BTO 2015 | Dialogo ragionato sull'extra alberghiero | Stefano Calandra

Decalogo Ragionato per l’Extra Alberghiero

&

1/14/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

2

Questa presentazione può essere

utilizzata come traccia per una discussione con gli spettatori, durante la quale potranno essere assegnate delle attività. Per memorizzare le attività durante la presentazione:

•  In visualizzazione Presentazione

diapositive fare clic con il pulsante destro del mouse

•  Scegliere Appunti presentazione •  Scegliere la scheda Attività •  Immettere le attività a mano a mano

che vengono assegnate •  Per chiudere la finestra, scegliere

OK Questa procedura consente di

inserire automaticamente le attività assegnate in una diapositiva che verrà visualizzata alla fine della presentazione.

By: Stefano Calandra

Il Decalogo ragionato per l’Extralberghiero

in 27’ 😊 I Primi 9 passi

Cenni alla normativa e consigli di buona gestione per B&B/Affittacamere /Appartamenti Vacanze

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

3

© Stefano Calandra - www.aibba.it

Slides: http://www.aibba.it/SlidesBTO2015.ppt © Stefano Calandra - www.aibba.it

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

4

Definizioni dell’Extralberghiero in Italia B&B/Affittacamere/Case Vacanza

Di cosa parliamo?

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

5

Extralberghiero: Case residenziali

Ambiente informale Rapporto diretto con il gestore

No Reception 1 o Nessun Dipendente

Dimensioni ridotte

Alberghiero: Immobili commerciali

Ambiente formale Rapporto solo professionale

Reception Dipendenti

Dimensioni maggiori

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

6

Extralberghiero: un fenomeno in crescita*

l  Dal 2000 ad oggi l’offerta di Bed and Breakfast in Italia è passata da 0 a 28.000 esercizi, quello degli appartamenti in affitto da 30.000 a 75.000 (+150%), con una media di circa 5 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 122.000 unità.

l  Dal 2000 ad oggi l’offerta di Hotels in Italia è passata da 30.000 a 33.500 esercizi (+12%), con una media di circa 67 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di circa 200.000 unità. l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Extralberghiero in Italia è passata da 75.000 a 123.500 esercizi (+64%), con una media di circa 20 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 250.000 unità.

*Dati ISTAT e AIBBA

Normativa regionale: 3 tipologie ricettive Necessaria la presentazione di una

SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività •  Bed & Breakfast: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in

un unico appartamento, con / senza P. IVA, con obbligo di residenza del gestore (tranne in Piemonte, Toscana ed Abruzzo). Colazione sempre inclusa, solo alimenti confezionati. Dipendenti: possibile max 1 e solo con P. IVA.

•  Affittacamere: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in 1 o 2 appartamenti completi di cucina, solo con P. IVA, senza obbligo di residenza del gestore. Colazione non per forza inclusa, con possibilità di manipolazione cibi (nulla-osta ASL L. 283/1962) in caso di somministrazione.

• 

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

7

•  Appartamenti Vacanze (SCIA): Appartamenti Affittati a corpo e non per stanze, con servizi di pulizia e biancheria. No somministrazione alimenti.

NON Necessaria la presentazione di una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività:

•  Appartamenti Turistici in locazione pura (NO SCIA): l’attività di locazione a turisti di case ed appartamenti ex L. 431/98 ed ex art. 1571 e sgg. del C.C. senza servizi (es: somministrazione di biancheria e pulizie). In alcune Regioni si deve dare comunicazione di apertura al Comune (Em-Ro., Veneto, Sardegna, Abruzzo).

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

8

Attività ricettiva o Locazione?

•  Locazione Turistica (“Pura”) che apre senza SCIA, in alcune Regioni con semplice comunicazione. Requisiti strutturali della civile abitazione. Ma non può dare servizi: meno competitive sul mercato. Sennò la sceglierebbero tutti…. 😊

•  Attività Ricettiva che apre con SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività). Requisiti strutturali più complessi perché può dare servizi.

