Decalogo Ragionato per l’Extra Alberghiero
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Questa presentazione può essere
utilizzata come traccia per una discussione con gli spettatori, durante la quale potranno essere assegnate delle attività. Per memorizzare le attività durante la presentazione:
• In visualizzazione Presentazione
diapositive fare clic con il pulsante destro del mouse
• Scegliere Appunti presentazione • Scegliere la scheda Attività • Immettere le attività a mano a mano
che vengono assegnate • Per chiudere la finestra, scegliere
OK Questa procedura consente di
inserire automaticamente le attività assegnate in una diapositiva che verrà visualizzata alla fine della presentazione.
By: Stefano Calandra
Il Decalogo ragionato per l’Extralberghiero
in 27’ 😊 I Primi 9 passi
Cenni alla normativa e consigli di buona gestione per B&B/Affittacamere /Appartamenti Vacanze
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© Stefano Calandra - www.aibba.it
Slides: http://www.aibba.it/SlidesBTO2015.ppt © Stefano Calandra - www.aibba.it
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Definizioni dell’Extralberghiero in Italia B&B/Affittacamere/Case Vacanza
Di cosa parliamo?
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Extralberghiero: Case residenziali
Ambiente informale Rapporto diretto con il gestore
No Reception 1 o Nessun Dipendente
Dimensioni ridotte
Alberghiero: Immobili commerciali
Ambiente formale Rapporto solo professionale
Reception Dipendenti
Dimensioni maggiori
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Extralberghiero: un fenomeno in crescita*
l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Bed and Breakfast in Italia è passata da 0 a 28.000 esercizi, quello degli appartamenti in affitto da 30.000 a 75.000 (+150%), con una media di circa 5 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 122.000 unità.
l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Hotels in Italia è passata da 30.000 a 33.500 esercizi (+12%), con una media di circa 67 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di circa 200.000 unità. l Dal 2000 ad oggi l’offerta di Extralberghiero in Italia è passata da 75.000 a 123.500 esercizi (+64%), con una media di circa 20 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 250.000 unità.
*Dati ISTAT e AIBBA
Normativa regionale: 3 tipologie ricettive Necessaria la presentazione di una
SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività • Bed & Breakfast: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in
un unico appartamento, con / senza P. IVA, con obbligo di residenza del gestore (tranne in Piemonte, Toscana ed Abruzzo). Colazione sempre inclusa, solo alimenti confezionati. Dipendenti: possibile max 1 e solo con P. IVA.
• Affittacamere: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in 1 o 2 appartamenti completi di cucina, solo con P. IVA, senza obbligo di residenza del gestore. Colazione non per forza inclusa, con possibilità di manipolazione cibi (nulla-osta ASL L. 283/1962) in caso di somministrazione.
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• Appartamenti Vacanze (SCIA): Appartamenti Affittati a corpo e non per stanze, con servizi di pulizia e biancheria. No somministrazione alimenti.
NON Necessaria la presentazione di una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività:
• Appartamenti Turistici in locazione pura (NO SCIA): l’attività di locazione a turisti di case ed appartamenti ex L. 431/98 ed ex art. 1571 e sgg. del C.C. senza servizi (es: somministrazione di biancheria e pulizie). In alcune Regioni si deve dare comunicazione di apertura al Comune (Em-Ro., Veneto, Sardegna, Abruzzo).
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Attività ricettiva o Locazione?
• Locazione Turistica (“Pura”) che apre senza SCIA, in alcune Regioni con semplice comunicazione. Requisiti strutturali della civile abitazione. Ma non può dare servizi: meno competitive sul mercato. Sennò la sceglierebbero tutti…. 😊
• Attività Ricettiva che apre con SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività). Requisiti strutturali più complessi perché può dare servizi.
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IL “DECALOGO Ragionato”
10 steps per l’avvio e la corretta gestione dell’attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze/Appartamento Turistico 1/
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Quali sono le prime domande che dobbiamo porci nella progettazione dell’attività, direi ancor prima di individuare l’immobile?
• La scelta del tipo di attività e
Distributivo locali
• Attività occasionale o continuativa? (P. IVA)
• Le forme di impresa
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Camere o Appartamenti? La scelta
Perm. Media lunga: meglio aprire piccoli appartamenti
Perm. Media breve: meglio aprire camere e/o piccoli appartamenti
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La scelta del tipo di attività
B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze ?
La scelta si fa in base: • ai flussi turistici della zona
• alle proprie attitudini • alle caratteristiche del proprio stabile
• alle condizioni fiscali • Al Business Plan
È molto importante in questa fase l’esperienza del consulente, che deve avere delle comprovate competenze interdisciplinari E DI GESTIONE. 😊
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Non rimanete ancorati all’idea di aprire solo camere. Date la massima flessibilità di utilizzo!
Una camera con bagno…..
può diventare….
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Un mini-appartamento con cucina…
B&B ?
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Appartamenti vacanze ?
