AZIONE E RUOLO DEGLI ENTI LOCALI A SOSTEGNO DELLA RIGENERAZIONE EDILIZIA IN AMBITO URBANO A cura...

AZIONE E RUOLO DEGLI ENTI LOCALI A SOSTEGNO DELLA RIGENERAZIONE EDILIZIA IN AMBITO URBANO

A cura dell’Arch. Giuseppe CosenzaDirettore Area Governo del Territorio – Comune di Como

13 aprile 2015

IL CONSUMO DI SUOLO

• Il suolo è una risorsa naturale limitata, non rinnovabile.

• Nella legislazione italiana il suolo è definito come “il territorio, il suolo, il sottosuolo, gli abitati e le opere infrastrutturali”.

• Il suolo ci fornisce cibo, è un elemento del paesaggio e del patrimonio culturale e svolge un ruolo fondamentale come habitat e come riserva di patrimonio genetico.

Fonte: ISPRA – «Il consumo di suolo in Italia» edizione 2014 2 di 37

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Convenzione europea del Paesaggio (ottobre 2000):

"…una determinata parte del territorio, così come è percepita dallepopolazioni, il cui carattere deriva dall'azione di fattori naturali e/o

umani e delle loro interrelazioni".

La definizione di paesaggio

Con D.lgs. 42/2004 Codice dei beni culturali e del paesaggio (art.131)

si intende:

"il territorio espressivo di identità, il cui carattere deriva dall'azionedi fattori naturali, umani e dalle loro interrelazioni".

• IL CONSUMO DI SUOLO IN ITALIA:• 70 ettari al giorno, con oscillazioni marginali intorno a questo valore nel corso degli ultimi

venti anni;• 8 metri quadrati al secondo;• 22.000 chilometri quadrati del nostro territorio.• Tabella - Stima del suolo consumato a livello nazionale, in percentuale sulla superficie

nazionale e in ettari per anno:

• Tabella - Stima del suolo consumato in percentuale sulla superficie regionale a livello regionale, per anno. Per ogni regione e per ogni anno si riportano i valori minimi e massimi dell’intervallo di confidenza:

• Tabella - Stima del suolo consumato (%) a livello comunale, per anno. Fonte: ISPRA, ARPA, APPA (2013).

Fonte: ISPRA – «Il consumo di suolo in Italia» edizione 2014 4 di 37

Uso del suolo in Regione Lombardia:

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PTCP: la rete ecologica e gli ambiti agricoli strategici

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Ambiti Superficie territoriale

(Kmq)Aree urbanizzate esistenti

e previste (Kmq)consumo di suolo (%)

Territori montani 888,25 76,51 8,61%

Pianura e collina 399,76 153,65 38,44%

Provincia 1.288,01 230,16 17,87%

Territori montani Pianura e collina Totale Provincia

61,56 %

38,44 %

15 comuni hanno superato il 50% di consumo di suolo non urbanizzato

17,87 %

82,13 %

Aree urbanizzate Aree non urbanizzate

PTCP: il consumo di suolo

91,39 %

8,61 %

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CONSUMO DI SUOLO: IL PGT DI COMO

• Non prevede nuove edificazioni in aree libere;• Favorisce la rigenerazione urbana mediante bonus volumetrici;• Prevede quote di housing sociale mediante il recupero di aree

dismesse;• Integra volontariamente la rete ecologica provinciale con una

rete ecologica locale;• Soddisfa il fabbisogno abitativo mediante ampliamenti degli

edifici esistenti;• Ammette esclusivamente la media e grande distribuzione

commerciale in aree dismesse o di riqualificazione urbana;• Tutela all’interno del tessuto urbano consolidato le porosità

destinate a verde pubblico e/o privato.

AMBITO DI PONTE CHIASSOPARAMETRI DI ORIENTAMENTO PER LA

PREDISPOSIZIONE DEL P.I.I.