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

9

IL “DECALOGO Ragionato”

10 steps per l’avvio e la corretta gestione dell’attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze/Appartamento Turistico 1/

14/1

6 St

efan

o C

alan

dra

Pres

enta

tion

10

-‐ Passo 1 -‐

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

11

Quali sono le prime domande che dobbiamo porci nella progettazione dell’attività, direi ancor prima di individuare l’immobile?

•  La scelta del tipo di attività e

Distributivo locali

• Attività occasionale o continuativa? (P. IVA)

• Le forme di impresa

-‐ Passo 1 -‐

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

12

Camere o Appartamenti? La scelta

Perm. Media lunga: meglio aprire piccoli appartamenti

Perm. Media breve: meglio aprire camere e/o piccoli appartamenti

-‐ Passo 1 -‐

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

13

La scelta del tipo di attività

B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze ?

La scelta si fa in base: • ai flussi turistici della zona

• alle proprie attitudini • alle caratteristiche del proprio stabile

• alle condizioni fiscali • Al Business Plan

È molto importante in questa fase l’esperienza del consulente, che deve avere delle comprovate competenze interdisciplinari E DI GESTIONE. 😊

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

14

Non rimanete ancorati all’idea di aprire solo camere. Date la massima flessibilità di utilizzo!

Una camera con bagno…..

può diventare….

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

15

Un mini-appartamento con cucina…

B&B ?

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

16 AfAittacamere ?

Appartamenti vacanze ?

-‐ Passo 1 -‐

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

17

• La scelta del tipo di attività e Distributivo locali



-‐ Passo 1 -‐

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

18

Attività occasionale o continuativa? (P. IVA)

•  Dipende anzitutto dalla normativa regionale, che può imporre la P. IVA. Questo accade sempre per gli Affittacamere, spesso per gli Appartamenti Vacanza. Per i B&B è data sempre la scelta tra gestione con IVA o senza P. IVA.

•  Poi l’Agenzia delle Entrate definisce con determinati parametri quando aprire o meno P. IVA.

•  La P. IVA è anche un’opportunità fiscale, è conveniente per fatturati fra i 10.000 ed i 40.000 EUR rispetto alla gestione senza P. IVA, grazie al regime forfetario “dei minimi”, con aliquota 6%, contro il 27% IRPEF normale.

-‐ Passo 1 -‐

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

19

• La scelta del tipo di attività e Distributivo locali



-‐ Passo 1 -‐

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

20

Le forme di impresa

• B&B: ditta individuale, impresa familiare (art. 230 bis c.c.), società (solo in Toscana, Piemonte, Abruzzo) • Affittacamere/Appartamenti Vacanze: ditta individuale, impresa familiare, società.

• Locazione Pura: no impresa.

Passi 2 e 3

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

21

Ora che abbiamo un’ipotesi di attività, di distributivo e di azienda (ma che va verificata nella sua fattibilità) si effettuano:

• Verifica Statuto Condominiale

• Verifica di idoneità immobile

• La certificazione di conformità dell’immobile

Passo 2

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

22

Verifica di idoneità immobile Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali

In cosa consisteranno le indagini: Analisi della planimetria dei luoghi

certificato di agibilità dell'unità abitativa Conformità al Regolamento Regionale

calcolo della capacità ricettiva (es: “mq. equivalenti”)

Accessibilità disabili (solo per Affittacamere): La L. 13/89 Nulla-Osta igienico sanitario ASL (Solo Affittacamere) ex L.

283/1962.

Passo 3

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

23

La certificazione di conformità dell’immobile Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali

E’ necessario farla fare da un Geometra

Cosa contiene la certificazione di conformità: • dati relativi alla struttura • interventi edilizi o adeguamenti alle normative tecniche vigenti • i dati catastali che identificano l'immobile • dichiarazioni di conformità impianti • gli adempimenti antincendio per le strutture ≤ 25 posti letto • ubicazione materiale di primo soccorso • Eventuali altre dichiarazioni richieste

Passo 4

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

24

La responsabilità civile dell’albergatore e l’assicurazione RC

Necessità di un’assicurazione RC da allegare alla SCIA L'albergatore è responsabile per ogni danno a cose o persone presenti (Clienti e Personale di Servizio) nella struttura ricettiva, artt. 1578 e ss. del Codice Civile.

