12/09/2016

Relazione definitiva sul-l’attività di revisione contabile condominiale relativa allo stabile sito in Roma, Viale Somalia 215a.

n. 102/2016 Ed. 01

Emmesse Amministrazioni S.r.l.s. Via Angelo Brofferio 7 – 00195 ROMA

“Ci dicono pignoli come chiunque altro in Italia faccia il proprio dovere”

Erwan Jahler

Emmesse Amministrazioni S.r.l.s. e-mail: emmesseamministrazioni@gmail.com p.e.c. emmesseamministrazioni@pec.it

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Rel. n. 102/2016 Ed. 01

1. PREMESSA

Con mandato del 6 maggio 2016, la Sig.ra C. Selvetti (da qui in avanti cliente o mandante), in

ragione della procura in atti del notaio dott.ssa Maria Federica Bonito n. 1325 di Rep. del 13

luglio 2016, a tutela degli interessi del figlio P. Di Matteo, effettivo proprietario dell’immob ile

interno n. 23, ha conferito mandato alla Emmesse Amministrazioni S.r.l.s. affinché fosse

espletata l’attività di revisione contabile condominiale per lo stabile sito in Roma, Viale

Somalia 215a, per i periodi 2012-2013, 2013-2014 e 2014-2015 e con riguardo agli aspetti

contabili, giuridici e fiscali.

Scopo della presente relazione è quello di fornire al mandante uno strumento di sintesi sui

risultati di verifica raggiunti anche allo scopo eventuale di utilizzare dette informazioni nelle

sedi ritenute più opportune.

Allo scopo di fornire la prestazione richiesta, lo scrivente revisore condominiale incaricato

dalla Società è tenuto ad osservare i principi etici e professionali previsti quali, tra gli altri:

indipendenza, obiettività, riservatezza, responsabilità;

livello di professionalità adeguato;

competenza e diligenza;

rispetto dei principi tecnici;

estraneità ad interessi correlati.

2. PIANO DI LAVORO

Il piano di lavoro, fissato seguendo la prassi consolidata nelle attività di revisione, prevedeva:

a) avvio dei contatti con l’Amministratore in carica per stabilire le modalità di consegna della

documentazione necessaria, elencata in Allegato A;

b) esame del contenuto della documentazione fornita dall’Amministratore in carica, elencato

nella documentazione allegata alla Relazione preliminare n. 101/2016 Ed. 01 riportata in

Allegato B nonché in Allegato B1, sulla base delle verifiche da effettuare dettagliate in

Allegato C;

c) stesura della relazione definitiva sulla base della documentazione fornita e resa disponib ile

al revisore condominiale.

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3. INFORMAZIONI SULLE QUALIFICHE DEL REVISORE

La persona incaricata dell’attività di revisione contabile condominiale è il Sig. Maurizio Sorci,

iscritto al numero 00070 del Registro Nazionale Revisori Contabili Condominiali UNAI

(Unione Nazionale Amministratori Immobiliari) nonché Amministratore unico della Emmesse

Amministrazioni S.r.l.s.

4. DOCUMENTAZIONE FORNITA

Come già anticipato, alla data di stesura della presente relazione, la documentazione fornita

dall’amministratore in carica è quella evidenziata negli Allegati B e B1.

5. RISULTATI DELL’ATTIVITA’ DI REVISIONE

Alla luce di quanto espresso al punto precedente, si riportano qui di seguito i risultati raggiunti,

ovviamente in funzione della documentazione fornita.

a. Aspetto contabile

Generalità. L’art. 1130 bis cod. civ., in vigore dal giugno 2013, prevede che il rendiconto

condominiale debba esser redatto in moda tale da consentire l’immediata verifica:

delle voci di entrata ed uscita;

di ogni dato riferibile alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali

riserve.

Dal punto di vista tecnico contabile, un rendiconto condominiale deve soddisfare alcuni

principi generali che, qualora non rispettati, potrebbero comportare l’annullabilità dello

stesso. Essi, in parte, sono di seguito elencati:

principio della consapevolezza, riferito all’evoluzione delle fonti giuridiche che

sovraintendono la contabilità condominiale, allo scopo di trasmettere in senso assoluto

le informazioni in essa contenute a tutti i destinatari;

principio della prudenza, riferito alla necessità di evitare di rappresentare poste

contabili sovrastimate o sottostimate, aumentando il rischio di fornire un risultato finale

alterato;

principio dell’imparzialità, riferito alla circostanza, assolutamente da evitare, che

modalità espositive di fatti amministrativi possano essere non oggettive;

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principio della completezza informativa, sia essa qualitativa che quantitativa, che deve

essere rispettato soprattutto dopo l’entrata in vigore della legge di riforma del

condominio (legge n. 220/2012), ossia a decorrere dal 18 giugno 2013;

principio di verificabilità e tracciabilità delle poste contabili e delle informazioni, sotto

tutti i profili;

principio della tutela del credito, riferito alla corretta e puntuale contabilizzazione dei

pagamenti ai fornitori e degli incassi effettuati a titolo di proventi.

