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PROFESSIONIdalla a alla Z

Flavio PagliaPatrizia Carvelli

VADEMECUMdel mediatore immobiliare

Un libro fondamentale per il lavoro e l’approfondimento di qualsiasi professionista del settore. Tutte le definizioni, i processi, i contenuti, le riflessioni in merito ad ogni aspetto della mediazione immobiliare Ricchissimo il richiamo alla giurisprudenza della Cassazione. Nel Cd Rom allegato una selezione di modulistica immediatamente utilizzabile

Articolato con chiavi di lettura in ordine alfabetico e riferimenti incrociati

UntitledBook1.book Friday, May 22, 2009 3:19 PM

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INDICE GENERALE

Premessa ...................................................................................................15

A

ACCESSORI (Coefficiente di differenzazione) .................................................................................17

ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI ........................................................19

ACQUISTO IMMOBILE (Proposta irrevocabile di) ............................................................................... 21

AMMINISTRATORE CONDOMINIALE .....................................................22 (Le funzioni de) ........................................................................................... 26

ANNUALITÀ COSTANTI LIMITATE .........................................................31

B

BASILEA 2 .................................................................................................33

BENI COMUNI CENSIBILI e NON CENSIBILI ..........................................38

C

CANONE DI MERCATO ...........................................................................39

CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI (Stima per) ..................................................................................................................41

CATEGORIA CATASTALE .........................................................................44

UntitledBook1.book Page 3 Friday, May 22, 2009 3:19 PM

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INDICE GENERALE

VADEMECUM del MEDIATORE IMMOBILIARE

CENTRALITÀ (Coefficiente di differenzazione) ..................................................................... 51

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ .....................................................................52

CLASSAMENTO CATASTALE ....................................................................55

CLASSE DEMOGRAFICA COMUNE (Coefficiente di differenzazione) ..................................................................... 56

COEFFICIENTI DI DIFFERENZAZIONE .....................................................57

CONCESSIONE DI BENI ...........................................................................78

CONDIZIONATORI IN FACCIATA ...........................................................80

CONDOMINIO (definizione e parti comuni) ........................................................................................82

CONSISTENZA CATASTALE .....................................................................86

CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO (C.T.U.) ..........................................95

CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE (Esempio 1) .................................................................................................................96

(Esempio 2) ............................................................................................... 104

CORTILE (parte comune del condominio) ............................................................................... 115

COSE CONSUMABILI e INCONSUMABILI .............................................117

COSE FUNGIBILI e INFUNGIBILI ...........................................................118

COSE MOBILI E IMMOBILI .....................................................................119

COST APPROACH ..................................................................................120

D

DEPREZZAMENTO (Coefficiente di) ....................................................................................................... 121


5

(Tabella di) ............................................................................................................... 123

(Formula UEEC) ....................................................................................................... 125

DESTINAZIONE D’USO (Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 126

DIRITTO PERSONALE DI GODIMENTO SULLE COSE ..........................128

DIRITTO REALE .....................................................................................130

DOCFA per la redazione degli aggiornamenti da depositare presso l’Agenzia del Territorio – Catasto Fabbricati ..................................................... 133

DONAZIONE .........................................................................................136

DONAZIONE INDIRETTA ......................................................................139

DONAZIONE MODALE .........................................................................140

E

ENTRATE NETTE ESEGIBILI ....................................................................141

ESTIMO ..................................................................................................142

ESTIMO ex ante, ex post .........................................................................144

F

FONDAZIONI (parte comune del condominio) .................................................................... 145

FRUTTI NATURALI e FRUTTI CIVILI .......................................................147

G

GROSS AREA ..........................................................................................149


6

INDICE GENERALE


GROSS BUILDING AREA ........................................................................150

GROSS FLOOR AREA .............................................................................151

GROSS INTERNAL AREA ........................................................................152

H

HIGHEST AND BEST USE .......................................................................153

I

IMMOBILE PUBBLICO

(Stima di un) ............................................................................................. 155

(Le motivazioni per un investimento) ....................................................................... 159

IMPIANTI TECNOLOGICI

(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 162

IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI I.C.I. ......................................164

IMPOSTA DI REGISTRO .........................................................................165

IMPOSTA CATASTALE ............................................................................166

IMPOSTA DI BOLLO ..............................................................................167

INCOME CAPITALIZATION APPROACH ...............................................169

INTERESSE SEMPLICE .............................................................................170

INTERESSE COMPOSTO .........................................................................172

INTERVENTI MANUTENTIVI

(Incidenza sul valore dell’immobile degli) ....................................................... 173

INTERVENTO EDILIZIO ..........................................................................176


7

L

LASTRICO SOLARE

(parte comune del condominio) .................................................................... 177

LEASING .................................................................................................179

LIBERALIZZAZIONE DEL MERCATO ENERGETICO ...............................180

LIVELLO DI PIANO

(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 187

LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

(Ambito di applicazione della legge 431/98) ................................................... 189

(D.M. 30/12/2002) ..................................................................................... 193

(obbligatorietà del primo rinnovo) ............................................................................ 197

(finita locazione – seconda scadenza) ............................................................ 201

LOCAZIONE AD USO DIVERSO

(Ambito di applicazione della legge 392/78) ................................................... 203

(Attività stagionali, transitorie, immobili complementari) ......................................... 207

(Durata) ................................................................................................... 209

(Rinnovo, recesso del locatore) ................................................................................ 213

(Recesso del conduttore) ............................................................................. 220

(Il canone di locazione, aggiornamento ISTAT) ................................................. 222

