8/16/2019 Valutare la sostenibilità (Italian)
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Co-finanziato da Intelligent Energy Europeprogramme of the European Union
Giugno 2016
LA SOSTENIBILITÀ
VALUTARE
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Creare report di valutazione di
Prevenire gli errori ed evitare lamanipolazione dei prezzi dei be
Risparmiare tempo e costi attraapprofondita conoscenza di adedi informazione.
Migliorare la competitività ed a
capacità consulenziali.
PERMETTERÀ DI
LA PARTECIPAZIONE AL CORSO
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Aiuterà a riconoscere l'impattosostenibilità su un più ampio mimmobiliare ed il ruolo cruciale immobiliari all’interno della tras
del mercato.Aiuterà ad ottenere una compresull’importanza degli edifici in rcambiamento climatico ed ai tae sull’importanza della gestione
i clienti.
INOLTRE IL CORSO
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Fornirà una serie di benefici edderivanti dall’efficienza energeedifici sostenibili per permettei casi studio ai clienti.
Fornirà una panoramica delle coguida legate alla sostenibilità, srequisiti per i valutatori immobrispettivi approcci per integrarsull’efficienza energetica/sost
nelle valutazioni.
INOLTRE IL CORSO
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Il corso è rivolto a valutatori imlivello intermedio di conoscenzal'impatto della sostenibilità sulldella proprietà.
I valutatori immobiliari possonocontesti potenzialmente molto grandi imprese o come singoli pe questo può avere un impatto
rispettivamente diverso sul liveapplicazione delle raccomandazdal corso nella loro pratica quotconversazioni con i clienti.
E’ IMPORTANTE SOTTOLINEARE CHE
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Ci possono essere variazioni a le locale nelle pratiche di valutazpotrebbero non coincidere nei d
Le valutazioni per le attività piùcon volumi di investimento più possono richiedere diversi apprapprofonditi rispetto a quelli de
Per le valutazioni ricorrenti per
aziendali, il processo di due diliche viene raccomandata come pformazione non è appropriato.
E’ IMPORTANTE SOTTOLINEARE CHE
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1. Introduzione2. Business Case3. Performance energetica4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologie
valutazione e nei report6. Conclusioni
INDICE
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Questa sezione fornirà i seguenti cont
• Panoramica sui temi principali del co• Ruolo dei valutatori immobiliari e de
valutazioni• Nuove sfide per i valutatori immobil• Considerazioni dei valutatori immob
temi dell’efficienza energetica e delsostenibilità
Obiettivi
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Alla fine di questa sezione sarà possibil
• Comprendere la responsabilità/il ruovalutatori immobiliari in relazione ai dell’efficienza energetica e della sost
Obiettivi
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Perchè i valutatoriimmobiliari sono
cruciali all’ internodella trasformazionedel mercato
• Le valutazioni sonoin quasi tutte le favita della proprietà
• I valutatori agisconinformation managmercati immobiliartrasparenti.
• Gli argomenti utiliz
negoziati tra le pardell’operazione sonbasati su consigli dvalutatori di entram
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I valutatori “nonmercato”, ma i suggerimenti, i
la natura e lo scloro servizi, infli risultati del meimmobiliare.
Perchè i valutatoriimmobiliari sono
cruciali all’ internodella trasformazionedel mercato
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• Si tratta di applicarquantitative e consqualitative a nuovecaratteristiche di v
migliorare l'efficiemercato fornendoginformazioni preci
• Valorizzare in modè un'opportunità e
minaccia per i valu
Valorizzare
sostenibilmente non èper soli geni!
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• La mancanza di una empirica e di un’adeinformazione sulle vcomparabili richiedel’applicazione di un gqualitativo per detemisura con cui le cadi sostenibilità impavalore.
•
I valutatori immobildecidere cosa rapprper loro un acquireninformato all’internlocale della proprietquestione.
Cosa significa per lapratica quotidiana?
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• Un giudizio qualitatnecessario in tutte valutazioni della madegli edifici in esamcaratteristiche di sonon fanno eccezion
• Per fornire un servvalutazione trasparvalutatori immobiliarichiesto di esprimeopinione sia sui benprogettazione sostesui rischi di una proconvenzionale.
Cosa significa per lapratica quotidiana?
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Le esistenti guide
sulla sostenibilità
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RICS Red Book (2014) “I mercati commerciali divsensibili al tema sostenibpoter iniziare ad integrarvalore tradizionale, sia in preferenze degli occupan
di comportamento dell’acqAi valutatori è quindi c
“[…] valutare la misura inrisponde attualmente ai csostenibilità e arrivare adconsapevolezza sulle probquesto impatto sul valoreun acquirente ben informdovrebbe tenerne conto pprendere una decisionecome per il prezzo d’offer
Sostenibilità come
driver di valorepotenziale e fattore
di rischio!
