Valutare la sostenibilità (Italian)

8/16/2019 Valutare la sostenibilità (Italian)

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Co-finanziato da Intelligent Energy Europeprogramme of the European Union

Giugno 2016

LA SOSTENIBILITÀ

VALUTARE


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Creare report di valutazione di

Prevenire gli errori ed evitare lamanipolazione dei prezzi dei be

Risparmiare tempo e costi attraapprofondita conoscenza di adedi informazione.

Migliorare la competitività ed a

capacità consulenziali.

PERMETTERÀ DI

LA PARTECIPAZIONE AL CORSO


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Aiuterà a riconoscere l'impattosostenibilità su un più ampio mimmobiliare ed il ruolo cruciale immobiliari all’interno della tras

del mercato.Aiuterà ad ottenere una compresull’importanza degli edifici in rcambiamento climatico ed ai tae sull’importanza della gestione

i clienti.

INOLTRE IL CORSO


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Fornirà una serie di benefici edderivanti dall’efficienza energeedifici sostenibili per permettei casi studio ai clienti.

Fornirà una panoramica delle coguida legate alla sostenibilità, srequisiti per i valutatori immobrispettivi approcci per integrarsull’efficienza energetica/sost

nelle valutazioni.

INOLTRE IL CORSO


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Il corso è rivolto a valutatori imlivello intermedio di conoscenzal'impatto della sostenibilità sulldella proprietà.

I valutatori immobiliari possonocontesti potenzialmente molto grandi imprese o come singoli pe questo può avere un impatto

rispettivamente diverso sul liveapplicazione delle raccomandazdal corso nella loro pratica quotconversazioni con i clienti.

E’ IMPORTANTE SOTTOLINEARE CHE


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Ci possono essere variazioni a le locale nelle pratiche di valutazpotrebbero non coincidere nei d

Le valutazioni per le attività piùcon volumi di investimento più possono richiedere diversi apprapprofonditi rispetto a quelli de

Per le valutazioni ricorrenti per

aziendali, il processo di due diliche viene raccomandata come pformazione non è appropriato.

E’ IMPORTANTE SOTTOLINEARE CHE


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1. Introduzione2. Business Case3. Performance energetica4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologie

valutazione e nei report6. Conclusioni

INDICE


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Questa sezione fornirà i seguenti cont

• Panoramica sui temi principali del co• Ruolo dei valutatori immobiliari e de

valutazioni• Nuove sfide per i valutatori immobil• Considerazioni dei valutatori immob

temi dell’efficienza energetica e delsostenibilità

Obiettivi


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Alla fine di questa sezione sarà possibil

• Comprendere la responsabilità/il ruovalutatori immobiliari in relazione ai dell’efficienza energetica e della sost

Obiettivi


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Perchè i valutatoriimmobiliari sono

cruciali all’ internodella trasformazionedel mercato

• Le valutazioni sonoin quasi tutte le favita della proprietà

• I valutatori agisconinformation managmercati immobiliartrasparenti.

• Gli argomenti utiliz

negoziati tra le pardell’operazione sonbasati su consigli dvalutatori di entram


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I valutatori “nonmercato”, ma i suggerimenti, i

la natura e lo scloro servizi, infli risultati del meimmobiliare.

Perchè i valutatoriimmobiliari sono

cruciali all’ internodella trasformazionedel mercato


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• Si tratta di applicarquantitative e consqualitative a nuovecaratteristiche di v

migliorare l'efficiemercato fornendoginformazioni preci

• Valorizzare in modè un'opportunità e

minaccia per i valu

Valorizzare

sostenibilmente non èper soli geni!


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• La mancanza di una empirica e di un’adeinformazione sulle vcomparabili richiedel’applicazione di un gqualitativo per detemisura con cui le cadi sostenibilità impavalore.

•

I valutatori immobildecidere cosa rapprper loro un acquireninformato all’internlocale della proprietquestione.

Cosa significa per lapratica quotidiana?


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• Un giudizio qualitatnecessario in tutte valutazioni della madegli edifici in esamcaratteristiche di sonon fanno eccezion

• Per fornire un servvalutazione trasparvalutatori immobiliarichiesto di esprimeopinione sia sui benprogettazione sostesui rischi di una proconvenzionale.

Cosa significa per lapratica quotidiana?


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Le esistenti guide

sulla sostenibilità


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RICS Red Book (2014) “I mercati commerciali divsensibili al tema sostenibpoter iniziare ad integrarvalore tradizionale, sia in preferenze degli occupan

di comportamento dell’acqAi valutatori è quindi c

“[…] valutare la misura inrisponde attualmente ai csostenibilità e arrivare adconsapevolezza sulle probquesto impatto sul valoreun acquirente ben informdovrebbe tenerne conto pprendere una decisionecome per il prezzo d’offer

Sostenibilità come

driver di valorepotenziale e fattore

di rischio!

