Ufficio Pianificazione

Elaborato Scala

Comune di AdriaProvincia di Rovigo

CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DA ZONA F5 A B1DELL'AREA UBICATA TRA RIVIERA AMOLARETTA E VIA

NINO CATTOZZO

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IL PROGETTISTAArch. Davide Marangoni

IL RESPONSABILEp.i. Gianmaria Casellato

AGOSTO 2014RELAZIONE TECNICA

VARIANTE PARZIALE AL PIANO REGOLATORE GENERALE ai sensi dell'art. 48 comma 7 septies L. R. n. 11 del 23.4.2004

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Indice PREMESSA ...................................................................................................................................... 2

INQUADRAMENTO LEGISLATIVO ........................................................................................................... 2

INQUADRAMENTO DELL’AREA ............................................................................................................. 2

LE NORME DI ATTUAZIONE ................................................................................................................. 3

CONCLUSIONI .................................................................................................................................. 4

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PREMESSA In data 26/5/2014 prot. 15325 la ditta Ca’ Cima s.r.l. con sede in via A. Buzzolla n. 7, per mezzo del legale

rappresentante Sig. Rosso Floriano, in qualità di proprietario dell’area sita in Comune di Adria, via Nino

Cattozzo, censita a N.C.T.: Sezione AD, foglio 45, particelle n. 4, 1407 e 1410 ha richiesto la variazione di

destinazione d’uso dell’area di loro proprietà, sita tra Via Nino Cattozzo e Riviera Amolaretta, da Zona F5 –

Parcheggi a Zona di completamento Residenziale B1 – di cui all’art. 17 delle N.T.A

La richiesta è motivata, in quanto gli immobili di proprietà, sopra citati, non sono attualmente utilizzati come

parcheggio e inoltre, negli ultimi cinque anni, non è mai stata avviata alcuna procedura di esproprio per

acquisire l’area al fine di realizzare un’area di sosta come da previsioni del P.R.G. vigente.

INQUADRAMENTO LEGISLATIVO La variante risulta possibile ai sensi dell’ art. 48 comma 7 septies1 della legge regionale 23/04/2004 n. 11

“Norme per il governo del territorio e in materia di paesaggio” e successive modificazioni.

Dopo il comma 7 sexies dell’art. 48 della legge regionale 23 aprile 2004 n. 11 è aggiunto il seguente comma:

“7 septies. In deroga al divieto di cui al comma 1 fino all’approvazione del primo PAT sono consentite, con le

procedure di cui all’art. 50, comma da 5 a 8 e 16 della L.R. 27 Giugno 1985 n. 61, le varianti allo strumento

urbanistico generale finalizzate a dettare una nuova disciplina per le aree nelle quale è decaduto un vincolo

preordinato all’esproprio, ai sensi dell’art. 9, comma 3 del Decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno

2001 n. 327 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamenti in materia di espropriazione per pubblica

utilità” e successive modificazioni, nonché per le aree che sono oggetto di una specifica disciplina da parte

dello strumento urbanistico generale in connessione alla localizzazione dell’opera pubblica, qualora detta

opera sia stata realizzata altrove o il relativo vincolo decaduto.

INQUADRAMENTO DELL’AREA L’area oggetto di variante risulta censita in catasto al Censuario di Adria Fg. 45 mapp. 4, 1407 e 1410 di

complessivi mq. 3.680 – Terreni, intestato a Ca’ Cima S.r.l con sede in Adria C.F.01003860291, e risulta

accessibile solamente da via Nino Cattozzo, in quanto a sud ad est e ad ovest è interclusa da diversi

insediamenti urbani con prevalente destinazione urbanistica di P.R.G. a B1 - residenziale di completamento.

