Uno standard universale per le misurazioni: IPMS Francesca Prandi MRICS __________________________
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Uno standard universale per le misurazioni: IPMS Francesca Prandi MRICS __________________________ EIRE - 26 giugno 2014
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Uno standard universale per le misurazioni: IPMS
Francesca Prandi MRICS__________________________
EIRE - 26 giugno 2014
LA REALTÀ ITALIANA
Superficie Lorda di Pavimento
Superficie Utile CalpestabileSuperficie Esterna Lorda
Superficie Interna Lorda
Superficie Interna NettaSuperficie Ponderata
Superficie Commerciale
Superficie Millesimata
A corpo e non a misura
LA NECESSITÀ DI UNA CONVENZIONE
Nel nostro mercato, come in molti altri mercati esteri, non esiste uno
standard di misurazione. Spesso i contratti di locazione e
compravendita riportano la dicitura «a corpo e non a misura».
L’introduzione ed il rispetto dello standard da parte di tutti gli attori del
mercato (proprietari, inquilini, venditori, acquirenti, agenti, valutatori)
ridurrà i danni indotti nel mercato da riferimenti approssimativi e
confusi.
L’introduzione ed il rispetto dello standard da parte di operatori
consapevoli non farà altro che rafforzare la credibilità del nostro
mercato immobilare.
IPMS UFFICI – 3 DEFINIZIONI
•IPMS OFFICE AREA 1
•IPMS OFFICE AREA 2
•IPMS OFFICE AREA 3
IPMS OFFICE AREA 1DEFINIZIONE: la misurazione comprende i muri
perimetrali esterni. E’ spesso, ma non universalmente, nota come Gross External Area (GEA – Superficie Lorda Esterna).
USO: questo standard può essere utilizzato per scopi di progettazione o di determinazione dei costi.
Aree escluse dalla definizione (eventualmente riportate a parte):
• cavedi luce;• scale di emergenza esterne;• balconi;• terrazze in copertura.
IPMS OFFICE AREA 2
DEFINIZIONE: la misurazione esclude i muri perimetrali esterni. E’ spesso, ma non universalmente, nota come Gross Internal Area (GIA – Superficie Lorda Interna).
USO: questo standard può essere utilizzato da facility managers e cost consultants.
IPMS OFFICE AREA 3
DEFINIZIONE: è pari alla IMPS Office Area 2 distinta per usi/categorie (Categories).
USO: permette a utilizzatori e fornitori di diversi servizi (es. valutatori, agenti…) di fare un confronto utilizzando specifici moduli/convenzioni (Applications).
CATEGORIE
Categoria A Distribuzione verticale
Categoria B Servizi tecnici
Categoria C Bagni e servizi d’igiene (es. spogliatoi, sgabuzzini delle pulizie..)
Categoria D Aree di circolazione
Categoria E Aree ad uso uffici e servizi (es. aree ristoro, caffetteria, palestra..)
APPLICATIONS/INTERNATIONAL FLOOR AREAPer facilitare il confronto di canone e valore fra diversi immobili ad uso ufficio
o rispetto ad un benchmark, lo Standards Setting Committee suggerisce l’uso delle seguenti Applications note come International Floor Area
(IFA).
International Floor Area Office 1 (IFA Office 1) IFA1 = IPMS 2 – [Category A]
International Floor Area Office 2 (IFA Office 2) IFA2 = IPMS 2 – [Category A + Category B + Category C + Category D]
International Floor Area Office 3 (IFA Office 3) IFA3 = IPMS 2 – [Category A + Category B + Category C + Category D +
Sub‐category E(iv)*]
International Floor Area Office 4 (IFA Office 4) IFA4 = IPMS 2 – [Category A + Category B + Sub‐categories C(ii), (iv)** +
Sub‐categories D(ii), (iv) + Sub‐categories E(ii), (iv)] (*) colonne (**) muri strutturali e colonne
