COMUNE DI STRESA PROVINCIA DEL VERBANO-CUSIO-OSSOLA

COMUNITA’ MONTANA CUSIO-MOTTARONE

VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO

AL PRG VIGENTE

DOCUMENTO PROGRAMMATICO LUR 56/1977 e s.m.i. - art. 17, 4° comma - art. 31ter

APRILE 2012

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STRESA VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO AL PRG VIGENTE

DOCUMENTO PROGRAMMATICO

LUR 56/1977 e s.m.i., art. 17, 4° comma – art. 31ter

Sindaco

Dott. Canio Di Milia

Segretario Comunale

Dott. Ugo Palmieri

L’Assessore all’Urbanistica

Prof. Alberto Galli

Progetto urbanistico

Arch. Giovanni Gramegna – COOP.ARCH. G.1

Arch. Giulio Rigotti – COOP.ARCH. G1

Valutazione Ambientale Strategica

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Ing. Giacomo Gianola – DIONEA s.a.

Dott. Marco Stevanin TERRA srl

INDICE

- PREMESSA: MOTIVAZIONI, FINALITÀ GENERALI E PROCEDURE DELLA VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO ………………………………………...4

- IL RAPPORTO CON LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA SOVRAORDINATA (PTR, PTCP, PPR) ........................................................................ 6

- OBIETTIVI GENERALI, FINALITA’, TEMI E AZIONI DELLA VARIANTE STRUTTURALE GENERALE E DELLA BVARIANTE STRUTTURALE STRALCIO ................................................................................................................. 10

- INDIRIZZI NORMATIVI GENERALI DEFINITI DAL DOCUMENTO PROGRAMMATICO DELLA VARIANTE STRUTTURALE GENERALE DI CUI LA PRESENTE VARIANTE COSTITUISCE STRALCIO ………...……….14

- INDIRIZZI NORMATIVI SPECIFICI ....................................................................... 15

- ESTRATTO DAL DOCUMENTO TECNICO PRELIMINARE DI V.A.S. DELLA VARIANTE STRUTTURALE GENERALE E PRIMA INDIVIDUAZIONE DEGLI IMPATTI CORRELATI ALLA ATTUAZIONE DELLA VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO ………………………………………………… ………20

ALLEGATI AL DOCUMENTO PROGRAMMATICO - Estratto di PRGC vigente con la individuazione degli ambiti di trasformazione e

del percorso pedonale storico L1

- Bozza delle “Scheda normativa di prescrizione specifica e di indirizzo progettuale dell'intervento strutturali della variante n. 172 - SIAV srl”.

- Tabella A1 della variante strutturale generale con evidenziato l’intervento 172 oggetto della presente variante stralcio;

- Tabella A1 della variante strutturale stralcio con la indicazione del solo intervento 172;

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PREMESSA: MOTIVAZIONI, FINALITÀ GENERALI E PROCEDURE

DELLA VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO.

Con propria deliberazione n. 115 del 16 novembre 2011, il Consiglio Comunale di Stresa ha approvato il Documento Programmatico con i relativi allegati ed il Documento Tecnico preliminare di Valutazione Ambientale Strategica della Variante strutturale al PRGC vigente, ai sensi dell’art. 31 ter, comma 4, della Legge 56/77 e s.m.i.

Successivamente, in data 15 febbraio 2012, e con riferimento all’intervento indicato con il n. 172 nel Documento Programmatico della stessa variante strutturale al PRGC vigente, è pervenuta all’Amministrazione Comunale, una comunicazione/richiesta da parte di SIAV Srl, interessata alla realizzazione della nuova struttura alberghiera sull’area di proprietà denominata H2, “di accelerare, per quanto possibile, l’approvazione della variante strutturale al vigente PRGC”.

E ciò in relazione ai finanziamenti ottenuti, ai sensi della Legge 488/1992, dalla Comunità Europea (unico progetto approvato, nella sua categoria in tutto il nord Italia) e dall’Istituto di credito di riferimento.

Nel caso specifico, infatti, la Legge 488/1992 stabilisce termini rigorosi per la realizzazione delle opere finanziate ed impone di terminare le opere stesse entro il luglio 2014, pena la perdita del finanziamento e la probabile rinuncia all’intervento da parte dell’operatore.

In data 28.12.2006 venne stipulato un accordo di Programma tra la Provincia del V.C.O., la città di Stresa e l’Hospess per la realizzazione della nuova scuola alberghiera su area messa a disposizione dal Comune di Stresa, previa donazione alla stessa provincia dalla Associazione Hospess, della attuale sede di Via Mainardi.

A seguito di subentrate motivazioni tecniche ed economiche ed anche per le valutazioni non propriamente favorevoli espresse dalla Soprintendenza in merito alla nuova localizzazione della scula, la Provincia aveva chiesto al Comune di Stresa, al fine di facilitare l’accesso all’istituto da parte degli studenti, di individuare un’area meno periferica.

A seguito di vari incontri e sopralluoghi la Provincia stessa ha proposto di costruire il nuovo Istituto Alberghiero sull’area attualmente occupata dal Campo Sportivo comunale con l’impegno a realizzare, a totale proprie cure e spese, il nuovo campo sportivo sull’area originariamente individuata per la nuova sede dell’Istituto.

In questa prospettiva, in data 23 dicembre 2011 la Provincia del Verbano Cusio Ossola aveva presentato, in forma di osservazione al Documento Programmatico sopra richiamato, la richiesta di variazione di destinazione d’uso dell’area di proprietà sita in Via Mainardi al n. 5, al foglio 15 mappale 9 del NCT, sede della Scuola Alberghiera, con una volumetria complessiva di circa mc. 10.000, da “area a destinazione pubblica o di interesse pubblico, zone a vincolo speciale: aree per l’istruzione” ad “area residenziale”.

Coerentemente, in data 26 marzo 2012 il Consiglio Provinciale del Verbano Cusio Ossola ha approvato la “Bozza di Accordo di Programma tra la Provincia del

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Verbano Cusio Ossola, la Città di Stresa, l’Hospess per la realizzazione della nuova scuola alberghiera “E.Maggia” e del nuovo campo sportivo (con manto in erba sintetica, spogliatoi, servizi igienici, tribuna, impianto di illuminazione, biglietterie, recinzioni, le necessarie opere di urbanizzazione primaria ed adeguato parcheggio pubblico, come meglio specificato all’art. 2 della bozza di Accordo di Programma).

