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Fallimento 54/2017 relazione valutativa del compendio immobiliare

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www.studiopetreni.it

TRIBUNALE di SIENA SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI

FALLIMENTO 54/2017

C

VALUTATORE

DOTT. ANDREA PETRENI……….

Volume Unico R

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.Via dei Montanini n. 63

53100 Siena cell. 3395274210 tel. 0577282015 fax. 0577364795

P.I. 01335350524C.F.: PTRNDR74T14I726Y

mail: [email protected] pec: [email protected] website: www.studiopetreni.it

FRA-MOR di & C. s.n.c.

mailto:[email protected]


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TRIBUNALE CIVILE DI SIENA PROCEDURA CONCORSUALE R.G.F. 54/2017

RELAZIONE DEL CONSULENTE ESTIMATORE GIUDIZIARIO

relativa alla determinazione valutativa del compendio immobiliare

riconducibile alla società in oggetto ed ai soci illimitatamente responsabili,

contraddistinto da:

Lotto 1) edificio produttivo artigianale

comune di Sinalunga (Si)

via Guido Rossa snc

Lotto 2) abitazione in villa

comune di Sinalunga (Si)

piazza della Repubblica n. 11

Lotto 3) appartamento con garage

comune di Torrita di Siena

via Francia n. 34

Lotto 4) appartamento con garage


via Grosseto n. 1

Lotto 5) terreni (ricadenti in area pubblica)


incrocio di via Grosseto e della S.P. 326

Quanto sopra delle seguenti proprietà1:

FRA-MOR di & C. s.n.c.

1 La quota di proprietà dei cespiti è indicata nelle successive schede immobiliari.

Giudice Delegato Cristia n Soscia

Curatore Fallimentare

Giovanni Nardi

F A L L I M E N T O FRA-MOR & C. s.n.c.

53048 Sinalunga (Si)

Via Guido Rossa n. 11

P.I.: 00374460525

Numero REA SI-81913


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53048 Sinalunga (Si)

Via Guido Rossa n. 11

P.I.: 00374460525

Numero REA SI-81913

residente in Torrita di Siena Via Francia n. 34

C.F.:

residente in Torrita di Siena Via Grosseto n. 1

C.F.:

Il sottoscritto dottor Andrea Petreni con studio in Siena via dei Montanini n.

63, consulente estimatore iscritto all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio

presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato

e agricoltura al ruolo dei periti e degli esperti (categoria: attività varie; sub-

categoria 010), veniva nominato consulente stimatore del tribunale di Siena

in data 5 settembre 2017 dal curatore fallimentare dottor Giovanni Nardi

nella procedura concorsuale (fallimento) rubricata al numero 54/2017 in

ordine alla valutazione del compendio immobiliare riconducibile alla società

fallita ed ai soci illimitatamente responsabili.

Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti custoditi

all’interno del fascicolo, ha provveduto ad effettuare ricognizioni in loco ed

idonee visure presso gli uffici del catasto e della conservatoria dei RR.II. di

Siena, presso gli uffici del comune di Sinalunga e Torrita di Siena, presso gli

uffici dell’agenzia delle entrate di Siena, presso l’archivio distrettuale

notarile di Siena e presso la soprintendenza per i beni architettonici di Siena;

il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari a rispondere compiutamente

al quesito posto.

Le risultanze ottenute, rispetto agli aspetti di competenza tecnica, sono state

ottenute con l’ausilio del geometra Alessandro Bensi.

Per quanto sopra, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed

assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente

e s p o n e

come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni.


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LOTTO 2

FOGLIO 51 PARTICELLA 1197 SUBALTERNI 90 e 93 FRA-MOR di & C. s.n.c. (Proprietà per 1/1)

ABITAZIONE IN VILLA

COMUNE DI SINALUNGA (SI)

PIAZZA DELLA REPUBBLICA N. 11

1 - DATI IDENTIFICATIVI

1.1 - Ubicazione

L’edificio di cui trattasi è ubicato nel pieno centro del comune di

Sinalunga (SI), in Piazza della Repubblica n. 11 antistante la stazione

ferroviaria della città, in zona prettamente residenziale e

commerciale. L’abitazione è raggiungibile dall’ autostrada Siena-

Bettolle uscita nord percorrendo Viale Trieste che conduce

direttamente in Piazza della Repubblica, oppure dall’uscita di

Sinalunga sud percorrendo Via Piave fino ad attraversare il

sottopassaggio della ferrovia e svoltando a destra sull’intersezione del

Viale Trieste che conduce alla suddetta piazza. La villa di cui fa parte l’abitazione oggetto della

presente relazione di stima è suddivisa in due unità immobiliari entrambe con accesso e resede

indipendente con sviluppo verticale terra-tetto. L’appartamento di cui trattasi, recentemente

ristrutturato e di dimensioni molto più ampie dell’altro, si sviluppa su tre piani fuori terra ed uno

interrato

- Localizzazione dell’immobile rispetto alla città di Sinalunga


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1.2 - Zona

Sinalunga è uno dei comuni della provincia di Siena; con i suoi circa 13.000 abitanti è tra quelli con

la più alta densità di popolazione. Si estende per una superficie di 78 km. tra i meno estesi dunque

dell’intera provincia. Il comune è caratterizzato da numerose frazioni quali, Bettolle, Farnetella

Guazzino, Rigomagno, Scrofiano, dislocate lungo le principali arterie di collegamento con i comuni

limitrofi. Il compendio immobiliare si trova nel centro della città di Sinalunga, con affaccio in Piazza

della Repubblica, in ottima posizione. La città si caratterizza anche per la pianificazione urbanistica,

contraddistinta dalla viabilità ferroviaria che spezza in due il paese, dove ad est è presente un’ampia

area a destinazione prevalentemente industriale, produttiva, di distribuzione e commerciale

-Panoramica dell’accesso al fabbricato da Piazza della Repubblica

- Panoramica del compendio immobiliare rispetto al contesto urbano

https://it.wikipedia.org/wiki/Bettolle

https://it.wikipedia.org/wiki/Farnetella

https://it.wikipedia.org/wiki/Guazzino

https://it.wikipedia.org/wiki/Rigomagno

https://it.wikipedia.org/wiki/Scrofiano


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all’ingrosso, (sviluppatasi ai margini del centro abitato e sull’innesto dell’autostrada Siena-Bettolle),

mentre ad ovest della linea ferroviaria c’è la zona residenziale, sviluppata ai piedi della collina dove

sorge il centro, con numerose attività commerciali, piccoli esercizi di vicinato, ed i principali servizi

dell’attività terziaria.

1.3 - Collegamento viario

Sinalunga è uno dei comuni che si trovano ai margini sud est della Toscana, a confine con la provincia

di Arezzo, a 30 km circa da Arezzo, 35 km da Siena, ed a circa 75 km da Firenze e Grosseto. Tutti i

collegamenti sono garantiti.

Strade e autostrade: Sinalunga si trova sul raccordo autostradale Siena-Bettolle; provenendo da Siena

troviamo una prima uscita ed un secondo svincolo, quello principale, dove sono presenti l’entrata e

l’uscita. Dopo qualche chilometro c’è l’innesto con una delle due principali arterie di comunicazione

dal nord al sud dell’Italia, la A1 (denominata Autostrada del sole). La città risulta quindi in ottima

posizione strategica per la viabilità.

Autolinee: la città è collegata da autobus di linea con Firenze, Siena, e Arezzo, e numerose sono le

corse giornaliere. Altri collegamenti con autobus di linea sono attivi da e per i comuni limitrofi,

Torrita di Siena, Lucignano, Foiano della Chiana, Trequanda Asciano. Vi sono inoltre collegamenti

con le maggiori località italiane (tra cui Roma, Milano Perugia, Puglia e la Sicilia).

Localizzazione del compendio su Via Grosseto e stada Provinciale

- Panoramica - Panoramica accesso carrabile al fabbricato


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Ferrovia: la stazione si trova nel centro della città, la linea ferroviaria collega Sinalunga e Chiusi, al

capoluogo di provincia Siena e alla città di Arezzo.