Fonte : Royal Institution of Chartered SurveyorsRICS Valuation – Professional Standards January
Practice Statement 4, p. 59
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1. Introduzione
2. Business Case3. Performance energetica4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologi
valutazione e nei report6. Conclusioni
INDICE
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Obiettivi
Questa sezione fornirà i seguenti cont
• Riconoscimento del ruolo e dell’impodegli edifici
• Dati sugli obiettivi energetici e climloro potenziale impatto sul settore e
• Opportunità e benefici degli edificisostenibili/energeticamente efficie
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Alla fine di questa sezione sarà possib
• Comprendere l’importanza di questiper le pratiche giornaliere di valutaz
• Spiegare l’importanza della sostenibclienti
Obiettivi
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Un contesto(mercato)in evoluzione…
Cambiamento climatallagamento, condiziclimatiche estreme,
Rischi ambientali:
inquinamento dell’are del suolo
Scarsità delle risorsefonti energetiche, temateriali
Crescente consapevoambientale da parte consumatori ed utencambiamento dei sisvalore
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... così come ilbusiness dei clienti …
Fattori d’influenza:
Politiche di CorporaResponsibility (CSR
Obblighi di fornire sostenibilità
Strategie di investi
proprietà sostenibi
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Perchè migliorare laprestazione
energetica deinostri edifici èimportante
Secondo le IPCC, gli edresponsabili del:
~ 32 % dell’utilizzo totfinale globale!
~ 19 % delle emissionilegate all’utiliz
~ 33 % delle emission
Senza un’inversione di marcia qu
raddoppiare entro il 2050!
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Politiche nazionali,
internazionali edeuropee per gli edifici•
Obiettivi sempre pclima e risparmio e
• Politica dell’UE conmiglioramento dellenergetica nel sett
• Direttive UE sulla penergetica degli edsull’efficienza ener
Livello Internazionale
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Il miglioramento di
una sola lettera nelrating EPCpuò fare la differenza!
Fonte: Bio IntelligenIEEP, 2013, Energy buildings and their and rents in selecteprepared for EuEnergy), p. 15.
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• In Svizzera, sostenibefficienza energeticdiventando priorità nedilizio.
• Si prevede che in fut
i correnti prezzi-preedifici sostenibili div‘‘brown discounts’’ super il patrimonio ediconvenzionale!
Esempio: Le differenzeper gli appartamenti svMINERGIEGestione del rischio
e attività future:da green premiums abrown discounts
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Fonte: Salvi, et. al, 2010, Der MinCenter for Corporate Respons
Universität Zürich
Gestione del rischio
e attività future:da green premiums abrown discounts
Esempio: Le differenzeper gli appartamenti svMINERGIE
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La sostenibilitàcome criterio di
valutazione delrischio di credito
Esempio: TEGoVA‘sProperty and Marke
4 classi di criteri:• Mercato (naziona• Ubicazione• Qualità del flusso
proprietà• Proprietà
Classe di sotto-crite
• Architettura/tip• Allestimento• Condizione strutt• Tracciabilità• Sostenibilità ecol• Profittabilità del
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La prestazione energetica degli edificsta già influenzando le condizioni fina
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Opzione 1 la carota
Una maggiore quantità diprestito ipotecario e tassi di
interesse favorevoli peredifici a basso tenore di
carbonio e ad alta efficienzaenergetica
Minori quantiprestito ipotec
tassi di intersfavorevoli per e
alte emissionon efficie
Opzioneil baston
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1. Introduzione2. Business Case
3.Performance energetic4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologi
valutazione e nei report6. Conclusioni
INDICE
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Obiettivi
Questa sezione fornirà i seguenti cont
•
Tipico consumo energetico per edifiresidenziali ed uffici
• Strumenti di base per comprendereperformance energetica degli edific
• Elementi chiave dei certificati di perenergetica (EPC)
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Alla fine di questa sezione sarà possib
•
Leggere e capire gli EPC
• Considerare le caratteristiche energmomento delle visite in loco/ispezio
Obiettivi
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Perchè unfocus sull’energia?