Inoltre, il rendiconto deve essere anche redatto secondo principi contabili generali mutuati

dalla sfera aziendale, ossia, in sintesi:

il principio della veridicità, che impone non solo il trasferimento di informazioni

aderenti alla realtà ma anche di evitare accuratamente di omettere informazioni che,

qualora conosciute, comporterebbero la modificazione di una qualsiasi voce contenuta

nel rendiconto; ne consegue che la violazione di tale principio si ottiene anche

semplicemente fornendo informazioni inattendibili;

il principio della correttezza, che impone l’esistenza nel rendiconto di tutti i contenuti

formali ed informali;

il principio della continuità, che impone di tutelare il punto di vista dei titolari di diritt i

reali e di godimento.

Infine, la giurisprudenza prima e la legge di riforma poi, hanno stabilito che la condotta

degli amministratori condominiali deve conformarsi:

ad evitare gestioni secondo modalità che possano generare possibilità di confusione tra

il patrimonio del condominio e ed il proprio ovvero tra condomìni amministrati;

a far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o dai terzi nonché le

somme erogate per conto del condominio in uno specifico conto corrente postale o

bancario, intestato al condominio medesimo;

ad eseguire diligentemente gli adempimenti fiscali;

a curare l’aggiornamento costante, e comunque entro trenta giorni dal fatto

amministrativo avente rilevanza numeraria (costi, ricavi, debiti, crediti, ecc.) del

registro di contabilità.

Nel caso qui in esame, si sono presi come riferimento i registri di contabilità consegnati

dall’amministratore attualmente in carica. Non risulta, tuttavia, che detti documenti siano

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mai stati precedentemente consegnati, neanche in sede di consuntivo, al cliente o, per

quanto è stato possibile appurare, all’intera compagine condominiale.

Tale circostanza, come si vedrà più approfonditamente nella parte che riguarda la verifica

degli aspetti giuridici, non può che essere considerata nettamente in contrasto con la

normativa in vigore già dal giugno 2013.

Verifica delle operazioni di conto corrente. Il condominio risulta titolare del conto corrente

postale n. 10819027 intrattenuto con Poste Italiane S.p.A. filiale di Viale Europa 1751

Roma. Sulla base delle copie (autenticate dall’amministratore attualmente in carica) degli

estratti conto mensili forniti e sulla base di quanto previsto dall’art. 1130, comma primo,

num. 7) c.c., secondo cui “nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico ,

entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed uscita”, si

è provveduto ad effettuare la verifica di corrispondenza delle poste di accredito ed addebito

di conto corrente con quelle del registro di contabilità riferito al medesimo periodo e così

via per tutti i periodi in esame. I risultati sono evidenziati negli Allegati D e D1 per il

periodo 2012-13, Allegati E ed E1 per il periodo 2013-14, F e F1 per il periodo 2014-15 e,

infine, nell’Allegato G per i dati aggregati riferiti a tutti e tre i periodi. Come si può ben

notare, essi offrono una rappresentazione, a giudizio di chi scrive, abbastanza grave; infatt i,

su un totale di 959 operazioni su estratti conto analizzate (Allegato G), quasi il 13% sono

risultate registrate in modo corretto sui registri di contabilità, intendendo con ciò che gli

elementi caratteristici delle operazioni risultano compatibili con quelli che risultano sul

registro di contabilità relativo allo stesso periodo (importo, data, beneficiario, versante)

mentre quasi l’84% risultano non registrate oppure registrate sotto data errata. Si sono

considerate come “non registrate” tutte quelle operazioni per le quali non si è raggiunta la

ragionevole certezza (il modus operandi di scrittura contabile dei registri di contabilità non

è per nulla apparso aderente al principio di chiarezza espositiva) che potesse permettere di

considerarle associabili in modo univoco alle scritture contabili effettuate nei registri di

contabilità. Sono state, invece, considerate come “registrate sotto data errata” tutte quelle

scritture contabili effettuate sotto data di pagamento diversa dalla data risultante dagli

estratti conto bancari (valuta o data, secondo circostanza).

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In particolare, nel periodo 2012-2013 (Allegati D e D1), le operazioni bancarie non

riportate o riportate con data errata nel registro di contabilità superano il 93% mentre

quelle correttamente registrate si sono rivelate appena sopra il 6%.

Nel periodo successivo (2013-2014), le operazioni in conto corrente non riportate nel

registro di contabilità ovvero riportate con data errata, superano l’80% mentre quelle

correttamente contabilizzate si sono rivelate leggermente sopra del 14% (Allegati E ed E1).

I rimanenti casi riguardano errori circa l’importo registrato rispetto a quello presente nel

conto corrente, oppure raggruppamenti tra voci non chiare.

Nell’ultimo periodo considerato (Allegati F e F1), infine, le operazioni in conto corrente

non registrate sul registro di contabilità, ovvero registrate con data errata, subiscono una

flessione, rispetto al periodo precedente, di circa un punto percentuale (79%) ma sono

aumentate di circa tre punti percentuali (17%) le registrazioni effettuate in modo corretto.

