TRIBUNALE di VICENZA - apag.pro · è tornata al mittente perchè destinatario sconosciuto....

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Esecuzione immobiliare n. 852/2012 promossa da: ---

TRIBUNALE di VICENZA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione immobiliare R.G. n. 852/2012 (lotto 1 di 2)

Giudice dell'Esecuzione: Dott.ssa SILVIA SALTARELLI

Creditore procedente: ---

Debitori: ---

Custode: Avv. Lisa FAVERO con sede in Vicenza (VI), Contrà Apolloni, 21

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Ai sensi dell'art. 173 bis d.a. c.p.c., come modificato per effetto del D.L. 83/2015

Trattasi di un immobile singolo a destinazione residenziale, sviluppato in 3 piani fuori terra, ubicato

in Via Palù civ. 25 nel Comune di Arcugnano.

Esperto incaricato:

geometra Daniele Fortuna

iscritto all’Albo dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Vicenza al n° 1475

iscritto all’Albo dei CTU del Tribunale di Vicenza al n° 1466

con studio a Thiene (VI) Viale F. Bassani n. 87/a

telefono e fax 0445-362779

email: [email protected] PEC: [email protected]

Esperto incaricato: geometra Daniele Fortuna Pagina 1

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

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SCHEDA SINTETICA E INDICE: Procedura es.imm. n. 852/2012 R.G., promossa da:

---

contro

---

Diritto (cfr pag.4): piena proprietà

Bene (cfr pag.4): trattasi di immobile residenziale, sviluppato in tre piani fuori terra, composto al

piano terra da cucina, soggiorno ed un bagno, al piano primo due camere da letto ed un bagno, al

piano secondo vi è una soffitta.

Ubicazione (cfr pag.4): Comune di Arcugnano, Via Palù n. 25, piano terra, primo e secondo.

Stato (cfr pag.8): ottimo

Lotti (cfr pag.28): 1 di 2

Dati Catastali attuali (cfr pag.11): Comune di Arcugnano, Catasto dei Fabbricati:

fg. 32 mapp. 206 categoria A/3 classe 3 vani 5,5 Rendita € 397,67

Valore mutuo (cfr pag.27) €. 142.500,00

Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag.13): no

Irregolarità/abusi (cfr pag.16): sì, sanabili, costo €. 35.706,10

Valore di mercato più probabile (cfr pag.22): €. 153.500,00

Valore di mercato più probabile in condizioni di vendita forzata (cfr pag.25): €. 95.000,00

Incidenza valore di mercato più probabile in condizioni di vendita forzata (cfr pag.25): €/m2

799,53

Vendibilità (cfr pag.25): sufficiente

Motivo (cfr pag.25): in quanto l'immobile per il contesto, avrebbe buona possibilità di vendita ma

non sarà immediatamente disponibile, in quanto sarà necessario eseguire interventi edilizi per

renderlo abitabile, la sua appetibilità nel mercato si riduce notevolmente.

Pubblicità (cfr pag.25): siti internet specializzati, quotidiani d’informazione locali/nazionali, forme

di pubblicità commerciale

Occupazione (cfr pag.25): libero

Titolo di occupazione (cfr pag.25): no

Oneri (cfr pag.25): no.

Varie (cfr pag.27): informazioni che l'esperto ritiene importanti e aggiuntive

APE (cfr pag.10): sì, classe energetica G.

Comparabili (cfr pag.19): 3 immobili.


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SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI

04/02/2016 giuramento presso la cancelleria del Tribunale di Vicenza, inerente il conferimento

dell'incarico del G.E. Dott.ssa Silvia Saltarelli, per la valutazione del compendio oggetto della

esecuzione immobiliare n 852/2012, contestuale ritiro fascicolo e fotocopia dei documenti in atti.

17/02/2016 veniva effettuata la ricerca ipo-catastale per il nominativo interessato ---. 19/02/2016

richiesta via pec di accesso agli atti presso il Comune di Arcugnano-Ufficio Edilizia Privata, per

verificare la regolarità urbanistica degli immobili oggetto di trasferimento.

02/03/2016 accesso presso l'Ufficio Edilizia Privata e l’Ufficio Anagrafe del Comune di Arcugnano

per ritiro copie documenti rinvenuti in archivio.

04/03/2016 redazione e trasmissione al Tribunale di Vicenza, della check list preliminare.

07/03/2016 scansione e riordino delle pratiche edilizie rinvenute in Comune di Arcugnano.

31/03/2016 compilazione ed invio raccomandata all’interessato, per la comunicazione della data del

sopralluogo relativo agli immobili oggetto di esecuzione.

04/04/2016 ricerca preliminare di comparabili per la valutazione.

11/04/2016 in data odierna doveva avvenire il sopralluogo degli immobili, ma la comunicazione

inviata al Sig. BORTOLI alla sua residenza di Arcugnano (dove risiede secondo i registri comunali)

è tornata al mittente perchè destinatario sconosciuto.

15/04/2016 1° incontro con l’Avv. Favaro in qualità di Custode Giudiziale.

30/06/2016 1° tentativo di sopralluogo alla presenza dell’Avv. Favero presso il bene in Comune di

Arcugnano, non è stato possibile effettuare ne il rilievo metrico ne quello fotografico relativo

all’interno dell’ unità immobiliare.

