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T R I B U N A LE D I T E R A M O

SE ZI ON E EE . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Bonucci Marozzi Sabrina, nell'Esecuzione Immobiliare 57/2017 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ............................................................................................................................................................................................... 3

Premessa ............................................................................................................................................................................................ 3

Descrizione ....................................................................................................................................................................................... 3

Lotto Unico ........................................................................................................................................................................................ 3

Completezza documentazione ex art. 567 ...................................................................................................................... 3

Titolarità ....................................................................................................................................................................................... 3

Confini ............................................................................................................................................................................................ 4

Consistenza .................................................................................................................................................................................. 4

Cronistoria Dati Catastali ....................................................................................................................................................... 4

Dati Catastali ............................................................................................................................................................................... 5

Stato conservativo ..................................................................................................................................................................... 5

Parti Comuni ................................................................................................................................................................................ 6

Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................... 6

Stato di occupazione ................................................................................................................................................................ 7

Provenienze Ventennali .......................................................................................................................................................... 7

Formalità pregiudizievoli ....................................................................................................................................................... 8

Normativa urbanistica ............................................................................................................................................................. 8

Regolarità edilizia ...................................................................................................................................................................... 8

Vincoli od oneri condominiali .............................................................................................................................................. 9

Stima / Formazione lotti ............................................................................................................................................................. 9

Riepilogo bando d'asta .............................................................................................................................................................. 12

Lotto Unico .............................................................................................................................................................................. 12

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 57/2017 del R.G.E. .......................................................................... 13

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 46.000,00 ..................................................................................................... 13

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ............................................................................................. 14

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INCARICO

All'udienza del 23/05/2017, il sottoscritto Geom. Bonucci Marozzi Sabrina, con studio in Via Rodolfo Iracinto, 32 - 64100 - Teramo (TE), email geom.sabrina.bonucci@email.it, PEC sabrina.bonuccimarozzi@geopec.it, Tel. 328 73 15 383, Fax 0861 199 08 32, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 06/07/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Corso Adriatico, 183, interno 9, piano 3°

DESCRIZIONE

Appartamento al piano terzo (sottotetto) di un fabbricato sito in Corso Adriatico del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata, in zona residenziale prossima al centro servita da ogni genere di servizi. Il fabbricato di cui è parte il bene oggetto di procedura è costituito da tre livelli fuori terra, adibiti al piano terra a locali commerciali ed ai piani superiori ad abitazioni, oltre ad un piano interrato adibito a garage e fondaci. L'appartamento di che trattasi è situato al piano terzo sottotetto ed è costituito da un ingresso, un disimpegno, un soggiorno, una cucina, due camere da letto, un bagno, un wc, due balconi e tre balconcini.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Corso Adriatico, 183, interno 9, piano 3°

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

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• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

CONFINI

L'appartamento confina: - a nord con affaccio area di pertinenza; - ad est con affaccio area di pertinenza e scala condominiale; - ad ovest con affaccio su Corso Adriatico.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione (hm. 2,40 ml.) 65,68 mq 70,30 mq 0,00 70,30 mq 2,40 m 3°

Abitazione (hm. 1,75 ml.) 10,01 mq 13,75 mq 0,35 4,81 mq 1,75 m 3°

Balconi 6,55 mq 6,55 mq 0,25 1,64 mq 0,00 m 3°

Balconcini 4,00 mq 4,00 mq 0,20 0,80 mq 0,00 m 3°

Totale superficie convenzionale: 77,55 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 77,55 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Le superfici sono state calcolate considerando: - altezza media di ml. 2,40 (data da hmax ml. 2,80 ed hmin ml. 2,00) per l'intero; - altezza media di ml. 1,75 (data da hmax ml. 2 ed hmin ml. 1,50) al 35%; - altezza inferiore a ml. 1,50 esclusa.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 30/06/1987 al 08/03/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez. U, Fg. 15, Part. 756, Sub. 10 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4,5

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Rendita € 232,41 Piano 3°

Dal 08/03/2006 al 13/01/2020 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez. U, Fg. 15, Part. 756, Sub. 10 Categoria A3 Cl.3, Cons. 5 Superficie catastale 87 mq Rendita € 258,23 Piano 3°

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

U 15 756 10 A3 3 5 87 mq 258,23 € 3°

Catasto terreni (CT)

Dati identificativi Dati di classamento

Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.

