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ECONOMIA E VALUTAZIONE

DEI PROGETTI URBANI

III LEZIONE

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Temi del corso

Elementi di economia urbana• Elementi di analisi di un sistema economico• La città: agglomerazione, beni pubblici, esternalità, rendita urbana

Il progetto urbano in senso privatistico• definizione e tipologie• il ciclo della progettazione • il business plan

• gli indicatori di fattibilità economico-finanziaria

Economia del benessere• Mercati perfetti e imperfetti• Elementi pubblicistici del progetto urbano

Tecniche di valutazione socio-economica• Analisi Costi Benefici (ACB)• L’Analisi Multicriteri (AMC)• Metodo dei prezzi edonici

Il progetto, in generale3

definizione

“complesso di attività correlate tra loro e finalizzate a

realizzare prodotti (beni o servizi) rispondenti a determinati e specifici obiettivi”

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Il progetto: altre definizioni

� Dal punto di vista ingegneristico:

“studio tecnico ingegneristico per realizzare certi tipi di opere

e di servizi”

� Dal punto di vista economico:

“decisione di investimento che riguarda l’impiego di risorse economiche nel presente in vista di vantaggi futuri” (M. Florio, 2005)

“insieme di attività economiche con cui si utilizzano alcune risorse al fine di ottenere benefici differiti nel tempo” (M.ro Bilancio e Programmazione Economica, 1985)

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Tassonomia dei progetti

� In base all’oggetto: Progetti di produzione beni (alimenti, mezzi trasporto, energia), servizi (trasporto, ricerca, istruzione, sanità) o infrastrutture (strade, università, scuole, ospedali)

� In base al mercato di riferimento: Progetti relativi ai mercati locali, regionali, nazionali, internazionali

� In base al processo produttivo: Progetti relativi a tecniche o metodi di produzione ad alta intensità di capitale, energia o lavoro

� In base al tipo di territorio: Progetti rurali o urbani

� In base alla complessità: Progetti puntuali o integrati

Rif. Manuale del Ministero del Bilancio - 1985

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Il progetto urbano6

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Il progetto urbano: definizione

Il progetto urbano è uno strumento di intervento globale su unaparte del territorio urbano, con finalità economiche e sociali dilungo periodo.

E’ elemento di stimolo per rapporti avanzati tra pubblico eprivato; induce forme aggiornate di governance per l’obiettivodi una città efficiente.

La città efficiente è vivibile e attrattiva di nuovi investimenti,imprese e individui.

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Le tre dimensioni del progetto urbano

� Progetto urbano come progetto architettonico e urbanistico (valenza estetica e ambientale)

� Progetto urbano come progetto sociale (integrato nel tessuto urbano e multidisciplinare)

� Progetto urbano come progetto economico-finanziario (mobilitazione di risorse di mercato e pubbliche)

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Esempi di progetti urbani

� Progetto di recupero e riconversione (recupero di area dismessa per funzioni diverse)

� Water front

� Sviluppo urbano di quartieri degradati (demolizione e ricostruzione)

� Grandi eventi

� Attrezzature sportive

� Aree verdi e per la ricreazione

Criteri di classificazione

1. Oggetto del progetto

2. Finalità di progetto

3. Funzioni previste

4. Attori coinvolti

5. Strumenti urbanistici utilizzati

6. Modalità di finanziamento

7. Posizione e tipologia delle aree

8. Dimensione del progetto

9. Grado di complessità

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1. Oggetto del progetto urbano

1a Componente edilizia

1b Componente infrastrutturale

1c Componente “servizi”

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1a - La componente edilizia12

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1a - Edilizia

Costruzione di:

� Edifici (residenza, attività produttive, servizi)

� spazi aperti (parchi, parcheggi)

� nodi infrastrutturali

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1b - Le infrastrutture1414

1b - Infrastrutture per la mobilità

� Strade

� Ponti

� Ferrovie

� Linee aeree

� Linee fluviali

� Linee marittime

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1b - Infrastrutture per le public utilities

� Acquedotti

� fognature

� Gasdotti

� Energia elettrica

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1b - Infrastrutture per le comunicazioni

� telefonia

� internet

� Radio/TV

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1c - I servizi18

1c - Servizi/eventi

� Pubblici o privati

� Alla famiglia o all’impresa

� Periodici (notte bianca) o una tantum (EXPO)

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2. Finalità del progetto

� Residenza/attività produttive

� Accessibilità/mobilità

� Sicurezza/benessere

� Identità/immagine/spazio pubblico

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3. Funzioni del progetto

� Residenza e servizi alla famiglia

� Produzione

� Commercio

� Terziario

� Ricettivo

� Direzionale

� Servizi vari (silos e parcheggi custoditi)

� Università, sanità, cultura

� Espositivo

� Servizi pubblici:

� Opere di urbanizzazione

� Reti trasporto e comunicazione (stazioni, cablaggio)

� Spazi per sport e ricreazione: verde attrezzato, parchi, park non custoditi

� Edifici pubblici (giustizia, PA)