• Il consumo/domanda dle emissioni associateelementi di sostenibili“tangibili” (misurabile
• Una più consistente bevidenza empirica è di• Grazie all’introduzione
dati energetici sono pfacilmente disponibili
• La consapevolezza dei
superiore rispetto a qaltre caratteristiche dsostenibilità
• La prestazione energedirettamente collegatoperativi
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Abitazione per singola famigliaed edificio adibito a uffici in
Polonia
72%
15%
6%
2%
5%
[PERCENTAG
E]
[PERCENTA
E]
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
Esempi di utilizzo tipicodi energia negli edifici
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Quali sono i fattorichiave che influenzanola prestazioneenergetica dell’edificio
Data e tipo di costru
Ermeticità dell’aria
Livello di isolamento
pareti)Heating Ventilation Conditioning (HVAC
Sistema di acqua ca
Comportamento del
Gestioneestione/codell’edificio
Fonti rinnovabili
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Performance energetica:
cosa considerare
Data e tipo di costruIsolamento del tettoCondizioni dell’involu
dell’edificio?• Esterno? • Interno? • Danni visibili? • Segni d’umidità?
Tipo, data d’installazdelle finestre? Tipo di sistema di om(se presente)?
Tipo e data d’install
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Tipo e data d install• Sistema di riscaldam• Fonte di riscaldamen
raffreddamento? • Sistema di illuminazi• Sistema di controllo Livello di conformitnormativa esistenteEPC?• Disponibile?•
Data?• Raccomandazioni?
Fonte di energia rin(solare, eolica, pomgeotermiche)?
Performance energetica:
cosa considerare
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La prestazioneenergetica di un
edificio può essereillustrata attraverso
• (EPC) Classi di efenergetica (A, B,
Esempi di Certificati dEnergetica da tut
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Grado di conformitàlegali (e.g. 20% al di sstandard minimi naz
Consumo/Domanda finale espresso in kW
Livello di consumo e
Parametri tecnici dedell’edificio e dei sis
La prestazioneenergetica di un
edificio può essereillustrata attraverso
Diff ll’ tili
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Differenze nell’utilizdell’edificio, sistemi
Difetti del modello didi calcolo
Qualità del processo
Clima reale
Tipo/intensità di util
Cambio delle tariffe la misura
Errori di misura
Perchè domandastimata e la reale
consumazione sonodifferenti?
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1. Introduzione2. Business Case3. Performance energetica
4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologi
valutazione e nei report6. Conclusioni
INDICE
Obi tti i
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Obiettivi
Questa sezione fornirà i seguenti cont
•
Più ampio raggio d’informazione e rfonti
• Presentazione e Legenda delle fontid’informazione per soddisfare la ricmaggiori informazioni a disposizion
Obi tti i
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Alla fine di questa sessione sarà possib
•
Identificare ed estrapolare informazrilevanti sugli edifici da varie fonti
• Capire e valutare la qualità delle varid’ informazione
Obiettivi
“I valutatori sono invit
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Ulteriori obblighi
informativi per i valutatori immobiliari
I valutatori sono invitraccogliere dati affidasufficienti sulla sostetempi in cui questi sardisponibili future comanche se ciò non impacorrente.
Solo laddove l’evidenzalo supporti, le carattedi sostenibilità dovreb
essere definite in unrapporto sul valore.”
Fonte: RICS, 2013, Sustainability andcommercial property valuation, RICSProfessional guidance, global, RoyalInstitution of Chartered Surveyors,London, p. 5
Consumo energeticoOltre ai dati energetici
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Consumo energetico
Consumo d’acqua
Rischi per l’ambiente
Flessibilità ed adattadell’edificio
Accessibilità all’edifi
Comfort per l’utilizzadell’aria interna
Oltre ai dati energetici,per valutare la
sostenibilità ènecessario raccogliereinformazioni su
Checklist di sosteniblità RICS:
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C ec s d sos e b à CSIspezione & Investigazione
Relativamente all’edificio, qual è:
• La valutazione sulla performanceenergetica (se esiste)?
• La performance energetica (consumodi energia non rinnovabile durantel’utilizzo)?
• Emissione di carbone?
• Fonti di energia disponibili e/outilizzate?
• Servizi in relazione all’età, l’efficienzae l’aspettativa futura?
• Potenziale per l’utilizzo di energiarinnovabile?
• Possibili rischi verlocale attraverso leetc.?
• Consumo di acqua operazioni?
• Conservazione del
installazione di mipromuoverne un uefficiente?
• Impianti di riduzio(ad esempio separdei rifiuti per il ric
Ubicazione
Edificio
Documentazione
Considerazionisul luogo
Checklist di sosteniblità RICS:
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Ispezione & Investigazione
Relativamente all’edificio, qual è:
Ubicazione
Edificio
Documentazione
Considerazionisul luogo
• Possibile resilienza alle conseguenzedei cambiamenti climatici (adesempio danni provocati dalmaltempo, mantenenimentodell'usabilità dopo un cambiamento ditemperatura)?
•
Accessibilità senza barriere nel eall'interno dell'edificio (ad esempio,per gli utenti disabili)?