Fonte : Royal Institution of Chartered SurveyorsRICS Valuation – Professional Standards January

Practice Statement 4, p. 59


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1. Introduzione

2. Business Case3. Performance energetica4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologi


INDICE


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Obiettivi


• Riconoscimento del ruolo e dell’impodegli edifici

• Dati sugli obiettivi energetici e climloro potenziale impatto sul settore e

• Opportunità e benefici degli edificisostenibili/energeticamente efficie


19/104

Alla fine di questa sezione sarà possib

• Comprendere l’importanza di questiper le pratiche giornaliere di valutaz

• Spiegare l’importanza della sostenibclienti

Obiettivi


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Un contesto(mercato)in evoluzione…

Cambiamento climatallagamento, condiziclimatiche estreme,

Rischi ambientali:

inquinamento dell’are del suolo

Scarsità delle risorsefonti energetiche, temateriali

Crescente consapevoambientale da parte consumatori ed utencambiamento dei sisvalore


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... così come ilbusiness dei clienti …

Fattori d’influenza:

Politiche di CorporaResponsibility (CSR

Obblighi di fornire sostenibilità

Strategie di investi

proprietà sostenibi


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Perchè migliorare laprestazione

energetica deinostri edifici èimportante

Secondo le IPCC, gli edresponsabili del:

~ 32 % dell’utilizzo totfinale globale!

~ 19 % delle emissionilegate all’utiliz

~ 33 % delle emission

Senza un’inversione di marcia qu

raddoppiare entro il 2050!


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Politiche nazionali,

internazionali edeuropee per gli edifici•

Obiettivi sempre pclima e risparmio e

• Politica dell’UE conmiglioramento dellenergetica nel sett

• Direttive UE sulla penergetica degli edsull’efficienza ener

Livello Internazionale


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Il miglioramento di

una sola lettera nelrating EPCpuò fare la differenza!

Fonte: Bio IntelligenIEEP, 2013, Energy buildings and their and rents in selecteprepared for EuEnergy), p. 15.


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• In Svizzera, sostenibefficienza energeticdiventando priorità nedilizio.

• Si prevede che in fut

i correnti prezzi-preedifici sostenibili div‘‘brown discounts’’ super il patrimonio ediconvenzionale!

Esempio: Le differenzeper gli appartamenti svMINERGIEGestione del rischio

e attività future:da green premiums abrown discounts


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Fonte: Salvi, et. al, 2010, Der MinCenter for Corporate Respons

Universität Zürich

Gestione del rischio

e attività future:da green premiums abrown discounts

Esempio: Le differenzeper gli appartamenti svMINERGIE


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La sostenibilitàcome criterio di

valutazione delrischio di credito

Esempio: TEGoVA‘sProperty and Marke

4 classi di criteri:• Mercato (naziona• Ubicazione• Qualità del flusso

proprietà• Proprietà

Classe di sotto-crite

• Architettura/tip• Allestimento• Condizione strutt• Tracciabilità• Sostenibilità ecol• Profittabilità del


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La prestazione energetica degli edificsta già influenzando le condizioni fina


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Opzione 1 la carota

Una maggiore quantità diprestito ipotecario e tassi di

interesse favorevoli peredifici a basso tenore di

carbonio e ad alta efficienzaenergetica

Minori quantiprestito ipotec

tassi di intersfavorevoli per e

alte emissionon efficie

Opzioneil baston


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1. Introduzione2. Business Case

3.Performance energetic4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologi


INDICE


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Obiettivi


•

Tipico consumo energetico per edifiresidenziali ed uffici

• Strumenti di base per comprendereperformance energetica degli edific

• Elementi chiave dei certificati di perenergetica (EPC)


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Alla fine di questa sezione sarà possib

•

Leggere e capire gli EPC

• Considerare le caratteristiche energmomento delle visite in loco/ispezio

Obiettivi


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Perchè unfocus sull’energia?