Scalo aereo: gli aeroporti più vicini sono quelli di Perugia, Firenze, Pisa e Siena.

Sinalunga rispetto ad alcuni comuni limitrofi distanza

Torrita di Siena (SI) 5,6 km

Lucignano (AR) 7,6 km

Foiano della Chiana (AR) 9,3 km

Trequanda (SI) 13,2 km

Asciano (SI) 20,4 km

Rapolano Terme (SI) 9,9 km

Cortona (AR) 14,3 km

Sinalunga rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene

oggetto della

relazione di stima

Arezzo 30,2 km

Siena 35,7 km

Grosseto 71,8 km

Firenze 75,3 km

Bologna 147,1 km

Roma 157,1 km

L’unità immobiliare in oggetto è un’abitazione che costituisce per la quasi totalità una grande villa

che si affaccia sulla Piazza della Repubblica. Il fabbricato gode dell’ottima posizione centrale in un

contesto urbanizzato a destinazione prevalentemente residenziale, e commerciale con la presenza di

numerosi negozi e servizi in genere. (banche, posta, impianti sportivi, centri commerciali etc.) Il

tessuto edilizio circostante è rappresentato oltre che dal palazzo della stazione e dall’antica Pieve di

San Pietro ad Mensulas risalente al 1300, anche dal vicino e caratteristico centro storico medioevale

che sorge sulla collina antistante il palazzo della stazione. Il centro storico, seppur piccolo, è

caratterizzato da numerosi monumenti: in Piazza Giuseppe Garibaldi si possono ammirare

la collegiata di San Martino, la chiesa di Santa Croce, il Palazzo comunale e la chiesa della Madonna

delle Nevi.

http://www.comuni-italiani.it/052/006/index.html




http://www.tuttitalia.it/toscana/48-pisa/37-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/71-livorno/32-comuni-limitrofi/

https://it.wikipedia.org/wiki/Pieve_di_San_Pietro_ad_Mensulas

https://it.wikipedia.org/wiki/Pieve_di_San_Pietro_ad_Mensulas

https://it.wikipedia.org/wiki/Collegiata_di_San_Martino_(Sinalunga)

https://it.wikipedia.org/wiki/Chiesa_di_Santa_Croce_(Sinalunga)

https://it.wikipedia.org/wiki/Chiesa_della_Madonna_delle_Nevi_(Sinalunga)

https://it.wikipedia.org/wiki/Chiesa_della_Madonna_delle_Nevi_(Sinalunga)


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1.4 - Fungibilità

L’immobile oggetto di valutazione non risulta destinabile ad altre funzioni se non quella residenziale.

1.5 - Consistenza e caratteristiche generali

Si tratta di un’abitazione di grandi dimensioni comprendente un’ampia porzione di un edificio

suddiviso in due unità abitative terra tetto.

Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato sono le seguenti:

struttura portante: muratura in mattoni con paramenti in mattoni faccia vista, balza perimetrale in

travertino e cornice sotto gronda intonacata;

copertura: a padiglione con manto in coppi ed embrici;

serramenti esterni: porta d’ingresso in legno massello, finestre in alluminio con doppi vetri e persiane

in alluminio;

serramenti interni: porte interne in legno massello laccato;

utenze (allacciamenti alle reti tecnologiche): fornitura elettrica, idrica e gas metano e pubblica

fognatura;

area esterna: resede esterno esclusivo, con spazi destinati a giardino, parcheggio privato, pergolato e

zone pavimentate;

accessibilità: pedonale e carrabile da Piazza della Repubblica con parcheggio privato e pedonale da

strada privata posta sul retro dell’edificio.

- Panoramica Piazza Giuseppe Garibaldi nel centro storico di Sinalunga


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1.6 - Descrizione

L’abitazione seppur in pieno centro della città, prospicente a Viale Trieste (una della maggiori vie di

transito dell’abitato) ed a Piazza della Repubblica con la stazione ferroviaria e degli autobus di linea,

risulta essere in ottima posizione: defilata, ma nello stesso tempo padroneggiante sulla piazza.

L’ampio giardino mascherato da un muro e da una siepe è adiacente al parcheggio della piazza, ma

le numerose piante di cedro e i lecci del vicino giardino accanto a Viale Trieste oltre alla strada dietro

il cui transito, in quanto ad uso esclusivo dei residenti del condomino limitrofo è assai limitato, fanno

si che l’abitazione goda di ambienti silenziosi e confortevoli grazie anche alle caratteristiche

costruttive del fabbricato ed del resede circostante. Alla proprietà si accede dalla Piazza della

Repubblica che presenta forma irregolare con spazi destinati prevalentemente a parcheggio e

intercalati da alcune aiole con piante. Al centro della piazza è presente una rotatoria con una scultura

in acciaio raffigurante un toro. Sul lato opposto del palazzo della stazione troviamo un ampio

parcheggio da cui si accede all’ingresso

dell’abitazione oggetto di perizia.

L’ingresso al resede è costituito da due

ampie aperture (rispettivamente di 3.20

mt. e 2.50 mt. prive di cancello),

delimitate ai lati da colonne in mattoni,

realizzate sopra il muro di confine che

delimita la proprietà e funge anche da

contenimento del terreno del giardino

dell’abitazione. Lungo tutto il muro che si

- Panoramica stazione ferroviaria

- Panoramica degli accessi al fabbricato


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affaccia sull’ area pubblica e stata piantumata una siepe ad evitare l’introspezione sul giardino.

L’accesso di destra, utilizzato come ingresso pedonale (presenta su una delle due colonne il n. civico

11 con targhetta in marmo e sottostante campanello e videocitofono), è caratterizzato da un lungo

vialetto coperto da una struttura in legno ed acciaio ad arco dove è stata messa a dimora un pianta

rampicante a creare una galleria floreale. Percorso tutto il viale si arriva ad una gradinata con sei

gradini rivestiti in marmo e al porticato

anch’esso con finitura in marmo e

pareti tinteggiate di celeste. L’accesso

carrabile, di più ampie dimensioni

rispetto all’altro, ma con

caratteristiche costruttive analoghe,

porta ad un’ampia area pavimentata

con bozze di pietra grigia. Sul lato

sinistro delimitato da un muretto in

cemento armato c’è un pergolato con

due posti auto di dimensioni 4,00x6,20

mt costituito da ritti in legno fissati al muro con copertura in cannicciato. La pavimentazione dell’area

adibita a parcheggio prosegue fino all’ edificio, ( interrotta da un gradino di circa 60 cm di altezza

con ricorso in mattoni). Il giardino molto curato e movimentato, disposto su più quote, si sviluppa in

adiacenza all’area ad uso parcheggio ed è delimitato dal muretto del pergolato, da un muretto in

mattoni e da un’alta siepe; è costituito da un verde pratino all’inglese che circonda la restante parte

dell’abitazione, con aiole di rose delimitate da mattoni inclinati disposti a coltello. Sul lato ovest della

casa si può vedere un ampio terrazzo raggiungibile dal giardino attraverso sei gradini rivestiti in

marmo, con pavimento con mattonelle 40x40 cm di colore grigio e bianche disposte a scacchiera e

- Panoramica pergolato (posti auto coperti)

- Panoramica giardino - Panoramica area a parcheggio privato


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parapetto in muratura di mattoni con terminale in cimasa di marmo. Di fronte al terrazzo attraverso

un percorso con bozze di pietra sistemate in modo casuale si trova un piccolo cancello d’ingresso

pedonale dalla strada privata retrostante il fabbricato. Come detto si entra nell’appartamento

attraverso un porticato, arredato da due

panchine in marmo di grandi dimensioni.