(La tutela del conduttore, l’applicabilità degli articoli dal 7 all’11) ........................... 224

(Indennità articolo 34) .............................................................................................. 227

(Diritto di Prelazione in caso di vendita, articolo 38) ......................................... 231

(Diritto di prelazione in caso di nuova locazione, articolo 40) ................................. 237

(Uso diverso da quello pattuito) ............................................................................... 239

(schema contratto) ...................................................................................... 242

(Contratto di locazione ad uso diverso con interventi di manutenzione e trasformazione dei locali) ...................................................................................... 244

(Scrittura privata inerente la locazione libera di locali) ............................................. 246


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INDICE GENERALE


LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA (Esempio 1) ............................................................................................... 247

(Esempio 2) ............................................................................................... 251

LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA (Esempio 1) ............................................................................................... 258

(Esempio 2) ............................................................................................... 263

LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI (Esempio 1) .............................................................................................................. 271

(Esempio 2) .............................................................................................................. 276

M

MAGGIORANZA ASSEMBLEARE (Tabella) ................................................................................................................... 283

MARRIAGE VALUE .................................................................................285

MEDIATORE IMMOBILIARE ...................................................................286(Diritto alla provvigione) ............................................................................. 287

(Garanzia assicurativa) ................................................................................ 291

(Iscrizione al ruolo contenuto della legge in data 3 febbraio 1989 n. 39) ................. 293

(Nuove norme per l’iscrizione al ruolo. Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato Lett.Circ. 19/3/2001 n. 503957. Modifiche alla legge 3 febbraio 1989, n. 39 concernente l’attività di agente di affari in mediazione. Emanata dal Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato, Ufficio C3.) ............ 296

(Obbligo del mediatore di compiere indagini di natura tecnica e giuridica) ........... 298

(Riconoscimento del compenso) .............................................................................. 299

MILLESIMI (Criteri per la determinazione dei millesimi) ............................................................ 300

(Calcolo delle superfici reali coefficienti correttivi di differenziazione e la determinazione della superficie virtuale) ........................................................... 302

(Coefficiente di destinazione) ................................................................................... 305

(Coefficiente di orientamento) .................................................................................. 307

9

(Coefficiente di prospetto) ............................................................................ 308

(Coefficiente di luminosità) ...................................................................................... 309

(Coefficiente di piano) .............................................................................................. 310

(Coefficiente di funzionalità globale) ........................................................................ 311

MONOPOLIO e OLIGOPOLIO BILATERALE ..........................................312

MONTANTE dell’INTERESSE SEMPLICE

(Ricerca del) ............................................................................................................. 315

MONTANTE dell’INTERESSE COMPOSTO

(Ricerca del) ............................................................................................................. 316

MUTUO

(finanziamento con) ................................................................................................. 318

MURO MAESTRO

(parte comune del condominio) ............................................................................... 326

N

NET INTERNAL AREA .............................................................................329

NUDA PROPRIETÀ .................................................................................330

NULLITÀ DEL CONTRATTO ..................................................................331

O

OBBLIGAZIONI DEL COMPRATORE e del VENDITORE .......................333

OPZIONE D’ACQUISTO ........................................................................336

ORDINARIETA’

(Teoria dell’) ............................................................................................................. 338


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INDICE GENERALE


P

PARCHEGGIO CONDOMINIALE

“Parcheggi ex lege 122/89 o meglio ex lege n. 1150 in data 17 agosto 1942” ........ 339

PARTE COMUNE

(uso) ........................................................................................................................ 344

(regolamentazione e godimento) .............................................................................. 349

PATRIMONIO DEMANIALE ...................................................................359

PATRIMONIO INDISPONIBILE ..............................................................361

PERMUTA ...............................................................................................363

PERTINENZA ..........................................................................................364

(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 366

PIANI regolatori

e norme sull’attività costruttiva

PIANI regolatori PARTICOLAREGGIATI ................................................................... 369

PIANI territoriali di coordinamento

(formazione ed approvazione dei) ............................................................................ 371

PORTONE, SCALA, VESTIBOLO

(parti comuni del condominio) ..................................................................... 372

PRELAZIONE

(Diritto di) ................................................................................................ 374

(promessa di) ............................................................................................ 376

PRIVACY e CONDOMINIO

(Il Vademecum del Palazzo) ......................................................................... 378

PROMESSA DI VENDITA ........................................................................381

PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO ............................................382

PROPRIETÀ PRIVATA .............................................................................388


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Q

QUOTAZIONI IMMOBILIARI .................................................................391

R

REDDITIVITÀ DEGLI IMMOBILI (Riflessioni di carattere generale) ............................................................................. 393

REGOLAMENTO CONDOMINIALE (esempio di) ............................................................................................................. 396

RENDITA CATASTALE ............................................................................405

RENDITA ................................................................................................406

RICOSTRUZIONE DEPREZZATO (Stima del valore di produzione o) ........................................................................... 407

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI .................................................413

S

SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE (Determinazione del) .................................................................................. 419

SALVAGE VALUE ....................................................................................426

SECURITY CONDOMINIO (videosorveglianza, videocitofoni, controlli e/o similari) .......................................... 427

SERVITÙ PREDIALE ................................................................................433(Costituzione di) ........................................................................................ 435

(La stima della) .......................................................................................... 437

(La stima di servitù per passaggio coattivo) ............................................................... 440

(La stima di servitù per acquedotto coattivo) .................................................... 442


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INDICE GENERALE


(La stima di servitù per elettrodotto) ............................................................... 445

(La stima di servitù per metanodotto) ............................................................. 448