COMPARTO 1a (ex Lechler)S.t.10250 mq – I.t. min 1.8 mc/mq – I.t. max 2.0 mc/mq Destinazioni d’uso: tutte ad eccezione I ed A – AS

COMPARTO 1b (ex Albarelli – Autoparco C.) S.t.71080 mq – I.t. min 0.35 mq/mq – I.t. max 0.5 mq/mqDestinazioni d’uso: tutte ad eccezione di R, I ed A

H max: determinata in fase di progettazione, privilegiando la qualità architettonica delle soluzioni proposte. La progettazione dovrà proporre uno skyline caratterizzato da un’articolazione dei volumi conciliabile con il contesto attesa la particolare prossimità del Parco Spina Verde.

I PRINCIPALI CONTENUTI DELLA VARIANTE AL PGT

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PARAMETRI DI ORIENTAMENTO PER LA PREDISPOSIZIONE DEL

PROGRAMMA DI RIASSETTO URBANO

COMPARTO 1a (COMODEPUR)S.t. 15747 mq - I.t. min 1.8 mc/mq - I.t. max 2.2 mc/mq – destinazione d’uso: tutte ad eccezione di I ed A COMPARTO 1b (SCALO MERCI)S.t. 38084 mq - I.t. : parametri funzionali – dest. d’uso: servizi pubblici e d’interesse pubblico o generale S ed in quota parte Terziario/Ricettivo TCOMPARTO 2 ( BLOCKBUSTER)S.t. 4574 mq - I.t. min 1.8 mc/mq - I.t. max 2.2 mc/mq - destinazione d’uso: tutte ad eccezione di I ed A COMPARTO 3 ( ENEL)S.t. 6072 mq - I.t. min 1.8 mc/mq - I.t. max 2.2 mc/mq - destinazione d’uso: tutte ad eccezione di I ed A

H max: verrà determinata in fase di progettazione, privilegiando la qualità architettonica delle soluzioni proposte. La progettazione dovrà proporre uno skyline caratterizzato da un’articolazione dei volumi conciliabile con il contesto attesa la prossimità del Parco Spina Verde


AMBITO VIALE INNOCENZO XI

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AMBITO EX TICOSA PARAMETRI DI ORIENTAMENTO PER LA PREDISPOSIZIONE

DEL P.I.I.

Superficie territoriale 41800 mq Indice territoriale 2,75 mc/mq Volumetria edificabile 114950 mc

Programma Integrato di Intervento (P.G. 48592/06 del 17/10/2006) adottato con deliberazione Consiliare n..35 del 26/07/2010.


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AMBITO DI COMO BORGHIPARAMETRI DI ORIENTAMENTO PER LA PREDISPOSIZIONE DEL P.I.I.

COMPARTO 1 (ex Seminario)S.t. 11577 mq – I.t. max 3.5 mc/mqDestinazioni d’uso: tutte ad eccezione I ,A,AS

COMPARTO 2 (area SPT)S.t. 5017 mq - I.t. min 1.8 mc/mq - I.t. max 2.2 mc/mqDestinazioni d’uso: Edilizia integrata

COMPARTO 3 (area Telecom)S.t. 5983 mq – I.t. min 1.8 mc/mq - I.t. max 2.2 mc/mqDestinazioni d’uso: tutte ad eccezione I ed A – AS

COMPARTO 4 (area Centro Studi Casnati)S.t. 5096 mq – V max esistente – H max esistenteDestinazioni d’uso: 33%S (istruzione superiore) – 37%T (struttura ricettiva-terziario) – 30% R


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AMBITO ex O.P.P. SAN MARTINO

L’ambito dell’ex Ospedale psichiatrico provinciale di San Martino, da assoggettarsi a riconversione funzionale mediante l’attivazione di specifico Accordo di Programma, è legato all’opportunità di trasferire e unificare le varie strutture universitarie, dislocate sul territorio comunale, in un unico Campus universitario.

