SENTENZA

sul ricorso 27154-2009 proposto da:

NEGRO LUCIA NGRLCU41L71H729I, NEGRO MARISA

NGRMRS45A71H729L, CAZZELLA DONATO CZZDNT34T08E506P,

MALAVENDA ANTONIO MLVNTN60C21E506D in proprio e quale

erede di MALAVENDA MICHELE, MONTINARI CARLO

MNTCRL43P26R506A, LOMONACO FERDINANDO

203.5

1094

LMNFDN36L19E716H, RUBINO LINA (PASQUALINA)

RBNPQL30E67E227Y quale erede di MIGLIETTA GIUSEPPE,

LONGO NELLO LNGNLL30M30D488Y, DE PASCALIS RITA

DPSRTI34M46L049C, Eredi di RE ENNIO: FANCIANO MARIA

TERESA FNCMTR32M46E506W, RE GEREMIA REXGRM60S23E506B,

Civile Sent. Sez. 2 Num. 13287 Anno 2015

Presidente: PICCIALLI LUIGI

Relatore: BUCCIANTE ETTORE

Data pubblicazione: 26/06/2015

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RE SIMONE REXSMN671310E506P, RE SILVERIO

REXSVR65M27E506P, elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA TERENZIO 21 Scala C int. 2, presso lo studio

dell'avvocato FRANCESCA ROMANA NANNI, rappresentati e

difesi dall'avvocato MARCELLO MARCUCCIO;

- ricorrenti -

contro

SOLICARA CAMPING CLUB SRL IN LIQUIDAZIONE p.iva

00215640756, in persona del Liquidatore pro tempore,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONTE ZEBIO 43,

presso lo studio dell'avvocato STEFANO BASSARELLI,

rappresentata e difesa dall'avvocato FIORINDINA

SILVANA DE CARLO;

- controricorrente -

nonché contro

CAZZELLA FABRIZIO, STICCHI VITTORIO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 320/2009 della CORTE D'APPELLO

di LECCE, depositata il 11/06/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

udienza del 09/04/2015 dal Consigliere Dott. ETTORE

BUCCIANTE;

si dà atto che è comparso l'Avvocato ALESSANDRO TROSO,

in sostituzione dell'Avvocato FIORINDINA SILVANA DE

CARLO che ha rinunciato alla difesa, munito di procura

speciale non notarile per cui non viene ammesso alla

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discussione;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. ALBERTO CELESTE che ha concluso per il

rigetto del ricorso.

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La causa è stata promossa nel 1989 davanti al

Tribunale di Lecce da Nello Longo, Rita De Pasca-

lis, Carlo Montinari, Giuseppe Miglietta, Lucia

Negro, Marisa Negro, Ennio Re, Ferdinando Lomona-

co, Vittorio Sticchi, Antonio Malavenda, Michele

Malavenda, Donato Cazzella e Fabrizio Cazzella

nei confronti della s.r.l. Solicara Camping Club,

con domande attinenti ai contratti con i quali

tra il 1977 e il 1980, per scrittura privata, la

convenuta aveva concesso in uso per 94 anni a

ognuno degli attori, verso corrispettivo, singoli

lotti di un suo terreno con facoltà di installar-

vi strutture abitative mobili, con divieto di

collocarvi costruzioni stabili e con previsione

che tale diritto si sarebbe trasformato in pro-

prietà, se la società non avesse eseguito le

opere di urbanizzazione per campeggio che si era

obbligata a realizzare e che invece non aveva poi

posto in essere. Gli attori hanno chiesto: l'ac-

certamento dell'autenticità delle sottoscrizioni

dei contratti; l'ordine al conservatore di tra-

scrivere le scritture e l'emananda sentenza; la

condanna della convenuta ad attivare tutti i

servizi della struttura, a realizzare le suddette

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opere di urbanizzazione, a consentire l'accesso

attraverso l'ingresso principale del comprenso-

rio, a risarcire i danni conseguenti ai suoi

inadempimenti, da liquidarsi in separata sede. La

s.r.l. Solicara Camping Club, costituitasi in

giudizio, ha contestato la fondatezza di tali '

ai35,71nd ha d..ù'dtt

rispettato né il divieto di realizzare costruzio-

ni stabili né l'obbligo di pagare le somme dovu-

te; ha quindi chiesto in via riconvenzionale la

loro condanna alla riduzione in pristino e al

risarcimento dei danni da liquidarsi in separata

sede, previa dichiarazione di risoluzione per

inadempimento dei contratti in questione.