(La stima di servitù per scarico) ..................................................................... 449

SOMMINISTRAZIONE ............................................................................450

STANDARD DI VALUTAZIONE ..............................................................452

STATO DI CONSERVAZIONE (Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 453

STATO DI MANUTENZIONE (Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 455

STRAORDINARIETÀ DELL’IMMOBILE ....................................................456

SUCCESSIONE ........................................................................................459(Apertura della successione) ......................................................................... 461

(Delazione dell’eredità) ............................................................................................ 462

(Divieto di patti successori) .......................................................................... 463

(Acquisto dell’eredità) ................................................................................. 464

(La capacità di succedere) ............................................................................ 465

(Indegnità a succedere) .............................................................................. 466

(La rappresentazione) ............................................................................................... 467

(Accettazione dell’eredità) ........................................................................... 469

(Rinuncia all’eredità) ................................................................................................ 471

(Eredità giacente) ....................................................................................... 472

(Diritto di) ................................................................................................................ 473

SUPERFICIE LORDA VENDIBILE .............................................................474

T

TABELLA ONERI ACCESSORI ripartizione fra locatore e conduttore (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1) ...................................... 475


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TARIFFA CATASTALE UNITARIA ............................................................479

TIPOLOGIA FINITURE

(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 480

TERRAZZA A LIVELLO

(parte comune del condominio) ............................................................................... 481

TIPOLOGIA LAVORI

(Incidenza percentuale delle diverse Tipologie in fase costruttiva) ........................ 482

TRASCRIZIONE (del contratto)

TRASFORMAZIONE

(Stima per valore di) ................................................................................... 487

U

UBICAZIONE (Coefficiente di differenzazione) .......................................495

UNIVERSALITA’ DI BENI ........................................................................497

UNITA’ IMMOBILIARE

(Catastale) ................................................................................................................ 498

USO e ABITAZIONE ...............................................................................500

USUFRUTTO ..........................................................................................501

(Estinzione del) .......................................................................................... 505

V

VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ................................................507

VALORE DI MERCATO ..........................................................................509

VALORE D’USO ....................................................................................510

VARIAZIONE CATASTALE .....................................................................511


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INDICE GENERALE


VENDITA ...............................................................................................514

VENDITA IMMOBILIARE ........................................................................517

VENDITA DI COSE MOBILI ....................................................................518

VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETÀ .........................................519

VENDITA CON PATTO DI RISCATTO ...................................................521

VENDITA: “A MISURA” - “A CORPO” - “CUMULATIVA” ......................522

VENDITA (promessa di vendita) .................................................................................. 525

(preliminare di vendita) ............................................................................................ 527

(preliminare di vendita esempio II) ................................................................ 529

(preliminare di vendita appartamento) ..................................................................... 531

(preliminare di vendita edificio in costruzione) ................................................ 533

(consegna del bene promesso in vendita) ........................................................ 536

VETUSTÀ (Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 537

VOLTURA CATASTALE ...........................................................................539(Documentazione da allegare) ................................................................................. 540

VOLUME LORDO ..................................................................................542


15

PREMESSA

Molte volte ci siamo chiesti in cosa consista esattamente la professione del Mediatore Im-mobiliare.

Il contesto moderno evidenzia che circa il 90% delle vendite immobiliari transita attraver-so il meccanismo dell’intermediazione.

Attraverso gli studi professionali, ogni anno, vengono quindi contrattati milioni e milionidi euro di compravendite immobiliari.

Purtroppo, il contesto attuale evidenzia altresì lo stretto binomio tra acquisto immobiliaree contrazione di mutuo o finanziamento.

In altre parole, nella maggior parte dei casi, l’acquisto della casa è sempre più connessocon la sottoscrizione di importanti e duraturi mutui immobiliari.

Chi entra nello studio di un mediatore immobiliare, nella stragrande maggioranza delle si-tuazioni, si appresta quindi a sottoscrivere importanti sacrifici economici che condizione-ranno l’avvenire del nucleo famigliare per interi decenni.

In questo contesto, il mediatore immobiliare non può essere solo colui che vende un ap-partamento. Il mediatore immobiliare deve essere colui che, grazie alla propria professio-nalità, asseconda e accompagna il possibile acquirente in ogni fase dell’acquisto.Parallelamente, nei confronti di colui che vende, il mediatore immobiliare deve essere co-lui che offre la migliore professionalità per stimare e proporre il cespite in vendita al piùampio spettro di mercato possibile.

Per quanto detto il mediatore immobiliare è soprattutto un soggetto che vende se stesso,vende la propria professionalità, la propria esperienza, la propria conoscenza delle leggie del mercato.

Prima di acquistare o vendere una casa, ogni cliente deve acquisire fiducia nel Mediatore,imparare a fidarsi di Lui e in Lui destinare ogni propria aspettativa.

E’ un mestiere difficile, soprattutto nel contesto attuale, dove le contrazioni del mercatospingono il valore degli immobili verso soglie sempre più inavvicinabili e dove possibilirecessioni e cadute vertiginose risultano “dietro l’angolo” e, peraltro, hanno già contrad-distinto il mercato americano.

Questo libro non trasmette né etica né serietà. Queste doti sono, per fortuna, innate nellamaggior parte degli uomini. Spetta solo a noi metterle in evidenza in ogni tassello dellavita quotidiana.

Il lavoro presentato nelle prossime pagine può invece aiutarci nella ricerca di una miglioreprofessionalità.


