CARTA INTESTATA COMUNE DI...

COMUNE DI GAVORRANO PROVINCIA DI GROSSETO

LAVORI PUBBLICI

Gavorrano, Marzo 2008

P E R I Z I A E S T I M A T I V A

determinazione del più probabile valore di mercato di un fondo agricolo con annesso fabbricato rurale, denominato “Podere Gli Scheti”

Allegati: − relazione descrittiva − documentazione fotografica − ubicazione in scala 1/10.000 − estratto della mappa catastale − estratto del Piano Regolatore Generale vigente − estratto del Piano Strutturale approvato − determinazione analitica del più probabile valore di mercato

estratto dalla Carta dei Vincoli in attuazione del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio

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RELAZIONE TECNICA – DESCRITTIVA

La presente perizia è redatta in relazione ad un fondo agricolo, con annesso podere, posto nel

Comune di Gavorrano, in località Gli Scheti, in prossimità del bivio denominato “Il Lupo”, nel quale si

intersecano la Strada Provinciale n°152 “ex Aurelia” e la Strada Provinciale n°43 “Macchiascandona”.

Rispetto al territorio del Comune di Gavorrano si colloca a sud est, vicino ai confini con i territori comunali di

Grosseto e Castiglione della Pescaia. Il contesto in cui è inserito l’immobile ha carattere agricolo, ed in

considerazione della sua integrità ambientale suscita un significativo interesse turistico ed economico. I

collegamenti viari con i punti di interesse generale determinano le seguenti distanze dal fondo in esame:

− accesso alla Strada Statale n°1 – Aurelia 4 corsie: c.ca 5 km

− capoluogo comunale, Gavorrano: c.ca 15 km

− capoluogo provinciale, Grosseto: c.ca 25 km

− stazione ferroviaria, Montepescali: c.ca 15 km

− porto marittimo, scalo merci e passeggeri, Piombino: c.ca 50 km

− aeroporto, scalo merci e passeggeri, Pisa: c.ca 150 km

− località balneari, Castiglione della Pescaia: c.ca 20 km

− località balneari, Puntala, Follonica: c.ca 35 km

− località d’interesse archeologico, Vetulonia: c.ca 5 km

− luoghi d’interesse socio-culturale, Parco Minerario Naturalistico di Gavorrano: c.ca 10 km

− luoghi d’interesse naturalistico, Parco della Maremma: c.ca 50 km

Il fondo agricolo è esteso complessivamente Ha 18.99.70, è pianeggiante, e si colloca ad una quota di

circa 11 mt. sul livello del mare. Ha forma composta da un rettangolo ed un trapezio, e confina: ad ovest con

l’argine del torrente Sovata, a nord con la S.P. n°152 – ex Aurelia, e nei rimanenti due lati con altri fondi

agricoli di proprietà privata. Tutto il terreno è attualmente coltivato in maniera meccanizzata, ha origine

alluvionale, e si presta per l’esercizio di colture intensive. La proprietà è attraversata da una strada sterrata

privata, che si dirama ortogonalmente dalla S.P. ex Aurelia, al suo km.18; la strada privata, oltre a servire il

fondo agricolo in esame, serve anche per l’accesso al podere “Il Serratone”, posto a circa 500 mt. in

posizione sud-est rispetto al podere “Gli Scheti”.

A sud del fondo da stimare sono presenti dei fabbricati: una struttura che compone il corpo principale

(stalla e magazzini al pianterreno ed abitazione al primo piano) ed alcune strutture secondarie per

rimessaggio delle attrezzature e ricovero di animali da cortile. Tali strutture sono contenute entro una corte

non recintata, entro la quale sono presenti pure un pozzo in muratura ed una vasca naturale di accumulo

idrico, ad uso irriguo. Tutte le strutture, seppure in disuso ed inagibili, sono convenientemente recuperabili.

Il fabbricato principale è un edificio in muratura di forma planimetrica rettangolare, sviluppa una

superficie coperta di circa 300 mq, ed è composto da due piani fuori terra col medesimo ingombro,



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sviluppando quindi una superficie lorda totale di circa 600 mq. L’altezza del fabbricato, in gronda, è circa 7,5

mt.; considerando l’altezza media dell’estradosso del tetto, si può determinare la volumetria complessiva in

circa 2500 mc.