All'esito dell'istruzione della causa, con

sentenza del 15 aprile 2004 il Tribunale ha

accolto soltanto le domande di accertamento

dell'autenticità delle sottoscrizioni e di tra-

scrizione e ha respinto quelle ulteriori degli

attori e le riconvenzionali.

Impugnata dalla s.r.l. Solicara Camping, la

decisione è stata riformata dalla Corte d'appello

di Lecce, che con sentenza dell'il giugno 2009 ha

rigettato anche le domande che il Tribunale aveva

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secondo grado è pervenuto essenzialmente ritenen-

do: la trasformazione del diritto di uso in

proprietà, prevista dai contratti oggetto della

causa per il caso della mancata realizzazione

delle opere che la s.r.l. Solicara Camping Club

si era impegnata a eseguire, è giuridicamente

impossibile, poiché darebbe luogo a una illegit-

tima lottizzazione abusiva; essendo stata la

società posta in liquidazione e non essendo

quindi più in grado di adempiere tale obbligazio-

ne, i contratti stessi si sono risolti ex art.

1456 c.c.

Lucia Negro e gli altri originari attori (o

loro eredi) indicati in epigrafe hanno proposto

ricorso per cassazione, in base a quattro motivi.

La s.r.l. Solicara Camping Club si è costituita

con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La s.r.l. Solicara Camping Club ha contestato

pregiudizialmente l'ammissibilità del ricorso, ai

sensi dell'art. 360-bis c.p.c., osservando che la

sentenza impugnata ha deciso le questioni di

diritto in modo conforme alla giurisprudenza di

legittimità e che l'esame dei motivi non offre

elementi per confermare o mutare l'orientamento

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della stessa.

L'eccezione va disattesa, poiché l'ipotesi

prevista dalla disposizione richiamata dalla

resistente comporta non già l'inammissibilità del

ricorso per cassazione, ma semmai il suo rigetto

per infondatezza (Cass. s.u. 6 settembre 2010 n.

19051).

Tra i motivi di ricorso vanno esaminati prio-

ritariamente, dato il carattere preliminare

potenzialmente assorbente delle questioni che vi

sono poste, il secondo, il terzo e parte del

quarto, che si compendiano nei seguenti quesiti

di diritto, che concludono la loro illustrazione:

- «Dica Codesta Ecc.ma Corte se in un giudi-

zio di autenticità della sottoscrizione di una

scrittura privata ovvero di risoluzione del

contratto per inadempimento, la deduzione di una

qualsiasi causa di nullità o di un fatto diverso

dall'inadempimento, sia ammissibile senza incor-

rere nel vizio di ultrapetizione»;

- «Dica Codesta Ecc.ma Suprema Corte se, fer-

ma restando la gestione unitaria del complesso e

dei servizi, la semplice trasformazione di un

diritto reale di godimento in diritto di proprie-

tà su di un bene adibito a campeggio evidenzi una

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non equivoca destinazione del bene a scopo edifi-

catorio e quindi integri violazione dell'art. 18

della legge n. 47/85»;

- «Dica Codesta Suprema Corte se la sopravve-

nuta legge 47/85 possa incidere sulle opere

(campeggio) realizzate in forza di concessione

edilizia rilasciata in conformità allo strumento

urbanistico ed alla normativa all'epoca in vigo-

re».

Nessuna di queste censure può essere accolta.

A proposito della prima, è sufficiente ri-

chiamare e applicare il principio enunciato da

Cass. s.u. 12 dicembre 2014 n. 26242, dal quale

non si ravvisano ragioni per discostarsi (né del

resto ne è stata prospettata alcuna dai ricorren-

ti, che hanno invocato la precedente giurispru-

denza di legittimità, ormai superata dalla sucd

detta pronuncia): «Il rilievo ex officio di una

nullità negoziale sotto qualsiasi profilo ed

anche ove sia configurabile una nullità speciale

o "di protezione" - deve ritenersi consentito,

sempreché la pretesa azionata non venga rigettata

in base ad una individuata "ragione più liquidai',

in tutte le ipotesi di impugnativa negoziale

(adempimento, risoluzione per qualsiasi motivo

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annullamento, rescissione), senza, per ciò solo,