06/07/2016 2° tentativo di sopralluogo, sempre con la presenza dell’Avv. Favero, eseguito il rilievo

metrico e fotografico nell’immobile di Arcugnano.

03/08/2016 stesura rilievo stato attuale immobile.

12-13/09/2016 stesura bozza iniziale di relazione di valutazione.

12/10/2016 ricerca e stampa comparabili, calcolo superfici, stampa elenco trascrizioni/iscrizioni.

14/10/2016 stesura sovrapposizione tra il rilievo, lo stato di progetto urbanistico approvato e la

scheda catastale, sono state indicate le difformità rinvenute.

26/10/2016 ricezione APE.

24-25-26-27-28/10/2016 ultimazione redazione relazione con allegati e trasmissione alla cancelleria

del Tribunale mediante PCT.


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IDENTIFICAZIONE DEL BENE E SOMMARIA DESCRIZIONE

Diritto: Intera proprietà di un fabbricato residenziale, intestato a ---, Proprietà pervenuta con atto di

compravendita in data 19/09/2006 Notaio Giuseppe Muraro rep. 52936 trascritto a Vicenza il

26/09/2006 ai n.ri 15800/26410.

Bene e ubicazione: Trattasi di una unità immobiliare (abitazione) indipendente con un area esterna

esclusiva, l'immobile è stato edificato in epoca remota, ma è stato ristrutturato completamente in

piu' momenti, nel complesso si sviluppa su 3 piani fuori terra, al piano terra vi è la zona giorno, al

piano primo la zona notte e al piano secondo vi è la soffitta, il tutto è ubicato nel Comune di

Arcugnano, posto a circa 2 km a sud rispetto al centro della città, con accesso da Via Palu’ civ. 25.

L'area è definita nel PRG in Zona C1/22 sottoposta a vincolo di Protezione Bellezze Naturali.

Generale e particolare della zona (fonte https://www.bing.com/mapspreview)


https://www.bing.com/mapspreview)


Sovrapposizione tra mappa wegis catastale e foto aerea (fonte http://geosit.geoweb.it)


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http://geosit.geoweb.it/

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Descrizione: L'edificio residenziale è a forma rettangolare, nello specifico il volume edilizio è stato

realizzato in epoca remota, ma è stato ristrutturato completamente in piu' momenti.

Dalla viabilità comunale di Via Palù, si accede direttamente all’area esterna esclusiva pertinenziale,

alla quale si accede tramite un ingresso pedonale e/o carraio.

Dall’area esterna posta sulla facciata est del fabbricato, vi è l’ingresso dal quale si accede

direttamente alla zona giorno del piano terra; poi vi è la cucina ed un servizio igienico; al piano

primo vi sono due camere da letto ed un bagno, al piano secondo vi è una soffitta. Lo spazio esterno

privato è parzialmente delimitato da una recinzione costituita da pali di legno e rete frangisole, la

pavimentazione esterna è in cemento.

Le condizioni generali manutentive dello stabile sono molto buone.

Prospetto Sud-Est: Prospetto Sud-Ovest:

Descrizione Unità ad uso abitazione : si sviluppa ai piani terra, primo e

secondo. Le caratteristiche dimensionali sono le seguenti:

• superficie principale (SEL) di mq 109,57 (piani terra e primo);

• superficie area esterna 72,91 mq.

L’abitazione in oggetto è posizionata fronte viabilità comunale denominata Via Palù, confinante a

nord con un altro immobile m.n. 835, ad est e a sud con la propria area privata e ad ovest con un

terreno di altra ditta m.n. 204.



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I serramenti sono in PVC con vetro camera, privi di balconi, (alcuni serramenti nella facciata ovest

sono dotati di un grigliato in mattoni che funge da frangisole esterno), mentre le porte interne sono

in legno tamburato.

I pavimenti sono in lastre di marmo per il piano terra, la scala interna che collega il piano terra al

primo è in marmo, al piano primo e sottotetto tutti i pavimenti in legno, la scala che collega il piano

primo con il sottotetto ha una struttura in ferro con pedate in legno.

Le pareti interne sono in laterizio intonacate e tinteggiate.

Il riscaldamento è autonomo con caldaia a gas metano a pensile posizionata nell’antibagno del

piano terra, i radiatori sono di tipo tubolare in acciaio.

Gli impianti sono sottotraccia, nell'insieme lo stato di manutenzione si può ritenere molto

buono. Soggiorno

Cucina



Bagno Corridoio piano primo

Camera Cameretta


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Bagno Soffitta

(vedasi allegato relazione fotografica dettagliata)

Impianti: E' opportuno premettere che per l'immobile è stato ottenuta autorizzazione alla

ristrutturazione nell'anno 2006 e per l'ultimazione dei lavori nel 2011, ma non sono stati forniti dalla

proprietà le relative certificazioni.

L'impianto termico è costituito da radiatori in acciaio di tipo tubolare, caldaia alimentata a gas

metano, del tipo a camera stagna, posizionata nell'anti-bagno del piano terra.

E’ presente l'impianto di climatizzazione.

Necessità di interventi manutentivi urgenti:

L'immobile non presenta criticità evidenti, si ritiene che allo stato attuale non sia necessaria alcuna

manutenzione urgente da effettuare (salvo gli interventi di ripristino delle opere abusive come più

avanti descritto).

Certificazione energetica:

E' stato redatto, in data 26/10/2016, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) dal quale si evince

la classe energetica G dell'immobile.


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Esecuzione immobiliare n. 852/2012 promossa da: Gonzato Francesco & figli srl

STORIA CATASTALE

Dati catastali attuali: Comune di Arcugnano, Catasto dei Fabbricati:

fg. 32 mapp. 206 categoria A/3 classe 3 vani 5,5 P.1° Rendita € 397,67

il tutto intestato a:

--- proprietario per

intero.

Variazioni storiche

STORIA Catasto Terreni:

L'attuale particella oggi individuata con il m.n. 206 è stata così costituita:

La particella originale n. 206 di 79 mq, è stata oggetto di tipo mappale n. 167617 del 07/04/2011, ha

incorporato al proprio interno la particella n. 836 di 57 mq e per fusione è stato creato il nuovo lotto

urbano denominato mapp.n. 206 di complessivi 136 mq.

La particella n. 836 è stata generata dalla soppressione della particella n. 744, tipo di frazionamento

prot.n. 17156 del 30/01/2006

La particella n. 744 è stata generata dalla soppressione della particella n. 211, tipo di frazionamento

prot.n. 30464 del 19/06/1997

La particella originaria n. 211, ha ridotto la sua superficie (per creare il m.n. 603 non oggetto di

valutazione) con il tipo di frazionamento prot.n. 4279 del 16/01/1986

STORIA Catasto Fabbricati:

L'unità viene riscontrata già iscritta in catasto urbano dall'impianto meccanografico 1986 in

categoria A/4 classe 3 e consistenza di 2,5 vani;

• con denuncia di variazione del 09/09/2002 n. 11212.1 prot.n. 259849 la sua consistenza

diventa 4,5 vani, causa diversa distribuzione degli spazi interni e ristrutturazione;

• nuova variazione in data 01/03/2006 n. 4853.1 prot.n. 41342 causa frazionamento per

trasferimento diritti;

• con la variazione in data 12/04/2011 n. 82329.1 prot.n. 173206 l'unità cambia la categoria

catastale, da A/4 classe 3 di 4,5 vani, diventa A/3 classe 1 di 5,5 vani, causa ampliamento,

diversa distribuzione degli spazi interni e ristrutturazione;

• in data 31/10/2011 n. 158105.1 prot.n. 383707, viene effettuata la variazione del

classamento e l'u.i. diventa definitivamente un immobile individuato come segue: A/3

classe 3 di 5,5 vani.



Planimetria catastale fg. 32 mapp. 206:


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Osservazioni rispetto ai dati del pignoramento: I dati del pignoramento sono stati indicati in

modo corretto.

Giudizio di regolarità/Docfa: A seguito di alcune modifiche interne, che il sottoscritto ha

riscontrato in fase di sopralluogo, si indica che lo stato dei luoghi non corrisponde alle planimetrie

catastali, sarà quindi necessario regolarizzare lo stato di fatto sia sotto il profilo urbanistico che

catastale.

Confini:

dello stabile, N.E.S.O. : m.n. 835-837, m.n. 603, Via Palu’, m.n. 204.

Estratto mappa catastale:



Piante con sovrapposizione tra lo stato dei luoghi e il progetto approvato:


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Piante con sovrapposizione tra lo stato dei luoghi e la scheda catastale:


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REGOLARITA’ URBANISTICA

Titoli urbanistici:

• Autorizzazione Edilizia n. 142/93 U.T. del 14/07/1993 per opere di manutenzione

straordinaria;

• DIA prot.n. 13559 del 31/12/1997 per opere interne;

• DIA pratica edilizia n. D03-066 del 05/08/2003 per opere di manutenzione straordinaria

quali lievo pavimenti, adeguamento impianto elettrico e idrosanitario, ripassatura coperto e

sostituzione pluviali e grondaie;

• P.C. n. C06-006 del 28/09/2006 per ristrutturazione edilizia;

• DIA pratica edilizia n. D07-154 del 10/12/2007, variante al P.C. 06-006 (la presente

pratica edilizia è stata archiviata dal Comune di Arcugnano previa richiesta del

proprietario ---);

• SCIA pratica edilizia n. S11-018 dell’11/05/2011 per completamento opere al grezzo

pavimenti e rivestimenti, (in data 19/05/2011 il Comune chiedeva documenti integrativi, in

data 01/06/2011 veniva presentata la documentazione richiesta).

Abitabilità e agibilità: Non è stata presentata la dichiarazione di fine lavori ne la richiesta di

agibilità.

Abusi: Modifiche interne e prospettiche, nello specifico lo stato effettivo dei luoghi non

corrisponde al Permesso di Costruire n. C06-006 del 28/09/2006 e neppure alla scheda catastale

depositata nell’anno 2011.

Alcune opere non sono sanabili che dovranno essere oggetto di demolizione e ripristino allo stato

autorizzato e nella fattispecie:

- primo e secondo impalcato della porzione a sud del fabbricato in quanto i vani non raggiungono

l'altezza minima per essere abitabili, ne consegue anche la demolizione del bagno posto al piano

primo e l'eliminazione della soffitta;

- costruzione di un nuovo solaio di primo impalcato, con l'altezza dei piani autorizzata e nuova

autorizzazione per realizzazione del bagno al piano primo.