Il portone d’ingresso è imponente, con

due ante di legno massello chiaro con fregi

in rilievo. II solaio del piano terra è

rialzato rispetto al piano di campagna di

circa 80 cm. che sono serviti per ricavare

un vespaio sotto a tutto l'edificio fino ad

incontrare i muri perimetrali della cantina

e del locale tecnico. Le prese di areazione

del vespaio sono visibili nel rivestimento

in lastre di travertino che corre su tutto il perimetro della villa. L’ingresso è caratterizzato da una

lunga e larga zona che disimpegna gli ambienti del piano terra. L’ abitazione è stata recentemente

ristrutturata e guardando i vari ambienti appare evidente l’elevata accuratezza del design (gli infissi,

le maniglie, le placche, i pavimenti, i sanitari). Basterebbero, a conferma dell’elevata qualità delle

rifiniture di tutto l’immobile, la presenza inusuale dell’ascensore interno, le particolari

controsoffittature e le caratteristiche impiantistiche. Nell’ingresso sulla destra troviamo una grande

ed imponente scala rivestita in marmo priva di parapetto che porta ai piani superiori da una parte e

dall’altra ha un accesso sottostante che, attraverso una porta, conduce ai locali interrati. Accanto al

vano scala è collocato l’ ascensore anch’esso al servizio dei piani superiori, con adiacente una porta

che introduce in uno studio a forma di L, ben illuminato da una grande finestra, che si affaccia sul

retro dell’edificio. All’interno dello studio attraverso una porta si entra nell’unico bagno del piano

terra. Esso è provvisto di finestra, ha un rivestimento murale in mattonelle 20x20 di ceramica bianca

fino ad un’altezza di circa 2,00 mt., i sanitari sono di buona qualità con lavabo, bidet w.c. ed un grande

box doccia in vetro ed acciaio. Di fronte al vano scala ed allo studio ci sono due aperture che

introducono nell’ampio soggiorno illuminato da due finestre con inferriate che si affacciano sul

giardino. Attraverso un varco nella muratura portante, si accede alla zona pranzo anch’essa spaziosa

ed illuminata da una finestra ed una portafinestra che accede al terrazzo esterno. Attigua alla stanza

da pranzo e ad essa collegata attraverso un’apertura priva di infisso, troviamo un spaziosa cucina con

una portafinestra sul terrazzo esterno, posta in modo speculare a quella che dall’ingresso principale

introduce nella cucina stessa. In corrispondenza dei mobili della cucina la parete è rivestita con una

- Panoramica portone d’accesso


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fascia in pietra di colore antracite che riprende il piano di appoggio. Al lato della portafinestra c’è un

locale provvisto di un’altra portafinestra con pavimento in monocottura 40x40 color beige chiaro,

utilizzato come stireria-lavanderia. Sotto il vano scala c’è un piccolo disimpegno in cui è collocato

il contatore dell’energia elettrica, quindi, con una scala con gradini in cemento, si scende al piano

interrato costituito da una cantina ed un locale tecnico (provvisto di autoclave deposito ed addolcitore)

entrambi di modesta altezza di circa 1,70 cm. Le pareti della scala e del locale tecnico risultano

intonacate mentre quelle della cantina sono in mattoni faccia vista; tuti i locali sono pavimentati in

parte con mattoni di cotto 15x30 compreso il locale tecnico, mentre nella cantina ci sono mattonelle

15x30 cm in monocottura di color rosso mattone. Salendo al piano primo (zona notte), si giunge in

un grande corridoio: la porta sulla destra è quella di un guardaroba che funge anche da passaggio e

disimpegno per entrare in un bagno e in una delle tre grandi camere. Il bagno è rifinito con sanitari e

rubinetteria di buona qualità, con lavabo, bidet e w.c. di tipo sospeso, un grande box doccia con piatto

doccia in marmo, porta in vetro ed acciaio e vasca idromassaggio. Il bagno, illuminato dall’ampia

finestra davanti alla porta di ingresso è rivestito con mattonelle effetto ruggine di dimensioni 30 x 60

cm. a formare una balza perimetrale alta circa 120 cm.; il box doccia è completamente rivestito fino

ad un’altezza di 2,00 mt. .La camera di cui abbiamo parlato è comunicante con il bagno, ma vi si

accede anche dal corridoio arrivando al piano. Essa è ben illuminata da due portefinestre che danno

sullo stretto e lungo terrazzo, che si sviluppa per tutta la facciata del fabbricato proseguendo anche

sulla proprietà confinante costituito da due protuberanze di forma circolare e da ringhiera in ferro, e

pavimentato con le stesse mattonelle del terrazzo del piano terra, ma disposte in obliquo. Si affaccia

sulla piazza e sul resede dell’abitazione. Tornando alla scala di accesso, sulla destra c’è il vano

ascensore con attiguo uno stanzino ad uso guardaroba. Attraverso due porte adiacenti troviamo in

modo speculare una zona formata da due disimpegni comunicanti, (disimpegno 1 e 2) due bagni e

due camere che si equivalgono come dimensioni e forma. Entrambe le camere risultano ben

illuminate, una di esse da una porta finestra che accede al terrazzo e da un’ulteriore finestra, mentre

- Panoramica soggiorno e pranzo - Panoramica cucina


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l’altra ha un'unica finestra. I due bagni anch’essi con sanitari

e rubinetteria di buona qualità sono piastrellati fino ad

un’altezza di 1 mt. con mattonelle a stile mosaico, con

tonalità che varia dal blu al celeste fino al bianco. Entrambi

sono corredati di lavabo, bidet e w.c del tipo sospesi, e di box

doccia con sportello in vetro ed acciaio. Si va nel piano

sottotetto (recentemente sopraelevato e reso abitabile, su cui

verte un’ordinanza di demolizione da parte

dell’amministrazione pubblica riguardante le opere di

sopraelevazione) attraverso una scala anch’essa di nuova

realizzazione, con struttura in acciaio costituita da un unico

montante centrale in acciaio ancorato al solaio ed alla

muratura su cui sono agganciati i gradini a mensola in legno

del tipo mdf, con parapetto anch’esso in pannelli rifinito con

listello corrimano in acciaio. Questo piano è separato dal

vano scala da un porta in vetro e si suddivide in più ambienti:

un ampio locale centrale ad uso studio illuminato da un

lucernario a tetto ed una grande porta finestra che ha

accesso ad un terrazzo realizzato a tasca sulla copertura del

fabbricato pavimentato con mattonelle di colore grigio

chiaro con parapetto in muratura intonacato cdi altezza di

circa 50 cm con sovrastante finitura in marmo. Le tempie del

tetto tagliate dall’ingombro del terrazzo sono rivestite in

- Panoramica camera camera 3 P1

- Panoramica camera 2 P1

- Panoramica bagno 2 P1

- Panoramica terrazzo a tasca


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lamiera di rame. Si entra nello studio anche direttamente

dall’ascensore (la cui porta e parete risultano dipinte con colori

vivaci e con raffigurazioni astratte), e sempre dallo studio si

entra in un sottotetto (con altezza che varia da 1,25 mt a 2.50

mt. circa) ad uso ripostiglio suddiviso in due ambienti ed

illuminato da un lucernario a tetto di dimensioni 40x90 cm. e

da tre piccole finestre. Di fronte all’ingresso di quest’ ultimo

locale si trova un’ulteriore ed ampia zona adibita a camera con

tre piccole finestre e due lucernari a tetto. Sulla sinistra è stato

realizzato un bagno con pareti perimetrali rivestite con

mattonelle in mosaico per un’altezza di circa un metro con

sanitari e rubinetteria di analoga qualità dei restanti bagni, ed

un lucernario a tetto. All’interno del bagno attraverso una porta e tre gradini si scende nel locale

tecnico anch’esso provvisto di lucernario, nel quale è collocata la caldaia a condensazione con

basamento a terra alimentata a gas metano con accumulo di acqua calda sanitaria. a servizio di tutta

l’unita immobiliare, ed un termo arredo in alluminio bianco. Sul tetto è installato un impianto solare

- Panoramica studio al piano sottotetto

- Panoramica bagno piano sottotetto


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termico costituito da pannelli e boiler combinato all’impianto della caldaia per la distribuzione

dell’acqua idrosanitaria.

