertinenze siano considerate e pesate nella maniera più appropriata), darà già una prima idea di valore di immobili simili nella zona considerata.In seguito volendo approfondire la ricerca di mercato, si potranno cercare sui portali immobiliari più comuni e diffusi alcuni “compa-rables” (cioè dei dati riferibili ad immobili simili per dimensione, ti-pologia, ubicazione, etc), considerando sempre che i prezzi richie-sti su Internet, rispetto al reale valore di un immobile, dovranno necessariamente essere scontati di percentuali che possono arri-vare anche al 15%-20%. Altra fonte possono essere i vari borsini immobiliari, rilasciati regolarmente dagli uffici studi dei più grossi network di intermediari immobiliari, dalle camere di commercio, da società indipendenti di ricerche di mercato. Anche la ricerca di aste simili, nella stessa area, possono dare un’idea di cosa il merca-to (in questo caso delle vendite forzate) offra in base alla tipologia ricercata, alla dimensione, alla ubicazione.

16 ATTUALITÀ la valutazione di un bene subastato

La C.T.U. può essere ri-chiesta anche al Custode Giudiziario o al Profes-sionista Delegato, oppu-re direttamente in Can-celleria del Tribunale di competenza. Per la com-pletezza dell’indagine, è utile richiedere anche i documenti ad essa alle-gati, quali:- planimetrie catastali- CDU- licenze edilizie - estratto di mappa- certificati di agibilità- atto di compravendita- contratti di locazione

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In via preliminare sarà comunque molto utile ricorrere anche alla visualizzazione dell’immobile, della strada in cui si trova, del quar-tiere, e di quant’altro in zona attraverso l’uso dei servizi di mappe online con visualizzazioni di tipo “bird-view eye” o “street view”.

Un consiglio che ci sentiamo di dare è il seguente: se non è possi-bile per motivi di tempo / costo / opportunità procedere con il so-pralluogo dell’immobile, che è sicuramente utile per verificare una serie di aspetti ulteriori, non deve essere trascurata una semplice telefonata agli organi della procedura, se disponibile il Custode Giudiziario, oppure al Professionista Delegato o qualche addetto della Cancelleria se la vendita non è stata delegata. Dalla telefo-nata si cercherà di ottenere alcune informazioni “aggiornate” da parte di chi si è occupato delle visite precedenti, che quindi sarà in grado di darci sicuramente informazioni aggiuntive rispetto a quanto scritto sui documenti, in particolare cercheremo una rispo-sta alle seguenti domande:

• Ci sono cose che è utile sapere e non risultano da CTU?• C’è interesse per l’immobile, ci sono visite?• Quanti esperimenti sono andati deserti? Perché ancora non si è

venduto? Come va il mercato locale?• Esiste un consorzio?• Ci sono cause legali in corso?• È stata fatta una visura presso l’Agenzia delle Entrate per veri-

ficare l’esistenza di contratti di locazione o diritti di godimento altrui?

• L’immobile è libero o occupato? (quanto riportato in C.T.U. po-trebbe non essere aggiornato)

• Nel caso l’occupante è collaborativo?• In caso di occupazione a titolo non gratuito, l’occupante paga

regolarmente?• Come sono organizzate le visite?• A quanto ammonta il totale stimato dei costi da rimborsare al

condominio?• È possibile avere i recapiti dell’amministratore di condominio?• Imposte: l’immobile è soggetto ad IVA?• Risultano degli abusi, delle irregolarità urbanistiche o catasta-

li (non conformità con la planimetria catastale), dei pregiudizi ambientali (amianto, formaldeide, etc.)?

la valutazione di un bene subastato

L’Osservatorio del Mer-cato Immobiliare cura la rilevazione e l’elabora-zione delle informazioni di carattere tecnico-eco-nomico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazio-ne di studi ed elabora-zioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'Agenzia del Territo-rio. Tra le sue attività ci sono anche l'analisi, la ricerca, lo sviluppo e la sperimentazione di profili teorici, applicativi e di in-novazione nelle materie istituzionali, con specifico riferimento alla definizio-ne dei valori immobiliari.