Qualità Classe Superficie ha are ca

Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

15 1484 Ente Urbano

1012 mq

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.

Sussiste corrispondenza catastale relativamente all'appartamento oggetto di procedura. Non sussiste regolarità catastale tra la mappa e la conformazione attuale del fabbricato. Nello specifico, nella mappa lo stesso viene raffigurato con pianta regolare mentre formalmente risulta costituito da un corpo di fabbrica irregolare. Non sono presenti elaborato planimetrico ed elenco subalterni.

STATO CONSERVATIVO

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Lo stato conservativo dell'immobile risulta discreto. Necessita di manutenzione ordinaria degli infissi esterni.

PARTI COMUNI

Risultano di proprietà ed uso comune ed indivisibile a tutti i condomini tutto quanto riportato nell'allegato Regolamento Condominiale agli Artt. 6 e 7.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il fabbricato di cui è parte il bene oggetto di procedura, sito in zona residenziale prossima al centro lungo Corso Adriatico del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata, è costituito da tre livelli fuori terra, adibiti al piano terra a locali commerciali ed ai piani superiori ad abitazioni, oltre ad un piano interrato adibito a garage e fondaci. L'esposizione principale è ad ovest su Corso Adriatico, la secondaria a sud ove risulta posizionato l'ingresso, e le restanti a nord ed est. Lo stesso, realizzato nel 1971, è costituito da una struttura portante in cemento armato, con fondazioni a continue in c.a., solai orizzontali in latero cemento e copertura in parte a capanna rivestito da tegole ed per la maggiore superficie (zona centrale) piana. Le facciate esterne risultano rivestite in mattincino ai piani superiori ed in lastre di travertino al piano terra. I balconi ai piani intermedi sono perimetrati da ringhiera metallica a disegno semplice. L'accesso al fabbricato avviene sul fronte sud, su camminamento pavimentato con balaustra laterale in metallo, attraverso portone a vetro su supporto metallico. Il vano scala, privo di ascensore, risulta pavimentato in marmo e tinteggiato. L'area di pertinenza è adibita a camminamenti pedonali, rampa d'accesso carrabile al piano interrato e spazio a verde sul fronte est. L'appartamento di che trattasi, situato al piano terzo (sottotetto), è costituito da un ingresso, un disimpegno, un soggiorno, una cucina, due camere da letto, un bagno, un wc, due balconi e tre balconcini. Trattasi di mansarda avente altezza massima costante nella zona centrale pari a ml. 2,80 e variabile da un minimo di ml. 0,90 ad un massimo di ml. 2,35 nella zona perimetrale. In sostanza formalmente fruibile nell'area circoscritta da un'altezza minima di ml. 2 e massima di ml. 2,80 (pari ad un'altezza media minima consentita di ml. 2,40). Relativamente alle finiture interne si è rilevato: - pavimentazione bagni e rivestimento cucina e bagni in piastrelle di ceramica; - pavimentazione restanti vani in marmo; - tinteggiatura del tipo lavabile prevalentemente di colore bianca; - infissi interni in legno di colore marrone; - infissi interni in legno di colore marrone con vetro semplice; - portone d'ingresso in legno tamburato; - sanitari bagni in porcellana vetrificata del tipo sospeso nel bagno ed a terra nel wc. I balconi, pavimentati in ceramica, sono delimitati dalla muratura portante e dal solaio di copertura con porzione di sottotetto sull'affaccio. Sono presenti gli impianti elettrico, idrico ed igienico sanitario, di riscaldamento con elementi radianti in ghisa e citofonico. La superficie netta è di mq. 65,68 per un'altezza media di ml. 2,40 e di mq. 10,01 per un'altezza media di ml. 1,75. La superficie lorda è di mq. 70,30 per un'altezza media di ml. 2,40 e di mq. 13,75 per un'altezza media di ml. 1,75. La superficie complessiva dei balconi è di mq. 10,55.