• Il consumo/domanda dle emissioni associateelementi di sostenibili“tangibili” (misurabile

• Una più consistente bevidenza empirica è di• Grazie all’introduzione

dati energetici sono pfacilmente disponibili

• La consapevolezza dei

superiore rispetto a qaltre caratteristiche dsostenibilità

• La prestazione energedirettamente collegatoperativi


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Abitazione per singola famigliaed edificio adibito a uffici in

Polonia

72%

15%

6%

2%

5%

[PERCENTAG

E]

[PERCENTA

E]

[PERCENTAG

E]

[PERCENTAG

E]

[PERCENTAG

E]

Esempi di utilizzo tipicodi energia negli edifici


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Quali sono i fattorichiave che influenzanola prestazioneenergetica dell’edificio

Data e tipo di costru

Ermeticità dell’aria

Livello di isolamento

pareti)Heating Ventilation Conditioning (HVAC

Sistema di acqua ca

Comportamento del

Gestioneestione/codell’edificio

Fonti rinnovabili


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Performance energetica:

cosa considerare

Data e tipo di costruIsolamento del tettoCondizioni dell’involu

dell’edificio?• Esterno? • Interno? • Danni visibili? • Segni d’umidità?

Tipo, data d’installazdelle finestre? Tipo di sistema di om(se presente)?

Tipo e data d’install


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Tipo e data d install• Sistema di riscaldam• Fonte di riscaldamen

raffreddamento? • Sistema di illuminazi• Sistema di controllo Livello di conformitnormativa esistenteEPC?• Disponibile?•

Data?• Raccomandazioni?

Fonte di energia rin(solare, eolica, pomgeotermiche)?

Performance energetica:

cosa considerare


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La prestazioneenergetica di un

edificio può essereillustrata attraverso

• (EPC) Classi di efenergetica (A, B,

Esempi di Certificati dEnergetica da tut


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Grado di conformitàlegali (e.g. 20% al di sstandard minimi naz

Consumo/Domanda finale espresso in kW

Livello di consumo e

Parametri tecnici dedell’edificio e dei sis

La prestazioneenergetica di un

edificio può essereillustrata attraverso

Diff ll’ tili


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Differenze nell’utilizdell’edificio, sistemi

Difetti del modello didi calcolo

Qualità del processo

Clima reale

Tipo/intensità di util

Cambio delle tariffe la misura

Errori di misura

Perchè domandastimata e la reale

consumazione sonodifferenti?


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1. Introduzione2. Business Case3. Performance energetica

4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologi


INDICE

Obi tti i


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Obiettivi


•

Più ampio raggio d’informazione e rfonti

• Presentazione e Legenda delle fontid’informazione per soddisfare la ricmaggiori informazioni a disposizion

Obi tti i


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Alla fine di questa sessione sarà possib

•

Identificare ed estrapolare informazrilevanti sugli edifici da varie fonti

• Capire e valutare la qualità delle varid’ informazione

Obiettivi

“I valutatori sono invit


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Ulteriori obblighi

informativi per i valutatori immobiliari

I valutatori sono invitraccogliere dati affidasufficienti sulla sostetempi in cui questi sardisponibili future comanche se ciò non impacorrente.

Solo laddove l’evidenzalo supporti, le carattedi sostenibilità dovreb

essere definite in unrapporto sul valore.”

Fonte: RICS, 2013, Sustainability andcommercial property valuation, RICSProfessional guidance, global, RoyalInstitution of Chartered Surveyors,London, p. 5

Consumo energeticoOltre ai dati energetici


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Consumo energetico

Consumo d’acqua

Rischi per l’ambiente

Flessibilità ed adattadell’edificio

Accessibilità all’edifi

Comfort per l’utilizzadell’aria interna

Oltre ai dati energetici,per valutare la

sostenibilità ènecessario raccogliereinformazioni su

Checklist di sosteniblità RICS:


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C ec s d sos e b à CSIspezione & Investigazione

Relativamente all’edificio, qual è:

• La valutazione sulla performanceenergetica (se esiste)?

• La performance energetica (consumodi energia non rinnovabile durantel’utilizzo)?

• Emissione di carbone?

• Fonti di energia disponibili e/outilizzate?

• Servizi in relazione all’età, l’efficienzae l’aspettativa futura?

• Potenziale per l’utilizzo di energiarinnovabile?

• Possibili rischi verlocale attraverso leetc.?

• Consumo di acqua operazioni?

• Conservazione del

installazione di mipromuoverne un uefficiente?

• Impianti di riduzio(ad esempio separdei rifiuti per il ric

Ubicazione

Edificio

Documentazione

Considerazionisul luogo

Checklist di sosteniblità RICS:


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Ispezione & Investigazione

Relativamente all’edificio, qual è:

Ubicazione

Edificio

Documentazione

Considerazionisul luogo

• Possibile resilienza alle conseguenzedei cambiamenti climatici (adesempio danni provocati dalmaltempo, mantenenimentodell'usabilità dopo un cambiamento ditemperatura)?