17 ATTUALITÀ

Qualora invece si avesse la possibilità di effettuare una visita al bene subastato, accompagnati dal Custode, dovremmo porre at-tenzione ai seguenti aspetti:

• ottenere informazioni circa il nome ed il ruolo del soggetto che facilita il sopralluogo (o comunque presenzia), se il debitore in persona, il custode, una società, il delegato, un parente, o altro, per capire anche chi dispone delle chiavi di accesso;

• verificare attentamente ed a fondo lo stato occupativo con par-ticolare attenzione alla presenza di soggetti considerati “debo-li” e maggiormente tutelati dal sistema giudiziario (anziani, mi-nori, disabili, etc.);

• controllare le utenze (almeno acqua e corrente elettrica), anche tramite la lettura del contatore o verifica dell’allaccio o meno delle stesse soprattutto nelle situazioni in cui l’immobile sem-bra risultare libero ma sono presenti masserizie e tracce di per-nottamenti;

• verificare lo stato manutentivo di fatto rispetto a quanto ripor-tato in C.T.U.

• controllare lo stato generale di manutenzione e pulizia dello stabile, notare eventuali problematiche o comunque situazio-ni, anche condominiali, che in qualche modo possono influen-zare non solo il valore dell’immobile, ma magari anche la sua fungibilità o eventuale rivendibilità futura (particolare degrado del quartiere, presenza di occupanti abusivi che vivono in di-spregio della legge, situazioni di pericolo o necessità di investi-menti per messa in sicurezza, bonifica, etc.).

È il caso di soffermarci un momento sullo stato occupativo dell’im-mobile in quanto ha un deciso impatto sul valore finale dello stes-so. È molto importante capire quale sia il reale stato occupativo. L’immobile infatti può essere: libero da cose e da persone, occu-pato senza titolo oppure occupato con un regolare (ed in corso di validità) contratto di locazione o altra modalità (comodato, uso e abitazione, sublocazione, usufrutto, etc.) opponibile alla procedu-ra.

Da ricordare che quando nella C.T.U. si considera l’immobile “libe-ro”, non vuol dire che questo non sia occupato, ma solo che, non

la valutazione di un bene subastato

Lo stato occupativo dell’immobile ha un de-ciso impatto sul valore finale dello stesso. L’im-mobile può essere:

18 ATTUALITÀ

libero da cose

occupato senza titolo

occupato con un regolare contratto di

locazione

altra modalità opponibile alla

procedura

libero da persone

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essendoci contratti di locazione o altro godimento opponibili alla procedura, ai fini della determinazione del valore, si considera l’immobile libero; infatti, proprio perché è occupato senza titolo, il Giudice dell’esecuzione, firmando il decreto di trasferimento, ingiunge all’occupante di liberare immediatamente l’immobile, tramite un decreto ingiuntivo che, in teoria, permette una veloce liberazione dell’immobile.

Possiamo quindi considerare, anche consultandoci con il Custode Giudiziario o con il Professionista Delegato alla vendita, i tempi necessari per la liberazione nel caso l’immobile sia occupato dal debitore o comunque senza titolo opponibile (cioè senza data cer-ta anteriore alla data della notifica del pignoramento). Se si viene a sapere che nell’abitazione vivono soggetti considerati “deboli” e maggiormente tutelati dal sistema giudiziario (anziani, minori, disabili, etc.) si dovrà far allungare necessariamente i tempi stimati per la liberazione, considerando anche ulteriori costi legali neces-sari per seguire le pratiche di sgombero.

Da ricordare anche che, indipendentemente dal considerare i maggiori costi ed i più lunghi tempi per entrare nella disponibilità dell’immobile in caso di immobile occupato, sarà utile procedere con l’applicazione di uno sconto che svaluta l’immobile occupato, sconto che, in base alle diverse situazioni incontrate, può arrivare anche ad un 20%-25% del valore stimato.

È proprio questa la metodologia che si dovrà applicare per provare a dare un valore al bene quanto più rispondente al mercato, dare cioè un valore al bene come se fosse disponibile sul libero mer-cato, anche per ipotizzare il probabile valore di rivendita qualora si volesse rivenderlo e non utilizzarlo. A questo valore (stimato a tavolino come indicato sopra, tramite valori medi al mq e compa-rables) si applicheranno dei correttivi che prendono in considera-zione appunto lo stato manutentivo, lo stato occupativo, i costi di regolarizzazione, la zona, l’offerta di immobili simili, etc.

Inoltre, al fine di una corretta valutazione (che comunque, come espresso all’inizio di questo scritto, consigliamo sempre di far ef-fettuare ai professionisti del settore) dell’immobile, ribadiamo la necessità di determinare lo scopo dell’acquisto: se si tratterà di

la valutazione di un bene subastato

Se l’acquisto è finalizzato alla rivendita sul mercato o alla locazione a terzi, ci si deve spingere ad acqui-stare a valori base d’asta più bassi, in quanto si de-vono stimare, oltre agli eventuali tempi e costi di liberazione dell’immo-bile, anche eventuali co-sti di marketing, costi di intermediazione, tempi lunghi per la rivendita e la locazione, calcolando bene il canone di locazio-ne che si potrà ottenere.