• Sicurezza in condiz(come il fuoco e la t
• Impatto sulla salutemateriali da costruspecifiche edilizie(luce/ventilazione
etc.)?• …
Certificati di prestazi
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Le principali fonti di
informazione per ilconsumo di energia
energetica (EPCs)
Certificato/etichetta
un edificio verde/sos(BREEAM/LEED, etc.)
Pianificazione delladocumentazione
Rapporti di Due Dilige
Ispezione/investigaz
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Bollette energetiche/annuali delle utilità
Informazioni dal gestimpianto
Accordi contraenti e
di prestazione energe
Le principali fonti di
informazione per ilconsumo di energia
“Nell'intraprendere le
T tt l di
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pil valutatore dovrebbechiedere ai propri cliedati(ad esempio sulla perfenergetica).
Se i clienti non sono invogliono) fornire i datquesto dovrebbe essecome un potenzialefattore di rischioaggiuntivo.”
Trattare la mancanza didati in possesso dei
clienti come unpotenziale fattore dirischio aggiuntivo
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1. Introduzione2. Business Case3. Performance energetica4. Fonti principali
5. Integrazione nelle meto
valutazione e nei repor6. Conclusioni
INDICE
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
Obiettivi
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Questa sezione fornirà i seguenti cont
•
Definizioni di valore e rispettivi appintegrare considerazioni di efficienzenergetica/sostenibilità nelle valuta
• Idoneità dei diversi metodi di valutarelativi input per l’integrazione di codi efficienza energetica/sostenibili
• Come adottare un approccio olisticodescrizione degli edifici all’interno ddi valutazione
Obiettivi
Obiettivi
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Alla fine di questa sessione sarà possib
•
Compilare un’ampia lista di caratterattributi di rilevante valore per gli e
• Comprendere come tradurre informdisponibili in specifici parametri divalutazione/input
• Preparare report di valutazione dimaggiore qualità
Obiettivi
Per le valutazioni che si b
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Valutazioni sul
valore di mercato
Per le valutazioni che si bdi mercato, i parametri/ivalutazione devono deriv
Se le caratteristiche di soidentificate e riconosciutun impatto sul valore, essessere integrate nei calco
misura in cui un acquireninformato le voglia prendconsiderazione, come eviun’analisi del mercato.
Per le valutazioni che si bdell’investimento i param
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Valutazioni sul
valore dell’investimento(Worth)
dell investimento, i paramvalutazione sono specificinvestitore, cioè sono detriflettere le sue aspettat
L’entità dell’integrazionesostenibilità dipende da oinvestimento soggettivi (anche essere modellati da
di sostenibilità). Pertantoancora riflessi in valore dche possono influenzare idecisionale di un investitessere considerati e integ
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La prestazione energetica di unedificio può direttamente collegattraverso vari fattori di valore rilevanti!
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INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Caratteristiche disostenibilità di un edificiocollegate attraverso stime di valore
Caratteristiche di sostenibilità di un edificio collegate attraverso stime di v
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Efficienzaenergetica
Costi operazionali e di mantenimento più bassi
Miglioramento della commerciabilità, minorrischio di posti vacanti e più alta stabilità dei
cash flow
Benefici di prevenzione delle perdite dellaproprietà e più basso rischio di interruzione del
business
Impatti ridottisull'ambiente
Ridotti costi di compensazione e rischio dicontenziosi causati da sindromi "Sick-Building"
Incremento difunzionalità,manutenzione,
durata e adattabilità
Più alto potenziale di crescita dell'affitto
Produttività dell'utilizzatore / dell'occupantee guadagni di salute
Facilità diconduzione dellamanutenzione,
attività di servizio ericiclo
Caratteristiche di sostenibilità dell'edificio (esempi)
E f f e t t i
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Impatto presunto dicredenziali di sostenibilitàsu variabili chiave di input divalutazione
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INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Sfida chiave:‘‘Traduzione’’ dell’energiacome singola caratteristica dellasostenibilità
Sfida chiave: ‘’Traduzione’’ dell’energia come singola caratteristica della sost
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Fonte: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz, Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Su
Superficie / cubatura
Isolamento termicodell'involucro dell'edificio
Fonte d'energia
Tipo ed entità del consumodi energie rinnovabili
Efficienza delriscaldamento e degli altri
accessori dell'edificio
…
F a t t o r i d e t e r m i n a n t i l ’ e f
f i c i e n z a e n e r g e t i c a
Rendita realizzabile
Costi per il riscaldamento
Consumo dienergia/emissioni di CO2
Rispetto dei requisiti legali
Certificati
Immagine/Commerciabilità
…
Caratteristiche dell'edificio
Costo delle componenti/
materiali dell'edificio
Approccio del reddito
Metodo delle venditecomparabili
Approccio del costo di
sostituzione
Rischio
Metodi di valutazione
PerformanceEnergetica
Aggiustamento di mercato
• A seconda del metodo di
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Metodi di
valutazione
bisogna tradurre la sostdiversi modi
• Differenti metodi di valudifferenti parametri in i
valutazione/‘’viti di aggvendite comparabili, coslivelli di svalutazione, et
• L’applicazione di differevalutazione è associata arequisiti/domande di in
Di conseguenza, ci sono didi ‘alimentare’ l’efficienzaconsiderazioni di sostenibdi valutazione!