•

Accessibilità senza barriere nel eall'interno dell'edificio (ad esempio,per gli utenti disabili)?

• Sicurezza in condiz(come il fuoco e la t

• Impatto sulla salutemateriali da costruspecifiche edilizie(luce/ventilazione

etc.)?• …

Certificati di prestazi


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Le principali fonti di

informazione per ilconsumo di energia

energetica (EPCs)

Certificato/etichetta

un edificio verde/sos(BREEAM/LEED, etc.)

Pianificazione delladocumentazione

Rapporti di Due Dilige

Ispezione/investigaz


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Bollette energetiche/annuali delle utilità

Informazioni dal gestimpianto

Accordi contraenti e

di prestazione energe

Le principali fonti di

informazione per ilconsumo di energia

“Nell'intraprendere le

T tt l di


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pil valutatore dovrebbechiedere ai propri cliedati(ad esempio sulla perfenergetica).

Se i clienti non sono invogliono) fornire i datquesto dovrebbe essecome un potenzialefattore di rischioaggiuntivo.”

Trattare la mancanza didati in possesso dei

clienti come unpotenziale fattore dirischio aggiuntivo


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1. Introduzione2. Business Case3. Performance energetica4. Fonti principali

5. Integrazione nelle meto

valutazione e nei repor6. Conclusioni

INDICE

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D

Obiettivi


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•

Definizioni di valore e rispettivi appintegrare considerazioni di efficienzenergetica/sostenibilità nelle valuta

• Idoneità dei diversi metodi di valutarelativi input per l’integrazione di codi efficienza energetica/sostenibili

• Come adottare un approccio olisticodescrizione degli edifici all’interno ddi valutazione

Obiettivi

Obiettivi



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Alla fine di questa sessione sarà possib

•

Compilare un’ampia lista di caratterattributi di rilevante valore per gli e

• Comprendere come tradurre informdisponibili in specifici parametri divalutazione/input

• Preparare report di valutazione dimaggiore qualità

Obiettivi

Per le valutazioni che si b



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Valutazioni sul

valore di mercato

Per le valutazioni che si bdi mercato, i parametri/ivalutazione devono deriv

Se le caratteristiche di soidentificate e riconosciutun impatto sul valore, essessere integrate nei calco

misura in cui un acquireninformato le voglia prendconsiderazione, come eviun’analisi del mercato.

Per le valutazioni che si bdell’investimento i param



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Valutazioni sul

valore dell’investimento(Worth)

dell investimento, i paramvalutazione sono specificinvestitore, cioè sono detriflettere le sue aspettat

L’entità dell’integrazionesostenibilità dipende da oinvestimento soggettivi (anche essere modellati da

di sostenibilità). Pertantoancora riflessi in valore dche possono influenzare idecisionale di un investitessere considerati e integ


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La prestazione energetica di unedificio può direttamente collegattraverso vari fattori di valore rilevanti!


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Caratteristiche disostenibilità di un edificiocollegate attraverso stime di valore

Caratteristiche di sostenibilità di un edificio collegate attraverso stime di v



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Efficienzaenergetica

Costi operazionali e di mantenimento più bassi

Miglioramento della commerciabilità, minorrischio di posti vacanti e più alta stabilità dei

cash flow

Benefici di prevenzione delle perdite dellaproprietà e più basso rischio di interruzione del

business

Impatti ridottisull'ambiente

Ridotti costi di compensazione e rischio dicontenziosi causati da sindromi "Sick-Building"

Incremento difunzionalità,manutenzione,

durata e adattabilità

Più alto potenziale di crescita dell'affitto

Produttività dell'utilizzatore / dell'occupantee guadagni di salute

Facilità diconduzione dellamanutenzione,

attività di servizio ericiclo

Caratteristiche di sostenibilità dell'edificio (esempi)

E f f e t t i



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Impatto presunto dicredenziali di sostenibilitàsu variabili chiave di input divalutazione


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Sfida chiave:‘‘Traduzione’’ dell’energiacome singola caratteristica dellasostenibilità

Sfida chiave: ‘’Traduzione’’ dell’energia come singola caratteristica della sost



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Fonte: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz, Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Su