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STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

• Registrazione contratto: 09/08/2018

• Scadenza contratto: 31/07/2022

Canoni di locazione

Canone mensile: € 350,00

A seguito di comunicazione dell'Esperto al G.E. dell'8/11/2019, si riferiva lo stato occupazionale dell'immobile con Contratto di Locazione non opponibile. Con risposta del G.E. del 22/11/2019, si disponeva la sostituzione del debitore nella custodia del compendio pignorato con il sottoscritto Esperto demandando allo stesso l'apertura del Conto Corrente sul quale dovranno confluire i canoni spettanti all'affittuario. Con Raccomandata A.R. del n. 150887991813 del 27/11/2019 s'invitava l'affittuario al deposito del canone spettante presso il suddetto Conto a partire dal mese di Dicembre 2019. In data 8/01/2020 la Raccomandata suddetta veniva riconsegnata al mittente per “Compiuta Giacenza”. Con comunicazione del Custode del 10/01/2020 veniva riferita la circostanza al G.E.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 14/12/1972 al 10/01/2020

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Nino Filippo Corrado

07/12/1972 1606 834

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Agenzia delle Entrate di Teramo

14/12/1972 13117

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

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Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

L'atto di provenienza è stato inserito come allegato.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Teramo aggiornate al 10/01/2020, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Trascrizioni

• Verbale di Pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 26/07/2013 Reg. gen. 12345 - Reg. part. 7369 Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Note: Annotazione n. 1581 del 21/06/2017 (CANCELLAZIONE)

• Verbale di Pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 01/03/2017 Reg. gen. 2332 - Reg. part. 1566 Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura

NORMATIVA URBANISTICA

Il fabbricato di cui è parte l'immobile in procedura ricade urbanisticamente in zona B1.2 - Insediamenti a tipologia mista, regolata dall'Art. 50 delle N.T.A., del Vigente Piano Regolatore Esecutivo.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.

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Il fabbricato di cui è parte il bene in procedura è stato realizzato con Licenza di Costruzione Prat. 814 del 21/04/1971 ed è stata rilasciata Autirizzazione di Agibilità in data 30/10/1973. L'appartamento di che trattasi è stato oggetto dei seguenti titoli edilizi: - Permesso in Sanatoria Prot. 4655 del 14/03/2006 - Pratica 902 (Condono Edilizio Legge 47/85); - Certificato di Agibilità Prot. 2228 del 12/02/2007.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione (Condono Edilizio).

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente.

Spese condominiali

Importo medio annuo delle spese condominiali: € 600,00

Totale spese per l'anno in corso e precedente: € 1.177,00

Il Condominio di cui è parte il bene di che trattasi è denominato "Condominio Brandimarte" ed è amministrato dallo **** Omissis **** con sede a Villa Rosa di Martinsicuro. Lo stesso risulta regolamentato da Regolamento Condominiale in allegato. Come da consuntivo dell'Esercizio Ordinario riferito al periodo 01/01/2019 - 31/12/2019, risulta un debito condominiale sull'immobile pari ad € 577,11.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

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Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Corso Adriatico, 183, interno 9, piano 3° Appartamento al piano terzo (sottotetto) di un fabbricato sito in Corso Adriatico del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata, in zona residenziale prossima al centro servita da ogni genere di servizi. Il fabbricato di cui è parte il bene oggetto di procedura è costituito da tre livelli fuori terra, adibiti al piano terra a locali commerciali ed ai piani superiori ad abitazioni, oltre ad un piano interrato adibito a garage e fondaci. L'appartamento di che trattasi è situato al piano terzo sottotetto ed è costituito da un ingresso, un disimpegno, un soggiorno, una cucina, due camere da letto, un bagno, un wc, due balconi e tre balconcini. Identificato al catasto Terreni - Fg. 15, Part. 1484, Qualità Ente Urbano al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 756, Sub. 10, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 50.407,50 In base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in oggetto, si è proceduto alla comparazione dello stesso con beni analoghi. La media dei prezzi minimi dei valori di mercato, vagliati attraverso una reale valutazione oggettiva e temperandoli positivamente o negativamente in base alle caratteristiche specifiche del bene in questione, hanno definito il valore minimo di mercato da attribuire allo stesso pari ad € 650,00/mq. Nella determinazione del valore finale del bene si dovrà tenere conto dei seguenti gravami ed oneri: - dello stato occupazionale (contratto di locazione non opponibile) e delle piccole manutenzioni interne (infissi); - le spese occorrenti per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli; - gli oneri inerenti la pubblicazione e la vendita all'asta; - tutti gli eventuali oneri non prevedibili in questa fase. Inoltre, si dovrà tener conto: - che anche se il prezzo fosse inferiore al valore di mercato, come ricorrente afferma la Corte di Cassazione, diffondendo forme di pubblicità ulteriori e completamente penetrative nel mercato immobiliare, il prezzo di aggiudicazione sarà inevitabilmente conforme a quello di mercato indipendentemente dal prezzo a base d’asta; - che gli immobili non sono liberi alla data della vendita ma al momento della redazione del decreto di trasferimento; - della difficoltà di vendita e dell’impossibilità di escludere vizi occulti.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Corso Adriatico, 183, interno 9, piano 3°