Tutti gli ambienti interni del piano terra, ad eccezione del locale stireria/lavanderia risultano

controsoffittati in lastre di cartongesso con motivi stondati sugli angoli o forme geometriche con

effetti di luce nonostante ciò mantengono una notevole altezza che varia a seconda dei vani da 3,00

mt a 4,00 mt. circa al piano terra, e dai 3,00 mt ai 3,70 mt. circa al piano primo. La realizzazione del

controsoffitto ha permesso anche la distribuzione delle linee dorsali dell'impianto elettrico. Gli

intonaci interni sono rasati con malta premiscelata, e finiti con rasatura a gesso. I pavimenti sono

realizzati con parquet di doussié prefinito ad eccezione dei locali stireria e lavanderia e locale caldaia

pavimentati con piastrelle in gres porcellanato a tinta unita. Gli infissi esterni, di notevoli dimensioni,

(le finestre dei vani principali sono alte 2,40 m. e le porte finestra sono 3,25 m.) sono in alluminio a

taglio termico con vetro camera 6/7+12+6/7. In tutte le finestre sono installate le persiane di alluminio

eccetto che nelle due finestre del soggiorno provviste di inferriata in ferro battuto con disegno a

balconcino sagomato. Gli infissi interni sono stati eseguiti su disegno in legno massello con corpi

bugnati e laccati bianco, la porta che si affaccia dal soggiorno sulla sala da pranzo è in vetro acidato

del tipo a scorrere a due ante. Sia le porte interne, portefinestre e finestre sono dotate di maniglia a

forma di corno effetto acciaio lucido. Le placche montate sulle prese e punti luce sono della serie

Living Ticino. L'impianto di riscaldamento è del tipo a pavimento a pannelli radianti eseguito con

sistema Eurotherm.

È presente anche l'impianto di allarme (non funzionante) dotato di centrale di allarme multizona,

interfaccia GSM-cali, tastiere per inserimento/disinserimento, rivelatori a contatto perimetrali,

rilevatori volumetrici e sirene di allarme interna ed esterna. Come sopra descritto è installato un

ascensore cabinato modello "mini-lift" conforme alla direttiva macchine 89/392 per collegare i vari

piani dell'immobile.

L’appartamento è allacciato alla rete di energia elettrica, alla rete del metano, alla rete idrica del

pubblico acquedotto e alla fognatura pubblica. Gli impianti di recente realizzazione risultano essere

in buono stato conservativo e manutentivo, utilizzati dalla locataria dell’immobile. L’illuminazione

artificiale degli ambienti è garantita da plafoniere lampadari e luci incassate nelle controsoffittature.

Non sono state rinvenute le certificazioni dell’impianto elettrico, di riscaldamento e idrosanitario.

È stato predisposto l’attestato di prestazione energetica, con determinazione della classe “G”.

Il compendio immobiliare, date le sue caratteristiche intrinseche, ben si adatta alle attuali richieste

del mercato immobiliare. Pertanto, date le potenzialità e le soddisfacenti condizioni d’uso, lo stesso

potrà sicuramente risultare di interesse commerciale, stante anche la strategica posizione nel centro

della città e l’immediata vicinanza dei principali servizi.


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DIMENSIONI10

NETTE (CALPESTABILI) GENERALI

PIANO INTERRATO cantina mq 23,00 altezza mt. 1,95

locale tecnico mq 7,00 altezza mt. 1,70

scale e pianerottolo mq 7,00

PIANO TERRA portico mq 11,00

ingresso mq 26,00 altezza mt. 3,00 controsoffitto

soggiorno mq 30,00 altezza mt. 4,0 controsoffitto

pranzo mq 17,00 altezza mt. 4,00 controsoffitto

cucina mq 19,00 altezza mt. 3,50 controsoffitto

stireria mq 12,50 altezza mt. 4,15

ascensore mq 1,90

bagno mq 4,00 altezza mt. 2,80 controsoffitto

studio mq 13,00 altezza mt. 4,05 controsoffitto

terrazzo mq 24,50

vano scala mq 12,50

PIANO PRIMO corridoio mq 12,50 altezza mt. 3,05 controsoffitto

camera 1 mq 30,00 altezza mt. 3,70 controsoffitto



guardaroba 1 mq 13,00 altezza mt. 3,70 controsoffitto

guardaroba 2 mq 8,00 altezza mt. 3,10 controsoffitto

bagno 1 mq 5,50 altezza mt. 3,25 controsoffitto



disimpegno 1 mq 2,00 altezza mt. 3,05 controsoffitto



terrazzo mq 15,00

vano scala mq 12,50

PIANO SOTTOTETTO mq

studio mq 19,50 altezza media 2,70

bagno mq 7,50 altezza media 2,40

sottotetto 1 mq 26,50 altezza media 1,85



locale caldaia mq 11,00 altezza media 2,55

terrazzo mq 12,00

10 Dimensioni (arrotondate) desunte da misurazione effettuata in loco con raffronto della planimetria catastale ed elaborati

progettuali.


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AREA ESTERNA11 resede esclusivo 950,00

Sottotetto non computato ai fini della stima in quanto non sanabile

SUPERFICIE ABITAZIONE mq 248,60 SUPERFICIE CANTINA, LOCALE

TECNICO E SCALE mq 62,00 SUPERFICIE SOTTOTETO mq 129,00 SUPERFICIE TERRAZZI mq 50,50 SUPERFICIE RESEDE mq 950,00

11 Compreso posti auto coperti (pergolato)

- Stato dei luoghi attuale - Denominazione ed utilizzo dei vani


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2 - DATI CATASTALI

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito:

2.1 - Catasto Fabbricati

Foglio di mappa 51 del comune di Sinalunga

-Particella 1197, Subalterno 90, e 93, Categoria A/7, Classe 3, Consistenza 18,5 vani, Superficie

Catastale mq 489, escluse aree scoperte mq 476 Rendita euro 3.057,42

Dati derivati da:

- VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 08/09/2016 protocollo n. SI0050215 in atti dal 08/09/2016 VARIAZIONE DI

CLASSAMENTO (n. 19626.1/2016);

- Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie;

- VARIAZIONE del 08/09/2015 protocollo n. SI0052234 in atti dal 08/09/2015 AMPLIAMENTO- RISTRUTTURAZIONE (n.

24397.1/2015);

- FRAZIONAMENTO E FUSIONE del 15/02/2005 protocollo n. SI0013493 in atti dal 15/02/2005 FRAZIONAMENTO E FUSIONE

(n. 3039.1/2005);

- ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 15/04/2005 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 18/04/2005 Repertorio n.:

1020 Rogante: DE FRANCHIS SANDRA Sede: TORRITA DI SIENA Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 1029.1/2005);

- FRAZIONAMENTO E FUSIONE del 15/02/2005 protocollo n. SI0013493 in atti dal 15/02/2005 Registrazione:

FRAZIONAMENTO E FUSIONE (n. 3039.1/2005);

- Planimetria catastale


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Il compendio immobiliare risulta così (catastalmente) intestato a:

SOCIETA` FRA.MOR DI ... S.N.C. con sede in Sinalunga P.iva 00374460525 - proprietà per 1/1.

Relativamente allo stato dei luoghi rinvenuto, il compendio immobiliare risulta allineato alla

planimetria catastale. Si evidenzia che sull’immobile è stata emessa, da parte dell’amministrazione

comunale, un’ordinanza di demolizione (ordinanza n. 67 del 11/06/2015) riguardante le opere

di sopraelevazione del piano sottotetto. Nonostante che lo stato dei luoghi ad oggi sia conforme

alle planimetrie catastali in atti, successivamente ai lavori che dovranno essere eseguiti per il

ripristino dello stato dei luoghi, sarà necessaria la presentazione di una pratica di aggiornamento

catastale che richiederà una spesa indicativa pari ad euro 2.500,oo da espletare da parte di tecnico

abilitato.

3 - AGIBILITA’

Non è stato rinvenuto presso l’archivio del comune di Sinalunga il certificato di agibilità. Per

l’ottenimento del certificato di agibilità sarà necessaria una pratica redatta da tecnico abilitato, con

relativa documentazione a corredo della domanda. Per l’espetamento della procedura si prevede una

spesa indicativa di euro 3.500,oo relativa alle sole spese tecniche (restano da quantificare eventuali

costi per opere edili e tecnologiche qualora necessarie).