Ai sensi dell’art. 5 della bozza di Accordo di Programma, con l’acquisizione dei parere favorevoli della Commissione paesaggio, della Soprintendenza e del CONI, la Provincia dovrebbe ultimare i lavori e consegnare alla Città di Stresa il nuovo Campo di Calcio entro il 31.12.2014 mentre il Comune di Stresa è impegnato a mettere a disposizione della Provincia, entro il 30.06.2013, le aree per la realizzazione del nuovo Campo di Calcio e della nuova Scuola Alberghiera.

Tenuto conto che: - a norma dell’art. 17, comma 8, lettera g) della L.R. 56/77 e s.m.i. non

costituiscono variante al Piano Regolatore Generale le modifiche di destinazione ad opere pubbliche di aree che lo strumento urbanistico generale vigente destina ad altra categoria di servizi pubblici;

- le necessarie modificazioni (con inversione delle rispettive destinazioni d’uso) delle aree destinate dal PRGC vigente a campo sportivo e servizi scolastici, a norma del comma 9 dello stesso art. 17 della L.R. 56/77 e s.m.i., potrà quindi essere assunta successivamente dal Comune, sulla base di atti progettuali idonei ad evidenziare univocamente i caratteri delle opera pubblica, con deliberazione Consigliare da trasmettere alla Regione unitamente all’aggiornamento delle cartografie di PRGC;

l’Amministrazione Comunale di Stresa ha attentamente valutato le due proposte e, considerato l’interesse pubblico e generale dei due interventi, ha deciso di dare avvio ad una variante strutturale stralcio della variante strutturale generale, nella convinzione e consapevolezza che una variante strutturale specifica è certamente in grado di assicurare tempi di approvazione più celeri e comunque rispondenti alle esigenze espresse dai due insediamenti.

L’uno, già previsto nel Documento Programmatico della variante strutturale generale al n. 172, per assicurare, con il recupero di un’area centrale in progressivo degrado, la realizzazione di un importante struttura alberghiera nel pieno rispetto dei caratteri paesaggistici ed architettonici della città, la creazione di nuova occupazione sia nella fase di costruzione che nella successiva gestione della struttura (con la previsione di circa 90 addetti a regime), innegabili ritorni economici per la città di Stresa.

L’altra ai fini del perseguimento dell’obiettivo della promozione sociale e turistica del territorio, attraverso la valorizzazione delle sue risorse e delle sue potenzialità, nell’ambito degli interessi istituzionali degli Enti stipulanti l’Accordo di Programma.

Dal punto di vista formale, ai sensi del comma 2 dell’art. 31ter della LR 56/1977 come modificato ed integrato dalla LR 1/2007, il Consiglio Comunale adotta, preliminarmente alla formazione della Variante Strutturale, un Documento Programmatico, che si caratterizza, in questo caso, come stralcio del Documento

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Programmatico della Variante Strutturale generale, ai cui contenuti, obiettivi e norme fanno comunque riferimento i due interventi in programma, anche in rapporto con la Pianificazione Urbanistica sovraordinata (PTR, PTCP, PPR), le cui indicazioni e prescrizioni sono sinteticamente espresse nelle note seguenti con riferimento ai contenuti della presente variante.

IL RAPPORTO CON LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA

SOVRAORDINATA

Per la città di Stresa obiettivo del PTR è il potenziamento delle attività del tempo libero e

l’inserimento nei circuiti di promozione turistica nazionale ed internazionale.

Il comune di Stresa fa parte di quella che viene definita dall’art. 35 “Dorsali di

riequilibrio regionale”. Esse comprendono il sistema dei centri dotati di elevata

integrazione, che presentano condizioni favorevoli allo sviluppo in tutti i settori. Le

dorsali si completano con le interconnessioni con i sistemi internazionali anche attraverso

la realizzazione di infrastrutture di interesse regionale.

Fig. 1 – Estratto della Tavola “Sintesi del Governo del territorio” del PTR Vigente (DCR 388-9126

del 19-06-94 e s.m.i.)

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Nel PTCP per il territorio di Stresa oltre all’area del Mottarone, riconosciuto come ambito di particolare significato naturalistico (AIN), ambientale e paesistico di dimensione sovracomunale, sono indicati come Corridoi Ecologici Fluviali secondari il Torrente Selva Spessa, il Rio Villa Dora, il Torrente Roddo, il Rio Crèe, che presentano funzioni di connettività, anche potenziale, tra diverse matrici.

Fig. 2 – Estratto della Tav. P.3 “Indirizzi per il Governo del Territorio” del PTCP (DCP 25/2009)

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Il Comune di Stresa viene inoltre indicato come area di concentrazione di servizi pubblici di livello sovracomunale (art. 3.9) e, per l’area territoriale comprendente Stresa e Carciano, viene indicato come area di consolidamento di insediamenti turistico-ricettivi e di servizi turistici (art. 3.12). , con riferimento a “insediamenti di strutture turistico-ricettive alberghiere” e “insediamento diffuso di residenza temporanea”.

L'obiettivo centrale del primo Piano Paesaggistico Regionale (PPR), come stabilito nel documento programmatico approvato dalla Giunta regionale nel 2005, è la tutela e la valorizzazione del patrimonio paesaggistico, naturale e culturale, ai fini del miglioramento del quadro di vita delle popolazioni, della loro identità culturale, e per il rafforzamento dell’attrattività della Regione e della sua competitività nelle reti di relazioni che si allargano a scala globale.

Il comune di Stresa viene inserito nell’ambito n°12 – Fascia costiera Nord del

Lago Maggiore.

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Tale ambito comprende la sponda piemontese del Lago Maggiore ed è delimitato a nord ovest dai crinali che costituiscono la linea spartiacque con la Valle Cannobina (ambito n°11), dalla Val Grande (n° 10), dalla porzione di pianura del Fondo Toce e dai crinali che separano il Lago d’Orta (n°14). A sud confina con l’ambito 15 relativo alla costa meridionale del lago.

L’ambito n. 12 vede un prevalente mantenimento complessivo della destinazione territoriale per il loisir.