77,55 mq 650,00 €/mq € 50.407,50 100,00% € 50.407,50

Valore di stima: € 50.407,50

Valore di stima: € 50.407,50

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Deprezzamenti

Tipologia deprezzamento Valore Tipo

Stato occupazionale (contratto non opponibile) 2,00 %

Opere di manutenzione degli infissi esterni 800,00 €

Altri oneri non prevedibili in questa fase 5,00 %

Valore finale di stima: € 46.000,00

Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Teramo, li 15/01/2020

L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Bonucci Marozzi Sabrina

ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 4 Altri allegati - Atti catastali (Aggiornamento al 13/01/2020)

✓ N° 2 Altri allegati - Atti ipotecari (Aggiornamento al 13/01/2020)

✓ N° 4 Altri allegati - Atti edilizi ed urbanistici (Aggiornamento al 12/09/2017)

✓ N° 2 Altri allegati - Altri atti (Aggiornamento al 09/01/2020)

✓ N° 20 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 19/07/2019)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Corso Adriatico, 183, interno 9, piano 3° Appartamento al piano terzo (sottotetto) di un fabbricato sito in Corso Adriatico del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata, in zona residenziale prossima al centro servita da ogni genere di servizi. Il fabbricato di cui è parte il bene oggetto di procedura è costituito da tre livelli fuori terra, adibiti al piano terra a locali commerciali ed ai piani superiori ad abitazioni, oltre ad un piano interrato adibito a garage e fondaci. L'appartamento di che trattasi è situato al piano terzo sottotetto ed è costituito da un ingresso, un disimpegno, un soggiorno, una cucina, due camere da letto, un bagno, un wc, due balconi e tre balconcini. Identificato al catasto Terreni - Fg. 15, Part. 1484, Qualità Ente Urbano al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 756, Sub. 10, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il fabbricato di cui è parte l'immobile in procedura ricade urbanisticamente in zona B1.2 - Insediamenti a tipologia mista, regolata dall'Art. 50 delle N.T.A., del Vigente Piano Regolatore Esecutivo.

Prezzo base d'asta: € 46.000,00

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SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 57/2017 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 46.000,00

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: Sant'Egidio alla Vibrata (TE) - Corso Adriatico, 183, interno 9, piano 3°

Diritto reale: Proprietà

Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Terreni - Fg. 15, Part. 1484, Qualità Ente Urbano Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 756, Sub. 10, Categoria A3

Superficie 77,55 mq

Stato conservativo: Lo stato conservativo dell'immobile risulta discreto. Necessita di manutenzione ordinaria degli infissi esterni.

Descrizione: Appartamento al piano terzo (sottotetto) di un fabbricato sito in Corso Adriatico del Comune di Sant'Egidio alla Vibrata, in zona residenziale prossima al centro servita da ogni genere di servizi. Il fabbricato di cui è parte il bene oggetto di procedura è costituito da tre livelli fuori terra, adibiti al piano terra a locali commerciali ed ai piani superiori ad abitazioni, oltre ad un piano interrato adibito a garage e fondaci. L'appartamento di che trattasi è situato al piano terzo sottotetto ed è costituito da un ingresso, un disimpegno, un soggiorno, una cucina, due camere da letto, un bagno, un wc, due balconi e tre balconcini.

Vendita soggetta a IVA: NO

Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione: Occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

• Verbale di Pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 01/03/2017 Reg. gen. 2332 - Reg. part. 1566 Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura