urbanistica, real estate & centri commerciali

AFFITTI 140In lieve diminuzione l’andamento dei canoni “prime” nel 4° trimestre 2010

Centri commerciali/Ricerche & analisi

Mario Taccini, Chairman di Sincron Inova

Sincron Inovastudia i bacini d’utenza e valuta la correttezza delle location 134

INVESTIMENTI 138Diminuisce il peso dell’Italia sul totale degli investimenti a destinazione retail in Europa

CENTRI COMMERCIALI 143La variazione annuale FootFall è in lieve calo (-0,3%) nel 2010. Il 2° semestre è andato meglio del primo

LEGISLAZIONE 137L’Antitrust ha avviato un’indagine sull’intero settore della Gd

134 MARK UP marzo_2011tutte le ricerche 2002-2010 su: www.markup.it

Urbanistica, real estate & cci

Lasciato il testimone ad Ales-sandro Mazzanti (da novem-

bre 2010 neo amministrato-re delegato di Cbre-Espansione Commerciale), Mario Taccini può ora dedicarsi con tranquil-lità e passione all’altro versan-te storico della sua lunga espe-rienza di navigatore nelle acque

non sempre tranquille (eufe-mismo) del retail real estate: le analisi di mercato a tutto cam-po. Sincron Inova, società spe-cializzata nell’indagine quanti-tativa e qualitativa degli ambi-ti distributivi e socio-demogra-fici localizzati (bacini d’utenza specifici) è nata trentuno anni fa, prima di Espansione Com-merciale, fondata da Taccini nel 1986. Nel 2008 Espansione Commer-ciale è entrata nel portafoglio di CB Richard Ellis, multinazio-nale della consulenza immobi-liare, attiva anche nella valuta-

zione dei centri commerciali. E ai fini di un assessment obietti-vo, Sincron Inova dà un contri-buto non irrilevante, se si con-sidera l’importanza di conosce-re con precisione come si colloca uno shopping centre nell’intor-no competitivo e socio/economi-co, segmentato per fasce isocro-ne e/o bacini sovrapposti. Dott. Taccini, studiare bene un bacino d’utenza nelle sue molteplici sfaccettature do-vrebbe essere una condicio sine qua non per qualunque società di sviluppo e investi-mento che si rispetti. Approvo l’uso del condiziona-le. Lo studio dei bacini d’uten-za dovrà, comunque, diventa-re un passaggio obbligato per chiunque promuova o decida di acquistare un cespite immo-biliare complesso a destinazio-ne retail, sia esso shopping cen-tre, parco commerciale o fac-tory outlet centre. Non è stato sempre così, soprattutto negli ultimi anni. Ho visto clamoro-si errori di location e d’imposta-zione strutturale e commercia-le anche in regioni italiane, co-me quelle settentrionali, dove la distribuzione moderna è mol-to sviluppata.La scelta della giusta posizio-ne - ingrediente fondamenta-le per il successo di un centro - non garantisce, però, a prio-ri che il contorno urbanistico e commerciale e il profilo so-ciale ed economico della po-polazione rimangano gli stes-si.

Sincron Inova esegue anche in-dagini campionarie per appro-fondire la conoscenza dei clien-ti e dei potenziali consumatori non acquirenti. Vorrei però far notare che l’adattabilità di uno shopping centre ai cambiamen-ti sociali e urbanistici nel qua-le si colloca è un fattore legato alla flessibilità delle sue poli-tiche commerciali e di marke-ting. Quantificare e confronta-re i bacini assoluti e sovrappo-sti di ciascun centro o di ogni specifico negozio/insegna re-sta un’operazione fondamenta-le su cui poi procedere con ana-lisi e approfondimenti più det-tagliati. Mi permette di ampliare i confini tematici dell’intervi-sta? Ho capito. Vuole sapere come so-no cambiate le cose sul mercato negli ultimi tre anni…Esatto... Il 2009 e il 2010 sono stati gli an-ni del redde rationem: gli effet-

ti della crisi importata dagli Usa hanno accelerato un processo di catarsi del mercato, non ancora finito, e che non è escluso riser-vi altre amare sorprese. La crisi del settore non è però del tutto imputabile a cause esterne. Da molto tempo il mercato dei cen-tri commerciali incubava il ger-me di una possibile crisi.Qual era questo germe?La prevalenza d’interessi diver-si rispetto a quelli che dovreb-bero governare correttamente il settore. Allude alla speculazione fi-nanziaria?Se vuole chiamarla così. Prefe-rirei metterla in questi termini: interessi di natura economico-finanziaria hanno orientato gli obiettivi di risultato sul breve termine, senza conciliarsi con le esigenze di un investimen-to commerciale che deve presu-mersi finalizzato a un ritorno su un arco temporale di medio/lungo periodo.