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acquisto per utilizzo, si potranno accorciare i tempi previsionali, e quindi il valore a cui dovremo acquistare in asta potrà essere più alto, in quanto, dovendolo utilizzare direttamente, non ci saranno periodi di commercializzazione e si tratterà solo di stimare i costi di ristrutturazione e di gestione. Se invece l’acquisto fosse finaliz-zato o al trading (rivendita sul mercato) oppure alla messa a red-dito (locazione a terzi), allora dovremmo spingerci ad acquistare a valori base d’asta più bassi, in quanto dovremo stimare, oltre agli eventuali tempi e costi di liberazione dell’immobile, anche even-tuali costi di marketing, costi di intermediazione, tempi lunghi per la rivendita, anche fino a 2/3 anni, e la locazione, fino ad un anno, calcolando bene il canone di locazione che si potrà ottenere.

Già con questa prima analisi la nostra “signora Maria” potrebbe sentirsi più tranquilla nell’acquistare un immobile subastato, ma come abbiamo detto all’inizio per gli immobili subastati la verifica puntuale di tutti gli aspetti legali, urbanistici, edilizi, catastali ed amministrativi tramite una Due Diligence Immobiliare è importan-tissima al fine di evitare, o almeno limitare per quanto possibile, i possibili rischi derivanti dall’acquisto, considerando, come abbia-mo già detto, anche l’assenza di garanzie per vizi tipica delle ven-dite forzate.

Forse adesso abbiamo spaventato ancora di più la nostra “signora Maria”: troppe cose da fare, troppe verifiche, troppi problemi. Ma sicuramente con l’articolo di settimana prossima tutto sarà molto più chiaro.

la valutazione di un bene subastato 20 ATTUALITÀ

La Due Diligence Immo-biliare è importantissima se si vuole acquistare un immobile subastato, per-ché permette la verifica di tutti gli aspetti legali, urbanistici, edilizi, cata-stali ed amministrativi, consentendo di limitare i possibili rischi derivanti dall’acquisto, conside-rando anche l’assenza di garanzie per vizi tipica delle vendite forzate.

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21 CONDOMINIO: ECCO LA RIFORMA

Con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, pubblicata in Gazzetta Uf-ficiale il 17 dicembre 2012, il legislatore ha modificato uno degli istituti più consolidati nell’alveo del nostro Codice Civile. L’entrata in vigore è prevista dopo sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, quindi, il 17 giugno 2013. Vediamo, nello specifico, cosa è cambiato e quali sono gli obiettivi che sottendono questa riforma. Le principali novità normative possono essere raggruppate in di-verse aree, così riassumibili:• la disciplina delle parti comuni, ora meglio descritte dal novel-

lato art. 1117 c.c., che aggiorna l’elenco precedente, includen-do anche impianti centralizzati di distribuzione e trasmissione radiotelevisiva e i sottotetti destinati all’uso comune per ca-ratteristiche strutturali e funzionali; le condizioni richieste per consentire al singolo condomino di staccarsi dall’impianto cen-tralizzato di riscaldamento o condizionamento, ora prefissate normativamente;

• la disciplina dell’assemblea, per la quale sono ora ridefinite le maggioranze in prima e seconda convocazione, con l’obiettivo di facilitare l’adozione delle delibere. Tra gli altri interventi: l’ap-provazione delle proposte aventi ad oggetto innovazioni, ora incentivate; la maggiore tutela per le destinazioni d’uso delle parti comuni, la cui modifica richiede una maggioranza quali-ficata dei 4/5 dei partecipanti e del valore dell’edificio. Altresì il legislatore ha posto l’attenzione sulla disciplina delle convoca-zioni assembleari, al fine di garantire maggiore trasparenza, e

Condominio: ecco la riforma

di Luigi Croce

Luigi Croce, Coordinatore Dipartimento Immobilia-re, NCTM Studio Legale Associato. Laureato in Giurisprudenza presso l’Università di Milano, è iscritto all’Albo degli Av-vocati di Milano dal 1996. Le sue aree di attività sono: fusioni e acquisizio-ni, private equity, diritto immobiliare.