Il quartiere presenta immobili prevalentemente residenziali, alcuni costruiti intorno agli anni 70 - 80 disposti su

due piani, circondati da giardini. Questa parte di città risulta essere caratterizzata dalla vicinanza del ramo del

1 Integrato e modificato dalla Legge Regionale n. 55 del 31/12/2012 art. 11

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Canalbianco e la sua riviera, da un importante edificio a nord che contiene diverse funzioni tra cui quelle

commerciali (bar, edicola, ecc.) e quelle di servizio pubblico (agenzia delle entrate), oltreché una pizzeria.

Al fine di uniformare l’area oggetto della presente variante all’attuale quartiere, si ritiene di classificarla sotto

l’aspetto urbanistico con la destinazione B1 – Residenziale, come le circostanti aree.

LE NORME DI ATTUAZIONE Le Norme tecniche di attuazione disciplinano attualmente l’area secondo l’art. 43 - Zone “F” – Attrezzature e

impianti di interesse comune nel seguente modo:

Art. 49 - ZONE “F5” - PARCHEGGI

Si tratta di aree destinate alla sosta degli autoveicoli e dei mezzi di trasporto in genere.

In tali zone sono ammesse costruzioni per il ricovero degli autoveicoli, purchè espressamente previste da

Piani urbanistici attuativi.

E' altresì consentita la realizzazione di manufatti per attività collaterali strettamente collegate al parcheggio

come distributori di benzina e simili.

L'utilizzazione delle aree a parcheggio può avere luogo solo per iniziativa comunale.

Enti o privati possono peraltro chiedere di sostituirsi al Comune nella realizzazione ed utilizzazione dei

parcheggi e dei relativi impianti; in tal caso la concessione deve essere regolata da apposita convenzione

debitamente registrata e trascritta.

Gli indici stereometrici saranno definiti in sede di attuazione dei singoli progetti.

La variante prevede il passaggio ad Area residenziale, disciplinata dall’art. 16, generale e dall’art.17 specifico:

Art. 16 - ZONE "B" - COMPLETAMENTO RESIDENZIALE

Trattasi di zone occupate totalmente o parzialmente da edilizia esistente.

La tipologia edilizia ammessa è quella degli edifici isolati, in linea e a schiera.

Qualora esistano fabbricati in confine è ammessa l'edificazione in aderenza.

L'intervento diretto è ammesso solo se esistono le principali opere di urbanizzazione primaria.

E' facoltà del Dirigente del Settore comunale competente prescrivere allineamenti a distanze diverse dal

confine stradale, maggiori o minori rispetto a quanto indicato dalle norme di zona, allo scopo di non alterare gli

allineamenti e la fisionomia ambientale già determinata.

Per gli edifici unifamiliari esistenti alla data di entrata in vigore del P.R.G. di cui vengono accertate carenze dei

locali d'abitazione non altrimenti superabili è ammesso, in eccezione all'indice di edificabilità fondiaria, un

ampliamento del volume preesistente al fine di dotare i locali abitativi dei requisiti necessari all'agibilità e alla

funzionalità.

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Tale ampliamento può essere concesso per una sola volta e non deve in ogni caso superare la misura del

20% del volume iniziale del fabbricato, con un massimo di 100 mc..

L'ampliamento dovrà comunque avvenire nel rispetto delle linee architettoniche, dei materiali e dei colori

dell'edificio, nonché delle norme di zona inerenti alle distanze tra i fabbricati e dai confini stradali.

Per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del P.R.G. è ammessa la realizzazione di garages, anche a

confine e in eccedenza all'indice di edificabilità, purché tali manufatti siano seminterrati con altezza massima

di ml. 1,00 fuori terra e vengano ricoperti con terreno vegetale dello spessore minimo di ml. 0,30, mantenuto a

prato.

Art. 17 - ZONE DI COMPLETAMENTO RESIDENZIALE "B1"

Norme edificatorie:

Densità fondiaria: non potrà essere superiore a 1,5 mc/mq;

Distanza dai confini di proprietà: non può essere inferiore a ml. 5,00

Distanza dal confine stradale: non può essere inferiore a ml. 5,00 per strade non più larghe di ml. 8,00; a ml.