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• La scelta del tipo di attività e Distributivo locali
• Attività occasionale o continuativa? (P. IVA)
• Le forme di impresa
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Attività occasionale o continuativa? (P. IVA)
• Dipende anzitutto dalla normativa regionale, che può imporre la P. IVA. Questo accade sempre per gli Affittacamere, spesso per gli Appartamenti Vacanza. Per i B&B è data sempre la scelta tra gestione con IVA o senza P. IVA.
• Poi l’Agenzia delle Entrate definisce con determinati parametri quando aprire o meno P. IVA.
• La P. IVA è anche un’opportunità fiscale, è conveniente per fatturati fra i 10.000 ed i 40.000 EUR rispetto alla gestione senza P. IVA, grazie al regime forfetario “dei minimi”, con aliquota 6%, contro il 27% IRPEF normale.
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• La scelta del tipo di attività e Distributivo locali
• Attività occasionale o continuativa? (P. IVA)
• Le forme di impresa
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Le forme di impresa
• B&B: ditta individuale, impresa familiare (art. 230 bis c.c.), società (solo in Toscana, Piemonte, Abruzzo) • Affittacamere/Appartamenti Vacanze: ditta individuale, impresa familiare, società.
• Locazione Pura: no impresa.
Passi 2 e 3
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Ora che abbiamo un’ipotesi di attività, di distributivo e di azienda (ma che va verificata nella sua fattibilità) si effettuano:
• Verifica Statuto Condominiale
• Verifica di idoneità immobile
• La certificazione di conformità dell’immobile
Passo 2
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Verifica di idoneità immobile Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali
In cosa consisteranno le indagini: Analisi della planimetria dei luoghi
certificato di agibilità dell'unità abitativa Conformità al Regolamento Regionale
calcolo della capacità ricettiva (es: “mq. equivalenti”)
Accessibilità disabili (solo per Affittacamere): La L. 13/89 Nulla-Osta igienico sanitario ASL (Solo Affittacamere) ex L.
283/1962.
Passo 3
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La certificazione di conformità dell’immobile Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali
E’ necessario farla fare da un Geometra
Cosa contiene la certificazione di conformità: • dati relativi alla struttura • interventi edilizi o adeguamenti alle normative tecniche vigenti • i dati catastali che identificano l'immobile • dichiarazioni di conformità impianti • gli adempimenti antincendio per le strutture ≤ 25 posti letto • ubicazione materiale di primo soccorso • Eventuali altre dichiarazioni richieste
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La responsabilità civile dell’albergatore e l’assicurazione RC
Necessità di un’assicurazione RC da allegare alla SCIA L'albergatore è responsabile per ogni danno a cose o persone presenti (Clienti e Personale di Servizio) nella struttura ricettiva, artt. 1578 e ss. del Codice Civile.
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Il Business Plan costi/ricavi
Per essere proprio sicuri di partire con l’attività individuata…. Una volta scelta la tipologia di attività che si vuole iniziare, si deve valutarne la potenzialità economica.
Analisi di: Costi di gestione, Fatturato e prezzi, Aliquota fiscale, ROI,
Punto di pareggio
Il risultato può influire sulle scelte di cui al passo 1!
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Se l’immobile non è di proprietà…
I contratti per prendere in gestione ulteriori appartamenti (Locazione / Comodato – Non possibile a %)
Contratti Locazione Transitori (1-18 mesi) Contratti Locazione 4+4 anni (B&B, Appartamenti senza IVA)
Contratti Locazione 9+9 (Affittacamere, App. con P.IVA) (DL 79/2011) Contratto di comodato gratuito
I contratti vanno registrati all’AdE prima di allegarli alla SCIA
Passo 6
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OK!!
Ora potete presentare la La Segnalazione Certificata
di inizio Attività (SCIA)
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Dopo l’apertura: adempimenti obbligatori ed imposte specifiche
HACCP
Sicurezza luoghi di lavoro
Attrezzatura Antincendio
Legionellosi
TARSU
RAI, Nuovo IMAIE e SIAE
Internet sicuro per gli ospiti
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HACCP Hazard Analysis and Critical Control Point
E’ la procedura di autocontrollo igienico-sanitario, una sorta di diario su cui annoti quotidianamente le pulizie effettuate nei vari locali del B&B
Obbligatorio per strutture con P. IVA e colazione REGOLAMENTO (CE) N. 852/2004
Corsi Sicurezza Luoghi di lavoro Obbligatorio per chi ha almeno un dipendente
L. 81/08
Corsi e procedure antincendio Obbligatorio per tutte le strutture con meno di 25 p.l.
D.M. 09.04.1994
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Il registro di autocontrollo legionellosi Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA
D.L. 281/97
Tassa Asporto Rifiuti Obbligatorio per tutte le strutture ricettive
Regolamenti comunali
Canoni RAI, SIAE, IMAIE Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con apparecchi multimedia
Hot Spot Wi-Fi Internet per gli Ospiti Tra i servizi più richiesti dalla clientela!
Obbligatorio per tutte le strutture ricettive D.L. 69/2013
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Dopo aver assolto a tutti gli obblighi e seguito i consigli fin qui, avete una struttura PRONTA!
Vediamo ora quali sono …
Gli adempimenti quotidiani durante la gestione: come gestisco l’Ospite in casa?