Ciò sta semplicemente a significare che, come ampiamente illustrato preliminarmente, i

registri di contabilità, così come compilati, tenuti ed aggiornati dall’amministratore in

carica, non possono assolutamente essere considerati come attendibili e, quindi,

totalmente in contrasto con il principio di veridicità.

Peraltro, come ulteriore ampio esempio di totale inattendibilità della documentazione

prodotta, si rimanda al confronto tra la “Situazione contabile Gestione condominia le

01/05/2014-30-04-2015” del 19 aprile 2016 fornita alla cliente tra la documentazione per

la convocazione dell’assemblea del 4 maggio u.s. (Allegato L) e la stessa situazione, creata

in data 15 maggio 2016, fornita allo scrivente per l’attività di verifica (Allegato L1): le

situazioni dovrebbero essere assolutamente identiche ma, inspiegabilmente, esse

differiscono in alcuni parametri quali “saldi iniziali versati”, “amministrazione c/anticipi a

fine gestione” e “crediti v/condomini”, alterando, ovviamente i saldi relativi.

Verifica delle poste contabili sui registri di contabilità.

1) In generale, tra le scelte sistematiche operate da parte dell’amministratore in carica e

con riferimento a tutti e tre i periodi in esame, vale sicuramente la pena di evidenziare

la circostanza secondo cui non sono state effettuare registrazioni contabili di

commissioni bancarie, di spese di tenuta conto mensili e delle imposte di bollo,

nell’immediatezza della spesa, che ovviamente incidono, in senso negativo,

sull’attendibilità dell’informazione relativa alla disponibilità dei fondi sul conto

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corrente condominiale oltre a dover essere considerata, dopo l’entrata in vigore della

legge di riforma del condominio, una violazione sistematica dell’art. 1130, comma

primo, num. 7) del codice civile.

2) A tale proposito, risulta utile sottolineare come esempio negativo che, in particolare, le

“Spese c/c postale” sono state registrate come pagate in data 30-04-2013 (voce n. 266),

31-12-2014 (voce n. 198), 30-04-2015 (voce n. 302 e voce n. 306) per un importo di €

275,77, € 278,19, € 258,00 e € 268,46, rispettivamente; tuttavia, si è potuto accertare

che, di fatto, le spese per il conto corrente postale effettivamente sostenute nel periodo

maggio 2012-aprile 2015 non superano il totale di € 831,40, anziché € 1.080,42 come

evidenziato nei registri di contabilità.

3) Non appare, parimenti, comprensibile la ragione per cui non si è provveduto a

registrare, sui registri di contabilità dei periodi 2013-2014 e 2014-2015, gli incassi a

titolo di canone di locazione per l’appartamento di proprietà condominia le

confermando un modus operandi, a parere di chi scrive, largamente criticabile. Nel

periodo 2012-2013 gli incassi per proventi da locazione dell’appartamento

condominiale sono stati registrati in un’unica soluzione alla fine del periodo medesimo .

In altre parole, durante il primo periodo l’amministrazione condominiale ha incassato

proventi derivanti dal contratto di locazione dell’appartamento di proprietà

condominiale che non ha provveduto a registrare in contabilità se non alla fine del

periodo, mentre nei restanti periodi non ha provveduto neanche a registrarli. Tuttavia,

nella c.d. “Situazione contabile” di tutti e tre i periodi appare la voce “entrate di gestione

e rendite condominiali” che in un certo senso certifica di fatto gli incassi effettuati –

ancorché non siano stati affatto registrati (o registrati solo al termine del periodo) – per

un importo di € 7.800,00 per anno che potrebbe configurare una violazione dell’obbligo

di trasparenza. A maggior prova, qualora ce ne fosse ancora bisogno, della pesante

confusione contabile con cui sono stati compilati i registri di contabilità, si possono

rilevare, nel documento relativo al periodo 2014-2015 nella parte descritta come

“ELENCO DELLE SPESE CONDOMINIALI A CONSUNTIVO GESTIONE

CONDOMINIALE 01/05/2014-30/04/2015”, due registrazioni nella colonna “Entrate”

(voce n. 47 e n. 48) per un importo di € 7.800,00 ciascuna (totale € 15.600,00): non si

comprende come sia possibile – e cosa significhi effettivamente – rappresentare

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proventi, quindi entrate, in un documento dedicato alle sole spese, registrarli in forma

doppia e dedurli dal totale delle spese medesime.

4) Per quanto concerne le spese relative all’energia elettrica, non si può evitare di

evidenziare che nel periodo 2013-2014 sono state contabilizzate spese per € 2.551,68

(vds. voci n. 278 e 279 del reg. cont. 2013-2014) contro una spesa accertata, attraverso

le copie delle fatture consegnate, di € 2.121,18, con una differenza negativa di € 430,50;

mentre nel periodo 2014-2015 sono state contabilizzate spese per un importo di €

2.684,00 (vds. voci n. 300 e 301 reg. cont. 2014-2015) contro una spesa accertata di €

2.121,50, con una differenza negativa di € 562, 50: in totale un importo di € 993,00 di

maggiori spese dichiarate in realtà, dalla documentazione prodotta, mai sostenute nei

periodi considerati.