Fra gli indirizzi normativi e gli orientamenti strategici proposti per tale ambito sono possono essere richiamati:

1. La valorizzazione e potenziamento del rapporto lago–montagna, anche nell’ottica di alleggerimento della pressione turistica sulle sponde del lago, indirizzando ad una fruizione più ampia del territorio, con la realizzazione di percorsi pedonali e ciclabili di facile accessibilità lungo le medie pendici con visuali ad alto valore paesaggistico;

2. Contenere la crescita a carattere dispersivo e salvaguardare le pause del costruito sul lungolago del Golfo Borromeo;

3. Arrestare la crescita insediativa a carattere dispersivo sul lungolago tra i centri di Baveno e Stresa e a sud di Stresa;

Nell’Ambito di Paesaggio 12 sono identificati tra gli Ambiti paesaggistici vincolati: Il Mottarone e l’Alpe Vedabbia (“Galassini”), il Cedro di Stresa, il Parco del Grand Hotel, la zona costiera del lago Maggiore, la vetta del Mottarone, la zona del Comune, le Isole Borromee, la zona denominata Alpino (Lg. 1497/39) Fig. 4 – Estratto della Tav. P.5 “Bene Paesaggistici” del PPR

L’Art. 26 – Ville, parchi e giardini, aree ed impianti per il loisir e il turismo

delle Norme di Attuazione del PPR individua e tutela le aree e gli immobili di rilevante valenza storico-culturale e paesaggistica espressione di attività storicamente consolidate finalizzate alla villeggiatura, al loisir e al turismo. Per quanto riguarda il comune di Stresa si citano:

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La fascia costiera nord del Lago Maggiore, con i sistemi delle ville e giardini, parchi pubblici e alberi monumentali, approdi lacuali

Gli impianti sciistici e le palestre di arrampicata sportiva del Mottarone

OBIETTIVI E FINALITA’ GENERALI DELLA VARIANTE

STRUTTURALE GENERALE E DELLA VARIANTE STRUTTURALE

STRALCIO

Con il Documento Programmatico della variante strutturale generale venivano esplicitati obiettivi, indirizzi ed azioni per i tre sistemi territoriali di riferimento (quello ambientale, quello insediativo e dei servizi, quello della mobilità), riferiti e relazionati tra loro attraverso obiettivi e finalità generali che pare comunque utile richiamare integralmente in questa sede in quanto costituiscono punto di riferimento indispensabile nella logica della variante stralcio:

1. conservare e valorizzare la forte identità paesaggistica ed ambientale che caratterizza tutto territorio stresiano; fermare il degrado e favorire la fruizione del sistema naturalistico-ambientale della fascia collinare, dei corridoi ecologici e del sistema dei percorsi pedonali storici;

2. riordinare e rafforzare il sistema dell’accoglienza turistico-ricettiva con una equilibrata offerta tipologica; consolidare e rafforzare l’ambito alberghiero storico della fascia lago modificando il sistema dell’accessibilità; consentire gli adeguamenti, le trasformazioni e le dismissioni connesse con l’evoluzione economico-funzionale delle attività;

3. migliorare, riqualificare e innovare il sistema dell’accessibilità e della

mobilità, attrezzando l’interscambio modale nelle porte di accesso al territorio (da Baveno, da Belgirate, da Gignese), diversificando l’offerta di sosta in relazione alle caratteristiche della domanda (turismo di più giorni – turismo di giornata), favorendo la realizzazione di un adeguato attracco nautico nel golfo di Carciano, estendendo il sistema dei percorsi pedonali a tutta la fascia lago e al recupero e infrastrutturazione dei percorsi storici tra frazioni e capoluogo;

4. adeguare e rinnovare il sistema dei servizi e delle attrezzature pubbliche e

d’uso pubblico alle opportunità ed alle esigenze delle presenze turistiche, sia attraverso la concentrazione dei mezzi e degli sforzi in progetti di ampio respiro ed adeguati al valore di Stresa (assi verdi pedonali della litoranea estesa a tutta la fascia lago, del sistema collinare - dalla Motta Rossa al giardino Alpinia - e del recupero dei percorsi storici; aree di interscambio per parcheggi e servizi nelle porte di accesso al territorio;

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5. attuare concretamente le previsioni strutturali e infrastrutturali del Piano, con la perequazione urbanistica tra previsioni insediative e servizi, il recupero delle risorse e la partecipazione ai progetti strutturali previsti nella Variante del Piano.

Con riferimento al SISTEMA INSEDIATIVO pare utile richiamare, ai fini della presente variante stralcio, i seguenti indirizzi di carattere generale:

a) Riordinare e rafforzare il sistema dell’accoglienza turistico ricettiva

Temi ed azioni:

Valorizzare e completare il sistema alberghiero della fascia lago

Nel comparto alberghiero storico di C.so Umberto I e del capoluogo

- sostituire i PEC non attuati con interventi edilizi convenzionati;

- completare il recupero conservativo delle aree e degli edifici storici e consentire il potenziamento di attività esistenti da confermare;

- subordinare gli interventi al reperimento degli standard assegnati al carico urbanistico complessivo e alla partecipazione ai progetti pubblici di riorganizzazione e riqualificazione del sistema ambientale e dell’accessibilità;

- consentire la trasformazione a prevalente destinazione residenziale di attività alberghiere e di servizio non più confermabili con gli attuali standard economico-funzionali;

b) adeguare il sistema dei servizi e delle attrezzature pubbliche e d’uso pubblico alle opportunità ed alle esigenze delle presenze turistiche

Temi ed azioni:

Incrementare e qualificare l’effettiva dotazione di aree, servizi ed attrezzature. Riqualificare gli spazi pubblici.

- garantire valori non inferiori a 8-10 mq. per abitante/posto letto per parcheggi e 20 mq. per abitante/posto letto destinati a verde pubblico e verde attrezzato.

- favorire l’accessibilità a parcheggi a monte del sistema alberghiero storico ed incrementare l’offerta di sosta:

* nella trasformazione dell’area Gabbiola (con una dotazione di 50 posti auto di parcheggi pubblici) ed il recupero dell’area adiacente il cimitero (con 50

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posti auto di parcheggi pubblici) per migliorare la pedonalità dell’area centrale, la residenza e le attrezzatura culturali, commerciali e alberghiere;

* nell’area di piazza Capucci, con la formazione di box ed autorimesse interrate per residenti ed operatori e con il conseguente recupero e riqualificazione degli spazi pubblici per le funzioni pedonali e del commercio;

* nelle porte di entrata est e ovest sulla SS. 33, con la creazione di “porte di entrata e interscambio”;

* in prossimità con l’uscita autostradale Gignese-Carpugnino con la creazione di un “polo dell’interscambio modale” e di un trasporto innovativo diretto da e per Stresa (v. punto 8);

* negli ambiti di trasformazione ricettivi confermati o previsti dalla variante.