Superficie / cubatura

Isolamento termicodell'involucro dell'edificio

Fonte d'energia

Tipo ed entità del consumodi energie rinnovabili

Efficienza delriscaldamento e degli altri

accessori dell'edificio

…

F a t t o r i d e t e r m i n a n t i l ’ e f

f i c i e n z a e n e r g e t i c a

Rendita realizzabile

Costi per il riscaldamento

Consumo dienergia/emissioni di CO2

Rispetto dei requisiti legali

Certificati

Immagine/Commerciabilità

…

Caratteristiche dell'edificio

Costo delle componenti/

materiali dell'edificio

Approccio del reddito

Metodo delle venditecomparabili

Approccio del costo di

sostituzione

Rischio

Metodi di valutazione

PerformanceEnergetica

Aggiustamento di mercato

• A seconda del metodo di



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Metodi di

valutazione

bisogna tradurre la sostdiversi modi

• Differenti metodi di valudifferenti parametri in i

valutazione/‘’viti di aggvendite comparabili, coslivelli di svalutazione, et

• L’applicazione di differevalutazione è associata arequisiti/domande di in

Di conseguenza, ci sono didi ‘alimentare’ l’efficienzaconsiderazioni di sostenibdi valutazione!



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“Viti di aggiustamento”Metodi di vendita comparabili

“Viti di aggiustamento”: metodi di vendita comparabili



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Costi operazionali più bassi/più altiper il proprietario dell'edificioMinori/maggiori backlog dimantenimento relativi a standardenergetici

Vendite comparabili più elevate peredifici sostenibiliVendite comparabili più basse peredifici convenzionali

Somma forfettaria diaggiustamento dovuta adun'accetazione del mercato più alta/più bassa

Legenda:

… : attori di correzione (es. da aggiustare per differentpermessi dell'edificio, layout, condizioni, qualità energetica,

: Vendite comparabili osservate

: Peso delle vendite comparabili aggiustate

: Fattore di correzione del mercato (è applicato solo quandinfluenzante le circostanze non può essere considerato dentparametri di valutazione in ingresso)

Fonte: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Syapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Fpp. 644–676

Raccomandazioni

• Seguire il proprio apprtradizionale di analisi

bili i



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Raccomandazionipratiche per

analisi di venditecomparabili

comparabili, misurarel'ambito della ricerca eper coprire ulteriori/pfattori di valore rileva

• Verificare in che misuinformazioni sulle vencomparabili comprendl'efficienza energeticainformazioni legate al

• Contattare il proprio plocale/personale di dae richiedere ulteriori ilegate alla sostenibilit


Raccomandazioni


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• Determinare se le cardi sostenibilità e gli aqualità della proprietsotto, al di sopra o ugdel merca to locale.

• Valutare la posizioneproprietà nel mercatper quanto riguarda lcaratteristiche di sos

struttura. Questa valessere basata su entrquantitativi e profes



• Indagare la misura indeviazione dalla med


Raccomandazioni


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locale giustifica aggidati di vendita comp• Se i dati di vendita com

me rcato locale sono in

bisogna ricercare dati

al l’esterno d el proprio

i.e. m ercati comparab

proprio Paese).

•Sfruttare risorse addi

pubb l icazioni, casi stu

stam pa, etc.

•Considerare l’util izzo d

presentate in questo d

indir izzare i c l ienti e p

aggiustament i/correz

vendita com parabil i ed

valutazione in input co

vita uti le e i tassi di

obso lescenza/ammort




Raccomandazioni


71/104

• Cooperare con altri val

professionisti immobilmigliorare la base dellequantitative così comegiudizio qu al itativo sul

in r iferim ento a l l’effic

energ etica e ad altre c

di sostenibi l ità com e d

poten ziale e fattori di





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“Viti di aggiustamento”Metodo d’investimento

‘‘Viti di aggiustamento’’: Metodo d’investimento



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Cambiamenti nelle preferenze deglioperatori del mercatoQuota più bassa dei costioperazionali per gli inquilini

Facilità di conduzione della

manutenzione, attività di servizio ericicloCosti di riparazione più bassi

Cash flow più stabiliMigliore commerciabilitàPeriodi più brevi di posti vacantiImmagine/guadagni reputazionaliAltri fattori

Miglioramento della competitivitàAumento dei costi energetici"Promozione della sostenibilità“

Maggiore durata della vita utileeconomica

Maggiore rispetto verso unalegislazione ambientale sempre piùstringente

Legenda:

GI: Utile lordo da affittoOCT: Costi operativi nonri Tasso privo di rischiorp Premio di rischio

g Tasso di crescitad svalutazione(ri + rp - g + d) Rendit

Fonte: Lorenz, D. and LützkendorfValuation – Systematisation of exisfor future action, Journal of Properpp. 644–676

Raccomandazioni


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l’approccio al metodod’investimento

• Seguire lo stesso proces

fondamentale:

Valutare la posizione della pall’interno del mercato comriferimento alle caratteristsostenibilità della proprietàsue caratteristiche prestazconsumo, livello dei costi opdi comfort, etc.).