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Le opere difformi dovranno essere oggetto di regolarizzazione urbanistica e catastale, al fine

dell'aggiornamento al reale stato dei luoghi. Sarà inoltre necessario ottenere anche la sanatoria per le

variazioni prospettiche per il vincolo ambientale in cui ricade la zona in cui è ubicato l'immobile.

Sanabilità e costi:

• Necessità di redigere una pratica edilizia per parziale ripristino opere come da progetto

edilizio del 2006, sanatoria per opere interne difformi non oggetto di ripristino e sanatoria

inerente in vincolo ambientale per le variazioni prospettiche;

• Necessità di eseguire opere edilizie per il parziale ripristino (inerenti le opere non sanabili)

riferibile al Permesso di Costruire n. C06-006 del 28/09/2006. Per tali opere si è redatto un

puntuale computo metrico estimativo, allegato alla presente relazione, per quantificarne il

costo.

• Necessità di redigere nuova scheda catastale (quella oggetto di esecuzione).

• Sanzione amministrativa per sanatoria opere interne €. 516,46+

• Sanzione amministrativa per sanatoria prospetti

vincolo ambientale €. 516,46+

• Competenze professionali per la pratica edilizia

di parziale rimessa in pristino, sanatoria opere

interne e sanatoria inerente il vincolo ambientale

compresi oneri accessori €. 3.200,00+

• Costo delle opere di parziale ripristino compresa

IVA di legge €.30.473,18+

• Competenze professionali per le pratiche catastali €. 800,00+

• Spese /diritti/bolli che attualmente si quantificano ma

ma che potranno essere oggetto di variazioni €. 200,00=

Totale €. 35.706,10

VALORE E VENDIBILITA’

Metodo di valutazione: La misura delle superfici degli immobili è svolta con rilievo dell'immobile

e confronto con la documentazione catastale e urbanistica assunta con l'accesso agli atti.

Il criterio scelto per la misurazione della superficie principale è la superficie esterna lorda (SEL),

definita dal “Codice delle valutazioni immobiliari”, III Edizione di Tecnoborsa: “l’area di un


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edificio delimitata da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori

terra o entro terra alla quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento”.

La SEL include:

- Lo spessore dei muri perimetrali liberi, ed un mezzo dello spessore delle murature contigue

confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;

- i pilastri/colonne interne;

- lo spazio di circolazione esclusivo verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di

sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.);

- eventuali cabine, centrali termiche, le sale impianti interni e contigui all’edificio.

La SEL non include:

- Le rampe di accesso esterne non coperte;

- I balconi, terrazzi e simili;

- Il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio;

- Gli aggetti a solo scopo di arredamento architettonico;

- Le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.

Valore di mercato attribuito: Oggetto di stima è determinare il “valore di mercato”, che secondo

le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie –

(edizione 05/2011 – Appendice R.1.2.1), viene così definito:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in

un’operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di

mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito

con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

Il valore di mercato del bene trasformato è stato determinato con il metodo del confronto di mercato

market comparison approach (MCA) che è una procedura di comparazione sistematica applicata alla

stima degli immobili, che prende come termine di paragone le loro caratteristiche tecnico-

economiche (superfici principale e secondarie, stato di manutenzione, impianti tecnologici, ecc.).

Il MCA si basa sulla rilevazione dei dati immobiliari (prezzi o canoni di mercato e caratteristiche

degli immobili).

Il MCA si fonda sul principio elementare per il quale il mercato stabilirà il prezzo o il canone di

mercato dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi o dei canoni già fissati per gli

immobili simili.


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L'applicazione del MCA prevede aggiustamenti sistematici ai prezzi o ai canoni di mercato rilevati,

in base alle caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche

dell'immobile oggetto di stima.

Gli aggiustamenti sono determinati per ogni singola caratteristica immobiliare, presa in esame

mediante la differenza negli ammontari della caratteristica dell’immobile da valutare e

dell’immobile di confronto, moltiplicata per il prezzo marginale della caratteristica preso con il

proprio segno.

Il valore di stima deriva dal prezzo dell’immobile di confronto corretto per gli aggiustamenti delle

singole caratteristiche prese in esame.

Osservazione del mercato immobiliare

La ricerca immobiliare per la rilevazione dei prezzi di vendita, ha prodotto tre unità immobiliari

oggetto di compravendita.

Le unità immobiliari di comparazione sono localizzate nella zona dove si trovano gli immobili o

nelle vicinanze e sono da considerare appartenenti allo stesso segmento di mercato.

Comparabile A Unità 1

Comune di Arcugnano, Foglio n. 22 m.n. 103 sub.14 graffato con il m.n. 531 sub. 4 (abitazione) e

m.n. 103 sub. 12 graffato con il m.n. 531 sub. 2 (autorimessa), immobili ubicati in Via Monticello n.

19/1, immobile sviluppato sui piani S1-T-1, con superficie principale (SEL) di mq 199,67, terrazzi

mq 5,61, autorimessa mq 51,42, giardino di mq 450,70, tre bagni, stato di manutenzione buono.

Atto di compravendita in data 31/03/2016 rep.67.293 Notaio Fiengo Anna Maria di Thiene.