Le pareti portanti sono composte da muratura in pietra, che fu intonacata internamente ed

esternamente; il solaio di interpiano è composto da travi in acciaio e tavelle di laterizio; il solaio di copertura

fu realizzato a padiglione, con orditura in legno e tavelle in laterizio, con sovrastante manto di tegole. Ogni

impianto prospettico mostra una conformazione speculare delle aperture, ed in particolare quelle del fronte

principale sono state corredate con motivi decorativi realizzati con fasce di intonaco a rilievo. L’elemento

architettonico più significativo è la scala di accesso al primo piano, disposta in aderenza al fronte principale,

con un pianerottolo di accesso all’abitazione protetto da un piccolo portico che è presente anche al piano

inferiore, dove funge da anticamera alla stalla.

Al pianterreno, in mezzo all’edificio, è presente la stalla, ricavata in un ambiente unico con quattro

pilastri in acciaio nella zona centrale; ai lati di essa (a nord ed a sud) sono presenti dei locali adibiti a

magazzino e rimessa attrezzature. L’abitazione al primo piano è composta da otto stanze, divise da un

ambiente centrale di ingresso e servizio comune, e attualmente è inagibile. Gli infissi sono praticamente

assenti, e la copertura mostra alcuni cedimenti parziali del solaio.

La corte rurale esterna, non recintata, ha una superficie di circa 6500 mq, e nella sua zona est sono

presenti alcuni annessi in muratura, che venivano utilizzati per ricovero di animali da cortile; nel complesso

gli annessi determinano una superficie lorda di circa 85 mq, e sono realizzati in muratura di pietra e mattoni,

con copertura a tetto protetta con manto di tegole di laterizio.

A sud del fabbricato principale esiste un pozzo in muratura, coevo rispetto alle altre strutture, costruito

con le tipiche caratteristiche dell’epoca, munito di pila in muratura per le attività di lavaggio.

Più recentemente, in prossimità del pozzo appena descritto, è stato realizzato un invaso per la

raccolta di acqua a scopo irriguo, di capienza idrica stimabile in circa 250 mc. L’invaso è ricavato in trincea,

quindi non necessita di argini, ed è munito di una recinzione in rete e paletti metallici lungo tutto il perimetro.

Il fabbricato principale ha delle caratteristiche intrinseche molto pregiate, soprattutto in riferimento alla

sua concezione architettonica che è rimasta integra e quindi può essere facilmente mantenuta. La tecnica

costruttiva ed il canone estetico del fabbricato si distinguono rispetto alla maggior parte dei poderi che

esistono nel territorio comunale; si deve precisare che la zona sud-est del territorio comunale, in effetti, si

distingue dal resto del territorio poiché a suo tempo i terreni erano di proprietà di famiglie agiate e

lungimiranti, che nelle aziende agricole poste tra i paesi di Grilli, Giuncarico, ed il confine coi comuni

adiacenti, costruirono fabbricati con dei connotati di pregio che sono pure stati ripetuti ed accomunano tra

loro diversi edifici. Difatti, a circa 1 km di distanza, è presente un fabbricato identico a quello oggetto di

stima, sia per dimensioni che per caratteristiche: tale edificio è appena stato ristrutturato e consente quindi di

valutare concretamente quale possa essere il risultato di un recupero come quello che occorrerà in futuro

per il Podere “Gli Scheti”.



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vista del Podere Gli Scheti, provenendo dalla S.P. 152 ex Aurelia



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vista da Sud

prospetto principale



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scala di accesso al primo piano, attualmente inagibile

lato nord



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vista nord-est

vista sud-est



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la freccia riporta l’altezza di 2 mt.

stato della copertura



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stato della copertura

stalla al pianterreno



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particolare del prospetto principale

ballatoio coperto, accesso al primo piano



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particolare di una finestra

annesso agricolo, vista sud-ovest



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annesso agricolo, vista sud-est

annesso agricolo, vista nord-est



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invaso per irrigazioni, ricavato in trincea

vecchio pozzo circolare, ed annessa pila in muratura



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vista dal podere verso nord-ovest (Giuncarico)

vista dal podere verso sud-ovest (Vetulonia)



