Corso di Estimo

Prof. Stefano Stanghellini

Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

Teoria e metodologia estimativa

Corso di Estimo

Una definizione di Estimo

“L’Estimo è la parte della scienza economica definibile come

l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano, e quindi

consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida

formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici,

espresso in moneta”

(C. Forte, B. De Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, 1974)

Corso di Estimo

Oggettività

Validità generale

Motivazione

Monetizzazione

Riferimento al mercato

(escl. valori d’uso)

Una definizione di Estimo

Teoria ordinarietà:comportamenti più frequenti

Esplicitazione dati di base e operazioni logiche

Equivalenza tra valore del bene

e quantità di moneta

Corso di Estimo

I principi della logica estimativa

1. Il valore dipende dallo scopo della stima

2. La previsione è carattere immanente del giudizio di stima

3. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e

pertanto deve essere formulato sulla base della teoria

dell’ordinarietà

4. Il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima

5. Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente

sulla comparazione

Corso di Estimo

Il valore dipende dallo scopo della stima

� Non esiste l’unicità estimativa del concetto di valore

� Esistono più valori dipendenti da altrettanti scopi

Corso di Estimo

Criteri e procedimenti di stima

Aspetto

economico

Bene di consumo

Bene producibile

Bene strumentale

Bene complementare

Bene surrogabile

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Procedimenti di tipo misto o intermedio

Corso di Estimo

Carattere probabilistico, non deterministico, del giudizio di stima

In passato era accettabile l’ipotesi di staticità della società e di equilibrio sul lungo

periodo:

• le forze economiche sono in equilibrio

• gli effetti dei loro mutamenti non sono istantanei

• il passaggio da una situazione di equilibrio avviene gradualmente

• di qui: il principio della “permanenza delle condizioni”

Ora occorre assumere l’ipotesi di dinamismo della società e di turbolenza dei

mercati:

• variazione della popolazione

• crescita culturale e nuovi stili di vita

• accumulazione di capitali e nuovi investimenti

• innovazione tecnologica

Come si comportano i soggetti economici?Tengono conto delle forze di tipo permanente note e della loro prevedibile evoluzione

La previsione come carattere immanente del giudizio di stima

Corso di Estimo

Punto di

equilibrio

d1

L’impresa “prende” il prezzo dal mercato (è price-taker)

MERCATO Impresa rappresentativa

La formazione del prezzo nel mercato di concorrenza perfetta

E1

Q

domanda

QE1

PE1

P

Q

d2PE2

QE2

E2

P

offerta

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Il giudizio di stima, per essere oggettivo e generalmente valido,

deve essere formulato sulla base della teoria dell’ordinarietà.

DISTRIBUZIONE DELLE ATTITUDINI IN UN UNIVERSO DI INDIVIDUI

Intervallo di frequenze

Frequenze

Valori fenomeno

Valore modale

Generale validità del giudizio di stima

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LE CARATTERISTICHE DEGLI

OPERATORI

- conoscenza del mercato

- capacità organizzativa

- propensione al rischio

- orizzonte economico

- ….

I RISULTATI DEL LORO

COMPORTAMENTO

- profitto

- costi di produzione

- prezzi di compravendita

- canoni di affitto

- ….

si distribuiscono secondo una massima frequenza

Generale validità del giudizio di stima

Corso di Estimo

Valore di un bene economico:

previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il

grado di utilità di una determinata quantità di moneta

UTILITA’

DEL

BENE

UTILITA’

DEL

BENE

UTILITA’

DI UNA

QUANTITA’

DI MONETA

UTILITA’

DI UNA

QUANTITA’

DI MONETA

Il prezzo come fondamento del giudizio di stima

Corso di Estimo

Il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla

comparazione:

BENI DAI PREZZI NOTI• CARATTERISTICHE

• DATI SPERIMENTALI

( beni, prezzi)

Condizioni per la comparazione:

- esistenza di un mercato attivo

- omogeneità dei beni

Problematicità della comparazione:

- scarsità di dati

- differenziazione delle

caratteristiche dei beni

Unicità del metodo estimativo

BENE DA STIMARE• CARATTERISTICHE

• DATI IPOTETICI

( bene, valore)

Comparazione

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Il processo di stima (1)

Corso di Estimo

Il processo di stima (2)

Corso di Estimo

Studi a carattere programmatorio

(piani territoriali, Prg)

Piani particolareggiati,

Programmi integrati,

Studi di fattibilità,

Progetti edilizi preliminari

Progetti edilizi definitivi,

esecutivi

PROCEDIMENTI SINTETICO-COMPARATIVI

PROCEDIMENTI ANALITICI

PROCEDIMENTI SINTETICIPROCEDIMENTI MISTI

Dipendenza del procedimento di stima dal rango del piano/progetto

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• Stanghellini S.(2010), Estimo dei terreni e dei fabbricati in Rota

G.L. e Rusconi G. (a cura di), Edilizia, Urbanistica, Governo del

Territorio, I codici tecnici, UTET, Torino

• Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano,

Nis, Roma: pp. 15-21.

• Forte C., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo,

Etas, Milano: cap. 3. La teoria estimativa, pp. 64-76.

Per approfondimenti