5) Quanto, poi, alle spese relative al consumo dell’acqua, devono essere rilevate delle

irregolarità che sono sinteticamente riportate nella tabella che segue1:

Periodo

Importo

contabilizzato (Euro)

Importo speso

(Euro)

Differenza

(Euro)

2012-2013 4.559,56 4.388,01 - 171,55

2013-2014 4.533,62 4.092,17 - 441,45

2014-2015 11.234,56 5.481,82 - 5.752,74

Come appare evidente, ci sono differenze sostanziali tra quanto contabilizzato e quanto

effettivamente speso – ricavato dall’importo delle fatture – con una differenza totale

negativa di € 6.365,74.

Infine, per quanto concerne il servizio di lettura dei consumi di acqua e di ripartizione

in ambito condominiale, questo revisore ritiene che, trattandosi di una prestazione di

servizi nell’interesse comune, le spese associate dovrebbero essere sostenute in base al

valore della proprietà di ciascuno e non in parti uguali qualora, come nel caso in esame,

il regolamento contrattuale non regolasse diversamente. Peraltro, il compenso dovuto

alla IDROTALMACO GENERAL SERVICE S.r.l., società incaricata, appunto, del

1 Vds. voce n. 130 del registro di contabilità per 2012-13, voce n. 173 per 2013-14 e voci n. 303 e 305 per 2014-15

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servizio di lettura e ripartizione dei consumi, è stato scorrettamente pagato mediante

addebito sulle quote acqua e non pagando la relativa fattura.

6) Una menzione a parte meritano le cosiddette gestioni separate normalmente legate ad

interventi di natura straordinaria. Nel condominio di cui si tratta, nel periodo maggio

2012-aprile 2015, sono stati effettuati interventi straordinari per un importo dichiarato

totale di € 36.291,00: di seguito, sono riportate le considerazioni ritenute opportune per

ognuno di essi.

Infissi e finestre. Dal punto di vista meramente contabile, si deve rilevare che la delibera

del 28-05-2104 (presidente Cacciotti, segretario Perrozzi) con la quale il condominio

decide all’unanimità dei presenti, secondo quanto riportato nel relativo verbale, la

sostituzione degli infissi e delle finestre della scala comune e affida all’amministratore

in carica l’incarico di prelevare l’importo necessario approvato, pari a € 6.000,00 + IVA

10%, per l’esecuzione dell’appalto da parte della MA.VI. Soc. Coop., risulta non

corrispondente a quanto pagato (€ 6.480,00 + IVA 10%) con una differenza di € 528,00.

Infatti gli importi, regolarmente registrati in contabilità e pagati attraverso il conto

corrente condominiale (€ 2.851,20 in data 24-06-2014, € 2.750,00 in data 23-07-2014

e € 1.526,80 in data 31-07-2014), sono stati corrisposti a fronte di tre fatture (n. 30 del

19-06-2014, n. 35 del 21-07-2014 e n. 36 del 30-07-2014). Non è pervenuto, da parte

dell’amministratore in carica, nessun documento che possa far ritenere che l’assemblea

abbia successivamente ratificato la variazione di spesa e la richiesta di informazioni

avanzata nei confronti della MA.VI. Soc. Coop. non ha avuto alcun seguito (di tali

diffusi atteggiamenti da parte degli operatori economici coinvolti si parlerà più

diffusamente nella parte conclusiva). Pertanto, tale differenza deve essere considerata,

sulla base delle risultanze fornite e della mancanza di ulteriori informazioni contrarie,

corrisposta illegittimamente.

Lavori ascensore. La delibera alla quale si deve far riferimento è quella adottata

nell’assemblea del 26-03-2015 (presidente Bianchi, segretario De Carli) al cui ordine

del giorno (o.d.g.), punto quinto, fu posta la “Ratifica di spesa per interventi impianto

ascensore pena il suo fermo”. In tale occasione fu verbalizzato che l’assemblea

ratificava la spesa degli interventi di manutenzione straordinaria dell’ascensore per un

importo di € 3.850,00, oggetto di sgravio fiscale, da ripartire attraverso la tabella

ascensore ex art. 1124 c.c. con emissione di rata straordinaria.

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Al di là delle rilevazioni di natura prettamente giuridiche sulle modalità di registrazione

del voto in assemblea alle quali si rimanda ad altra sezione di questa relazione, non

poteva trattarsi che di un intervento effettuato con caratteristiche di urgenza (“pena il

suo fermo”) ex art. 1135 cod. civ., comma secondo; tuttavia, dai documenti prodotti

dall’amministrazione condominiale non è stato possibile ottenere conferma di tale

presupposto poiché neanche dal verbale d’ispezione di ARPA LAZIO del 27-01-2012,

a firma dell’Ing. L. Padronetti, è stato possibile accertare che fossero state prescritte

urgenti necessità d’intervento sotto pena di fermo dell’impianto. Neppure si può, a

parere di questo revisore condominiale, ritenere validi, ai soli fini della classificazione

d’urgenza, i contenuti dei preventivi della società incaricata della manutenzione

ordinaria dell’impianto a causa del proprio precipuo interesse economico nella

partecipazione dell’impresa. Ne consegue che, mancando i presupposti di urgenza ex

art. 1135 c.c. comma secondo, l’amministrazione condominiale non poteva far eseguire

i lavori senza una precisa preventiva legittima delibera in tal senso.

Lavori androne e portone ingresso. Nell’assemblea del 27-11-2012 (presidente

Perrozzi, segretario De Carli) sono stati approvati i lavori in questione (punto 7 o.d.g.)

suddivisi in: a) sostituzione portone dello stabile per un costo non superiore a € 7.000,00

+ IVA; b) ripulitura androne e tinteggiatura costo € 4.400,00 + IVA come da preventivo

GIAMMAR sas., che sembrerebbe essere stato presentato in assemblea ma non a questo

revisore.

Per ciò che riguarda la scelta del portone d’ingresso con la medesima decisione

assembleare è stata nominata una commissione, formata dai condòmini Perrozzi,

Rombolà, Licari, Cacciotti, Bianchi e Barile e, dagli atti forniti, risulta, in via deduttiva,

che l’incarico della sostituzione del portone d’ingresso è stato affidato alla ditta

VITELLI Carlo, dopo l’emissione di un preventivo (n. 13/13, peraltro non consegnato

né dall’amministratore in carica2 né dalla ditta Vitelli, alla quale è stato richiesto), per

un importo totale di € 15.367,00, IVA 10% inclusa, somma ben diversa da quelle

approvate in sede assembleare, con una maggiore spesa di € 2.827,00.

Questo revisore non intende, ovviamente, entrare nel merito delle scelte dell’assemb lea

condominiale limitandosi a rilevare che nulla è stato evidenziato nel verbale che

2 A corollario, deve essere evidenziato che questo revisore ha tentato, più volte, di ottenere maggiori informazioni da parte della ditta Vitelli senza alcun risultato ma, anzi, ricevendo opposizione anche alla conoscenza del semplice indirizzo p.e.c. associato alla ditta Vitelli medesima che, come noto, è obbligatorio per imprese e professionisti al fine di semplificare le modalità di corrispondenza.

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ratificava la spesa a proposito di tale incremento che risulta, quindi, apparentemente

ingiustificato.

Cornicione Morini-Mercuri. Nell’assemblea del 28-05-2014 (presidente Cacciotti,

segretario Perrozzi) viene denunciato un non meglio precisato danno da infiltrazione di

acqua dalla terrazza condominiale per il quale l’assemblea decideva di far eseguire gli

interventi di ritinteggiatura degli ambienti danneggiati per poi successivamente

ratificare le spese; tale terrazza condominiale sembrerebbe suddivise in due aree ad uso

esclusivo della proprietà interni n. 25 e 26 (Mercuri e Morini, appunto).

In via preliminare, si deve osservare che nulla è stato disposto – o quantomeno nessun

documento è stato consegnato circa una eventuale relazione tecnica in proposito – da

parte dell’amministrazione in carica, per accertare la natura e la causa dell’infiltrazione

lamentata poiché, ad avviso di questo revisore, qualora fosse stata ravvisata, in tutto o

in parte, una responsabilità nella custodia della terrazza condominiale ex art. 2051 cod.

civ. da parte delle proprietà esclusive, il condominio avrebbe dovuto intervenire per la

sola parte residuale. Quindi, era necessario che l’amministrazione incaricasse un

tecnico abilitato (ovviamente estraneo agli operatori economici che potevano essere

coinvolti nell’esecuzione delle opere successive) che accertasse le cause

dell’infiltrazione e solo qualora fossero state escluse responsabilità ascrivibili ai custodi

delle proprietà esclusive, poteva essere ripartito l’onere sul condominio a mente di

quanto previsto all’art. 1126 cod. civ. Tuttavia, nell’assemblea che si è tenuta in data

26-03-2015 (presidente Bianchi, segretario De Carli), viene ratificata la spesa, per gli

interventi lato Morini e Mercuri, di un importo di € 8.750,00 + IVA che non coincide

con gli importi fatturati. Poiché l’amministrazione condominiale non ha fornito alcun

preventivo accettato associato a tale spesa, sono state chieste informazioni, purtroppo

senza esito, alla Arts & Crafts Srl, che sembrerebbe essere stata incaricata di parte

dell’intervento, e che ha emesso due fatture (n. 43/2014 e 44/214 ognuna per un importo

di € 2.000,00 + IVA 10%.), per un totale di € 4.400,00, ambedue pagate nel giugno

2014 a mezzo bonifico. Non avendo ricevuto le necessarie informazioni né

dall’amministrazione in carica e né dalla ditta sopra citata3 non è possibile associare la

spesa all’intervento effettuato e, pertanto, mancando evidenza di tale legame non si

3 La mancata collaborazione della ditta sopra citata nel fornire le informazioni richieste risulta quanto mai incomprensibile.