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vista dal podere verso sud

vista dal podere verso sud-est



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vista dal podere verso est

vista dal podere verso nord



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stato attuale di un podere recentemente ristrutturato, nei pressi del Podere Gli Scheti,

avente caratteristiche tipologiche identiche a quest’ultimo



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estratto di mappa catastale in scala 1/2.000 – Foglio 209 – Comune di Gavorrano

p.lla 2 (seminativo irriguo, Ha 10.84.70) p.lla 6 (seminativo irriguo, Ha 7.22.60) p.lla 7 (fabbricato rurale, Ha 0.64.70)

p.lla 8 (seminativo irriguo, Ha 0.27.70)



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ubicazione del podere “Gli Scheti” su estratto di Piano Regolatore Generale, in scala 1/10.000 zona E1 – aree agricole, zona I2 – vincolo archeologico



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ubicazione del podere “Gli Scheti” su estratto di Piano Strutturale approvato Sistema della piana coltivata, Il Lupo – Castellaccia;

Immobili di interesse storico e relative aree di pertinenza; Aree ad esclusiva funzione agricola



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DETERMINAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO

La stima dell’immobile in esame, allo scopo di determinare il più probabile valore di mercato, viene

effettuata con applicazione di due criteri: 1. per il terreno coltivato mediante il criterio sintetico-comparativo, confrontandoli con beni analoghi che

recentemente siano stati oggetto di compravendita 2. per i fabbricati mediante il criterio indiretto di valutazione del valore di trasformazione

Come già detto, il terreno si caratterizza per la agevole coltivabilità, essendo disposto in maniera

pianeggiante, con forma regolare e struttura fertile. Inoltre, come classificato catastalmente, è irriguo potendo contare sulla presenza del pozzo, dell’invaso, e del torrente Sovata con cui confina, dal quale può essere tratta la concessione per l’attingimento. Nell’anno 2006, sul terreno in esame, sono stati coltivati e raccolti pomodori.

Il metodo di stima sintetico-compartivo conduce alla determinazione del più probabile valore di mercato previo confronto del bene in esame rispetto a beni analoghi o simili recentemente compravenduti sul mercato, con valori noti, rispetto ai quali si apportano le aggiunte o detrazioni in funzione delle effettive differenze che li separano. Occorre sottolineare che in ambito locale è piuttosto raro disporre di terreni irrigabili, in considerazione della scarsa presenza di corsi d’acqua e, laddove essi esistono, vista la loro esigua consistenza; la collocazione del fondo in esame è in questo senso privilegiata, e quindi implica un valore aggiunto rispetto all’andamento generale dei prezzi di mercato.

Va tuttavia sottolineata l’estensione del fondo in esame, molto più ampia di quelle che più frequentemente vengono compravendute in ambito locale. Ciò vale a dire che non si può prendere come riferimento il valore unitario medio che scaturisce dalla compravendita di estensioni ridotte, poiché esso dipende in buona parte dalla maggior accessibilità dell’investimento.

Quindi, in considerazione dei dati noti e recenti che hanno contraddistinto l’andamento del mercato locale, apportate le opportune detrazioni ai valori unitari (più frequenti) che si riferiscono ad appezzamenti di estensione minore (prezzi oscillanti da 30.000 a 40.000 euro per ettaro), ed aggiunti i benefici da riconoscere oltre i valori unitari di terreni seminativi ordinari non irrigui (prezzo medio 15.000 euro per ettaro), si determina il più probabile valore di mercato del solo terreno che compone parte del fondo agricolo “podere Gli Scheti”, esteso complessivamente a Ha 18.35.00 (esclusa la corte rurale) in complessivi €.367.000,00, derivanti dall’applicazione del più probabile prezzo unitario di €/Ha 20.000,00.

Per quanto attiene la porzione immobiliare composta dalle strutture (fabbricati, pozzo, invaso e corte

rurale), come già detto, è opportuno procedere alla stima mediante il metodo indiretto di valutazione del valore di trasformazione. Ciò significa ricavare il valore attuale del bene operando una differenza tra il valore che assumerebbe il bene trasformato (ristrutturato) ed i costi che occorrono per condurlo a tale stato. Ciò consente di attingere ad un bacino di dati più ampio, e quindi maggiormente affidabile.