Passo 5

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

25

Il Business Plan costi/ricavi

Per essere proprio sicuri di partire con l’attività individuata…. Una volta scelta la tipologia di attività che si vuole iniziare, si deve valutarne la potenzialità economica.

Analisi di: Costi di gestione, Fatturato e prezzi, Aliquota fiscale, ROI,

Punto di pareggio

Il risultato può influire sulle scelte di cui al passo 1!

Passo 6

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

26

Se l’immobile non è di proprietà…

I contratti per prendere in gestione ulteriori appartamenti (Locazione / Comodato – Non possibile a %)

Contratti Locazione Transitori (1-18 mesi) Contratti Locazione 4+4 anni (B&B, Appartamenti senza IVA)

Contratti Locazione 9+9 (Affittacamere, App. con P.IVA) (DL 79/2011) Contratto di comodato gratuito

I contratti vanno registrati all’AdE prima di allegarli alla SCIA

Passo 6

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

27

OK!!

Ora potete presentare la La Segnalazione Certificata

di inizio Attività (SCIA)

Passo 7

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

28

Dopo l’apertura: adempimenti obbligatori ed imposte specifiche

HACCP

Sicurezza luoghi di lavoro

Attrezzatura Antincendio

Legionellosi

TARSU

RAI, Nuovo IMAIE e SIAE

Internet sicuro per gli ospiti

Passo 7

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

29

HACCP Hazard Analysis and Critical Control Point

E’ la procedura di autocontrollo igienico-sanitario, una sorta di diario su cui annoti quotidianamente le pulizie effettuate nei vari locali del B&B

Obbligatorio per strutture con P. IVA e colazione REGOLAMENTO (CE) N. 852/2004

Corsi Sicurezza Luoghi di lavoro Obbligatorio per chi ha almeno un dipendente

L. 81/08

Corsi e procedure antincendio Obbligatorio per tutte le strutture con meno di 25 p.l.

D.M. 09.04.1994

Passo 7

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

30

Il registro di autocontrollo legionellosi Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA

D.L. 281/97

Tassa Asporto Rifiuti Obbligatorio per tutte le strutture ricettive

Regolamenti comunali

Canoni RAI, SIAE, IMAIE Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con apparecchi multimedia

Hot Spot Wi-Fi Internet per gli Ospiti Tra i servizi più richiesti dalla clientela!

Obbligatorio per tutte le strutture ricettive D.L. 69/2013

Passo 9

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

31

Dopo aver assolto a tutti gli obblighi e seguito i consigli fin qui, avete una struttura PRONTA!

Vediamo ora quali sono …

Gli adempimenti quotidiani durante la gestione: come gestisco l’Ospite in casa?

Passo 8

Passo 9

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

32

Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite

Le modalità di somministrazione della

colazione

Passo 8

Passo 7

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

33

B&B/Affittacamere con P. IVA Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA e colazione

Manuale di corretta Prassi igienica – schede giornaliere autocontrollo HACCP, Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti

B&B senza P. IVA

Obbligatorio per le strutture ricettive senza P. IVA, residenza gestore, colazione Doppia dispensa per i cibi, cibi confezionati e non manipolati

Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti

Somministrazione della colazione

Passo 7

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

34

ISTAT + PS + Privacy + Ricevuta Obbligatorio per tutte le strutture ricettive, anche per le Locazioni Turistiche

Accreditamento web presso Regione e Questura

La gestione della prenotazione e Cancellation Policy

Obbligatorio per tutte le strutture ricettive Contratto d’Alloggio – Codice Consumo – Regolam.

Carta SI

Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite

Passo 9

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

35

Strumenti operativi per vendere

Adeguate politiche di Revenue

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

36

Il Revenue Management Credits:Digital Marketing Turistico & Network Service

•  Il Revenue Management è l’insieme di tutte quelle analisi di Auditing ed interventi atti ad ottimizzare i guadagni di un’azienda.