16

PREMESSA

VADEMECUM del mediatore immobiliare

Il libro analizza infatti ogni dettaglio afferente la professione immobiliare: dalle locazioniai diritti reali patrimoniali fino alle normative che incidono sulla valutazione degli immo-bili.

Il libro analizza e illustra una dopo l’altra, in rigoroso ordine alfabetico, tutte le voci rela-tive alla gestione, stima e valutazione di ogni cespite.

Un vero e proprio vademecum, indispensabile per ogni mediatore immobiliare, di facileconsultazione, uno strumento operativo da tenere sempre sulla scrivania per risolvere dub-bi, per chiarire un concetto, per affrontare ogni situazione, per individuare le soluzioni piùfunzionali.

Molto utile e di facile comprensione il quadro sinottico riportato in calce alle singole de-finizioni. In modo pratico e immediato si apprende il grado di influenza, il peso e la tipo-logia di stima a cui il bene in analisi meglio si addice.

Il libro approfondisce anche ogni dettaglio inerente la gestione delle locazioni abitative ocommerciali che siano, delle pertinenze, delle servitù attive o passive e della dimensionecondominiale dei cespiti. Ampio spazio viene dedicato alla professione del MEDIATORE IMMO-

BILIARE con ampio approfondimento delle leggi e della giurisprudenza in materia. Un librocapace, inoltre di approfondire ogni percorso giuridico in materia di diritti reali e capace difornire moltissima modulistica orientativa in materia di contrattazione immobiliare.

La modulistica allegata si propone come semplice canovaccio a supporto delle singoleoperazioni in corso.

Benchè accurata e predisposta in ottemperanza alla legislazione vigente, occorre valutarepreliminarmente l’azione in corso che necessita di tale documenti e se soprattutto il casogenerico proposto può, senza modifiche, essere adattato al caso specifico.

Un libro indispensabile per ogni MEDIATORE IMMOBILIARE, ma utilissimo anche a Ingegneri,Architetti, Geometri e operatori dell’intero settore immobiliare pubblico e privato.

Gli Autori


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AACCESSORI (Coefficiente di differenzazione)

DEFINIZIONE

Per accessori si intendono quelle porzioni di beni, spesso ad uso comune, capacidi influenzare positivamente il valore di un bene.Rientrano in tale valutazione il giardino condominiale, la piscina comprensoriale,servizi annessi quali la sorveglianza, l’illuminazione ecc.Quando presenti differenziano positivamente il valore del bene e come tali devonoessere opportunamente considerati in stima.

GRADO DI INCIDENZA TIPOLOGIA STIMA

Molto alto

Alto MedioMedio basso

BassoPer

ComparazioneAnalitica

Giudizidi

Congruità

Raffronto tra immobili

simili

● ● ●

PARTICOLARE RILEVANZA ORDINARIETA’

ABI

TAZI

ON

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● ● ● ● ●


18

ACCESSORI


LEGISLAZIONE

Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 - Approvazione del testodel codice civile)Libro terzo - Della proprietà

● Titolo I - Dei beni

● Titolo II - Della proprietà

● Titolo III - Della superficie

● Titolo IV - Dell’enfiteusi

● Titolo V - Dell’usufrutto dell’uso e dell’abitazione

● Titolo VI - Delle servitù prediali

● Titolo VII - Della comunione

● Titolo VIII - Del possesso


19

A

ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI

DEFINIZIONE

I diritti patrimoniali si possono acquistare a titolo originario oppure a titolo de-rivativo.

Il diritto patrimoniale si acquista a titolo originario quando non è trasmesso alsoggetto da un’altra persona. Di regola rientrano in questa tipologia l’acquisi-zione della proprietà per usucapione, l’acquisizione dei diritti d’autore a segui-to dell’elaborazione di un’opera oppure più semplicemente il ritrovamento diuna cosa mobile.

L’acquisto del diritto viene invece definito a titolo derivativo quando l’acqui-rente subentra ad un precedente titolare del medesimo diritto sulla cosa. Rien-trano in questa tipologia la compravendita di oggetti e beni immobili, ilprocesso ereditario ecc.

APPROFONDIMENTI

La dottrina definisce il soggetto uscente dal rapporto (venditore) dante causa eil soggetto entrante nel rapporto (acquirente) avente causa.

Come facilmente intuibile un acquisto a titolo derivativo esiste solo in presenzadi un valido titolo d’acquisto ovvero di un contratto o atto pubblico.

Il crescere delle operazioni economiche, il moltiplicarsi delle traslazioni dei ti-toli di proprietà ha imposto riflessioni e risposte a episodi di fatto riscontrabilisul mercato. Si pensi ad esempio all’ipotesi dove un soggetto vende ad un com-pratore in buona fede una cosa che in realtà non gli appartiene.

Facendo riferimento alla norma sopraddetta il compratore non dovrebbe acqui-stare la proprietà.

In tal modo, pur privilegiando l’interesse del vero proprietario si rallenterebberoinevitabilmente tutti i traffici economici con una ricaduta dell’intero sistemaeconomico.

In questo contesto, contrariamene a quanto sopra enunciato, la legge, spesso,interviene tutelando l’acquirente in buona fede.

Il primo e vero proprietario “spogliato” della titolarità potrà rivalersi sul falsovenditore.

Tale principio generalmente denominato “della tutela dell’affidamento” si con-cretizza in una serie di regole, disciplinate con legge, destinate a diverse situa-


20

ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI


zioni e a diversi settori, elaborate in modo da assicurare alle ragioni del verotitolare del diritto la massima tutela, il tutto compatibilmente con le crescentiesigenze del mercato e della sicurezza dei traffici.

LEGISLAZIONE

Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 - Approvazione del testodel codice civile)Libro terzo - Della proprietà

● Titolo I - Dei beni

● Titolo II - Della proprietà

● Titolo III - Della superficie

● Titolo IV - Dell’enfiteusi

● Titolo V - Dell’usufrutto dell’uso e dell’abitazione

● Titolo VI - Delle servitù prediali

● Titolo VII - Della comunione

● Titolo VIII - Del possesso

VOCI CORRELATE

● Diritto Reale (vedi pag. 130).

L'acquisto dei diritti patrimoniali

quando non è trasmesso al soggetto

da un altra persona. (usucapione,

l’acquisizione dei diritti d’autore,il

ritrovamento di una cosa mobile)

a titolo originario

a titolo derivativo quando l'acquirente subentra ad un

precedente titolare del medesimo

diritto sulla cosa. (la compravendita, il

processo ereditario)

esiste solo in presenza di un valido titolo d'acquisto


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A

ACQUISTO IMMOBILE (Proposta irrevocabile di)

MODULISTICA

L’anno duemila_____, addì ____________ del mese di ___________________, in Genova in una saladell’ufficio ove a sede il___________Il sottoscritto Sig.________, nato a ________ il ________residente a _______ in via_______ C.F._______di seguito denominato Promissario acquirente, (in alternativa la società_______ consede_____ in ______ Via ________ n. _____ Cod.Fiscale e Partita IVA ____________) con la sottoscri-zione della presente

dichiaro di voler acquistarealle condizioni di seguito descritte

l’immobile ubicato in ________ Via____________ civico ___________ scala _____ interno _______ al-librato al NCEU al fg______ mappale_______ subalterno ________ cat.________ cl.________del Co-mune di __________L’immobile verrà acquistato a corpo e non a misura. Il medesimo verrà accettato nello stato di fatto edi diritto in cui si trova. Visto e accettato e identificato anche in planimetria con tutti gli inerenti diritti,servitù apparenti, non apparenti o di fatto, passi, accessi, pertinenze, dipendenze, con le relative quotedi comproprietà noto e pienamente gradito.Il prezzo offerto per l’acquisto a corpo corrisponde a euro ________________Da pagarsi nel seguente modo:- Euro ___________ vengono versati ai sensi dell’art. 1382 c.c. 1 alla firma della presente proposta

che costituisce quietanza a tutti gli effetti.- Euro____________ verranno versate in contanti, a titolo di caparra penitenziale 2 contestualmente

alla firma del preliminare di compravendita da stipularsi entro e non oltre il _________ innanzi il_________ in Via _____________

- i rimanenti euro _________verranno versati in contanti contestualmente alla firma del rogito. Il compenso della provvigione da pagare contestualmente alla firma del preliminare risulta pari al

___%.

Nel caso in cui la proprietà non accettasse la presente proposta, la somma di euro ______ versata inoggi ai sensi dell’art. 1382 del codice civile verrà restituita immediatamente.In caso di accettazione della proposta tutte le clausole di cui alla presente prenotazione dovranno es-sere riportate sul preliminare di compravendita.Il Foro competente è quello di ___________________, Letto, approvato e sottoscritto a ____________, il _______________

1) Art. 1382 - Effetti della clausola penaleLa clausola, con cui si conviene che, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento (1218), uno dei contraentiè tenuto a una determinata prestazione, ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stataconvenuta la risarcibilità del danno ulteriore (1223). La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

2) Art. 1386 - Caparra penitenzialeSe nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corri-spettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha rice-vuta.


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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE



DEFINIZIONE

L’amministratore di condominio è colui che detiene la mansione di amministra-re un immobile.

Qualora all’interno del regolamento di condominio non sia inserita la clausolacontraria, colui che amministra un edificio non è detto che debba possedere de-terminati requisiti specifici, ma è necessario che ne abbia la capacità giuridica.

Inoltre, l’amministratore potrà essere un soggetto estraneo al condominio, comedisposto dall’art. 1106 2° comma c.c.

Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ri-corso di uno o più condomini.

La finalità di tale provvedimento è solo quella di sottrarre, per la mancanza diun organo necessario alla sua gestione, il condominio dall’impossibilità di agi-re.

Poiché l’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria non è un mandatariodei condomini, il suo compenso dovrà essere concordato tra l’amministratorenominato e i condomini stessi, nel caso in cui tale accordo non dovesse essereraggiunto l’amministratore presenterà il suo rendiconto tra le spese e nel casoin cui i condomini lo contestino, l’amministratore dovrà far ricorso all’autoritàgiudiziaria, la quale provvederà in sede contenziosa.

Nel caso dei cosiddetti piccoli condomini, ovvero quelli che hanno un numerodi condomini inferiore a quattro, non è obbligatoria la nomina dell’amministra-tore ma, nel caso in cui i condomini siano intenzionati a procedere a tale no-mina, trova applicazione la norma dell’art. 1129 c.c. in merito alla competenzadell’assemblea e alla durata di un anno della carica di amministratore.

L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempodall’assemblea.

1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore. Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Il Codice Civile all’art. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i condomini risultino essere un numero superiore a quattro, l’assemblea deve provvedere alla nomina di un amministratore; il quale deve esercitare tutte le funzioni indicate dall’art. 1130 c.c..


23

A

Per quanto concerne la nomina dell’amministratore di condominio, in baseall’art. 1392 c.c., eccetto il caso in cui siano prescritte forme particolari e solen-ni, il conferimento dell’incarico di amministratore può essere effettuato sia ver-balmente che tacitamente.