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riesce a comprendere cosa si sia potuto approvare, con la delibera del 26-03-2015, non

essendo stato, da quanto risulta a verbale, presentato alcun preventivo.

In Allegato H sono riportati alcuni esempi di dettaglio, tra i più eclatanti, di registrazioni

effettuate sui registri di contabilità rilevate come non corrette, per ogni periodo

considerato.

b. Aspetto giuridico

Generalità. Per quanto riguarda il quadro giuridico di riferimento, si deve gioco forza tenere

conto dell’entrata in vigore della legge di riforma del condominio (18 giugno 2013) poiché,

in precedenza, non si può che valutare caso per caso in relazione alle sentenze dell’Autor ità

Giudiziaria che si sono succedute nel tempo.

Utilizzo del conto corrente condominiale. Così, la circostanza secondo cui, dal maggio

2012 all’aprile 2013 e successivamente fino al giugno 2013, si sia tenuta, da parte

dell’amministratore in carica, una contabilità quasi unicamente improntata ad una gestione

in “cassa contanti”, peraltro senza distinzione con una “cassa assegni” (a quanto sembra,

volutamente non istituita), e senza utilizzare per i versamenti dei condomini, se non

marginalmente, il conto corrente postale condominiale, è da considerarsi una condotta che

si è posta al di fuori del perimetro consentito poiché sia il Tribunale civile di Roma che il

Tribunale civile di Salerno, con due sentenze sostanzialmente conformi, avevano stabilito

nel 2009 e, più recentemente, nel 2011 che l’obbligo di utilizzo del conto corrente

condominiale sussiste anche se la legge in vigore non lo prevedeva espressamente in quanto

rispondente ad una esigenza primaria di trasparenza.

A partire dal 18 giugno 2013, la legge impone che l’utilizzo del conto corrente

condominiale sia obbligatorio ma, secondo le verifiche incrociate tra estratti del conto

corrente condominiale, registri contabilità e copie di fatture, nel caso del condominio di

Viale Somalia 215a in Roma, tale obbligo è stato osservato solo in parte: in tale quadro

l’amministrazione in carica, a parere di questo revisore, non può che essersi resa

responsabile, a norma dell’art. 1129, comma 7, del codice civile, di detta violazione in

forma continuata, per la quale la legge prevede la revoca dell’amministratore ex art. 1129,

comma dodici, numero 3), del codice civile.

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Quindi, per tutti e tre i periodi, l’amministrazione in carica, avendo omesso di utilizza re

appieno il conto corrente condominiale può essere, per ciò solo, revocata.

Rendiconto condominiale. La legge in vigore prevede che il rendiconto debba essere

formato: a) dal registro di contabilità; b) dal riepilogo finanziario; c) dalla nota sintetica

esplicativa e, dall’esame della documentazione fornita dall’amministrazione in carica,

appare evidente che sia il registro di contabilità che la nota sintetica esplicativa non sono

mai stati consegnati né alla cliente e né ai restanti condomini. Quanto al riepilogo

finanziario previsto dalla legge, ancorché sia possibile assimilare tale documento alla c.d.

“Situazione contabile” che l’amministratore in carica ha trasmesso, esso non può essere

oggetto di alcuna disamina, se non in poche eccezioni, poiché la tenuta della contabilità,

dalla quale esso dovrebbe derivare, non può che essere definita come assolutamente

inadeguata4. Tuttavia, appare inconfutabile a questo revisore che un rendiconto presentato

privo del registro di contabilità sia nullo ab origine e che, pertanto, sia inevitabile che tutti

i rendiconti riferiti ai tre periodi in esame siano nulli e ciò anche in riferimento al primo

periodo (2012-2013) che risulta approvato nell’assemblea del 21 ottobre 2013 (presidente

Perrozzi, segretario Rombolà) vale a dire dopo l’entrata in vigore della legge di riforma.

Quanto alla mancanza della nota sintetica esplicativa, essa costituisce, a parere di chi scrive,

un notevole deficit informativo per la compagine condominiale tale da determinare quanto

meno una violazione dell’obbligo della correttezza informativa da parte

dell’amministrazione in carica. Tutto questo, non può che aver generato un danno che

dovrebbe essere posto a carico della compagine condominiale poiché la medesima ha

proceduto all’approvazione dei rendiconti condominiali senza il benché minimo dubbio

anche quando la cliente, nell’ultima assemblea che si è tenuta in data 04 maggio 2016, ha

manifestato forti dubbi sull’effettiva validità del rendiconto 2014-2015 senza, tuttavia,

alcun apprezzabile successo5 (vds. Allegato I).