- Panoramica giardino - Panoramica vialetto pedonale

- Panoramica ingresso - Panoramica pranzo


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4 - SISTEMA DELLE CONFORMITA’

4.1 - Situazione urbanistica

La zona interessata ricade nel

perimetro del centro abitato del

comune di Sinalunga disciplina del

suolo “Tessuti consolidati

prevalentemente residenziali”. Il

tutto è analiticamente evidenziato nel

certificato di destinazione urbanistica

del 02/11/2017 allegato alla presente

relazione di stima. Sul certificato è

inoltre evidenziato che parte della

particella 1197 ricade secondo la

disciplina del suolo in parte in“Parcheggi” ed in parte in “Aree per sedi stradali, piazze e spazi

pubblici ad esse accessori”. Dette aree sono riferite a piccole superfici marginali della particella

ricadenti su Piazza della Repubblica e Viale Trieste.

La normativa del RU fa riferimento per quanto concerne i tessuti consolidati prevalentemente

residenziali all’ art. 51 delle NTA che recita quanto segue:

Art. 51 Tessuti consolidati prevalentemente residenziali

1. Sono le parti degli insediamenti di formazione recente nei quali sono riconoscibili assetti insediativi consolidati individuati con apposito segno

grafico negli elaborati cartografici PR02 su base C.T.R. in scala 1:5.000/1:2000.

2. Nei 'tessuti consolidati prevalentemente residenziali' non sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso, quali definite dal precedente art. 6:

- commerciale di grande distribuzione;

- produttive industriale e commerciale all'ingrosso.

3. Sugli edifici e/o complessi edilizi esistenti sono ammessi gli interventi previsti dal Titolo V, sulla base della classificazione ad essi attribuita, nel

rispetto delle disposizioni dettate dai rispettivi articoli, anche se aventi destinazione d'uso non ammesse di cui al precedente comma 2.

Per gli edifici ricadenti nelle classi da 1 a 3 compresa:

a. è consentita la modifica dei prospetti, purché si tratti di interventi di modesta entità e che non comportino l'introduzione di eventuali elementi

disarmonici e che per quanto possibile contribuiscano ad elevare la qualità estetica e/o i livelli prestazionali dell'edificio;

b. con modalità coerenti e compatibili con le caratteristiche tipologiche, architettoniche e strutturali dell'edificio oggetto di intervento, è consentita

la realizzazione di balconi e terrazze, ivi comprese quelle a tasca preferibilmente sul fronte tergale.

4. Nelle aree di pertinenza degli edifici e/o complessi edilizi ricadenti nei tessuti di cui al presente articolo sono altresì consentiti, i seguenti interventi:

a. realizzazione di pertinenze di cui al precedente art. 20, a condizione che abbiano un'altezza utile interna non superiore a ml. 2,40, misurata nel

punto più alto, e siano privi dei requisiti igienico-sanitari per la permanenza continuativa di persone;

b. realizzazione di addizioni volumetriche, di cui al precedente art. 19, limitatamente agli spazi non prospicienti le aree pubbliche e nel limite del

30% del volume legittimo esistente dell'edificio di riferimento alla data di approvazione del presente Regolamento urbanistico;

c. sistemazioni a verde, parcheggi pertinenziali a raso, pavimentazioni, cancelli, recinzioni, arredi fissi in genere.

5. Gli interventi di cui al comma precedente sono attuati con criteri e tecniche costruttive che garantiscano un corretto inserimento nel contesto di

riferimento e contribuiscono alla riqualificazione estetico-funzionale delle aree pertinenziali interessate, anche ai fini della valorizzazione dello

spazio pubblico. I relativi progetti prendono in considerazione l'intera area di pertinenza dell'edificio o complesso edilizio di riferimento e sono

sottoscritti da tutti i soggetti aventi titolo, ovvero proposti o assentiti dal condominio, ove costituito. Ove la superficie permeabile di pertinenza (Spp)

legittimamente esistente sia inferiore al 25% tali interventi non devono determinare riduzione della Spp medesima. Gli interventi consentiti

all'interno dei tessuti consolidati prevalentemente residenziali devono in ogni caso garantire il rispetto dei seguenti parametri:

- Estratto RU comune di Sinalunga


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- Rapporto di copertura: Rc max 60%

- Rapporto di occupazione del sottosuolo: Ros max 75%.

L’unità non risulta urbanisticamente allineata con le prescrizioni di RU (regolamento urbanistico).

Presso l’archivio del comune è stato accertato che sull’immobile è stata emessa un’ordinanza di

demolizione (ordinanza n. 67 del 11/06/2015 allegata alla presente relazione di stima) relativa alle

opere realizzate in difformità della D.I.A. prot. 26814 del 07/12/2005 e successiva variante in corso

d’opera prot. 4488 del 28/02/2006 consistenti nella sopraelevazione di porzione di sottotetto a confine

con altra proprietà.

4.2 - Situazione edilizia

Il compendio immobiliare non risulta allineato ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’ufficio tecnico del

comune di Sinalunga.

Il fabbricato oggetto della presente relazione valutativa (costruito antecedentemente al 1 settembre

1967), è stato interessato dai seguenti titoli rinvenuti presso l’archivio del comune:

- DIA prot. 1852 del 24/01/2005 (Progetto per il frazionamento in due unità

immobiliari);

- DIA prot. 12123 del 03/06/2005 (Progetto di manutenzione straordinaria della

copertura);

- DIA prot. 17999 del 12/08/2005 (Progetto di ristrutturazione dell’unità immobiliare);

- DIA prot. 26814 del 07/12/2005 (Progetto di ristrutturazione dell’unità immobiliare);

- Variante alla DIA 26814 prot. 4488 del 28/02/2005 (progetto di sopraelevazione del

piano sottotetto).

Rispetto ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’archivio del comune di Sinalunga sono state riscontrate

sia incongruenze interne, che interessano tutti i piani del fabbricato, sia esterne, riguardanti alcune

aperture sulle facciate oltre ad opere sul resede. In particolare sono state accertate le seguenti

difformità:

PIANO SEMINTERRATO.

- è presente uno scalino in corrispondenza dell’accesso al locale cantina che risulta con altezza interna

di 1.95 mt. e non di 1.70 come rappresentato;

- lungo le pareti perimetrali della cantina è presente un muretto con altezza di circa 80 cm. e larghezza

30 cm. circa a formare una cimasa;

- la parete divisoria tra le scale ed il locale tecnico risulta di maggior spessore.

PIANO TERRA

- il bagno non è stato realizzato come riportato negli elaborati grafici, comprendente parte dell’attuale

stireria e parte dello studio, ma nel ripostiglio che doveva essere creato all’interno della stireria;

- all’interno del bagno e stata realizzata una finestra;


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- in una parte dello studio con accesso dall’ingresso è presente il vano ascensore di collegamento ai

piani superiori;

- nello studio non è presente la portafinestra di accesso dall’esterno, ma una finestra;

- la parete di collegamento tra l’ingresso e la cucina risulta lievemente arretrata sull’ingresso.

PIANO PRIMO

- la finestra situata sulla rampa della scala risulta di dimensioni ridotte rispetto al progetto;

- parte del guardaroba 1 risulta occupato dal vano ascensore, inoltre la porta di accesso dal corridoio

è in altra posizione e la finestra risulta di dimensioni ridotte rispetto a quanto rappresentato negli

elaborati progettuali;

- non sono presenti i muretti a delimitare il piatto doccia all’interno del bagno 3;

- è stata diversamente disimpegnata la parte antistante i due bagni e le due camere da letto,

rispettivamente con accesso indipendente dal corridoio.

PIANO SOTTOTETTO

Come evidenziato nel precedente paragrafo è stata emessa dall’amministrazione comunale

un’ordinanza di demolizione riguardante le opere di sopraelevazione dell’ultimo piano

dell’abitazione. Dovrà essere pertanto demolito e ricostruito il tetto ripristinando lo stato dei luoghi

originario.