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Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite
Le modalità di somministrazione della
colazione
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B&B/Affittacamere con P. IVA Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA e colazione
Manuale di corretta Prassi igienica – schede giornaliere autocontrollo HACCP, Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti
B&B senza P. IVA
Obbligatorio per le strutture ricettive senza P. IVA, residenza gestore, colazione Doppia dispensa per i cibi, cibi confezionati e non manipolati
Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti
Somministrazione della colazione
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ISTAT + PS + Privacy + Ricevuta Obbligatorio per tutte le strutture ricettive, anche per le Locazioni Turistiche
Accreditamento web presso Regione e Questura
La gestione della prenotazione e Cancellation Policy
Obbligatorio per tutte le strutture ricettive Contratto d’Alloggio – Codice Consumo – Regolam.
Carta SI
Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite
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Strumenti operativi per vendere
Adeguate politiche di Revenue
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Il Revenue Management Credits:Digital Marketing Turistico & Network Service
• Il Revenue Management è l’insieme di tutte quelle analisi di Auditing ed interventi atti ad ottimizzare i guadagni di un’azienda.
• Il punto di partenza è l’analisi dei dati storici, se esistenti. • Nel Revenue management il prezzo non è determinato dall’incontro
tra domanda e offerta, ma viene reso quanto più possibile “individuale”, unito ad un adeguato servizio, per ottenere da ogni specifico cliente la massima somma che è disposto a pagare.
• Il Revenue Management, cosa non è: non è cambiare le tariffe in base ai competitors, non è smanettare con i portali, non è sicuramente ribassare i prezzi.
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Maching prezzo / target di clientela
Ci sono diversi prezzi, il prezzo non è mai “unico”:
• Prezzo “pubblico” o di “borsa” 1. Prezzo “pubblico” da esporre all’interno della struttura 2. Prezzo di “borsa giornaliera” da esporre sui siti portali • Prezzo praticato 1. Prezzo per individuali, coppie, gruppi 2. Prezzo per brevi/lunghi soggiorni 3. Prezzo per tipologia di camera 4. Prezzo per stagione 5. Prezzo in base a politica di cancellazione
Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it
La geolocalizzazione: risorsa gratuita!
un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor
Un Channel Manager per sincronizzare i calendari
Un buon mix tra social e web marketing
Una risorsa (esterna) per il SEO
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Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO)
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Sito web di ultima generazione con dominio ≠ .it : perché?
Il robot di Google altrimenti non ci indicizza se veniamo
ricercati dall’estero, avete provato?
Strumento: Anteprima e diagnosi annunci di Google
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Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it
La geolocalizzazione: risorsa gratuita!
un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor
Un Channel Manager per sincronizzare i calendari
Un buon mix tra social e web marketing
Una risorsa (esterna) per il SEO
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Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO)
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Una struttura ricettiva deve geolocalizzarsi da sola e subito, una corretta geolocalizzazione è la base del SEO.
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La geolocalizzazione è una risorsa gratuita!
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Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it
La geolocalizzazione: risorsa gratuita!
un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor
Un Channel Manager per sincronizzare i calendari
Un buon mix tra social e web marketing
Una risorsa (esterna) per il SEO
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Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO)
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+ = solo 100 €+IVA!! Booking Engine
- Con la fine della parity rate avere un Booking Engine accreditato consente un’ottima disintermediazione. Gg
- Un sito web senza un Booking Engine non accreditato non converte, non vende! hh
- Un sito web con Booking Engine accreditato consente di Disintermediare con Trip Advisor (Instant Booking) e con il Google Hotel Finder (nuovo perchè) integrato nella ricerca Google. Hh
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Da dove comincia il Revenue e la Disintermediazione:
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Avere un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor jj
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Perché posso praticare sul mio sito web prezzi più bassi rispetto
alle OTA?
La fine della Parity Rate Ottobre 2015: la Camera approva un importante emendamento al disegno di legge n. 3012 «Legge annuale per il mercato e la concorrenza»: viene abolita e resa nulla per legge qualunque clausola di Parity con le OTA.
“Indipendentemente dalla legge regolatrice del contratto è nullo ogni patto con il quale l’impresa turistico-ricettiva si obbliga a non praticare alla clientela finale, con qualsiasi modalità di qualsiasi strumento, prezzi, termini ed ogni altra condizione che siano migliorativi rispetto a quelli praticati dalla stessa impresa per il tramite di soggetti terzi. (OTA ndr)”
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Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it
La geolocalizzazione: risorsa gratuita!
un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor
Un Channel Manager per sincronizzare i calendari
Un buon mix tra social e web marketing
Una risorsa (esterna) per il SEO
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Passo 10 – l’ultimo!
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Il Marketing ed il posizionamento su Web del Tuo B&B /Affittacamere/Casa Vacanze
per ricevere prenotazioni
Cenni sulla disintermediazione
STRUMENTI
Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it
La geolocalizzazione: risorsa gratuita!
un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor
Un Channel Manager per sincronizzare i calendari
Un buon mix tra social e web marketing
Una risorsa (esterna) per il SEO
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