Tenuto conto della nuova domanda di sosta determinata dalla presente variante strutturale (con il carico aggiuntivo dell’intervento 172 di 278 posti letto con 13.895 mq. di Superfici lorde a destinazione turistico ricettiva e 100 abitanti teorici (assegnando 100 mc./abitante) nell’area a servizi da dismettere e da riconoscere a destinazione residenziale) i nuovi fabbisogni di aree a standard possono essere dimensionati in:

a) Residenza: nuovi abitanti teorici 100 x 32,5 mq./abitante = mq. 3.250 - di cui almeno 2,5 mq./abitante da destinare a parcheggio con (100 x 2,5 =) 250 mq. : 26 mq./p.a. = 9/10 posti auto - di cui almeno 20,00 mq./abitante da destinare a verde pubblico con (100 x 20,00 =) 2.000 mq.

b) attività turistico ricettive: 100% della S.u.l. = 13.895mq. con 278 posti letto

- di cui 20% circa a destinazione parcheggio = 2.779 mq.

con 2.779 : 26 = 107 posti auto

- di cui 80% circa a destinazione verde pubblico = 11.116 mq.

La dotazione di aree destinate a parcheggio privato (a norma della legge 122/89) da reperire nelle aree private di trasformazione o in aree limitrofe con vincolo pertinenziale, sono pari a:

c) residenza: mc. 10.000 : 10 = 1.000 mq. : 28 mq./p.a. = 36 posti auto

d) attività turistico ricettive: mq. 13.895 x h. 3,15 = mc. 43.769

mc. 43.769 : 10 = 4.377 mq. : 28 mq./p.a. = 156 posti auto

(28 mq./posto auto sono assunti nella ipotesi i posti auto possano essere individuati e realizzati in interrato o struttura multipiano)

Nella ipotesi che:

- i parcheggi privati (36 + 156 posti auto) possono e debbano essere ricavati all’interno delle aree oggetto di trasformazione per i nuovi insediamenti e/o nelle immediate vicinanze con vincolo pertinenziale;

- il 20% dei parcheggi pubblici a servizio delle attività ricettive (per 21 posti auto) possono essere ricavati all’interno o nelle immediate adiacenze delle aree oggetto di trasformazione per i nuovi insediamenti;

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- il 100% dei parcheggi pubblici a servizio delle attività residenziali (per 9/10 p.a.) e l’80% dei parcheggi pubblici servizio delle attività ricettive (per 86 posti auto) debbano essere individuate nelle porte di accesso alla città (in zona Carciano, Pallavicini e Motto Vinea);

- al fine di evitare incrementi di traffico nelle aree urbane e centrali debbano essere individuate, in aree esterne e nelle porte di accesso alla città, nuove aree a parcheggio di uso pubblico almeno equivalenti ai nuovi carichi aggiuntivi previsti dalla variante (192 posti auto per parcheggi privati + 21 posti auto per parcheggi pubblici o di uso pubblico) il fabbisogno complessivo di nuovi posti auto ammonta a 36 + 156 + 21 = 213 posti auto; con la eventuale monetizzazione delle relative superfici, le possibili risoluzioni potranno essere trovate, in coerenza a quanto indicato e nella fase di attuazione della variante strutturale generale in:

- area Gabbiola con la disponibilità di 50 posti auto

- nelle aree adiacenti il cimitero (con il trasferimento delle aree di sosta per pullman) e la disponibilità di 50 posti auto;

- in zona Pallavicino (porta di accesso da sud) con 60 posti auto aggiuntivi;

- nelle aree “porte di accesso” alla città (in zona Carciano, e Motto Vinea) con 310 posti auto medi per sito ed un fabbisogno, per ogni sito, di circa 8.200 mq. di superficie a raso) con la previsione di bus navetta o altro analogo sistema di collegamento alla città.

Per il sistema delle aree verdi attrezzate, ricreative e a parco e nei limiti dei fabbisogni espressi dalla presente variante gli interventi potranno essere individuati per:

- completare il sistema litoraneo del verde, dei parchi e dei giardini pubblici in connessione con l’estensione del percorso a lago da villa Pallavicino a villa Aminta;

- sviluppare e attrezzare un percorso di connessione delle aree verdi estensive e di svago, a bosco e a parco sulla dorsale collinare (dal parco Alpinia, al golf della Motta Rossa-Monte Falò);

- riconoscere il sistema dei percorsi storici di collegamento frazioni-lago e dei corridoi ecologici collegati a questi ed ai corsi d’acqua di collegamento biologico tra lago e collina come aree a standard di verde pubblico attrezzato.

c) Superare il regime vincolistico ed attuare il principio della perequazione urbanistica (con la partecipazione agli oneri e con il recupero delle plusvalenze delle trasformazioni per finanziare gli interventi di riqualificazione ambientale)

Dato per acquisito il principio che ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale prevista dal PRG debba partecipare agli oneri ad esso relativi, dovranno ricercarsi tutte le condizioni urbanistico-normative ed economico-finanziarie affinché le previsioni della Variante per servizi e infrastrutture siano contestualmente correlate alla realizzazione degli interventi di trasformazione e all’attuazione delle opere di valorizzazione ambientale (aree a parco, infrastrutture e servizi).

Con riferimento tanto ai benefici che potranno ricadere agli interventi stessi, quanto alla risoluzione dei fabbisogni arretrati della popolazione turistica, la

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Variante definirà, preventivamente, le modalità di partecipazione dei privati alla attuazione delle sue previsioni.

In questo senso, in termini generali, a carico dei titolari dell’attuazione degli interventi edificatori, soggetti a permesso di costruire convenzionato, oltre alla cessione, a titolo gratuito, delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria, saranno posti gli oneri relativi alla realizzazione delle opere di compensazione e valorizzazione ambientale nella misura stabilita dalla Variante e gli oneri correlati o indotti, che possono essere commisurati a quota parte del plusvalore delle trasformazioni (la cui entità deve essere definita dal Piano in relazione al fabbisogno economico e finanziario dei relativi progetti).

Con riferimento al SISTEMA DELLA MOBILITA’, per rispondere al requisito di una mobilità per scopi di carattere ricreativo e didattico-culturale, con l’obiettivo di recuperare conoscenza storica e frequentazione del territorio, della natura e delle tracce della cultura locale originale dei luoghi, far partecipare gli interventi di trasformazione insediativa alla riqualificazione dei percorsi, i temi e le azioni possibili con la presente variante sono esclusivamente quelle rivolte a consentire di “Percorrere e fruire tutto il territorio” cercando di recuperare e attrezzare, nei limiti delle risorse disponibili, il percorsi pedonale storico L1 che lambisce, nella parte terminale a lago, entrambi gli interventi oggetto della variante stralcio. dalle frazioni al lago,

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INDIRIZZI NORMATIVI GENERALI DEFINITI NEL DOCUMENTO PROGRAMMATICO DELLA VARIANTE STRUTTURALE GENERALE DI CUI LA PRESENTE VARIANTE STRUTTURALE COSTITUISCE STRALCIO.