negarsi la diversità strutturale di queste ultime

sul piano sostanziale, poiché tali azioni sono

disciplinate da un complesso normativo autonomo

ed omogeneo, affatto incompatibile, struttural-

mente e funzionalmente, con la diversa dimensione

della nullità contrattuale». Sebbene si vertesse,

nella specie, (anche) in ordine alla risoluzione

per inadempimento dei contratti in questione, la

validità delle clausole di cui si tratta poteva

senz'altro essere vagliata di ufficio, sotto il

profilo della loro contrarietà a norme imperati-

ve. D'altra parte, proprio quelle clausole gli

attori avevano addotto a fondamento dei vantati

loro diritti di proprietà, al cui giudiziale

riconoscimento era intesa la domanda diretta ad

ottenere l'ordine di trascrizione dei contratti

intercorsi con la s.r.l. Solicara Camping Club,

previo accertamento dell'autenticità delle rela-

tive sottoscrizioni.

Quanto poi all'assunto dei ricorrenti circa

la piena validità di tali pattuizioni, va rileva-

to che esso contrasta con l'orientamento costan-

temente seguito dalla giurisprudenza di questa

Corte in sede penale (v., tra le più recenti,

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Cass. 14 maggio 2013 n. 37573: «In tema di lot-

tizzazione abusiva, l'attività rilevante ai fini

urbanistici e edilizi è data dal carattere perma-

nente della modifica apportata all'assetto del

territorio, sempre riscontrabile quando l'opera

realizzata è destinata a soddisfare un'esigenza

non transeunte, indipendentemente dalla natura

dei materiali adoperati, dalle caratteristiche

costruttive o dalla sua agevole rimovibilità

(fattispecie di frazionamento di area di campeg-

gio in seicento piazzole, di cui più di cento

occupate da case mobili poggiate su blocchi di

cemento e stabilmente allacciate alle reti dei

servizi primari e secondari)». Essendosi accerta-

to, in fatto, che «il terreno in questione non ha

destinazione urbanistica edificatoria», che

«l'estensione dei singoli lotti [è] mediamente di

circa 200 mq», che è avvenuta la «realizzazione

di abitazioni sulla gran parte di essi», corret-

tamente la Corte d'appello ne ha desunto, in

diritto, che l'acquisto della proprietà delle

aree «sarebbe funzionale a mutare la destinazione

urbanistica del terreno rispetto a quella previ-

sta dagli strumenti urbanistici» e che pertanto

le clausole di cui si tratta davano luogo a una

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ipotesi di lottizzazione abusiva di carattere

"negoziale". In questa prospettiva risultano

dunque inconferenti le diffuse deduzioni dei

ricorrenti in ordine sia all'autorizzazione

rilasciata alla s.r.l. Camping Club per la rea-

lizzazione del campeggio, sia all'avvenuta esecu-

zione, ad opera della stessa società, delle

strutture e dei servizi necessari (che peraltro

era stata radicalmente negata nell'atto introdut-

tivo del giudizio), sia all'asserita precarietà e

asportabilità dei manufatti collocati sui vari

lotti del comprensorio. Né rileva che il progetto

del campeggio fosse stato approvato e attuato

prima dell'entrata in vigore della legge 28

febbraio 1985, n. 47: la lottizzazione abusiva di

aree in ogni sua forma, compresa quella "negozia-

le", è stata configurata come reato già dalla

legge 17 agosto 1942, n. 1150, con norme che

quindi vanno qualificate senz'altro come "impera-

tive", ai sensi dell'art. 1118 c.c.

La nullità di cui si è detto era stata affer-

mata dal Tribunale (ed è stata ribadita dalla

Corte d'appello) limitatamente al previsto acqui-

sto in proprietà dei lotti del comprensorio,

mentre era stata espressamente esclusa con ri-

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guardo all'attribuzione del diritto di uso per 94

anni. Non essendovi stata impugnazione su

quest'ultimo punto, la questione non poteva

formare in appello oggetto di riesame (né può

esserlo in questa sede) per la preclusione deri-

vante dal giudicato.

Il giudice di secondo grado ha comunque rite-

nuto che quel diritto, pur se validamente costi-

tuito, fosse venuto meno, in quanto «la trasfor-

mazione dei diritto di uso in diritto di proprie-

tà - per la stessa ragione per cui la comune

volontà delle parti aveva inserito tale previsio-

ne - comportava necessariamente che il primo non

avrebbe mai potuto sopravvivere alla mancata

realizzazione dei programmi della società e che

l'abbandono di tali programmi avrebbe in ogni

caso avuto come effetto la risoluzione del con-

tratto per la parte in cui conferiva il godimento

in uso», con conseguente «accoglimento del primo

motivo di appello che presuppone l'accertamento

dell'avvenuta risoluzione del contratto ai sensi

dell'art. 1456 c.c.».