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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“Viti di aggiustamento”Metodi di vendita comparabili
“Viti di aggiustamento”: metodi di vendita comparabili
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Costi operazionali più bassi/più altiper il proprietario dell'edificioMinori/maggiori backlog dimantenimento relativi a standardenergetici
Vendite comparabili più elevate peredifici sostenibiliVendite comparabili più basse peredifici convenzionali
Somma forfettaria diaggiustamento dovuta adun'accetazione del mercato più alta/più bassa
Legenda:
… : attori di correzione (es. da aggiustare per differentpermessi dell'edificio, layout, condizioni, qualità energetica,
: Vendite comparabili osservate
: Peso delle vendite comparabili aggiustate
: Fattore di correzione del mercato (è applicato solo quandinfluenzante le circostanze non può essere considerato dentparametri di valutazione in ingresso)
Fonte: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Syapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Fpp. 644–676
Raccomandazioni
• Seguire il proprio apprtradizionale di analisi
bili i
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Raccomandazionipratiche per
analisi di venditecomparabili
comparabili, misurarel'ambito della ricerca eper coprire ulteriori/pfattori di valore rileva
• Verificare in che misuinformazioni sulle vencomparabili comprendl'efficienza energeticainformazioni legate al
• Contattare il proprio plocale/personale di dae richiedere ulteriori ilegate alla sostenibilit
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
Raccomandazioni
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• Determinare se le cardi sostenibilità e gli aqualità della proprietsotto, al di sopra o ugdel merca to locale.
• Valutare la posizioneproprietà nel mercatper quanto riguarda lcaratteristiche di sos
struttura. Questa valessere basata su entrquantitativi e profes
Raccomandazionipratiche per
analisi di venditecomparabili
• Indagare la misura indeviazione dalla med
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
Raccomandazioni
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locale giustifica aggidati di vendita comp• Se i dati di vendita com
me rcato locale sono in
bisogna ricercare dati
al l’esterno d el proprio
i.e. m ercati comparab
proprio Paese).
•Sfruttare risorse addi
pubb l icazioni, casi stu
stam pa, etc.
•Considerare l’util izzo d
presentate in questo d
indir izzare i c l ienti e p
aggiustament i/correz
vendita com parabil i ed
valutazione in input co
vita uti le e i tassi di
obso lescenza/ammort
Raccomandazionipratiche per
analisi di venditecomparabili
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
Raccomandazioni
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• Cooperare con altri val
professionisti immobilmigliorare la base dellequantitative così comegiudizio qu al itativo sul
in r iferim ento a l l’effic
energ etica e ad altre c
di sostenibi l ità com e d
poten ziale e fattori di
Raccomandazionipratiche per
analisi di venditecomparabili
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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“Viti di aggiustamento”Metodo d’investimento
‘‘Viti di aggiustamento’’: Metodo d’investimento
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Cambiamenti nelle preferenze deglioperatori del mercatoQuota più bassa dei costioperazionali per gli inquilini
Facilità di conduzione della
manutenzione, attività di servizio ericicloCosti di riparazione più bassi
Cash flow più stabiliMigliore commerciabilitàPeriodi più brevi di posti vacantiImmagine/guadagni reputazionaliAltri fattori
Miglioramento della competitivitàAumento dei costi energetici"Promozione della sostenibilità“
Maggiore durata della vita utileeconomica
Maggiore rispetto verso unalegislazione ambientale sempre piùstringente
Legenda:
GI: Utile lordo da affittoOCT: Costi operativi nonri Tasso privo di rischiorp Premio di rischio
g Tasso di crescitad svalutazione(ri + rp - g + d) Rendit
Fonte: Lorenz, D. and LützkendorfValuation – Systematisation of exisfor future action, Journal of Properpp. 644–676
Raccomandazioni
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Raccomandazionipratiche per
l’approccio al metodod’investimento
• Seguire lo stesso proces
fondamentale:
Valutare la posizione della pall’interno del mercato comriferimento alle caratteristsostenibilità della proprietàsue caratteristiche prestazconsumo, livello dei costi opdi comfort, etc.).