Roberto Pacifico

1. Utilità e valore strategico delle analisi e delle ricerche di mercato ante e post apertura

2. Il mercato negli ultimi tre anni: che cosa è successo e qual è la situazione attuale

Sincron Inova,valuta gli insediamenti commerciali su basi econometriche e demografiche

Mario Taccini, chairman di Sincron Inova

Virtualmarket non è solo geo-marketingVirtualmarket è uno strumento che permette sofisticate elaborazioni, simulazioni e stime, come:• analisi sovrapposizione con i concorrenti• analisi rischio di cannibalizzazione tra più esercizi della stes-

sa insegna• individuazione della best location nella stessa area geografica• stima fatturato di un nuovo esercizio, applicando curve gravi-

tazionali con parametri scelti direttamente dell’utente• correlazioni tra dati sulla clientela, raccolti in uno o più punti

di vendita (es. fidelity card), e dati del mercato sempre con ri-ferimento a un ambito locale.

135marzo_2011 MARK UP tutte le ricerche 2002-2010 su: www.markup.it

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Questa logica ha riguardato tutti i principali attori della filiera? Senza dubbio. I promotori han-no accentuato troppo il ren-dimento: più elevato il livel-lo degli affitti, più alto il valo-re del centro, da vendersi subi-to, in molti casi anche prima dell’apertura (cioè sulla carta). Il promotore cercava di ottene-re gli affitti più alti possibili, in attesa che arrivasse l’investito-re straniero pronto ad acquisire - spesso a scatola chiusa - il cen-tro commerciale, magari prima che fosse costruito, pagandolo una quantità di denaro rappor-tata al monte canoni. Questa è stata la regola fino a ieri. Una regola valida ancora oggi?Il centro commerciale è spes-so concepito e trattato alla stre-gua di un prodotto finanziario; e la finanza ragiona sul breve periodo. Un centro commercia-le sarebbe, in realtà, un prodot-to da pensare nel medio e lungo termine. Questa diversa visio-ne determina evidenti distor-sioni che possono produrre ri-sultati devastanti. I prezzi d’ac-quisto, soprattutto negli ulti-mi tempi, sono saliti anche per-ché si è registrata una riduzio-ne importante dei tassi di ren-dimento attesi da investitori ul-traliquidi e iperfinanziati in un contesto competitivo dei più af-follati. La presenza sul merca-to di promotori poco professio-nali - che hanno scoperto quan-to può rendere un centro com-merciale e sono riusciti a otte-nere un’opzione su un terreno e un’autorizzazione - non ha fat-to altro che esaltare queste di-storsioni.Fra le società d’investimento si è riscontrata poi l’incapacità di valutare la congruità tra livel-li d’affitto e prezzo. Anche i te-nant non sono esenti da criti-che: spesso non sono riusciti a misurare preventivamente le performance dei punti di ven-dita, un errore accompagna-to dalla paura di perdere un’op-portunità a favore dei concor-renti, e dalla convinzione che,

nel caso di performance inade-guate, l’affitto sarebbe stato, poi e comunque, scontato dai proprietari.Il che è avvenuto; o no?In parte. E non sempre nel ca-so di centri commerciali “pri-me” che già avevano raggiunto livelli di canone piuttosto alti. Schematizzando, si valuta che in Europa il costo dell’affitto sul conto economico non dovrebbe superare il 10-12%. Vuol dire che se pago 100 euro d’affitto devo fatturare 1.000 euro al mq. Sto parlando di affitto minimo ga-rantito. Ovviamente caratteri-stiche della location, dimensio-ne del punto di vendita e catego-ria merceologica influiscono su tale computo. In molti casi i pa-rametri adottati non potevano invece essere sostenibili.A proposito di tenant, il tas-so d’avvicendamento sta au-mentando?Sì. Uno dei motivi è che gli af-fitti pesano sempre di più sui conti economici dei commer-cianti, i quali non sono sempre in grado di valutare preventiva-mente quanto fatturerà lo spa-zio affittato. Se non si riescono a fare previsioni sui ricavi, è fa-cile sbagliare. E quando l’affit-to supera una certa soglia, si ac-cende la spia rossa.L’interesse delle catene este-re per il mercato italiano po-trebbe rappresentare un de-terrente per scoraggiare i te-