Prezzo di vendita €. 260.000,00.

Comparabile B Unità 2

Comune di Arcugnano, Foglio n. 25 m.n. 133 sub. 3 (abitazione) e m.n. 133 sub. 2 (autorimessa),

immobili ubicati in Via Lago di Fimon snc, abitazione sviluppata sui piani T-1 con superficie

principale (SEL) di mq 150,97, terrazzi mq 22,77, cantina mq 31,22, autorimessa mq 21,50,

giardino di mq 1.325, due bagni, stato di manutenzione scarso.

Atto di compravendita in data 22/12/2015 rep. 2.264 del Notaio Tommaso de Negri di Bassano del

Grappa.



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Comparabile C Unità 3

Comune di Arcugnano, Foglio n. 22 m.n. 576 sub. 11 (abitazione) e m.n. 576 sub. 7 (autorimessa),

immobile ubicato in Via Monte Lungo snc, abitazione sviluppata sui piani S1-T-1-2, con superficie

principale (SEL) di mq 159,52, terrazzi mq 34,15,autorimessa mq 42,85,giardino di mq 16,49, tre

bagni, stato di manutenzione ottimo.

Atto di compravendita in data 17/05/2016 rep. 62.173 del Notaio Domenico Pulejo di Creazzo.


Tabelle esplicative e riassuntive per la valutazione con il metodo MCA

LOCALIZZAZIONE TABELLA DEI DATI Arcugnano Via Palù n 194

Comparabile A Comparabile B Comparabile C Subject

Via Lago di Fimon n 78

Ubicazione Via Monticelo n 19/1 Via Monte Lungo snc Via Palù n°194

Prezzo totale (euro) € 260.000,00 € 200.003,00 € 223.000,00 Data (mesi) 15/01/2016 22/12/2015 17/05/2016 20/10/2016

Superficie principale (m2) SEL 199,67 150,97 159,52 111,19

Balconi e loggia (m2) 5,61 22,77 34,15 0,00

Cantina (m2) 0,00 31,22 0,00 0,00

soffitta (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00

Autorimessa (m2) 51,42 21,50 42,85 0,00

Posto auto esterno (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00

giardino fino a SEL (m2) 199,67 150,97 16,49 76,26

giardino oltre a SEL (m2) 251,03 1174,03 0,00 0,00

Bagni 3 2 3 2

Livello di piano (n) 0 0 0 0

Stato di manutenzione (n)* 4 1 5 5

Superficie commerciale 260,14 257,11 196,25 118,82

* scarso=1 sufficiente=2 medio=3 buono=4 ottimo=5


Firmato Da: FORTUNA DANIELE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 671bd3b3fa51be2324bd757b88f3299b

€ 311,15

€ 311,15

€ 233,36

€ 388,94

Prezzo posto auto esterno € 155,58 Prezzo Giardino fino a SEL € 77,79 Prezzo Giardino oltre a SEL € 38,89

Stato di manutenzione

Bagno Condizionatore

posto auto

€ 15.000,00 € 7.500,00 € 3.000,00 € 7.000,00

euro/m2

euro/m2

euro/m2

euro/m2

euro/m2

euro/m2

euro/m2

Prezzo balconi

Prezzo cantina Prezzo soffitta

Prezzo autorimessa


Rapporti mercantili Importo Saggio annuo di svalutazione del prezzo *** -0,80% Rapporto mercantile dei balconi e portici 40,00% Rapporto mercantile della cantina 40,00%

Rapporto mercantile della soffitta 30,00%

Rapporto mercantile della autorimessa 50,00% Rapporto mercantile del posto auto esterno 20,00%

Rapporto mercantile del giardino fino a SEL 10,00% Rapporto mercantile del giardino oltre a SEL 5,00%

Saggio del livello di piano -1,00%

Costi di intervento da un livello al successivo € 15.000,00

Costo di realizzazione di un bagno € 7.500,00 Costo di un piccolo impianto di condizionamento € 3.000,00

Prezzo medio di un posto auto € 7.000,00

*** FONTE CAMERA DI COMMERCIO DI VICENZA PREZZI IMMOBILI

ANALISI PREZZI MARGINALI

Prezzo data A -€ 173,33 euro/mese Prezzo data B -€ 133,34 euro/mese Prezzo data C -€ 148,67 euro/mese

Prezzo sup. princ. A € 999,45 euro/m2 Prezzo MARG.

Prezzo sup. princ. B € 777,88 euro/m2 € 777,88

Prezzo sup. princ. C € 1.136,28 euro/m2 SEL

Prezzo LIV PIANO. A -€ 2.600,00 euro/m2

Prezzo LIV PIANO. B -€ 2.000,03 euro/m2

Prezzo LIV PIANO. C -€ 2.230,00 euro/m2


4,3% DIVERGENZA € 153.319,52 Il Valore di mercato del subject deriva dalla media dei valori dei comparabili

100,0% < 5 %



TABELLA DEI PREZZI CORRETTI

Prezzo di mercato e caratteristica Contratto

Subject Comparabile A Comparabile B Comparabile C

Prezzo totale (euro) € 260.000,00 € 200.003,00 € 223.000,00 -

Data (mesi) 9,30 -€ 1.612,00 10,10 -€ 1.346,69 5,20 -€ 773,07 Superficie principale (m2) 199,67 -€ 70.086,56 150,97 -€ 32.204,03 159,52 -€ 38.854,87 109,57