•  Il punto di partenza è l’analisi dei dati storici, se esistenti. •  Nel Revenue management il prezzo non è determinato dall’incontro

tra domanda e offerta, ma viene reso quanto più possibile “individuale”, unito ad un adeguato servizio, per ottenere da ogni specifico cliente la massima somma che è disposto a pagare.

•  Il Revenue Management, cosa non è: non è cambiare le tariffe in base ai competitors, non è smanettare con i portali, non è sicuramente ribassare i prezzi.

Passo 9

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

37

Maching prezzo / target di clientela

Ci sono diversi prezzi, il prezzo non è mai “unico”:

• Prezzo “pubblico” o di “borsa” 1. Prezzo “pubblico” da esporre all’interno della struttura 2. Prezzo di “borsa giornaliera” da esporre sui siti portali • Prezzo praticato 1. Prezzo per individuali, coppie, gruppi 2. Prezzo per brevi/lunghi soggiorni 3. Prezzo per tipologia di camera 4. Prezzo per stagione 5. Prezzo in base a politica di cancellazione

Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it

La geolocalizzazione: risorsa gratuita!

un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor

Un Channel Manager per sincronizzare i calendari

Un buon mix tra social e web marketing

Una risorsa (esterna) per il SEO

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

38

Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO)

Mar

cello

C

osa

Sito web di ultima generazione con dominio ≠ .it : perché?

Il robot di Google altrimenti non ci indicizza se veniamo

ricercati dall’estero, avete provato?

Strumento: Anteprima e diagnosi annunci di Google

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

39

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

40

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

41

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

42







1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

43


Mar

cello

C

osa

Una struttura ricettiva deve geolocalizzarsi da sola e subito, una corretta geolocalizzazione è la base del SEO.

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

44

La geolocalizzazione è una risorsa gratuita!

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

45







1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

46


Mar

cello

C

osa

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

47

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

48

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

49

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

50

+ = solo 100 €+IVA!! Booking Engine

- Con la fine della parity rate avere un Booking Engine accreditato consente un’ottima disintermediazione. Gg

- Un sito web senza un Booking Engine non accreditato non converte, non vende! hh

- Un sito web con Booking Engine accreditato consente di Disintermediare con Trip Advisor (Instant Booking) e con il Google Hotel Finder (nuovo perchè) integrato nella ricerca Google. Hh

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

51

Da dove comincia il Revenue e la Disintermediazione:

hh

Avere un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor jj

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

52

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

53

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

54

Perché posso praticare sul mio sito web prezzi più bassi rispetto

alle OTA?

La fine della Parity Rate Ottobre 2015: la Camera approva un importante emendamento al disegno di legge n. 3012 «Legge annuale per il mercato e la concorrenza»: viene abolita e resa nulla per legge qualunque clausola di Parity con le OTA.

“Indipendentemente dalla legge regolatrice del contratto è nullo ogni patto con il quale l’impresa turistico-ricettiva si obbliga a non praticare alla clientela finale, con qualsiasi modalità di qualsiasi strumento, prezzi, termini ed ogni altra condizione che siano migliorativi rispetto a quelli praticati dalla stessa impresa per il tramite di soggetti terzi. (OTA ndr)”

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

55







1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

56


Mar

cello

C

osa

Passo 10 – l’ultimo!

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

57

Il Marketing ed il posizionamento su Web del Tuo B&B /Affittacamere/Casa Vacanze

per ricevere prenotazioni

Cenni sulla disintermediazione

STRUMENTI







1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

58


Mar

cello

C

osa

The End

1/14

/16

Stef

ano

Cal

andr

a Pr

esen

tatio

n

59

© Stefano Calandra - www.aibba.it

Uno studio completo di fattibilità - Auditing gestionale per una start-up di tipo B&B/Appartamento Turistico/Affittacamere con

garanzia 100% che la SCIA non venga respinta € 189,00 = 1 anno di assistenza

Mio Blog: Gestireunbedandbreakfast

Slides: http://www.aibba.it/SlidesBTO2015.ppt

BTO 2015 | Dialogo ragionato sull'extra alberghiero | Stefano Calandra

Marketing

Transcript of BTO 2015 | Dialogo ragionato sull'extra alberghiero | Stefano Calandra