Le norme tecniche di attuazione relative agli interventi previsti dalla Variante dovranno fare riferimento, ove possibile, al principio della perequazione urbanistica: una soluzione che ha già trovato pratica applicazione in alcuni più recenti PRG e che può garantire la massima equità e, insieme, la massima efficacia del Piano, avvicinando il più possibile le previsioni agli esiti.

Con la perequazione si potrà inoltre valutare la possibilità di reperire ed acquisire, gratuitamente, al patrimonio comunale, anche le necessarie aree di compensazione e valorizzazione paesistica ed ambientale.

A queste possono, infatti, essere assegnati diritti edificatori di minore entità (che devono essere anch’essi trasferiti nelle aree a specifica destinazione) e la cui acquisizione (in proporzione alla dimensione, entità, destinazione e qualità della trasformazione edilizia ed urbanistica ed ai fini della compensazione del “danno o deficit ambientale” da questa determinato), è requisito preliminare alla realizzazione degli interventi di trasformazione delle aree a specifica destinazione.

Un secondo principio fondamentale per l'attuazione degli interventi di trasformazione urbana, è quello della concertazione o negoziazione.

Tenuto conto, infatti, che le risorse pubbliche disponibili non sono sufficienti alla necessaria trasformazione e riqualificazione della città o delle sue parti e che, quindi, appare indispensabile il concorso di consistenti risorse private anche per gli interventi di trasformazione e riqualificazione di aree pubbliche od interventi di pubblico interesse, la Variante strutturale dovrà essere in grado di “convincere” gli operatori privati del settore turistico ad un intervento coordinato, nell’ambito di un chiaro sistema di convenienze e rischi.

In questo senso la Variante è tesa a proporre una politica di trasformazione e progetti che risultino vantaggiosi per tutti i protagonisti della città: i cittadini (residenti permanenti o temporanei) che disporranno di servizi migliori; le imprese (in particolare del settore turistico) che potranno verificare, anche attraverso i ritorni degli investimenti per la riqualificazione delle aree pubbliche o di specifici progetti di interesse, le rispettive convenienze economiche di investimento e localizzazione.

In questo senso, in termini generali, a carico dei titolari dell’attuazione degli interventi edificatori, soggetti o meno a strumento urbanistico esecutivo, dovrebbero essere posti i seguenti oneri (la cui entità, relativamente alle voci relative agli oneri correlati al permesso di costruire ed in forma di “contributo”, deve, comunque, essere definita dal Piano in relazione al proprio fabbisogno economico e finanziario):

1) la cessione, a titolo gratuito, delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria ed eventualmente, delle aree di compensazione e valorizzazione ambientale, nella misura stabilita dalla variante;

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2) la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e delle opere indotte, in proporzione all’entità ed alle caratteristiche degli insediamenti;

3) la monetizzazione delle aree a standard non reperite, nei casi ammessi, al valore costituito dalla somma del valore dell’area e dell’onere per la realizzazione delle opere, sulla base di valutazioni espresse annualmente, anche con riferimento alle norme di Piano ed ai costi parametrici per le diverse destinazione d’uso.

4) l’eventuale monetizzazione delle aree di compensazione e valorizzazione ambientale, sulla base del principio di equivalenza economica del valore immobiliare dell’area rispetto all’indice di edificabilità assegnata.

5) il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria al netto della quota di competenza delle opere realizzate direttamente a scomputo;

6) il pagamento del contributo commisurato al costo di costruzione;

7) la manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate a scomputo ed assoggettate all’uso pubblico.

Gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia in aree esistenti, di completamento o di nuovo impianto, potrebbero partecipare, inoltre, alla formazione ed attuazione di progetti di riqualificazione urbana od a progetti di specifico interesse del settore turistico con il recupero di una quota del plusvalore derivante dalla trasformazione urbanistica ed edilizia in progetto.

Tale partecipazione si attua attraverso la formazione di progetti e la monetizzazione o realizzazione diretta di opere relative, per esempio, a:

a) creazione di aree a verde attrezzato ed a parco naturale nelle aree di compensazione ambientale, nonché la realizzazione di attrezzature finalizzate alla fruizione collettiva dei luoghi (con parcheggi, bus navetta, percorsi pedonali o ciclabili, attrezzature per la sosta e servizi di ristoro o didattico-divulgativi);

b) il miglioramento della sicurezza e dell’immagine della viabilità urbana, con risoluzioni ed interventi finalizzati a risolvere o ridurre il conflitto tra veicoli e pedoni e proteggere adeguatamente gli utenti più deboli (pedoni e ciclisti);

c) la creazione di percorsi pedonali (i vecchi ed i nuovi sentieri) e/o ciclabili di collegamento tra le parti della città, con la formazione di attrezzature finalizzate alla fruizione collettiva dei luoghi (per la sosta, servizi di ristoro o didattico-divulgativi);

d) quanto altro gli operatori ed i soggetti titolari dell’attuazione degli interventi edificatori, d’intesa con l’Amministrazione Comunale ed in conformità agli indirizzi ed alle previsioni di PRGC, riterranno opportuno ed utile proporre e realizzare per migliorare la qualità della fruizione e della operatività delle attività insediate.

Tenuto conto che la valutazione specifica del plusvalore potrà e dovrà essere definita al momento della effettiva trasformazione urbanistica ed edilizia delle aree, la Variante strutturale al PRGC vigente potrà opportunamente ed utilmente definire criteri, metodi e quote minime di partecipazione che potranno riguardare tutte le aree di trasformazione edilizia ed urbanistica previste dalla variante.

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INDIRIZZI NORMATIVI SPECIFICI (richiamati integralmente dal Documento Programmatico della variante strutturale generale)

Sulla base di tali premesse ed indirizzi, alle aree di nuovo impianto ed agli interventi di ampliamento e ristrutturazione a destinazione turistico ricettiva la Variante di Piano, dovrà fare riferimento ed assegnare indici territoriali e fondiari in grado di assicurare una adeguata dotazione di aree a standard (con la loro attuazione in termini contestuali agli interventi edificatori) ed una corretta definizione di aree di compensazione ambientale.