Gli atenei comaschi rappresentano un fondamentale motore di sviluppo per l’intera comunità lariana e dopo l’ultimazione e consegna di Palazzo Natta e del Chiostro di S. Abbondio, si dovrà operare nella direzione del campus


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AMBITO EX CASERMA DE CRISTOFORIS

PARAMETRI DI ORIENTAMENTO PER LA PREDISPOSIZIONE DEL P.I.I.

COMPARTO 1 (ex tinto-stamperia Lombarda)S.t. 5576.55 mq – I.t. 2.6 mc/mq – H max 16 m – Rapp. copertura 50%Destinazioni d’uso: Edilizia integrata – ERP

COMPARTO 2 (ex caserma De Cristoforis)S.t. 25997.32 mq - I.t. esistente – H max esistente – Rapp. copertura 50%Destinazioni d’uso: Servizi di interesse generale


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AMBITO EX OSPEDALE S.ANNA

Comparto Sant’Anna – Zona Speciale- recupero degli edifici esistenti - destinazioni residenziali, terziarie ed esercizi pubblici: volumetria e altezza esistente;- nuovi edifici per i quali sono previste destinazioni residenziali, terziarie ed esercizi pubblici: Slp per piano 1600 mq per ognuno dei due ambiti di riedificazione, n. max piani 3;- nuovi edifici per i quali sono previste destinazioni residenziali, terziarie, commerciali ed esercizi pubblici: Slp 1600 mq per l’edificio adiacente la chiesa di Santa Brigida e 1.000 mq per l’altro edificio posto lungo il fronte di via Colonna, per ognuno dei due ambiti di riedificazione n. max piani 5. Superfici commerciali delle medie superfici - superfici di vendita complessiva con possibilità di distribuzione planimetrica anche in diverse unità, da localizzarsi nel nuovo edificio adiacente alla chiesa di Santa Brigida, per un massimo di 800 mq;- superfici di vendita complessiva con possibilità di distribuzione planimetrica anche in diverse unità, da localizzarsi nell’altro nuovo edificio posto lungo il fronte di via Colonna, per un massimo di 600 mq; - esercizi di vicinato: insediabili in base alla disciplina vigente in materia di urbanistica commerciale.


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AMBITO EX TREVITEX

La proposta presentata (P.G. 25992/10), conserva inalterati gli aspetti dimensionali relativi ai parametri volumetrici esistenti.L’intervento di riassetto e di riqualificazione di questo comparto dovrà perseguire i seguenti obiettivi: Infrastrutturali: verifica d’impatto dell’assetto viabilistico e della mobilità anche pedonale.Fra le opere è prevista la revisione del calibro di via Badone con l’adeguamento delle corsie in direzione di Como e Milano, l’attraversamento protetto della stessa via Badone con realizzazione di un percorso pedonale di collegamento tra la piazza di Camerlata e i plessi scolastici esistenti, la realizzazione di due rotatorie rispettivamente lungo la via Varesina all’altezza di via Lissi e lungo via D’Annunzio in località Prestino. Verrà altresì realizzata una piazza antistante il centro commerciale in qualità di spazio d’incontro ed aggregazione, incrementati i posti auto interrati di uso pubblico e riqualificate alcune attrezzature pubbliche di uso pubblico o interesse generale.


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AMBITO DI VIA SCALABRINI

PARAMETRI DI ORIENTAMENTOPER LA PREDISPOSIZIONE DEL

PROGRAMMA DI RIASSETTO URBANO

COMPARTO 1 (ex Parmalat) COMPARTO 2 (ex Rasa)Superficie territoriale 7762 mq Superficie territoriale 18494 mq

COMPARTI 3 – 4 – 5 Superficie territoriale 7333 mq – 37191 mq – 33414 mq

I.t. con destinazioni terziarie/commerciali minimo 0.3 mq/mq massimo 0.4 mq/mqI.t. con destinazioni produttive di beni e servizi minimo 0.4 mq/mq massimo 0.5 mq/mqH max: verrà determinata in fase di progettazioneDestinazione d’uso : tutte ad eccezione di R e di grandi strutture di vendita alimentare.