Balconi (m2) 5,61 -€ 1.745,55 22,77 -€ 7.084,89 34,15 -€ 10.625,78 0,00

Cantina (m2) 0,00 € 0,00 31,22 -€ 9.714,11 0,00 € 0,00 0,00

Soffitta (m2) 0,00 € 0,00 0,00 € 0,00 0,00 € 0,00 0,00

Autorimessa (m2) 51,42 -€ 19.999,17 21,50 -€ 8.362,16 42,85 -€ 16.665,98 0,00

Posto auto esterno (m2) 0,00 € 0,00 0,00 € 0,00 0,00 € 0,00 0,00

Giardino (m2) 199,67 -€ 9.860,35 150,97 -€ 6.072,09 16,49 € 4.388,77 72,91

Giardino (m2) 251,03 -€ 9.763,50 1174,03 -€ 45.662,44 0,00 € 0,00 0,00

Bagni * 3 -€ 6.000,00 2 € 0,00 3 -€ 6.000,00 2

Stato di manutenzione (n) 4 € 15.000,00 1 € 60.000,00 5 € 0,00 5

Livello di piano 0 € 0,00 0 € 0,00 0 € 0,00 0

€ 155.932,87 € 149.556,59 € 154.469,09

Arrotondato €. € 153.500,00

Valore/mq. €. € 1.291,91

* si è considerato una durata anni 20 e vetustà anni 4

Più probabile Valore di PRONTO REALIZZO (vendita forzata)

Si è stabilito, di definire il valore di Pronto Realizzo come “tecnicamente “ analogo a quello di

Vendita Forzata. A tal fine si riepilogano:

• STANDARD EUROPEI PER LA VALUTAZIONE 2012, 7ˆediz. Cap.6. Vendite forzate

6.1 “finanziatore può chiedere al valutatore di fornire una consulenza sulla

valutazione di un immobile che non è stato correttamente esposto al mercato aperto, oppure dove il

risultato deve riflettere un periodo di commercializzazione limitato.

6.2 In un mercato in caduta o in tensione, il proprietario potrebbe essere venditore

non consenziente che è obbligato ad accettare un prezzo considerato inferiore al Valore di Mercato a

causa di alcuni vincoli. Tali vincoli possono essere dovuti alle caratteristiche dell'immobile oppure a

circostanze particolari del proprietario....

6.3 I risultati devono indicare chiaramente il fatto che sono legati a specifiche

assunzioni speciali ....Il risultato dovrebbe essere un Valore di Mercato, ma ottenuto sulla base delle

assunzioni speciali citate prima. Le cifre che si ottengono sono valide solo per la data della

valutazione, a causa dei possibili cambiamenti nelle condizioni del mercato.


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6.4 Il valore di vendita forzata non costituisce una base per la valutazione e non

dovrebbe essere utilizzato a meno di una specifica e chiara richiesta in tal senso.

• CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI TECNOBORSA, 4"ediz. Cap.4 2.12 Il

termine “vendita forzata” è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore

è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il

prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione del valore di mercato. In queste

circostanze il prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le

quali non può essere intrapreso un marketing appropriato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata

non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul

venditore siano conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione ..., ma è una

descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento (IVS 2,6.11).

• INTERNATIONALE VALUATION STANDARDS, 8"ediz.

6.11 Il termine “vendita forzata” è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore

è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il

prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo

che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul

venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato. Per il

venditore può riflettere anche le conseguenze di non riuscire a vendere in un dato periodo. Il prezzo

ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto realisticamente, a meno che la natura o le

ragioni delle costrizioni sul venditore siano conosciute. Il prezzo che un venditore accetta in una

vendita forzata riflette le sue particolari condizioni piuttosto che quelle del venditore ipotetico della

definizione di valore di mercato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata presenta solamente una

relazione casuale con il valore di mercato, ...La vendita forzata non è una base di valutazione ....ma

è una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento.

Per quanto detto è evidente che il valore di pronto realizzo (o di vendita forzata) è inferiore al

Valore di Mercato.

Si ipotizza un valore di pronto realizzo considerando i seguenti assunti:

1. Il tempo di collocamento/permanenza sul mercato MEDIO-LUNGO in edificio che non sarà

immediatamente disponibile in quanto sarà necessario eseguire interventi edilizi per essere

abitabile (quindi non inferiore a 12 mesi).


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2. Il tempo di collocamento influirà sulla mancanza di manutenzioni ordinarie e il fatto che

l'immobile non sia abitato ne accentuerà il decadimento;

Si può definire concettualmente il valore di pronto realizzo come un abbattimento del valore di

mercato in misura percentuale motivata dalla diminuzione dei tempi di collocamento.