Raccomandazioni


75/104

• Chiedere ai propri clientaddizionali sulla proprietroutine di business.Queste includono:• Pianificazione del la d

registrazion i del l ’inve

• Certificati di prestaz

• Disponib i lità di

certificati/etichette

relative alla sostenibi

• Dichiarazioni annual i

costi di u ti lità

• Valor i d i consum o



•

Contattare i facility manasolitamente posseggono i dei valori di consumo e de(solitamente essi posseggRaccomandazioni


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(solitamente essi posseggsui posti vacanti e sui fattinquilini/tempi di ritenzio

• Chiedere agli agenti/brokse esistano differenze traenergeticamente efficienle loro controparti più conriferimento ai tassi di asstempi di commercializzazvendita.

• Indagare se esistano evidemercato locale (o in mercaper premi verdi/sostenib“brown” per quanto riguarendimenti di locazione.



• Qual è la struttura dei locazione nel vostro Pa

Raccomandazioni


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• Quali sono – nel caso –modalità di ripartizion

benefici dei retrofit dienergetica tra locatori

• In che modo il profilo dproprietà è comparabi

• La vostra scelta di preil tasso di crescita rappmodo appropriato il prrischio/opportunità de(particolarmente giudialle evidenze/motivazin questo corso)?



• Esistono segnali di evidmercati locali (o compaaccelerare l’obsolescenRaccomandazioni


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accelerare l obsolescenconvenzionali?

•

La vostra scelta circa isvalutazione per la prorestante durata della vriflette in modo approregolatorio di non confa legislazioni ambientasevere?

• Esiste una normativa ipianificata) dentro il vvieti ai proprietari degaffittarli se sono a scarendimento?



Raccomandazioni


79/104

• Quantificare il potenziammodernamento/risdovuto alla scarsa presenergetica (es. i costi ristrutturazione per i refficienza energetica edi energie rinnovabili).

• Considerare il potenziasolare utilizzata/gene

questo potrebbe includulteriori provenienti dcon tetti alimentati da





80/104

Approccio del costo di sostituzi

“Viti di aggiustamento”

“Viti di aggiustamento”: Approccio del costo di sostituzione



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Costi di sostituzione leggermentepiù altiMaggiore durata delle vita utile

Ridotti backlog di mantenimento

Miglioramento della funzionalitàAccessori tecnici speciali perl'edificio

Somma forfettaria diaggiustamento dovuta adun'accetazione del mercato più alta

Legenda:

RC: Costi di sostituzione

:

= Fattore di svalutazione dovuto all'età (s

D: svalutazione dovuta a danni, difetti, backlog di mantenim

OVC: Altro valore influenzante le circostanze (es. obsolescenobsolescenza ambientale, etc.)

LV: Valore del terreno

: Fattore di correzione del mercato (è applicato solo quandinfluenzante le circostanze non può essere considerato dentparametri di valutazione in ingresso)

Fonte: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Syapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & F644–676

Raccomandazioni• Investigare la misura i

data provider nazionalcostruzione possieda i


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l’approccio del costo disostituzione

costruzione possieda icosti di sostituzione peedifici sostenibili/eneefficienti così come pe

efficienza energetica erinnovabili. Richiederedati di costo.

• Considerare le analisi sdel costo come uno strappropriato per

comparare/confrontarinnovamento necessadifferenti forme di ob

Raccomandazioni


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• A condizione che le vosnazionali di svalutazionvita utile economica at

non riflettano edifici eefficienti/sostenibili, aaggiustamenti su base

• Se necessario, considerrealizzazione di un’analcosti/benefici per detedi efficienza energeticenergia rinnovabile.


l’approccio del costo disostituzione



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Discounted Cash Flow (DCF)“Viti di aggiustamento”

‘’Viti di aggiustamento’’: Discounted Cash Flow (DCF)



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Cambiamenti nelle preferenze deglioperatori del mercatoQuota più bassa dei costioperazionali per gli inquiliniAffitto verde

Facilità di conduzione dellamanutenzione, attività di servizio ericiclo

Migliore commerciabilitàPeriodi più brevi di posti vacanti

Minori spese permodernizzazione/rivitalizzazione

Rischi di proprietà più bassi (nonancora esplicitamente presi inconsiderazione nel modello dei cashflow della proprietà)

Cash flow più stabiliMigliore commerciabilitàRischio di vendite più bassoImmagine/guadagni reputazionaliPotenziale aumento degli affitti

Maggiore competitivitàCosti energetici in crescita"Promozione della sostenibilità“

Maggiore durata della vita utileeconomicaMaggior rispetto delle ambizioseleggi ambientale