Registro di anagrafe condominiale. Il registro di anagrafe condominiale è stato istituito con

la legge di riforma (art. 1130, primo comma, num. 6) cod. civ.) ed è stato regolarmente

richiesto all’inizio dell’attività di revisione senza, tuttavia, che l’amministrazione

accogliesse la richiesta. In realtà l’amministratore in carica, nell’ultimo incontro con lo

4 Si ricordi che i registri di contabilità sono stati consegnati solo su richiesta e solo a questo revisore.

5 Lo scrivente, in quell’occasione delegato dalla cliente a rappresentarla in sede di riunione assembleare, ha potuto verificare direttamente la reazione

di scherno sia dell’amministratore in carica e sia dell’assemblea alla lettura del documento che è stato, su richiesta, successivamente allegato al verbale medesimo.

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scrivente, ha sostanzialmente ammesso di non aver mai provveduto alla sua istituzione pur

essendo stato posto in condizione di poter ottemperare. In tale contesto, appare quantomeno

chiaro che la mancata istituzione del registro di anagrafe condominiale, oltre a non

permettere allo scrivente la verifica della corretta associazione dei pagamenti effettuati dai

condomini e/o dai conduttori e/o usufruttuari, costituisce una precisa violazione dell’art.

1129, comma dodici, num. 7) del cod. civile, classificabile come grave irregolarità per la

quale lo stesso codice prevede la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea

ovvero su disposizione dell’autorità giudiziaria. A tale riguardo si cita la sentenza n.

1870/2016 del Tribunale di Genova in cui, tra l’altro, si sancisce l’obbligo di inviare le

comunicazioni di legge all’indirizzo risultante dall’anagrafe condominiale, in assenza di

indicazioni contrarie da parte dell’interessato.

Targa di reperibilità. Dalle verifiche effettuate e dalle informazioni fornite dalla cliente,

l’amministrazione in carica non ha mai esposto la targa di reperibilità che, con l’entrata in

vigore della legge di riforma, è obbligatoria ancorché i costi relativi siano a carico della

compagine condominiale, in violazione dell’art. 1129, comma quinto, codice civile.

Polizza individuale e massimali. Anche se la legge di riforma non impone

all’amministratore condominiale di essere coperto da polizza di assicurazione generale,

sussiste un obbligo specifico, ad avviso di chi scrive, per ciò che riguarda l’adeguamento

dei massimali di polizza in caso di lavori straordinari. Il condominio in esame ha approvato

ed eseguito lavori nei periodi sotto verifica per i quali l’amministrazione in carica avrebbe

dovuto presentare la prova che l’adeguamento dei massimali era stata effettuata e ciò anche

se l’importo totale dei lavori approvati poteva essere considerato minimo ma non risulta

che l’amministrazione medesima abbia presentato tutto ciò alla compagine condominia le

in occasione di detti lavori, o quantomeno questo non si evince dai verbali assemblear i.

Pertanto, ad opinione di questo revisore, non essendo stata prodotta evidenza della effett iva

copertura assicurativa per la responsabilità civile per i lavori, essa deve considerars i

inesistente e, di conseguenza, sussiste una violazione dell’art. 1129, comma quarto, del

codice civile.

Conto anticipi. Nella “SITUAZIONE CONTABILE GESTIONE CONDOMINIALE

01/05/2014-30/04/2015” consegnata a questo revisore6 appare una voce descritta come

“Amministrazione c/anticipi a fine gestione” per un importo pari ad € 1.657,48 che,

6 Si confrontino gli allegati L e L1

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secondo quanto si è potuto appurare dalle pochissime informazioni fornite, dovrebbe

rappresentare un credito dell’amministratore nei confronti del condominio. Ma, come si è

già avuto modo di affermare, le cosiddette “situazioni contabili” presentate in luogo dei

riepiloghi finanziari previsti dalla legge, non godono di una attendibilità tale da poterli

ritenere validi e, quindi, l'amministrazione in carica, per poter eventualmente recuperare

l'anticipazione, laddove legittima, avrebbe dovuto dimostrare l'anticipazione attraverso la

produzione dei titoli di pagamento ovvero bonifici provenienti da suo conto personale,

assegni ovvero distinte di versamenti in contanti a pagamento delle singole partite. Inutile

evidenziare che nulla di tutto ciò è stato presentato e, quindi, il preteso credito non può, a

parere di chi scrive, essere riconosciuto. Infatti, la Cassazione, con sentenza n. 10153/2011,

ha stabilito che la differenza negativa risultante dal rendiconto, che è sottoposto al princip io

di cassa, non costituisce automaticamente prova dell'anticipazione da parte

dell'amministratore che potrebbe avere reperito i fondi altrove, ad esempio, da rimanenze

di cassa.

Svolgimento delle assemblee. Dall’esame dei verbali consegnati, si è potuto constatare, non

senza estrema difficoltà di interpretazione a causa della modalità di scrittura che è apparsa

a tratti veramente incomprensibile, che in alcuni casi non sono riportati, in caso di

approvazione della delibera, coloro che si sono dichiarati favorevoli, contrari ovvero che si

siano astenuti con indicazione specifica del peso millesimale. Tale circostanza è stata più

volte censurata dalla Corte di Cassazione in passato poiché viola il principio di trasparenza

non rendendo possibile l’identificazione certa dei condòmini favorevoli e contrari e, quindi,

la verifica del quorum richiesto (ex multis Cass. n. 18192/2009, n. 6552/2015 e n.