Raccomandazioni
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• Chiedere ai propri clientaddizionali sulla proprietroutine di business.Queste includono:• Pianificazione del la d
registrazion i del l ’inve
• Certificati di prestaz
• Disponib i lità di
certificati/etichette
relative alla sostenibi
• Dichiarazioni annual i
costi di u ti lità
• Valor i d i consum o
Raccomandazionipratiche per
l’approccio al metodod’investimento
•
Contattare i facility manasolitamente posseggono i dei valori di consumo e de(solitamente essi posseggRaccomandazioni
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(solitamente essi posseggsui posti vacanti e sui fattinquilini/tempi di ritenzio
• Chiedere agli agenti/brokse esistano differenze traenergeticamente efficienle loro controparti più conriferimento ai tassi di asstempi di commercializzazvendita.
• Indagare se esistano evidemercato locale (o in mercaper premi verdi/sostenib“brown” per quanto riguarendimenti di locazione.
Raccomandazionipratiche per
l’approccio al metodod’investimento
• Qual è la struttura dei locazione nel vostro Pa
Raccomandazioni
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• Quali sono – nel caso –modalità di ripartizion
benefici dei retrofit dienergetica tra locatori
• In che modo il profilo dproprietà è comparabi
• La vostra scelta di preil tasso di crescita rappmodo appropriato il prrischio/opportunità de(particolarmente giudialle evidenze/motivazin questo corso)?
Raccomandazionipratiche per
l’approccio al metodod’investimento
• Esistono segnali di evidmercati locali (o compaaccelerare l’obsolescenRaccomandazioni
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accelerare l obsolescenconvenzionali?
•
La vostra scelta circa isvalutazione per la prorestante durata della vriflette in modo approregolatorio di non confa legislazioni ambientasevere?
• Esiste una normativa ipianificata) dentro il vvieti ai proprietari degaffittarli se sono a scarendimento?
Raccomandazionipratiche per
l’approccio al metodod’investimento
Raccomandazioni
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• Quantificare il potenziammodernamento/risdovuto alla scarsa presenergetica (es. i costi ristrutturazione per i refficienza energetica edi energie rinnovabili).
• Considerare il potenziasolare utilizzata/gene
questo potrebbe includulteriori provenienti dcon tetti alimentati da
Raccomandazionipratiche per
l’approccio al metodod’investimento
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Approccio del costo di sostituzi
“Viti di aggiustamento”
“Viti di aggiustamento”: Approccio del costo di sostituzione
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Costi di sostituzione leggermentepiù altiMaggiore durata delle vita utile
Ridotti backlog di mantenimento
Miglioramento della funzionalitàAccessori tecnici speciali perl'edificio
Somma forfettaria diaggiustamento dovuta adun'accetazione del mercato più alta
Legenda:
RC: Costi di sostituzione
:
= Fattore di svalutazione dovuto all'età (s
D: svalutazione dovuta a danni, difetti, backlog di mantenim
OVC: Altro valore influenzante le circostanze (es. obsolescenobsolescenza ambientale, etc.)
LV: Valore del terreno
: Fattore di correzione del mercato (è applicato solo quandinfluenzante le circostanze non può essere considerato dentparametri di valutazione in ingresso)
Fonte: Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Syapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & F644–676
Raccomandazioni• Investigare la misura i
data provider nazionalcostruzione possieda i
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Raccomandazionipratiche per
l’approccio del costo disostituzione
costruzione possieda icosti di sostituzione peedifici sostenibili/eneefficienti così come pe
efficienza energetica erinnovabili. Richiederedati di costo.
• Considerare le analisi sdel costo come uno strappropriato per
comparare/confrontarinnovamento necessadifferenti forme di ob
Raccomandazioni
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• A condizione che le vosnazionali di svalutazionvita utile economica at
non riflettano edifici eefficienti/sostenibili, aaggiustamenti su base
• Se necessario, considerrealizzazione di un’analcosti/benefici per detedi efficienza energeticenergia rinnovabile.