Non è detto quindi che l’assemblea debba nominare l’amministratore e verba-lizzare la nomina all’interno del registro di cui all’art. 1129 c.c.; amministratorepuò considerarsi colui a cui tutti i condomini si rivolgono considerandolo tale 1.

Al contrario la Sez. II, sent. n. 5083 del 25/05/1994 specifica che la nomina diun nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimis-sionario, per mostrare efficacia nei confronti dei terzi, deve prodursi con unadeliberazione dell’assemblea.

Ancora un volta, quindi, la giurisprudenza dimostra di non possedere un inter-pretazione univoca.

Nel caso specifico di un conduttore di immobile posto in edificio in condomi-nio, posto che abbia diritto, come disposto dall’art. 10 della legge n. 392 del1978, a partecipare all’assemblea dei condomini, non è legittimato - in caso dimancata nomina dell’amministratore - a suggerire il ricorso all’autorità giudi-ziaria ai sensi dell’art. 1129, primo comma codice civile, finalizzato all’otteni-mento della nomina dell’amministratore 2.

1. Sez. II, sent. n. 1791 del 12/02/1993.Conforme: Sez. II, sent. n. 3296 del 10/04/1996.

Il Codice Civile all’art. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i

condomini risultino essere un numero superiore a quattro, l’assemblea

deve provvedere alla nomina di un amministratore; il quale deve

esercitare tutte le funzioni indicate dall’art. 1130 c.c..

Se l'assemblea non provvede, la nomina è

fatta dall'autorità giudiziaria.

Su ricorso di uno o più condomini

La finalità di tale provvedimento è solo quella di sottrarre il condominio

dall’impossibilità di agire

2. Sez. II, sent. n. 6843 del 17/06/1991.


24



L’amministratore di un condominio, avvenuta la cessazione dalla carica per sca-denza del termine di cui all’art. 1129 cod. civ., mantiene “ad interim” i poteri con-feritegli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento, e può seguitare quindi adesercitarli, fino al momento in cui non sia sostituito da un differente amministratore(Sez. II, sent. n. 7256 del 06/12/1986); inoltre continua ad esercitare la rappresen-tanza del condominio in giudizio (Sez. II, sent. n. 9501 del 21/12/1987).

In merito alle deliberazioni di nomina dell’amministratore di condominio,l’art. 1136 c. 5° c.c. stabilisce che le medesime devono essere prese sempre conla maggioranza stabilita dal 2° comma, cioè con il voto favorevole di coloro chesono legittimati ad intervenire all’assemblea, di almeno la metà del valoredell’edificio.

Ad esempio nel caso in cui un condominio sia costituito da meno di cinquecondomini e i partecipanti all’assemblea siano solo due, l’art. 1136 c.c. non èapplicabile, non essendo raggiungibile una maggioranza degli intervenuti cherappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, in tale caso è necessarial’unanimità dei consensi.

La revoca dell’amministratore di un condominio, può verificarsi in qualsiasimomento e non è necessaria l’esistenza di una giusta causa, anche in conside-razione del fatto che il rapporto fra amministratore e condomino è essenzial-mente di natura fiduciaria.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo

dall'assemblea.

L'amministratore di un condominio avvenuta la cessazione dalla carica per scadenza

del termine mantiene "ad interim" i poteri conferitegli dalla legge

continua ad esercitare la rappresentanza del condominio in giudizio

art. 1136 c.5° c.c.

La nomina dell’amministratore avviene con la

maggioranza stabilita dal 2° comma, cioè con il voto

favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio.

Codice Civile all’art. 1129 comma 2. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione [c.c. 1130], ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [c.c. 1105].


25

A

A seguito dell’adozione della delibera di revoca, l’amministratore deve conse-gnare ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per l’inottemperanzaa tale obbligo si debba fare ricorso al tribunale a norma dell’ultimo commadell’art. 1105 cod. civ., dal momento che è possibile fare domanda legittima-mente dell’adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell’art. 700 cod.proc. civ. 1.

Nel caso in cui avvenga che i condomini promuovano la revoca dell’ammini-stratore per violazione del mandato, l’interessato e legittimato a contraddire èsoltanto l’amministratore, ne è chiara conseguenza che, essendo il condominioestraneo al procedimento, ogni spesa processuale è a totale carico dell’ammi-nistratore medesimo (Sez. II, sent. n. 1274 del 13/03/1989); il condominio inol-tre non è tenuto né ad autorizzare né a ratificare la resistenza in giudiziodell’amministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previstedagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. e ciò malgrado le ripercussioni nei confrontidel condominio degli effetti della pronuncia giudiziale (Sez. II, sent. n. 8837 del23/08/1999).

1. Sez. II, sent. n. 11472 del 28/10/1991.

Codice Civile all’art. 1129 comma 3. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [disp. att. c.c. 64, 65].


26




(Le funzioni de)

APPROFONDIMENTI

A norma dell’art. 1130 del Codice Civile l’amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservan-za del regolamento di condominio.

L’amministratore di condominio è essenzialmente un semplice esecutore e nonha poteri decisionali, a meno che oggetto di quanto deliberato o l’articolo delregolamento non lascino un certo margine di elasticità per cui il medesimo am-ministratore si trova nella condizione di dover decidere autonomamente.

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse co-mune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.