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4. Attori e stakeholders

Distinzione per natura dell’attore:

� Privati: famiglie e imprese

� Pubblico: amministrazioni, enti locali, ministeri

Distinzione per natura del coinvolgimento nel processo:

� I portatori di interessi specifici: � i proprietari, i promotori immobiliari, i costruttori

� i residenti, le organizzazioni sociali

� Gli attori politici che rappresentano i cittadini: gli amministratori pubblici e le espressioni della società civile

� I funzionari pubblici e gli esperti (burocrati, tecnici, consulenti, portatori di competenze specialistiche)

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4a - Attori del progetto urbano “esecutivo”

� Il proprietario fondiario : detiene la proprietà e i diritti d’uso

� Il capitalista: individua il progetto come investimento interessante ai fini del rendimento economico del capitale

� Il promotore immobiliare : assume l’iniziativa della trasformazione

� Il costruttore: detiene i mezzi tecnici necessari per la produzione edilizia e assume la manodopera impegnata nel cantiere

� Il progettista: responsabile della configurazione fisica del progetto

� Il finanziatore: anticipa il denaro necessario per i vari soggetti e per le varie fasi del progetto

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4b - Ruoli nel processo di progetto urbano

� il promotore: svolge il ruolo centrale durante la fase di formulazione, avvio e istruttoria

� il regista/pivot: è l’attore che gestisce le diverse fasi

� il mediatore: tipo particolare di regista. E’ colui che cerca di portare il processo ad un risultato positivo per tutte le parti in conflitto, adattando il progetto a questo scopo.

� l’oppositore: è l’attore contrario

� l’alleato: è un attore che condivide con il promotore e con il regista l’interesse ad una soluzione

� il gatekeeper: è un attore che, sulla base di risorse legali o conoscitive, è in grado di bloccare l’avanzamento del processo

� il filtro: è un attore indiretto o un non-attore. E’ un soggetto che non ha interessi specifici relativamente alla trasformazione, o comunque non sufficienti a partecipare autonomamente, ma è il portatore delle richieste e degli interessi di un altro attore

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5. Forme di finanziamento

� Pubblico

� Privato

� Misto con partnership di scopo o strategica, a seconda del grado di complessità del progetto e della durata prevista dello stesso (project financing, leasing immobiliare, cartolarizzazione immobiliare, concorso pubblico …)

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6. Strumenti urbanistici

� PII – Piano Integrato d’Intervento

� PRU – Programma di Recupero Urbano

� PRIU- Piani di Riqualificazione Urbana

� PRUSST - Programmi di Riqualificazione Urbana e di Sviluppo Sostenibile

� STU – Società di Trasformazione Urbana

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7. Posizione e tipologia delle aree

Le aree possono essere distinte:

� Per posizione:� centro

� periferia

� Per tipologia:� nuova

� dismessa

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8. Dimensioni

� Piccolo: singolo edificio, zona limitata (isolato o più edifici)

� Medio: singolo quartiere

� Grande: più quartieri

� Molto grande (mega): riguardante l’intera città

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9. Il grado di complessità

Per oggetto di intervento:

� Progetto di architettura: singolo edificio

� Progetto coordinato complesso: complessi funzionali: residenza, produzione, misti

Per modalità di intervento:

� Interventi di recupero

� Interventi di (ri)costruzione

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9a - Elementi di complessità del PU

� Aspetti di funzionalità urbana complessiva

� Aspetti morfologici: elementi edilizi, infrastrutturali, spazi aperti

� Aspetti gestionali: processo complesso, interessi e obiettivi diversi

� Aspetti economici e finanziari: reperimento risorse, regolazione, esternalità, analisi di fattibilità e valutazione, gestione del rischio

� Aspetti relativi alla comunicazione: condivisione degli obiettivi, costruzione del consenso

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9b - Tipologia di intervento di riuso

� Rinnovo – aree industriali dismesse, aree portuali, aree di mercato e di

deposito

� Riqualificazione – interventi con cambiamento di destinazione d’uso

(aree industriali e produttive, aree residenziali di bassa qualità)

� Rigenerazione – interventi di prevalente carattere socio-culturale

(“quartieri in crisi”, periferie degradate)

� Recupero – intervento fisico a mezzo di rinnovamento o anche

demolizione/ricostruzione di aree monofunzionali (quartieri residenziali, business center) e grandi strutture pubbliche (ospedali, università, istituti formativi, carceri, …)

� Riabilitazione/rivitalizzazione – aree circoscritte e funzioni

particolarmente appealing, grandi eventi

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Per approfondire…

BOSCACCI F. [2011], Economia del territorio, PitagoraEditrice, Bologna

INGALLINA P. [2004], Il progetto urbano, FrancoAngeli, Milano

MARINONI G. [2005], Metamorfosi del progetto urbano, FrancoAngeli/DIAP, Milano

PALAZZO D. [2008], Urban design, Mondadori Università, Milano

PARMENTOLA N. [1991], Programmazione e valutazione dei

progetti pubblici, il Mulino, Bologna