Raccomandazionipratiche per
l’approccio del costo disostituzione
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Discounted Cash Flow (DCF)“Viti di aggiustamento”
‘’Viti di aggiustamento’’: Discounted Cash Flow (DCF)
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Cambiamenti nelle preferenze deglioperatori del mercatoQuota più bassa dei costioperazionali per gli inquiliniAffitto verde
Facilità di conduzione dellamanutenzione, attività di servizio ericiclo
Migliore commerciabilitàPeriodi più brevi di posti vacanti
Minori spese permodernizzazione/rivitalizzazione
Rischi di proprietà più bassi (nonancora esplicitamente presi inconsiderazione nel modello dei cashflow della proprietà)
Cash flow più stabiliMigliore commerciabilitàRischio di vendite più bassoImmagine/guadagni reputazionaliPotenziale aumento degli affitti
Maggiore competitivitàCosti energetici in crescita"Promozione della sostenibilità“
Maggiore durata della vita utileeconomicaMaggior rispetto delle ambizioseleggi ambientale
Legenda:
n: Periodo in anni
GIe: Utile lordo
OETz: Costi operativi non a
ME: Spese di marketing
OE: Altre spese (es. modern
OI: Altro reddito (pubblicità
: Tasso di sconto: Utile lordo in anni n
: Spese operative nonin anni n
: Tasso privo di rischio
: Premio di rischio
g: Tasso di crescita
d: svalutazione( –)
( + − +): Valore termin
• Se si dispone di informaper modellare i flussi di Raccomandazioni
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pmetodo DCF fornisce l’opiù grande flessibilità) pconsiderazione un più am
rischi/benefici legati allattraverso aggiustamenvalutazione in input in m
• Effettuare analisi quantfinanziarie (e.g. Cost-BHealth/Productivity Ben
Life cycle costing) comeinformazione per la speaggiustamento dei paraDCF.
pratiche
per il DiscountedCash Flow (DCF)
• Considerare attentamedel tasso di capitalizzamomento che tutti i poRaccomandazioni
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benefici/rischi di lungdevono essere riflessi
• Provare ad indirizzare numero di spese/entraflow e non verso i tass(aumenta la trasparen
• Considerare di effettu
sensitività/simulazionper evitare l’impressiodi precisione oltretutt
pratiche
per il DiscountedCash Flow (DCF)
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Buone norme RICS peri rapporti di valutazione
Fornire:
• Una chiara descrizione delle c
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Buone norme RICS per
i rapporti di valutazione
• Una chiara descrizione delle csostenibilità della proprietà esono stati raccolti, che possoincludere elementi non direttconsiglio finale per il valore
• Una dichiarazione del parere rapporto tra i fattori di sostevalutazione che ne risulta, trasugli attuali benefici/rischi ccon queste caratteristiche dimancanza di rischi.
•
Una dichiarazione del parere potenziale impatto di questi per i valori relativi alla propritempo.
Fonte: Royal Institutions of Chartered Surveyors (Professional Standards January 2014 Valuation Pra
Ampie descrizionidell’edificio come
• Ubicazione e ambiemercato
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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dell edificio comeparte di report di
valutazione di altaqualità
• Cash flow/qualità d
•
Caratteristiche fisiattributi
• Performance/caratqualità
La sostenibilità noqualcosa di aggiun
Come strutturare le informazioni sulla performance e le caratteristiche dell’edificio nei report di valutazione
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOG
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Descrizione dell'edificio A(volume e superfici)• Dimensione (m2) per zona di utilizzo• Volume (m3) e rapporto superficie/volume
(m2/m3)•
Superfici esterne ed orientamento (pareti,finestre) (m2) per tipo
• Superfici interne (m2) per tipo• Altezza del soffitto/locale• Dimensione/tipo di locali (e.g. ufficio open space,
ufficio cellulare)• Larghezza di porte e corridoi• Dimensione delle strutture/spazi sanitari relativa
all'accessibilità senza barriere• Rapporto tra superficie utilizzabile (effettiva) ed
area trafficata (comune)
Fonte di energia• Fonte di energia (fossile, rinnovabile) per il riscaldamento• Fonte di energia (altre)
Descrizione dell'edificio B(costruzione e prodotti)• Tipo di costruzione• Struttura portante e fondazione• Riserva portante• Tipo di pareti/involucri esterni• Tipo di finestre e vetri• Tipo di pareti interne• Materiali delle superfici esterne• Materiali delle superfici interne• Altri materiali e prodotti
Attrezzature tecniche• Sistemi di riscaldamento e raffrescamento
(HVAC - parte 1) inclusi riscaldamento eproduzione di acqua calda, generazione diraffrescamento
• Produzione energetica per uso interno e/o per
terze parti (e.g. FV, etc.)• Sistemi di ventilazione (HVAC - parte 2)• Sistema elettrico inclusa l'illuminazione• Ascensori e trasporto interno• ICT• Fornitura di acqua, distribuzione della acque di
scarico (e.g. rubinetti efficienti, utilizzo diacqua piovana ed acque grigie, proprio impiantodi chiarificazione, di infiltrazione delle acquepiovane , etc.)