Il dovere dell’amministratore di verificare e regolamentare il godimento di cosecomuni sottintende, in mancanza di diverse disposizioni dell’assemblea, il di-ritto di conservare le medesime, per salvaguardarne l’uso da parte dei singolicondomini in condizioni di uguaglianza 1.Tale potere dovere è autonomo, nel senso che esso è subordinato alla mancan-za di disposizioni nel regolamento di condominio, e non può essere in contra-sto con le deliberazioni dell’assemblea. Nel caso specifico dell’appartamento detenuto senza titolo dal portiere licen-ziato, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. all’amministratore del condomi-nio spetta, anche senza deliberazione della assemblea dei condomini, agire peril rilascio dell’alloggio stesso che era stato concesso ad integrazione della retri-buzione, dipendendo tale rilascio dalla risoluzione di un rapporto obbligatorioassunto per la gestione del servizio comune ed essendo il recupero del medesi-mo alloggio sostanziale per l’ulteriore realizzazione dell’uguale servizio.

Sez. Lav., sent. n. 4780 del 02/10/1985.

Nei poteri attribuiti all’amministratore di condominio dall’art. 1130 cod. civ.rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spe-sa approvata dall’assemblea, tanto all’ordinaria manutenzione, quanto alla pre-

1. Sez. II, sent. n. 5076 del 23/07/1983.


27

A

stazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti icondomini ai sensi dell’art. 1131 cod. civ.

Sez. II, sent. n. 3159 del 17/03/1993.

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzioneordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Per quanto concerne il condominio, il pagamento delle spese di manutenzioneordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non pretende l’approva-zione anticipata dell’assemblea dei condomini, in quanto si riferisce ad esborsi(contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) impostia scadenze fisse e dei quali l’amministratore si preoccupa in base ai suoi poterie non in veste di esecutore delle delibere dell’assemblea.

L’approvazione delle spese sopra indicate è, invece, pretesa in sede di consun-tivo in quanto si verificano le spese e si approva lo stato di ripartizione definiti-vo che consente legittimamente l’amministratore ad agire contro i condominimorosi per il recupero delle quote poste a suo carico.

Sez. II, sent. n. 5068 del 18/08/1986.

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

A titolo di esempio l’azione contro il singolo condomino rivolta alla rimozione diopere realizzate abusivamente sul lastrico solare, di proprietà comune, si delineacome atto di conservazione dei diritti inerenti alla parte comune, e, pertanto, può es-sere proposta dall’amministratore senza necessità di autorizzazione dell’assemblea.

A tale scopo rimane del tutto irrilevante la natura reale o personale della mede-sima azione, così come la circostanza che quelle opere abusive pregiudichinoanche il diritto individuale dei singoli condomini, e che questi ultimi possano aloro volta agire tutelando le cose di proprietà comune od individuale 1.

Sempre a titolo di esempio l’amministratore è legittimato, senza bisogno di au-torizzazione dell’assemblea dei condomini, ad agire in giudizio per la demoli-zione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, edificata dalcondomino che è andato contro le prescrizioni e le cautele fissate dalle normespeciali antisismiche, o alterando l’estetica della facciata dell’edificio.

Tale atto, infatti, è diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condomi-niali, e rientra negli atti conservativi dei diritti 2.

1. Sez. II, sent. n. 5160 del 27/07/1983.2. Sez. II, sent. n. 13611 del 12/10/2000.


28



L’amministratore del condominio:

1) ha la mansione di realizzare gli atti conservativi dei diritti riguardanti le par-ti comuni dell’edificio;

2) ha la rappresentanza dei partecipanti;

3) può agire in giudizio, sia contro i condomini che contro i terzi.

L’amministratore può agire in giudizio anche in mancanza di una deliberazioneassembleare in tal senso, poiché tale potere è direttamente connesso alla suaqualità, restando insignificante l’accertamento se l’assemblea con la quale eglisia stato eventualmente autorizzato a promuovere l’azione sia stata o meno va-lidamente costituita 1.

L’attribuzione dell’amministratore di condominio di “compiere atti conservati-vi”, riconosciuto ex artt. 1130 e 1131 cod. civ. si rispecchia, sul piano proces-suale, nella possibilità di esigere non solo le occorrenti misure cautelari -conservare l’esistenza delle parti comuni - ma anche il risarcimento dei danni,nel caso che la richiesta risulti unita alla conservazione dei diritti sulle parti co-muni, e risulti conseguente all’impedimento frapposto alla appropriata esecu-zione di quanto legittimamente richiesto.

Quanto sopra senza che si dia importanza né alla circostanza che la questionesia stata introdotta con ricorso ex art. 700 cod. proc. civ., né che il ricorso stessosia stato presentato da un precedente amministratore privo dell’autorizzazionedell’assemblea dei condomini.

Sez. II, sent. n. 10474 del 22/10/1998.

Il condominio deve provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione ealla riparazione dei beni di proprietà comune.

Quindi ne è lineare conseguenza che il condominio ha il diritto e l’obbligo dideliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delleproprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condominie dei terzi, e che, in assenza della cooperazione dei condomini in merito, l’am-ministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per farvalere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130, n. 4, c.c.) che di merito(art. 1131 c.c.).

Sez. III, sent. n. 3522 del 08/03/2003.

1. Sez. II, sent. n. 4117 del 14/05/1990.


29

A

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

L’assemblea dei condomini è tenuta ad approvare la rendicontazione delle spe-se di un determinato esercizio e l’approvazione del bilancio annuale, la validitàdella medesima approvazione non dipende dalla redazione in forma rigorosadel medesimo rendiconto.