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• strumenti di concertazione pubblico-privato • demolire e utilizzare l’area come servizio di interesse pubblico

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Art. 1 (Finalità generali)

2. Il suolo, risorsa non rinnovabile, è bene comune di fondamentale importanza per l’equilibrio ambientale, la salvaguardia della salute, la produzione agricola finalizzata alla alimentazione umana e/o animale, la tutela degli ecosistemi naturali e la difesa dal dissesto idrogeologico.

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Art. 2 (Definizioni di consumo di suolo e rigenerazione urbana)

comma 3gli strumenti comunali di governo del territorio prevedono consumo di suolo esclusivamente nei casi in cui il documento di piano abbia dimostrato l’insostenibilità tecnica ed economica di riqualificare e rigenerare aree già edificate, prioritariamente mediante l’utilizzo di edilizia esistente inutilizzata o il recupero di aree dismesse nell’ambito del tessuto urbano consolidato o su aree libere interstiziali.

comma 4La Giunta regionale, con deliberazione da approvare entro dodici mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, sentita la competente commissione consiliare, definisce i criteri di individuazione degli interventi pubblici e di interesse pubblico o generale di rilevanza sovracomunale per i quali non trovano applicazione le soglie di riduzione del consumo di suolo di cui alla presente legge.

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Art. 3

(Modifiche alla l.r. 12/2005)

comma 1 – Rif. PGT Piano delle Regole

k) dopo la lettera e) del comma 1 dell’articolo 10 è aggiunta la seguente:

«e bis) individua e quantifica, a mezzo di specifico elaborato denominato Carta del consumo di suolo, la superficie agricola, ivi compreso il grado di utilizzo agricolo dei suoli e le loro peculiarità pedologiche, naturalistiche e paesaggistiche, le aree dismesse, da bonificare, degradate, inutilizzate e sottoutilizzate, i lotti liberi, le superfici oggetto di progetti di recupero o di rigenerazione urbana; tale elaborato costituisce parte integrante di ogni variante generale o parziale del PGT che preveda nuovo consumo di suolo. L’approvazione della Carta del consumo di suolo costituisce presupposto necessario e vincolante per la realizzazione di interventi edificatori, sia pubblici sia privati, sia residenziali, sia di servizi sia di attività produttive, comportanti, anche solo parzialmente, consumo di nuovo suolo.»;

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Art. 5

(Norma transitoria)

1. La Regione integra il PTR con le previsioni di cui all’articolo 19, comma 2, lettera b bis), della l.r.12/2005, come introdotto dall’articolo 3, comma 1, lettera p), della presente legge, entro dodici mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge.

2. Ciascuna provincia e la città metropolitana adeguano il PTCP e gli specifici strumenti …entro dodici mesi dall’adeguamento del PTR di cui al comma 1.

3. …i comuni adeguano, in occasione della prima scadenza del documento di piano, i PGT alle disposizioni della presente legge.

4. Fino all’adeguamento di cui al comma 3 e, comunque, fino alla definizione nel PGT della soglia comunale del consumo di suolo, di cui all’articolo 8, comma 2, lettera b ter), della l.r.12/2005, come introdotto dall’articolo 3, comma 1, lettera h), della presente legge, i comuni possono approvare unicamente varianti del PGT e piani attuativi in variante al PGT, che non comportino nuovo consumo di suolo, diretti alla riorganizzazione …

…esclusi gli ampliamenti di attività economiche già esistenti, nonché quelle finalizzate all’attuazione degli accordi di programma a valenza regionale. Fino a detto adeguamento sono comunque mantenute le previsioni e i programmi edificatori del documento di piano vigente.

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La riforma urbanistica Regionale:

gli aspetti innovativi

di sviluppo socio-economico di integrazione e coerenza fra sistemi insediativi, infrastrutture di

mobilità, ambiente e paesaggio, difesa del suolo di concorso e partecipazione dei diversi livelli istituzionali alla

governance del territorio

Superamento di una fase storica caratterizzata da un impianto normativo riferito all’organizzazione del territorio che passa , attraverso l’analisi del quadro analitico- conoscitivo, a un approccio culturale diverso in quanto

introduce una visione strategica della “pianificazione territoriale” allo scopo di contemperare le diverse componenti :

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Si passa dall’approvazione dei piani alla verifica di conformità

il Comune potrà proporre modifiche alla programmazione della Provincia e questa a quella della Regione.