Questa diminuzione dovrebbe essere quantificata basandosi su una attività di rilevazione dei dati di

mercato (oggi inesistente) od empiricamente basandoci su alcuni parametri (almeno avendo a

riferimenti il settore residenziale). Tali parametri sono stati empiricamente indicati dalla Consulta

Ordini e Collegi Professioni Tecniche del Territorio della Provincia di Treviso nelle Linee Guida

nelle procedure di Esecuzione Immobiliare presso il Tribunale Civile di Treviso (ver. def. Giugno

2013 con la supervisione dei Giudici dr. A. M. Fabbro, pres. Sezione Tribunale, e dr. A. V. Cambi)

nel seguente modo: si ritiene che nella maggior parte dei casi, il valore di vendita forzata, sia

inferiore rispetto al valore di mercato di una percentuale compresa tra il 15% e il 30% (pag. 27).

Sintetizzando quindi si potrebbe, empiricamente, così determinare la riduzione:

DETERMINAZIONE della RIDUZIONE %

Tempo considerato per il pronto realizzo Riduzioni

Tempo ordinario di collocamento/permanenza sul mercato

MEDIO-LUNGO Riduzione del 5 – 8 %


LUNGO Riduzione del 10 %

Deprezzamento per mancate opere di manutenzione

ordinaria (piccole riparazioni, tinteggiature, ecc.) 3%-6% (in base alla

vetustà) Deprezzamento per immobile locato o abitato (compresi

i mancati redditi) 20,00%

Riduzione per oggettiva difficoltà nella visita (se immobile

locato od abitato 3%

Riduzione per oggettiva mancanza di garanzie di vizi nell'immobile Riduzione del 5 – 10 %

DETERMINAZIONE della RIDUZIONE % SPECIFICA

Tempo considerato per il pronto realizzo Riduzioni



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MEDIO-LUNGO 7%

Deprezzamento per mancate opere di manutenzione

ordinaria (piccole riparazioni, tinteggiature, ecc.) 3%

Riduzione per mancanza garanzie 5%

Riduzione Totale 15%

Analisi estimativa del più probabile valore di mercato: Il più probabile valore di mercato del

compendio immobiliare identificato nel Comune di Arcugnano fg. 32 mapp. 206 categoria A/3

classe 3 vani 5,5, P.T-1-2 Rendita € 397,67 (abitazione), viene quantificato in €.153.500,00 (euro

centocinquantatremila/00).

Determinazione del valore di vendita forzata o coattiva:

Valore di mercato stimato: €. 153.500,00 -

Riduzione per vendita forzata: €. 23.025,00 -

Costi sanatoria e sanzioni €. 35.706,10 =

Totale €. 94.768,90

che si arrotonda ad €. 95.000,00 (euro novantacinquemila/00)

note

determinazione dell'incidenza del valore per metro quadrato (€/m2 ), rispetto al valore di vendita

forzata come disposto dall'art. 568 c.p.c. (D.L. n. 83/2015 convertito con modificazioni nella L. n.

132/2015).

L'incidenza del valore a metro quadrato riferito al valore di mercato in condizioni di vendita coattiva

del compendio immobiliare identificato nel Comune di Arcugnano fg. 32 mapp. 206 categoria A/3

classe 3 vani 5,5, P.T-1-2 Rendita € 397,67 (abitazione), viene quantificato in €/m2 799,53 (euro

settecentonovantanove/53).

Giudizio di vendibilità: sufficiente, in quanto l'immobile per il contesto, avrebbe buona possibilità

di vendita ma non sarà immediatamente disponibile, in quanto sarà necessario eseguire interventi

edilizi per renderlo abitabile, la sua appetibilità nel mercato si riduce notevolmente.

Forme di pubblicità: la pubblicità degli avvisi potrà essere effettuata attraverso siti internet

specializzati, quotidiani d’informazione locali/nazionali di maggiore diffusione, forme di pubblicità

commerciale.


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STATO DI POSSESSO

Gli immobili sono attualmente liberi.

VINCOLI E ONERI

Pertinenze:area esterna privata sul fronte sud-est dell’edificio

Usufrutto, uso, abitazione: no, si tratta della piena proprietà del bene

Servitù: no

Convenzioni edilizie: no

Vincoli storico-artistici: no

Contratti incidenti sull’attitudine edificatoria: area già edificata

Prelazione agraria: no

Altri vincoli o oneri: Vincolo di Protezione Bellezze Naturali (sotto il profilo urbanistico).

Oneri condominiali e arretrati degli ultimi due anni: no.

Rapporti con eventuali ipoteche (art. 2812 c.c.): sono presenti una ipoteca, tre decreti ingiuntivi,

un decreto di sequestro ed un atto di pignoramento, verificare di seguito i dati specifici.

TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Titolo di acquisto del debitore:

• trascrizione a favore reg.part. n. 15800 del 26/09/2006, compravendita stipulata in data

19/09/2006 dal Notaio Giuseppe Muraro, dove --- ha venduto a --- gli immobili individuati

nel Comune di Arcugnano foglio 32 Catasto Fabbricati m.n. 206 e Catasto Terreni m.n.

836.

Regime patrimoniale: coniugato in regime si separazione dei beni.

Elenco precedenti proprietari nel ventennio:

PER IL M.N. 206:

• Dal 19/09/2006 ad oggi proprietario ---;

• Dal 20/11/2003 al 19/09/2006 proprietario ---;

• Dal 21/04/2000 al 20/11/2003 proprietarie ---;


• Dal 12/11/1981 al 02/03/2000 proprietari coniugi ---.