AREA DI PERTINENZA.

Il pergolato realizzato con struttura leggera in legno e copertura in cannicciato non risulta

rappresentato in nessun elaborato progettuale

Per i disallineamenti sopra riscontrati ai piani, interrato, terra e primo sarà necessaria una pratica

edilizia in sanatoria riguardante anche un’eventuale sanatoria strutturale, all’ufficio del Genio Civile

qualora necessaria. Per il compimento dell’attività tecnica delle pratiche edilizie si prevede una spesa

indicativa di euro 6.000,oo, oltre oneri, le sanzioni riguardante l’accertamento di conformità ed

eventuali interventi edilizi.

Sarà inoltre necessario il ripristino dell’intero piano sottotetto, mediante la demolizione dell’intero

solaio di copertura sopraelevato, lo sbassamento delle pareti per il raggiungimento dell’originaria

quota del tetto e la nuova ricostruzione, oltre alla rimozione degli impianti, dei sanitari del bagno del

vano ascensore, ed ogni lavoro necessario al compimento delle opere di ripristino. Per i predetti lavori

di ripristino si è considerato una spesa indicativa di euro 800 al mq. per le opere di demolizione,

comprendenti anche i lavori impiantistici e quelle per la successiva ricostruzione; moltiplicando il

prezzo sopra indicato per la superficie di 184 mq. circa (superficie ricavata aumentando la superficie

di 176 mq del 4.5% per rapportarla al piano inclinato del tetto).


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4.3 - Conformità impianti

L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima è dotata dei seguenti impianti:

✓ elettrico;

✓ idrico sanitario;

✓ riscaldamento

✓ solare termico

Relativamente agli impianti dell’unità in oggetto non sono state rintracciate le certificazioni.

Gli impianti risultano essere allacciati alle rispettive forniture (gas metano, acquedotto pubblico, rete

elettrica, e pubblica fognatura), essi risultano in buono stato manutentivo, funzionanti ed utilizzati dal

locatario dell’immobile.

- Panoramica edificio dalla strada privata retrostante


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5 - REPERTAZIONE FOTOGRAFICA

- Panoramica ufficio 3

- Panoramica bagno - Panoramica scala - Panoramica del terrazzo

- Panoramica accesso pedonale - Panoramica pergolato ed area apargheggio

- Panoramicagiardino - Panoramica giardino

- Panoramica portico d’ingresso - Panoramica soggiorno


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- Panoramica cucina - Panoramica studio piano terra

- Panoramica vano scala - Panoramica stireria lavanderia


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- Panoramica scale accesso piano interrato - Panoramica cantina

- Panoramica camera 1 P1 - Panoramica bagno 3

- Panoramica camera 2 P1 - Panoramica bagno 1 P1


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- Panoramica sottotetto 3 (uso camera) - Panoramica locale caldaia

- Panoramica camera 3 P1 - Panoramica studio nel sottotetto

- Panoramica sottotetto 1 (uso ripostiglio) - Panoramica bagno nel sottotetto


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6 - CONVENZIONI E VINCOLI

6.1 - Convenzioni Urbanistiche

Non sono state reperite convenzioni urbanistiche.

6.2 - Vincoli

L’area risulta assoggettata ai seguenti vincoli:

- Vicolo sismico: zona 3S - zona con pericolosità sismica bassa, che può essere soggetta a

scuotimenti modesti (Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274/2003, aggiornata

con la deliberazione della Giunta Regionale Toscana n. 421 del 26 maggio 2014).

Gli immobili non risultano dichiarati di interesse storico artistico, come da “certificazione di vincolo”

rilasciata dal Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Territorio con nota prot. 26.862 del

25 settembre 2017.

7 - PREGIUDIZI

7.1 - Provenienza/Storico

Il compendio sopra identificato risulta di piena proprietà, per la quota di 1/1, della società "FRA-

MOR di & C. s.n.c. " per essere pervenuto alla stessa giusto i seguenti atti:

- con atto di compravendita per acquisto da Alari Romano del 15.04.2005 repertorio n. 1020/522 ai

rogiti del notaio De Franchis, trascritto a Montepulciano al n. 1029 registro particolare del 16.4.2005;

- a Alari Romano con atto di compravendita per acquisto da Stella Italia, Nocciolini Carlo e Orsini

Paolo, in forza dell'atto di compravendita a rogito Notaio Bersotti in data 18.11.2004, repertorio

41279 e trascritto a Montepulciano al n. 4932 registro particolare del 25.11.2004.

7.2 - Iscrizioni/Trascrizioni

Sui beni oggetto di relazione tecnica di stima insistono le seguenti iscrizioni, trascrizione, patti e

vincoli:

- ISCRIZIONE CONTRO del 19/05/2005 - Registro Particolare 500 Registro Generale 2307

Pubblico ufficiale DE FRANCHIS SANDRA Repertorio 1084/559 del 18/05/2005

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO

Importo totale € 800.000,00 - Durata 15 anni - a favore di BANCASCIANO CREDITO

COOPERATIVO SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA

- TRASCRIZIONE CONTRO del 14/10/2005 - Registro Particolare 3065 Registro Generale

5224

Pubblico ufficiale DE FRANCHIS SANDRA Repertorio 1335 del 28/09/2005

ATTO TRA VIVI - LOCAZIONE ULTRANOVENNALE a favore di Novembri Franco

Si specifica che la locazione avrà durata di anni quindici a partire dal primo marzo 2006 ed a

scadere al 28 febbraio 2021. allo scadere della durata del contratto di affitto il signor Franco

Novembri avrà

- Panoramica corridoio di ingresso

- Panoramica bagno


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la facoltà di acquistare l'immobile, divenendone proprietario, imputando a pagamento del

corrispettivo quanto da lui già versato a titolo dei canoni di locazione nei 15 anni di rapporto

locativo e corrispondendo a saldo al locatore (venditore), la somma di euro 30.000,00. il signor

Franco Novembri dovrà comunicare al locatore a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di

ritorno, entro e non oltre sei mesi prima della scadenza del contratto di affitto, la volontà di

esercitare il riscatto; entro i successivi sei mesi dovrà essere stipulato il contratto di trasferimento

dell'immobile con il contestuale pagamento dell'importo di cui sopra. In caso di premorienza del

locatorio rispetto al termine di durata del contratto gli eredi legittimi e testamentari del signor

Franco Novembri gli subentreranno sia nel contratto di locazione, sia nella facoltà di acquistare

l'immobile imputando i canoni da lui pagati al corrispettivo dovuto.




Importo totale € 500.000,00 - Durata 15 anni - a favore di BANCA DI CREDITO

COOPERATIVO DI MONTEPULCIANO SOCIETA' COOPERATIVA







Pubblico ufficiale BERSOTTI MARIA PATRIZIA Repertorio 60733/18628 del 16/04/2012


FONDIARIO

Importo totale € 244.000,00 - Durata 5 anni - a favore di BANCASCIANO CREDITO

COOPERATIVO SOCIETA' COOPERATIVA




FONDIARIO





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Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE DI VIAREGGIO Repertorio 850 del

24/09/2012

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Importo totale € 13.000,00 - a favore di SIMONETTA D'ALESSANDRO

Iscritta solo sul sub. 90 e p.lla 411




Importo totale € 1.200.000,00 - Durata 17 anni - a favore di BANCA DI CREDITO



Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE - SEZIONE LAVORO Repertorio

1203/2016 del

26/10/2016

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Importo totale € 80.000,00 - a favore di CASSA EDILE REGIONALE TOSCANA (C.E.R.T.)