Gli indici territoriali e la quantità di edificazione attribuita alle aree di trasformazione a destinazione turistico ricettiva potrebbero essere, in questo senso, composti di due quote:

- l’una, più rilevante e significativa, riferita alle superfici territoriali delle aree a specifica destinazione ed attuabile sulle stesse (per le aree Borromeo e villa Castelli questa potrà anche essere ripartita o spalmata sulle aree di specifica destinazione e sulle aree a standard da reperire a titolo di compensazione delle aree oggetto dell’intervento);

- l’altra, di minore entità, che dovrebbe comunque essere anch’essa trasferita nelle aree a specifica destinazione, potrebbe essere riferita alle aree di compensazione e valorizzazione paesistico ambientale, la cui partecipazione od acquisizione (e cessione gratuita al Comune), potrebbe essere requisito preliminare alla realizzazione degli interventi di trasformazione delle aree a specifica destinazione.

Tali aree di compensazione e valorizzazione paesistico ambientale sono finalizzate a:

- completare il sistema della passeggiata litoranea da villa Aminta a villa Pallavicino

- recuperare e attrezzare i percorsi pedonali storici dalle frazioni al lago;

- ricostruire una connessione pedonale sulla dorsale collinare dall’area Golf all’Alpinia.

- concorrere alla realizzazione delle connessioni ecologiche trasversali correlate alla rete idrica esistente (corridoi ecologici di collegamento biologico tra lago e collina).

Più specificamente la Variante strutturale generale al PRGC e la presente variante strutturale stralcio, per quanto di competenza, potrebbero prevedere di:

a) assumere per le sole destinazioni turistico ricettive indici di utilizzazione territoriale e fondiaria espressi in mq/mq di S.u.l.

b) attribuire alle aree di trasformazione edilizia ed urbanistica indici territoriali e fondiari differenziati in relazione alle diverse ubicazioni delle aree (vedi tabella allegata A.1): da indici di utilizzazione territoriale e fondiaria rispettivamente di 0,40 mq/mq e 0,60 mq/mq. per le aree più “esterne”; ad indici 0,60 mq/mq e 1,00 mq/mq per le aree “intermedie”; ad indici 0,75 mq/mq e 1,5 mq/mq. per le aree più centrali;

b) definire i relativi indici di utilizzazione territoriale quale risultante della sommatoria degli indici attribuiti dal Piano alle aree di trasformazione e degli

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indici assegnati alle aree di compensazione e valorizzazione paesaggistica e ambientale;

c) attribuire alle aree di compensazione e valorizzazione paesaggistica ed ambientale un indice territoriale indifferenziato e pari a 0,05 mq./mq., liberamente commerciabile;

d) stabilire un rapporto tra le aree di compensazione e valorizzazione paesaggistica ed ambientale e le aree di trasformazione in misura rispettivamente:

- del 60% per le aree di trasformazione con indice territoriale 0,40 mq/mq;

- del 100% per le aree di trasformazione con indice territoriale 0,6 mq/mq.

- del 140% per le aree di trasformazione con indice territoriale di 0,75 mq/mq.

e) acquisire gratuitamente al patrimonio comunale, attraverso l’applicazione degli indici di utilizzazione territoriale e fondiaria, le aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria nella misura, rispettivamente, del 33%, 40% e 50% della superficie territoriale di competenza dei volumi di nuova previsione nelle aree di trasformazione soggette a semplice permesso di costruire convenzionato od a Piano attuativo con indici territoriali 0,40 mq/mq, 0,60 mq/mq e 0,75 mq/mq.;

Le aree destinate a standard devono essere reperite nella misura del 100% della S.u.l.; di queste l’80% dovrebbe essere destinato a verde pubblico ed il 20% a parcheggio. La cessione del 33%, 40% e 50% assicura la possibilità di realizzare in sito solo quota parte delle aree a standard correlate all’insediamento.

A tutela delle condizioni ambientali esistenti ed al fine di evitare condizioni di congestionamento nella aree più centrali dell’abitato, il Piano prevede che in sito, con le aree a parcheggio privato di cui alla Legge 122/89, possano essere realizzati non più del 20% delle aree destinate a parcheggio pubblico. Le rimanenti aree potranno essere monetizzate con l’obiettivo di realizzazione di parcheggi di interscambio alle porte della città, con i seguenti criteri: aree con aree con aree con Ut 0,75 mq/mq Ut 0,60 mq/mq Ut 0,40 mq/mq

Incidenza dell’area 20% 18% 16% Costo di costruzione Sul. edificabile (1) €/mq €/mq €/mq

Valore monetizzazione area per mq.

0,75x20%x€/mq 0,60x18%x€/mq 0,40x16%x€/mq.

(1) Il costo di costruzione della Sul edificabile è definito dal Consiglio Comunale in sede di approvazione del bilancio. Orientativamente potrebbe essere definito nella misura del 65% del valore e, quindi, pari a (65% di 2.500,00/mq. =) € 1.625/mq. nelle aree con Ut 0,75 mq/mq e (65% di 2.300,00/mq. =) € 1.495,00 nelle aree con indice Ut 0,6 mq/mq e (65% di 2.100,00/mq. =) € 1.365,00 nelle aree con indice 0,4 mq/mq.

f) consentire, in situazioni particolari e per le sole aree centrali ed intermedie, caratterizzate da insediamenti di ristrutturazione ed ampliamento, ove non sia oggettivamente possibile il reperimento delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria previste dal Piano, la monetizzazione delle stesse con i seguenti criteri applicativi:

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f.1) l’indice di utilizzazione territoriale massimo non deve superare l’indice medio tra l’indice territoriale e l’indice fondiario:

Ut max per aree con Ut 0,75 mq/mq e Uf 1,5 mq/mq = 1,125 mq/mq.

Ut max per aree con Ut 0,60 mq/mq e Uf 1,0 mq/mq = 0,800 mq/mq.

f.2) l’indice di utilizzazione territoriale che può essere applicato in relazione a quote di cessione variabili da 0% al 50% per le aree con Ut 0,75 o da 0% al 40% per le aree con Ut 0,60, è definito, con interpolazione lineare, con la seguente formula:

per le aree con Ut 0,75 mq/mq e Uf 1,50 mq/mq: 0,75 + (0,375 : 50 x Q)

per le aree con Ut 0,60 mq/mq e Uf 1,00 mq/mq: 0,60 + (0,200 : 40 x Q)

dove per Q si intende la quota percentuale delle aree in cessione per opere di urbanizzazione primaria e secondaria

f.3) la monetizzazione delle aree è, conseguentemente, definita con riferimento ai seguenti parametri, :

aree con aree con Ut 0,75 mq/mq Ut 0,60 mq/mq

Indice Ut di progetto Ut Ut Incidenza dell’area 20% 18% Valore Sul. edificabile (1) €/mq €/mq Valore monetizzazione area per mq. Ut x 20% x €/mq Ut x 18% x €/mq

(1) Il valore della Sul edificabile è definito dal Consiglio Comunale in sede di approvazione del bilancio. Orientativamente potrebbe essere definito in € 2.500,00/mq. nelle aree con Ut 0,75 mq/mq e in € 2.300,00 nelle altre aree.