• Sistemi di raccolta dei rifiuti• Conduttura di distribuzione (e.g. all'interno di
alberi di alimentazione/utilità)• Strumenti di controllo• Strumenti di misurazione
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4
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOG
Come strutturare le informazioni sulla performance e le caratteristiche dell’edificio nei report di valutazione
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Qualità tecnica• Sicurezza strutturale•
Protezione da incendi• Protezione acustica• Protezione da umidità• Mantenibilità• Flessibilità ed adattabilità• Facilità di pulizia• Durata• Resistenza contro rischi
naturali ed artificiali• Progettazione per
de-costruzione e riciclabilità
Qualità culturale esociale• Qualità estetica• Qualità della progettazione
urbana• Valore culturale• Salute e benessere• Qualità dell'aria entrante• Comfort (termico, visivo,
acustico, olfattivo)• Sicurezza dell'utente• Partecipazione e controllo
dell'utente• Accessibilità (al di fuori e
all'interno dell'edificio)
Qualità funzionale•
Utilità (idoneità allo scopo,usabilità)• Efficienza dello spazio
Qualità ambientali•
Performance energetica• Esaurimento delle risorse• Emissioni GHG e GWP• Altri impatti sull'ambiente
locale e globale inclusi i rischiverso l'ambiente locale
• Cambiamento nell'utilizzo enella tenuta del suolo
• Consumo di acqua• Acqua di scarico• Rifiuti (generati in
costruzione; dovuti all'utente)
Qualità economica• Costi del ciclo di vita
Società
Economia Ambiente
Qualitàambientale
Qualitàeconomica
Qualità culturale esociale
Qualitàtecnica
Qualitàfunzionale
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Raccomandazioni
• Iniziare con una migldescrizione sulla prop
Chi d i li ti d
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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Raccomandazionipraticheper i report di valutazione
• Chiedere ai clienti detipologie di informazprestazionali (es. sullacqua, etc.)
• Non sentirsi obbligatgenerare/raccogliereinformazioni sulla sodell’edificio; se i clienpossono fornire le infrichieste, ciò deve esnel report di valutazitrattato come un fatrischio addizionale
• Divulgare le fonti diinformazione utilizzdichiarare i dati sullaq alità/affidabilitàRaccomandazioni
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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qualità/affidabilità di consumo dell’enersu un EPC rilasciato esparto nel 2010)
• Descrivere come lecaratteristiche rilevsostenibilità della pruna loro mancanza) sul valore
• Indicare le modifichparametri di valutaznel report di valutaz
Raccomandazionipraticheper i report di valutazione
• Includere le seguentiper valutazioni più co
Documentazione deRaccomandazioni
INTEGRAZIONE NELLE METODOLOGIE D
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• Documentazione dei llustrazione dei r isc
sosten ibi lità ed opp
propr ietà
• Analisi di sensitivitàMonte Carlo:i llustrazione dei cam
entram bi i casi, sott
assun zioni e le cond
potrebbero impatta
al la da ta di va lutaz
lungo p eriodo ).
Raccomandazionipraticheper i report di valutazione
INDICE
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1. Introduzione
2. Business Case3. Performance energetica4. Fonti principali5. Integrazione nelle metodologie
valutazione e nei report
6. Conclusioni
Non esiste nessuna fodi tenere direttamentquestioni di sostenibivalutazione
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In conclusioneLa volontà e l'approccla sostenibilità nelle sdipende fortemente d
valutazione.
Definizione di fondo d
Tipo di proprietà
Convenzioni regionali
Condizioni regionali e
Disponibilità di eviden
Note: Sono necessari nuraccolta, elaborazione einformazioni relative all
L’efficienza energetica ele altre caratteristiche
à
Conoscere i doveri gene
professionali
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di sostenibilità devono
essere considerate nelprocesso di valutazioneal fine di ...
professionali
Riflettere le condizioni d
del mercato
Evitare la manipolazione
beni (vale a dire la valor
edifici convenzionali tro
quelli sostenibili troppo
Rispettare i requisiti di v
obbligatori di organizzaprofessionali (ad esemp
giurisdizione (ad esemp
Sfruttare nuove opportu
RENOVALUE
La valutazione degli im
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Il ProgettoLa valutazione degli imaspetto essenziale del cdell’edificio ed influenz
le policies a livello finanquesto, incoraggiare a aspetti legati all’efficiealle energie rinnovabili qui.
Poter dimostrare il bus
possibili compratori, veprestatori ed investitoprerequisito fondamenaccelerare la transizionverso una condizione dEnergy Buildings (NZEB
Eppure, la possibilità di dquesto business case persostenibili è esattamental momento: a molti valu
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al momento: a molti valuprofessionisti mancano ssia la conoscenza per rius
integrare particolari inerall’efficienza energetica rinnovabili nelle loro discclienti.
RenoValue mira a colmarmancanza di capacità e c
sviluppando dei materialimmobiliari incentrati suintegrare l’efficienza eneenergie rinnovabili nelle vpratiche e come poi indirconseguenza i clienti.
Il Progetto
artners
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Sito www.renovalue.e
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ContattiTwitter @renovalueEU
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