20786/2015).

c. Aspetto fiscale

Generalità. La verifica degli aspetti fiscali si estrinseca nella verifica degli obblighi fiscali

del condominio nei confronti degli Enti impositori. Tuttavia, la presente attività non è stata

completata per quasi assoluta mancanza della documentazione relativa richiesta (vds.

annesso “Elenco documentazione mancante”). L’unica attività possibile è stata la verifica

degli F24 forniti associati alle fatture pagate.

Inoltre, non si può tacere sulla circostanza che, per quanto concerne il Canone di

occupazione di suolo pubblico (COSAP) per il passo carrabile condominiale, previsto dal

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Regolamento Comunale del Comune di Roma Capitale – Deliberazione del Consiglio

Comunale n. 26 del 03-03-2003, le cui modalità di pagamento sono dettate all’art 21,

comma 2, del medesimo Regolamento nel quale è stabilito che il pagamento può essere

effettuato tra il mese di dicembre dell’anno precedente e il mese di gennaio dell’anno di

riferimento.

Dalla scarna documentazione fornita, si è potuto stabilire che:

il canone dell’anno 2012 è stato pagato in ritardo;

il canone dell’anno 2013 è stato pagato con oltre un anno di ritardo, con aggravio di

spese ed interessi e solo su sollecito di pagamento degli uffici comunali preposti;

il canone dell’anno 2014 è stato pagato con oltre sette mesi di ritardo;

per l’anno 2015 non è stata fornita documentazione.

Tuttavia, tra la documentazione inerente è stata trasmessa anche la copia di un bollettino di

pagamento, in data 05-03-2014, di una sanzione amministrativa per il verbale n.

14130181252 (importo € 300,88, non annotato sul registro di contabilità), per il quale è

stato possibile verificare che si è trattato di violazione all’art. 120 del D.P.R. 16 dicembre

1992, n. 495 (Regolamento di attuazione al C.d.S.), comma 1, lettera e), per avere esposto

il cartello stradale di passo carrabile senza l’indicazione del numero di concessione e l’anno

di rilascio della concessione medesima. In buona sostanza, il condominio ha pagato una

sanzione per violazione al codice della strada che l’amministrazione condominiale era

tenuta – anche per il fatto che presta assistenza legale a favore del condominio medesimo

– ad evitare esponendo il cartello stradale nella modalità prevista dal regolamento di

attuazione. Tale circostanza non risulta che sia mai stata portata a conoscenza

dell’assemblea non avendone trovata traccia nei verbali assembleari consegnati.

6. CONCLUSIONI

Il quadro sin qui esposto lascia intendere che, purtroppo, le modalità con le quali è stata gestita

la contabilità condominiale non possono che definirsi alquanto sciatte. Qualora si volesse

ricostruire in modo corretto tutta la contabilità sarebbero necessari, a parere di chi scrive, mesi

di attento lavoro ed assoluta collaborazione da parte della amministrazione in carica,

circostanza che questo revisore non ha potuto assaporare se non a denti stretti ed in modo

approssimativo.

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Tornando al concreto, dal punto di vista contabile e nei periodi sotto verifica, la condotta

dell’amministrazione in carica non può che dirsi, come già avuto modo di affermare, sciatta:

ciò porta direttamente ad affermare che i registri di contabilità sono privi di attendibilità e i

relativi riepiloghi finanziari, ovvero le c.d. “situazioni contabili”, altrettanto privi di

attendibilità anche perché si è scelto di operare, nella stragrande maggioranza dei casi, in cassa

contanti, in violazione degli orientamenti giurisprudenziali prima, e della legge in vigore poi.

Vi sono, poi, numerosi atteggiamenti in contrasto con le norme che, francamente, risultano

davvero incomprensibili agli occhi di questo revisore quali la mancanza di istituzione del

registro di anagrafica condominiale o la mancanza della targa di reperibilità o ancora la

consegna del rendiconto non conforme.

Inoltre, il pagamento in ritardo di canoni per le concessioni comunali e il pagamento sotto

silenzio di sanzioni amministrative, peraltro non riportato sul registro di contabilità, non può

che essere evidenziato con forza in modo sicuramente negativo.

In definitiva, sulla base di quanto sin qui esposto, ben sapendo di essere di gran lunga

incompleti in ragione del fatto che moltissime informazioni non sono state fornite, questo

revisore ritiene di poter affermare, con ragionevole certezza, che potrebbero sussistere

violazioni di legge e violazioni dei principi contabili condominiali, e pertanto il giudizio

complessivo, rapportato a quanto si è potuto verificare, non può che essere largamente

sfavorevole.

Il Revisore Contabile Condominiale

(Maurizio Sorci)