Viene consolidato il principio di “trasparenza” mediante l’acquisizione preliminare di proposte per i nuovi Piani.

Viene legittimata la partecipazione nei processi di pianificazione territoriale prima di esclusiva prerogativa del soggetto Pubblico

Viene favorita e incentivata la collaborazione pubblico-privata

La riforma Regionale: gli attori

Fra le novità IL NETTO CAMBIAMENTO DEI RAPPORTI FRA LE ISTITUZIONI, ENTI, ASSOCIAZIONI VARIE E PRIVATI

Cambiano i rapporti tra Comune, Provincia e Regione non più di tipo gerarchico bensì collaborativo, partecipativo e improntato alla sussidiarietà:

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Il PGTCon i nuovi PGT si passa:

da una pianificazione rigida di vincoli, regole e controlli alla cooperazione pubblico-privata connotata per sua

natura da elevata flessibilità

AMMINISTRATORI E TECNICI COMUNALI

mediante l’innovazione, la formazione e l’aggiornamento al fine di assicurare un giusto equilibrio fra interesse pubblico e privato

nella Pubblica Amministrazione

ciò richiede un cambiamento ed in particolare:

PROFESSIONISTI E IMPRESEin grado di promuovere atti di programmazione negoziata e garantire la qualità urbana degli interventi

nel privato

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PGT: valutazione ambientale strategica (VAS)

I PGT sono sottoposti a valutazione ambientale che deve essere avviata già nella fase iniziale.

coerente con gli aspetti ambientali, sociali ed economici

orientata alla sostenibilità

diretta ad accertare gli effetti e le ricadute sull’ambiente delle previsioni di piano

integrata nel processo di pianificazione

La VAS deve essere:

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ELEMENTI DI CRITICITA’ L. R. 12/2005

“….dell’intendimento del legislatore di affidare il ruolo di autorità competentead un soggetto pubblico specializzato, in giustapposizione all’autoritàprocedente, coincidente invece con il soggetto pubblico che approva ilpiano….”

“….l’autorità procedente deve individuare soggetti pubblici che offranoIdonee garanzie non solo di competenza tecnica e di specializzazione inmateria di tutela ambientale, ma anche di imparzialità e diindipendenza rispetto all’autorità procedente, allo scopo di assolvere lafunzione di valutazione ambientale nella maniera più obiettiva possibile,Senza condizionamenti – anche diretti – da parte dell’autorità procedente.”

IL CASO “CERMENATE”: LA SENTENZA DEL T.A.R. LOMBARDIA

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La Valutazione Ambientale Strategica (VAS)

CONFERMA L’IMPOSTAZIONE DELLA REGIONE LOMBARDIA E CIOE’:

L’autorità procedente può individuare l’autorità competente (DGR 2007/ 2009) con le seguenti modalità:

all’interno dell’ente tra coloro che svolgono compiti di tutela e valorizzazione ambientale;

in un team interdisciplinare;

con incarico a contratto di alta specializzazione.

Con la decisione del Consiglio di Stato abbiamo davvero risolto il problema?

Ma qualcuno si è chiesto se l’autorità competente è “competente” ?

LA DECISIONE DEL CONSIGLIO DI STATO DEL 2001

LE MODIFICHE AL D.P.R. 380/2001

I Titoli Edilizi la situazione attuale:

1) Attività Edilizia Libera (senza titolo);

2) Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L.);

3) Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (C.I.L.A.);

4) Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.);

5) Comunicazione di Eseguita Attività;

6) Denuncia di Inizio Attività

7) Permesso di Costruire

8) Permesso di Costruire in deroga

9) Permesso di Costruire Convenzionato

Le tipologie di Autorizzazione Paesaggistiche

Esame di Impatto paesistico

Autorizzazione Paesaggistica ordinaria

Autorizzazione Paesaggistica semplificata

Autorizzazione Paesaggistica in sanatoria (certificazione di compatibilità paesaggistica)

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LE MODIFICHE AL D.P.R. 380/2001, L’OPINIONE DEI COMUNI

RIFERIMENTO OGGETTO COMMENTO

Contributo straordinario sul maggior valore generato da variante urbanistica (art. 16, commi 4 lett. d-ter e 4-bis)

Nelle tabelle parametriche, deve essere stabilito il criterio per calcolare il maggior valore di aree od immobili, in conseguenza di variante urbanistica in deroga o con cambio di destinazione d’uso. Almeno il 50% del maggior valore deve essere versato al Comune come contributo straordinario ed è vincolato alla realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l’intervento. Sono fatte salve diverse disposizioni regionali o degli strumenti urbanistici comunali.

• Qualche cenno di perequazione-compensazione

• Si pone l’obbligo della destinazione vincolata dei proventi per opere pubbliche nell’ambito o cessione di aree a servizi di pubblica utilità

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Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (art. 23-ter)

È mutamento della destinazione d’uso rilevante ogni forma di utilizzo dell’immobile o di singola u.i. diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti:1)residenziale;2)turistico-ricettiva; 3)produttiva e direzionale;4)commerciale;5)rurale.Le Regioni entro il 10 febbraio 2015 adeguano la propria legislazione in mancanza decorso il termine si applica la norma statale.

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

E’ una novità importante e positiva

In attesa degli indirizzi regionali entro la data indicata ed in caso contrario senza quindi adeguamento della Legislazione Regionale si applicheranno i contenuti del citato art 23 ter.

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Permesso di costruire convenzionato (art. 28-bis)

Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è ammesso il rilascio del permesso di costruire convenzionato. La convenzione dovrà fissare gli obblighi, in particolare: la cessione di aree al fine dell’utilizzo di diritti edificatori; la realizzazione di opere di urbanizzazione; le caratteristiche morfologiche degli interventi; la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. Gli interventi possono essere attuati per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti, a cui vanno collegati gli oneri, le garanzie e le opere dello stralcio.

Costituisce la messa a regime di una prassi oramai consolidata e che in prospettiva sembra destinata ad essere incentivata.

Restano dubbi sulla competenza all’approvazione della convenzione e il rispetto dei tempi per il rilascio.

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Autorizzazione paesaggistica – modifiche all’art. 146, comma 9 del D.lgs. 42/2004

La modifica apportata dall’art. 25 rende più celere il procedimento in quanto prevede che decorsi 60 giorni dalla ricezione degli atti da parte del Soprintendente senza che questi si esprima, l’Amministrazione competente provvede comunque sulla domanda. (E’ stata eliminata la facoltà di convocare la conferenza di servizi qualora il Soprintendente non emetta nei termini il parere).

Novità interessante ma forse l’argomento richiede una rivisitazione complessiva delle competenze e delle procedure.

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Legge 164 del 11 Novembre 2014

Conversione in Legge, con modificazioni, del Decreto Legge 11 Settembre n. 133, recante misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive

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LA RIGENERAZIONE URBANA: una nuova opportunità di sviluppo sostenibile della città

• Il recupero di aree-edifici dismessi e degradati, anziché nuovo consumo di suolo, rappresenta una straordinaria opportunità per ripensare e riorganizzare la città

Una nuova cultura della città associata alla qualità urbana richiede:

• una vera riforma della Pubblica Amministrazione• la semplificazione dei contenuti, delle normative urbanistico-

edilizie e la riduzione dei tempi dei procedimenti • La partecipazione, la condivisione e nuovi rapporti pubblico

privati virtuosi in grado di generare investimenti

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AZIONE E RUOLO DEGLI ENTI LOCALI A SOSTEGNO DELLA RIGENERAZIONE EDILIZIA IN AMBITO URBANO A cura...

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