Fondamentale è che esso sia compilato in forma comprensibile da parte di tuttii condomini, le singole voci di spesa e di entrata dovranno essere chiare e benspecificate, come ne deriva dagli artt. 263 e 264 cod. proc. Civ., che regola-mentano la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostan-ziale, in modo che sia possibile la contestazione di una delle voci di spesa daparte di un condomino 1.

Inoltre è necessario che la contabilità presentata dall’amministratore del condo-minio sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di usci-ta, con le relative quote di ripartizione, in modo da fornire la prova non solodella qualità e quantità delle somme pagate e di quelle incassate, nonché dellaquantità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi che permet-tono di indicare e considerare le modalità con cui l’incarico è stato effettuato edi capire e giudicare se l’operato di chi rende il conto sia conforme a canoni dibuona amministrazione 2.

La possibilità da parte di un condomino di controllare la gestione dell’ammini-stratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede direndiconto annuale e approvazione di bilancio.

In contesto estraneo a tale sede, il diritto del medesimo condomino di otteneredall’amministratore l’esibizione di determinati documenti contabili può essere am-messo solo nel caso in cui si desuma e manifesti un preciso interesse in merito 3.

La Massima Corte, con Sez. II, sent. n. 8460 del 26/08/1998, ha altresì stabilitoche ciascun comproprietario ha la possibilità di riuscire ad avere dall’amministra-tore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi momento,senza l’onere di specificare le motivazioni della richiesta sia che abbia il fine divisionare i documenti sia che abbia il fina di fare una copia dei medesimi.

Il tutto può accadere purché tale procedimento:

1) non sia di impedimento all’attività di amministrazione;

1. Sez. II, sent. n. 896 del 06/02/1984.2. Sez. II, sent. n. 9099 del 07/07/2000.3. Sez. II, sent. n. 2220 del 05/04/1984.


30



2) non sia contraria ai principi di correttezza;

3) non si risolva in un onere economico per il condominio - i costi relativi a tuttele operazioni svolte dovranno essere a totale carico del condomino richiedente.

La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approva-zione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da partedell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità delladelibera di approvazione.

Non si verifica l’invalidità della medesima delibera di approvazione quando ladisponibilità della documentazione risulti essere mancante in sede di approva-zione del preventivo in cui, solitamente, l’approvazione della previsione di spe-sa viene fatta basandosi sulla gestione dell’anno precedente, e dove,soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere acquisita solo dopo chele medesime spese siano state effettuate, e non in via preventiva 1.

Nel caso in cui avvenga il subentro del nuovo amministratore in luogo del pre-cedente, egli, se non autorizzato dall’assemblea dei condomini, non dispone lafacoltà di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sinteticitramandatigli dal passato amministratore e, di conseguenza, l’accettazione ditali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ul-timo da parte dei condomini.

Essendo di spettanza invece all’assemblea dei condomini approvare il contoconsuntivo, per compararlo con il preventivo o determinare l’importanza dellespese affrontate su iniziativa dell’amministratore 2.

1. Sez. II, sent. n. 11940 del 08/08/2003.2. Sez. II, sent. n. 5449 del 04/06/1999.

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del

regolamento di condominio;

LE PRINCIPALI FUNZIONI DELL’AMMINISTRATORE

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune,

in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria

delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.


31

A

ANNUALITÀ COSTANTI LIMITATE

DEFINIZIONE

Per annualità costanti limitate si intendono valori annui costanti capaci di ripe-tersi per un numero costante ma limitato di anni.

APPROFONDIMENTI

Nell’analisi del problema le priorità di ricerca ed analisi vanno poste nell’indi-viduazione dell’accumulazione finale (Sn), cioè la somma dei montanti relativiai valori annui costanti che si verificheranno in un dato periodo di tempo, enell’individuazione dell’accumulazione iniziale (So) ovvero la somma al mo-mento iniziale di tutti i valori che si verificheranno negli anni successivi.

Ulteriore necessità di ricerca può individuarsi nell’accumulazione intermedia.

Da cui

Infatti il primo euro che scade alla fine del primo anno resta impiegata dal tem-po 1 sino al tempo n ovvero sarà capace di sfruttare interessi per un periodo di

(n-1) anni. Il suo montante sarà quindi (1+r)n-1.

Determinato 1+r = q si otterrà q n-1.

Il penultimo euro che si verificherà al tempo (n-1) resterà impiegato per un soloanno e determinerà il montante q.

L’ultimo euro non frutterà alcun interesse e il suo montante coinciderà con 1.

L’espressione sopra riportata rientra nel campo delle”progressioni geometriche”(il rapporto fra due termini consecutivi è sempre q).

La somma dei termini di una progressione geometrica coincide con una frazio-ne avente per numeratore l’ultimo termine q n-1 moltiplicato per la ragione qmeno il primo termine (in questo caso 1) e per denominatore la ragione q menol’unità.

M= C (1+r)n

Sn= qn + q n-1 + q n-2 + q n-3 +q+1


32

ANNUALITÀ COSTANTI LIMITATE


Essendo q = (1+r)

La formula

Offre quindi la sommatoria finale di annualità unitarie posticipate che si ripeto-no per n anni al saggio r

Quota di ricostituzione o di reintegrazione di capitale

Dalla formula

Si ricava

VOCI CORRELATE

● Rendita (vedi pag. 406).

q n-1* q-1

Sn=-------------------

q-1

q n-1Sn=------------------- q-1Da cui

(1+r) n - 1 (1+r) n - 1 Sn= ------------------- = ------------------- 1+r-1 r

(1+r) n - 1 Sn= ------------------- r

(1+r) n - 1 Sn= a ------------------- r

ra= Sn ------------------- (1+r) n - 1


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