7,50 per strade con larghezza da 8,00 a 15,00 ml.; potrà essere consentito l'allineamento già precostituito con

fabbricati esistenti, per omogeneità di zona;

Distanza tra fabbricati o corpi di fabbrica: preesistenti per interventi di recupero compresa la ristrutturazione

edilizia; interventi diversi dovranno rispettare una distanza tra fabbricati non inferiore a 10 ml..

Nelle nuove costruzioni, le autorimesse ed eventuali accessori dovranno essere previsti nel corpo stesso delle

costruzioni o seminterrati a parte, nel rispetto delle norme sulle distanze minime dai confini di proprietà e

stradali.

In quest’ultimo caso l'altezza fuori terra non potrà superare ml. 1,00 e sulla copertura dovrà essere

predisposto un manto di terreno vegetale dello spessore minimo di 0,30 ml., mantenuto a prato.

Minori distanze tra fabbricati e dalle strade, sono ammesse nei casi di gruppi di edifici che formino oggetto di

piani urbanistici attuativi planivolumetrici.

CONCLUSIONI La variante relativa al cambio di destinazione d’uso da Zona F5 a Zona B1 – residenziale, dei mappali n. 4,

1407 e 1410 di cui al Fg. 45 del Comune di Adria, si sostiene su due importanti fondamenti:

− Il fatto che il vincolo preordinato all’esproprio, ai sensi dell’art. 9 c. 3, può ritenersi decaduto in quanto

entro i cinque anni dall’atto ufficiale di approvazione2 del piano urbanistico generale non è stato

emanato il provvedimento di pubblica utilità;

− Il fatto che ci sia un accordo programmatico preliminare di pianificazione in cui emergono chiaramente

gli obiettivi condivisi che l’Amministrazione comunale intende perseguire mediante il privato.

2 Il P.R.G. è stato approvato con D.G.R.V. 28.12.1992 n. 7675 adeguato alla variante approvata con D.G.R.V. 18.3.2008 n. 643

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L’area oggetto di variante è un’area che da diversi anni risulta incolta e soprattutto, nonostante la

destinazione d’uso del P.R.G., non ha mai avuto una precisa funzione nell’ambito del quartiere urbano.

L’Amministrazione inoltre si è posta come obbiettivo quello di lavorare, con interventi di riqualificazione e di

compattazione oltre che di completamento dell’edificato, proponendo uno sviluppo per la città che parte dai

contesti urbani esistenti piuttosto che sull’aggiunte di nuovi insediamenti.

L’idea, quindi, di lavorare su di un contesto urbano già consolidato dando una definizione precisa ad un’area

che attualmente non ce l’ha e che risulta in disuso da anni, persegue l’obbiettivo generale di non consumare

nuovo territorio agricoli con nuove aree residenziali ma migliorando e recuperando l’esistente.

La variante è redatta ai sensi dell’ art. 48 comma 7 septies3 della legge regionale 23/04/2004 n. 11, la quale

prevede che sulle zone di interesse comuni in cui le funzioni sono stati collocate altrove o, come in questo

caso, con vincoli decaduti, si possa seguire la procedura di variante parziale al P.R.G., seguendo l’art. 50

della L.R 61/85 – Norme per l’assetto e l’uso del territorio, dovuta in quanto l’Amministrazione non ha ancora

disponibile il PAT e il relativo P.I..

Considerato che la zona è in un contesto urbano consolidato della città, che esistono inoltre, i presupposti di

legge e altresì i presupposti tecnici, e soprattutto nella speranza di un recupero di un’area, al fine di apportare

miglioramenti in termini abitativi, funzionali ed estetici, dell’intero quartiere, si ritiene possibile predisporre la

variante in oggetto e auspicare in una sua approvazione.

Il Progettista

Arch. Davide Marangoni

3 Cfr. nota 1

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