A questo capo della sentenza impugnata si ri-

feriscono il primo e il quarto motivo di ricorso,

nei quali vengono svolti argomenti destinati

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dimostrare l'esattezza delle risposte, rispetti-

vamente positiva e negativa, che si chiede di

dare agli interrogativi:

- «Dica Codesta Ecc.ma Corte se il dichiarare

d'ufficio, in forza di una clausola risolutiva da

nessuna delle parti invocata, lo scioglimento di,

un contratto d'uso di un immobile, integri il

vizio di extrapetizione di cui all'art. 112

c.p.c.»;

- «Dica se la condizione risolutiva divenuta

impossibile rende nullo l'intero contratto ovvero

si ha per non apposta».

La doglianza è fondata.

L'inadempimento che la Corte d'appello ha ri-

tenuto essere contemplato, come ragione di riso-

luzione di diritto dei contratti in questione «ai

sensi dell'art. 1456 c.c.», è quello dell'obbli

gazione assunta dalla s.r.l. Solicara Camping

Club, di eseguire le opere di urbanizzazioné

occorrenti per l'operatività del campeggio. Ma

gli attori, creditori di tale prestazione, aveva-

no agito per ottenere la condanna della debitrice

ad eseguirla, non già la dichiarazione di risolu

zione del contratto per inadempimento. La pronun

cia di risoluzione era stata chiesta invece in

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via riconvenzionale dalla convenuta, ma la Corte

d'appello ha confermato il rigetto di questa

domanda, ritenendo non "grave" l'inadempimento

degli attori, consistito nell'aver contravvenuto

al divieto di realizzare costruzioni stabili nei

lotti loro rispettivamente assegnati in uso. I

quanto pronunciata come effetto di clausola,'

risolutiva espressa, la dichiarazione di avvenuta

risoluzione di diritto dei contratti oggetto

della causa è dunque effettivamente inficiata da

extrapetizione.

Tuttavia la Corte d'appello, pur avendo men-

zionato soltanto l'art. 1456 c.c., sembra aver,

ravvisato come causa di scioglimento del vincolo

contrattuale, cumulativamente o alternativamente

alla clausola risolutiva espressa, anche la

sopravvenienza dell'impossibilità della presta-

zione (art. 1463 c.c.) e l'avveramento di una

condizione risolutiva (art. 1353 c.c.), in conse

guenza della messa in liquidazione della s.r.1

Policara Camping Club.

Sotto questi profili, la sentenza impugnat a

risulta però affetta dalle insufficienze e con-

traddittorietà di motivazione che i ricorrentf

hanno pure denunciato, insieme con la violazione

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e falsa applicazione di norme di diritto: non

sono state adeguatamente chiarite né la ragione

per cui la unilaterale decisione della società di

porsi in liquidazione, comportante il divieto di

"nuove operazioni" ma non l'esonero dall'adempi-

mento delle obbligazioni già assunte, possa aver

reso impossibile l'esecuzione delle prestazioni

alle quali si era impegnata, né la ragione per

cui gli assegnatari dei lotti, a fronte dellail

mancata realizzazione delle opere destinate ai

rendere fruibile il campeggio, possano essersiH

resi disponibili, con le clausole di cui prima si !1

è detto, a perdere i loro diritti reali di uso,

dei quali era anzi prevista, per tale ipotesi di

inadempimento dell'altra parte, la trasformazione

in proprietà.

Rigettati pertanto il secondo e il terzo mo-1

tivo di ricorso, accolti il primo e il quarto nel

limiti sopra precisati, la sentenza impugnata va

cassata con rinvio ad altro giudice, che s

designa nella Corte d'appello di Lecce in divers

composizione, cui viene anche rimessa la pronun-

cia sulle spese del giudizio di legittimità.

DISPOSITIVO

La Corte rigetta il secondo e il terzo motivo di

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li) (Luigi

Il Pre dente

ricorso; accoglie il primo e il quarto nei limiti

di cui in motivazione; cassa la sentenza impugna-

ta; rinvia la causa alla Corte d'appello di Lecce

in diversa composizione, cui rimette anche la

pronuncia sulle spese del giudizio di legittimi-

tà.

Roma, 9 aprile 2015

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