nant da ulteriori richieste?Bisogna vedere quanto è inte-ressante per alcuni di questi re-tailer svilupparsi su larga scala in un mercato così frammenta-to e particolare come quello ita-liano. Le insegne che lei ha ci-tato sono in linea con il posi-zionamento dei centri commer-ciali italiani di medie e gran-di dimensioni. Ma per alcune catene può essere più strategi-co aprire al massimo uno o due flagship store: le difficoltà per entrare in Italia con progetti ad ampio raggio sono ancora tali da scoraggiare iniziative su lar-ga scala.La crisi dell’ipermercato sem-bra aver posto un serio pun-to interrogativo sul concet-to tipicamente francese del-lo shopping centre iper-cen-trico. Quali sono le soluzioni alternative?Una potrebbe essere l’ingres-so dei grandi magazzini come magneti al posto delle superfici alimentari, soprattutto in con-testi urbani. Anche perché la crisi dell’ipermercato deriva da due fattori principali: il cam-biamento nelle abitudini d’ac-quisto degli italiani che preferi-scono le piccole e medie super-fici di vicinato e prossimità, e lo sviluppo degli specialisti nel non alimentare.Mi scusi, ma mi sembra ar-duo immaginare un grande magazzino alla El Corte Ing-

lès sostituire un ipermerca-to. Soprattutto in centri com-merciali dove abbigliamento e articoli per la persona rap-presentano già mediamente il 60-70% dell’offerta…Dalle nostre ricerche l’ipermer-cato rappresenta ormai il secon-do motivo di visita di un cen-tro commerciale (il primo risie-de nell’offerta dei negozi nella galleria). Il passaggio da un mo-dello ipermercato-centrico a un concetto più orientato sulla ca-pacità attrattiva di altri magne-ti è dunque già in atto. Anche se è ancora radicata l’abitudine a frequentare i centri commer-ciali in primis per fare la spesa alimentare, soprattutto in al-cuni specifici bacini d’utenza. En passant, è noto che El Corte Inglès è interessato all’Italia, a partire da una location sita nel-la Grande Milano (il riferimen-to è all’ex area Falck di Sesto San Giovanni ndr). Anche se i lacci e laccioli burocratico-ammini-strativi non agevolano certo chi intenda investire nel Belpaese. Ma questa è un’altra storia. Certe logiche tipiche del mer-cato immobiliare prima del-la crisi si possono trasferire ai factory outlet centre? È un settore che attrae parecchio interesse, visto l’appeal eser-citato sui consumatori.Intanto alcuni factory out-let centre rischiano di risulta-re una versione camuffata dei centri commerciali: seppure con una maggiore attrattività e differenti modalità di fruizione da parte dell’utenza. Nel com-plesso è un settore interessan-te, ma le soglie di saturazione del mercato sono molto più bas-se di quelle che caratterizzano i centri commerciali. In Italia non c’è molto spazio residuo. A fronte di circa 1.000 centri com-merciali al dettaglio ci saranno alla fine una quarantina di Foc compresi i progetti in via di svi-luppo nei prossimi 24 mesi. E farei attenzione alla canni-balizzazione, già riscontrata nei contesti a maggiore densità d’offerta… n

CoSA fA SInCron InoVA• Analisi micro di una specifica localizzazione territoriale per

quantificare le condizioni nelle quali s’inserisce un punto di vendita o una struttura commerciale più complessa

• Simulazioni e stime• Studi di fattibilità di aggregati commerciali complessi• Analisi macro rivolte soprattutto alle imprese che devono de-

cidere o rivedere le strategie d’ingresso e sviluppo in un merca-to: es. com’è la mappa della distribuzione di articoli sportivi in Italia? Chi sono i leader? Quanti consumatori possiamo raggiungere con la nostra attuale rete di vendita in Campania?

• Indagini campionarie: es. cosa pensano i consumatori del nostro ne-gozio o centro commerciale? Perché alcuni non lo frequentano più? Che cosa pensano dei nostri concorrenti?