Pubblico ufficiale EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA Repertorio 699/10417 del

08/06/2017

IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO E AVVISO DI

ADDEBITO ESECUTIVO

Importo totale € 1.642.740,00 - a favore di EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA

- TRASCRIZIONE CONTRO del 5.10.2017 - Registro Particolare 2787 Registro Generale

3919 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI SIENA Repertorio 54/2017 del 31/07/2017

ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO

7.3 - Situazione locativa

L’immobile oggetto di relazione di stima risulta attualmente occupato (quali residenti) dalla

Sig.ra Civitelli Chiara nata a Sinalunga (SI) il 08/01/1964 e la figlia Novembri Francesca

nata a Montepulciano il 29/09/1998.

Si precisa che porzione del compendio immobiliare risulta locato alla Sig.ra Civitelli Chiara nata a

Sinalunga (SI) il 08/01/1964, con contatto di locazione della durata di 8 (otto) anni con

decorrenza dal 01/10/2016 al 30/09/2024. Il presente contratto risulta registrato all’Agenzia delle

Entrate il il 28/10/2016 al n. 002716-serie 3Te codice identificativo TZ316T002716000YG.

7.4 - Situazione condominiale


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L’unità immobiliare oggetto di valutazione non risulta inserita all’interno di un condominio

8 - DIVISIBILITA’

In base alle considerazioni di cui sopra, anche alla stregua dello stato morfologico del bene, si ritiene

che non vi siano i presupposti per dividere il compendio oggetto di indagine valutativa.

9 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA

Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente

(valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi

anteriori in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali

insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della

stima diretta del valore dell’area e del costo di costruzione. Tuttavia non trovandomi d’accordo sulla

terminologia da attribuire ai citati metodi di stima (analitica e sintetica) né sull’ammissibilità di

utilizzazione contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima

analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità

e posizione rispetto a quello oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia

tutto lo sviluppo delle regole estimative elaborate nei testi di estimo (vedere “Rivista del consulente

tecnico” Maggioli editore - “Lezioni di estimo civile e rurale” edizioni Italiane - “Come si stima il

valore degli immobili” Marina Tamborrino - “ Note introduttive allo studio del campo di variabilità

- Panoramica corridoio P1


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della stima” Rivista genio rurale), nonché i valori indicati dall’osservatorio del mercato immobiliare

presso l’agenzia del territorio.

Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto,

è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali

volumi finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai

consolidata situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da

una incisiva tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare. Secondo i

dati diffusi dai principali osservatori immobiliari le compravendite di immobili sono scese nel primo

trimestre 2014 del 7,8% (con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del 2012/13)

ed il trend, è indubbio che proseguirà per tutto il 2017/8 (il 2015/2016 ha registrato compravendite in

crescita di circa 50mila unità, verso quota 470mila, ma con prezzi ancora in calo del 3% circa. Nel

dettaglio il calo delle quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è stimato in -2,9% per

le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.).

La previsione per il 2017/812 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi ma su ritmi meno

intensi rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni gli osservatori stimano un leggero

miglioramento sia per quanto riguarda i contratti conclusi che per la prosecuzione della tendenza alla

stabilizzazione dei canoni.

Per la stima del bene ci siamo avvalsi del contributo di operatori della piazza, dell’analisi degli

annunci economici della zona e della consultazione dell’osservatorio dell’agenzia del territorio.

12 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a

partire dalla metà dello scorso anno.

Il miglioramento della situazione macroeconomica, associato all’eccezionalità delle misure di politica monetaria

adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema

bancario.

Si tratta di elementi centrali nell’orientamento delle dinamiche del settore immobiliare, specie in una fase in cui la

precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita.

Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini

di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale.

È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla

prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un

problema destinato ad influenzare in misura rilevante l’operatività dei prossimi anni.

L’eccesso di credito che ha alimentato il mercato immobiliare trova, infatti, fedele rappresentazione alla voce incagli

e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti.

Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto

immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread,

sono finalmente tornati su posizioni espansive.

È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari,

la cui intensità non sarà tale da impedire, almeno nell’immediato, ulteriori arretramenti dei valori. L’assenza di

prospettive di rivalutazione, associata alla debolezza reddituale degli immobili in locazione e all’accresciuta

gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore.

Se non vi sono dubbi che per l’immobiliare si sia aperta una nuova fase, pare altrettanto evidente che il percorso di

risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso.

Luca Dondi

Direttore commerciale di Nomisma


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In pratica riteniamo che il compito del consulente estimatore giudiziario, ed è il procedimento che

seguiamo, sia quello di documentarsi il più possibile sui prezzi praticati in zona attraverso stampa,

contatti con operatori, osservatori specializzati, ma di attuare poi una mediazione personale fondata

sulla propria esperienza e sul proprio buon senso, relativamente allo specifico immobile oggetto di

valutazione.

Solo l’esperto valutatore saprà, in piena coscienza e con l’ausilio della propria esperienza, attribuire

un giusto ed equo valore al bene tenendo conto di una serie di fattori che sono peculiari e caratteristici

del bene in questione come ad esempio la situazione alla data del sopralluogo.

E non si può non tenere conto della dimensione e pezzatura del bene, delle sue dotazioni; della

ubicazione intesa, sia come zona in rapporto all’abitato, sia come posizione particolare dell’immobile;

degli affacci e dei confini; dell’epoca di costruzione; dello stato di conservazione e manutenzione;

delle destinazioni d’uso attuali ed eventuali; della situazione amministrativo/urbanistica; dei

- Panoramica ingresso pedonale e vialetto coperto


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collegamenti e degli accessi; dello stato di fatto e di diritto del bene, della situazione dei servizi e

della qualità della vita nella zona in cui il bene è situato; della potenzialità del bene in rapporto alla

situazione urbanistica del singolo lotto e dell’area circostante.

Non ultima poi, la situazione contingente del mercato13, assume una valenza fondamentale,

particolarmente all'attualità.

13In Italia la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali nel corso del 2016 è andata consolidandosi,

prendendo avvio dai comuni capoluogo di provincia per poi propagarsi alle aree limitrofe. Secondo i dati Nomisma,

complessivamente le compravendite di abitazioni registrate in Italia nel corso del 2016 sono state 528.865, con un

incremento del 18,9% rispetto al 2015, tornando su livelli di poco inferiori rispetto a quelli del 2011. Sul fronte degli

immobili per le imprese (uffici, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato, per l’intero mercato italiano,

l’anno di inversione del trend, con un aumento significativo annuo dei contratti pari al 17% a/a. L’inversione di

tendenza è stata alimentata dai segmenti terziario e industriale, con un aumento dei contratti nell’ultimo anno che

contrasta il calo registrato nel 2015, mentre, in analogia con quanto rilevato per il segmento residenziale, procede

al ripresa del mercato delle compravendite dei negozi, con tassi che tendono di anno in anno ad irrobustirsi.

Sul fronte dei prezzi, invece, le aspettative di stabilizzazione non si sono concretizzate, evidenziando ancora una

flessione media dei prezzi del 2% nel 2016. Percentuale che va ad aggiungersi al crollo di oltre il 20% accumulato a

partire dal 2008. Secondo Nomisma, le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta, oltre

che nella debolezze della domanda. Quest’ultima, infatti, è legata per il 60% al credito bancario e potrebbe di

conseguenza subire il contraccolpo di eventuali crisi nel settore, in questo momento molto esposto all’andamento dei

mercati. Inoltre, manca ancora, soprattutto in provincia, la componente di acquisto per investimento.

Per quanto riguarda il comparto residenziale, le transazioni stanno crescendo anche nei primi mesi del 2017 e

Nomisma si attende che le compravendite proseguano anche nei prossimi mesi, anche se è ancora difficile capire con

quale intensità. La società ha fissato per fine anno una stima pari a 565 mila scambi. Segnali confortanti arrivano

comunque dalla riduzione dei tempi medi di vendita – che registrano un moderato miglioramento nella velocità di

assorbimento delle abitazioni in vendita – e da una lieve contrazione dello sconto medio praticato. A titolo

esemplificativo, per le abitazioni usate la media è scesa a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti

all’apice della crisi, ma sono ancora lontani i 5 mesi del 2008. Discorso analogo per gli sconti effettuati in fase

trattativa: la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale si riduce infatti dal 17,6% al 16,2% medio nell’ultimo

anno, ma era pari al 10,7% nel 2008.