I dati di mercato più recenti, nella media, attribuiscono ad un fabbricato ristrutturato in campagna un valore unitario medio che oscilla tra i 3000 ed i 3500 €/mq., in funzione delle proprietà intrinseche ed estrinseche del fabbricato e della zona.

Il Podere “Gli Scheti” ha caratteristiche architettoniche di pregio, con le quali si distingue rispetto alla maggior parte dei fabbricati posti nella campagna di Gavorrano. La condizione ambientale in cui si colloca, anch’essa, è da considerarsi pregiata ed intatta, come dimostrato dalla documentazione fotografica allegata; seppure l’immobile non domini la pianura da una collina, ha comunque un eccellente grado di panoramicità. Per contro subisce in parte la sua ampiezza, che limita il bacino d’utenza interessato per un immobile così grande. Il valore più probabile che assumerebbe oggi il fabbricato principale (mq.600) se fosse completamente ristrutturato è definito in €/mq.3200,00. Gli edifici accessori (mq.85), anch’essi convenientemente recuperabili, si valutano al 75% del valore dell’edificio principale, quindi €/mq.2.400,00. Ciò significa che l’insieme delle volumetrie, se già ristrutturate, varrebbero oggi complessivamente €.2.124.000.

Il costo di trasformazione, per la ristrutturazione dei fabbricati, ammonta a €/mq.1800; tale costo

unitario è formulato applicando i costi di ristrutturazione recentemente sostenuti per interventi simili, e



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consentirebbe di ultimare l’edificio con le finiture e le caratteristiche di quel podere omologo, posto a circa un chilometro di distanza, la cui foto è allegata. Il costo di ristrutturazione prende in considerazione pure quei maggiori oneri che l’intervento dovrà assumere in considerazione della notevole altezza utile degli ambienti interni, nonché la conservazione degli elementi di decoro in fregio alle facciate. Il costo per il recupero degli annessi, considerato che in essi occorrerà un grado di finitura e di dotazione impiantistica inferiore rispetto al capitolato del fabbricato principale, ammonta a €/mq.1500,00. Il costo per la realizzazione di una sistemazione esterna decorosa e che possa valorizzare le cubature e la loro fruibilità ammonta a €.35.000. Ciò significa che il costo complessivo per la ristrutturazione delle volumetrie, ammonta complessivamente ad €.1.243.000.

Detto ciò, come già anticipato, la determinazione del più probabile valore attuale di mercato è

sintetizzabile col seguente calcolo: Valore Bene Trasformato (VBT) = €.2.124.000 Costo di Trasformazione (CT) = €.1.243.000

Valore Attuale = VBT – CT = €.2.124.000 - €.1.243.000 = €.881.000 In ultimo rimane da determinare il valore delle pertinenze: pozzo con pila, vasca ad uso irriguo e corte

rurale di superficie c.ca mq.6.000. Il pozzo con la pila e la vasca ad uso irriguo assumono un valore che in pratica dipende direttamente

dal costo di realizzazione di dette opere, e che può essere stimato in circa €.10.000, trascurando il valore testimoniale che comunque va attribuito al pozzo ed alla pila che risalgono ad almeno 60 anni fa e sono tuttora ben conservati.

La corte rurale, di superficie pari a circa 6000 mq., ha un valore unitario stimabile in €/mq.6; il valore aggiunto che offre la corte rurale ammonta ad €.36.000,00.

Conclusione: Il più probabile valore attuale di mercato, complessivo, del fondo agricolo denominato “Podere Gli

Scheti”, ammonta ad €.1.300.000 (unmilionetrecentomila), ricavato arrotondando in eccesso (€.6.000) la sommatoria dei seguenti fattori:

o €.367.000, valore del terreno coltivato o €.881.000, valore delle volumetrie o €.10.000, valore dell’invaso irriguo e del pozzo con pila in muratura o €.36.000, valore della corte rurale

Il Tecnico

Geom. Pasquale Gagliardi


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