paolo colomboLUIGI CROCE

Cosa è cambiato e quali sono gli obiettivi della Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, che entrerà in vigore il prossimo giugno

legal-RE

su quella delle deleghe, ad esempio vietandone il conferimen-to all’amministratore;

• la disciplina dell’amministratore, riformulata in vista di una maggior responsabilizzazione dello stesso, che vada di pari pas-so con una ridefinizione dei suoi poteri e doveri. Tra le principali innovazioni: l’imposizione di requisiti di capacità e professiona-lità; l’obbligo di tenuta del registro di contabilità (il quale deve fare parte del rendiconto condominiale, reso per certi versi si-mile ai bilanci societari); l’obbligo di apertura e utilizzo di un c/c bancario o postale intestato al condominio; l’obbligo di agire nei confronti dei condomini morosi, e la possibilità di sospen-derli dall’utilizzo delle cose comuni (anche in mancanza di pre-visione regolamentare in tal senso);

• la disciplina delle obbligazioni condominiali, in particolare con la previsione di un regime di solidarietà “condizionata” tra i condomini che consenta ai terzi creditori di agire nei confron-ti di ogni condomino, ma solamente dopo aver escusso quelli morosi. Si possono altresì citare l’obbligo di costituire un fondo speciale (di importo pari all’ammontare dei lavori di manuten-zione straordinaria e delle innovazioni che si intendono ese-guire) e l’introduzione del regime di prededucibilità (ai sensi dell’art. 111 l.fall.) dei contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni.

Le modifiche e integrazioni apportate dalla riforma sono state senza dubbio numerose e alcuni istituti (in particolare la figura dell’amministratore) sono stati ampiamente rivisti, tuttavia nu-merosi interventi si sono risolti nel consolidamento normativo di orientamenti giurisprudenziali già affermatisi nel tempo.In definitiva, l’intervento del legislatore avrebbe potuto essere più incisivo, rivedendo la stessa struttura dell’istituto o anche sola-mente intervenendo su aspetti quali, ad esempio, l’attribuzione di personalità giuridica al condominio o su questioni ampiamente di-battute quali la legittimazione attiva e passiva dell’amministratore.

22• possibilità per il sin-

golo condomino di staccarsi dall’impian-to centralizzato;

• abbassamento dei quorum per la vali-dità dell'assemblea e delle sue delibere;

• nuovi requisiti che deve possedere l'am-ministratore;

• nuove multe per chi non rispetta il regola-mento;

• impossibilità di vie-tare con regolamen-to condominiale la presenza di animali domestici nelle abita-zioni;

• possibilità di attiva-re il sito internet del condominio.

La riforma del condominio prevede:

legal-RE CONDOMINIO: ECCO LA RIFORMA

clicca qui per scaricare la legge

ospited'onore

01il moser disaviglianodi Marco Luraschi

OSPITE D’ONORE IL moser DI SAVIGLIANO

Roberto Busso va veloce. Chi conosce il manager da poco tempo in Abaco Team (Gruppo Gabetti), sa che non ama perdere tempo e che è sempre di corsa, lanciato verso nuovi progetti o verso la con-cretizzazione di nuove idee nel mondo dei servizi. Pochi nell’im-mobiliare sanno invece della sua passione per le due ruote (a pe-dali), una passione che è stata ad una lunghezza dal trasformarsi in professione. Roberto Busso da Savigliano in provincia di Cuneo (terra di molti protagonisti dell’immobiliare) è stato da ragazzo un forte ciclista dilettante, con non poche velleità di professionismo. Il mondo del real estate lo ha poi chiamato e ci ha sicuramente guadagnato. Non sappiamo se quello del ciclismo abbia perso un campione. Lo chiediamo direttamente a lui.

di Marco Luraschi

Il moser di Savigliano

L’Italia ha vinto 19 edi-zioni dei Campionati del mondo di ciclismo. I vinci-tori sono stati: Binda (3), Guerra, Coppi, Baldini, Adorni, Basso, Gimondi, Moser, Saronni, Argentin, Fondriest, Bugno (2), Ci-pollini, Bettini (2), Ballan.