Legenda:

n: Periodo in anni

GIe: Utile lordo

OETz: Costi operativi non a

ME: Spese di marketing

OE: Altre spese (es. modern

OI: Altro reddito (pubblicità

: Tasso di sconto: Utile lordo in anni n

: Spese operative nonin anni n

: Tasso privo di rischio

: Premio di rischio

g: Tasso di crescita

d: svalutazione( –)

( + − +): Valore termin

• Se si dispone di informaper modellare i flussi di Raccomandazioni


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pmetodo DCF fornisce l’opiù grande flessibilità) pconsiderazione un più am

rischi/benefici legati allattraverso aggiustamenvalutazione in input in m

• Effettuare analisi quantfinanziarie (e.g. Cost-BHealth/Productivity Ben

Life cycle costing) comeinformazione per la speaggiustamento dei paraDCF.

pratiche

per il DiscountedCash Flow (DCF)

• Considerare attentamedel tasso di capitalizzamomento che tutti i poRaccomandazioni


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benefici/rischi di lungdevono essere riflessi

• Provare ad indirizzare numero di spese/entraflow e non verso i tass(aumenta la trasparen

• Considerare di effettu

sensitività/simulazionper evitare l’impressiodi precisione oltretutt

pratiche

per il DiscountedCash Flow (DCF)



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Buone norme RICS peri rapporti di valutazione

Fornire:

• Una chiara descrizione delle c



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Buone norme RICS per

i rapporti di valutazione

• Una chiara descrizione delle csostenibilità della proprietà esono stati raccolti, che possoincludere elementi non direttconsiglio finale per il valore

• Una dichiarazione del parere rapporto tra i fattori di sostevalutazione che ne risulta, trasugli attuali benefici/rischi ccon queste caratteristiche dimancanza di rischi.

•

Una dichiarazione del parere potenziale impatto di questi per i valori relativi alla propritempo.

Fonte: Royal Institutions of Chartered Surveyors (Professional Standards January 2014 Valuation Pra

Ampie descrizionidell’edificio come

• Ubicazione e ambiemercato



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dell edificio comeparte di report di

valutazione di altaqualità

• Cash flow/qualità d

•

Caratteristiche fisiattributi

• Performance/caratqualità

La sostenibilità noqualcosa di aggiun

Come strutturare le informazioni sulla performance e le caratteristiche dell’edificio nei report di valutazione

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOG


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Descrizione dell'edificio A(volume e superfici)• Dimensione (m2) per zona di utilizzo• Volume (m3) e rapporto superficie/volume

(m2/m3)•

Superfici esterne ed orientamento (pareti,finestre) (m2) per tipo

• Superfici interne (m2) per tipo• Altezza del soffitto/locale• Dimensione/tipo di locali (e.g. ufficio open space,

ufficio cellulare)• Larghezza di porte e corridoi• Dimensione delle strutture/spazi sanitari relativa

all'accessibilità senza barriere• Rapporto tra superficie utilizzabile (effettiva) ed

area trafficata (comune)

Fonte di energia• Fonte di energia (fossile, rinnovabile) per il riscaldamento• Fonte di energia (altre)

Descrizione dell'edificio B(costruzione e prodotti)• Tipo di costruzione• Struttura portante e fondazione• Riserva portante• Tipo di pareti/involucri esterni• Tipo di finestre e vetri• Tipo di pareti interne• Materiali delle superfici esterne• Materiali delle superfici interne• Altri materiali e prodotti

Attrezzature tecniche• Sistemi di riscaldamento e raffrescamento

(HVAC - parte 1) inclusi riscaldamento eproduzione di acqua calda, generazione diraffrescamento

• Produzione energetica per uso interno e/o per

terze parti (e.g. FV, etc.)• Sistemi di ventilazione (HVAC - parte 2)• Sistema elettrico inclusa l'illuminazione• Ascensori e trasporto interno• ICT• Fornitura di acqua, distribuzione della acque di

scarico (e.g. rubinetti efficienti, utilizzo diacqua piovana ed acque grigie, proprio impiantodi chiarificazione, di infiltrazione delle acquepiovane , etc.)