Il riflesso delle dinamiche del mercato immobiliare può essere desunto anche dall’analogia dell’andamento delle

compravendite con l’aumentata incidenza della componente sostenuta da credito sul totale delle transazioni, che,

come citato prima, è arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%. Il balzo in avanti delle transazioni rilevato nel

2016 è stato di gran lunga superiore alle attese e ha interessato in maniera diffusa l’intero territorio nazionale e la

totalità dei comparti immobiliari.

Se sul fronte delle quantità si è registrato il terzo anno consecutivo di crescita, con riferimento ai prezzi, invece, non

si è ancora manifestata l’inversione del ciclo deflattivo: la relazione tra valori e quantità registrata nei precedenti

cicli immobiliari, quando la ripresa dei prezzi seguiva di 1 o al massimo 2 anni la risalita delle compravendite, non

trova riscontro nel contesto attuale. Tale andamento anomalo del ciclo immobiliare può essere spiegato da

un’eccessiva rigidità dell’offerta, che per lungo tempo ha mantenuto prezzi elevati che non incontravano le possibilità

di spesa dal lato della domanda. Al dimezzamento del numero di compravendite non è, infatti, corrisposto un coerente

aggiustamento dei valori e, ciò ha creato le premesse, di fatto, per una prolungata fase di contrazione dei prezzi.

Alla luce di tali considerazioni, le attese per il 20172018 di Nomisma si riassumono in un’ulteriore diminuzione dei

valori, che dovrebbe essere più marcata per gli uffici (-1,5%) rispetto ad abitazioni e negozi (-0,9%). L’intensità del

calo dovrebbe mostrarsi più contenuta nel 2018, con arretramenti inferiori al punto percentuale in tutti i comparti,

per poi progressivamente esaurirsi nel 2019, almeno per i settori residenziale e commerciale, mentre il comparto

direzionale è atteso scontare un’ulteriore flessione.


61


Si tratta di tutti fattori che devono essere tenuti in conto e che sono stati anche in questo caso tenuti

in conto. Questi fattori però non sono riconducibili ad una formula matematica e pertanto la

componente soggettiva di valutazione resta ineliminabile.

Le stime che seguono tengono pertanto conto di tutti questi fattori per poi giungere a conclusioni

adattabili solo al bene oggetto di stima.

Le stime che seguono devono in ogni caso intendersi a corpo e non a misura. I calcoli effettuati in

base alla superficie del bene servono a stabilire l’ordine di grandezza della valutazione ma non la

stima definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura.

In particolare è bene sottolineare positivamente le potenzialità utili a dimostrare la validità

dell’investimento. Invero è, come già evidenziato, che il compendio immobiliare risulta

morfologicamente funzionale ed in buono stato manutentivo; inoltre, lo stesso, per dimensioni e

funzionalità, ben si adatta alle esigenze di soggetti alla ricerca di opportunità immobiliari, anche come

investimento da porre a reddito, data l’ubicazione strategica vicino al raccordo autostradale Siena

Bettolle ed anche alla vicinanza della città e dei principali servizi.

Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medi risultanti da compravendite similari

ed in assenza di effettive similitudini dedotti i previsionali valori economici, si ottengono le seguenti

valutazioni riferite alla piena proprietà dell’unità immobiliare posta nel comune di Sinalunga.

- Panoramica vano scala


62


Ai fini della stima del valore dell’immobile ci si avvale del calcolo della superficie commerciale

vendibile, che rappresenta il parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni

patrimoniali degli immobili. Tale parametro è calcolato dalla somma delle singole superfici che

compongono l’unità immobiliare, ognuna delle quali ponderata ed eventualmente ricalcolata, tramite

apposito coefficiente di riduzione, in funzione della oggettiva destinazione.

Destinazione Condizione Superficie utile

netta mq. Superficie utile

lorda mq14. Coefficiente Superficie Commerciale

superficie abitazione buone 248,60 285,89 1 285,89

superficie cantina, loc. tecn.

e scale buone 62,00 71,30 0,35 24,96

superficie terrazzi buone 50,50 50,50 0,15 7,58

superficie resede buone 950,00 950,00 0,02 19,00

Totale 1311,10 1357,69 337,43

ABITAZIONE mq 337,43 x €/mq 2.300,oo tot. € 776.089,oo

ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 776.000,oo (settecentosettantaseimila/oo)

Alla risultanza ottenuta è stato applicato un coefficiente di apprezzamento stante la buona

localizzazione geografica e due coefficienti di deprezzamento per le particolari condizioni

economiche nazionali e soprattutto del territorio comunale del capoluogo ed in generale di tutta la

zona del senese.

Conseguentemente, determinato il valore della piena proprietà, si ritiene comunque necessario

applicare un abbattimento (complessivo) forfettario pari al 36 %.

L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi,

alla veloce e redditizia alienazione del bene, ovvero:

- (10%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di garanzia per vizi occulti stante la natura

della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate

flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive

(giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato. Parte

dell’immobile risulta locato a terzi con titolo opponibile;

14 La superficie utile lorda comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli perimetrali viene individuata

moltiplicando la superficie utile netta (escluse le superfici dei terrazzi) di mq. 310,60 un coefficiente orientativo pari al

15%. In tal modo si ottiene la superficie lorda che comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli

perimetrali.


63


- (25%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per le pratiche edilizie

(sanatoria, agibilità,), oltre alle spese edili ed impiantistiche necessarie per il ripristino, che

ha interessato la sopraelevazione del piano sottotetto;

- (1%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per l’aggiornamento della

planimetria catastale.

Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

€. 776.000,oo - 36% tot. €. 496.640,00

(VALORE PIENA PROPRIETA’) ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 496.000,oo (quattrocentonovantaseimila/oo)

10 - DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA

Intera proprietà di un’unità immobiliare, facente parte di una porzione di una villa, situata in pieno

centro del comune di Sinalunga, Piazza della Repubblica n. 11. L’abitazione si sviluppa su quattro

piani, con una zona giorno al piano terra, un locale tecnico e una cantina al piano interrato, una zona

notte al piano primo, oltre ad un sottotetto (piano secondo). L’unità immobiliare, con una superficie

del fabbricato pari a 310,60 mq, oltre a 950,00 mq di giardino è costituito da: una cucina, una zona

soggiorno, uno studio, quattro bagni, tre camere da letto, due guardaroba, oltre ai locali non conformi

ubicati al piano sottotetto e terrazzi.

L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censita:

Foglio di mappa 51 del comune di Sinalunga

-Particella 1197, Subalterno 90, e 93, Categoria A/7, Classe 3, Consistenza 18,5 vani, Superficie

Catastale mq 489, escluse aree scoperte mq 476 Rendita euro 3.057,42

Relativamente allo stato dei luoghi rinvenuto, il compendio immobiliare risulta allineato alla

planimetria catastale. Si evidenzia che sull’immobile è stata emessa, da parte dell’amministrazione

comunale, un’ordinanza di demolizione (ordinanza n. 67 del 11/06/2015) riguardante le opere di

sopraelevazione del piano sottotetto. Seppur lo stato dei luoghi ad oggi è conforme alle planimetrie

catastali in atti, successivamente ai lavori di demolizione del piano sottotetto, dovrà essere presentata

una pratica per l’aggiornamento catastale. L’unità immobiliare non risulta conforme, ai titoli

abilitativi rinvenuti presso il comune di Sinalunga.

L’attestato di prestazione energetica indica che l’unità abitativa è in classe “G”.

Immobile in parte locato a terzi.


64


Si dà atto che il bene in oggetto viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni

accessione, accessorio, pertinenza e dipendenza, con usi, azioni, ragioni, diritti, servitù attive e

passive, opere installazioni, manufatti di qualsiasi genere, parti di comproprietà comune per la quota

proporzionale di spettanza, individuate come per legge, consuetudini e destinazioni, come meglio

individuato negli allegati titoli di provenienza.

Prezzo base asta €.496.000,oo

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