Oneri di urbanizzazione, monetizzazione delle aree e contributo commisurato al costo di costruzione potrebbero essere relativamente ridotti nel caso l’intervento venisse attuato, d’intesa con l’Amministrazione Comunale, la Soprintendenza e gli ordini Professionali, a mezzo di concorso di architettura.

Le aree in cessione dovranno essere individuate d’intesa con l’Amministrazione e l’Ufficio Tecnico Comunale; dovranno essere accessibili da viabilità pubblica ed avere caratteristiche dimensionali idonee alla destinazione prevista.

Le aree a parcheggio pubblico potranno essere realizzate nel sottosuolo o nella struttura del fabbricato; nel caso siano realizzate in superficie dovranno essere adeguatamente alberate ed assicurare una dotazione di posti auto nella misura di almeno un posto auto ogni 30 mq.

In alternativa alla acquisizione gratuita delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, in relazione a specifiche situazioni, l’Amministrazione comunale potrà richiedere, a mezzo di convenzione od atto d’obbligo unilaterale trascritto nei registri immobiliari, l’assoggettamento all’uso pubblico permanente.

In caso di inerzia o di indisponibilità delle proprietà delle aree di compensazione e valorizzazione paesaggistica ed ambientale alla loro cessione, l’Amministrazione comunale potrà valutare, al fine di assicurare la realizzazione delle opere previste dal Piano, l’opportunità di ammettere la monetizzazione,

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sulla base del principio di equivalenza del valore immobiliare di mercato rispetto alla edificabilità assegnata e di potere procedere, con esproprio, anche attraverso la costituzione del comparto od a norma dell’art. 27 della Legge 1 agosto 2002 n. 166.

Con provvedimento separato il Comune potrà determinare, le modalità della monetizzazione nonché i criteri specifici per l’applicazione del principio dell’equivalenza economica di cui sopra.

Con l’adozione del criterio proposto per la monetizzazione delle aree a standard, la monetizzazione delle aree di compensazione ambientale, tenuto conto delle relative destinazioni in atto e della specifica ubicazione, potrebbe essere definita in:

Indice Ut 0,05 Incidenza dell’area 10% Valore Sul. edificabile (1) €/mq Valore monetizzazione area per mq. 0,05 x 10% x €/mq

(1) Il valore della Sul edificabile potrebbe essere definito dal Consiglio Comunale in sede di approvazione del bilancio. Ove potesse essere definito in € 2.000,00/mq la monetizzazione sarebbe pari a € 10,00/mq.

Per gli interventi di completamento nelle aree centrali potrebbero essere confermati gli indici di altezza massima e rapporto di copertura con una superficie permeabile del 30%.

Alle aree lungolago centrali di nuovo impianto o di ristrutturazione dell’esistente (villa Castelli, cantiere Taroni, Area Borromeo a Carciano) potrebbero essere riconosciuti:

- Altezza massima 11,00 (con tre piani abitabili) e comunque tale da assicurare il rispetto del “diritto di veduta” o vincolo panoramico per la generalità degli edifici retrostanti e compresi nell’area delimitata da angoli di 15° all’esterno della sagoma del fabbricato in progetto (l’altezza massima va commisurata al davanzale delle finestre del piano abitabile più basso dei fabbricati esistenti)

- Rapporto di copertura 35-40%

- Superfici permeabile 30% della superficie fondiaria.

All’intera area di recupero (Rosmini) potrebbe essere assegnato un indice territoriale di 0,20 mq/mq con un indice fondiario di 0,25 mq/mq (con la cessione, quindi, del 20% delle S.t).

Per gli interventi di modifica delle destinazioni d’uso da ricettivo a residenziale, la variante dovrebbe esclusivamente confermare le volumetrie esistenti, classificando le rispettive aree fra quelle a destinazione residenziale a capacità insediativa invariata.

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ESTRATTO DAL DOCUMENTO TECNICO PRELIMINARE DI V.A.S DELLA VARIANTE STRUTTURALE GENERALE E PRIMA INDIVIDUAZIONE DEGLI IMPATTI CORRELATI ALL’ATTUAZIONE DELLA VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO.

Data la puntuale individuazione degli interventi della presente Variante Strutturale stralcio, con la presente nota viene effettuata una prima individuazione degli impatti sulle diverse matrici ambientali coinvolte, in relazione alla sola fascia lago e al capoluogo.

La valutazione preliminare degli impatti connessi alle specifiche azioni della Variante è stata sintetizzata secondo i seguenti giudizi:

Impatti positivi

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Impatti moderatamente negativi

Impatti negativi

AREE COLLINARI ED AGRICOLE ATMOSFERA

Da una prima analisi delle azioni che la Variante Strutturale in oggetto intende attuare, si ritiene che in tale fascia di territorio l’unico interventi responsabile di un qualche impatto, sulla matrice atmosfera possa essere riconducibile a : Per il sistema ambientale :

Localizzazione e recupero del sistema di sentieri e percorsi pedonali storici nord – sud tra nuclei frazionali e lago: l’obiettivo di favorire una maggiore fruizione del sistema naturalistico ed ambientale con il recupero dei tracciati dei sentieri storici determina un impatto generalmente positivo sulla componente aria, dal momento che va ad incentivare forme di mobilità lenta (ciclo pedonale) a scapito del muoversi in auto. AMBIENTE IDRICO – NATURA E BIODIVERSITA’ - PAESAGGIO

L’attuazione della variante in oggetto, da valutazioni preliminari, può determinare degli impatti sulla matrice “acqua” nell’ambito collinare sostanzialmente positivi per il sistema ambientale con:

Recupero e salvaguardia dei corridoi ecologici dei corsi d’acqua di collegamento biologico tra lago e collina; tali interventi, con la preservazione dall’edificazione e dall’artificializzazione degli alvei, possono contribuire ad un miglioramento della qualità degli ambienti fluviali e della risorsa idrica e possono comportare impatti favorevoli anche a sostegno della sicurezza idraulica, riducendo a monte della zona urbanizzata la velocità dell’acqua.