PER IL M.N. 836:

• Dal 19/09/2006 ad oggi proprietario ---;


• Dal 06/10/2003 al 24/05/2006 proprietario --- (ex m.n. 744);

• Dal 21/11/1986 al 06/10/2003 proprietario --- (ex m.n. 211);

Elenco delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli:

• iscrizione reg.part. n. 1091 del 25/02/2005, ipoteca volontaria, concessione a garanzia

di mutuo fondiario stipulata in data 18/02/2005 dal Notaio Di Marco Gianfranco, dove la

Banca Intesa s.p.a. concedeva un mutuo al Sig. ---per un capitale di 95.000,00 per un totale

142.500,00, gli immobili colpiti sono individuati nel Comune di Arcugnano foglio n.32

Catasto Fabbricati m.n. 206 e Catasto Terreni m.n. 527.

(tale somma venne poi accollata dal Sig. ---in fase di atto di acquisto dell’u.i. residenziale

m.n. 206 con atto del 19/09/2006, vedi copia atto di acquisto allegato n. 04 ) .

• iscrizione favore e contro ---, costituzione di fondo patrimoniale, reg. part.

2296 del 18/02/2009, atto notarile a firma del Notaio Giuseppe Muraro, dove i coniugi

---costituiscono un fondo patrimoniale destinato a far fronte

ai bisogni della famiglia, gli immobili colpiti sono individuati nel Comune di Arcugnano,

foglio n.32 Catasto Fabbricati m.n. 206, oltre ai Terreni m.n. 206-836.

• iscrizione contro ---, ipoteca giudiziale, decreto ingiuntivo, reg. part. 910 del 03/03/2011,

atto del Tribunale di Udine, a favore della Banca HYPO ALPE ADRIA BANK SPA con

sede in Udine, capitale di € 84.291,67 per un totale di € 100.000,00, gli immobili colpiti

sono individuati nel Comune di Arcugnano, foglio n.32 Catasto Fabbricati m.n. 206,

Catasto Terreni m.n. 836, oltre ad altri immobili ubicati nel Comune di Vicenza.

• iscrizione contro ---, ipoteca giudiziale, decreto ingiuntivo, reg. part. 4850 del

01/12/2011, atto del Tribunale di Sondrio, a favore della Banca Popolare di Sondrio con

sede in Sondrio, capitale di € 9.002,65 per un totale di € 17.000,00, gli immobili colpiti sono

individuati nel Comune di Arcugnano, foglio n.32 Catasto Fabbricati m.n. 206, oltre ad

altri immobili ubicati nel Comune di Vicenza.


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• iscrizione contro ---, ipoteca giudiziale, decreto ingiuntivo, reg. part. 1414 dell’

11/06/2012, atto del Tribunale di Vicenza, a favore di ---, gli immobili colpiti sono

individuati nel Comune di Arcugnano, foglio n.32 Catasto Fabbricati m.n. 206, oltre ad

altri immobili ubicati nel Comune di Vicenza.

(si precisa che nell’atto la data di nascita del Sig. ---è stata indicata in maniera errata).

• trascrizione contro ---, Atto esecutivo o cautelare, Decreto di Sequestro Conservativo,

reg. part. 5240 del 19/04/2012, atto del Tribunale di Vicenza, a favore di ---, gli immobili

colpiti sono individuati nel Comune di Arcugnano, foglio n.32 Catasto Fabbricati m.n.

206, oltre ad altri immobili ubicati nel Comune di Vicenza e Torri di Quartesolo.

• trascrizione contro Bortoli Luca, Atto esecutivo o cautelare, Verbale di Pignoramento

Immobili, reg. part. 1615 del 29/01/2013, atto del Tribunale di Vicenza, a favore di ---, gli

immobili colpiti sono individuati nel Comune di Arcugnano, foglio n.32 Catasto

Fabbricati m.n. 206, oltre ad altri immobili ubicati nel Comune di Vicenza.

LOTTI

Opportunità di divisione in lotti: la presente relazione è inerente al lotto n 1 di 2 nei quali sono

stati suddivisi i beni inerenti l'esecuzione immobiliare 852/2012 in quanto trattasi di abitazione

singola ed autonoma.

COMODA DIVISIBILITA'

Giudizio: trattasi di intera quota.

Separazione quota: immobile venduto per l'intera quota in capo all’esecutato.

Divisione totale: immobile non divisibile.

Valore quota: intera quota oggetto di esecuzione.


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OSSERVAZIONI FINALI

Informazioni e note che il professionista ritiene rilevanti: nessuna

F.to

l'esperto incaricato dal G.E.

geom. Daniele Fortuna

ALLEGATI:

1. documentazione fotografica;

2. documentazione catastale;

3. documentazione ipotecaria;

4. atto di provenienza;

5. certificati anagrafici;

6. licenze edilizie pregresse;

7. rilievo eseguito dello stato attuale;

8. sovrapposizione tra lo stato dei luoghi e il progetto approvato;

9. sovrapposizione tra lo stato dei luoghi e la scheda catastale;

10. computo metrico per lavori di ripristino ad una situazione sanabile in riferito al PC

del 2006;

11. APE;

12. schede immobili comparati;

13. comunicazione sopralluogo immobile;

A. ordinanza di vendita.


TRIBUNALE di VICENZA - apag.pro · è tornata al mittente perchè destinatario sconosciuto....

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