• Sistemi di raccolta dei rifiuti• Conduttura di distribuzione (e.g. all'interno di

alberi di alimentazione/utilità)• Strumenti di controllo• Strumenti di misurazione

1

2

3

4

INTEGRAZIONE NELLE METODOLOG

Come strutturare le informazioni sulla performance e le caratteristiche dell’edificio nei report di valutazione


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Qualità tecnica• Sicurezza strutturale•

Protezione da incendi• Protezione acustica• Protezione da umidità• Mantenibilità• Flessibilità ed adattabilità• Facilità di pulizia• Durata• Resistenza contro rischi

naturali ed artificiali• Progettazione per

de-costruzione e riciclabilità

Qualità culturale esociale• Qualità estetica• Qualità della progettazione

urbana• Valore culturale• Salute e benessere• Qualità dell'aria entrante• Comfort (termico, visivo,

acustico, olfattivo)• Sicurezza dell'utente• Partecipazione e controllo

dell'utente• Accessibilità (al di fuori e

all'interno dell'edificio)

Qualità funzionale•

Utilità (idoneità allo scopo,usabilità)• Efficienza dello spazio

Qualità ambientali•

Performance energetica• Esaurimento delle risorse• Emissioni GHG e GWP• Altri impatti sull'ambiente

locale e globale inclusi i rischiverso l'ambiente locale

• Cambiamento nell'utilizzo enella tenuta del suolo

• Consumo di acqua• Acqua di scarico• Rifiuti (generati in

costruzione; dovuti all'utente)

Qualità economica• Costi del ciclo di vita

Società

Economia Ambiente

Qualitàambientale

Qualitàeconomica

Qualità culturale esociale

Qualitàtecnica

Qualitàfunzionale


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Raccomandazioni

• Iniziare con una migldescrizione sulla prop

Chi d i li ti d



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Raccomandazionipraticheper i report di valutazione

• Chiedere ai clienti detipologie di informazprestazionali (es. sullacqua, etc.)

• Non sentirsi obbligatgenerare/raccogliereinformazioni sulla sodell’edificio; se i clienpossono fornire le infrichieste, ciò deve esnel report di valutazitrattato come un fatrischio addizionale

• Divulgare le fonti diinformazione utilizzdichiarare i dati sullaq alità/affidabilitàRaccomandazioni



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qualità/affidabilità di consumo dell’enersu un EPC rilasciato esparto nel 2010)

• Descrivere come lecaratteristiche rilevsostenibilità della pruna loro mancanza) sul valore

• Indicare le modifichparametri di valutaznel report di valutaz


• Includere le seguentiper valutazioni più co

Documentazione deRaccomandazioni



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• Documentazione dei llustrazione dei r isc

sosten ibi lità ed opp

propr ietà

• Analisi di sensitivitàMonte Carlo:i llustrazione dei cam

entram bi i casi, sott

assun zioni e le cond

potrebbero impatta

al la da ta di va lutaz

lungo p eriodo ).


INDICE


97/104

1. Introduzione

2. Business Case3. Performance energetica4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologie

valutazione e nei report

6. Conclusioni

Non esiste nessuna fodi tenere direttamentquestioni di sostenibivalutazione


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In conclusioneLa volontà e l'approccla sostenibilità nelle sdipende fortemente d

valutazione.

Definizione di fondo d

Tipo di proprietà

Convenzioni regionali

Condizioni regionali e

Disponibilità di eviden

Note: Sono necessari nuraccolta, elaborazione einformazioni relative all

L’efficienza energetica ele altre caratteristiche

à

Conoscere i doveri gene

professionali


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di sostenibilità devono

essere considerate nelprocesso di valutazioneal fine di ...

professionali

Riflettere le condizioni d

del mercato

Evitare la manipolazione

beni (vale a dire la valor

edifici convenzionali tro

quelli sostenibili troppo

Rispettare i requisiti di v

obbligatori di organizzaprofessionali (ad esemp

giurisdizione (ad esemp

Sfruttare nuove opportu

RENOVALUE

La valutazione degli im


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Il ProgettoLa valutazione degli imaspetto essenziale del cdell’edificio ed influenz

le policies a livello finanquesto, incoraggiare a aspetti legati all’efficiealle energie rinnovabili qui.

Poter dimostrare il bus

possibili compratori, veprestatori ed investitoprerequisito fondamenaccelerare la transizionverso una condizione dEnergy Buildings (NZEB

Eppure, la possibilità di dquesto business case persostenibili è esattamental momento: a molti valu


101/104

al momento: a molti valuprofessionisti mancano ssia la conoscenza per rius

integrare particolari inerall’efficienza energetica rinnovabili nelle loro discclienti.

RenoValue mira a colmarmancanza di capacità e c

sviluppando dei materialimmobiliari incentrati suintegrare l’efficienza eneenergie rinnovabili nelle vpratiche e come poi indirconseguenza i clienti.

Il Progetto

artners


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103/104

Sito www.renovalue.e


104/104

ContattiTwitter @renovalueEU

Valutare la sostenibilità (Italian)

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