FASCIA LAGO E CAPOLUOGO

ATMOSFERA

Se attualmente la situazione del traffico sul lungo lago e sul capoluogo si presenta caotica, a causa sia delle strade strette del capoluogo storico, sia della scarsa dotazione di parcheggi, con gli interventi della Variante tale problematica dovrebbe iniziare un percorso di rientro.

Allo stato di fatto non ci sono assi preferenziali di penetrazione a Stresa, ma il traffico si riversa su tutta la fascia lago ed il capoluogo attraverso il fitto intrico di strade. Situazione che sicuramente è anche causata dall’attuale conformazione

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del sistema dei parcheggi, che vede aree di sosta disseminate in tutto il capoluogo.

La percorribilità risulta pertanto molto lenta e caratterizzata dalla formazione di frequenti code.

In tale contesto e nella prospettiva di attuazione della variante strutturale generale, gli interventi proposti dalla presente Variante stralcio si ritiene apportino complessivamente miglioramenti significativi, con una conseguente riduzione dei livelli di emissioni correlate ai gas di scarico che interessano il centro abitato.

In particolare le due azioni della Variante che si ritiene possano determinare un impatto positivo o moderatamente negativo, sulla matrice atmosfera sono:

Per il sistema insediativo:

- la trasformazione a prevalente destinazione residenziale del l’area e del fabbricato attualmente destinato a scuola alberghiera

- Realizzazione una nuova attività alberghiera con interventi di nuova costruzione, trasformazione ed ampliamento di volumi esistenti;

SUOLO

- L’azione della Variante al PRGC che interessa la matrice del suolo è relativa alla sola realizzazione di nuova attività alberghiera che comporta per lo più impatti relativi al consumo di suolo. Sono da citare anche possibili impatti relativi all’inserimento di opere interrate nell’ambito urbano, che devono prevedere opportuni approfondimenti tecnici in sede progettuale per evitare fenomeni di instabilità strutturale negli edifici limitrofi.

AMBIENTE IDRICO

Le azioni che possono comportare impatti sull’ambiente idrico sono:

Per il sistema ambientale

- Recupero e salvaguardia dei corridoi ecologici dei corsi d’acqua di collegamento biologico tra lago e collina, da preservare dall’edificazione e dall’artificializzazione degli alvei;

Per il sistema insediativo

- Realizzazione una nuova attività alberghiera con interventi di nuova costruzione, trasformazione ed ampliamento di volumi esistenti.

Si tratta di azione che può riassumersi in tre tipologie di impatti:

- aumento della superficie impermeabilizzata con incremento della velocità e della portata di deflusso;

- aumento degli utenti del Servizio Idrico Integrato, con conseguente aumento del consumo di acqua potabile e dei reflui fognari da trattare;

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- realizzazione di opere interrate che possono condizionare le dinamiche di falda;

Per quanto riguarda l’aumento di superficie impermeabilizzata, gli effetti riguardano maggiori velocità del deflusso di acque meteoriche con possibili criticità in corrispondenza di punti critici nella rete di smaltimento. Va puntualizzato però che l’intervento in questione interessa aree prossime al corpo ricettore (Lago Maggiore) e le possibili problematiche sui deflussi riguarderebbero solo l’ultimo breve tratto del sistema di smaltimento delle acque meteoriche nel caso in cui non sia adeguatamente dimensionato.

L’impatto derivante dall’aumento delle utenze del Servizio Idrico Integrato può avere più o meno rilevanza a seconda della capacità degli attuali sistemi acquedottistici e fognario-depurativi di far fronte a tale aumento. Indicativamente, l’aumento previsto di 100 residenti e di 278 posti letto, comporterebbe un incremento della domanda idrica di circa 95 mc/d e dei reflui da trattare di circa 380 AE.

L’inserimento di opere e box interrati può invece condizionare i livelli e il deflusso delle acque di falda, impatti che vanno opportunamente valutati in sede di progettazione puntuale.

NATURA E BIODIVERISTA’

Per quanto riguarda le azioni previste in ambito costiero e urbano, esse incidono relativamente in quanto insistono su un’area già compromessa dal punto di vista ecologico per l’alta antropizzazione. Sebbene l’aumento della ricettività e delle residenze può comportare un aumento del traffico nel territorio comunale con indiretto impatto negativo sulla tematica della biodiversità, nell’ambito urbano e sul lungo lago tale impatto è da ritenersi trascurabile.

L’impatto in prossimità delle “porte di interscambio” è stato valutato e considerato nell’ambito della variante strutturale generale.

Va segnalata anche, nel caso l’intervento della variante potesse partecipare pro quota alla sua realizzazione, la previsione del completamento del sistema litonareo del verde, dei parchi e dei giardini pubblici in connessione con l’estensione del percorso a lago da Villa Pallavicino e Villa Aminta che può risultare favorevole per le connessioni ecologiche, in quest’area ad alta antropizzazione.

PAESAGGIO E PATRIMONIO CULTURALE

Le azioni previste dalla Variante stralcio al PRGC possono avere impatti sulla matrice paesaggistica intesa come “territorio espressivo di identità, il cui carattere deriva dall’azione di fattori naturali, umani e dalle loro interrelazioni”.

Alcune di queste azioni possono essere considerate a priori ad impatto favorevole sul paesaggio, ed in particolare le seguenti:

- estensione della passeggiata sul lungo lago;

- recupero dei percorsi storici dalle frazioni al lago.

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- Per quanto riguarda le azioni edilizie previste nell’ambito urbanistico del lungolago, esse non possono essere valutate in modo generale in quanto a seconda degli aspetti progettuali di ciascun intervento possono assumere connotazioni positive o negative nella realtà paesaggistica in cui si vanno ad inserirsi. Va sottolineato però, a garanzia della relativa qualità insediativa, come l’intervento di nuova costruzione ed ampliamento della nuova struttura alberghiera sia assoggettato alla approvazione da parte della Soprintendenza per i beni Architettonici e Paesaggistici del Piemonte.

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ALLEGATI AL DOCUMENTO PROGRAMMATICO

- Estratto di PRGC vigente con la individuazione degli ambiti di trasformazione e

del percorso pedonale storico L1

- Bozza delle “Scheda normativa di prescrizione specifica e di indirizzo progettuale dell’intervento della variante stralcio n. 172 - SIAV srl”.

- Tabella A1 della variante strutturale generale con evidenziato con contorno rosso l’intervento 172 oggetto della presente variante stralcio;

- Tabella A1 della variante strutturale stralcio con la indicazione del solo intervento 172;