Nel passato di Roberto Busso c’è un’importante carriera nel mondo dei pe-dali. Ha vinto da giovane centinaia di gare, ma ricorda sorridendo le volate perse. Vediamo perché

25

25OSPITE D’ONORE

Allora Roberto, come e quando nasce questa passione?“Ho iniziato a correre a 6 anni, provengo da una famiglia di ciclisti infatti sia mio nonno che mio papà erano appassionati e mi hanno passato questa ‘malattia’. Io, infatti, ritengo sia una vera e propria malattia, chi pratica il ciclismo mi capirà di sicuro. Mio padre fondò la squadra di ciclismo di Savigliano, vicino a Cuneo, ed io sono sta-to il primo iscritto 40 anni fa e ne sono stato il presidente fino allo scorso anno. Ho corso dai 6 ai 25 anni, facendo tutte le categorie giovanili e negli ultimi tre anni, dai 22 ai 25, ho corso nei cicloama-tori. Ero un buon scalatore passista, ma niente di trascendentale…”.

Sarà, però di gare ne hai vinte parecchie...“Quando ero un giovanissimo, cioè tra i 6 ed i 14 anni, ne ho vinte una settantina, ma erano gare regionali. Più si diventava grandi più il livello si alzava. Diciamo che da giovane ero tra i 2-3 più forti del Piemonte, ma poi mi sono reso conto che la selezione era troppo dura e inoltre avevo iniziato a studiare all’università”. Da amatore però Busso ha anche vinto una sessantina di gare ed una medaglia di bronzo ad un campionato italiano. Alla faccia!

Il tuo idolo?“Sicuramente Francesco Moser era il mio preferito”.

Quando hai capito che non saresti diventato un professionista?“Ma guarda, ricordo che una volta al Giro della Val D’Aosta arrivai al traguardo che avevano già smontato il palco, il vincitore era già sotto la doccia. Lì ho capito che era ora di smetterla!”. È sempre dif-ficile restare seri quando si parla con Roberto.

È vero che da amatore hai fatto felice molti ‘corridori della do-menica’, come li definirei io?“Ma sì, capitava molto spesso che ci fossero dei corridori che vole-vano fare bella figura di fronte ai familiari al traguardo. Loro mi pro-mettevano il premio, le medaglie o qualcosa in più, io in cambio li portavo con me in fuga e poi una volta sul traguardo mi facevo battere in volata!” Quando si dice il fiuto per il business.

Roberto Busso dal 2012 è Amministratore Delega-to di Abaco Servizi (Grup-po Gabetti). Preceden-temente è stato in REAG – Real Estate Advisory Group dal 1991 e in Eco-mag come A.D. (Gruppo American Appraisal) dal 2005. Dal 1992-1994 è stato fondatore e titolare di Segene Srl, società di progettazione e consu-lenza immobiliare.

IL moser DI SAVIGLIANO

paolo colomboROBERTO BUSSO

Ora quanto corri? “Esco una decina di volte l’anno, ma in compenso compro una bici nuova ogni anno! Quest’anno ho una Cannondale, fatta su misura. Tra l’altro sono biciclette che costano qualche migliaio di euro e che dopo un anno si rivendono magari a metà prezzo”. Un affare per chi le compra. “Certo, a patto che abbia le gambe e le braccia lunghe esattamen-te come le mie”.

Chi conosci nel real estate che ha la tua stessa ‘malattia’? “Sicuramente Fossati dello Studio Chiomenti e poi il mio caro ami-co Franco Ciccarello di Vegagest e Cattolica Immobiliare. Però lui è proprio scarso – confida divertito - l’anno scorso abbiamo fat-to una gara, io e lui, insieme a Moreno Argentin (ex campione del mondo, ndr.). Abbiamo fatto una figura pietosa, però gli sponsor erano contenti perché con la nostra pancia si vedeva bene il loro nome sulla maglietta”.

Segui ancora le gare? “La domenica mattina vado a vedere le gare dei ragazzini, da ap-passionato”.

Ti stai preparando per il prossimo impegno? “Come no! Sto preparando la Mangialonga a Cuneo ad agosto… Si pedala e poi molto spesso ci si ferma a mangiare.” Prenotiamo una pettorina anche noi allora, magari veniamo con la motociclet-ta, che è meglio.

26OSPITE D’ONORE

Busso, tra le altre cose, negli anni scorsi si è oc-cupato dell’organizza-zione di eventi per la società Sport Solution di Savigliano, una società realizzata con l’ex ciclista professionista Francesco Frattini e l’allenatore del-le squadre del principato di Monaco, Guido Posset-to. In questo ruolo lo si è visto anche, microfono alla mano, presentare la serata del Galà del Cicli-smo nel 2011, con la so-lita verve, e intervistare un divertito Francesco Moser, il suo idolo da gio-vane.

IL moser DI SAVIGLIANO

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